Giải pháp huy động vốn để thực hệ các dự án đầu tư sử dụng đất của tổng công ty vàng agribank việt nam ctcp

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  NGUYỄN VINH NGỌC GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ THỰC HIỆN CÁCDỰ ÁN ĐẦU TƯ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔNG CÔNG TY VÀNG AGRIBANK VIỆT NAM - CTCP CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THẾ PHÁN Hà Nội - 2013 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học, độc lập riêng Luận văn chưa công bố hình thức Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trước nhà trường cam đoan Tác giả luận văn Nguyễn Vinh Ngọc LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo hướng dẫn luận văn tơi, Phó Giáo sư - Tiến sĩ Nguyễn Thế Phán Với Sự hiểu biết sâu sắc khoa học kinh nghiệm quý báu thầy giúp tơi hình thành ý tưởng đề tài tên đề tài phương hướng để thự đề tài Trong suốt trình nghiên cứu, thầy dành nhiều thời gian tâm huyết để hướng dẫn động viên tơi để hồn thiện luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, quý cô Khoa bất động sản Kinh tế tài nguyên - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Trong trình giảng dạy buổi sinh hoạt khoa học môn, thầy tận tình bảo đóng góp ý kiến giúp tơi hồn thiện luận văn Đồng thời, xin cảm ơn Ban Lãnh đạo đồng nghiệp Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP tạo giúp đỡ q trình thu thập liệu thơng tin để viết luận văn Trong thời gian qua tơi có nhiều cố gắng tâm sức lực để hồn thiện luận văn, nhiên khơng thể tránh khỏi thiếu sót Tơi mong nhận đóng góp q báu q thầy bạn Tôi xin chân thành cảm ơn! MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ TÓM TẮT LUẬN VĂN PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Tổng quan Dự án đầu tư sử dụng đất vốn cho dự án đầu tư 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư sử dụng đất 1.1.3 Phân loại dự án đầu tư có sử dụng đất 1.1.4 Vốn cho dự án đầu tư doanh nghiệp 1.1.5 Những yêu cầ u về vố n triể n khai dự án đầ u tư 11 1.2 Các hình thức huy động vốn đầu tư 13 1.2.1 Khái niệm huy động vốn 13 1.2.2 Các phương thức huy động vốn 13 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc huy động vốn cho dự án đầu tư doanh nghiệp 16 1.3.1 Các nhân tố chủ quan 16 1.3.2 Nhân tố khách quan 18 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔNG CÔNG TY VÀNG AGRIBANK VIỆT NAM - CTCP 24 2.1 Khái quát Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP 24 2.1.1 Quá trình hình thành, phát triển Tổng cơng ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP 24 2.1.2 Cơ cấu tổ chức máy Tổng công ty vàng Agribank Việt nam - CTCP 25 2.1.3 Đặc điểm hoạt động kinh doanh Tổng công ty vàng Agribank Việt nam - CTCP 28 2.1.4 Năng lực tài Tổng công ty vàng Agribank Việt nam - CTCP 28 2.1.5 Tiềm đất đai dự án Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP 32 2.2 Thực trạng huy động vốn để thực dự án đầu tư có sử dụng đất Tổng công ty vàng Agribank Việt nam - CTCP .35 2.2.1 Dự án Xưởng chế tác vàng hàng trang sức mỹ nghệ Cụm công nghiệp Duyên Thái, Thường Tín, Hà Nội Thời gian thực dự án (2012 – 2015) 36 2.2.2 Dự án Xây dựng Trụ sở Văn phòng làm việc Tổng công ty 94 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội Thời gian thực dự án (2013 – 2016) 40 2.2.3 Dự án xây dựng Trụ sở Chi nhánh Bắc Miền Trung 78, phường Hồng Sơn, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An (2012 – 2015) 43 2.2.4 Dự án Căn hộ chung cư kết hợp văn phòng cho thuê 239 Phố Vọng, Hai Bà Trưng, Hà Nội Thời gian thực dự án (2013 – 2018) 47 2.3 Đánh giá chung công tác huy động vốn phục vụ cho dự án đầu tư tổng công ty vàng AGRIBANK Việt Nam- CTCP 50 2.3.1 Những thuận lợi huy động vốn 50 2.3.2 Những khó khăn hạn chế công tác huy động vốn 51 2.3.3 Thành tựu nguyên nhân 52 2.3.4 Hạn chế nguyên nhân 56 2.3.5 Vấn đề đặt cần tiếp tục nghiên cứu tháo gỡ 59 CHƢƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔNG CÔNG TY VÀNG AGRIBANK VIỆT NAM CTCP 61 3.1 Định hướng phát triển dự án đầu tư để khai thác quỹ đất 61 3.1.1 Định hướng phát triển dự án đầu tư để khai thác sử dụng 61 3.1.2 Nhu cầu huy động vốn dự án giai đoạn 2014-2018 62 3.1.3 Khả huy động vốn cho dự án 62 3.1.4 Định hướng huy động vốn cho dự án Tỏng công ty vàng Agribank Việt Nam CTCP 63 3.2 Các giải pháp huy động vốn để thực dự án đầu tư có sử dụng đất tổng