Giải pháp huy động vốn các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng (udic)

I ĐQ 00 n ãy rs ^ w^ >v B GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO T R Ư Ờ N G ĐẠI HỌC KINH T Ê Q ố c DÂN Đ Ạ ỈH Ọ C K T Q D Đ àm T h a n h ùpg t h ô n g t in t h v i ệ n PHÒNG LUẬN ÁN ■T LIỆU GIẢI PH ÁP HU Y ĐỘNG VÔN C Á C Dự ÁN ĐẦU Tư X Â Y DỰNG NHÀ TẠI T ổ N G CÔNG T Y ĐẦU Tư PH Á T TR IEN HẠ TẦNG ĐÔ THỊ (UDIC) C h u y ê n n g n h : Q u ả n tr ị k in h d o a n h b ấ t động sản L U Ậ N V Ã N T H Ạ C s ĩ Q U Ả N T R Ị K IN H D O A N H 7HS 6520 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC P G S TS N G U Y Ễ N T H Ế P H Á N HÀ NỘI, 2011 LỜI CẢM ƠN Luận văn hoàn thành Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, hướng dẫn PGS TS Nguyễn Thế Phán Tơi xin bày tỏ lịng biết on sâu sắc tới PGS TS Nguyễn Thế Phán, người quan tâm, động viên tận tình hướng dẫn tơi q trình thực luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu, thầy cô giáo Viện Đào tạo Sau đại học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho tơi suốt q trình học tập nghiên cứu Hà Nội, ngày 25 tháng 10 năm 2011 Tác gia Đàm Thanh Tùng LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu thân tôi, chưa công bố tài liệu khác Neu sai, xin hoàn toàn chịu trách nhiệm Hà Nội, ngày 25 tháng 10 năm 2011 m r • Tác giả Đàm Thanh Tùng MỤC LỤC Trang DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC HÌNH VẺ TĨM TÁT LUẬN VĂN PHÀN MỞ ĐÀU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích đề tà i Đối tượng nghiên cím .3 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Nội dung, kết cấu luận văn PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG Cơ SỞ KHOA HỌC VÈ HUY ĐỘNG VÓN ĐẦU CHO CÁC Dự ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ VỐN .5 1.1.1 Khái niệm vốn doanh nghiệp 1.1.2 Vai trò vốn 1.1.3 Phân loại vốn hình thức huy động vốn phổ biến doanh nghiệp .8 1.1.4 Vốn đầu tư dự án xây dựng nhà 18 1.2 D ự ÁN ĐẦU TƯ XÂY DựNG NHÀ Ở 20 1.2.1 Khái niệm nhà dự án đầu tư xây dựng nhà .20 1.2.2 Đặc điểm dự án nhà 23 1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC D ự ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở 25 1.3.1 Sức hấp dẫn, tính khả thi Dự n 25 1.3.2 Hệ thống pháp luật nước .26 1.3.3 Sự phát triển thị trường tài .26 1.3.4 Uy tín, thương hiệu Chủ đầu tư 27 1.3.5 Hệ thống sách huy động vốn doanh nghiệp 28 1.3.6 Tình hình thị trường .29 1.4 CÁC QUY ĐỊNH CỦA NHÀ NƯỚC VÈ HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC D ự ÁN XÂY DỤNG NHÀ Ở 30 1.4.1 Các quy định liên quan đến việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà 30 1.4.2 Phân biệt huy động vốn chủ đầu tư cấp I chủ đầu tư cấp II 31 1.4.3 Các nội dung quy định cụ thể huy động vốn: .32 1.4.4 Ket đạt tồn tại: 39 1.5 KINH NGHIỆM HUY ĐỘNG VỐN CỦA CÁC DOANH NGHIỆP LÀM CHỦ ĐẦU TƯ CÁC D ự ÁN NHÀ Ở 41 1.5.1 Các doanh nghiệp nước 41 1.5.2 Các doanh nghiệp nước 47 CHƯƠNG THựC TRẠNG HUY ĐỘNG VÓN CHO CÁC Dự ÁN ĐÀU TƯ XÂY d ụ n g n h t i Tố n g c ô n g t y đầu t p h t TRIẾN h tầ n g đ ô THỊ50 2.1 ĐẬC DIÊM, TÌNH HÌNH CỦA TỒNG CƠNG TY - UDIC CÓ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC HUY ĐỘNG VỐN 50 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển .50 2.1.2 Các dự án Tổng công ty đầu tư xây dựng 53 2.1.3 Năng lực tài 55 2.1.4 Kết hoạt động kinh doanh .57 2.1.5 Uy tín, thương hiệu thị trường 57 2.1.6 Đánh giá chung khả huy động vốn cho dự án nhà Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô th ị 60 2.2 THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN CÁC D ự ÁN NHÀ Ở TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG ĐÔ THỊ THỜI GIAN VỪA QUA 61 2.2.1 Nhu cầu vốn dự án nhà Tổng công ty làm chủ đầu tư giai đoạn 2006-2010 61 .7 „ r 2.2.2 Thực tế huy động vốn dự án nhà từ năm 2006- 2010 66 2.2.3 