Hoàn thiện công tác cho thuê đất đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố hà nội

LỜI CẢM ƠN Trên thực tế khơng có thành công mà không gắn liền với hỗ trợ, giúp đỡ dù hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp người khác Được phân công Khoa Bất động sản kinh tế tài nguyên – Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, đồng ý Cô giáo hướng dẫn TS Ngô Thị Phương Thảo, tơi thực đề tài “Hồn thiện cơng tác cho thuê đất tổ chức địa bàn thành phố Hà Nội” Để hồn thành khóa luận này, xin chân thành cảm ơn thầy giáo tận tình hướng dẫn, giảng dạy suốt trình học tập, nghiên cứu rèn luyện Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Xin chân thành cảm ơn Cô giáo hướng dẫn TS Ngô Thị Phương Thảo tận tình, chu đáo hướng dẫn tơi thực khóa luận Mặc dù có nhiều cố gắng để thực đề tài cách hoàn chỉnh Tuy nhiện với hạn chế kiến thức kinh nghiệm nên tránh khỏi thiếu sót định mà thân chưa thấy Tơi mong góp ý q Thầy, Cơ giáo bạn đồng nghiệp để khóa luận hồn chỉnh Tơi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 30 tháng 10 năm 2015 Sinh viên Nguyễn Công Kiên MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG VÀ BIỂU ĐỒ TÓM TẮT LUẬN VĂN Error! Bookmark not defined LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC 1.1 Vai trò đặc điểm đất đai 1.1.1 Khái niệm vai trò đất đai 1.1.2 Đặc điểm đất đai 1.2 Công tác cho thuê đất tổ chức .8 1.2.1 Khái niệm đặc điểm công tác cho thuê đất tổ chức .8 1.2.2 Nội dung công tác cho thuê đất tổ chức 10 1.3 Các nhân tố ảnh hƣởng đến công tác cho thuê đất tổ chức 28 1.3.1 Nhân tố chủ quan 28 1.3.2 Nhân tố khách quan 31 CHƢƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI THỜI GIAN QUA 38 2.1 Thực trạng tình hình sử dụng đất cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội thời gian qua .38 2.1.1 Về tình hình sử dụng đất: 38 2.1.2 Về tình hình cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội: 39 2.2 Thực trạng công tác cho thuê đất tổ chức địa bàn thành phố Hà Nội thời gian qua 45_Toc438800521 2.2.1 Thực trạng ban hành hệ thống văn pháp lý việc cho thuê đất tổ chức 45 2.2.2 Thực trạng quy trình thủ tục cho thuê đất tổ chức địa bàn thành phố Hà Nội 57 2.2.3 Thực trạng công tác xác định tiền thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 65 2.3 Đánh giá thực trạng công tác cho thuê đất tổ chức địa bàn thành phố Hà Nội thời gian qua .67 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân .68 CHƢƠNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC CHO TH ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN TỚI 76 3.1 Mục tiêu định hƣớng hồn thiện cơng tác cho th đất địa bàn thành phố Hà Nội thời gian tới 76 3.1.1 Nhu cầu thuê đất tổ chức địa bàn thành phố Hà Nội .76 3.1.2 Mục tiêu hồn thiện cơng tác cho th đất tổ chức địa bàn thành phố HN 76 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội thời gian tới: 77 3.2.1 Về chế, sách văn hướng dẫn địa bàn thành phố Hà Nội .77 3.2.2 Về quy trình thủ tục xác định tiền thuê đất dự án cụ thể tổ chức địa bàn thành phố Hà Nội: 79 3.2.3 Về việc xác định tiền thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội: 82 3.3 Kiến nghị 85 3.2.1 Về chế, sách văn hướng dẫn địa bàn thành phố Hà Nội 85 3.2.2 Về quy trình thủ tục xác định tiền thuê đất dự án cụ thể tổ chức địa bàn thành phố Hà Nội: 85 3.2.3 Về việc xác định tiền thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội: 85 KẾT LUẬN 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 DANH MỤC BẢNG VÀ BIỂU ĐỒ Bảng: Bảng 2.1: trạng sử dụng đất địa bàn thành phố HN năm 2013 38 Bảng 2.2: Số tiền thuê đất tính theo hệ số điều chỉnh .40 Bảng 2.3: Số tiền thuê đất tính theo chứng thư thẩm định giá 41 Bảng 2.4 Bảng hệ số điều chỉnh giá đất từ quý I/2010 đến tháng