công ty vàng AGRIBANK Việt Nam - CTCP 65 3.2.1 Đa dạng hóa kênh huy động vốn 66 3.2.2 Tạo lập môi trường kinh doanh thuận lợi để mở rộng hoạt động huy động vốn 75 3.2.3 Hồn thiện cơng tác thơng tin thị trường bất động sản đẩy mạnh hoạt động Marketing - mix cho dự án 76 3.2.4 Hoàn thiện máy nhân 78 3.2.5 Xây dựng văn hoá kinh doanh thương hiệu doanh nghiệp 80 3.3 Kiến nghị 80 3.3.1 Đối với Nhà nước 80 3.3.2 Kiến nghị Agribank, SeAbank 84 KẾT LUẬN 85 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG Sơ đồ 2.1: Sơ đồ máy tổ chức Tổng công ty vàng Agribank Việt nam CTCP 26 Bảng 2.1: Kết hoạt động kinh doanh AJC (Các năm: 2010; 2011; 2012) 30 Bảng 2.2: Bảng cân đối kế toán AJC (Giai đoạn 2010 - 2012) 31 Bảng 2.3 Diện tích đất Tổng cơng ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP 33 Bảng 2.4 Nhu cầu vốn dự án xây dựng xưởng chế tác vàng hàng trang sức mỹ nghệ Cụm công nghiệp Duyên Thái, Thường Tín, hà Nội 38 Bảng 2.5 Tiến độ giải ngân dự án án xây dựng xưởng chế tác vàng hàng trang sức mỹ nghệ Cụm cơng nghiệp Dun Thái, Thường Tín, hà Nội 38 Bảng 2.6 Nhu cầu vốn dự án xây dựng trụ sở Văn phịng Tổng cơng ty 94 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội .41 Bảng 2.7 Tiến độ giải ngân dự án xây dựng xây dựng trụ sở Văn phịng Tổng cơng ty 94 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội 41 Bảng 2.8 Nhu cầu vốn dự án Trụ sở Chi nhánh Bắc Miền Trung .45 Bảng 2.9 Tiến độ giải ngân dự án Trụ sở Chi nhánh Bắc Miền Trung .46 Bảng 2.10 Tiến độ giải ngân dự án Văn phòng làm việc kết hợp văn phòng cho thuê 239 Phố Vọng, Hai Bà Trưng, Hà Nội 48 Bảng 2.11 Tổng hợp nhu cầu vốn cho dự án năm Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP 54 Bảng 2.12 Thực tế huy động cho dự án Tổng công ty vàng Agribank Việt nam - CTCP .55 Bảng 3.1 Nhu cầu vốn cho dự án đầu tư BĐS (2014-2018) 62 i PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP (AJC), tiền thân Công ty kinh doanh Mỹ nghệ vàng bạc đá quý Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn Việt Nam thành lập theo định số 131/QĐ-NHNo ngày 28/09/1994 Tổng Giám đốc Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam đơn vị hoạch tốn phụ thuộc Ngân hàng Nơng nghiệp Việt Nam Ngày 25/06/2003, sáp nhập Tổng Công ty vàng bạc đá quý Việt Nam vào Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam Công ty Kinh doanh Mỹ nghệ vàng bạc đá quý tiếp nhận Công ty Vàng bạc Đá quý Hà Nội Công ty Vàng bạc đá quý Hà Tây, Công ty Chế tác Vàng trang sức I Sau Cổ phần hóa, ngày 29/12/2008 Công ty đổi tên từ Công ty Kinh doanh Mỹ nghệ vàng bạc đá quý Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam thành Tổng Công ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP (viết tắt AJC) AJC với mô hình Cơng ty mẹ có nhiều Cơng ty nằm nhiều tỉnh thành nước gồm Chi nhánh, 22 Trung tâm, cửa hàng kinh doanh, Phòng giao dịch đại lý mua bán vàng miếng vàng trang sức mỹ nghệ Tổng Công ty vàng Agribank Việt nam - CTCP (AJC) thừa hưởng từ công ty vàng bạc đá quý trụ sở làm việc, trung tâm, cửa hàng kinh doanh hệ thống nhà xưởng thường bố trí khu đất có vị đẹp có giá trị thương mại cao,các khu đất vị trí như: 89 Đinh Tiên Hoàng, Hoàn Kiếm, Hà Nội; 94 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội; 239 Phố Vọng, Hai Bà Trưng, Hà Nội;1ha Cụm cơng nghiệp Dun Thái, Thường Tín, Hà Nội; 537 Quang Trung, Hà Đông, Hà Nội; Khu S1 tòa nhà TECCO, Quang Trung, Vinh, Nghệ An; Số 78, đường Cao Thắng, Vinh, Nghệ An; v.v Hiện nay, Trụ sở Chi nhánh Hà Đông 537 Quang Trung, Hà Đông, Hà nội Trụ sở Chi nhánh Bắc Miền Trung khu S1 tòa nhà TECCO, Quang Trung, Vinh, Nghệ An xây dựng 239 phố Vọng xây dựng từ năm 90 kỷ trước, không đáp ứng nhu cầu sử dụng khơng cịn phù hợp để phát triển kinh doanh; cịn có đất chưa xây dựng khu thấp tầng xây dựng từ lâu sử dụng hạn chế phát triển ii Để phù hợp với định hướng phát triển Tổng cơng ty nhu cầu xây dựng dự án đầu tư xây dựng để làm văn phòng, mặt kinh doanh, cửa hàng trưng bầy sản phẩm nhà xưởng sản xuất hàng vàng bạc mỹ nghệ cần thiết Với đặc thù đơn vị mua bán chủ đạo vàng miếng sản phẩm trang sức cao cấp thương hiệu AJC Tổng cơng ty cần nhiều vốn cho kinh doanh sản xuất, nhiên vốn điều lệ Tổng cơng ty có 206 tỉ đồng nên phần vốn dành cho Xây dựng hạn chế Trong giai đoạn thị trường bất động sản khó khăn huy động vốn vấn đề nan giải doanh nghiệp nói