Ket đạt việc sử dụng vốn đầu tư dự án nhà 67 2.3 MỘT SỐ TỒN TẠI VỀ CÔNG TÁC HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC D ự ÁN NHÀ Ở TẠI TÔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG ĐÔ THỊ 69 2.3.1 Thiếu đa dạng hóa lựa chọn nguồn huy động .70 2.3.2 Chi phí vốn cao 72 2.3.3 Cơ cấu vốn thiếu họp lý 72 2.3.4 Một số hạn chế khác .74 CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VÓN CHO CÁC Dự ÁN ĐẦU TU XÂY DỤNG NHÀ Ở TẠI TĨNG CƠNG TY ĐẦU T PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG ĐÔ THỊ - UDIC 75 3.1 PHƯƠNG HƯỚNG KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN KINH DOANH THỜI GIAN TIẾP THEO 75 3.1.1 Nhu cầu vốn cho giai đoạn 2011-2015 75 3.1.2 Khả đáp ứng vốn tự có .75 3.1.3 Vốn cần huy động cho dự n 76 3.2 QUAN DIÊM VỀ HUY ĐỘNG VỐN 76 3.2.1 Ưu tiên sử dụng nguồn vốn có chi phí thấp 76 3.2.2 Huy động, sử dụng vốn mục đích, tuân thủ quy định pháp luật 77 3.2.3 Thực đầu tư lâu dài, bước xây dựng uy tín, thương hiệu 77 3.3 GIẢI PHÁP TỔNG THÊ VÈ HUY ĐỘNG VỐN CÁC D ự ÁN ĐẦU TƯ XẢY DỰNG NHÀ Ở TẠI TỒNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỀN HẠ TÀNG ĐÔ THỊ 77 3.3.1 Đây mạnh công tác nhân .77 3.3.2 Hồn thiện cơng tác thơng tin thị trường bất động sản hoạt động Marketing dự án 78 3.3.3 Xây dựng văn hoá kinh doanh thương hiệu doanh nghiệp 79 3.3.4 Phát huy điểm mạnh doanh nghiệp 80 3.3.5 Tăng cường tài sản đảm bảo 81 3.4 LựA CHỌN PHƯƠNG THỨC HUY ĐỘNG VỐN CÁC D ự ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG ĐÔ THỊ 82 3.4.1 Đầu tư vốn chủ sở hữu 83 3.4.2 Huy động vốn từ khách hàng mua n h 84 3.4.3 Huy động vốn theo phưcmg thức Hợp đồng góp vốn đầu t 86 3.4.4 Huy động vốn theo phương thức Họp đồng họp tác kinh doanh 88 3.4.5 Huy động tín dụng ngân hàng 91 3.4.6 Huy động tín dụng thương m ại 92 3.4.7 Huy động vốn theo phương thức Phát hành trái phiếu dự án 93 PHẦN KÉT LUẬN 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO 96 DANH MỤC BẢNG BIỂU TT BẢNG NỘI DƯNG TRANG Bảng 1.1 Phân đoạn vốn đầu tư xây dựng dự án nhà 19 Bảng 1.2 Các quy định cụ thể huy động vốn đầu tư xây dựng nhà 36 Bảng 1.3 Tiến độ huy động vốn dự án TDH Phước Bình 46 Bảng 1.4 Tiến độ huy động vốn dự án nhà Singapore 48 Bảng 2.1 Một số tiêu tài bảng cân đối kế tốn 55 Bảng 2.2 Kết hoạt động sản xuất kinh doanh thời kỳ 2007-2010 57 Bảng 2.3 Tổng hợp nhu cầu vốn cho dự án năm Tổng công ty 65 Bảng 2.4 Doanh thu bán nhà Chung cư cao tầng Trung Yên 66 Bảng 2.5 Cơ cấu sử dụng vốn dự án thực 67 Bảng 3.1 Nhu cầu vốn dự án nhà Tổng công ty (2011-2015) 75 Bảng 3.2 Tiến độ thu tiền doanh thu bán nhà từ Dự án đầu tư 85 Bảng 3.3 Tiến độ thu tiền hợp đồng góp vốn từ Dự án đầu tư 88 DANH MUC HÌNH VẼ TT HÌNH NỘI DƯNG TRANG Hình 2.1 Sơ đồ máy tổ chức Tổng cơng ty UDIC 52 Hình 2.2 Cơ cấu vốn Tổng công ty UDIC 56 % TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÊ QUỐC DÂN ĐÀM THANH TÙNG GIẢI PH ÁP HUY ĐỘNG VỐN C Á C Dự ÁN ĐẦU Tư X Â Y DỰNG NHÀ TẠI T ổ N G CÔ N G T Y ĐẦU Tư PH ÁT TRIEN HẠ TẦNG ĐỐ THỊ (UDIC) Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh bất động sản T Ó M T Ắ T LU Ậ N V Ă N T H Ạ C HÀ NỘI, 2011 SỸ PHÀN MỞ ĐẦU Những năm gần đây, với tốc độ đô thị hố nhu cầu nhà người dân thị ngày trở nên cấp thiết, địi hỏi nhà đầu tư phải nhanh trình đầu tư xây dựng nhà rút ngắn thời gian đầu tư xây dựng Một doanh nghiệp có lúc nhiều dự án đầu tư nhà nguồn vốn lại hạn chế đặt tốn khó vốn người chủ doanh nghiệp khơng phải doanh nghiệp giải tốn vốn Muốn thành cơng kinh doanh, trước hết doanh nghiệp phải dám đương đầu vượt qua khó khăn vốn Tạo vốn quy vịng vốn ln tốn theo đuối suốt đời kinh doanh doanh nghiệp việc tìm lời giải cho tốn tạo nên sắc riêng, đồng thời khẳng định vị doanh nghiệp thương trường Cũng lĩnh vực nào, lĩnh vực đầu tư bất động sản nói chung nhà nói riêng, vấn đề vốn vấn