CHUYÊN ĐỀ QUẢN LÝ QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC, XÂY DỰNG CHUYÊN ĐỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN VÀ LỰA CHỌN NHÀ THẦU Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội

Chuyên để nêu tổng quan những hiểu biết của mình về những khó khăn và thuận lợi của các dự án cải tạo nhà chung cư cũ hiện nay trên địa bàn TP Hà Nội; làm thể nào để cải tạo, xây dựng lại các Khu chung cư cũ (tập thể cũ) tại TP Hà Nội trong điều kiện ngân sách hạn hẹp? Khi Nhà nước không còn bao cấp về nhà ở và hầu hết cư dân đang sinh sống trong nhà chung cư đều thuộc nhóm thu nhập thấp? Hầu hết các khu chung cư cũ đều nằm ở khu vực Trung tâm TP, là khu vực “hạn chế phát triển cao tầng” và “hạn chế gia tăng mật độ dân số” theo Quy hoạch tổng thể đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. (Theo Quyết định 12592008QĐTTg); việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm TP Hà Nội có phải là nguyên nhân chính dẫn đến làm quá tải cơ sở hạ tầng kỹ thuật (tắc nghẽn giao thông, ngập lụt…) và quá tải hạ tầng xã hội (trường học, nhà trẻ) hay không? Tại sao?

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ BÀI THU HOẠCH CHUYÊN ĐỀ QUẢN LÝ QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC, XÂY DỰNG & CHUYÊN ĐỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN VÀ LỰA CHỌN NHÀ THẦU Giảng viên hướng dẫn : Họ tên sinh viên : LỚP : HÀ NỘI 06/2021 I CHUYÊN ĐỀ 1: NỘI DUNG TIỂU LUẬN CHUYÊN ĐỀ QLQH-KTCQ-XD Anh/Chị hãy nêu tổng quan những hiểu biết của mình những khó khăn và thuận lợi của các dự án cải tạo nhà chung cư cũ hiện địa bàn TP Hà Nội? - Thuận lợi: + Hầu hết chung cư cũ địa bàn có quy mơ từ đến tầng, chủ yếu xây dựng từ năm 1960 đến cuối năm 1990, ngồi cịn số nhà xây dựng từ trước năm 1954 dễ dàng tiết kiệm chi phí việc phá dỡ + Cải tạo chung cư cũ nhận ủng hộ người dân hầu hết nhà chung cư xuống cấp nghiêm trọng, số nhà hư hỏng nặng, nguy hiểm + Đây dự án đảm bảo an toàn cho sống người dân chỉnh trang lại mặt nội thành đô thị nên nhận nguồn vốn dồi dào, nhân lực cơng nghệ xây dựng có chất lượng cao -Khó khăn: + Hầu hết các khu chung cư cũ đều nằm ở khu vực Trung tâm TP, là khu vực “hạn chế phát triển cao tầng” và “hạn chế gia tăng mật độ dân số” + Nguồn vốn ngân sách thành phố hạn hẹp; việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư chưa người dân đồng thuận, hộ dân tầng + Việc cải tạo lại tòa nhà CCC vị trí cũ dẫn đến khơng thể thực u cầu chỉnh trang, tái thiết thị tồn khu, không khai thác không gian đô thị + Việc phải bố trí tái định cư chỗ cho hộ dân nhà CCC khó khăn phải bố trí tái định cư cho hộ dân lấn chiếm xây dựng trái phép đất trống khu dân cư + Luật Nhà ở, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư pháp lý quan trọng để thực cải tạo lại CCC tồn số hạn chế, vướng mắc như: Quy định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải triển khai theo nguyên tắc tồn khu; phải có kết kiểm định chất lượng nhà chung cư nguy hiểm (cấp độ D) đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại; chưa quy định sách cụ thể bồi thường hỗ trợ tái định cư, tạm cư, gây khó khăn cho doanh nghiệp tham gia + Nhiều