Giải pháp huy động vốn để thực hiện các dự án đầu tư sử dụng đất của nhà xuất bản giáo dục việt nam

1 TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ************ NGUYỄN QUẾ HÀ GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NHÀ XUẤT BẢN GIÁO DỤC VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SỸ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THẾ PHÁN HÀ NỘI - 2012 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nghiên cứu Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Những đóng góp của luâ ̣n văn Kế t cấ u của luâ ̣n văn .5 CHƢƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ THƢ̣C HIỆN DƢ̣ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP NHÀ NƢỚC 1.1 KHÁI NIỆM DƢ̣ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm về dƣ̣ án đầ u tƣ bấ t đô ̣ng sản 1.1.2 Phân loại dự án đầu tƣ bất động sản 1.1.3 Đặc điểm dự án bất động sản dự án đầu tƣ bất động sản DNNN 1.2 VỐN CHO CÁC DƢ̣ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN 11 1.2.1 Vốn cho dự án đầu tƣ bất động sản 11 1.2.2 Nhƣ̃ng yêu cầ u về vố n triể n khai dƣ̣ án đầ u tƣ bấ t đô ̣ng sản 12 1.3 HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DƢ̣ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG DOANH NGHIỆP NHÀ NƢỚC 15 1.3.1 Huy đô ̣ng vố n cho dƣ̣ án đầ u tƣ bấ t đô ̣ng sản DNNN .15 1.3.2 Các hình thức huy đô ̣ng vố n cho dƣ̣ án đầ u tƣ bấ t đô ̣ng sản DNNN 17 1.3.3 Đánh giá chung hệ thống văn quy định huy động vốn cho đầu tƣ bất động sản doanh nghiệp nhà nƣớc .24 1.4 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN VIỆC HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG DOANH NGHIỆP NHÀ NƢỚC 26 1.4.1 Các nhân tố chủ quan 26 1.4.2 Các nhân tố khách quan ảnh hƣởng đến việc huy động vốn cho dự án đầu tƣ bất động sản doanh nghiệp nhà nƣớc 30 CHƢƠNG THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NHÀ XUẤT BẢN GIÁO DỤC VIỆT NAM 35 2.1 ĐẶC ĐIỂM TÌNH HÌNH CỦA NHÀ XUẤT BẢN GIÁO DỤC VIỆT NAM CĨ ẢNH HƢỞNG ĐẾN VIỆC HUY ĐỘNG VỚN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN35 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển Nhà xuất Giáo dục Việt Nam 35 2.1.2 Tiềm đất đai Nhà xuất Giáo dục Việt Nam .39 2.1.3 Năng lực tài Nhà xuất Giáo dục Việt Nam .41 2.1.4 Danh sách dự án bất động sản Nhà xuất giáo dục Việt Nam đầu tƣ xây dựng 43 2.1.5 Đánh giá chung khả huy động vốn để thực dự án đầu tƣ bất động sản NXBGDVN .44 2.2 THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ BĐS NHẰM KHAI THÁC VÀ SỬ DỤNG CÓ HIỆU QUẢ ĐẤT ĐAI CỦA NHÀ XUẤT BẢN GIÁO DỤC VIỆT NAM 45 2.2.1 Dự án Trụ sở Nhà xuất Giáo dục Việt Nam 81 Trần Hƣng Đạo, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội Thời gian thực dự án từ 2004 đến 2008 46 2.2.2 Dự án Trung tâm Xuất - Phát hành sách Giáo dục lô D32 khu đô thị Cầu Giấy, quận Cầu Giấy, Hà Nội (2012-2015) 47 2.2.3 Dự án Khu chung cƣ 13-15 Nguyễn Chí Thanh, phƣờng Thạch Thang, TP Đà Nẵng (2011-2014) .52 2.2.4 Dự án Văn phòng làm việc cho Cơng ty thành viên thuộc NXBGDVN (phía Nam) số 104 Mai Thị Lựu, phƣờng Đa Kao, quận 1, TP Hồ Chí Minh (2011-2013)55 2.2.5 Dự án Văn phịng giao dịch hộ chung cƣ cao cấp Giảng Võ 187B Giảng Võ, phƣờng Giảng Võ, quận Đống Đa, Hà Nội (2011-2015) 59 2.3 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ CÔNG TÁC HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ XUẤT BẢN GIÁO DỤC VIỆT NAM 70 2.3.1 Thành tựu nguyên nhân .70 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 74 2.3.3 Vấn đề đặt cần tiếp tục nghiên cứu tháo gỡ 77 CHƢƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NHÀ XUẤT BẢN GIÁO DỤC VIỆT NAM 79 3.1 ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ KHAI THÁC QUỸ ĐẤT 79 3.1.1 Phƣơng hƣớng, mục tiêu phát triển Nhà xuất Giáo dục Việt Nam .79 3.1.2 Nhu cầu huy động vốn dự án giai đoạn 2012-2015 80 3.1.3 Khả huy động vốn cho dự án 80 3.1.4 Định hƣớng huy động vốn cho dự án NXBGDVN 81 3.2 CÁC GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NHÀ XUẤT BẢN GIÁO DỤC VIỆT NAM 84 3.2.1 Hoàn thiện máy nhân 85 3.2.2 Phát huy ƣu điểm hệ thống công ty mẹ - công ty .87 3.2.3 Tạo lập môi trƣờng kinh doanh thuận lợi để mở rộng hoạt động huy động vốn 88 3.2.4 Đa dạng hóa kênh huy động vốn 90 3.2.5 Hồn thiện cơng tác thông tin thị trƣờng bất động sản đẩy mạnh hoạt động Marketing - mix (4P) cho dự án .101 3.2.6 Xây dựng văn hoá kinh doanh thƣơng hiệu doanh nghiệp .103 3.3 KIẾN NGHỊ 104 3.3.1 Đối với Bộ Giáo dục Đào tạo (Bộ chủ quản NXBGDVN) 104 3.3.2 Đối với Nhà nƣớc 105 KẾT LUẬN 109 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 111 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đƣợc thành lập năm 1957, Nhà xuất