Huy động vốn cho dự án saigon sky của công ty cổ phần đầu tư và phát triển miền trung

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  NGUYỄN ĐĂNG HẢI YẾN HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN SAIGON SKY CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN MIỀN TRUNG Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh bất động sản Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Minh Ngọc Hà Nội, năm 2013 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -*** - BẢN CAM KẾT Kính gửi: Viện sau đại học Trường Đại học kinh tế quốc dân Tên tác giả Nguyễn Đăng Hải Yến, sinh ngày 12/3/1988, học viên lớp cao học Quản trị kinh doanh Bất động sản 20G - Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, trường Đại học Kinh tế quốc dân (MHV : CH200817) Trong thời gian nghiên cứu, tác giả chọn đề tài “Huy động vốn cho dự án Saigon Sky Công ty cổ phần đầu tư phát triển miền Trung” cho luận văn thạc sĩ Tác giả xin cam kết luận văn thạc sĩ hồn thành khơng chép từ tài liệu Nếu tra nhà trường phát luận văn thạc sĩ có chép, tác giả xin hoàn toàn chịu trách nhiệm việc xử lý học viên chép tài liệu, chuyên đề, khóa luận tốt nghiệp người khác theo quy định nhà trường Hà Nội, ngày 26 tháng 12 năm 2013 Học viên cam kết Nguyễn Đăng Hải Yến MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU TÓM TẮT LUẬN VĂN PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm đặc điểm dự án kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm vai trò dự án kinh doanh bất động sản 1.1.2 Đặc điểm dự án kinh doanh bất động sản 1.2 Huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản 1.2.1 Vốn dự án kinh doanh bất động sản 1.2.2 Các kênh huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản 15 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản 29 1.3.1 Yếu tố chủ quan 29 1.3.2 Yếu tố khách quan 31 CHƯƠNG THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN SAIGON SKY CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN MIỀN TRUNG 35 2.1 Khái quát chung Dự án Saigon Sky 35 2.1.1 Giới thiệu chung Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Miền Trung35 2.1.2 Giới thiệu chung Dự án Saigon Sky 35 2.2 Thực trạng huy động vốn cho Dự án Saigon Sky 37 2.2.1 Huy động vốn từ khách hàng 38 2.2.2 Huy động vốn từ ngân hàng 42 2.2.3 Huy động vốn từ tổ chức kinh tế khác 45 2.2.4 Huy động vốn từ thị trường chứng khoán 49 2.3 Đánh giá chung huy động vốn cho Dự án Saigon Sky 51 2.3.1 Những kết đạt 51 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân 52 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN SAIGON SKY CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN MIỀN TRUNG 58 3.1 Quan điểm định hướng việc huy động vốn cho Dự án Saigon Sky 58 3.1.1 Quan điểm huy động vốn cho Dự án Saigon Sky 58 3.1.2 Định hướng huy động vốn phát triển Dự án Saigon Sky 59 3.2 Các giải pháp huy động vốn cho Dự án Saigon Sky 61 3.2.1 Thúc đẩy huy động vốn từ khách hàng 61 3.2.2 Thúc đẩy huy động vốn từ ngân hàng 66 3.2.3 Phát hành trái phiếu bất động sản 67 3.2.4 Hợp tác liên kết với doanh nghiệp khác 70 3.2.5 Các giải pháp khác 71 3.3 Một số kiến nghị 74 3.3.1 Đối với Nhà nước 74 3.3.2 Đối với Bộ Xây dựng 76 3.3.3 Đối với Ngân hàng Nhà nước 78 KẾT LUẬN 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 PHỤ LỤC 83 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Dự