chung cư khảo sát thời gian năm, khơng có chế để làm doanh nghiệp khơng thể đàm phán, tìm đồng thuận tất hộ dân + Phải có 100% đồng thuận cư dân cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ + Một số doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ cho rằng, hệ số K bồi thường tái định cư cần có chế đặc thù, thực tế quận nội đô lịch sử bị khống chế chiều cao, mật độ… hệ số bồi thường cao khiến chủ đầu tư gặp khó đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp Câu 2: Theo Anh/Chị làm thể nào để cải tạo, xây dựng lại các Khu chung cư cũ (tập thể cũ) tại TP Hà Nội điều kiện ngân sách hạn hẹp? Khi Nhà nước không còn bao cấp về nhà ở và hầu hết cư dân sinh sống nhà chung cư đều thuộc nhóm thu nhập thấp? Hầu hết các khu chung cư cũ đều nằm ở khu vực Trung tâm TP, là khu vực “hạn chế phát triển cao tầng” và “hạn chế gia tăng mật độ dân số” theo Quy hoạch tổng thể đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt (Theo Quyết định 1259/2008/QĐ-TTg) + Vì nguồn vốn ngân sách thành phố hạn hẹp, theo em nên tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư tham gia + Có thể nới lỏng quy định “hạn chế phát triển nhà cao tầng” CCC, mật độ dân cư 1m2 sàn lớn Điển khu CCC Văn Chương, nhiều hộ 15m2 mà có ba hộ dân sinh sống, hộ vài mét vng, bố trí tái định cư chỗ mà không xây thêm tầng cao khơng giải vấn đề + Khi cho phép xây dựng cao tầng; giải phóng quỹ đất có diện tích đủ lớn để phát triển chức dịch vụ, thương mại, hạ tầng du lịch… đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, đối ứng vốn kết hợp khai thác không gian ngầm, khối đế tòa nhà Như dự án đủ hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư đồng thời tạo thêm việc làm, thu nhập cho hộ dân sinh sống + Về sách thuế tài chính, nên miễn, giảm thuế nhập số thiết bị nước chưa sản xuất Ngoài việc ưu tiên cho nhà đầu tư vay, nên mở rộng nguồn vốn, tạo điều kiện cho nhà đầu tư vay vốn từ tổ chức tín dụng, thương mại + Cần có sách đền bù hợp lý để khuyến khích người dân di dời, tái định cư vùng xa trung tâm Câu 3: Theo Anh/Chị việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm TP Hà Nội có phải là nguyên nhân chính dẫn đến làm quá tải sở hạ tầng kỹ thuật (tắc nghẽn giao thông, ngập lụt…) và quá tải hạ tầng xã hội (trường học, nhà trẻ) hay không? Tại sao? Đô thị giống thể sống có q trình hình thành phát triển Để tránh đô thị xuống cấp, ảnh hưởng đến chất lượng sống người dân cần có q trình tái tạo tu bổ liên tục kịp thời Tuy nhiên, điều kiện Việt Nam, đặc biệt với đô thị lớn, trình thực tế triển khai lại tồn bất cập ảnh hưởng đến chất lượng phát triển bền vững thị Điển hình việc dự án cải tạo xây chen nhà cao tầng, chung cư nội đô gây nên tải hạ tầng kĩ thuật, với tượng kẹt xe, thiếu nước sạch, cấp điện, môi trường ô nhiễm… và hạ tầng xã hội: thiếu trường học, nhà trẻ, Các nguyên nhân chính: - Hiện trạng sử dụng đất thiếu cân Đánh giá cách công bằng, quỹ đất đô thị khu vực nội đô lịch sử giới hạn Theo định số 1259 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050, nội lịch sử có dân số tính tốn 800.000 người, tổng diện tích khoảng 3800ha, với tiêu khoảng đất tồn đô thị đầu người 