Giáo dục Việt Nam (NXBGDVN) doanh nghiệp nhà nƣớc trực thuộc Bộ Giáo dục & Đào tạo NXBGDVN có nhiệm vụ tổ chức biên soạn, biên tập, in ấn tổng phát hành loại sách giáo khoa xuất phẩm giáo dục khác phục vụ giảng dạy, học tập ngành học, bậc học toàn quốc Từ năm 2003, NXBGDVN chuyển sang hoạt động theo mơ hình Cơng ty mẹ - Cơng ty Đến (2012), NXBGDVN có đơn vị trực thuộc công ty mẹ 51 công ty thành viên công ty cổ phần mà NXBGDVN nắm quyền chi phối vốn, thƣơng hiệu, nguồn công việc Cũng nhƣ doanh nghiệp nhà nƣớc khác, đƣợc thành lập từ sớm nên trụ sở làm việc hệ thống nhà máy - kho tàng NXBGDVN thƣờng đƣợc bố trí khu đất có vị trí đắc địa, có giá trị thƣơng mại cao Tổng diện tích đất NXBGDVN quản lý ba miền Bắc - Trung - Nam khoảng 87.000m2 Trong số có khu đất vị trí nhƣ: 81 Trần Hƣng Đạo, Hồn Kiếm, Hà Nội; 187B Giảng Võ, Đống Đa, Hà Nội; 45 Hàng Chuối, Hai Bà Trƣng, Hà Nội; 231 Nguyễn Văn Cừ, Quận TP Hồ Chí Minh; 15 Nguyễn Chí Thanh, TP Đà Nẵng v.v Hiện nay, ngồi trụ sở 81 Trần Hƣng Đạo, Hồn Kiếm, Hà Nội xây dựng thành văn phòng cao tầng, khu đất lại khu nhà thấp tầng đƣợc xây dựng từ nhiều năm trƣớc với hệ số sử dụng đất khoảng 60% Để biến lợi đất đai trở thành nguồn lực cho phát triển, NXBGDVN cần phải xây dựng dự án đầu tƣ, để xây dựng thêm diện tích văn phịng làm việc cho thuê, mặt bằ ng để kinh doanh bán lẻ mặt hàng truyền thống đơn vị nhƣ sách giáo khoa, sách tham khảo, thiết bị trƣờng học, nhà công vụ quỹ nhà cho cán nhân viên v.v Tuy nhiên, thực dự án đầu tƣ xây dựng với quy mơ lớn đồng nghĩa với việc có nguồn vốn lớn - hàng ngàn tỷ đồng Trong điều kiện nguồn lực tài doanh nghiệp có hạn, huy động vốn đáp ứng yêu cầu tốn khó, giai đoạn khó khăn thị trƣờng bất động sản đóng băng nhƣ Điển hình nhƣ dự án khu đất 187B Giảng Võ, Đống Đa, Hà Nội, NXBGDVN kết hợp chủ trƣơng khai thác địa lợi doanh nghiệp với việc thực nghị UBND thành phố Hà Nội việc di chuyển sở sản xuất khơng cịn phù hợp khỏi khu vực quận nội thành để lập dự án “Văn phòng giao dịch hộ chung cƣ cao cấp Giảng Võ” với tổng mức đầu tƣ 1.300 tỷ đồng Phải triển khai dự án đầu tƣ với tổng mức đầu tƣ 1.300 tỉ đồng vốn điều lệ 510 tỷ đồng khó khăn lớn NXBGDVN bối cảnh Có thể nhận thấy, dự án “Văn phòng giao dịch hộ chung cƣ cao cấp Giảng Võ” khó thực tiến độ đề thời điểm không thu xếp đƣợc nguồn vốn cần thiết Vậy câu hỏi đă ̣t là làm để tạo vốn cho dự án ? Giải pháp thiết thực để huy động đƣợc nguồn vốn cho dự án đầu tƣ xây dựng giai đoạn nay? Xuấ t phát tƣ̀ nhu cầu huy động vốn để thực dự án bất động sản cấp thiết nhƣ nêu , đề tài : “Giải pháp huy động vốn để thực dự án đầu tƣ sƣ̉ du ̣ng đất Nhà xuất Giáo dục Việt Nam” đã đƣơ ̣c lƣ̣a cho ̣n làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sỹ quản trị kinh doanh Mục đích nghiên cứu - Hệ thống hóa số vấn đề lý luận vốn hình thức huy động vốn phục vụ đầu tƣ bất động sản doanh nghiệp nhà nƣớc Từ làm rõ đặc điểm huy động vốn cho dự án đầu tƣ bất động sản nhằm khai thác sử dụng hiệu đất đai, bất động sản doanh nghiệp nhà nƣớc - Phân tích thực trạng huy động vốn phục vụ cho dự án đầu tƣ bất động sản NXBGDVN, từ nêu kết quả, hạn chế vấn đề đặt công tác huy động vốn cho dự án đầu tƣ bất động sản NXBGDVN - Vận dụng sở lý luận phân tích nhằm tận dụng thuận lợi, hạn chế khó khăn từ đề xuất giải pháp nhằm nâng cao khả huy động vốn cho các dự án bất động sản nói chung cụ thể là dự án “Văn phịng giao dịch hộ chung cƣ cao cấp Giảng Võ” NXBGDVN Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đới tượng nghiên cứu - Các hình thức huy động vốn đầu tƣ cho bất động sản mối quan hệ doanh nghiệp nhà nƣớc thị trƣờng vốn đƣợc sử dụng - Tình hình tài phục vụ cho dự án bất động sản NXBGDVN 3.2 Phạm vi nghiên cứu - Khách thể: Nhà xuất Giáo dục Việt Nam Mô ̣t số dự án bấ t đô ̣ng sản với mục tiêu khai thác lợi đất đai doanh nghiệp nhà nƣớc tƣơng tự - Không gian: dự án đầu tƣ bất động sản NXBGDVN đã và thực giai đoạn 2010-2015 Một số dự án đầu tƣ bất động sản địa bàn Hà Nội Phương pháp nghiên cứu Luận văn đƣợc xây dựng khuôn khổ vâ ̣n du ̣ng lý thuyết huy động vốn sử dụng vốn doanh nghiệp Nhà nƣớc 4.1 Thu thập thông tin Các liệu cần thứ cấp gồm : - Các số liệu điều tra , báo cáo thống kê ngành , số liê ̣u của các quản lý chuyên ngành nhƣ Sở Tài , Sở Xây dƣ̣ng Các quy định, chủ trƣơng, đƣờng lối sách nhà nƣớc việc huy động vốn doanh nghiệp nhà nƣớc - Các trang web , báo chí Thơng tin đƣợc cơng bố thơng qua công ty nghiên cứu đánh giá thị trƣờng - Các số liệu thống kê hàng năm tình hình đầu tƣ huy động , sử dụng vốn phục vụ cho dự án đầu tƣ bất động sản đƣợc lấy từ Phịng ban chun mơn NXBGDVN Phương pháp chuyên gia: - Phỏng vấn trực tiếp đối tƣợng câu hỏi chuẩn bị trƣớc - Điều tra bảng hỏi Thông qua phƣơng pháp chuyên gia có đƣợc đánh giá, đề xuất giải pháp mang tính khoa học tính khả thi cao 4.2 Phương pháp tổ ng hợp thông tin Thông tin và các số liê ̣u sau đƣơ ̣c thu thâ ̣p sẽ đƣơ ̣c tổ ng hơ ̣p theo các phƣơng pháp tổ ng hơ ̣p thố ng kê : sắ p xế p , phân tổ , ̣ thố ng các biể u bảng thố ng kê đồ thị với tiêu số lƣợng chất lƣợng khoa học sau làm số liê ̣u điề u tra 4.2 Phương pháp phân tích thông tin - Phƣơng pháp mô tả thố ng kê - Sƣ̉ du ̣ng các phƣơng pháp so sánh, mô hình hóa, đồ thi.