toán tổng mức đầu tư 36 Bảng 2.2 Huy động vốn từ khách hàng 39 Bảng 2.3 Tính lãi vay xây dựng 44 Bảng 2.4 Vốn vay từ doanh nghiệp khác 47 Bảng 2.5 Tiến độ huy động vốn theo năm 53 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  NGUYỄN ĐĂNG HẢI YẾN HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN SAIGON SKY CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN MIỀN TRUNG Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh bất động sản Hà Nội, năm 2013 i LỜI MỞ ĐẦU  Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tế quốc dân, phát triển vận hành tốt thị trường góp phần to lớn vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Tuy nhiên, thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2012 trầm lắng khủng hoảng kinh tế tình hình lạm phát nói chung Thị trường ngành xây dựng năm có nhiều biến động, biến động giá vật liệu xây dựng, nhân công… Chủ đầu tư dự án bất động sản bắt đầu bộc lộ tình trạng thiếu vốn lực tài yếu kém, lực quản trị yếu kém… Chính vậy, thị trường xuống, mặt, doanh nghiệp không thu hồi vốn, mặt không đủ vốn để tiếp tục hoàn thiện dự án, gây chậm trễ tiến độ Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Miền Trung công ty hoạt động đa lĩnh vực kinh doanh Vào tháng 10 năm 2010, công ty định đầu tư vào lĩnh vực với hi vọng thu lại lợi nhuận khả quan, dự án “Trung tâm thương mại, nhà liền kề chung cư cao cấp” (gọi tắt Dự án Saigon Sky) khu đất 26 Nguyễn Thái Học, Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An dự án kinh doanh bất động sản công ty Tuy nhiên, tới năm 2012, với tình trạng ngưng trệ diện rộng, khoản thị trường bất động sản, dự án gặp nhiều khó khăn Thêm vào sách thắt chặt tiền tệ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Chỉ thị 01/CT, Nghị 11/NQCP… hạn chế hoạt động huy động vốn công ty bất động sản Theo dự kiến, đến hết năm 2014, cơng ty hồn thiện xong khu nhà liền kề khu chung cư cao cấp Vấn đề đặt hàng đầu Dự án Saigon Sky là: Giải pháp giúp công ty huy động vốn để hoàn thiện Dự án Saigon Sky thời hạn với chi phí thấp nhất? Đó lý tác giả muốn tìm hiểu nghiên cứu sâu đề tài: “Huy động vốn cho dự án Saigon Sky Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Miền Trung” để làm luận văn thạc sĩ ii Qua nghiên cứu, chương luận văn, tác giả tổng kết số khái niệm liên quan đến sở lý luận việc huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản, cụ thể:  Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản - Khái niệm: Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tạo dựng tài sản bất động sản mua, bán, khai thác cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời đáp ứng lợi ích xã hội - Dự án đầu tư bất động sản có đặc điểm gồm: + Dự án kinh doanh bất động sản có nhu cầu vốn lớn + Dự án kinh doanh bất động sản có thời gian thực lâu dài + Dự án kinh doanh bất động sản mang tính đơn chiếc, khơng trùng lặp + Dự án kinh doanh bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước  Vốn dự án kinh doanh bất động sản - Khái niệm: Vốn dự án kinh doanh bất động sản xác định chi phí dự tính để thực dự án đầu tư xây dựng cơng trình, tính tốn xác định giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình phù hợp với nội dung dự án thiết kế sở; trường hợp lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật, tổng mức đầu tư đồng thời dự tốn xây dựng cơng trình