Lêi më ®Çu Đề án môn học Thẩm định giá LỜI MỞ ĐẦU Trong thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập, vấn đề thu hồi đất phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cô[.]
Đề án môn học Thẩm định giá LỜI MỞ ĐẦU Trong thời kì cơng nghiệp hóa, đại hóa hội nhập, vấn đề thu hồi đất phục vụ cho mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng phát triển kinh tế vấn đề nhạy cảm, mối quan tâm Nhà nước, quyền địa phương, chủ đầu tư người sử dụng đất bị thu hồi đất, khơng tác động mặt kinh tế mà cịn ảnh hưởng sâu sắc đến yếu tố trị - xã hội Hội nghị Trung ương Đảng lần thứ (khóa IX) đưa chủ trương, sách, giải pháp lớn nhằm thực thắng lợi Nghị Đại hội tồn quốc lần thứ IX Đảng, có giải pháp thực sách điều tiết hữu hiệu đất đai nhằm đảm bảo lợi ích Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai nhà đầu tư lớn phát triển hạ tầng, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Nhiều năm qua Nhà nước đầu tư lớn nguồn ngân sách hàng năm cho việc thu hồi đất phục vụ dự án đầu tư nước, nước xây dựng khu đô thị mới, phát triển, xây dựng sở hạ tầng…Luật Đất đai năm 2003 có nhiều nội dung sửa đổi, bổ sung phù hợp với thực tế nhằm điều chỉnh mối quan hệ pháp luật chủ thể quản lý, sử dụng đất có cơng tác bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất, sử dụng đất thu hồi Điều 86- Luật đất đai 2003, Điều 36 – Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ quy định thi hành LĐĐ , Nghị định số 197/2004/NĐ-CP Chính phủ ngày 03/12/2004 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP Chính phủ ngày 13/08/2009 bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Những năm gần đây, công tác thu hồi đất, giải phóng mặt gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, hiệu thấp, kể việc thu hồi đất để xây dựng sở hạ tầng phục vụ cho cộng đồng dân cư có đất bị thu hồi Nhiều địa phương phải điều chỉnh lại quy hoạch, sủa đổi thiết kế dự án , chờ đợi không giải phóng mặt sở hạ tầng không đảm bảo Hậu làm ảnh hưởng tiến độ, gây thiệt hại lớn kinh tế doanh nghiệp, nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất Nhà nước, làm ổn định tình hình trị - xã hội địa phương Tồn lớn xảy hầu hết địa phương thực khơng quy trình, áp giá đền bù thấp, không công khai, thiếu dân chủ, chế, sách bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư người bị ảnh hưởng có nhiều bất cập, phát sinh tiêu cực, tham nhũng dẫn tới khiếu kiện thu hồi đất ngày tăng Trong năm qua số dự án đầu tư vào Quận Hai Bà Trưng tăng nhanh Trong trình thực dự án đầu tư khâu đền bù giải phóng mặt khâu quan trọng có tính đặc Đề án môn học Thẩm định giá thù ảnh hưởng lớn đến tiến độ đầu tư mà liên quan đến ổn định tình hình kinh tế trị xã hội Vì em chọn đề tài “ Xác định giá trị bất động sản bồi thường giải phóng mặt bằng,thực trạng đền bù giải phóng địa bàn quận Hai Bà Trưng Hà Nội -Lí nghiên cứu: (+) Do giá bồi thờng đất thấp gây thiệt hại lợi ích ngời bị thu hồi đất (+) Do công tác bồi thờng đợc thực chậm dẫn đến tình trạng ngâm dự án (+)Do có nhiều