tháng 2/2011 50 Bảng 2.5 Bảng hệ số điều chỉnh giá đất từ tháng 3/2011 đến quý III/2012 .50 Bảng 2.6 Bảng hệ số điều chỉnh giá đất từ quý I/2013 đến quý IV/2014 51 Bảng 2.7 Bảng hệ số điều chỉnh giá đất từ quý I/2015 đến quý IV/2015 52 Bảng 2.8: Quy trình xác định giá đất đơn giá thuê đất cho dự án tổ chức có giá trị < 15 tỷ (Từ năm 2011-7/2014) 59 Bảng 2.9: Quy trình xác định giá đất đơn giá thuê đất cho dự án tổ chức có giá trị > 15 tỷ (Từ năm 2011-7/2014) 60 Bảng 2.10: Quy trình xác định giá đất đơn giá thuê đất cho dự án tổ chức có giá trị < 30 tỷ (Từ tháng 7/2014 - nay) .61 Bảng 2.11: Quy trình xác định giá đất đơn giá thuê đất cho dự án tổ chức có giá trị > 30 tỷ (Từ tháng 7/2014 - nay) .62 Biểu đồ Biểu 2.1: Biếu đồ xác định theo hệ số cho thuê đất (so sánh năm) 40 Biểu 2.2: Biểu đồ xác định theo chứng thư TĐG (so sánh năm) 41 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Từ xưa đất đai biết đến tư liệu sản xuất quan trọng bậc người việc tạo cải vật chất cho thân xã hội Tuy nhiên với nguồn tài nguyên có hạn, người sử dụng khai thác bừa bãi khiến nguồn tài nguyên dần cạn kiệt Nhận thức vấn đề đó, Nhà nước ban hành luật Đất đai năm 1993 nhằm quản lý sử dụng đất đai tiết kiệm hiệu Qua nhiều lần sửa đổi bổ sung đến luật đất đai quy định rõ quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Ngày 29/11/2013, Quốc Hội ban hành Luật đất đai số 45/2013/QH13 với đổi quan trọng, cách quản lý đất đai công tác cho thuê đất thay đổi theo Năm 2008, với sáp nhập Hà Tây Hà Nội, từ diện tích gần 1.000 km² dân số khoảng 3,4 triệu người, Hà Nội sau mở rộng có diện tích gần 3.325 km² dân số 6,2 triệu người với 29 đơn vị hành Nhìn vào hướng tích cực thấy việc mở rộng diện tích giúp nguồn đất Thành phố trở nên dồi hơn, hội sử dụng đất người dân đa dạng thuận lợi Tuy nhiên qua thực tế triển khai sáp nhập khiến cho việc quản lý sử dụng đất nói chung cơng tác cho th đất nói riêng có biến động lớn gặp nhiều khó khăn như: sách pháp luật thay đổi, quy trình, thủ tục xác định tiền thuê đất gặp bất cập khoảng cách lại xa, việc xác định tiền sử dụng đất chưa hợp lý giá đất quận, huyện chênh lệch, đối tượng cho thuê đất Nhà nước gặp nhiều trở ngại gặp phải biến động sáp nhập… Hiện nay, địa bàn thành phố Hà Nội triển khai nhiều dự án, công trình, nhu cầu thuê đất tổ chức doanh nghiệp cao Tuy nhiên, thuê đất pháp luật, quy định cịn nhiều lỗ hổng sách, chế độ hành Thành phố cho tổ chức thuê đất Đồng thời, việc tổ chức thuê đất mong muốn cho thuê đất với giá rẻ sở hữu vị trí đẹp, sinh lời cao… làm cho công tác cho thuê đất phát sinh tiêu cực Từ thực trạng, lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Hồn thiện cơng tác cho thuê đất tổ chức địa bàn thành phố Hà Nội” Mục tiêu nghiên cứu - Hệ thống hóa sở khoa học cơng tác cho thuê đất, đặc điểm công tác cho thuê đất nhân tố ảnh hưởng đến công tác cho thuê đất tổ chức - Nghiên cứu, phân tích thực trạng cơng tác cho thuê đất tổ chức địa bàn thành phố Hà nội thời gian vừa qua, đánh giá kết đạt hạn chế, khó khăn vướng mắc cơng tác cho th đất tổ chức địa bàn thành phố Hà nội thời gian qua - Đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác cho th đất tổ chức địa bàn thành phố HN thời gian tới Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: công tác cho thuê đất tổ chức - Phạm vi nghiên cứu: sâu vào nghiên cứu phân tích qui trình thủ tục việc xác định đơn giá cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2008 đến Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp phân tích tổng hợp để sâu vào khía cạnh cơng tác cho th đất, từ phát thêm ý tưởng, cách thức để giúp việc cho thuê đất Nhà nước Phương pháp so sánh sử dụng để đối chiếu, so sánh giá cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội năm, giá