CH¦¥NG I Tæng quan vÒ nhµ ë chung c Chuyên đề thực tập tốt nghiệp MỞ ĐẦU Hiện nay nước ta đang trong thời kỳ phát triển vượt bậc về mọi mặt Kinh tế – xã hội,văn hoá Cùng với sự phát triển Êy là quá t[.]
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp - MỞ ĐẦU - Hiện nước ta thời kỳ phát triển vượt bậc mặt: Kinh tế – xã hội,văn hố… Cùng với phát triển Êy q trình thị hố ngày mở rộng, nhiều thị lớn hình thành phát triển Hà Nội, Thành phố.Hồ Chí Minh, Hải Phịng, Hải Dương, Vinh, Huế, Đà Nẵng… thu hút lượng lao động tới làm việc, đổ vào ạt dòng người làm đô thị trở nên chật chội bị sức Ðp lớn tới quyền thị việc làm, y tế, giáo dục,…cơ sở hạ tầng xã hội nói chung dịch vụ để phục vụ người dân Đặc biệt cộm lên vấn dề giải nhà cho người dân giá nhà đất ngày tăng cao vượt xa mức thu nhập tích luỹ người dân Để đáp đầy đủ nhà đô thị, giải pháp chung cư đưa xem xét thực biện pháp hữu hiệu Trong trình xây dựng đưa vào sử dụng thời gian vừa qua chung cư tỏ rõ tính ưu việt nâng cao số lượng chất lượng quỹ nhà ở, giải nhiều nhu cầu nhà đô thị.Mặc dù nhiều bất cập xung quanh vấn đề làm giải pháp chung cư chưa đạt hiệu mong muốn Có nhiều kiến nghị góp ý cho việc phát triển chung cư công tác quản lý công tác xây dựng.Do quan tâm đến việc xây dùng chung cư từ lâu, chọn đề tài ”Xây dùng chung cư Giải pháp cho vấn đề nhà đô thị nước ta.” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp Chuyên đề trình bày vấn đề lĩnh vực xây dựng quản lý nhà chung cư với mục đích đóng góp thêm phần giải pháp để nâng cao khả quản lý, xây dựng bảo trì nhà chung cư trình phát triển nhà cho người dân thị có thu nhập thấp, tạo Phạm Trần Tuấn K42 Líp Kinh tế Quản lý thị Chun đề thực tập tốt nghiệp hiệu cao cho giải pháp chung cư để phục vụ đông đảo người dân thị cịn thiếu nhà muốn cải thiện điều kiện chỗ Ngoài phần mở đầu kết luận nội dung chuyên đề gồm ba chương lớn: Chương 1: Tổng quan vấn đề nhà chung cư Chương 2: Thực trạng, định hướng cho vấn đề phát triển xây dựng quản lý chung cư Chương 3: Các giải pháp cho vấn đề phát triển xây dựng quản lý xây dựng Em xin chân thành cảm ơn! CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ NHÀ Ở CHUNG CƯ I - Xây dựng nhà chung cư tất yếu khách quan 1- Vấn đề nhà đô thị nước ta Phạm Trần Tuấn K42 Líp Kinh tế Quản lý thị Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1.1- Khái niệm nhà nói chung - Nhà sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên có tổ chức ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để Nhà khơng đơn nơi cư trú mà cịn mơi trường sống, môi trường lao động sản xuất, môi trường văn hoá giáo dục Nhà tổ Êm hạnh phúc gia đình tế bào phồn vinh tiến xã hội Đối với quốc gia, nhà không nguồn tài sản lớ mà cịn thể trình độ phát triển, tiềm kinh tế, góp phần tạo nên mặt kiến trúc tổng thể Ngày nay, sống người dân có nhiều biến đổi chất lớn nhu cầu ăn mặc tạm ổn, nhà gia đình trở nên quan trọng, yêu cầu loại nhà lại cao hơn: nhiều phịng, có tiện nghi đại Nhà vấn đề nóng bỏng tất xã hội, thời kỳ phát triển kinh tế, quan tâm cá nhân, gia đình tổ chức kinh tế, xã hội quốc gia Nhà có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực đời sống kinh tế – xã hội từ kinh tế văn hố đến trị xã hội Trong năm thực sách đổi mới, Đảng