xác định phù hợp với nội dung báo cáo kinh tế - kỹ thuật thiết kế vẽ thi công  Huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản - Khái niệm: Huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản việc tìm nguồn tiền thực thi cho ý tưởng hay dự án kinh doanh bất động sản - Các yếu tố ảnh hưởng đến huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản bao gồm: iii + Yếu tố chủ quan: Hiệu sử dụng vốn doanh nghiệp, tính khả thi dự án kinh doanh bất động sản, thương hiệu uy tín doanh nghiệp + Yếu tố khách quan: Môi trường pháp lý, thị trường bất động sản, môi trường cạnh tranh - Các kênh huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản + Kênh huy động vốn từ khách hàng: Doanh nghiệp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước đối tượng quyền sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật Nhà thơng qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai + Kênh huy động vốn từ tổ chức tín dụng: Doanh nghiệp quyền huy động vốn để xây dựng nhà cách ký kết hợp đồng vay vốn tổ chức tín dụng Khi vay vốn, doanh nghiệp phải chứng minh tình hình tài tốt, dự án khả thi mang lại hiệu xã hội Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải trả lãi vay cho tổ chức tín dụng chi phí sử dụng vốn + Kênh huy động vốn từ tổ chức kinh tế khác: Doanh nghiệp sử dụng kênh huy động nhiều hình thức vay vốn kinh doanh, tín dụng thương mại, ký hợp đồng góp vốn, liên doanh - liên kết với doanh nghiệp khác, tiếp nhận vốn đầu tư nước + Kênh huy động vốn từ thị trường chứng khốn: Gồm hình thức phát hành trái phiếu bất động sản phát hành cổ phiếu bất động sản Đây xu huy động vốn hiệu thời kỳ bất động sản ảm đạm với kênh huy động vốn này, doanh nghiệp chủ động vốn khả tiêu thụ sản phẩm tốt + Kênh huy động vốn từ quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT): Quỹ REIT hoạt động theo hình thức huy động tiền nhàn rỗi từ tổ chức chủ đầu tư cá nhân có quan tâm đầu tư vào bất động sản để mua tài sản bất động sản có chất lượng, họ thực thiết lập danh mục đầu tư bất động sản iv có quy mơ thực quản lý danh mục đầu tư nhằm mục đích đầu tư dài hạn để thực hoạt động tài bất động sản thơng qua cung cấp khoản vay tín dụng cho chủ sở hữu nhà phát triển bất động sản Dựa sở hệ thống lý luận xây dựng phần chương 1, qua phân tích số liệu thực tế thu thập Dự án Saigon Sky Ở chương luận văn, tác giả tập trung vào đánh giá chất lượng tiến độ huy động vốn cho dự án Saigon Sky Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Miền Trung: ưu điểm, hạn chế nguyên nhân Cụ thể sau:  Khái quát chung Dự án Saigon Sky Dự án Trung tâm thương mại - Nhà liền kề chung cư cao cấp (gọi tắt Dự án Saigon Sky) nằm số 26 Nguyễn Thái Học – Thành phố Vinh – Tỉnh Nghệ An Đây dự án kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Miền Trung với tổng mức đầu tư dự kiến 653.123.975.000 đồng tiến độ dự kiến thực 10 quý (kể từ đầu tháng 10/1010 đến hết tháng 3/2013 (trong 10 quý)  Thực trạng huy động vốn cho Dự án Saigon Sky Theo dự kiến ban đầu, Dự án Saigon Sky sử dụng 40% vốn tự có 60% vốn vay bên ngồi (tương ứng với 391.874.385.000 đồng) Công ty sử dụng nhiều kênh huy động vốn, cụ thể sau: - Huy động vốn từ khách hàng: Sau hoàn thiện phần móng khu nhà chung cư cao cấp dãy nhà liền kề, công ty thực huy động vốn từ khách hàng, cụ thể: Năm 2011: Công ty bán 24 hộ chung cư, doanh thu