đề đặt lên hàng đầu trình thực dự án Thứ nhất, với dự án đầu tư xây dựng nhà cần có khối lượng vốn lớn so với lĩnh vực khác, hàng trăm đến hàng nghìn tỷ đồng Do đó, doanh nghiệp phải trường vốn hồn thiện cơng tác giải phóng mặt bàng đầu tư xây dựng hạ tầng dự án, cịn đê hồn thiện toàn dự án phải huy động vốn toàn xã hội Thứ hai, với nguyên tắc thận trọng kinh doanh, không doanh nghiệp dám mạo hiểm bỏ hết vốn để đầu tư vào dự án xây dựng nhà Do đó, nhu cầu huy động vốn thành phần kinh tế khác cần thiết Thứ ba, hành lang pháp lý huy động vốn cho dự án đầu tư xây dựng nhà quy định chủ đầu tư ngày hoàn thiện với hệ thống văn pháp luật Quốc hội, Chính phủ Bộ Xây dựng đưa nhằm tạo cho nhà đầu tư có kênh huy động vốn hợp pháp để thực Dự án Những năm trước đây, quy mô đầu tư dự án nhỏ với danh mục dự án đầu tư hạn chế nên phần lớn Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (ƯDIC) - doanh nghiệp nơi học viên công tác chủ yếu sử 83 Đê huy động vốn cho dự án đầu tư, có nhiều phương thức khác nhau, trình bày Chương Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà (đặc biệt địa bàn Thủ đô thành phổ trực thuộc Trung ương), xét tính đặc thù, lĩnh vực đầu tư hấp dần, thu lại nhiều lợi nhuận nên việc huy động vốn có phần thuận lợi dự án đầu tư lĩnh vực khác như: văn phịng, khu cơng nghiệp, trung tâm thương mại, Các phương thức huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà quy định cụ thể Nghị định 71 hướng dẫn số điều Tuật Nhà Thông tư số 16 hướng dẫn chi tiết Nghị định 71 bao gồm: Huy động vốn góp vào dự án hình thức Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng hợp tác kinh doanh, họp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, Hợp đồng chuyển nhượng đất cho chủ đầu tư cấp II, vay vốn tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu dự án, Đối với Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà chủ yếu dự án phát triển nhà để bán Dự án đầu tư xây dựng nhà đe bán có điềm thuận lợi thu tiền ứng trước người mua nhà, bị ứ đọng vốn, chu kỳ dự án bắt đầu tư có chủ trương đầu tư đến bàn giao cho người mua nhà sử dụng, thời gian dự án chủ yếu khoảng 3-5 năm, nhung điểm mấu chốt phải huy động vốn để nộp tiền sử dụng đất xây dựng hạ tầng kỳ thuât, phần móng Đê thuận lợi cho Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị nghiên cứu, áp dụng số giải pháp huy động vốn đưa Luận văn này, tác giả trình bày chung giải pháp huy động vốn cho dự nhà để bán 3.4.1 Đ ầ u tư b ằ n g vốn chủ sở hữ u Theo quy định Pháp luật, dự án nhà ở, vốn tự có chủ đầu tư, đầu tư vào dự án phải chiếm 15% tổng mức đầu tư dự án (ứng với dự án lOha) 20% tổng mức đầu tư dự án vốn tự có vốn chủ sở hữu, hình thành chủ yếu từ vốn cổ phần huy 84 động chi phí khác, vốn tự có Tổng cơng ty vốn chủ sở hữu, hình thành chủ yếu từ lợi nhuận chưa phân vốn Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà để bán, việc huy động vốn từ người mua nhà rât thuận lợi, nên Tông cơng ty phải sử dụng vốn chủ sở hữu giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án với số chi phí như: Chi phí lập dự án đầu tư, khảo sát địa chất, thiết kế vẽ thi công, thẩm tra dự án, vẽ thi công; nộp tiền sử dụng đất số vốn hoàn lại băt đầu thu tiền ứng trước người mua nhà Tuy nhiên, với việc sử dụng phần lớn từ nguồn vốn chủ sở hữu để đầu tư xây dựng dự án nhà Trung Yên Plaza (đã hoàn thành xong phần thơ) Chung cư cao tầng CT13 (đã hồn thành xây thô tầng 15/17 tầng) lại chưa tô chức bán đê hút vôn đâu tư từ khách hàng nên việc sử dụng vốn chủ sở hừu đê triển khai tiếp dự án Tổ họp văn phòng dịch vụ thương mại nhà 122 phố Vĩnh Tuy, Khu thị Hồng Văn Thụ giai đoạn I thời diêm khó khăn Chính vậy, để triển khai dự án nhà tiếp theo, bắt buộc Tổng công ty phải tổ chức bán nhà dự án Trung Yên Plaza, Chung cư cao tâng CT13 để thu hồi vốn đầu