100m2 Cần nhấn mạnh, tiêu nhà quy hoạch, kinh tế thị tính tốn khoa học, đảm bảo cho phát triển bền vững đô thị chất lượng sống tương đương với tiêu chuẩn đô thị nước khu vực Theo đánh giá thực tế nhất, khu vực nội đô lịch sử Hà Nội tình trạng tải, cân đối cấu sử dụng đất số lượng nhà đặc biệt nhà cao tầng không tương xứng với diện tích đất giao thơng nội Theo quy hoạch chung duyệt, tiêu diện tích bình quân đất đô thị đầu người khu vực nội đô lịch sử đạt khoảng 45m2 (so với tiêu toàn thị mức 50%) tiêu bình qn đất đầu người tồn đô thị giảm đáng kể Dân số nội đô lên tới 1,2 triệu người, tải 40 vạn người đạt khoảng 30% so với tiêu quy hoạch duyệt (giới hạn cho phép giảm quy hoạch không 70% so với tiêu) tình trạng gia tăng dân số làm cân đối cấu sử dụng đất khó đảm bảo phát triển cân giao thông nội đô Trên tổng quỹ đất đô thị, theo quy định chung 60% diện tích dành cho đất giao thông, đất công cộng, xanh loại khác, thân 40% diện tích đất có 40% diện tích đất dành cho xây dựng hạ tầng xã hội hạ tầng dịch vụ Rõ ràng, theo trạng cấu sử dụng tổng số lượng quỹ đất hữu hạn xu hướng tăng diện tích đất “bùng nổ mạnh mẽ” với việc xuất hàng loạt khu cao tầng nội đô trường hợp Hà Nội kéo tụt diện tích đất dành cho cơng trình hạ tầng gây nên cấu sử dụng đất cân đối nghiêm trọng Việc suy giảm quỹ đất hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội dẫn đến tượng trông thấy ách tắc giao thông, thiếu sân chơi, công viên cho trẻ em, người già - Điều chỉnh cục thực thi chuyển đổi mục đích sử dụng đất cải tạo thị cịn nhiều bất cập  Trong thời gian qua, việc điều chỉnh quy hoạch cục thực thi chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng chủ yếu nhà cao tầng nội đô nguyên nhân cho việc chất tải lên hệ thống hạ tầng, cần nhận diện xem xét thấu đáo Hiện trạng cải tạo chung cư cũ vừa qua Hà Nội cho thấy, để đảm bảo tái định cư chỗ theo tiêu chuẩn diện tích cho người dân (với hệ số đền bù lên tới 1,5-3 lần), đồng thời đảm bảo chi phí lợi nhuận chủ đầu tư Khu nhà tầng ban đầu với dân số khoảng vài chục hộ sau xây có tầng cao khoảng tầng với số lượng dân cư gấp nhiều lần Rõ ràng dù lý giải theo hướng chất tải thêm cho hệ thống hạ tầng đô thị khu vực dự án Các lý giải giấy cho dự án phục vụ giãn dân cho quận nội thành cũ (hoàn tồn hạn chế khơng cho dân số vào) thiếu thực tế khó khăn việc kiểm soát nguồn gốc dân cư sinh sống dự án cơng trình Tình trạng đứng tên phản ánh báo chí truyền thơng cho thấy biện pháp “lách” để tiếp tục đưa dân vào Đây việc ngược lại định hướng quy hoạch chung duyệt Thứ hai, cần xem xét dự án di dời khỏi nội đô điều chỉnh quy hoạch cục bộ, chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất dịch vụ Theo định 1259 Thủ tướng Chính phủ Điều chỉnh QHC xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050, có loại dự án thuộc diện di dời khỏi nội đô bao gồm bệnh viện cấp trung ương, nhà máy xí nghiệp, trường đại học trụ sở quan trung ương Các diện tích đất sau di dời ưu tiên chuyển đổi phục vụ phát triển hệ thống hạ tầng xã hội – hạ tầng kỹ thuật nội đô Tuy nhiên, thực tế sau di dời phần lớn lại xen cấy thêm tổ hợp công trình nhà cao tầng, văn phịng thương mại dịch