lần 1,2,3 tương ứng với năm 2011, 2012, 2013 là: 5.560.000.000 đồng, 11.120.000.000 đồng, 11.120.000.000 đồng (Do khu nhà liền kề chưa hồn thiện móng nên không phát sinh doanh thu); năm 2012: Công ty bán 32 hộ chung cư, doanh thu lần 1,2,3 tương ứng với năm 2012, 2013, 2014 là: 7.630.000.000 đồng, 15.260.000.000 đồng, 15.260.000.000 đồng Bên cạnh đó, công ty bán 14 nhà liền kề với tổng giá trị hợp 73 động vốn để hoàn thành Dự án Saigon Sky bán sản phẩm dự án thị trường với mức giá hợp lý kèm theo ưu đãi hấp dẫn cho khách hàng Vào thời điểm tại, công ty biết đến doanh nghiệp mạnh có lịch sử hoạt động, lịch sử tín dụng tốt Bên cạnh đó, cơng ty có gần 30 nhà bán cho khách hàng đưa vào sử dụng, chất lượng sản phẩm dịch vụ góp phần tạo nên uy tín cho dự án, từ tạo niềm tin cho đối tác, cho ngân hàng, cho khách hàng, hoạt động huy động vốn theo dễ dàng nhiều 3.2.5.2 Hoàn thiện máy nhân - nâng cao lực quản lý điều hành Con người ba yếu tố quan trọng doanh nghiệp, yếu tố trung tâm mang tính định tồn phát triển doanh nghiệp Đặc biệt, người tác nhân quan trọng ảnh hưởng đến tính khả thi chất lượng, quản lý tiến độ dự án Dự án Saigon Sky dự án bất động sản Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Miền Trung, khơng thể tránh khỏi sai sót cấu nhân thiếu kinh nghiệm quản lý, để hoàn thiện máy nhân nâng cao lực quản lý điều hành, công ty cần thực giải pháp sau: - Xây dựng phát triển nguồn lực người mạnh mặt, đủ số lượng, chất lượng, có lực quản lý ứng dụng công nghệ mới; - Quy hoạch, bổ nhiệm xếp lại máy điều hành hoạt động công ty sở phù hợp với lực chuyên môn phát huy mạnh cá nhân; - Bổ sung, sửa đổi chế sách quản lý, hệ thống định mức, hệ thống kiểm soát nội phù hợp với điều kiện kinh doanh mới; - Thực tốt sách: Chính sách tiền lương, chế độ thưởng cá nhân đặc biệt, chế độ người lao động; nghĩa vụ với Nhà nước; sách thu hút đầu tư Với máy nhân hồn thiện có tác động tích cực phía 74 nội cơng ty thị trường bên ngoài, cụ thể: - Với nội công ty: Bộ máy nhân tốt làm việc hiệu quả, đưa kế hoạch huy động vốn hợp lý xử lý chúng trước tình thị trường cách nhanh nhạy; - Với thị trường bên ngoài: Bộ máy nhân tốt tạo uy tín làm việc với khách hàng đối tác Do đó, hoạt động huy động vốn thực cách dễ dàng 3.3 Một số kiến nghị Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trò quan trọng kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường khác như: Thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng thị trường lao động Vì vậy, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản khơng phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà lợi ích chung, góp phần quan trọng vào q trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển đô thị nông thôn bền vững theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước 3.3.1 Đối với Nhà nước - Thứ nhất, hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường chứng khoán Cụ thể kiến nghị giải pháp thúc đẩy hoạt động huy động vốn sau: + Sớm hình thành tổ chức tín dụng phi ngân hàng để phát triển cơng cụ tài cho thị trường bất động sản phát triển cơng cụ thị trường (như chứng khốn hóa bất động sản) theo hướng thành lập định chế riêng cho vay bất động sản Trong đó, nguồn vốn từ ngân sách, trái phiếu Chính phủ, vốn góp tổ chức tài khác…để phát triển thị trường bất động sản bền vững trung dài hạn; + Cần hoàn thiện