tư, lấy nguồn bổ sung cho dự án khác 3.4.2 H u y đ ộ n g vốn từ k h ách h n g m u a n h Huy động vốn từ khách hàng việc chủ đầu tư ký họp đồng mua bán nhà với khách hàng, quy định lần tạm ứng tiền hay góp vốn theo tiến độ dự án kể từ dự án khởi công xây dựng cơng trình (hoặc xây dựng xong phần móng, đủ điều kiện ký họp đồng mua bán nhà theo quy định) hoàn thiện nhà, bàn giao cho khách hàng sử dụng Hình thức thu tiền trước người mua đề cập Chương với kinh nghiệm tham khảo từ Nhà đầu tư lớn dự án nhà nước tham khảo số kinh nghiệm huy động vốn nước nước phát triển Singapore hay nước phát triển Mỹ 85 Theo quy định Luật Nhà văn hướng dẫn, chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà sau hồn thành việc xây dựng phân móng cơng trình Tuỳ theo tiến độ, quy mơ, tính chất mà Tổng cơng ty có thê phân chia tiền bán nhà thành nhiều đợt khác Thông thường hộ chung cư, Tổng công ty nên phân thành đợt thu tiền sau: Lan 1: Thu 25% giá tri hợp đơng bán nhà sau hồn thiện việc xây dựng phần móng cơng trình Lân 2: Thu tiêp 15% tông giá trị họp đồng bán nhà sau tháng kể từ lần thu tiền thứ Lân 3: Thu tiếp 15% tổng giá trị họp đồng bán nhà sau tháng kể từ lần thu tiền thứ hai Lân 4: Thu tiêp 15% tông giá trị hợp đồng bán nhà sau tháng kể từ lần thu tiền thứ hai Lan 5: Thu hêt phân cịn lại họp đơng sau hồn thiện tồ nhà bàn giao hộ cho khách hàng Đổi với dự án nhà Trung Yên Plaza Chung cư cao tầng CT13 hoàn thành xong phần thơ cơng trình nên ký hợp đồng mua ban thơi điêm này, Tông công ty có thê áp dụng phương thức huy động vốn để thu tiền người mua nhà, nhiên, có điều chỉnh cho phu họp V Ơ I tien đọ thực hiẹn dự án sô vôn giải ngân Tông công ty nhu đieu chinh tang ty lẹ huy động vôn đợt lên 40% giá trị họp đồng cụ thể sau: B ản g 3.2 T iến độ th u tiền d o a n h th u b án n h từ D ự án đ ầ u tư I D ự án T ru n g Y ên P laza (1.000 đồng) Nội d u n g L ần L ần L ần L ần Ký hợp đồng Sau tháng Sau tháng Bàn giao nhà mua bán từ lần từ lần T ỷ lệ th u /g iá trị H ợ p đ n g D o an h th u b án n h 40% 15% 445.804.800 167.176.800 15% 167.176.800 30% 334.353.600 86 II C h u n g c cao tầ n g C T 13 (1.000 đồng) Nội d u n g L ần L ần L ần L ần Ký họp đồng Sau tháng Sau tháng Bàn giao nhà mua bán từ lần từ lần T ỷ lệ th u /g iá tr ị H ọ p đ n g D o an h th u bán nhà 40% 15% 411.801.600 154.425.600 15% 154.425.600 30% 308.851.200 3.4.3 H u y đ ộ n g vôn theo p h n g th ứ c H ọ’p đồng góp vốn đ ầu tư Hợp đơng góp vôn đâu tư nhà chất việc ứng trước tiền mua nhà theo tiến độ Theo đó, khách hàng góp vốn đầu tư vào dự án, hưởng lãi suất theo tỷ lệ định (thường thấp lãi suất tiền gửi ngân hàng) lựa chọn quyền mua nhà dự án Hợp đồng góp vơn sử dụng phổ biển thời điểm khan tín dụng ngân hàng Trước đây, hợp đồng góp vốn hình thức biến tướng Họp đồng mua bán nhà để lách Luật Kinh doanh bất động sản Luật Nhà (không phải thực qua sàn giao dịch mua bán nhà chuyển từ hợp đồng góp vốn hình thức áp dụng theo dạng họp đồng dân Tuy nhiên, kể từ Nghị định 71 Thông tư 16 đời cho phép Chủ đầu tư dự án bán 20% số lượng nhà dự án khơng phải qua sàn giao dịch bất động sản Ngồi Chủ đầu tư phép ký họp đồng góp vốn khách hàng kèm theo quyền mua nhà phạm vi số lượng nhà giao dịch bán qua sàn bất động sản Chính vậy, đe huy động vốn từ khởi cơng xây dựng cơng trình, lấy vốn để đầu tư xây dựng phần móng tầng hầm cơng trình (cần số lượng vốn lớn chiếm tới 20% -30% giá trị xây dựng thời gian thi công dài tối thiểu tháng) nên nay, chủ đầu tư tận dụng tối đa việc huy động vốn theo phương pháp Bên cạnh đó, có chủ đầu tư 87 đưa hình thức huy động vốn góp vốn đợt lên tới tối đa 70% giá trị hợp đồng mua bán nhà với giá bán ưu đãi để huy động lượng vốn tối đa Mặc dù vậy, việc huy động vốn phải thực dự án khởi công xây dựng phải thông báo tới Sở Xây dựng danh sách khách hàng góp