chung Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP nói riêng Để thực dự án mà Tổng công ty đưa chiến lược phát triển lâu dài như: Xây dựng nhà xưởng chế tác vàng hàng trang sức mỹ nghệ cụm công nghiệp Duyên Thái, Thường Tín, Hà Nội; Xây dựng Trụ sở Tổng công ty 94 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội; Xây dựng Trụ sở Chi nhánh Bắc Miền Trung đường Cao Thắng, Vinh, Nghệ An; Xây dựng khu dịch vụ văn phòng cho thuê kết hợp cửa hàng kinh doanh trưng bầy sản phẩm 239 phố Vọng, Hai Bà Trưng, Hà Nội Tổng cơng ty phải cần lượng vốn lớn để triển khai Có thể thấy không thu xếp nguồn vốn cần thiết dự án trên, Tổng cơng ty khơng thể thực theo tiến độ đề Xuất phát từ lý tính cấp thiết nêu trên, luận văn lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Giải pháp huy động vốn để thực dự án đầu tƣ sử dụng đất Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP” mong muốn góp giá trị khoa học hữu ích vấn đề thực tiễn kể Kế t cấ u của luâ ̣n văn gồ m chương chính Chƣơng 1: Cơ sở khoa học huy động vốn để thực dự án đầu tư sử dụng đất Chƣơng 2: Thực trạng huy động vốn để thực dự án đầu tư sử dụng đất Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP Chƣơng 3: Một số giải pháp huy động vốn cho dự án đầu tư sử dụng đất Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP iii Tại Chương 1, học viên trình bày ba nội dung mang tính khoa học làm sở cho việc nghiên cứu chương sau Thứ , khái niệm dự án đầu tư sử dụng đất, đă ̣c điể m dự án đầ u tư bất động sản sử dụng đất , phân loại án đầ u tư bất động sản sử dụng đất , Vố n và những yêu cầ u về vố n triể n khai dự án đầu tư bất động sản; Các hình thức huy động vốn đầu tư Cuối nhân tố ảnh hưởng đến việc huy động vốn cho dự án đầu tư BĐS doanh nghiê ̣p  Khái niệm dƣ̣ án đầ u tƣ sử dụng đất Dưới dạng dự án: Dự án đầu tư tập hồ sơ, tài liệu trình bày cách chi tiết hệ thống hoạt động cụ thể thực với nguồn lực chi phí cần thiết, bố trí cách chặt chẽ nhằm đạt kết cụ thể để thực mục tiêu định nhà đầu tư bất động sản Trong trình thực thi, dự án đầu tư tập hợp hoạt động đầu tư có liên quan gắn kết với kế hoạch hoá nhằm bước tạo sản phẩm cơng trình bất động sản Đặc điểm dự án đầu tư doanh nghiệp bao gồ m : Đặc điểm quy mô vốn đầu tư; đặc điểm gắn dự án đầu tư với đất quy hoạch sử dụng đất; đặc điểm thủ tục pháp lý thực dự án; đặc điểm huy động vốn Dự án đầu tư đươ ̣c phân loa ̣i theo các tiêu chí sau : Theo quan ̣ quản lý chủ đầu tư; theo nội dung kinh tế đầu tư; theo hình thức đầu tư; theo thời hạn đầu tư; theo quan hệ vốn đầu tư; theo tính chấ t , mục đích dự án đầu tư; theo quy mơ tở ng mức Vốn đầu tư xây dựng toàn chi phí để đạt mục đích đầu tư bao gồm chi phí cho việc khảo sát thiết kế xây dựng, mua sắm, lắp đặt máy móc thiết bị chi phí khác ghi tổng dự tốn Các cơng trình bất động sản phần sản phẩm hoạt động xây dựng Vì vậy, vốn cho dự án đầu tư bao gồm yếu tố Xét góc độ nguồn gốc, vốn cho dự án đầu tư gồm: nguồn vốn nước nguồn vốn ngồi nước u cầ u về vớ n triể n khai dự án BĐS đươ ̣c quy đinh ̣ gồm các chi phí ta ̣i khoản điề u nghị định 112/2009/NĐ-CP, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Nghị định số 75/2011/NĐ-CP Xét góc độ nguồn gốc, vốn cho dự án đầu tư gồm: nguồn vốn nước nguồn vốn nước iv Yêu cầ u về vố n triể n khai dự án BĐS đươ ̣c quy đinh ̣ gồm các chi phí ta ̣i khoản điề u nghị định 112/2009/NĐ-CP, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Nghị định số 75/2011/NĐ-CP  Các hình thức huy động vốn đầu tƣ Huy đô ̣ng vố n cho các dự án đầ u tư bấ t đô ̣ng sản có thể hiể u là tổng thể giải pháp nhằm gom góp , tâ ̣p trung, điề u đô ̣ng vố n đáp ứng nhu cầu vốn c các dự án đầu tư bất động sản Với đinh ̣ nghiã này , kết huy động vố n cho các dự án của doanh nghiê ̣p sẽ phụ thuộc lớn vào nguồn vốn huy động giải pháp doanh nghiệp triển khai Trong doanh nghiệp nhà nước, việc huy động vốn cho dự án đầu tư phụ thuộc nhiều vào quy chế quản lý tài thân doanh nghiệp, quan chủ quản đặc biệt tuân thủ chuẩn mực quản lý tài nhà nước ban hành Các hình thức huy ̣ng vố n cho dự án đầu tư bất động sản doanh nghiệp bao gồm: huy động từ vốn chủ sở hữu; phát hành trái phiếu công ty; huy động vốn nợ phải trả; hợp đồng hợp tác đầu tư; hợp đồng hợp tác kinh doanh; hợp đồng góp vốn; hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai  Các nhân tố ảnh hƣởng đến việc huy động vốn cho