khung pháp lý chứng khoán hoá khoản vay bất động 75 sản để doanh nghiệp thực hình thức huy động vốn này, cụ thể:  Soạn thảo văn pháp luật hướng dẫn quy định cách thức hoạt động quỹ đầu tư bất động sản, thực tế nước giới cho thấy quỹ hình thành vận hành thực tế, thị trường bất động sản có nguồn tài bền vững;  Cần nghiên cứu ban hành luật thị trường chấp thứ cấp Đây văn pháp luật cần thiết để làm sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng tạo nguồn vốn trung dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn chấp bất động sản tạo ra;  Hoàn thiện khung pháp lý cho việc huy động vốn phương thức phát hành trái phiếu bất động sản để hình thức huy động vốn mở rộng diện đối tượng triển khai thực hiện;  Đưa vào khuôn khổ pháp lý việc thực hố nguồn vốn thơng qua số hoạt động đơn lẻ hướng tới loại hình quỹ tiết kiệm bất động sản;  Phát hành chứng bất động sản nhằm giúp doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư thực dự án nhà có cơng cụ huy động vốn, đồng thời tạo thêm kênh đầu tư cho tầng lớp dân cư Chứng bất động sản chuyển nhượng tự để tăng tính khoản ngân hàng đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi cơng cơng trình Khi hoàn thành dự án, toàn bất động sản đưa bán đấu giá chia cho chủ đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng Việc phát hành chứng bất động sản khả thi có nhiều ưu điểm so với việc phát hành trái phiếu cơng trình chứng bất động sản thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, chủ đầu tư địa ốc chuyên nghiệp để tập trung vào dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản Hiện nay, lượng tiền nhà rỗi dân cư lớn việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản cịn hạn chế sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, vốn nhàn rỗi người dân thường nhỏ lẻ nên khó tham gia vào Do đó, giải pháp xem hữu hiệu việc huy động vốn nhà rỗi 76 phải "chứng khốn hóa dự án bất động sản" - Thứ hai, đổi sách thu tiền sử dụng đất Có thể ban hành sách thu tiền sử dụng đất doanh nghiệp nhượng bán cho thuê bất động sản Biện pháp nhằm hỗ trợ ban đầu cho doanh nghiệp có điều kiện tập trung đầu tư xây dựng cơng trình bất động sản để đưa vào kinh doanh, tạo hàng hóa cho thị trường bất động sản Ngoài ra, Nhà nước cần đổi sách thu tiền sử dụng đất loại thuế, lệ phí như: Thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, nên tập trung tất khoản vào quan quản lý Giải pháp nhằm khắc phục tình trạng khó khăn kiểm sốt thực mua bán bất động sản có đăng ký với quan làm thủ tục lại thực nghĩa vụ tài quan khác Nên tổ chức thu khoản thu nói vào quan địa nhằm giảm trùng lặp khơng cần thiết việc thẩm tra xem xét hồ sơ nhiều quan quản lý Nhà nước, tránh thủ tục phiền hà cho người mua bất động sản 3.3.2 Đối với Bộ Xây dựng Tính đến đầu tháng năm 2013, Việt Nam có khoảng 140 Việt kiều sở hữu hộ Việt Nam (theo báo cáo Bộ Xây dựng) Sau gần 10 năm triển khai Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Quốc hội phải đồng thời sửa liền Luật (Luật Nhà Luật Đất đai) để tạo điều kiện cho Việt kiều người nước phép sở hữu nhà Việt Nam Theo thống kê nay, nước có 400 Việt kiều 121 trường hợp cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam Tuy nhiên, theo ước tính khơng thức, có hàng ngìn bất động sản Việt kiều người nước ngồi bỏ tiền mua khơng đứng tên thức Thực trạng nói lên khơng minh bạch thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro cho đối tượng Luật Kinh doanh bất động sản cấm cá nhân tổ chức nước 77 sử dụng bất động sản cho mục đích ngồi mục đích để Điều có nghĩa cá nhân tổ chức nước ngồi khơng thể mua bất động sản cho mục đích kinh doanh Các cá nhân, tổ chức nước ngồi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thành lập Việt Nam thực tế khơng phép mua tịa nhà hồn chỉnh Quy định hạn chế khả mua bất động sản người nước ngồi, Bộ Xây dựng Chính phủ nên xem xét kiến nghị, đề xuất với Quốc hội để sửa đổi nội dung quy định này, việc thay đổi quy định giúp thị trường bất động sản Việt Nam thu hút nhiều chủ đầu tư hơn, tăng nguồn vốn huy động cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn, việc mở rộng thêm quy định cho người nước mua nhà Việt Nam hợp lý thị trường đón nhận, vì: - Giải nhu cầu tiêu dùng khách hàng: Nếu người chọn Việt Nam để sinh sống kinh doanh, họ quyền đứng tên sở hữu hợp pháp, quyền mua bán, sang nhượng hay cho thuê tài sản mà họ bỏ tiền mua; - Góp phần tăng nguồn vốn huy động cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; - Tháo gỡ cầu thị trường, khơi thông đồng vốn tồn đọng sản phẩm bất động sản tồn kho Các kiến nghị nới lỏng quy định cụ thể sau: - Ngoài đối tượng người nước phép mua nhà Việt Nam theo quy định Điều Nghị số 19/2008/QH12, gồm: Cá nhân nước ngồi có đầu tư trực tiếp Việt Nam theo quy định pháp luật đầu tư doanh nghiệp hoạt động Việt Nam theo quy định pháp luật doanh nghiệp; cá nhân nước ngồi có cơng đóng góp cho Việt Nam Chủ tịch nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Thủ tướng Chính phủ tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước làm việc lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học tương đương trở lên người có kiến thức, kỹ đặc biệt 78 mà Việt Nam có nhu cầu; cá nhân nước ngồi kết với cơng dân Việt Nam; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hoạt động Việt Nam theo pháp luật đầu tư khơng có chức kinh doanh bất động sản, có nhu cầu nhà cho người làm việc doanh nghiệp Bộ Xây dựng cần xem xét để có thể kiến nghị cho thêm nhiều đối tượng người nước ngồi mua nhà Việt Nam quỹ đầu tư nước ngồi, ngân hàng nước ngồi, chi nhánh, văn phịng đại diện doanh nghiệp nước hoạt động Việt Nam (trừ tổ chức ngoại giao, tổ chức Phi phủ) - Đề nghị cho phép tất đối tượng cấp visa vào Việt Nam từ tháng trở lên mua sở hữu nhà Việt Nam (trừ người làm việc quan ngoại giao, tổ chức Phi phủ); - Các đối tượng thực mua sở hữu nhà không hạn chế số lượng, mua sở hữu không hai hộ, nhà riêng lẻ Về thời hạn, đề nghị để đối tượng sở hữu 70 năm (không gia hạn) thay quy định cá nhân sở hữu 50 năm (thêm lần gia hạn tương đương) trước đây; - Đề nghị thực bổ sung số quyền chủ sở hữu, vụ thể việc cho phép cá nhân nước ngồi tự hợp tác với chủ đầu tư (bên bán nhà ở) cho thuê, khai thác, sử dụng nhà mua Theo đó, cho phép người nước ngồi mua nhà Việt Nam phép khai thác, sử dụng nhà họ đóng thuế cho quyền địa phương 3.3.3 Đối với Ngân hàng Nhà nước Trong bối cảnh thị trường tài nước ta nay, tín dụng ngân hàng kênh huy động truyền thống thực cung cấp vốn thiếu cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Do đó, Ngân hàng Nhà nước nên phối hợp với ban ngành để thiết lập nâng cao chất lượng kênh thông tin thị trường bất động sản để làm sở cho ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả chi trả chủ đầu tư 79 Hiện nay, Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ, chưa có quy định để xác định giao dịch bất động sản hợp pháp vay khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng Do đó, Ngân hàng Nhà nước cần phải xem xét để kiến nghị với Quốc hội sớm hoàn thiện, chỉnh sửa bổ sung số quy định hệ thống pháp luật đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng thực hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh vào bất động sản 80 KẾT LUẬN Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Miền Trung định hướng tương lai đưa mảng kinh doanh bất động sản thành lĩnh vực then chốt Chính thế, việc hồn thành Dự án Saigon Sky – dự án bất động sản công ty đảm bảo chất lượng mang lại hiệu có ý nghĩa quan trọng Thực tế cho thấy, từ dự án bắt đầu vào thi công, thị trường bất động sản có nhiều biến chuyển xuống, kèm theo sách thắt chặt tiền tệ, mang lại khơng khó khăn cho cơng ty Bên cạnh đó, đội ngũ quản lý dự án chưa có nhiều kinh nghiệm nên chưa định mang lại hiệu lớn Nguồn vốn thực tế huy động dự án nhiều so với mức dự toán ban đầu, cấu vốn huy động chưa hợp lý làm tiến độ dự án bị chậm đáng kể Thông qua việc vận dụng tổng hợp phương pháp nghiên cứu khoa học, luận văn đề cập đến nội dung cấp thiết hoạt động đầu tư bất động sản, đưa giải pháp huy động vốn để triển khai dự án đầu tư kinh doanh Dự án Saigon Sky Kết nghiên cứu có đóng góp quan trọng sau: Một là, hệ thống hóa phân tích hệ thống sở lý luận huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản Hai là, phân tích thực trạng huy động vốn từ dự án bắt đầu thực đến hết năm 2013 Qua phân tích, tác giả đưa số đánh giá chung mặt đạt hạn chế nguyên nhân công tác huy động vốn cho Dự án Saigon Sky Ba là, đề xuất giải pháp chủ yếu để tháo gỡ vướng mắc hoạt động huy động vốn công ty, giúp đẩy mạnh tiến độ thi công cho dự án Như vậy, để giải vấn đề huy động vốn thời gian tới cho Dự án Saigon Sky, công ty cần thực số giải pháp như: Thúc đẩy huy động vốn từ khách hàng thông qua đẩy mạnh hoạt động Sàn giao dịch bất động sản Saigon Sky, đẩy mạnh hoạt động tiếp thị sản phẩm qua Internet, hỗ trợ khách hàng tiếp cận 81 vay vốn với lãi suất hợp lý, cấu lại sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường, hỗ trợ mua nhà trả góp kết hợp giảm giá sản phẩm; phát hành trái phiếu; hợp tác liên kết với doanh nghiệp khác; ngồi ra, cơng ty cần có chiến lược xây dựng thương hiệu lĩnh vực bất động sản hoàn thiện máy nhân sự, nâng cao lực quản lý điều hành Tác giả hi vọng, luận văn mang lại đóng góp có giá trị thực tiễn Dự án Saigon Sky nói riêng hoạt động huy động vốn cho doanh nghiệp thị trường bất động sản nói chung 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bản tóm tắt Dự án Saigon Sky Cơng ty cổ phần Đầu tư Phát triển Miền Trung Các báo cáo thường niên năm 2010, 2011, 2012 tiểu ban tài Dự án Saigon Sky thuộc Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Miền Trung Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Chính phủ (2011), Nghị định số 75/2011/NĐ-CP tín dụng đầu tư tín dụng xuất Nhà nước Chính phủ (2011), Nghị định số 90/2011/NĐ-CP phát hành trái phiếu doanh nghiệp Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Nguyễn Bạch Nguyệt (2008), Lập dự án đầu tư, Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Xây dựng, Hà