nhà nước ta quan tâm đến việc giải vấn đề nhà nhân dân đô thị nơng thơn góp phần bước cải thiện đời sống nhân dân Điều 62 Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam quy định rõ:” Cơng dân có quyền xây dựng nhà theo quy hoạch pháp luật Quyền lợi người thuê nhà người có nhà cho thuê dược bảo hộ theo pháp luật” 1.2- Nhà đô thị 1.2.1- Đặc tính nhà thị Phạm Trần Tuấn K42 Líp Kinh tế Quản lý đô thị Chuyên đề thực tập tốt nghiệp -Thực chất nhà đô thị nơi cư trú hộ gia đình tập trung với mật độ cao Nhu cầu thuận tiện dễ dàng liên hệ với bên dẫn đến tượng nhà tập trung thành phố với mâtj độ cao Nói xác hơn, cần thiết thuận tiện dẫn đến tình trạng hà tập trung vài thành phố lớn nhiều thành phố nhỏ dẫn đến mật độ dân cư cao Con người muốn thuận tiện làm, học, mua sắm … quan, trường học, cửa hàng thường tập trung khu vực Do đó, người muốn nhà ở quanh khu Các hộ gia đình mong muốn nơi có dịch vụ kỹ thuật, có trường học, trạm xá dịch vụ xã hội khác Khi hộ gia đình sống gần tổng chi phí cho lại rẻ so với việc hộ gia đình sống phân tán - Quá trình loại trừ diễn liên tục Nếu khu nhà sử dụng với mục đích, muốn tập trung hoạt động lại với nhaats thiết phải loại bỏ hoạt động khác khu vực Vì vậy,nếu nhà muốn tập trung thành khu vực riêng biệt phải có tách biệt hoạt động với khu vực khác Quá trình loại trừ diễn thơng qua thị trường đất đai Có nghĩa có cạnh tranh đất đai hai hay nhiều hoạt động khác muốn diễn địa điểm đạ điểm dành cho hoạt động có khả đầu tư nhiều Hoạt dọng cịn lại tìm vị trí khác mà có hoạt động khác bị loại trừ Bằng cách hệ thống hoạt động loại bỏ lẫn dành dịa diểm mà tập trung thành khu vực Quá trình loại trừ diễn chậm bỏi nhà tồn lâu nên thay đổi đất đai không xảy thường xuyên diễn tới chừng mực mà tất hoạt động có vị trí trung tâm – nơi thuận tiện Trong trình cạnh tranh quan, cửa hàng thường dành vị trí trung Phạm Trần Tuấn K42 Líp Kinh tế Quản lý thị Chun đề thực tập tốt nghiệp tâm thành phố Sau , hoạt động, nhà máy ngành công nghiệp có vị trí xung quanh khu vực trung tâm nhà bị loại bỏ nơi trừ vùng nông thôn - Thị trường nhà không đồng nhất: Nhà khác vị trí thành phố, diện tích, tuổi, cấu trúc tiện dụng, cao tầng hay thấp tầng - Nhà khơng có khả di chuyển: Người ta khơng di chuyển nhà gắn với vị trí khơng gian - Tính bền vững: Nhà bền vững lâu dài, chi phí cho xây dựng, mua sắm cao - Chuyển chỗ phức tạp, chi phí lớn kéo theo nhiều vấn đề “chuyển nhà”có liên quan đến nhiều vấn đề nơi làm việc, học tậpcủa thành viên gia đình - Mơi trường tự nhiên xã hội có vai trị quan trọng: Các hộ gia đình chọn chỗ có mơi trường lành, an ninh xã hội tốt - Giá nhà phụ thuộc vào giá đất mức độ bền vững vật lý, kết cấu, mức thuận tiện: Giá nhà với ý nghĩa nơi cư trú gồm tiền xây dựng nhà tiền mua đất Cần chia mức giá nhà thành hai phần: Mức giá xây dựng mưc giá đất Như vậy, giá thị trường nhà tổng giá thị trường nhà đất Ví dụ: Tổng số tiền để mua nhà 50000USD(cả nhà đất) chia thành 30000USD tiền xây dựng nhà, 20000USD tiền đất Giá nhà chi phí phải trả cho việc cư trú 1.2.2- Phân loại nhà đô thị Nước ta thường sử dụng tiêu chuẩn phân cấp nhà sau: - Đối với nhà nhiều hộ, nhà riêng biệt thấp tầng cao tầng phân loại theo cấp, cấp I cấp cao nhất, cấp IV cấp thấp Phạm