dự án đầu tƣ doanh nghiệp Các nhân tố ảnh hưởng đến việc huy động vốn cho dự án đầu tư Doanh nghiệp đươ ̣c phân làm nhóm nhân tố là: - Nhóm nhân tố ch ủ quan bao gồm : Quy mơ doanh nghiệp; uy tín, thương hiệu doanh nghiệp; sách huy động vốn cách sử dụng vốn có hiệu doanh nghiệp; tính khả thi, quy mơ dự án - Nhóm nhân tố khách quan bao gờ m : Mơi trường sách –pháp luật; môi trường kinh tế vĩ mô; Ảnh hưởng thị trường tài chính; tình hình thị trường bấ t ̣ng sản; mơi trường văn hóa xã hội Từ sở hệ thống lý luận xây dựng chương 1, Trong chương học viên trình bày đối tượng nghiên cứu Luận văn, nhu cầu vốn thực trạng huy động vốn cho dự án đầu tư sử du ̣ng đấ t của Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP 74 trả nhiều đợt, khơng khác mua laptop, xe gắn máy trả chậm Đầu tháng 10/2012, dự án nhà phố thương mại Prince Town (Becamex làm chủ đầu tư) nằm trục đường Lê Lợi, trung tâm thành phố Bình Dương vừa cơng bố gói bán hàng đặc biệt Cụ thể, người mua đóng 10% giá trị hợp đồng nhận nhà khai thác kinh doanh buôn bán Dự án đối diện với Trường Đại học quốc tế Miền Đông tuyển sinh vào hoạt động năm Số tiền lại khách trả dần năm tương đương 42 đợt, đợt đóng 2-5% giá trị hợp đồng Hiện thị trường chưa có dự án có chương trình bán nhà trả góp Prince Town Tương tự, dự án Hoàng Kim Thế Gia (The Golden Dynasty) bán trả góp kèm theo khuyến lớn Cụ thể, chủ đầu tư dự án giảm giá 10%, hộ điều chỉnh từ 19-21 triệu đồng xuống 17 triệu đồng m2 Người mua nhà đóng 50% giá trị hợp đồng nhận hộ hoàn thiện 45% số tiền cịn lại khách trả góp lãi suất 0% vịng 12 tháng, 5% cuối tất tốn làm giấy tờ nhà Với hình thức huy động vốn nêu trên, AJC cần vào thực trạng nguồn vốn, tình hình thị trường kết triển khai dự án để định lựa chọn phương án huy động từ khách hàng cách cụ thể nhất, đồng thời đảm bảo hài hịa lợi ích doanh nghiệp khách hàng Trong dự án chuẩn bị triển khai AJC, phần diện tích văn phịng cho th, việc huy động vốn từ khách hàng khó khăn tính chất khơng ổn định khách hàng Khách hàng thay đổi hợp đồng thuê lúc họ gặp khó khăn kinh doanh, kết thúc dự án phải chuyển văn phòng đến địa điểm khác thuận lợi Tuy nhiên, AJC thu lần tiền thuê khách hàng suốt thời gian thuê theo cách thức cho thuê dài hạn AJC cần tìm kiếm số khách hàng lớn, cần trụ sở làm việc ổn định như: ngân hàng, cơng ty tài chính, cơng ty chứng khoán, quỹ đầu tư muốn thuê lâu dài tòa nhà phần tòa nhà thời gian dài (10 năm, 20 năm đời dự án) để làm trụ sở cải tạo cho thuê lại AJC tính tốn giá cho th với giá hợp lý thu tiền lần thời gian thuê Đảm 75 bảo cho khách hàng thấy lợi ích th dài hạn họ khơng thời gian chuẩn bị đầu tư, thực đầu tư, tịa nhà vị trí đẹp thuận tiện, giá trả tiền lần rẻ việc trả tiền hàng năm Cách thức áp dụng thành công số dự án đầu tư , tòa nhà Vincom City Tower 191 Bà Triệu chủ đầu tư tập đoàn Vingroup cho Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam thuê toàn tháp A thời gian 50 năm; Tòa tháp đơi Hịa Bình Tower 106 Hồng Quốc Việt, Hà Nội chủ đầu tư Cơng ty TNHH Hịa Bình thực cho Khách sạn Summer Set thuê tồn tịa tháp B để làm khách sạn hộ cho thuê cao cấp 3.2.2 Tạo lập môi trường kinh doanh thuận lợi để mở rộng hoạt động huy động vốn 3.2.2.1 Cơng khai hóa thơng tin dự án Các nhà đầu tư ngân hàng ln quan tâm đến tình hình hoạt động tiềm lực phát triển doanh nghiệp Trước định đầu tư hay cho doanh nghiệp vay, nhà đầu tư ngân hàng thường xem xét đến khả họ nhận lại định Nghĩa họ phải nắm bắt thông tin doanh nghiệp Với mục tiêu mở rộng kênh huy động vốn, trước hết AJC phải thực việc cơng khai hóa thơng tin tình hình họat động tài mình, đặc biệt tình hình lưu chuyển tiền tệ cho biết lượng tiền thu vào chi khứ, tương lai Các thông tin phải đảm bảo xác thường xuyên để bảo vệ cho nhà cung cấp vốn Để khai thác nguồn tín dụng ngân hàng địi hỏi AJC phải nỗ lực vấn đề lựa chọn dự án thực có hiệu để đầu tư vốn đồng thời phải quản lý vốn, đảm bảo an toàn phát triển vốn Mặt khác, việc minh bạch cụ thể hóa việc phân chia quyền lợi nhà đầu tư dự án triển khai việc cần làm 76 3.2.2.2 Tăng cường tài sản đảm bảo Để vay vốn từ ngân hàng, ngồi uy tín, thương hiệu, mối quan hệ hay lực tài doanh nghiệp điều kiện cần thiết doanh nghiệp phải có tài sản đảm bảo Vì vậy, để vay ngân hàng phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, AJC cần phải tăng cường tài sản đảm bảo cho khoản vay phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh nói chung khoản vay phục vụ đầu tư dự án bất động sản nói riêng Tiếp tục thương lượng vay vốn ngân hàng theo hình thức tài sản đảm bảo hình thành tương lai Trong bối cảnh ngân hàng thắt chặt cho vay đầu tư bất động sản việc doanh nghiệp có nhiều tài sản đảm bảo, giá trị tài sản đảm bảo lớn, dự án khả thi hứa hẹn mang lại hiệu cao ngân hàng ưu tiên giải ngân trước 3.2.3 Hồn thiện cơng tác thơng tin thị trường bất động sản đẩy mạnh hoạt động Marketing - mix cho dự án AJC cần phải có đầy đủ cá nguồn thông tin thị trường đầu cho sản phẩm thuộc dự án mà AJC triển khai để tăng sức hấp dẫn, tính khả thi dự án nhằm phục vụ công tác huy động vốn Điều đòi hỏi AJC cần phải có phận chuyên trách thuộc dự án để thực nghiệp vụ xúc tiến hỗn hợp marketing Hiện nay, cơng tác hồn tồn cịn bỏ ngỏ, chưa có máy nhân chiến lược triển khai Bộ phận marketing dự án có trách nhiệm thực trình quản trị marketing với trung tâm marketing - mix (4P), bao gồm tập hợp công cụ tiếp thị Nội dung 4P áp dụng cho dự án là: - Chiến lược sản phẩm (Product): Cần xác định rõ đặc tính dịch vụ kèm loại sản phẩm bất động sản thuộc dự án Từ đó, xác định việc điều chỉnh cấu sản phẩm, nghiên cứu vấn đề kiến trúc, thiết kế nhằm đưa sản phẩm bất động sản có tính hấp dẫn khách hàng Trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng chiến lược sản phẩm lại yếu tố sống 77 Khách hàng lựa chọn sản phẩm bất động sản phù hợp công năng, chất lượng dịch vụ kèm Riêng với dự án Căn hộ chung cư kết hợp văn phòng cho thuê 239 phố Vọng, Hai Bà Trưng, Hà Nội, cân nhắc thêm biện pháp: + Điều chỉnh cấu sản phẩm, nghiên cứu tìm hướng sản phẩm bất động sản để hấp dẫn khách hàng Tính tốn xu thị trường để đưa sản phẩm có tính khác biệt phù hợp bối cảnh thị trương trầm lắng + Có thể chia nhiều giai đoạn, đầu tư hạng mục dự án nhỏ để linh hoạt việc lựa chọn giải pháp huy động vốn - Chiến lược giá (Price): Cần xác định mức giá phù hợp, phân hóa giá phương án điều chỉnh giá phù hợp với mức độ đầu tư tình hình thị trường Đảm bảo hài hịa lợi ích chủ đầu tư khách hàng AJC phải cân nhắc giá sản phẩm để đảm bảo lợi nhuận có thời gian thu hồi vốn nhanh - Chiến lược phân phối (Place): Lựa chọn kênh phân phối đóng vai trị đặc biệt quan trọng sản phẩm dự án bất động sản Cần tận dụng tâm lý “sính ngoại” suy nghĩ đại đa số người dân Việt Nam Việc phân phối bất động sản dự án AJC doanh nghiệp nước với tên tuổi lớn đứng thực mang lại uy tín lớn cho chủ đầu tư thu hút khách hàng tiềm thị trường - Chiến lược hỗ trợ bán hàng (Promotion): tất hoạt động nhằm đảm bảo khách hàng nhận biết dự án, có ấn tượng tốt sản phẩm dự án thực giao dịch mua bán thật Những hoạt động bao gồm quảng cáo, catalog, quan hệ công chúng bán lẻ, cụ thể quảng cáo truyền hình, đài phát thanh, báo chí, bảng thơng báo, đưa sản phẩm vào phim ảnh, tài trợ cho chương trình truyền hình kênh phát đơng đảo cơng chúng theo dõi, tài trợ cho chương trình dành cho khách hàng thân thiết, bán hàng qua điện thoại, bán hàng qua thư trực tiếp, giới thiệu sản phẩm tận nhà, gởi catalog cho khách hàng, quan hệ cơng chúng Ngồi chiến lược bán hàng thơng thường, cần lưu ý thêm chế độ chăm sóc sau bán hàng Có thể cam kết sửa chữa, bảo trì, bảo 78 hành sản phẩm khách hàng miễn giảm phần phí dịch vụ cho khách hàng đăng ký mua sản phẩm sớm v.v Với việc đẩy mạnh hoạt động marketing - mix, AJC nắm bắt Căn hộ chung cư kết hợp văn phòng cho thuê 239 phố Vọng, Hai Bà Trưng, Hà Nội nguồn thơng tin xác, kịp thời thị trường để từ có định phù hợp với tình hình đưa kế hoạch phương án huy động vốn linh hoạt cho dự án 3.2.4 Hoàn thiện máy nhân Trong doanh nghiệp, yếu tố người ba yếu tố tảng tồn (vốn, công nghệ, nguồn nhân lực) yếu tố có tính trung tâm định Với dự án đầu tư triển khai AJC đội ngũ cán tham gia máy quản lý, thẩm định, điều hành đóng vai trị đặc biệt quan trọng ảnh hưởng lớn đến tính khả thi, chất lượng tiến độ dự án Là doanh nghiệp nhà nước thành lập nhiều năm, AJC có điểm mạnh định cấu tổ chức doanh nghiệp, nhiên song song tồn nhược điểm vốn có tính quan liêu, thiếu chun mơn hóa chủ nghĩa kinh nghiệm Trên thực tế, công tác huy động vốn để thực dự án chưa đặt nhiệm vụ quan trọng cho máy nhân Mặt khác, thân chất lượng nhân nhiều điểm chưa đáp ứng với yêu cầu triển khai dự án có quy mơ lớn phức tạp, có bao gồm kinh nghiệm lĩnh