Nội Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế giá trị gia tăng, Hà Nội 10 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 11 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 12 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2009), Luật sửa đổi điều 121 Luật đất đai, Hà Nội 13 Websites: www.cafef.vn; www.diaoconline.vn; www.savills.com.vn; sanbatdongsan.info; PHỤ LỤC Phụ lục 1: MỘT SỐ HÌNH ẢNH VỀ DỰ ÁN SAIGON SKY Khu nhà chung cư Khu biệt thự liền kề Các mặt tiếp giáp Dự án Saigon Sky Sàn giao dịch Bất động sản Saigon Sky Phụ lục 2a Tính lãi vay xây dựng 2011-Eximbank Đơn vị: Nghìn đồng Năm Quý 2011 2012 2013 I II III IV I II III IV I II 15.000.000 15.000.000 15.000.000 13.125.000 11.250.000 9.375.000 7.500.000 5.625.000 3.750.000 1.875.000 - - 1.875.000 1.875.000 1.875.000 1.875.000 1.875.000 1.875.000 1.875.000 1.875.000 Lãi vay 243.750 243.750 243.750 213.281,25 182.812,5 152.343,75 121.875 91.406,25 60.937,5 30.468,75 Số tiền phải 243.750 243.750 2.118.750 2.088.281,25 2.057.812,5 2.027.343,75 1.996.875 1.966.406,25 1.935.937,5 1.905.468,75 Nợ gốc lại Nợ gốc phải trả quý trả NH Phụ lục 2b Tính lãi vay xây dựng 2012-Eximbank Đơn vị: Nghìn đồng Năm Quý II Nợ gốc lại 10.000.000 Nợ gốc phải trả quý IV I II III IV I 2014 II III 10.000.000 10.000.000 8.750.000 7.500.000 6.250.000 5.000.000 3.750.000 2.500.000 1.250.000 - - 1.250.000 1.250.000 1.250.000 1.250.000 1.250.000 1.250.000 1.250.000 1.250.000 120.833,33 120.833,33 120.833,33 105.729,167 90.625 75.520,83 60.416,67 45.312,5 30.208,33 15.104,17 Số tiền phải trả 120.833,33 NH 120.833,33 1.370.833,33 1.355.729,167 1.340.625 1.325.520,83 1.310.416,67 1.295.312,5 1.280.208,33 1.265.104,17 Lãi vay 2012 III 2013 Phụ lục 3: VỐN HUY ĐỘNG TỪ BÁN CĂN NHÀ LIỀN KỀ Đơn vị: Đồng MÃ GIÁ TRỊ HỢP ĐÃ TRẢ ĐẾN ĐÃ TRẢ ĐẾN ĐỒNG 31/12/2012 31/8/2013 28.327.459.500 20.327.459.500 28.850.000.000 (522.540.500) B3-2 6.186.354.000 4.185.347.000 5.867.663.000 318.691.000 B2A-2 5.215.728.000 3.000.000.000 4.746.079.000 469.649.000 B3-6 4.025.568.000 2.945.765.250 3.747.949.250 277.618750 B2-4 4.587.408.000 3.923.453.000 4.237.408.000 350.000.000 B2A-4 3.094.280.000 2.765.000.000 3.094.280.000 - B3-4 4.696.496.000 3.452.256.000 4.696.496.000 - B2A-3 5.083.288.000 4.356.225.000 5.083.288.000 - B1-10 3.608.832.500 500.000.000 500.000.000 3.108.832.500 TỔNG 64.825.414.000 45.455.505.750 60.823.163.250 4.002.250.750 CĂN HỘ CÒN LẠI B2-1, B2-2, B2-3, B2-6, B2-7, B1-5 Nguồn: Báo cáo Tài năm 2011, 2012 Cơng ty cổ phần Đầu tư phát triển Miền Trung – tiểu ban tài kế tốn Dự án Saigon Sky – Phịng tài kế tốn Phụ lục NHU CẦU VỐN HUY ĐỘNG THEO NĂM Đơn vị: nghìn đồng TT NỘI DUNG 2010 2011 2012 2013 Vốn xây lắp - 84.034.537 203.909.713 137.664.000 Chi phí thiết bị - 1.950.000 8.450.000 6.600.000 Chi phí khác 1.111.110 10.377.122 11.852.784 3.579.700 a Chi phí Quản lý dự án 443.434 2.234.006 2.444.266 689.740 867.676 7.305.140 8.570.230 2.674.980 b Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng c Chi phí khác 667.676 837.976 838.288 214.980 Dự phịng chi phí 222.222 19.272.332 44.842.499 29.568.740 40.712.942 22.500.000 - - 42.712.942 148.511.113 296.407.780 180.992.140 Chi phí giải phóng mặt Tổng mức đầu tư Nguồn: Bản tóm tắt Dự án Saigon Sky – Ban quản lý Dự án Saigon Sky – Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Miền Trung