Trần Tuấn K42 Líp Kinh tế Quản lý thị Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Cấp nhà Cấp I Cấp II Cấp III Chất lượng xây dựngcơng trình Chất lượng sử dụng Bậc I: chất lượng sử dụng Độ bền vững Bậc I: niên hạn cao sử dụng 100 Bậc II: chất lượng sử năm Bậc II: niên hạn dụng sử dụng 50 Bậc III: chất lượng sử năm Bậc III: niên hạn dụng trung bình sử dụng 20 năm Cấp IV Bậc IV: chất lượng sử Bậc IV: niên hạn dụng thấp sử dụng 20 Độ chịu lửa Bậc I II Bậc III Bậc IV Bậc V năm - Đối với biệt thự Nhà biệt thự nhà riêng biệt, có sân vườn, hàng rào, xây gạch ngói hay bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật, tiện nghi đầy đủ, tầng có Ýt hai phịng để quay mặt sân hay vườn (khơng kể phịng tiếp khách phòng ăn riêng) Biệt thự phân bốn hạng: - Hạng 1: Biệt thự giáp tường; - Hạng 2: Biệt thự song đôi; - Hạng 3: Biệt thự riêng biệt; - Hạng 4: Biệt thự sang trọng riêng biệt Phạm Trần Tuấn K42 Líp Kinh tế Quản lý đô thị Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phân loại biệt thự vào mức độ, sử dụng vật liệu xây dựng tiền, sân vườn rộng hay hẹp, mức độ trang trí tiẹn nghi sinh hoạt cchs bố trí phịng tắm rửa, vệ sinh; hạng tầng phịng tắm rửa vệ sinh hạng phịng lai có phòng tắm rửa vệ sinh riêng Giải pháp kiến trúc mỹ thuật, có trang trí hồn thiện bên trong, bên ngồi ngơi nhà có chất lượng cao tương đối cao Ngơi nhà có kết cấu chịu lực: Khung bê tông tường vách chịu lực, sàn gỗ bê tơng có lát vật liệu chất lượng cao Mái bê tơng cốt thép mái ngói có trần bảo đảm cách âm, chống nhiệt chống nóng Ngồi cách phân loại trên, nhà vào tiêu chuẩn sau để phân loại: - Diện tích sử dụng (m) - Hệ số cấp đô thị (K1) - Hệ số vị trí xét theo khu vực đô thị (K2) - Hệ số tầng cao (K3) - Hệ số điều kiện giao thông, kết cấu hạ tầng (K4) Việc phân loại điều kiện nhà để tính giá cho thuê nhà tổ chức, cá nhân đồng thời để xác định nghĩa vụ Nhà nước tổ chức quản lý kinh doanh phát triển nhà thuộc sở hữu nhà nước 1.2.3 - Nhu cầu nhà người Hà Nội Với diện tích nhà bình qn khơng thấp, 71.7%được hỏi nói họ khơng hài lịng chỗ Hàu hết người dân thuộc hai nhóm mức sống thấp hai khu ngõ xóm, khu chung cư thấp tầng khơng hài lịng với chỗ họ Đó người có nhu cầu thực cải thiện nhà Ngoài 40% gia đình phải sử dơng chung Phạm Trần Tuấn K42 Líp Kinh tế Quản lý đô thị Chuyên đề thực tập tốt nghiệp công trình phụ bếp, tắm, khu vệ sinh, chưa có nước máy vào tận nhà Họ Ýt có nhu cầu khu phụ riêng gia đình Đối với chương trình phát triển nhà thị dài hạn tìm hiểu nhu cầu nhà mong muốn người dân cần thiết Về vị trí nhà mong muốn, 60% sè gia đình dược hỏi muốn dược sống khu trung tâm Hà Nội Cuộc khảo sát cho thấy có mối tương quan chặt chẽ kiến trúc với vị trí nhà mong mốn người dân Đặc điểm lực hấp dẫn môi trường sống quen thuộc người dân Hà Nội rở ngại không nhỏ cho kế hoạch dãn dân khu trung tâm , giải toả mặt bằng, phát triển khu đô thị khu công nghiệp Trên nửa số gia đình hỏi cho diện tích nhà mong muốn mức 50m2 Một phần mười số gia đình trả lời muốn có diện tích 100m2, 34.5% số hộ nghèo ước có diện tích 30m2 Như dự án phát triển nhà cho người nghèo cần ý đến việc xây dựng hộ nhỏ, giá thấp phù hợp với nhu cầu khả toán họ Các số liệu khảo sát cho thấy bên cạnh nhu cầu việc mở rộng diện tích