̣ Những đóng góp của luâ ̣n văn - Về mặt khoa học: Luận văn hệ thống hóa phân tích hệ thống lý luận hình thức huy động vốn đầu tƣ xây dựng bất động sản nói chung, đặc biệt hình thức huy động vốn doanh nghiệp nhà nƣớc áp dụng - Về mặt thực tiễn: Luận văn tập trung phân tích giải pháp huy động vốn để thực dự án đầu tƣ bất động sản nhằm khai thác sử dụng có hiệu quỹ đất đai Nhà xuất Giáo dục Việt Nam áp dụng, dự án “Văn phòng giao dịch hộ chung cƣ cao cấp Giảng Võ” Qua phân tích, luận văn làm rõ nhân tố cản trở trình huy động vốn đầu tƣ thực dự án Nhà xuất Giáo dục Việt Nam Đã đề xuất đƣợc giải pháp chủ yếu tháo gỡ vƣớng mắc để đẩy mạnh huy động vốn cho triển khai dự án “Văn phòng giao dịch hộ chung cƣ cao cấp Giảng Võ” dự án khác Doanh nghiệp Kế t cấ u của luâ ̣n văn Ngoài phần mở đầu kết luận , luâ ̣n văn đƣơ ̣c trin ̀ h bày gồ m chƣơng có nô ̣i dung chính nhƣ sau: Chƣơng 1: Cơ sở khoa học huy động vốn để thực dự án đầu tƣ bất động sản doanh nghiệp nhà nƣớc Chƣơng 2: Thực trạng huy động vốn để thực dự án đầu tƣ bất động sản sử dụng đất Nhà xuất Giáo dục Việt Nam Chƣơng 3: Mô ̣t số giải pháp huy động vốn cho dự án đầu tƣ sử dụng đất Nhà xuất Giáo dục Việt Nam CHƢƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ THƢ̣C HIỆN DƢ̣ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP NHÀ NƢỚC 1.1 KHÁI NIỆM DƢ̣ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm về dự án đầ u tư bấ t đô ̣ng sản Đầu tƣ, đầu tƣ bất động sản với nguồn vốn lớn, thời gian đầu tƣ dài, hầu hết hoạt động đầu tƣ phải thông qua dự án đƣợc gọi dự án đầu tƣ bất động sản Có nhiều khái niệm dự án đầu tƣ nói chung, dự án đầu tƣ bất động sản nói riêng Ngoại trừ quan niệm khác dự án đầu tƣ, khác biệt khái niệm trạng thái hoạt động đầu tƣ: Đang giai đoạn chuẩn bị đƣợc phê duyệt gọi dự án đầu tƣ, thực đầu tƣ hoạt động đầu tƣ thời điểm khai thác sản phẩm đầu tƣ trạng thái hoạt động kinh doanh Dƣới dạng dự án, nhiều ngƣời cho rằng: Dự án đầu tƣ bất động sản tập hồ sơ, tài liệu trình bày cách chi tiết hệ thống hoạt động cụ thể đƣợc thực với nguồn lực chi phí cần thiết, đƣợc bố trí cách chặt chẽ nhằm đạt đƣợc kết cụ thể để thực mục tiêu định nhà đầu tƣ bất động sản Trong trình thực thi dự án, dự án đầu tƣ bất động sản tập hợp hoạt động đầu tƣ có liên quan gắn kết với đƣợc kế hoạch hoá nhằm bƣớc tạo sản phẩm cơng trình bất động sản Dƣ̣ án đầu tƣ bấ t đô ̣ng sản phải đáp ƣ́ng đầ u đủ các yêu cầ u sau : - Dự án phải đƣơ ̣c xây dựng dựa , luận mặt khoa học nhƣ thực tiễn Nội dung công việc dự án phải đƣợc thiết kế đầy đủ, logic chặt chẽ Phải đảm bảo tính thống thể logic khâu công việc, quan hệ, tác động cơng trình đƣợc hình thành Q trình điều chỉnh mục tiêu dự án đƣợc tiến hành theo trình tự, quy định đảm bảo tính thống nhất; - Dự án phải có đầy đủ pháp lý để xây dựng, để triển khai thực Các sản phẩm dự án tạo phải phù hợp với quy định nhà nƣớc yêu cầu thị trƣờng; - Dƣ̣ án phải đảm bảo tính hiệu , bao gồm: cần thiết đầu tƣ; yếu tố đầu vào dự án; quy mô, công suất, công nghệ, thời gian, tiến độ thực dự án; phân tích tài chính, tổng mức đầu tƣ, hiệu kinh tế - xã hội dự án; - Dự án phải đảm bảo đáp ứng đƣợc yêu cầu thực tế mang tính khả thi bao gồ m : phù hợp với quy hoạch; nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên (nếu có); khả giải phóng mặt bằng, khả huy động vốn đáp ứng tiến độ dự án; kinh nghiệm quản lý chủ đầu tƣ; khả hoàn trả vốn vay; giải pháp phòng cháy, chữa cháy; yếu tố ảnh hƣởng đến dự án nhƣ quốc phòng, an ninh, môi trƣờng quy định khác pháp luật có liên quan 1.1.2 Phân loại dự án đầu tư bất động sản Hoạt động đầu tƣ bất động sản đa dạng, việc phân loại có ý nghĩa quan trọng từ khâu lập dự án, thẩm định dự án, quản lý việc thực hoạt động đầu tƣ bất động sản Việc phân loại dự án đầu tƣ bất động sản theo tiêu thức sau: - Theo quan hệ quản lý chủ đầu tƣ: đầu tƣ trực tiếp, đầ u tƣ gián tiếp; - Theo nội dung kinh tế đầu tƣ: đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng, đầu tƣ tạo dựng sản phẩm bất động sản (nhà ở, khách sạn, trung tâm thƣơng mại, văn phịng ); - Theo hình thức đầu tƣ: đầu tƣ mới, đầu