vụ với quy mô dân số cực lớn thêm chất tải cho hệ thống hạ tầng thị, tạo vòng luẩn quẩn Trong số trường hợp, chủ đầu tư dự án ln có lý giải để trấn an việc chất tải cho hạ tầng đô thị tổ chức khu phức hợp có tầng hầm rộng rãi để xe tham gia vào diện tích hạ tầng cho thị, thỏa mãn việc tăng tải họ cho dự án chuyển đổi Tuy nhiên, góc nhìn với riêng dự án đảm bảo quy định diện tích giao thơng tĩnh cho riêng nhu cầu nội dự án (quy định chung 100m2 cần chỗ đỗ xe 25m2) mà chưa tính đến chất tải đến hệ thống giao thông động khu vực tồn thị lượng cư dân khổng lồ lưu thơng đường bên ngồi dự án Nếu hàng loạt dự án chuyển đổi khu vực áp lực tác động lên hệ thống hạ tầng nội đô nặng nề Hiện nay, dự án đảm bảo tốt hệ thống hạ tầng phạm vi hàng rào ranh giới nội hoàn toàn coi nhẹ chất tải lên hệ thống hạ tầng giao thông chung đô thị Khi giải vấn đề tắc nghẽn trục giao thông đô thị bị chất tải có ngân sách nhà nước phải chịu gánh nặng chi phí mở đường - Cịn nhiều cách vận dụng văn quản lý “linh hoạt”  Do số nguyên nhân khách quan, số trường hợp quy hoạch chi tiết để cấp phép dự án thiết kế thị để cấp phép xây dựng cịn chưa có đầy đủ nên cịn tình trạng doanh nghiệp thỏa thuận với quan quản lý cấp phép dựa vận dụng “linh hoạt” tiêu chuẩn – quy chuẩn Cần hiểu quy trình thực chất quy định để thực thi công việc Quy chuẩn quy định bắt buộc cho đồ án quy hoạch, quy chuẩn cho công trình Cách vận dụng linh hoạt chủ đầu tư dẫn đến có tình trạng quy chuẩn vơ hiệu hóa lực quản lý đồ án quy hoạch.  Câu 4: Liệu cịn mơ hình cải tạo nhà chung cư khác thỏa mãn tất điều kiện thành phố Hà Nội đặt hay không? Điều kiện cụ thể là: - Nhà nước bỏ tiền xây dựng cải tạo - Nhà đầu tư phải có lợi nhuận từ dự án cải tạo - Cư dân sống nhà chung cư cũ hưởng lợi từ dự án cải tạo (được hỗ trợ tái định cư (tại chỗ) sang nhà chung cư với chất lượng tiện nghi cao mà trả nhiều tiền) Theo số liệu thống kê Sở Xây dựng Hà Nội, địa bàn thành phố có khoảng 1.516 chung cư cũ có quy mơ từ đến tầng, chủ yếu xây dựng từ năm 1960 đến cuối năm 1990, ngồi cịn số nhà xây dựng từ trước năm 1954 Mật độ xây dựng hầu hết tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng khoảng 1,5 lần Trong đó, hệ thống kỹ thuật chung cư cũ nát, đặc biệt hệ thống cấp nước dân tự cải tạo thành mạng lưới đường ống chằng chịt mặt nhà gây mỹ quan Một vướng mắc nhắc đến nhiều việc triển khai cải tạo chung cư cũ thời gian qua quy định hạn chế chiều cao nhà cao tầng quận nội thành khu trung tâm thành phố Điều tạo rào cản doanh nghiệp muốn đầu tư vào cải tạo chung cư cũ Tuy nhiên, việc cải tạo chung cư cũ nát suốt thập kỷ qua diễn chậm, chưa đạt yêu cầu, mục tiêu đề ba nhóm lợi ích chưa thống được, gồm: Người dân, doanh nghiệp, thành phố Theo em mơ hình cải tạo thỏa mãn tất điều kiện mà thành phố Hà Nội đặt vì: - Với mơ hình nhà nước khơng phải bỏ tiền xây dựng, cải tạo phải huy động nguồn vốn tư nhân từ nhà đầu tư tư nhân - Để đảm bảo thu lợi nhuận nhà đầu tư muốn chấp nhận giải pháp với nhiều khối nhà cao tầng, hệ số sử dụng đất cao (trên lần) để kinh doanh có hiệu quả, song nhà quản lý mong muốn giữ lại tiêu quy hoạch có họặc thấp để nâng cao chất lượng sống Cũng