vốn, số liệu nhà không giao dịch qua sàn để Sở Xây dựng xác nhận làm sở đề cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sau Uu điểm phương án huy động vốn Tổng cơng ty huy động vốn từ khách hàng mà chờ đến dự án triển khai xong phần móng, giải nhiều khó khăn vốn thời điểm bắt đầu khởi cơng xây dựng cơng trình Nhược điểm Hợp đồng góp vốn chi phí huy động vốn cao so với hình thức họp đồng mua bán nhà ở, thu tiền theo tiến độ; Ngoài ra, thị trường trâm lăng, đóng băng khách hàng khơng lựa chọn mua nhà mà lựa chọn phương án rút tiền khó khăn cho chủ đầu tư việc trả tiền tiêu thụ sản phẩm Đơi với Tơng cơng ty, dự án Tổ họp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà 122 Vĩnh Tuy hoàn thành phê duyệt dự án xác định giá trị nộp tiền sử dụng đất thiết kế vẽ thi cơng xây dựng cơng trình Vì vậy, Tổng cơng ty sử dụng vốn tự có vốn vay để nộp tiên sử dụng đât, đủ điêu kiện đê xin trích lục đồ cấp phép xây dựng Sau đó, tổ chức khởi cơng xây dựng cơng trình ký hợp đồng góp vốn khách hàng để huy động vốn xây dựng phần móng tầng hầm cơng trình Sau hồn thành xong phần móng cơng trình, đủ điều kiện ký hợp đơng mua bán nhà theo quy định Luật Nhà văn hướng dẫn Tông công ty tiên hành ký kết chuyển đổi hợp đồng góp vốn sang họp đơng mua bán nhà ở, đó, sơ tiền góp coi số tiền đóng trước cho họp đồng mua bán 88 Do thời điểm nay, nhu cầu vốn cho dự án lớn vay vốn ngân hàng lại gặp khó khăn bị hạn chế nên đề xuất Tổng công ty huy động vốn lần đầu tư hợp đồng góp vốn 50% giá trị Hợp đồng góp vốn, đê giảm chi phí vốn đề xuất số tiền vốn góp dự kiến khơng tính lãi suất mà coi số tiền khách hàng đầu tư với Tổng công ty Bảng 3.3 Tiến độ thu tiền hợp đồng góp vốn từ Dự án đầu tu’ ■> Dự án Tô hợp dịch vụ thương m i, văn phòng nhà 122 Vĩnh Tuy Nội dung Lần Lần Lần Lần Ký họp đồng Ký họp đồng Sau 12 tháng Bàn giao nhà góp vốn mua bán từ lần Tỷ lệ thu/giá trị H ợp đồng Doanh thu góp vốn 50% 10% 10% 30% 89.584.000.000 17.916.800.000 17.916.800.000 53.750.400.000 3.4.4 Huy động vốn theo phương thức H ọp đồng họp tác kinh doanh Hợp đồng hợp tác kinh doanh mơ hình phổ biến nay, bên tham gia góp vốn đầu tư vào dự án thỏa thuận thống ký vào họp đồng có đầy đủ điều khoản về: tổng giá trị, tỷ lệ hình thức góp vốn; phương thức phân chia lợi nhuận sản phâm, quyền lợi nghĩa vụ bên góp vốn họp đồng v v u điểm Hợp đồng hợp tác kinh doanh: Ưu rõ ràng mơ hình kết họp điểm mạnh doanh nghiệp nguồn vốn, khả quản lý dự án hay có sẵn quyền sử dụng đất, moi quan hệ, đầu v v Đối với dự án có quy mô vừa nhỏ, thời gian thực không dài thành viên tham gia góp vốn bình đẳng với nhau, đặc biệt trường họp bên góp vốn tiền mặt (khơng phải xác định tài sản, giá trị lợi quyền sử dụng đất) hình thức Họp đồng họp tác kinh doanh 89 hình thức phù hợp nhất, thực nhanh đem lại hiệu cho bên Một yếu tổ thuận lợi là, đơn vị tham gia Hợp đồng hợp tác kinh doanh Công ty mẹ công ty thành viên Tổng cơng ty ngồi nghĩa vụ trách nhiệm thành viên tham gia, Cơng ty mẹ cịn hỗ trợ cho bên chun mơn tài thực Dự án Mặt khác, lãnh đạo đơn vị thành viên phần lớn người đại diện phần vốn Tổng công ty việc triên khai thực dự án theo định hướng chung thuận lợi Bên cạnh nhữ ng ưu điểm nêu trên, tồn m ột số hạn chế, vướng mắc sau: Hình thức Hợp đồng hợp tác kinh doanh đề cập Luật Đầu tư 2005 Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 Chính phủ hướng dân Luật đâu tư 2005, nhiên văn đưa khái niệm nguyên tắc thực hiện, quy định việc ràng buộc trách nhiệm, nghĩa vụ bên Hợp đồng hợp tác kinh doanh ít, khơng đầy đủ; Bên cạnh đó, Tổng cơng ty chưa xây dựng quy trình hồn chỉnh việc thực Dự án liên danh với đối tác hình thức Hợp đồng họp tác kinh doanh Việc triển khai dự án giao cho bên đại diện Hội đồng hợp doanh trực tiếp thực (thường bên có đất lợi đất), bên cịn lại thơng qua điều khoản