tƣ cải tạo mở rộng cơng trình có; - Theo thời hạn đầu tƣ: đầu tƣ dài hạn (trên 10 năm), đầu tƣ trung hạn (từ năm - 10 năm); - Theo quan hệ vốn đầu tƣ: đầu tƣ vốn Nhà nƣớc, đầu tƣ vốn hợp tác liên doanh, đầu tƣ vốn tự có tổ chức cá nhân Vốn nhà nƣớc bao gồm vốn ngân sách nhà nƣớc, vốn tín dụng Nhà nƣớc bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tƣ phát triển Nhà nƣớc, vốn đầu tƣ phát triển doanh nghiệp nhà nƣớc 98 - Điều nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định: Chủ đầu tƣ đƣợc ký hợp đồng, văn góp vốn hợp đồng, văn hợp tác đầu tƣ sau có dự án phát triển nhà đƣợc phê duyệt, thực khởi cơng xây dựng cơng trình nhà thơng báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà biết trƣớc 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn Đối với trƣờng hợp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trƣớc, chủ đầu tƣ đƣợc huy động sau có thiết kế kỹ thuật nhà đƣợc phê duyệt, xây dựng xong phần móng nhà ở, hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà theo quy định Ƣu điểm phƣơng án huy động vốn NXBGDVN huy động vốn đƣợc từ khách hàng mà chờ đến dự án triển khai xong phần móng, giải đƣợc nhiều khó khăn vốn thời điểm bắt đầu khởi cơng xây dựng cơng trình Nhƣợc điểm Hợp đồng góp vốn chi phí huy động vốn cao so với hình thức hợp đồng mua bán nhà ở, thu tiền theo tiến độ; Ngoài ra, bối cảnh thị trƣờng trầm lắng, đóng băng nhƣ nay, Giải pháp thƣờng không đƣợc khách hàng không lựa chọn Trong trƣờng hợp khách hàng ký hợp đồng nhƣng không mua nhà mà lựa chọn phƣơng án rút tiền khó khăn cho chủ đầu tƣ việc trả tiền tiêu thụ sản phẩm 3.2.4.6 Chủ động sử dụng tín dụng thương mại Tín dụng thƣơng mại đƣợc sử dụng dự án NXBGDVN chủ yếu việc kéo dài thời gian toán với nhà thầu hợp đồng kinh tế Trên thực tế, tín dụng thƣơng mại đƣợc áp dụng phổ biến hoạt động xây dựng, chuỗi tín dụng liên hồn từ chủ đầu tƣ nợ nhà thầu chính; nhà thầu nợ nhà thầu phụ, nhà cung cấp vật liệu; nhà thầu phụ lại nợ lại nhà cung cấp vật liệu khác, Việc làm nên áp dụng nhà thầu quan hệ lâu dài với dự án, gói thầu có giá trị lớn, tiến độ tồn nhiều lần Cịn nhà thầu 99 lần đầu gói thầu giá trị nhỏ, Tổng công ty không nên sử dụng phƣơng án huy động vốn theo phƣơng thức nhằm đảm bảo uy tín thƣơng hiệu thị trƣờng Với hợp đồng thi cơng có thời gian ngắn, hợp đồng cung cấp lắp đặt thiết bị giải pháp khơng hiệu thơng thƣờng, gói thầu cung cấp thiết bị thƣờng yêu cầu chủ đầu tƣ ứng trƣớc lƣợng vốn lớn, có theẻ tới 70-80% giá trị gói thầu nhà thầu tiến hành thi cơng lắp đặt Ƣu điểm hình thức tín dụng tăng cƣờng mối liên kết nhà hoạt động xây dựng, nhƣng tiềm ẩn nguy lớn đổ vỡ dây chuyển, đó, thành viên lớn chuỗi gặp khó khăn khả tốn bị phá sản Hình thức nên áp dụng trƣờng hợp đạt đƣợc chấp thuận tƣơng đối từ phía nhà thầu, tránh tình trạng lạm dụng ảnh hƣởng đến mối quan hệ chủ đầu tƣ nhà thầu, gây ảnh hƣởng đến chất lƣợng tiến độ thi cơng cơng trình Gần (nửa cuối năm 2012), số chủ đầu tƣ áp dụng hình thức mẻ để huy động nguồn lực từ nhà thầu cung cấp vật tƣ cho dự án bất động sản dự án bị thiếu vốn khơng thể triển khai Đó hình thức hàng đổi hàng Các nhà cung cấp vật tƣ, khơng có tiền nhƣng có sản phẩm gạch ngói, xi măng, sắt thép Khi liên kết với nhau, doanh nghiệp bất động sản trả họ sản phẩm mét vng sàn nhà Hình thức lợi cho hai bên, chủ đầu tƣ có nguồn lực thi công, nhà cung cấp vật tƣ tiêu thụ đƣợc sản phẩm Tuy nhiên, đứng góc độ doanh nghiệp cung cấp vật liệu xây dựng doanh nghiệp cần có dịng tiền để trì hoạt động sản xuất kinh doanh, chi trả lƣơng cho ngƣời lao động, chi trả tiền mua nguyên vật liệu từ nhà cung cấp Vậy doanh nghiệp bán vật liệu xây dựng xong nhận lại m2 sàn xây dựng ảnh hƣởng tới dịng tiền mặt, ảnh hƣởng dịng tài Do đó, giải pháp thực đƣợc trƣờng hợp doanh nghiệp cung cấp vật liệu xây dựng có lƣợng tiền mặt đủ lớn để trì hoạt động sản xuất kinh doanh 100 3.2.4.7 Triển khai hình thức phát hành trái phiếu dự án Hiện nay, phần lớn dự án đầu tƣ bất động sản bị khó khăn tài kênh huy động vốn từ khách hàng tín dụng ngân hàng bị thắt chặt Các dự án đứng trƣớc nguy bị dở dang, nhiều chủ đầu tƣ có nguy bị phá sản Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp hƣớng tới hình thức huy động vốn mẻ phát hành trái phiếu bất động sản Điều kiện phát hành trái phiếu đƣợc quy định chi tiết Nghị định 90/NĐ-CP ngày 14/10/2011, cụ thể nhƣ sau: Doanh nghiệp phát hành trái phiếu có đủ điều kiện sau: a) Doanh nghiệp có thời gian hoạt động tối thiểu (01) năm kể từ ngày doanh nghiệp thức vào hoạt động; b) Kết hoạt động sản xuất, kinh doanh năm liền kề trƣớc năm phát hành phải có lãi theo báo cáo tài đƣợc kiểm tốn Kiểm tốn Nhà