có nhà chuyên môn cho nên chấp nhận đề xuất nhà đầu tư để có thị đại với mơ hình “đơ thị nén” đề xuất xét lợi ích tổng thể thị khó chấp nhận - Với mối quan hệ nhà đầu tư người dân, Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định việc tháo dỡ chung cư cũ, nhà tập thể cũ phải đồng thuận 100% chủ sở hữu Mâu thuẫn chi phí di dời định cư tạm thời gian thực dự án khiến việc nhận đồng thuận tất dân cư khu chung cư khó Cùng với đó, nhu cầu, thu nhập người khác nên yêu cầu nhà chung cư người khác dẫn đến khó khăn xây dựng nhà chung cư nên khó để theo ý người Để đảm bảo hài hịa lợi ích bên: nhà nước, nhà đầu tư, dân cư khó nên theo em chưa có mơ hình cải tạo nhà chung cư khác thỏa mãn tất điều kiện thành phố Hà Nội đặt II CHUYÊN ĐỀ 2: NỘI DUNG TIỂU LUẬN CHUYÊN ĐỀ QLDA&ĐT Câu 1: Anh/Chị hãy nêu quan điểm và đánh giá của mình về các mô hình quy hoạch cải tạo xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ đã được giới thiệu các chuyên đề vừa qua, mô hình nào Anh/Chị cho là hợp lý nhất? Tại sao? Phương án quy hoạch cải tạo nhà chung cư nào gây được ấn tượng với anh chị thích nhất, tại sao?  Quan điểm và đánh giá của về các mô hình quy hoạch cải tạo xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ - Với mơ hình sử dụng nguồn vốn Nhà nước: Sử dụng nguồn vốn từ tín dụng theo hình thức BT Được thực chủ sở hữu không lựa chọn chủ đầu tư Nhà nước thực hình thức BT với nhà đầu tư đảm nhận việc xây dựng lại CCC diện tích đất cũ vị trí khác để phục vụ nhu cầu tái định cư Nhưng mơ hình chưa chọn lựa rộng rãi, trước hết nguồn ngân sách hạn chế, nên phương án khơng khả thi - Mơ hình xã hội hóa đầu tư: Là thỏa thuận DN kinh doanh BĐS với chủ sở hữu CCC việc di dời tái định cư, sở tính tốn hài hịa lợi ích DN người dân bảo đảm đáp ứng quy định chung Theo em mơ hình xã hội hóa đầu tư hợp lý vì: - Giải vấn đề hạn chế ngân sách - Hộ dân - chủ sở hữu CCC phải tự bỏ kinh phí chủ động liên kết với tổ chức có liên quan để xây dựng lại ngơi nhà xuống cấp họ, thay thụ động chờ đạt thỏa thuận với lợi ích hạn chế đưa DN kinh doanh BĐS đến từ bên - DN kinh doanh BĐS cộng đồng hộ dân lựa chọn đầu tư theo hướng DN xã hội Lợi nhuận thu từ kinh doanh BĐS chuyển cho cộng đồng hộ dân, thay tối đa lợi nhuận cho cổ đơng chủ sở hữu - Mơ hình không tăng thêm hộ dân tuân theo quy định số tầng Diện tích tăng thêm phù hợp với quy hoạch chi tiết phê duyệt, chia lại cho hộ dân  Phương án quy hoạch cải tạo nhà chung cư nào gây được ấn tượng với anh chị thích nhất: Cấu trúc đô thị "đan xen linh hoạt" thực theo định hướng quy hoạch chung, quy định, quy chế duyệt quy hoạch phân khu hoàn chỉnh Với phương án này, dự án khơng phá bỏ hồn tồn cơng trình cũ mà giữ lại cơng trình cịn đảm bảo an tồn sử dụng phù hợp với quy hoạch tổng thể Như dự án đảm bảo nâng cấp, thay đổi mặt CCC đồng thời lại tiết kiệm chi phí, tận dụng tối đa nguồn lực sẵn có Câu 2: Nếu Anh/Chị được lựa chọn 01 03 Nhà đầu tư là UDIC, Geleximco và Handico để thực hiện các dự án cải tạo xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ tại Hà Nội thì Anh/Chị sẽ chọn Nhà đầu tư nào? Tại sao? - UDIC: +  Vốn điều lệ: 4.300.000.000.000 đồng ( Bốn nghìn