So sánh quy hoạch chi tiết 1/500 và 1/2000 thuộc chuyên ngành xây dựng, quy hoạch, cần thiết cho các bạn xây dựng.
Trang 1SO SÁNH QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 VÀ 1/2000
1 Theo quy định tại khoản 2 Điều 11 và khoản 2 Điều 24 của Luật Xây dựng thì quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị gồm hai loại, quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500
2 Việc phân loại nhằm đáp ứng mục tiêu cụ thể sau đây:
a) Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 là bước triển khai của quy hoạch chung xây dựng đô thị, là cơ sở cho việc triển khai lập và quản lý quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng đô thị và do chính quyền địa phương tổ chức lập
b) Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 là triển khai và cụ thể hoá quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000, là cơ sở để lập các dự án đầu
tư xây dựng, cấp giấy phép xây dựng và quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 Quy hoạch chi tiết 1/500 của các
dự án đầu tư xây dựng để kinh doanh do doanh nghiệp tổ chức lập và chi phí cho việc lập quy hoạch tính vào chi phí của dự án; còn lại các việc khác quy hoạch chi tiết 1/500 do chính quyền địa phương tổ chức lập để phục vụ cho công tác quản lý xây dựng, cấp giấy phép xây dựng
3 Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
Quy hoạch xây dựng đô thị bao gồm nhiều công tác khác nhau, đó là quy hoạch vùng, quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị Trong quy hoạch chi tiết có quy hoạch chi tiết 1/2000 và quy hoạch chi tiết 1/500
Trước hết phải làm rõ và phân biệt ý nghĩa mục đích, nội dung nhiệm vụ của quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Đây không phải là sự khác nhau về tỷ lệ bản đồ 1/2000 và 1/500, mà phải hiểu đây là 2 giai đoạn của quy hoạch chi tiết
Quy hoạch chi tiết 1/2000 được lập ra để định hướng quy hoạch cho cả một khu đô thị (khu công nghiệp, khu chế xuất, khu nhà ở, khu du lịch gọi chung là khu đô thị với mục đích là để quản lý quy hoạch cho cả một khu vực rộng lớn trong đô thị) Nội dung quan trọng trong đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 là xác định mạng lưới đường và quy hoạch sử dụng đất Quy
Trang 2hoạch sử dụng đất phải chỉ ra được các ô phố với các chức năng sử dụng khác nhau, trong đó thể hiện rất rõ các chỉ tiêu của ô phố như diện tích ô đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao tối đa, tầng cao tối thiểu, chỉ giới đường đỏ, sơ bộ xác định chỉ giới xây dựng (khoảng lùi) của công trình
Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan của đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 chỉ mang tính định hướng, gợi ý bởi vì ở giai đoạn này chưa có thiết kế cơ sở cho các công trình kiến trúc, cho nên chưa xác định thật cụ thể
và chính xác thiết kế của các công trình kiến trúc
Các cấp chính quyền, các cơ quan quản lý có đầy đủ điều kiện để cấp chứng chỉ quy hoạch cho bất kỳ một lô đất nào trong khu quy hoạch, và như vậy là hoàn toàn có thể sử dụng đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 để quản lý xây dựng
Trong khi đó quy hoạch chi tiết 1/500 là phải chi tiết hoá đến từng công trình, quan trọng nhất của giai đoạn này và khác hẳn giai đoạn quy hoạch chi tiết 1/2000 là tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan Ở giai đoạn này công trình kiến trúc đưa vào quy hoạch chi tiết 1/500 là những công trình có thiết kế cơ sở, có nghĩa là có đầy đủ các yếu tố cần thiết cho một thiết kế công trình như hình dáng, mặt bẳng công trình với đầy đủ kích thước công trình, nội dung các phòng, các bộ phận của công trình, vị trí ra vào lối của công trình, từ đó xác định được mối quan hệ giữa công trình với các yếu tố bên ngoài như sân vườn, đường đi Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 chính là cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng
Như vậy quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500 không phải chỉ khác nhau ở tỷ
lệ, nó là ở hai giai đoạn thiết kế với nội dung, ý nghĩa hoàn toàn khác nhau, song những văn bản pháp quy hiện hành về lập quy hoạch xây dựng, về chi phí lập quy hoạch lại không có sự phân biệt giữa hai loại quy hoạch chi tiết trên Xin nêu ra đây một vài điểm trong các văn bản mới ban hành hiện nay:
- Nghị định 08/2005/NĐ - CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng Như phân tích ở trên, thì quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500 là rất khác nhau và mục đích, ý nghĩa của mỗi giai đoạn cũng rất khác nhau Tuy nhiên, trong Nghị định 08/2005 kể trên, ở phần 3, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị mục này đã gộp cả 2 loại quy hoạch chi tiết trên để trình bày trong các điều, cụ thể là:
Điều 21: Đối tượng và thời gian lập quy hoạch chi tiết
Điều này lẽ ra phải nêu được cụ thể đối tượng của quy hoạch chi tiết 1/2000
và của quy hoạch chi tiết 1/500 là gì, khác nhau ở điểm nào Một loại là để