nƣớc tổ chức kiểm toán độc lập đƣợc phép hoạt động hợp pháp Việt Nam Báo cáo tài đƣợc kiểm toán doanh nghiệp phát hành phải báo cáo kiểm tốn nêu ý kiến chấp nhận tồn phần c) Đáp ứng yêu cầu tỷ lệ an toàn vốn hạn chế khác đảm bảo an toàn hoạt động ngành nghề kinh doanh có điều kiện quy định pháp luật chuyên ngành; d) Có phƣơng án phát hành trái phiếu đƣợc quan có thẩm quyền phê duyệt chấp thuận quy định Điều 14, Điều 15 Nghị định Đối với phát hành trái phiếu chuyển đổi trái phiếu kèm chứng quyền, doanh nghiệp phát hành việc đáp ứng điều kiện quy định khoản Điều phải đáp ứng điều kiện sau: a) Thuộc đối tƣợng đƣợc phát hành trái phiếu chuyển đổi trái phiếu kèm theo chứng quyền; b) Đảm bảo tỷ lệ tham gia bên nƣớc doanh nghiệp Việt Nam theo quy định pháp luật hành; c) Các đợt phát hành trái phiếu chuyển đổi phải cách 06 tháng 101 Nhƣ vậy, NXBGDVN hồn tồn có đủ điều kiện để phát hành trái phiếu dự án, kèm theo quyền mua bất động sản để huy động vốn cho hạng mục chung cƣ thuộc dự án Văn phòng giao dịch hộ chung cƣ cao cấp Giảng Võ Hà Nội dự án Khu chung cƣ 13-15 Nguyễn Chí Thanh Đà Nẵng Tuy nhiên, trƣớc phát hành trái phiếu, NXBGDVN cần tính tốn, cân đối dịng tiền, xác định khoảng thời gian sử dụng vốn để đƣa kỳ hạn phát hành trái phiếu cho hợp lý chủ động phƣơng án trả nợ 3.2.5 Hồn thiện cơng tác thơng tin thị trường bất động sản đẩy mạnh hoạt động Marketing - mix (4P) cho dự án Để tăng sức hấp dẫn, tính khả thi dự án nhằm phục vụ công tác huy động vốn, NXBGDVN phải có đƣợc đầy đủ, kịp thời nguồn thông tin thị trƣờng đầu cho sản phẩm thuộc dự án mà NXBGDVN triển khai Điều đòi hỏi, NXBGDVN cần phải có phận chuyên trách thuộc dự án để thực nghiệp vụ xúc tiến hỗn hợp marketing Hiện nay, cơng tác hồn tồn cịn bỏ ngỏ, chƣa có máy nhân nhƣ chiến lƣợc triển khai Bộ phận marketing dự án có trách nhiệm thực trình quản trị marketing với trung tâm marketing - mix (4P), bao gồm tập hợp công cụ tiếp thị Nội dung 4P áp dụng cho dự án là: - Chiến lƣợc sản phẩm (Product): Cần xác định rõ đặc tính dịch vụ kèm loại sản phẩm bất động sản thuộc dự án Từ đó, xác định việc điều chỉnh cấu sản phẩm, nghiên cứu vấn đề kiến trúc, thiết kế nhằm đƣa sản phẩm bất động sản có tính hấp dẫn khách hàng Trong bối cảnh thị trƣờng bất động sản trầm lắng chiến lƣợc sản phẩm lại yếu tố sống Khách hàng lựa chọn sản phẩm bất động sản phù hợp công năng, chất lƣợng dịch vụ kèm Riêng với dự án Văn phòng giao dịch hộ chung cƣ cao cấp Giảng Võ, cân nhắc thêm biện pháp: + Điều chỉnh cấu sản phẩm, nghiên cứu tìm hƣớng sản phẩm bất động sản để hấp dẫn đƣợc khách hàng Tính tốn xu thị trƣờng để đƣa sản phẩm có tính khác biệt phù hợp 102 + Có thể chia nhiều giai đoạn, đầu tƣ hạng mục nhƣ dự án nhỏ để linh hoạt việc lựa chọn giải pháp huy động vốn - Chiến lƣợc giá (Price): Cần xác định mức giá phù hợp, phân hóa giá phƣơng án điều chỉnh giá phù hợp với mức độ đầu tƣ tình hình thị trƣờng Đảm bảo hài hịa lợi ích chủ đầu tƣ khách hàng Những dự án có vị trí khu vực nội nhƣ dự án Văn phịng giao dịch hộ chung cƣ cao cấp Giảng Võ dự án Khu chung cƣ 13-15 Nguyễn Chí Thanh Đà Nẵng thƣờng có mức giá cao Tuy nhiên, NXBGDVN phải cân nhắc giá sản phẩm để đảm bảo lợi nhuận nhƣng có thời gian thu hồi vốn nhanh - Chiến lƣợc phân phối (Place): Lựa chọn kênh phân phối đóng vai trị đặc biệt quan trọng sản phẩm dự án bất động sản Cần tận dụng tâm lý “sính ngoại” suy nghĩ đại đa số ngƣời dân Việt Nam Việc phân phối bất động sản dự án NXBGDVN đƣợc doanh nghiệp nƣớc ngồi với tên tuổi lớn nhƣ cơng ty Savills, CBRE, Collier đứng thực mang lại uy tín lớn cho chủ đầu tƣ thu hút đƣợc khách hàng tiềm thị trƣờng - Chiến lƣợc hỗ trợ bán hàng (Promotion): tất hoạt động nhằm đảm bảo khách hàng nhận biết dự án, có ấn tƣợng tốt sản phẩm dự án thực giao dịch mua bán thật Những hoạt động bao gồm quảng cáo, catalog, quan hệ công chúng bán lẻ, cụ thể quảng cáo truyền hình, đài phát thanh, báo chí, bảng thơng báo, đƣa sản phẩm vào phim ảnh, tài trợ cho chƣơng trình truyền hình kênh phát đƣợc đơng đảo cơng chúng theo dõi, tài trợ cho chƣơng trình dành cho khách hàng thân thiết, bán hàng qua điện thoại, bán hàng qua thƣ trực tiếp, giới thiệu sản phẩm tận nhà, gởi catalog cho khách hàng, quan hệ công chúng Ngồi chiến lƣợc bán hàng thơng thƣờng, cần lƣu ý thêm chế độ chăm sóc sau bán hàng Có thể cam kết sửa chữa, bảo trì, bảo hành sản phẩm khách hàng miễn giảm phần phí dịch vụ cho khách hàng đăng ký mua sản phẩm sớm v.v Với việc đẩy mạnh hoạt động marketing - mix, NXBGDVN nắm bắt đƣợc nguồn thơng tin xác, kịp thời thị trƣờng để từ có đƣợc định 103 phù hợp với tình hình đƣa kế hoạch phƣơng án huy động vốn linh hoạt cho dự án 3.2.6 