ba trăm tỷ đồng ) 10 + Cơ cấu ngành nghề chính: ĐẦU TƯ - XÂY LẮP - SẢN XUẤT VẬT LIỆU XÂY DỰNG VÀ CÔNG NGHIỆP - TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG - XUẤT NHẬP KHẨU, DỊCH VỤ  trong doanh thu từ đầu tư ngày chiếm tỷ trọng cao tổng doanh thu Ngoài ngành nghề có đầu tư xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp; xây dựng cơng trình dân dụng, nhà ở, bệnh viện, cơng trình cơng cộng, cơng viên xanh, cơng trình cơng nghiệp, đường giao thông, sản xuất loại gạch xây, bê tông thương phẩm, cấu kiện bê tông đúc sẵn tham gia đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật lớn cầu - hầm đường quốc gia, cơng trình cáp điện trung cao thế, sản xuất gốm sứ vệ sinh ốp lát cao cấp, bê tông nhẹ, bê tông ứng suất trước v.v UDIC bao gồm 43 Cơng ty Trong có Cơng ty Liên doanh với nước ngồi tổng hợp sức mạnh vốn, kinh nghiệm quản lý, thi công đội ngũ cán quản lý, kỹ sư, cử nhân công nhân giàu nhiệt huyết, kinh nghiệm, có trình độ tay nghề cao với hoạt động SXKD theo hệ thống quản lý chất lượng ISO tạo nên sản phẩm tốt lượng chất có uy tín thị trường đóng góp vào phát triển nhanh, mạnh, bền vững thủ đô Hà Nội nói riêng nước nói chung + Dự án thực liên quan đến nhà ở, chung cư cao tầng: UDIC WESTLAKE (Hà Nội), KHU NHÀ Ở TIÊU CHUẨN CAO KẾT HỢP DỊCH VỤ VÀ VĂN PHÒNG TẠI 101 LÁNG HẠ( HÀ NỘI), TRUNG CƯ 4F TRUNG YÊN (HÀ NỘI), TỔ HỢP CAO TẦNG VÀ DỊCH VỤ TẠI 41 NGUYỄN CHÍ THANH,… - GELEXIMCO: + Vốn điều lệ năm 2011: 6000 tỉ đồng + Cơ cấu ngành nghề: Hiện nay, Tập đồn GELEXIMCO nhanh chóng phát triển thành tập đoàn kinh tế xu phát triển tất yếu thời đại toàn cầu hóa Geleximco hoạt động nhiều lĩnh vực: sản xuất cơng nghiệp, tài ngân hàng, hạ tầng & bất động sản giáo dục đào tạo Trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, Geleximco tên “Sáng giá” tạo dựng uy tín & niềm tin với khách hàng, quý đối tác 11 + Dự án thực liên quan đến nhà ở, chung cư cao tầng: Chung cư Hà Sơn Tower, Chung cư GELEXIA RIVERSIDE, Chung cư An Bình City, GELEXIMCO LÊ TRỌNG TẤN,… - HANDICO + Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội (HANDICO) “Tổng công ty 90” thành phố Hà Nội, thành lập năm 1999 nhằm đáp ứng yêu cầu đổi lĩnh vực xây dựng, phát triển nhà khu đô thị thành phố + Bằng chiến lược phát triển đắn, HANDICO nhanh chóng thực mục tiêu trở thành Tổng công ty mạnh, tiềm năng, đơn vị chủ lực Thành phố việc thực quỹ nhà xã hội như: Nhà cho học sinh - sinh viên, nhà cho công nhân khu cơng nghiệp, nhà cho người có thu nhập nhấp, nhà tái định cư (Nhà cho sinh viên Mỹ Đình II; Làng sinh viên HACINCO; Nhà cho sinh viên Vinh Trung - TP Vinh, Nghệ An; Nhà cho công nhân nhà cho người thu nhập thấp Kim Chung, Đông Anh ) Hàng loạt dự án khu đô thị mới, nhà thương mại văn phịng cho th, khu cơng nghiệp HANDICO triển khai thực như: Trung Hòa - Nhân Chính, Nam Trung n, Mễ Trì Hạ, Cổ Nhuế - Xuân Đỉnh, Đại Kim - Định Công, Sài Đồng - Long Biên, Vĩnh Hoàng, Trung Văn, Thạch Bàn - Long Biên, Nhà CT3 Lê Đức Thọ, Khu nhà Mai Động, Nhà văn phòng cho thuê số Thành Công, 3.10 Lê Văn Lương; Trụ sở Tổng công ty Khu đô thị Mễ Trì Hạ, Tịa nhà hỗn hợp HH1 - Mễ Trì Hạ, Cụm Cơng nghiệp Ninh Hiệp góp phần