Hợp đồng hợp tác kinh doanh Quy chê hoạt động Hội đồng hợp doanh, Ban Quản lý dự án quy chê tài đê giám sát Tuy nhiên, việc thực dự án phải trải qua rât nhiêu thủ tục pháp lý phát sinh nhiều tình từ nhỏ đến lớn đòi hỏi chủ động đơn vị trực tiếp thực nên muốn đẩy nhanh tiến độ dự án việc kiêm sốt bên cịn lại khó thực Trong Hợp đơng họp tác kinh doanh có bên góp vốn tài sản giá trị lợi quyền sử dụng đất giá trị quyền sử dụng đất (sau 90 gọi chung tài sản) việc xác định giá trị tài sản góp vốn gặp nhiều khó khăn, v ề nguyên tắc bên thuê tu vấn định giá xác định theo giá thị trường thời điểm góp vốn Tuy nhiên, giá trị lại phụ thuộc nhiều vào khả phát triển dự án tiêu quy hoạch sử dụng đât, kiên trúc, cơng cơng trình Trong đó, tiêu thường chưa xác định thời điểm bên đàm phán ký kết hợp đồng Do rât phức tạp kéo dài đê bên có thê thơng nhât giá trị tài sản làm vốn góp Và vướng mắc cuối ảnh hưởng tới hiệu Hợp đông hợp tác kinh doanh việc xác định lực thực đối tác tham gia hợp tác kinh doanh Do đơn vị có nhiều kinh nghiệm trình thực dự án bất động sản nên Tổng công ty thường kiểm tra đối tác lực tài Tuy nhiên, việc làm đẹp báo cáo tài khơng khó bị kiểm sốt quan quản lý nhà nước Vì dụ: Một Doanh nghiệp có báo cáo tài kiểm tốn với vốn chủ sở hữu 100 tỷ đồng thực tế, thời điểm kiểm tốn số tiền 100 tỷ đồng lại tiền vay nhập vào tài khoản công ty thời gian ngắn rút kết thúc q trình kiểm tốn Chính khó khăn xác định lực thực đối tác Trường họp sử dụng hình thức áp dụng Dự án đầu tư xây dựng khu thị Hồng Văn Thụ Do Dự án có tổng mức đầu tư lớn (giai đoạn thực công tác đền bù, hồ trợ tái định cư; xây dựng hạ tầng kỹ thuật nộp tiền sử dụng đất lên tới 1.500 tỷ đồng) vậy, địi hỏi Tơng cơng ty ngồi việc phải chuẩn bị lượng tiền lớn để đầu tư xây dựng Giai đoạn I, phải cần số vốn không nhỏ để đầu tư xây dựng dự án thành phần đô thị Cũng chủ đầu tư đô thị khác địa bàn thành phố Hà Nội, Tông công ty nên lựa chọn số chủ đầu tư thứ phát (chủ đầu tư cap II) đế ký họp đồng họp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận sản phẩm 91 đê thu hút vơn đầu tư Khu thị phân thành số dự án thành phần như: lô nhà thấp tầng, cao khu nhà cao tầng 3.4.5 Huy động tín dụng ngân hàng Việc huy động tín dụng ngân hàng cho dự án đầu tư xây dựng nhà để bán thường huy động ngắn hạn để đáp ứng nhanh nhu cầu vốn tức cho việc nộp tiền sử dụng đất, toán số hợp đồng thiết kế, khảo sát địa chất tạm ứng cho nhà thầu thi cơng xây dựng Phần tín dụng ngân hàng hoàn trả sau đợt thu tiền theo tiến độ hợp đồng từ người mua nhà Ngân hàng thường yêu cầu chủ đầu tư phải ký hợp đồng mua ban nha VƠI khach băng tài khoản Ngân hàng tài trợ vốn Nguon tin dụng ngân hàng chủ yêu tài trợ ngân hàng thương mại, Cơng ty tài chính, ngồi cịn huy động từ Quỹ tín dụng, Quỹ đầu tư phát triển vay ưu đãi từ ngân hàng nhà nước Tong cong ty can mơ nhieu tài khoản Ngân hàng vừa mở rọng moi quan hẹ đoi VỚI ngân hàng mới, vừa tạo cạnh tranh giừa ngan hang vê cung ứng dịch vụ, cho vay vốn dự án đầu tư xây dựng nhà Một điểm nừa việc họp tác cung cấp tín dụng cho khách hàng mua nhà dự án Tổng công ty làm chủ đầu tư việc làm cần phải thục hiẹn Đay nhu câu thực khách hàng mua nhà thơi gian nay, mà tiên độ huy động vôn cho họp đồng mua bán nhà hiẹn rat gap vơi so lượng tiên lớn đa phần người giu tien mạt VƠI sô lượng lớn mà thường lưu giữ hình thức tài sản Voi tưng dự an, Tông công ty cân họp tác với nhiều ngân hang đe đưa la gói hơ trợ tín dụng cho khách hàng, cụ thể như: mua nhà trả góp, hơ trợ lãi st vay đợt 1, với sách tạo cho khách hàng nhiêu lựa chọn góp phần thúc đẩy trình bán nhà, sớm thu hồi vốn đầu tư dự án Trung Yên Plaza Chung cư cao tầng CT13 92 3.4.6 Huy động tín dụng thương mại Tín dụng thương mại dự án đầu tư xây dựng nhà chủ yếu việc kéo dài thời gian toán bên nhà thầu hợp