cho thuê đất quận, huyện, từ có sở phân tích khó khăn vướng mắc cơng tác cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội - Phương pháp thống kê để thấy rõ q trình việc thuê đất Phương pháp khảo cứu số liệu văn bản, sách Nhà nước, tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn Hà Nội để phục vụ công tác quản lý Nội dung nghiên cứu Chương Cơ sở lý luận công tác cho thuê đất tổ chức Chương Thực trạng công tác cho thuê đất tổ chức địa bàn thành phố Hà nội thời gian qua Chương Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác cho thuê đất tổ chức địa bàn thành phố Hà nội thời gian tới CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC 1.1 Vai trò đặc điểm đất đai 1.1.1 Khái niệm vai trò đất đai a) Khái niệm: Đất đai từ ghép gồm đất đai Đất hiểu theo nghĩa rộng lớp thạch bị biến đổi tự nhiên tác động tổng hợp nước, khơng khí, sinh vật Cịn nghĩa hẹp, đất nơi ở, nơi xây dựng sở hạ tầng người Đai vành đai xung quanh khu đất, đất, phạm vi ranh giới cụ thể đất Đất đai khu đất, đất cụ thể đất chung chung (*)Trong kinh tế học, đất bao gồm tất tài nguyên có nguồn gốc tự nhiên, chẳng hạn vị trí địa lý khu vực đất đai, tài ngun khống sản lịng đất, chí thành phần phổ điện từ Trong kinh tế học cổ điển coi yếu tố sản xuất, yếu tố khác tư sức lao động b) Vai trị: Như ta biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, với thời gian người xuất tác động vào đất đai, cải tạo đất đai biến đất đai từ sản phẩm tự nhiên lại mang sức lao động người trở thành sản phẩm xã hội Đất đai tài sản mãi với loài người, điều kiện để sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất, tư liệu sản xuất nông, lâm nghiệp Bởi vậy, khơng có đất đai khơng có ngành sản xuất nào, người tiến hành sản xuất cải vật chất để trì sống trì nịi giống đến ngày (*):Nguồn từ vi.wikipedia.org/wiki/Đất_(kinh_tế_học) Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phịng Do đó, đất đai khơng có vai trị quan trọng nêu mà cịn có ý nghĩa mặt trị Tài sản quý giá phải bảo vệ, giữ vững, vừa đảm bảo tài chính, chuyển nhượng qua hệ, vừa để thể sức mạnh quốc gia Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, mức sống người cịn thấp, cơng chủ yếu đất đai tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt sản xuất nông nghiệp, đất đai đối tượng lao động (luôn chịu tác động trình sản xuất cày, bừa, xới xáo ) công cụ lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi ) Đối với ngành phi nơng nghiệp, đất đai giữ vai trị thụ động với chức sở khơng gian vị trí để hồn thiện q trình lao động, kho tàng dự trữ lịng đất (các ngành khai thác khống sản ) Quá trình sản xuất sản phẩm tạo khơng phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu đất, chất lượng thảm thực vật tính chất tự nhiên có sẵn đất Thời kì sống xã hội phát triển mức cao, công đất đai bước mở rộng, sử dụng đất đai phức tạp Điều có nghĩa đất đai cung cấp cho người tư liệu vật chất để sinh tồn phát triển, cung cấp điều kiện cần thiết hưởng thụ đáp ứng nhu cầu cho sống nhân loại Mục đích sử dụng đất biểu lộ rõ nét khu vực kinh tế phát triển Dân số tăng nhanh khiến cho nhu cầu sử dụng đất tăng theo Tuy nhiên, sai lầm liên tiếp trình sử dụng đất người dẫn đến huỷ hoại môi trường đất, số cơng đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai trở nên quan trọng mang tính tồn cầu Qua đó, Nhà nước cần có sách, chế để đảm bảo cơng tác quản lý đất đai nói chung cơng tác cho th đất nói riêng 1.1.2 Đặc điểm đất đai a) Đặc điểm tự nhiên: Đất đai có tính cố định vị trí, khơng thể di chuyển được, tính cố định vị trí định tính giới hạn quy mơ theo khơng gian chịu chi phối yếu tố môi trường nơi có đất Mặt khác, đất đai khơng giống hàng hóa khác sản sinh qua trình sản xuất đó, đất đai có hạn Tuy nhiên, giá trị đất đai vị