vực huy động vốn phục vụ dự án Đề xuất cho việc hoàn thiện máy nhân AJC bao gồm số điểm sau: - AJC cần quan tâm bổ sung nguồn nhân lực có chất lượng tốt thơng qua sách tuyển dụng đào tạo lại cán Đặc biệt quan tâm đến cán nghiệp vụ lĩnh vực đầu tư dự án, tài chính, tiền tệ Cụ thể là: + Cần tuyển dụng cán có chun mơn tài dự án, kinh tế xây dựng Đào tạo cán phòng KTTC Tổng cơng ty chun mơn tài 79 dự án Có cán chuyên trách phụ trách tư vấn tài dự án, tránh tình trạng kiêm nhiệm + Riêng phận tham mưu giúp việc trực tiếp cho lãnh đạo lĩnh vực đầu tư dự án Ban QLDA XDCB văn phịng tổng cơng ty cần tuyển dụng cán có chuyên môn kinh nghiệm lĩnh vực kiến trúc, xây dựng để thực tốt công tác thẩm định theo dõi trình triển khai dự án Các cán ban cần thường xuyên học tập, nâng cao trình độ bổ sung thêm kiến thức tài dự án để phối hợp với phận tài cơng ty mẹ + Cử cán tham gia lớp tập huấn, đào tạo lĩnh vực huy động vốn dự án tổ chức nước thực để cập nhật thông tin - Với đội ngũ nhân lực trẻ có cần mạnh dạn giao việc, tạo điều kiện cho nhân viên trẻ kinh nghiệm tham gia để cọ sát, học hỏi kinh nghiệm dự án trọng điểm có giá trị lớn Thường xuyên tổ chức hội thảo giao lưu trao đổi kinh nghiệm ban quản lý dự án để cán hiểu, gắn bó giúp đỡ nâng cao trình độ - AJC cần có phương án trẻ hóa đội ngũ lãnh đạo quản lý, đặc biệt đội ngũ tham gia đạo dự án đầu tư , tạo điều kiện động lực để cán trẻ phấn đấu, sáng tạo chịu trách nhiệm cơng việc - Thực sách đãi ngộ tạo điều kiện tốt lương, thưởng thù lao khác để cán công nhân viên yên tâm công tác, hạn chế tối đa tình trạng chảy máu chất xám bên ngồi Yêu cầu đặt công tác nhân AJC phải có đội ngũ cán thực công tác đầu tư bất động sản giỏi chun mơn tài có kinh nghiệm triển khai dự án đầu tư Đội ngũ nhân giải yêu cầu huy động vốn cho dự án mà cịn có khả xây dựng kế hoạch phương thức huy động vốn cho dự án tương lai 80 3.2.5 Xây dựng văn hoá kinh doanh thương hiệu doanh nghiệp Mỗi doanh nghiệp, từ thành lập luôn mong muốn sớm xây dựng thương hiệu thị trường hoạt động mình, AJC khơng ngoại lệ Kể từ sau có định hoạt động theo mơ hình Cơng ty Cổ phần, AJC đề mục tiêu xây dựng thương hiệu doanh nghiệp sớm sánh ngang với thương hiệu khẳng định thị trường Với nỗ lực phấn đấu quan điểm đầu tư thực dự án đầu tư có sử dụng đất để tận dụng quỹ đất có sở kết hợp lợi ích AJC với nhu cầu khách hàng, tạo thoải mái đáp ứng tối đa mong muốn khách hàng Tuy nhiên, với gia tăng ngày nhiều đối thủ tầm cỡ, áp lực cạnh tranh thị trường đầu tư dự án bất động sản lớn việc xây dựng văn hố kinh doanh thương hiệu AJC cần phải quan tâm thời gian tới AJC cần phải xây dựng thực văn hoá kinh doanh cụ thể, có lộ trình thời gian cho giai đoạn Phải đề chiến lược xây dựng thương hiệu AJC mặt đầu tư dự án bất động sản qua cơng trình xây dựng, sản phẩm dự án đầu tư đưa thị trường (trong tập trung mở rộng số lượng sản phẩm thị trường) cạnh tranh chất lượng, giá Cụ thể hoá cho mục tiêu việc AJC cần sớm nghiên cứu đề phương án huy động vốn để hoàn thành dự án văn phòng giao dịch hộ chung cư cao cấp Giảng Võ bán cho thuê sản phẩm dự án thị trường với mức giá hợp lý kèm theo ưu đãi hấp dẫn cho khách hàng Nếu xây dựng thương hiệu AJC lĩnh vực đầu tư dự án bất động sản việc huy động vốn từ khách hàng, từ đối tác góp vốn đầu tư phân chia lợi nhuận sản phẩm, hay từ tổ chức tín dụng dễ dàng ưu tiên nhiều giai đoạn mà tín dụng bị thắt chặt 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Đối với Nhà nước - Thứ nhất: Chính phủ cần đổi sách thu tiền sử dụng đất Có thể ban hành sách chưa thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đất doanh nghiệp chuyển đổi chức sử dụng đầu tư bất động sản Chỉ thu tiền sử 81 dụng đất doanh nghiệp nhượng bán cho thuê bất động sản Biện pháp nhằm hỗ trợ ban đầu cho doanh nghiệp có điều kiện tập trung đầu tư xây dựng cơng trình bất động sản để đưa vào kinh doanh, tạo hàng hóa cho thị trường bất động sản Bên cạnh đó, Nhà nước cần đổi sách thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, tập trung tất khoản vào quan Giải pháp giúp khắc phục tình trạng thực mua bán bất động sản có đăng ký với quan làm thủ tục lại thực nghĩa vụ tài quan khác Nên tổ chức thu khoản thu nói vào quan địa nhằm giảm trùng lặp khơng cần thiết việc thẩm tra xem xét hồ sơ nhiều quan quản lý nhà nước, tránh thủ tục phiền hà cho người mua bất động sản - Thứ hai: Cần đẩy mạnh hoạt động Quỹ đầu tư bất động sản Chính phủ cho phép hoạt động từ 15/9/2012 hình thức quỹ đầu tư đại chúng Quỹ đầu tư BĐS hoạt động với quy định chung sau: + Quỹ không cho vay bảo lãnh cho khoản vay nào, tổng khoản vay không vượt 5% giá trị tài sản rịng Ngồi ra, quỹ đầu tư BĐS phải đảm bảo tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng đầu tư vào BĐS + Quỹ phải đảm bảo tối đa 35% giá trị tài sản đầu tư vào tiền, giấy tờ có giá, chứng khốn niêm yết, chứng khốn giao dịch, trái phiếu phủ Tài sản quỹ đầu tư BĐS phải lưu ký ngân hàng giám sát BĐS phải nắm giữ thời gian tối thiểu năm kể từ ngày mua + Quỹ đầu tư vào nhà, cơng trình xây dựng hồn thành Nếu cơng trình xây dựng dở dang phải bảo đảm có hợp đồng giao dịch với khách hàng bán sử dụng được, dự án phải thực tiến độ, khơng phải đất chưa có cơng trình xây dựng - Thứ ba: Có sách hỗ trợ vốn tín dụng ưu đãi hoạt động kinh doanh phát triển tạo lập hàng hóa bất động sản Thực sách cho vay với lãi suất ưu đãi doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản Phần chênh 82 lệch lãi suất ưu đãi lãi suất thị trường hỗ trợ ngân sách nhà nước quỹ đầu tư bất động sản nhà nước - Thứ tư: Khuyến khích tổ chức tài nước tài trợ vốn cho hoạt động thị trường bất động sản Có giải pháp để tạo điều kiện cho tổ chức tăng cường tài trợ vốn tham gia đầu tư kinh doanh thị trường bất động sản, cụ thể là: + Đổi chế tín dụng, cho phép bất động sản khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có số giấy tờ sau: Giấy giao đất, hợp đồng cho thuê đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu đất cải cách ruộng đất, giấy bán nhà với nhận quyền sử dụng đất có ủy quyền UBND xã, phường, thị trấn, giấy tờ hóa giá nhà thuộc sở hữu nhà nước dùng làm tài sản chấp + Khuyến khích tổ chức tín dụng cho các nhân vay mua nhà trả góp Các cá nhân, hộ gia đình sử dụng nhà mua vốn vay làm tài sản chấp Vốn vay trả thời gian trung dài hạn + Chỉnh sửa luật Tổ chức tín dụng văn liên quan, cho phép tổ chức tài phi ngân hàng (cơng ty tài chính, cơng ty bảo hiểm, quỹ đầu tư ) tham gia trực tiếp kinh doanh thị trường bất động sản - Thứ năm: Tháo gỡ nút thắt công tác cho vay ngân hàng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Các ngân hàng cần tăng cường huy động vốn trung dài hạn, kết hợp với việc nâng cao tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn vay trung dài hạn Đồng thời có giải pháp sau: + Thiết lập kênh thông tin thị trường bất động sản có đủ độ tin cậy để ngân hàng làm sở cho việc thẩm định dự án đầu tư , giúp đánh giá xác khả chi trả chủ đầu tư dự án + Hoàn thiện, bổ sung số quy định hệ thống pháp luật đất đai, bất động sản để tạo điều kiện cho hoạt động cho vay đầu tư bất động sản doanh nghiệp 83 - Thứ sáu: “Chứng khốn hóa” dự án đầu tư Chứng hóa bất động sản, phát thành trái phiếu doanh nghiệp cho người có nhu cầu Đưa sách huy động trái phiếu bất động sản tiếp cận với người dân Chủ đầu tư phải ban hành cáo bạch tình hình tài chính; nội dung dự án đầu tư ; quyền lợi trách nhiệm bên tham gia dự án; tiến độ vấn đề bồi thường, phạt hợp đồng dự án chậm tiến độ để làm sở cho cơng chúng định có mua hay không mua chứng bất động sản Một ngân hàng chịu trách nhiệm giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công, đảm bảo vốn nhà đầu tư sử dụng mục đích Khi dự án hoàn thành, toàn bất động sản đưa bán đấu giá tiền thu chia cho nhà đầu tư theo tỉ lệ nắm giữ chứng bất động sản - Thứ bảy: Cho phép hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản Hoạt động quỹ là: nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận Quỹ khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sở hữu, điều hành, khai thác bất động sản để tạo thu nhập Đồng thời, quỹ cho chủ sở hữu bất động sản người khác vay tiền mua lại khoản nợ chứng khoán đảm bảo bất động sản Chứng quỹ đầu tư tín thác có tính chất nửa trái phiếu, nửa cổ phiếu người nắm giữ nhận lợi tức định kỳ không tham gia quản lý đầu tư - Thứ tám: Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi vào lĩnh vực bất động sản thơng qua biện pháp cụ thể như: + Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút vốn đầu tư nước vào bất động sản, đảm bảo chi phí xây dựng bên ngồi hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có sách giá dịch vụ hợp lý + Các quan quản lý phải công bố danh mục dự án bất động