quan trọng việc làm thay đổi mặt kiến trúc Thủ đô Dựa thống kê kể trên, e chọn HANDICO để thực hiện các dự án cải tạo xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ tại Hà Nợi doanh nghiệp có nguồn lực tài đủ mạnh đồng thời có kinh nghiệm dự án xây dựng 12 nhà cho người có thu nhập thấp, nhà tái định cư, nhà thương mại Đây công trình tương tự dự án cải tạo xây dựng CCC Hà Nội Câu Theo Anh/Chị lựa chọn một Nhà đầu tư thực hiện dự án cải tạo nhà chung cư cũ thì nên lưu ý đến những yếu tố nào? Khi lựa chọn một Nhà đầu tư thực hiện dự án cải tạo nhà chung cư cũ, theo em nên lưu ý đến yếu tố sau đây: - Năng lực tài chính: Nhà đầu tư phải có lực tài đủ tốt để đáp ứng nhu cầu vốn dự án đồng thời khả khoản tốt để cấp vốn theo kế hoạch cho nhà thầu để đảm bảo dự án thực tiến độ vừa để đảm bảo chất lượng cho dự án, tiết kiệm chi phí đồng thời dự án nội đô, thời gian xây dựng diễn lâu ảnh hưởng đến mặt đô thị, ảnh hưởng đến sống người dân đặc biệt chủ hộ chờ cải tạo - Năng lực quản lý: Nhà đầu tư cần có lực quản lý đủ tốt để quản lý chất lượng, tiến độ, chi phí,… dự án đầu tư dự án phức tạp có ảnh hưởng lớn đến cộng đồng - Uy tín: Vì dự án cải tạo chung cư cũ, dân cư sống hầu hết chủ nhân chung cư Nhà đầu tư cần có uy tín,tiếng tăm nhằm lấy yên tâm chủ hộ nhằm tạo thuận lợi việc dự án thực - Kinh nghiệm: Nhà đầu tư chọn nên nhà đầu tư thực dự án cải tạo tương tự đạt thành cơng - Tầm nhìn quy hoạch chiến lược: nhà đầu tư cần có khả bao qt tổng thể để xây dựng mơ hình cải tạo hợp lí cho khu vực Đảm bảo dự án thực theo định hướng quy hoạch chung, quy định, quy chế duyệt - Vì dự án cải tạo đền bù di dời chỗ người đân, nhà đầu tư cần biết lắng nghe ý kiến, nhu cầu người dân, quan tâm đến vấn đề liên quan đến lợi ích người dân Câu 4: Anh/Chị hãy nêu các hiểu biết của mình về các giải pháp “đòn bẩy tài chính” có thể vận dụng để tháo gỡ các khó khăn bế tắc của các dự án cải tạo xây dựng nhà chung cư cũ tại TP Hà Nội hiện nay? 13 Khái niệm địn bẩy tài khơng sử dụng hồn tồn vốn tự có mà dùng vốn vay để đầu tư với mong muốn tăng tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu thu nhập cổ phần.  Theo nghĩa đen, địn bẩy cơng cụ làm điểm tựa, nhằm biến đổi lực tác động lên vật khác Theo thực tế, điểm tựa số vốn vay từ ngân hàng, quan tài Nhờ có điểm tựa mà doanh nghiệp/ nhà đầu tư vay có thêm số vốn khởi điểm Từ tạo khả sinh lời tốt Như vậy, thay phải bỏ tiền tự có để xây dựng hay mua nhà, nhà đầu tư người mua nhà vay ngân hàng, quan tài với kì vọng dự án, nhà tăng giá thu lợi nhuận Như giải vấn đề nguồn vốn, thu hút nhà đầu tư, gia đình có nhà chung cư cải tạo có khả chi trả cho nhà chung cư mà khơng ảnh hưởng đến sống Địn bẩy tài mang lại lợi ích cho bên dự án cải tạo xây dựng nhà chung cư cũ: + Nhà đầu tư có nguồn vốn để thực cải tạo + Người dân có tiền để mua nhà với giá ưu đãi lãi suất ưu đãi + Nhà nước có khoản thu từ thuế thu nhập, thuế GTGT, lãi vay Một số giải pháp đưa như: - Nhà nước đưa gói vay ưu đãi cho Nhà đầu tư dự án cải tạo, hộ dân chủ nhà chung cư cũ cần tiền để mua chung cư - Nhà đầu tư đưa mức giá ưu đãi cho nhà nhằm tạo điều kiện cho người mua nhà thu hút người mua 14 15