Xây dựng văn hoá kinh doanh thương hiệu doanh nghiệp Mỗi doanh nghiệp, từ thành lập luôn mong muốn sớm xây dựng đƣợc thƣơng hiệu thị trƣờng hoạt động mình, NXBGDVN khơng ngoại lệ Kể từ sau có định hoạt động theo mơ hình Cơng ty mẹ - Cơng ty con, NXBGDVN đề mục tiêu xây dựng thƣơng hiệu doanh nghiệp sớm sánh ngang với thƣơng hiệu đƣợc khẳng định thị trƣờng, lĩnh vực xuất trọng lĩnh vực đầu tƣ bất động sản Với nỗ lực phấn đấu quan điểm đầu tƣ thực dự án đầu tƣ có sử dụng đất để tận dụng quỹ đất “Vàng” sở kết hợp lợi ích NXBGDVN với nhu cầu khách hàng, tạo thoải mái đáp ứng tối đa mong muốn khách hàng Tuy nhiên, với gia tăng ngày nhiều đối thủ tầm cỡ, áp lực cạnh tranh thị trƣờng đầu tƣ dự án bất động sản lớn việc xây dựng văn hố kinh doanh thƣơng hiệu NXBGDVN cần phải đƣợc quan tâm thời gian tới NXBGDVN cần phải xây dựng thực văn hoá kinh doanh cụ thể, có lộ trình thời gian cho giai đoạn Phải đề chiến lƣợc xây dựng thƣơng hiệu NXBGDVN mặt đầu tƣ dự án bất động sản qua cơng trình xây dựng, sản phẩm dự án đầu tƣ bất động sản đƣa thị trƣờng (trong tập trung mở rộng số lƣợng sản phẩm thị trƣờng) cạnh tranh chất lƣợng, giá Cụ thể hố cho mục tiêu việc NXBGDVN cần sớm nghiên cứu đề phƣơng án huy động vốn để hoàn thành dự án văn phòng giao dịch hộ chung cƣ cao cấp Giảng Võ bán cho thuê sản phẩm dự án thị trƣờng với mức giá hợp lý kèm theo ƣu đãi hấp dẫn cho khách hàng Nếu xây dựng đƣợc thƣơng hiệu NXBGDVN lĩnh vực đầu tƣ dự án bất động sản việc huy động vốn từ khách hàng, từ đối tác góp vốn đầu tƣ phân 104 chia lợi nhuận sản phẩm, hay từ tổ chức tín dụng dễ dàng đƣợc ƣu tiên nhiều giai đoạn mà tín dụng bị thắt chặt nhƣ Có thể học tập vận dụng kinh nghiệm Tập đoàn Vincom giai đoạn huy động vốn với số lƣợng hàng chục nghìn tỷ đồng từ khách hàng, ngân hàng hay nhà thầu trực tiếp thi cơng xây dựng cơng trình để bổ sung cho dự án triển khai nhƣ Royal City, Times City, có đƣợc thành cơng thƣơng hiệu Vincom quen thuộc tạo đƣợc tin tƣởng khách hàng, ngân hàng đối tác 3.3 KIẾN NGHỊ 3.3.1 Đối với Bộ Giáo dục Đào tạo (Bộ chủ quản NXBGDVN) - Thứ nhất: Bộ Giáo dục Đào tạo cần ủng hộ chủ trƣơng đầu tƣ bất động sản để khai thác lợi đất đai NXBGDVN Nếu phát triển khai thác đƣợc hệ thống bất động sản mang lại cho NXBGDVN nguồn lợi nhuận đáng kể, bù đắp nhiều cho hoạt động sản xuất kinh doanh sách giáo khoa bị thua lỗ trầm trọng Bộ Giáo dục Đào tạo cần hậu thuẫn cho NXBGDVN mối quan hệ với ban ngành chức có liên quan vấn đề đất đai, công sản công tác huy động vốn NXBGDVN Bộ Giáo dục Đào tạo cần đạo Vụ Kế hoạch tài theo sát tạo điều kiện tối đa việc triển khai dự án đầu tƣ bất động sản NXBGDVN - Thứ hai: Có kế hoạch kiểm tra, xếp lại đất đai, công sản Cục sở vật chất Thiết bị trƣờng học, đồ chơi trẻ em quản lý; đất đai quan doanh nghiệp thuộc Bộ Giáo dục đào tạo sử dụng Trong trƣờng hợp có diện tích đất đơn vị đƣợc giao quản lý sử dụng chƣa chức năng, chƣa hợp lý cần xem xét chuyển giao cho NXBGDVN khai thác sử dụng để đầu tƣ dự án bất động sản phục vụ nhiệm vụ chung ngành giáo dục - Thứ ba: Khuyến khích đơn vị trực thuộc Bộ tham gia đầu tƣ, góp vốn dự án đầu tƣ bất động sản NXBGDVN, tập trung thành cụm văn phòng trung tâm thƣơng mại chung số doanh nghiệp kinh 105 doanh thiết bị, đố dùng học tập sách giáo khoa phục vụ học sinh thành phố lớn - Thứ tư: Phân bổ vốn ngân sách cho dự án đầu tƣ phát triển NXBGDVN cách hiệu quả, kịp thời sách 3.3.2 Đối với Nhà nước - Thứ nhất: Cần có sách kiểm tra, đơn đốc tạo điều kiện cho doanh nghiệp việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho DNNN theo quy định Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đây vấn đề tồn lớn sách đất đai DNNN, khiến cho DNNN chƣa giải phóng đƣợc sức mạnh tiềm ẩn Nghiên cứu việc cho phép DNNN chuyển nhƣợng số diện tích đất đƣợc giao để tập trung đầu tƣ phát triển với khu đất có khả mang lại hiệu lớn cho doanh nghiệp - Thứ hai: Chính phủ cần đổi sách thu tiền sử dụng đất Có thể ban hành sách chƣa thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đất DNNN đƣợc chuyển đổi chức sử dụng đầu tƣ bất động sản Chỉ thu tiền sử dụng đất doanh nghiệp nhƣợng bán cho thuê bất động sản Biện pháp nhằm hỗ trợ ban đầu cho doanh nghiệp có điều kiện tập trung đầu tƣ xây dựng cơng trình bất động sản để đƣa vào kinh doanh, tạo hàng hóa cho thị trƣờng bất động sản Bên cạnh đó, Nhà nƣớc cần đổi sách thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trƣớc bạ, tập trung tất khoản vào quan Giải pháp giúp khắc phục tình trạng thực mua bán bất động sản có đăng ký với quan làm thủ tục nhƣng lại thực nghĩa vụ tài quan khác Nên tổ chức thu khoản thu nói vào quan địa nhằm giảm trùng lặp không cần