đơn khiếu nại tố cáo vấn đề -Mục tiêu nghiên cứu (+) Nhằm xem xét cách thức định giá bồi thờng có với quy định pháp luật hay không; Tác động yếu tố tới giá bồi thờng (tiêu cực , tích cực nh ?) Các yếu tố nh yếu tố thị trờng, sách phát triển KT-XH đất nuớc Mặt khác, tìm hiểu nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá bồi thờng thấp Và đề biện pháp xử lý cho phù hợp để làm giảm tình trạng khiếu nại, tố cáo vấn đề (+)Đề phơng hớng định giá, giải pháp giải giá bồi thờng thu hồi đất -Phạm vi nghiên cứu: Giá bồi thờng đất dự án xây dựng thực GPMB khu đô thị Đề án môn học Thẩm định giá CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ VẤN ĐỀ GIÁ ĐẤT I.gi¸ quyền sử dụng đất( hay gọi giá đất) 1) Định nghĩa giá đất Là số tiền đơn vị diện tích đất nhà nớc quy định đợc hình thành giao dịch QSDĐ.Đối với chế độ x· héi ë níc ta, chóng ta chØ thõa nhËn quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản đất, theo Hiến pháp năm 1992: "đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà Nớc ngời đại diện thống quản lý.Cũng nh giá loại tài sản khác, giá thị trờng QSDĐ đợc xác định sở lợi ích dự kiến tơng lai mà việc sử dụng QSDĐ sinh đợc Khả sinh lợi việc sử dụng đất tùy thuộc vào đặc tính đất, mơc ®Ých sư dơng ®Êt, cêng ®é sư dơng , đặc biệt vị trí so với khu trung tâm nh: trung tâm thơng mại, khu đô thị, gần trờng học, bệnh viện ) Ngoài phụ thuộc vào quy định xây dựng quy hoạch đô thị, thời gian sử dụng đất, mức thu nhập ổn định hoàn cảnh gia đình Do khả sinh lợi việc sử dụng đất đợc xác định giá tối đa đợc trả để mua QSDĐ giá thị trờng( bán đấu giá) QSDĐ Giá đất đợc xem nh vốn cố định.Đối với doanh nghiệp liên doanh,cổ phần việc xác định gía đất để tham gia góp vốn đợc coi phần vốn lớn, quan trọng tham gia vào trình sản xuất kinh doanh Theo cách định nghĩa ta phân chia thành hai loại giá: (+)Giá đất mà Nhà Nớc đa ra: theo nghị định 188/2004/NĐCP ngày 16-11-2004 phơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ đa nghị định nhằm giúp cho quyền địa phơng làm xác định giá đất địa phơng mình, cho công tác quy hoạch sử dụng đất dự án đầu t xây dựng Giá Nhà Nớc đa đợc xác định khoa học ỏn mơn học Thẩm định giá x¸c nhng nã thiÕu mét yếu tố quan trọng định yếu tố thị trờng Do thời điểm định giá Nhà Nớc không theo biến động nhu cầu giá thị trờng giá phi thực tế, phi thị trờng Nhà nớc cố gắng cho giá đa sát với giá thị trờng nhng điều làm đợc giúp nhà nớc làm để tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí lệ phí (+) Giá thị trờng: mức giá đợc ngời mua - ngời bán chấp nhận điều kiện đôi bên có thông tin đầy đủ quyền bình đẳng nh Nghĩa mức giá đợc chấp nhận ngời mua thỏa mÃn nhu cầu sử dụng, thu nhập cá nhân ngời bán họ cảm thấy thỏa mÃn với lợi nhuận mà họ lấy đợc từ việc bán mảnh đất Với quan niệm thị trờng QSDĐ giá đất biểu tiền tổng luồng thu nhập mang lại từ việc sử dụng QSDĐ mà ngời sử dụng có đợc.Luồng thu nhập đem lợi ích trực tiếp hay lợi ích kì vọng cho ngời sử dụng đất Qua việc đánh giá thấy khác giá Nhà Nớc giá thị trờng lớn