đồng kinh tế, ví dụ hợp đồng lập dự án, khoan khảo sát địa chất, thiết kế ban ve thi cong va đặc biệt hợp đông vê thi công xây dựng cung cấp lắp đặt thiết bị Tín dụng thương mại trở thành phổ biến hoạt động xây dựng chuồi tín dụng liên hồn từ chủ đầu tư nợ nhà thầu chính; nhà thầu nợ nhà thâu phụ, nhà cung cấp vật liệu; nhà thầu phụ lại nợ lại nhà cung cấp vật liệu khác, Mặt tốt hình thức tín dụng tăng cường mối liên kết nhà hoạt động xây dựng, tiềm ẩn nguy lớn đổ vỡ dây chuyển, đó, thành viên lớn chuỗi gặp khó khăn khả tốn bị phá sản Trong điều kiện tín dụng thắt chặt, huy động vốn từ người mua nhà khong thuận lợi hình thức có thê áp dụng, nhung khó chấp thuận từ nhà thầu Đôi với Tông công ty, giai đoạn chưa huy động vốn dự án Trung Yên Plaza Chung cư cao tầng CT13 sử dụng hình thức huy động tín dụng thương mại khoảng thời gian ngắn, hình thức chia sẻ gánh áp lực vốn chủ đầu tư việc giảm bớt lợi nhuận bên hợp tác triển khai thực dự án Tuy nhiên, việc làm nên áp dụng nhà thầu gắn bó lâu với Tổng cơng ty, gói thầu có giá trị lớn, tiến độ tồn nhiều lần Cịn nhà thầu lần đầu gói thầu giá trị nhỏ Tổng công ty không nên sử dụng phương án huy động vốn theo phương thức nhăm đảm bảo uy tín thương hiệu thị trường 93 3.4.7 Huy động vốn theo phưong thức P hát hành trái phiếu dự án Phần lớn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lâm vào khó khăn tài chính, mà hai kênh huy động vốn truyền thống từ khách hàng mua nhà ngân hàng thắt chặt tín dụng, hàng loạt dự án dở dang, nhiều chủ đầu tư bên bờ vực phá sản Trong tình nay, sản phẩm kết nối thị trường tài bất động sản nhiều doanh nghiệp hướng tới với tên gọi trái phiếu bất động sản hay trái phiếu dự án Kênh đầu tư mẻ, nên chưa có văn bản, quy định hướng dẫn mong muốn doanh nghiệp phát hành đế nhà đầu tư tham khảo nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi Theo phân tích mình, nhận thấy để có nguồn vốn lớn cho việc đầu tư xây dựng Khu thị Hồng Văn Thụ việc huy động vốn đầu tư từ đối tác hợp tác kinh doanh Tổng cơng ty cần triển khai phát hành trái phiếu dự án Đây dự án hấp dần, hứa hẹn lợi nhuận cao dễ dàng thu hồi vốn giải phóng mặt bàng xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật Vì vậy, nhiều tơ chức tín dụng, Ngân hàng thương mại sẵn sàng hồ trợ thủ tục pháp lý cho Tổng công ty việc phát hành trái phiếu dự án Ngoài ra, họ cam kết nghiên cứu mua phần toàn trái phiếu dự án phát hành có trái chủ tham gia sở lãi suất họp lý 94 PH Ầ N K ÉT LƯẬN Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị giai đoạn phát triển trở thành Tổng công ty hàng đầu đầu tư xây dựng địa bàn Hà Nội, với việc hướng tới mục tiêu chuyển dần từ làm thuê sang làm chủ mà Công ty mẹ thực trước tiên Qua tổng kết phân tích hoạt động đầu tư nói chung lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà Tổng công ty ưu tiên hàng đầu với hàng loạt dự án lớn triển khai địa bàn Hà Nội Tông nhu câu vôn cho dự án nhà triển khai năm tới vào khoảng 3.500 tỷ đồng, khoản tiền tưcmg đương tiền thời điểm Tổng công ty số 135 tỷ đồng, so với nhu câu thời gian tới, dân tới vấn đề đặt làm để huy động đủ vốn đâu tư cho dự án đâu tư xây dựng nhà cách hiệu Dù gặp phải số khó khăn tác động yếu tố vĩ mô hạn chế cho vay đầu tư phi sản xuất (trong có lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản), giảm đầu tư công, đầu tư kinh doanh nhà phân khúc đầu tư hấp dẫn, mang lại lợi nhuận cao ngành kinh doanh bất động sản nay, đặc biệt thành phố lớn Để kinh doanh thành cơng lĩnh vực này, ngồi việc hồn thiện vấn đề nhân sự, cấu tổ chức, chiến lược kinh doanh, Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị - UDIC cần phải đặc biệt trọng đến việc nghiên cứu sách huy động sử dụng vốn cho dự án đầu tư xây dựng nhà Trên sở vận dụng tông hợp phương pháp, luận văn hướng vào nghiên cứu nội