Trang 3giúp các cấp chính quyền quản lý xây dựng theo quy hoạch (quản lý chỉ giới xây dựng, quản lý về sử dụng đất, quản lý về mật độ ) Một loại là gắn liền với dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị
Điều 22: Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
Điều 23: Căn cứ lập quy hoạch chi tiết xây dựng
Điều 24: Nội dung quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
Điều 25: Lấy ý kiến về quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
Cả 4 điều này không có gì khác nhau giữa quy hoạch chi tiết 1/2000 với quy hoạch chi tiết 1/500, cả 4 điều trên nên có sự phân biệt giữa hai loại quy hoạch chi tiết
Mục lấy ý kiến, quy hoạch chi tiết 1/2000 và quy hoạch chi tiết 1/500 là rất khác nhau Trong quy hoạch chi tiết 1/2000 nên lấy ý kiến có tính chất định hướng cho cả một khu vực lớn trong đô thị Chủ yếu là về mạng lưới giao thông và quy hoạch sử dụng đất và đóng góp ý kiến là cho chính quyền các cấp và các nhà quản lý Còn trên quy hoạch chi tiết 1/500 thì cần đóng góp ý kiến có tính chất cụ thể và chủ yếu cho các chủ đầu tư dự án
Riêng điều 26 về hồ sơ thiết kế, tuy có một chút về điểm khác giữa quy hoạch chi tiết 1/2000 và quy hoạch chi tiết 1/500, tuy nhiên cũng chỉ nói rằng đối với quy hoạch chi tiết 1/2000 hồ sơ gồm đối với quy hoạch chi tiết 1/500 hồ sơ gồm điều này sẽ làm cho người đọc cảm nhận như quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500 là 2 trường hợp khác nhau, chứ không phải là
2 giai đoạn khác nhau và cho 2 đối tượng khác nhau
Trong Nghị định 08, nên có một mục riêng về quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500, như vậy mới phân biệt một cách rõ ràng cho 2 đồ án này Nên chăng đưa ra hai tên khác nhau của 2 loại quy hoạch chi tiết này
Đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 gọi là đồ án quy hoạch chi tiết còn đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 gọi là đồ án quy hoạch xây dựng
Dự án đầu tư xây dựng có nhiều cách phân loại, theo quy mô và tầm quan trọng có dự án nhóm A, nhóm B, nhóm C, theo tính chất thfi có thể phân ra
dự án khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu vui chơi giải trí
Trang 4còn về quan hệ giữa quy hoạch và dự án đầu tư, có thể tạm chia thành hai loại
Loại thứ nhất là dự án đầu tư xây dựng được lập cho một công trình đơn lẻ nằm trong khu vực quy hoạch Thí dụ một khu đô thị trong đó có nhiều công trình với những chức năng khác nhau như khách sạn, bệnh viện, trường đại học, siêu thị Trường hợp này, mỗi công trình là một chủ đầu tư khác nhau,
sử dụng nguồn vốn cũng khác nhau và không làm thiết kế cơ sở cùng một lúc Trong trường hợp như thế chỉ nên làm quy hoạch chi tiết 1/2000, trong
đó chỉ ra các ô đất cho các công trình và các chỉ tiêu quy hoạch cho các ô đất
đó, đồng thời xác định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng cho từng công trình, cao độ khống chế như vậy là hoàn toàn có thể quản lý xây dựng theo quy hoạch Sau đó từng chru đầu tư của từng công trình sẽ tiến hành lập dự
án đầu tư xây dựng cho công trình của mình, trường hợp này không nên lập quy hoạch chi tiết 1/500
Loại thứ hai là Dự án đầu tư xây dựng tương ứng với một đồ án quy hoạch chi tiết 1/500, nghĩa là đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 được lập trên một khu
đô thị mà toàn bộ khu đô thị đó là một đơn vị đầu tư, thí dụ như đầu tưu xây dựng một khu chung cư, một khu ký túc xá, một khu trường đại học Trường hợp này thì nhất thiết phải lập quy hoạch chi tiết 1/500 Dựa trên định hướng của quy hoạch chi tiết 1/2000, đơn vị tư vấn sẽ tiến hành thiết kế
cơ sở Trên cơ sở của thiết kế cơ sở, sẽ lập đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 và
dự án đầu tư xây dựng
Chẳng hạn lập dự án đầu tư xây dựng cho một khu chung cư, trong đó có các nhà chung cư cao tầng, các công trình công cộng, khu cây xanh Trước tiên
là căn cứ đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 với những chỉ tiêu quy hoạch đã khống chế, đơn vị tưu vấn lập thiết kế cơ sở cho các nhà chung cư cũng như các công trình công cộng sẽ xây dựng trong khu chưng cư này, trên cơ sở đó
tư vấn mới lập quy hoạch chi tiết 1/500 Hồ sơ thiết kế cơ sở các công trình kiến trúc và đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 này chính là nội dung quan trọng của dự án đầu tư xây dựng
Đối với khu công nghiệp, khu chế xuất thì dự án đầu tư xây dựng là dự án đầu tư xây dựng hạ tầng, còn việc đầu tư xây dựng từng công trình nhà máy lại là do từng chủ đầu tư riêng biệt chịu trách nhiệm Trong trường hợp này
cơ quan chủ đầu tư cũng phải tiến hành Lập dự án đầu tư của từng doanh nghiệp sẽ căn cứ vào dự án này để thiết kế xây dựng khu công trình của mình
Trang 5Như vậy, một trong những việc phải làm của công tác quy hoạch xây dựng
là quy hoạch chi tiết, trong đó quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500 là 2 việc rất khác nhau về mục đích, ý nghĩa của đồ án, một việc là phục vụ công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch, một việc là phục vụ trực tiếp cho công tác lập dự án đầu tư xây dựng