sản, kêu gọi đầu tư trực tiếp từ nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất đảm bảo việc chuẩn bị nguồn đất làm dịch vụ công bất động sản 84 3.3.2 Kiến nghị Agribank, SeAbank Agribank, Seabank cần ủng hộ chủ trương đầu tư bất động sản để khai thác lợi đất đai AJC Nếu phát triển khai thác hệ thống bất động sản mang lại cho AJC nguồn lợi nhuận đáng kể, bù đắp nhiều cho hoạt động sản xuất kinh doanh vàng thời gian qua Khuyến khích Chi nhánh, đơn vị trực thuộc Agribank, Seabank tham gia hợp tác đầu tư, góp vốn dự án đầu tư AJC, tập trung thành cụm văn phịng trung tâm thương mại chung số Chi nhánh với AJC Tạo điều kiện nguồn vố vay ưu đãi cho AJC thực dự án cách hiệu sách Trao quyền tự chủ cho AJC việc định hoạt động kinh doanh Tiếp tục bổ sung vốn cho AJC để AJC có thêm nguồn vốn đầu tư phát triển sản xuất, hỗ trợ AJC đào tạo nguồn nhân lực Tóm lại: Trên số giải pháp huy động vốn để thực dự án đầu tư có sử dụng đất Tổng cơng ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP Để giải pháp mang lại hiệu cao cần có hỗ trợ quan quản lý, áp dụng linh hoạt từ phía AJC cố gắng tồn thể cán cơng nhân viên AJC 85 KẾT LUẬN Trong điều kiện nay, vấn đề tổ chức quản lý sử dụng hiệu vốn kinh doanh vấn đề quan trọng đòi hực dự án đầu tư nói chung doanh nghiệp đầu tư bất động sản nói riêng vấn đề vốn ln câu hỏi khó doanh nghiệp Trong bối cảnh kinh tế thời kỳ khủng hoảng toàn cầu, thị trường bất động sản đóng băng, tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực đầu tư bất động sản bị thắt chặt tạo khơng rào cản cho cơng tác huy động vốn doanh nghiệp đầu tư bất động sản nói chung AJC nói riêng Với tâm thực dự án đầu tư có sử dụng đất nhằm mang lại hiệu kinh doanh sản xuất, AJC cần đặc biệt trọng đến việc nghiên cứu sách huy động sử dụng vốn cho dự án đầu tư mà doanh nghiệp đã, thực Qua nghiên cứu lý luận thực trạng huy động vốn để thực dự án đầu tư có sử dụng đất Tông công ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP, đề tài “Giải pháp huy động vốn để thực dự án đầu tư có sử dụng đất Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP” nghiên cứu thực vấn đề sau: Hệ thống hóa phân tích hệ thống lý luận hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng bất động sản nói chung, đặc biệt hình thức huy động vốn doanh nghiệp Cổ phần Phân tích giải pháp huy động vốn áp dụng để thực dự án đầu tư AJC Qua phân tích, luận văn làm rõ nhân tố cản trở trình huy động vốn đầu tư thực dự án AJC Đề xuất giải pháp chủ yếu tháo gỡ vướng mắc để đẩy mạnh huy động vốn để triển khai dự án Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam CTCP 86 Trong thời gian tới, nghiên cứu đầu tư phát triển dự án bất động sản AJC, tác giả cần tiếp tục nghiên cứu kênh huy động vốn từ nước ngồi thơng qua hoạt động hợp tác kinh doanh nguồn vốn đầu tư trực tiếp khác DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Chính phủ (2009), Nghị định số 09/2009/NĐ-CP quy chế quản lý tài cơng ty nhà nước Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chính phủ (2011), Nghị định số 75/2011/NĐ-CP tín dụng đầu tư tín dụng xuất nhà nước Chính phủ (2011), Nghị định số 90/2011/NĐ-CP phát hành trái phiếu doanh nghiệp Trương Đình Chiến (2010), Quản trị Marketing, Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội Nguyễn Thành Độ - Nguyễn Ngọc Huyền, Giáo trình Quản trị kinh doanh, NXB Lao động - xã hội, Hà Nội 2007 George H.Ross & Andrew James Mclean (2008), Donald Trump - Chiến lược đầu tư bất động sản, Nxb Hồng Đức, Hà Nội 10 Vũ Duy Hào – Lưu Thị Hương, Quản trị tài doanh nghiệp, NXB Giao thông vận tải năm 2009 11 Nguyễn Bạch Nguyệt (2008), Lập dự án đầu tư, Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội 12 Đàm Văn Nhuệ - Ngơ Thị Hồi Lam (2001), Sử dụng có hiệu hình thức huy động vốn doanh nghiệp công nghiệp kinh tế thị trường, NXB Tài chính, Hà Nội 13 Quốc hội nước cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ Luật Dân sự, Hà Nội 14 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 15 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Đầu tư, Hà Nội 16 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Xây dựng, Hà Nội 17 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 18 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 19 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2009), Luật sửa đổi điều 121 Luật đất đai, Hà Nội