nhà ở, nhu cầu số phịng tiện nghi sinh hoạt tăng lên mạnh mẽ 55.4% người hổi có mong muốn sống đơn vị có 3-4 phịng Các kế hoạch phát triển nhà phải dựa khả có tốn người dân Theo khảo sát, 36.2% gia đình có dự định cải thiện điều kiện Tỷ lệ hộ gia đình có dự định tập trung cao vào nhóm mức sống gả, thấp dần xuống theo mức thu nhập (xem bảng dưới) Diều cho thấy xu hướng gia tăng tình trạng bất bình đẳng nhảơ điều kiện kinh tế thị trường, thiếu điều tiết Nhà nước Các nhóm mức sống thấp có nhu cầu cao cấp thiết cải thiện Phạm Trần Tuấn K42 Líp Kinh tế Quản lý đô thị Chuyên đề thực tập tốt nghiệp điều kiện nhà ở, phần lớn họ thiếu khả tốn Một cơng trình nghiên cứu nhà ngườinghèo Hà Nội cho biết 40% ngà họ có chất lượng thấp (như nhà tam) Song 2/5 người nghèo hỏi không nghĩ đến cải tạo nhà khơng có tiền Bảng tỷ lệ hộ gia đình có dự dịnh xây dựng Nâng cấp nhà theo mức thu nhập Nhóm mức sống Có dự định cải thiện nhà - Nhóm giàu 45.8% - Nhóm trung bình 40.3% - Nhóm trung bình 38.6% - Nhóm trung bình 26.7% - Nhóm nghèo 21.9% Các khu phố Pháp cũ, khu ngõ xóm khu phố Việt Nam cị có sè gia đình dự định xây dựng/cải tạo nhà cao (từ 42%-61%) Khả “bùng nổ” hoạt động xây dựng khu vực xảy ra, phát triển mức sốngtiếp tục trở nhịp độ cao năm vừa qua Trong sè 1/3 gia đình hỏi có dự định cải thiện điều kiện 82.5% dự định sửa chữa, nâng cấp nhà cũ, nửa dự định tìm nơi 37.7% dự định thực điều Như thế, sửa chữa / nâng cấp nâng cấp hoạt động nhà hoạt động chủ yếu hộ gia đình có dự định thayđổi điều kiện ở, sau xây dựng mua nhà Vì thế, nhiệm vụ quan trọng chương trình phát triển nhà Hà Nội tạo điều kiện để tầng lớp dân cư Hà Nội tự lực cải thiện bước điều kiện Tỷ lệ người có ý định th nhà chiếm 1.2% số gia đình có ý định tìm nơi Bên cạnh giá nhà cao việc Phạm Trần Tuấn K42 Líp Kinh tế Quản lý đô thị Chuyên đề thực tập tốt nghiệp chưa có vận hành bình thường thị trường nhà đất (trong có vấn đề qui định thể chế pháp luật) trở ngại cho việc mở rộng hoạt độngthuê cho thuê nhà Có thể nhu cầu thuê nhà tập trung hộ gia đình trẻ tách riêng người nhập cư, sinh viên tỉnh Hà Nội học tập Về phương thức xây dựng, đa số hộ gia đình dự tính xây dùng (51.9%) khoán chủ thầu tư nhân (28.6%) thực nhiều giai đoạn (85.7%) Phương thức xây dựng tự lực, phổ cập năm trước đây, trở thành thực phổ biến năm tới Điều phù hợp với diiêù kiện tài hộ gia đình Hà Nội Về vốn, gần nửa gia đình có dự định cải thiệ nhà cho biết họ phải vay mượn thêm Nguồn vay chủ yếu từ người thân gia đình, họ hàng bạn bè Nguồn vốn vay ngân hàng chiếm gần 20% sè gia đình có dự định vay Tỷ lệ tiền vay tổng chi phí cải thiện điều kiện nhà ở, trung bình khoảng 39.6% Một phần tư số gia đình có dự định bán nhà cũ phần đất lấy tiền xây nhà Như nhu cầu thị trường tín dụng bất dộng sản nhu cầu thị trường nhà đất lớn thành phố Thủ Đô 2- Giải pháp cho vấn đề xây dựng nhà đô thị nước ta Thị trường nhà đất nước ta chớm hình thành nhanh chóng phát triển, đồng thời Nhà nước khơng cịn bao cấp nhà cho cơng nhân viên chức khiến nhu cầu nhà năm vừa qua tăng vọt đặc biệt khu đô thị lớn diển hình thành phố Thủ Đơ Hà Nội TPHCM thành phố lượng người tỉnh khác đổ vào đơng mà mật độ dân số ngày tăng cao, giải vấn đề Phạm Trần Tuấn K42 10 Líp Kinh tế Quản lý đô thị