dung trọng yếu hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở, vấn đề huy động vốn Kết nghiên cứu có đóng góp quan trọng sau: Một là, khái quát ý nghĩa tầm quan trọng vốn, hệ thống hoá hình thức huy động vốn sử dụng thị trường tài Hai là, khái quát nhà ở, hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở, dự án nhà 95 Ba là, phân tích, đánh giá trạng huy động vốn cho dự án Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (ƯDIC) Bổn là, thống kê nhu cầu sử dụng vốn đầu tư cho dự án đầu tư xây dựng nhà Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) làm chủ đầu tư triển khai thời gian từ 2011-2015 Năm là, đưa số giải pháp huy động vốn dự án nhà Tổng công ty đầu tư xây dựng, đồng thời giải pháp chung cho dự án triên khai thòi gian tới Trong nghiên cứu Tổng công ty Đầu tư phát triển, tác giả cần phải hoàn thiện giải pháp huy động vốn, đưa khuyến nghị tái câu trúc vốn đê Tổng cơng ty có cấu vốn họp lý Neu Tổng cơng ty tiến hành cổ phần hố ngồi giải pháp kênh huy động vốn trên, tác giả nghiên cứu thêm kênh huy động vơn q sàn chứng khố hiệu thời gian vừa qua công ty phần niêm yết sàn chúng khốn Nếu nhu cầu vốn ngày lớn, việc nghiên cứu kênh huy động vốn nước, tác giả cần tiếp tục nghiên cứu kênh huy động vôn từ nước hoạt động họp tác kinh doanh với doanh nghiệp nước ngoài, kêu gọi nguồn vốn FDI từ chủ đầu tư thứ phát, 96 TÀI LIỆU TH A M K H Ả O Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Xây dựng, Hà Nội Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ Luật Dân sự, Hà Nội Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Nhà Hà Nội Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định sổ 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thỉ hành Luật Nhà Chính phủ (2010), Nghị định sổ 71/2010/NĐ-CP quy định tiết hướng dan thi hành Luật Nhà Chính phủ (2007), Nghị định sổ 153/2007/NĐ-CP quy định tiết hướng dẫn thỉ hành Luật Kỉnh doanh bất động sản Chính phủ (2006), Nghị định số 02/2006/NĐ-CP Quy chế khu đô thị Bộ Xây dựng (2010), Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định cụ thể hướng dẫn thực sổ nội dung Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định tiết hướng dẫn thỉ hành Luật Nhà 10 George H.Ross & Andrew James Mclean (2008), Donald Trump - Chiến lược đau tư bất động sản, Nxb Hồng Đức, Hà Nội 11 Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) (2010), Hồ sơ lực, Hà Nội 12 Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng thị (UDIC) (2010), Báo cáo tài năm 2007, 2008, 2009, 2010, Hà Nội 13 Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) (2010), Bảo cảo tông hợp dự án đâu tư xây dựng nhà Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị UDIC làm chủ đầu tư, Hà Nội 14 Sim Loo Lee (2008), Bài phát biểu chương trình hội thảo bất động sản lân X Hiệp hội bât động sản Thành phổ Hồ Chí Minh tổ chức, TP Hồ Chí Minh 97 15 Lưu Thị Hương - Vũ Huy Hào (2006), nghiệp, NXB Tài chính, Hà Nội Giáo trình tài doanh 16 Đàm Văn Nhuệ - Ngơ Thị Hồi Lam (2001), S dụng cỏ hiệu hình thức huy động von doanh nghiệp công nghiệp kinh tế thị trường, NXB Tài chính, Hà Nội 17 Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) (2006), D ự tư C cư cao tầng Trung Yên 1, Hà Nội án đầu 18 Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) (2008), D ự tư Trung Yên P laza , Hà Nội án đầu 19 Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) (2009), D ự án tư chung c cao tầng CT13 K hu đô thị N am Thăng Long , Hà Nội 20 Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) (2009), D ự đầu án đầu tư Tô hợp văn phòng, dịch vụ thương m ại nhà 122 Vĩnh Tuy , Hà Nội 21 Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) (2011), D ự tư K hu đô thị m ới H oàng Vãn Thụ , Hà Nội án đầu 22 Websites: www.cafef.vn;www.vnexpress.net; sanbatdongsan.info; số trang khác