trí khác lại khơng giống Đất đai thị có giá trị lớn nơng thơn vùng sâu, vùng xa; đất đai nơi tạo nguồn lợi lớn hơn, điều kiện sở hạ tầng hồn thiện có giá trị lớn đất đai có điều kiện Chính vậy, vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ thuận lợi điều kiện xung quanh trở nên tốt đất có giá trị Đặc điểm bước đầu sở để hình thành nên bảng giá đất công tác cho thuê đất Đất đai tài sản khơng hao mịn theo thời gian giá trị đất đai ln có xu hướng tăng lên theo thời gian Thực tế vậy, đất đai từ trước năm 93 đơn giản sử dụng để nơi sinh hoạt hàng ngày hộ gia đình, cá nhân Tuy nhiên theo thời gian, với khan hiếm, có hạn, đất đai trở nên có giá trị ngày tăng lợi ích từ việc sử dụng đất đai khơng cịn dừng lại việc sinh hoạt hàng ngày, tính đa dạng phong phú đất đai thể việc hình thành nên mục đích sử dụng đất khác, có mục đích cho th đất Đất đai tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động người Con người tác động vào đất đai nhăm thu sản phẩm để phục vụ nhu cầu sống Tác động trực tiếp gián tiếp làm thay đổi tính chất đất đai chuyển đất hoang thành đất sử dụng chuyển mục đích sử dụng đất Tất tác động người biến đất đai từ sản phẩm tự nhiên thành sản phẩm lao động Trong điều kiện sản xuất tư chủ nghĩa, đầu tư vào ruộng đất có liên quan đến quan hệ kinh tế - xã hội Trong xã hội có giai cấp, quan hệ kinh tế - xã hội phát triển ngày làm mâu thuẫn xã hội phát sinh, mối quan hệ chủ đất nhà tư cho thuê đất, nhà tư với công nhân… Trong kinh tế thị trường, quan hệ đất đai phong phú nhiều, quyền sử dụng đất trao đổi, mua bán, chuyển nhượng hình thành thị 81 - Củng cố hội đồng thẩm định quy chế hoạt động, làm rõ trách nhiệm thành viên nhằm thẩm định nhanh, sách - Cần đề quy định chế độ khen thường phù hợp để khuyến khích động viên ý thức trách nhiệm người cán đồng thời có quy định nghiêm khắc để xử lý trường hợp cán công chức lợi dụng quyền hạn, chức vụ, lợi dụng kẽ hở sách pháp luật để mưu lợi riêng trường hợp cán thiếu ý thức trách nhiệm, ỷ lại làm thiệt hại công sức tiền bạc Nhà nước nhân dân việc thực quy trình thủ tục xác định tiền thuê đất cho tổ chức địa bàn Thành phố - Hoàn thiện lực, trình độ đội ngũ tư vấn thẩm định giá, công tâm, khách quan bảo vệ quan điểm việc tư vấn đúng, xác, tránh việc thực dựa theo ý kiến chủ quan người có chức, có quyền - Tiếp tục cải cách thủ tục hành quan liên quan đến việc xác định tiền thuê đất UBND Thành phố Hà Nội, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế Hà Nội, Chi cục thuế quận, huyện trọng tâm vào khâu: + Thẩm định hồ sơ tổ chức có đơn xin cho thuê đất + Thẩm định hồ sơ tổ chức có đơn xin xác định đơn giá thuê đất - Kiểm tra việc thực trình tự, thủ tục xác định tiền thuê đất Ngoài việc kiểm tra thường xuyên, tổ chức số kiểm tra trọng điểm với tham gia cấp, ngành Ban tra - Cơ quan xác định tiền thuê đất tổ chức nhiều “đường dây nóng” bố trí cán thường trực có đủ trình độ, kịp thời tư vấn, giới thiệu, giải đáp thắc mắc vấn đề liên quan đến công tác thuê đất phát sinh trình thực - Tăng cường việc xử lý trường hợp vi phạm mục đích sử dụng đất, cần phải thực cách nghiêm túc dứt khoát Cơ quan thực tra, kiểm tra phát trường hợp vi phạm có chứng cụ thể chứng minh việc phi phạm phải có trách nhiệm nộp phạt thời hạn số tiền bị phạt Nếu có hành vi chống đối cần có can thiệp 82 quan công an Việc xử phạt thật nghiêm minh điều kiện quan trọng để giảm bới trường hợp vi phạm - Tổ chức khen thường với đơn vị cán thực công tác th đất tích cực, có thành tích cao cơng tác hồn thành tốt nhiệm vụ Có chế độ khen thưởng tạo động lực tốt tới đơn vị thực công tác cho thuê đất 3.2.3 Về việc xác định tiền thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội: *) Về giá đất Như ta biết, việc điều chỉnh giá đất yếu tố quan