chúng đồng môi trờng định giá sở tính toán khác nhau: *Môi trờng định giá: -Môi trờng định giá Nhà Nớc: tài sản đất Nhà Nớc nắm giữ, mang tính chất xà hội, môi trờng ổn định hầu nh thay đổi -Môi trờng định giá thị trờng thông qua quan hệ cung- cầu thị trờng mang tính chất cá nhân , tổ chức đấy, thay đổi theo biến đông thị trờng *Cơ sở tính toán - Cơ sở tính toán giá Nhà Nớc: lấy từ số liệu thống kê mua-bán ngời mua- ngời bán thông qua quan chuyên trách nhà nớc nh Bộ tài nguyên- môi trờng, Bộ xây dựng, Bộ tài dới sở địa phơng Khi giao dịch diễn trớc án mơn học Thẩm định giá sù chøng kiÕn cđa quan đại diện Pháp Luật ngời mua-ngời bán thỏa thuận với giảm giá trị đất để tránh nộp thuế chuyển QSDĐ cao,các lệ phí , phí trớc bạ Vì nguyên nhân gây tình trạng giá đất Nhà Nớc đa không với giá thực tế mảnh đất thị trờng -Cơ sở tính toán giá thị trờng:là giao dịnh mua-bán diễn thị trờng, hợp lí thoả mÃn nhu cầu đôi bên 2) Những quy định hình thành giá đất Theo Điều 55 luật đất đai năm 2003 nói giá đất đợc hình thành do: + UBND tỉnh , thành phố trực thuộc TW quy định giá theo quy định Nhà Nớc + Do đấu giá sử dụng đất đấu thầu dự án có sư dơng ®Êt +Do ngêi sư dơng ®Êt tháa thn giá đất với ngời có liên quan thực quyền chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp vốn QSDĐ Ta so sánh khoản với khoản hai khoản ba điều thấy đà có khác biệt cách định giá, nhà nớc không thống cách định giá tạo điều kiện hai loại giá tồn song song Nó đợc biểu thông qua hai quan niệm định giá khác nhau: + Một bên theo quy định Nhà Nớc mang tính chủ quan , phi thị trờng + Một bên theo biến động thị trờng, phản ánh đợc thực tế giá trị mảnh đất nhu cầu ngời sử dụng Nhng ta lại thấy có điểm tơng đồng lớn thông qua hai cách định giá hai bên muốn thể giá trị cao từ việc sử dụng đất hay nãi c¸ch kh¸c ngn thu nhËp Đề án mơn học Thẩm định giá mang l¹i tõ viƯc sư dơng mảnh đất tơng lai phải cao 3) Phơng pháp định giá QSDĐ + Khái niêm định giá bất động sản : việc xác định giá trị bất động sản thông qua việc đánh giá nguồn lợi mang lại từ bất động sản thời điểm cụ thể + Sự cần thiết phải định giá sử dụng đất: đất đai tài sản vô quý giá, t liệu sản xuất tham gia vào trình sản xuất cđa c¶i vËt chÊt cho x· héi Cïng víi phát triển kinh tế, thị trờng đất đai ngày đợc phát triển phận thị trờng bất động sản Đất đai hàng hóa đặc biệt đợc sử dụng vào nhiều mục đích khác nh để xây dựng nhà ở, khu công nghiệp, khu đô thị, khu công nghệ cao hay để sản xuất nông nghiệp Mặt khác đất đai có hạn nhng để mở rộng đầu t sản xuất ngành phải chuyển đổi mục đích sử dụng ngời mua- bán thị trờng họ muốn biết xem giá trị thực mảnh đất họ lợi ích hay luồng thu nhập mang lại sử dụng mảnh đất Đặc biệt Nhà Nớc muốn thu thuế ngời sử dụng đất phải định giá quyền sử dụng đất từ làm đánh giá đợc lợi ích đem lại mảnh đất cho ngời sử dụng nh chi phí hội mà ngời bán đà thực + Nguyên tắc định giá quyền sử dụng đất : *Sát với giá chuyển nhợng sử dụng đất thực tế thị trờng điều kiện bình thờng; có chênh lệch so