thiết việc thẩm tra xem xét hồ sơ nhiều quan quản lý nhà nƣớc, tránh đƣợc thủ tục phiền hà cho ngƣời mua bất động sản 106 - Thứ ba: Cần đẩy mạnh hoạt động Quỹ đầu tƣ bất động sản đƣợc Chính phủ cho phép hoạt động từ 15/9/2012 dƣới hình thức quỹ đầu tƣ đại chúng Quỹ đầu tƣ BĐS hoạt động với quy định chung nhƣ sau: + Quỹ không đƣợc cho vay bảo lãnh cho khoản vay nào, tổng khoản vay khơng vƣợt q 5% giá trị tài sản rịng Ngoài ra, quỹ đầu tƣ BĐS phải đảm bảo tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng đƣợc đầu tƣ vào BĐS + Quỹ phải đảm bảo tối đa 35% giá trị tài sản đƣợc đầu tƣ vào tiền, giấy tờ có giá, chứng khốn niêm yết, chứng khốn giao dịch, trái phiếu phủ Tài sản quỹ đầu tƣ BĐS phải đƣợc lƣu ký ngân hàng giám sát BĐS phải đƣợc nắm giữ thời gian tối thiểu năm kể từ ngày mua + Quỹ đƣợc đầu tƣ vào nhà, cơng trình xây dựng hồn thành Nếu cơng trình xây dựng dở dang phải bảo đảm có hợp đồng giao dịch với khách hàng bán đƣợc sử dụng đƣợc, dự án phải đƣợc thực tiến độ, khơng phải đất chƣa có cơng trình xây dựng - Thứ tư: Có sách hỗ trợ vốn tín dụng ƣu đãi hoạt động kinh doanh phát triển tạo lập hàng hóa bất động sản Thực sách cho vay với lãi suất ƣu đãi DNNN đầu tƣ phát triển bất động sản Phần chênh lệch lãi suất ƣu đãi lãi suất thị trƣờng đƣợc hỗ trợ ngân sách nhà nƣớc quỹ đầu tƣ bất động sản nhà nƣớc - Thứ năm: Khuyến khích tổ chức tài ngồi nƣớc tài trợ vốn cho hoạt động thị trƣờng bất động sản Có giải pháp để tạo điều kiện cho tổ chức tăng cƣờng tài trợ vốn tham gia đầu tƣ kinh doanh thị trƣờng bất động sản, cụ thể là: + Đổi chế tín dụng, cho phép bất động sản khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣng có số giấy tờ sau: Giấy giao đất, hợp đồng cho thuê đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu đất cải cách ruộng đất, giấy bán nhà với nhận quyền sử dụng đất có ủy quyền UBND xã, phƣờng, thị trấn, giấy tờ hóa giá nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc đƣợc dùng làm tài sản chấp 107 + Khuyến khích tổ chức tín dụng cho các nhân vay mua nhà trả góp Các cá nhân, hộ gia đình đƣợc sử dụng nhà mua vốn vay làm tài sản chấp Vốn vay đƣợc trả thời gian trung dài hạn + Chỉnh sửa luật Tổ chức tín dụng văn liên quan, cho phép tổ chức tài phi ngân hàng (cơng ty tài chính, cơng ty bảo hiểm, quỹ đầu tƣ ) tham gia trực tiếp kinh doanh thị trƣờng bất động sản - Thứ sáu: Tháo gỡ nút thắt công tác cho vay ngân hàng hoạt động đầu tƣ kinh doanh bất động sản Các ngân hàng cần tăng cƣờng huy động vốn trung dài hạn, kết hợp với việc nâng cao tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn vay trung dài hạn Đồng thời có giải pháp sau: + Thiết lập kênh thông tin thị trƣờng bất động sản có đủ độ tin cậy để ngân hàng làm sở cho việc thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản, giúp đánh giá xác khả chi trả chủ đầu tƣ dự án + Hoàn thiện, bổ sung số quy định hệ thống pháp luật đất đai, bất động sản để tạo điều kiện cho hoạt động cho vay đầu tƣ bất động sản doanh nghiệp - Thứ bảy: “Chứng khốn hóa” dự án đầu tƣ bất động sản Chứng hóa bất động sản, phát thành trái phiếu doanh nghiệp cho ngƣời có nhu cầu Đƣa sách huy động trái phiếu bất động sản tiếp cận với ngƣời dân Chủ đầu tƣ phải ban hành cáo bạch tình hình tài chính; nội dung dự án đầu tƣ bất động sản; quyền lợi trách nhiệm bên tham gia dự án; tiến độ vấn đề bồi thƣờng, phạt hợp đồng dự án chậm tiến độ để làm sở cho cơng chúng định có mua hay không mua chứng bất động sản Một ngân hàng chịu trách nhiệm giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công, đảm bảo vốn nhà đầu tƣ đƣợc sử dụng mục đích Khi dự án hoàn thành, toàn bất động sản đƣợc đƣa bán đấu giá tiền thu đƣợc chia cho nhà đầu tƣ theo tỉ lệ nắm giữ chứng bất động sản - Thứ tám: Cho phép hình thành quỹ đầu tƣ tín thác cho thị trƣờng bất động sản Hoạt động quỹ là: nhà đầu tƣ ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tƣ vốn vào bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận Quỹ khai thác thị trƣờng bất động 108 sản, tìm cách sở hữu, điều hành, khai thác bất động sản để tạo thu nhập Đồng thời, quỹ cho chủ sở hữu bất động sản ngƣời khác vay tiền mua lại khoản nợ chứng khoán đƣợc đảm bảo bất động sản Chứng quỹ đầu tƣ tín thác có tính chất nửa nhƣ trái phiếu, nửa nhƣ cổ phiếu ngƣời nắm giữ đƣợc nhận lợi tức định kỳ nhƣng không tham gia quản lý đầu tƣ - Thứ chín: Thu hút vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc vào lĩnh vực bất động sản thông qua biện pháp cụ thể nhƣ: + Các địa phƣơng cần ban hành quy chế thu hút vốn đầu tƣ nƣớc vào bất động sản, đảm bảo chi phí xây dựng bên ngồi hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có sách