trọng việc xác định đơn giá thuê đất Nhà nước Và để có giải pháp điều chỉnh tăng giá đất do tăng đơn giá đất bảng giá đất tăng chuyển từ quy định vào giá đất bảng giá đất UBND thành phố ban hành hàng năm (Theo quy định Nghị định 142/2005/NĐ-CP Chính phủ) sang vào giá đất theo sát giá thị trường làm xác định đơn giá thuê đất (Theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP có hiệu lức từ ngày 01/10/2009, UBND thành phố có văn cho phép áp dụng từ ngày 01/01/2010), có giải pháp sau: - Bảng giá đất UBND Thành phố ban hành hàng năm cần phải xem xét nhu cầu thực tế sử dụng đất thuê Nhà nước tổ chức, cá nhân, xem họ có gặp khó khăn, vướng mắc để từ điều chỉnh cho vừa đem lại hiệu kinh doanh Doanh nghiệp, vừa đem lại nguồn thu tối đa từ Ngân sách nhà nước - Cần làm rõ việc chuyển quy định vào bảng giá đất sang vào giá đất theo sát giá thị trường, việc chuyển đổi có đem lại hiệu gì, bất cập gì, đồng thời cần phải xem xét, điều chỉnh nghị định cũ cho đồng nhất, hợp lý, để thực quy trình đạt tiêu chuẩn, đạt hiệu cao - Việc tính giá đất theo Quyết định 96/2014/QĐ-UBND UBND thành phố Hà Nội sử dụng mục đích sử dụng đất cho việc xác định đơn giá thuê đất Do đó, cần quay trở lại việc xác định giá đất bảng giá theo mục 83 đích sử dụng đất, tránh gây nhầm lẫn, ảnh hưởng đến kết thực - Xem xét, điều chỉnh giá đất phù hợp với giá thị trường để xác định tiền thuê đất ổn định - Căn vào tình hình phát triển điều kiện khó khăn, thuận lợi khu phố, khu vực để từ xác định giá đất xác *) Về tỷ lệ % đơn giá thuê đất Bên cạnh việc tăng giá đất làm tăng đơn giá thuê đất tỷ lệ % đơn giá thuê đất cao (3% theo Nghị định 142 2% theo Nghị định 46) gây khó khăn cho Doanh nghiệp cho thuê đất Nhà nước Để giải vấn đề này, ta có giải pháp sau: - Cần điều chỉnh tỷ lệ % đơn giá thuê đất cho mục đích sử dụng đất cho phù hợp, ổn định, tạo đà cho tổ chức phát huy hết cơng mảnh đất - Cần có so sánh việc tăng tỷ lệ % đơn giá thuê đất với việc tăng doanh thu tổ chức Trong trường hợp việc tỷ lệ % đơn giá thuê đất tăng nhanh cần có điều chỉnh lại cho phù hợp - Đối với tổ chức sản xuất, nguồn thu nhập tạo nên tăng trưởng GDP, cần khuyến khích việc thuê đất, tạo điều kiện thuận lợi cho họ yên tâm sản xuất, hạ giá thành sản phẩm khơng cịn áp lực tiền th đất - Cần phải có sách ưu đãi cho Doanh nghiệp, tổ chức diện ưu đãi, để từ góp phần thúc đẩy phát triển Doanh nghiệp - Phải xây dựng hệ số tính giá cho thuê đất chuẩn để thị trường tăng giá cho thuê đất tăng, mà thị trường giảm giá cho th đất có điều chỉnh tương ứng - Việc xác định tỷ lệ % đơn giá thuê đất cho trường hợp cụ thể cịn gặp bất cập, cần có quy định rõ ràng chi tiết - Cần phải có xác việc xác định diện tích đất sử dụng với mục đích diện tích đất sử dụng với mục đích gì, có kiểm tra, giám sát 84 việc cam kết sử dụng diện tích đơn vị, từ việc xác định tỷ lệ % đơn giá thuê đất rõ ràng *) Về hệ số điều chỉnh giá đất - Xem xét, điều chỉnh định xóa bỏ hệ số điều chỉnh giá đất chênh lệch thấp quận huyện (từ đến 1,3) Việc để thêm yếu tố cấu thành nên đơn giá thuê đất làm phức tạp, thay vào điều chỉnh giá đất cho thật hợp lý - Trong trường hợp giữ hệ số điều chỉnh giá đất, cần phải có điều chỉnh thống nhât, giữ mức định ổn định thời gian dài, thay đổi đơn giá thuê đất nên cho yếu tố thay đổi giá đất - Đối với trường hợp sử dụng đất từ trước UBND thành phố Quyết định cho thuê đất lần đầu cho phép áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất quy định UBND thành phố làm sở xác định giá đất để tính tiền thuê đất - Để đảm bảo đủ sở pháp lý, công nghĩa vụ tài doanh nghiệp xác định đơn giá thuê đất kỳ đầu doanh nghiệp xác định đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo, số thu ngân sách phải phù hợp tình hình thực tế (đặc thù) Thành phố - Đối với trường hợp xác định đơn giá thuê đất kỳ đầu có giá trị quyền sử dụng đất lớn 30 tỷ đồng, giá đất theo chứng thư thẩm định giá có hệ số giá đất sát giá thị trường so với giá đất theo quy định UBND thành phố thấp hệ số K điều chỉnh giá đất theo quy định UBND thành phố giá đất làm sở xác định đơn giá thuê đất trường hợp áp dụng với hệ số K điều chỉnh giá đất theo quy định UBND Thành phố - Xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường Vì áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất tác động không nhỏ đến hiệu sản xuất kinh doanh doanh nghiệp - Trong trường hợp để hệ số điều chỉnh giá đất, cần phải có phối hợp chặt chẽ cấp ngành, có hiểu biết sâu rộng giá thị trường 85 giá bảng giá để từ thiết lập hệ số điều chỉnh giá đất cho phù hợp với giá tại, để đảm bảo tối đa thu ngân sách Nhà nước đảm bảo ổn định tổ chức tham gia cho thuê đất 3.3 Kiến nghị 3.2.1 Về chế, sách văn hướng dẫn địa bàn thành phố Hà Nội Những năm qua, tác động khủng hoảng kinh tế giới, kinh tế nước ta cộng đồng doanh nghiệp đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức Chính phủ trình Quốc hội sửa đổi, bổ sung, ban hành số sách thuế tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp thu hút vố n đầ u tư Các sách có làm giảm thu ngân sách ngắn hạn, hỗ trợ tích cực cho sản xuất, kinh doanh doanh nghiệp, qua giảm bớt khó khăn vốn, hỗ trợ doanh nghiệp bước phục hồi, phát triển sản xuất kinh doanh , góp phầ n tăng thu ngân sách dài hạn Và để làm tốt nữa, kiến nghị với quan Nhà nước: Đề nghị gia hạn nộp tiền thuê đất theo tiến độ bán hàng, miễn khoản phạt chậm nộp tiền thuê đất 3.2.2 Về quy trình thủ tục xác định tiền thuê đất dự án cụ thể tổ chức địa bàn thành phố Hà Nội: Tuy nhìn nhận thực trạng có giải pháp để hồn thiện quy trình thủ tục xác định tiền thuê đất, để đảm bảo cho quy trình diễn thơng suốt ổn định, xin kiến nghị với quan Nhà nước sau: Cần có quán ủy quyền cho quan đầu mối việc thực xác định đơn giá thuê đất, tránh việc tổ chức nhầm lẫn, khó khăn thực xác định đơn giá thuê đất, tốn chi phí thời gian 3.2.3 Về việc xác định tiền thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội: *) Về giá đất: Đây vấn đề nan giải giá đất ngày tăng, với đời Quyết định 96/2014/QĐ-UBND với việc có thêm mục đích sử dụng 86 đất thương mại, dịch vụ với mức giá vượt nhiều so với mức giá năm 2014 Để hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho Doanh nghiệp, kiến nghị với quan Nhà nước sau: Áp mức giá vào khu đất theo mục đích sử dụng đất mà tổ chức sử dụng, thay áp dụng theo Quyết định UBND thành phố Hà Nội *) Về tỷ lệ % đơn giá thuê đất Những sách hành phần tháo gỡ khó khăn cho Doanh nghiệp, chưa thể tạo thuận lợi để Doanh nghiệp phát triển mạnh mẽ Từ đó, để giúp đỡ Doanh nghiệp nữa, kiến nghị với quan Nhà nước giúp đỡ sau: "Có nghịch lý giá đất thị trường có chiều hướng giảm giá cho thuê đất lại tăng định kỳ” Do đó, phải tiếp tục phản ánh lên Chính phủ thực tế rào cản lớn việc thu hút đầu tư Hà Nội *) Về hệ số điều chỉnh giá đất Để giải bất cập việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất, kiến nghị với quan Thành phố sau: Hệ số điều chỉnh giá đất cho nên bỏ hàng năm UBND Thành phố ban hành bảng giá đất sát với thị trường khơng cần phải có hệ số điều chỉnh giá đất 87 KẾT LUẬN Qua đánh giá tình hình thực cơng tác cho th đất địa bàn thành phố Hà Nội, đến số kết luận sau: Thành phố Hà Nội Thành phố đứng đầu nước việc phát triển kinh tế nói chung việc cho th đất nói riêng Với tổng diện tích 3.325 km² dân số 6,2 triệu người sau sáp nhập Hà Nội với Hà Tây, nguồn đất đai trở nên dồi khiến cho việc sử dụng đất Hà Nội trở thành địa điểm tiềm Công tác cho thuê đất Thành phố có thay đổi rõ rệt, từ việc gặp khó khăn sáp nhập đến dần vào ổn định