với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế thị trờng phải điều chỉnh cho phù hợp *Các đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, KT-XH, kết cấu hạ tầng nh nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức giá nh Đề án môn học Thẩm định giá *Đất khu vực giáp ranh tỉnh thành phố trực thuộc TW có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nh nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức giá nh nh Với nguyên tắc thứ nhận thấy để định giá QSDĐ sát với giá chuyển nhợng QSDĐ thực tế thị trờng điều kiện bình thờng điều khó khăn hầu nh không thực đợc thị trờng nớc quốc tế biến động : *Đối với quốc tế đà diễn biến động lớn giá dầu má ( tõ 20-73$/thïng) nhiỊu cc néi chiÕn vỊ s¾c téc cđa mét sè níc nh: Pakistan,Ên ®é, Ucraina, tranh chấp đất đai vùng biên giới (Pakistan- ấn độ), khủng hoảng hạt nhân (Iran, Cộng hoà dân chủ nhân dân Triều Tiên) đà làm cho tình hình kinh tế toàn cầu bị ảnh hởng kéo phát triển toàn cầu lại vài năm, nhà đầu t thận trọng việc xác định vùng đất mà bỏ vốn vào kinh doanh Tiêu chí đặt lên hàng dầu :"An ninh xà hội đợc đảm bảo , tình hình trị ổn định, kinh tế thông thoáng" Nếu nớc đảm bảo đợc yếu tố thu hút đợc lợng vốn lớn nhà đầu t nớc làm thúc đẩy KT-XH phát triển *Đối với Việt Nam nớc trình HĐH-CNH đất nớc, KT-CN đợc bớc áp dụng để giới hoá sản xuất nông nghiệp truyền thống, với bề dày lịch sử, xà hội ổn định an ninh trị, với sách kinh tế bớc cải thiện để thu hút nhà đầu t nớc giúp cho trình CNH-HDH tới thành công Mặc dù tính hình giới biến động mạnh nhng kinh tế VN tăng trởng nhanh, năm 2004 đạt 7,5%, năm 2005 kì vọng đạt 8,5 % thành tích mà toàn Đảng , toàn dân thực giai đoạn 10 năm lần thứ (2000-2010)để bớc tạo đà cho công nghiệp hóa đất níc Đề án mơn học Thẩm định giá thµnh công.Nhng thực tế yếu quản lý sư dơng ®Êt ®ai ë VN ®ang diƠn phỉ biến gây tợng lÃng phí , thất thu ngân sách nhà nớc đẩy trờng bất động sản VN lâm vào tình trạng khủng hoảng Một số kẻ xấu lợi dụng tình hình để đầu cơ, tăng giá thị trừơng Thông thờng quyền địa phơng định giá đa mức giá thích hợp nhng lại có nhiều khiếu nại, tố cáo, không lấy theo giá thị trờng ®Êt ®Ĩ båi thêng Theo quan ®iĨm cđa em th× việc Nhà Nớc định giá quyền sử dụng đất hoàn toàn theo nguyên tắc quản lý Nhà Nớc giá thị trờng giá không ổn định, không hoàn hảo bị chi phối mạnh thị trờng nớc quốc tế đặc biệt tợng đầu cơ, độc quyền giá phân phối; Nhà Nớc muốn thông qua để quản lí khai thác sử dụng, quản lý tài đất Mặt khác vấn đề bồi thờng đất thu hồi đất ngời bị thu hồi thờng đòi giá cao so với chi phí mà họ bỏ Nhà Nớc đảm bảo đợc công tác tái định c tốt tình hình ổn định vào nề nếp Đối với hai nguyên tắc lại:Quy định mảnh đất điều kiện kinh tế, tự nhiên, sở hạ tầng, mục đích sử dụng, quy hoạch sử dụng đất giống giá chúng nh không rõ ràng theo phong tuc tập quán dân tộc khác ngời châu có quan niệm hớng nhà phong thủy giá đất phụ thuộc vào tuổi, hớng nhà ngời mua +Một số phơng pháp xác định giá QSDĐ: Theo luật đất đai năm 2003 quy định có hai phơng pháp xác định giá đất: (+)Định nghĩa: *Phơng pháp so sánh trực tiếp: phơng pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích mức giá đất thực tế đà chuyển nhợng QSDĐ thị trờng loại đất tơng tự( loại đất, diện tích đất, đất, hạng đất , loại đô thị, loai đờng phố ỏn mụn hc Thm nh giỏ vị trí) để so sánh, xác định giá đất loại đất cần định giá *Phơng pháp thu nhập: phơng pháp xác định mức giá tính thơng số mức thu nhập túy thu đợc hàng năm môt đơn vị diện tích đất so với lÃi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm( tính đến thờì điểm xác định gía đất) loại tiền gửi VNĐ kí hạn năm( 12 tháng ) ngân hàng thơng mại quốc doanh có mức lÃi suất tiền gửi cao địa bàn (+)Điều kiện áp dụng phơng pháp xác định giá *Phơng pháp so sánh trực tiếp : - Đợc áp dụng để định gía đất thị trờng có loại đất tơng tự đà chuyển nhợng sử dụng đất so sánh đợc với loại đất cần định giá -Giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất loại đất tơng tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế thị trờng điều kiện bình thờng * Phơng pháp thu nhập: áp dụng để định giá cho loại đất xác định đợc khoản thu nhập mang lại từ đất II bồi thờng đất giải phãng mỈt b»ng 1) Định nghĩa giá bồi thường đất Là giá đất theo mục đích sử dụng thờì điểm có định thu hồi đất UBND cấp tỉnh công bố theo quy định phủ ;không bồi thờng theo giá đất đợc chuyển mục đích sử dụng Với định nghĩà thấy rõ giá bồi thờng đất đất bị thu hồi đợc phân tích nh sau: +Giá ®Êt båi thêng theo mơc ®Ých ®ang sư dơng hiƯn +Giá đất bồi thờng giá thời điểm có định thu hồi +Do UBND Tỉnh công bố theo quy định Chính Phủ ỏn mụn hc Thm nh giỏ + Giá đất bồi thờng giá đất sau chuyển đổi mục đích Có hai vấn đề cần giải là: Thứ nhất: giá bồi thờng giá đất thời điểm có định thu hồi công tác đền bù diễn theo tiến độ thị trờng có biến động làm cho giá đất đai tăng giảm điều dẫn đến mức chênh lệch giá Do công tác thực hiƯn ®Ịn bï diƠn rÊt chËm kĨ tõ cô định thu hồi khoảng thời gian tính "năm" mà biến động giá thị trờng không tránh khỏi Nhà Nớc quy định trờng hợp thực bồi thêng nh sau : a) "Båi thêng chËm c¬ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thờng gây mà giá đất thờì điểm bồi thờng UBND cấp Tỉnh công bố cao giá đất thời điểm có định thu hồi bồi thờng theo giá đất thời điểm trả tiền bồi thờng; giá đất thời điểm bồi thờng thấp giá đất thời điểm có định thu hồi bồi thờng theo giá đất thờì điểm có định thu hồi" Với quy định Nhà Nớc đà giải đợc vấn đề lợi ích cho ngời dân, không gây thiệt hại cho ngời dân chậm trễ quan , tổ chức có trách nhiệm bồi thờng gây B)Trờng hợp bồi thờng chậm ngời bị thu hồi đất gây :"nếu giá đất thời điểm bồi thờng thấp giá đất thờì điểm có định thu hồi bồi thờng theo giá đất thời điểm bồi thờng; giá đất thời điểm bồi thờng cao thời điểm có định thu hồi bồi thờng theo giá đất thời điểm có định thu hồi." Đây hình thức nhằm ngăn chặn phản kháng , chống đối cá nhân, hộ gia đình có yêu sách cao, gây thiệt hại không cho chủ đầu t mà gây bất ổn cho xà hội nơi có đất bị thu hồi.Có thể nói hình phạt cho 10