giá dịch vụ hợp lý + Các quan quản lý phải công bố danh mục dự án bất động sản, kêu gọi đầu tƣ trực tiếp từ nƣớc ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất đảm bảo việc chuẩn bị nguồn đất làm dịch vụ công bất động sản 109 KẾT LUẬN Nhà xuất Giáo dục Việt Nam nỗ lực thực đƣờng lối: Định vị mới, định hƣớng mới, tầm nhìn mới, chiến lƣợc mới, thời gian ngắn (2012 2015) NXBGDVN trở thành nhà xuất có vị thế, có đẳng cấp khu vực, phục vụ tốt cơng tác trị mà Nhà nƣớc giao phó Trong q trình phát triển, NXBGDVN xác định việc triển khai dự án bất động sản nhằm khai thác có hiệu lợi đất đai có chiến lƣợc lâu dài cần thiết Tổng nhu cầu vốn cần huy động cho dự án đầu tƣ bất động sản triển khai năm tới lên đến 1700 tỷ đồng số vốn chủ sở hữu khoảng 563 tỷ đặt NXBGDVN trƣớc yêu cầu cấp bách giải pháp huy động đủ vốn đầu tƣ cho dự án Mặt khác, bối cảnh kinh tế nƣớc giới lâm vào tình trạng khủng hoảng, thị trƣờng bất động sản đóng băng, tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực đầu tƣ bất động sản bị thắt chặt tạo khơng rào cản cho công tác huy động vốn doanh nghiệp đầu tƣ bất động sản nói chung NXBGDVN nói riêng Tuy vậy, với tâm thực dự án đầu tƣ bất động sản nhằm mang lại nguồn lực sức mạnh mới, NXBGDVN cần đặc biệt trọng đến việc nghiên cứu sách huy động sử dụng vốn cho dự án đầu tƣ bất động sản mà doanh nghiệp đã, thực Thông qua việc vận dụng tổng hợp phƣơng pháp nghiên cứu khoa học, luận văn đề cập đến nội dung cấp thiết hoạt động đầu tƣ bất động sản, giải pháp huy động vốn để triển khai dự án đầu tƣ Kết nghiên cứu có đóng góp quan trọng sau: Một là, hệ thống hóa phân tích hệ thống lý luận hình thức huy động vốn đầu tƣ xây dựng bất động sản nói chung, đặc biệt hình thức huy động vốn doanh nghiệp nhà nƣớc Hai là, phân tích giải pháp huy động vốn áp dụng để thực dự án đầu tƣ bất động sản NXBGDVN, đặc biệt dự án “Văn phòng giao dịch hộ chung cƣ cao cấp Giảng Võ” Qua phân tích, luận văn làm rõ 110 nhân tố cản trở trình huy động vốn đầu tƣ thực dự án NXBGDVN Ba là, đề xuất đƣợc giải pháp chủ yếu tháo gỡ vƣớng mắc để đẩy mạnh huy động vốn cho triển khai dự án “Văn phòng giao dịch hộ chung cƣ cao cấp Giảng Võ” dự án khác Doanh nghiệp Trong thời gian tới, nghiên cứu đầu tƣ phát triển dự án bất động sản NXBGDVN, tác giả cần tiếp tục nghiên cứu kênh huy động vốn từ nƣớc ngồi thơng qua hoạt động hợp tác kinh doanh nguồn vốn đầu tƣ trực tiếp khác 111 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Chính phủ (2009), Nghị định số 09/2009/NĐ-CP quy chế quản lý tài cơng ty nhà nước Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chính phủ (2011), Nghị định số 75/2011/NĐ-CP tín dụng đầu tư tín dụng xuất nhà nước Chính phủ (2011), Nghị định số 90/2011/NĐ-CP phát hành trái phiếu doanh nghiệp Trƣơng Đình Chiến (2010), Quản trị Marketing, Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội Nguyễn Thành Độ - PGS.TS Nguyễn Ngọc Huyền, Giáo trình Quản trị kinh doanh, NXB Lao động - xã hội, Hà Nội 2007 George H.Ross & Andrew James Mclean (2008), Donald Trump - Chiến lược đầu tư bất động sản, Nxb Hồng Đức, Hà Nội 10 Vũ Duy Hào – Lƣu Thị Hƣơng, Quản trị tài doanh nghiệp, NXB Giao thơng vận tải năm 2009 11 Nguyễn Bạch Nguyệt (2008), Lập dự án đầu tư, Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội 12 Nhà xuất Giáo dục Việt Nam (2010), Báo cáo tài năm 2008, 2009, 2010, 2011, Hà Nội 13 Nhà xuất Giáo dục Việt Nam (2008), Dự án đầu tư xây dựng cơng trình Trung tâm Xuất - Phát hành sách Giáo dục, Hà Nội 14 Nhà xuất Giáo dục Việt Nam (2008), Dự án Khu chung cư 13-15 Nguyễn Chí Thanh, Đà Nẵng 112 15 Nhà xuất Giáo dục Việt Nam (2008), Dự án Văn phòng làm việc Mai Thị Lựu, TP Hồ Chí Minh 16 Nhà xuất Giáo dục Việt Nam (2008), Dự án đầu tư xây dựng cơng trình Văn phịng giao dịch & hội chung cư cao cấp Giảng Võ 187 Giảng Võ, Đống Đa, Hà Nội 17 Đàm Văn Nhuệ - Ngô Thị Hồi Lam (2001), Sử dụng có hiệu hình thức huy động vốn doanh nghiệp cơng nghiệp kinh tế thị trường, NXB Tài chính, Hà Nội 18 Quốc hội nƣớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ Luật Dân sự, Hà Nội 19 Quốc hội nƣớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 20 Quốc hội nƣớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Đầu tư, Hà Nội 21 Quốc hội nƣớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Xây dựng, Hà Nội 22 Quốc hội nƣớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 23 Quốc hội nƣớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 24 Quốc hội nƣớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2009), Luật sửa đổi điều 121 Luật đất đai, Hà Nội 25 Websites: www.cafef.vn; www.savills.com.vn; sanbatdongsan.info; số trang khác