Hiện nay, Thành phố tiến hành chi tiết hóa, thực sâu vào cơng trình, loại đất mục đích sử dụng đất, để đáp ứng đầy đủ, đảm bảo cơng cho Doanh nghiệp cho thuê đất Việc ban hành văn pháp luật công tác cho thuê đất dần vào hoàn thiện, triển khai đến sở nâng cao chất lượng đội ngũ cán Việc hồn thiện quy trình thủ tục xác định tiền thuê đất cho tổ chức gặp nhiều khó khăn có chuyển giao quan tham mưu cho UBND Thành phố triển khai cách đồng bộ, tạo nhiều thuận lợi so với quy trình cũ Việc xác định tiền thuê đất cho tổ chức địa bàn thành phố Hà Nội có ý kiến, đóng góp cấp sở, ngành để đến thống cách tính, giá trị chuẩn yếu tố cấu thành nên tiền thuê đất Việc tra, kiểm tra chấp hành chế độ cho thuê đất tiến hành đồng phát xử lý nhiều vụ vi phạm Tuy nhiên với việc ban hành Nghị định 46/2014/NĐ-CP Chính phủ cịn quy định chưa hợp lý, không sát thực nên đưa vào áp dụng thực tế chưa đạt kết mong muốn Vì việc tiêp tục hồn thiện chế 88 sách pháp luật cho thuê đất cần thiết để nhằm nâng cao hiệu hoạt động quan Nhà nước đảm bảo quyền lợi lợi ích hợp pháp người sử dụng đất thuê Ngày nay, với sơ quan tâm Đảng, Nhà nước toàn xã hội tương lai khơng xa sách pháp luật cơng tác cho th đất hồn thiện, khắc phục hạn chế, bất cập, vướng mắc 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc Hội (14/7/1993) Luật đất đai 1993 Quốc Hội (26/11/2003) Luật đất đai 2003 Quốc Hội (29/11/2013) Luật đất đai 2013 Chính phủ (30/12/2010) Nghị định 121/2010/NĐ-CP Chính phủ (27/7/2007) Nghị định 123/2007/NĐ-CP Chính phủ (14/11/2005) Nghị định 142/2005/NĐ-CP Chính phủ (16/11/2004) Nghị định 188/2004/NĐ-CP Chính phủ (15/5/2014) Nghị định 46/2014/NĐ-CP Bộ Tài (06/12/2007) Thơng tư 145/TT-BTC 10 Bộ Tài (30/6/2014) Thơng tư 36/TT-BTC 11 Thơng tư 77/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài 12 UBND thành phố Hà Nội (30/12/1995) Quyết định 1357/QĐ-UBND 13 UBND thành phố Hà Nội (04/7/2012) Quyết định 15/QĐ-UBND 14 UBND thành phố Hà Nội (22/5/2015) Quyết định 2328/QĐ-UBND 15 UBND thành phố Hà Nội (07/7/2014) Quyết định 3667/QĐ-UBND 16 Và số tài liệu tham khảo Internet như: - Thảo Nguyên 11/7/2012 Hà Nội báo cáo trạng quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 [Trực tuyến] Địa chỉ: http://www.tinmoi.vn/lienquan/ha-noi-baocao-hien-trang-va-quy-hoach-su-dung-dat-den-nam-2020-968961.html [Truy cập: 18/11/2015] - Hà Vy 07/5/2015 Giao đất, cho thuê đất thực dự án Hà Nội: “Lỗ hổng” quản lý [Trực tuyến] Đia chỉ: http://hanoi.gov.vn/chidaodieuhanh//hn/t0gZB5w6V7Wh/3502/2727435/5/giao-at-cho-thue-at-thuc-hien-du-an-tai-hanoi-lo-hong-quan-ly.html;jsessionid=+oCy0Q7YPNXeWwJwAtI8qLky.app2 [Truy cập: 18/11/2015] 90 10/3/2015 Đặc điểm hoạt động cho thuê đất [Trực tuyến] http://luatduonggia.vn/dac-diem-cua-hoat-dong-cho-thue-dat [Truy cập: 18/11/2015] Luật sư Lê Văn Đài 24/11/2013 Thủ tục thuê đất để sản xuất kinh doanh [Trực tuyến] http://baochinhphu.vn/Tra-loi-cong-dan/Thu-tuc-thue-dat-de-san- xuat-kinh-doanh/177252.vgp [Truy cập: 18/11/2015] 91 Phụ Lục Phụ lục 1: Mức giá làm sở tổ chức thuê đơn vị tƣ vấn xác định giá đất STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 22 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 Giá trị tài sản (tỷ đồng) Tài sản có giá trị thẩm định Dưới tỷ đồng Từ tỷ đồng đến tỷ đồng Từ tỷ đồng đến tỷ đồng Từ tỷ đồng đến tỷ đồng Từ tỷ đồng đến tỷ đồng Từ tỷ đồng đến 12 tỷ đồng Từ 12 tỷ đồng đến 15 tỷ đồng Từ 15 tỷ đồng đến 20 tỷ đồng Từ 20 tỷ đồng đến 25 tỷ đồng Từ 25 tỷ đồng đến 30 tỷ đồng Từ 30 tỷ đồng đến 40 tỷ đồng Từ 40 tỷ đồng đến 50 tỷ đồng Từ 50 tỷ đồng đến 60 tỷ đồng Từ 60 tỷ đồng đến 80 tỷ đồng Từ 80 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng Từ 100 tỷ đồng đến 150 tỷ đồng Từ 150 tỷ đồng đến 200 tỷ đồng Từ 200 tỷ đồng đến 250 tỷ đồng Từ 250 tỷ đồng đến 300 tỷ đồng Từ 300 tỷ đồng đến 350 tỷ đồng Từ 350 tỷ đồng đến 400 tỷ đồng Từ 400 tỷ đồng đến 500 tỷ đồng Từ 500 tỷ đồng đến 600 tỷ đồng Từ 600 tỷ đồng đến 700 tỷ đồng Từ 700 tỷ đồng đến 800 tỷ đồng Từ 800 tỷ đồng đến 900 tỷ đồng Từ 900 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng Từ 1.000 tỷ đồng đến 1.200 tỷ đồng Từ 1.200 tỷ đồng đến 1.500 tỷ đồng Từ 1.500 tỷ đồng đến 1.700 tỷ đồng Từ 1.700 tỷ đồng đến 2.000 tỷ đồng Từ 2.000 tỷ đồng đến 3.000 tỷ đồng Từ 3.000 tỷ đồng trở lên Mức giá dịch vụ thẩm định giá (triệu đồng) 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 90 100 120 140 160 180 210 230 250 270 290 310 330 350 370 390 420 450 Không vượt 500 triệu đồng/01 dự án Nguồn: phụ lục văn số 1630/UBND-KT UBND Thành phố 92 Phụ lục 2: Bảng thống kê tiền thuê đất áp dụng hệ số điều chỉnh năm 2012 Quận, huyện Số hồ sơ Diện tích Số tiền thu đƣợc (m2) (triệu đồng) Từ Liêm (Nam Từ Liêm Bắc Từ Liêm) 35 392.317 54.562 Quốc Oai 10 407.026 20.666 Ứng Hòa 17 167.608 12.909 Ba Đình 33 23.617 22.089 Thường Tín 29 304.763 197.103 Thạch Thất 10 52.255 2.979 Chương Mỹ 21 56.118 32.257 Hai Bà Trưng 28 97.819 23.493 Long Biên 28 178.546 26.462 Thị xã Sơn Tây 93.599 1.737 Đống Đa 14 20.926 9.791 Hà Đông 15 67.053 12.729 Hồi Đức 13 46.053 3.539 Ba Vì 28.375 114.863 Hoàn Kiếm 7.238 10.992 Hoàng Mai 13 90.159 20.571 Thanh Oai 4.785 145 Cầu Giấy 18 100.479 41.714 Đơng Anh 22 226.000 7.692 Thanh Trì 30 322.001 29.068 Đan Phượng 25.084 2.196 Sóc Sơn 12 100.609 4.529 Thanh Xuân 13 109.315 28.858 Phú Xuyên 34.946 1.852 Mê Linh 11 268.598 11.422 93 Quận, huyện Số hồ sơ Diện tích Số tiền thu đƣợc (m2) (triệu đồng) Gia Lâm 97.246 5.161 Phúc Thọ 2.048 44 Mỹ Đức 6.383 85 3.330.966 584.774 Tổng 415 Nguồn: số liệu thống kê phòng tài sản nhà đất, kết cấu hạ tầng – Sở Tài 94 Phụ lục 3: Bảng thống kê tiền thuê đất áp dụng hệ số điều chỉnh năm 2013 Quận, huyện Số hồ sơ Diện tích Số tiền thu đƣợc (m2) (triệu đồng) Từ Liêm (Nam Từ Liêm Bắc Từ Liêm) 59 322.483 55.259 Quốc Oai 21 843.804 39.685 Ứng Hòa 10.404 1.130 Ba Đình 45 54.348 49.452 Thường Tín 38 397.967 12.309 Thạch Thất 16 128.771 4.272 Chương Mỹ 34 767.610 17.936 Hai Bà Trưng 64 219.675 88.334 Long Biên 28 236.995 41.640 Thị xã Sơn Tây 11 144.575 5.470 Đống Đa 40 136.707 73.869 Hà Đông 36 428.851 48.547 Hồi Đức 54 334.071 19.820 Ba Vì 33.466 3.625 Hoàn Kiếm 44 36.376 57.311 Hoàng Mai 25 73.957 17.690 Thanh Oai 16 262.610 11.845 Cầu Giấy 13 20.846 6.273 Đơng Anh 15 20.468 9.961 Thanh Trì 19 142.626 24.431 Đan Phượng 20.468 1.229 Sóc Sơn 17.779 2.102 Thanh Xuân 20 186.484 37.527 Phú Xuyên 40.754 1.700 Mê Linh 33 234.201 23.362 Gia Lâm 21 447.335 26.605 Phúc Thọ 15.049 942 Mỹ Đức 6.700 85 5.585.380 682.425 Tổng 679 Nguồn: số liệu thống kê phòng tài sản nhà đất, kết cấu hạ tầng – Sở Tài 95 Phụ lục 4: Bảng thống kê tiền thuê đất áp dụng hệ số điều chỉnh năm 2014 Quận, huyện Số hồ sơ Diện tích Số tiền thu đƣợc (m2) (triệu đồng) Từ Liêm (Nam Từ Liêm Bắc Từ Liêm) 18 181.954 52.998 Quốc Oai 13 1.061.260 30.282 Ứng Hòa 8.227 190 Ba Đình 21 37.266 70.124 Thường Tín 25 370.286 11.879 Thạch Thất 86.824 4.932 Chương Mỹ 22 176.229 9.064 Hai Bà Trưng 18 33.289 23.352 Long Biên 23 107.708 22.448 Thị xã Sơn Tây 12.000 1.142 Đống Đa 39.047 56.558 Hà Đơng 21.960 5.104 Hồi Đức 37 194.557 14.849 Ba Vì 0 Hồn Kiếm 28 25.892 31.211 Hoàng Mai 11 190.221 39.112 Thanh Oai 21.106 681 Cầu Giấy 15.634 7.455 Đông Anh 44.941 1.215 Thanh Trì 20 270.073 14.519 Đan Phượng 12.520 631 Sóc Sơn 21.254 3.156 Thanh Xuân 16 134.479 29.794 Phú Xuyên 65.124 2.146 Mê Linh 35 1.209.784 25.680 Gia Lâm 11 136.187 10.115 Phúc Thọ 1.026.371 6.364 Mỹ Đức 32.417 341 5.536.610 475.354 Tổng 366 Nguồn: số liệu thống kê phòng tài sản nhà đất, kết cấu hạ tầng – Sở Tài