Định giá Bất động sản nâng cao

HƯỚNG DẪN  ĐỊNH GIÁ &  TIỀM NĂNG TĂNG TRƯỞNG  CỦA BẤT ĐỘNG SẢN Làm để định giá giá trị thật bất động sản trước xuống tiền? Mạnh tin không lần bạn trăn trở việc Khi bắt đầu vào đường này, Mạnh có suy nghĩ Vì thế, Mạnh muốn chia sẻ cho bạn cách để định giá bất động sản đánh giá tiềm tăng trưởng tự định thời điểm mua, thời điểm bán dựa vào số cảm tính hay lời khuyên Để làm điều này, bạn cần biết về: Chu kỳ bất động sản Những quy luật chi phối giá bất động sản Cách Định Giá Chính Xác bất động sản Ba vấn đề Mạnh chia sẻ tới bạn chương sau Mạnh mong bạn xem hết nó, Mạnh tin giúp ích cho dự án tới bạn Cảm ơn bạn ln tin tưởng theo dõi chia sẻ Mạnh Thân, Mạnh MỤC LỤC PHẦN 1: MỚI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THÌ NÊN BẮT ĐẦU NHƯ THẾ NÀO? CHAP 1: MỚI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THÌ NÊN BẮT ĐẦU NHƯ THẾ NÀO? CHAP 2: CÂU HỎI QUAN TRỌNG NHẤT TRƯỚC KHI XUỐNG TIỀN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ? 17 CHAP 3: TẬP TRUNG VÀO NGÁCH CỦA BẠN NẾU BẠN KHÔNG MUỐN MẤT TIỀN 22 CHAP 4: CÓ TỶ NÊN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở ĐÂU? 26 PHẦN 2: ĐỊNH GIÁ 32 CHAP 1: CHU KỲ, VÒNG ĐỜI CỦA BẤT ĐỘNG SẢN 33 Giai đoạn - Khởi đầu 35 Giai đoạn - Tên lửa 36 Giai đoạn - Hồi phục 38 Giai đoạn – Tăng trưởng mạnh (BOOM) 40 Giai đoạn - Lên xuống 46 Giai đoạn - Hiện thực hóa 47 Giai đoạn - Đáy 50 CHAP 2: VÌ SAO BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG GIÁ? 62 Quy luật giá trị 65 Quy luật cung cầu 68 Sự điều tiết nhà nước 70 CHAP 3: ĐỊNH GIÁ 76 So sánh giá 78 Định giá giá trị sử dụng 84 Định giá chi phí giá vốn 86 PHẦN MỚI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THÌ NÊN BẮT ĐẦU NHƯ THẾ NÀO? CHAP MỚI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THÌ NÊN BẮT ĐẦU NHƯ THẾ NÀO? Tôi thường xuyên nhận vài email hỏi câu hỏi kiểu như: - “Bây với số vốn 500 triệu đầu tư nào?" Thậm chí có bạn có 5, 10 tỉ email hỏi Bất động sản nhu cầu thiết yếu người: Ănmặc - Bất động sản không nhà để Bất động sản cửa hàng, văn phòng để kinh doanh; hay bạn làm dịch vụ cần mặt để xây dựng khách sạn, địa điểm du lịch; đi, bạn cần khu nghĩa trang, hoa viên Như vậy, từ lúc sinh đến đi, q trình bn bán kinh doanh, liên quan đến bất động sản Trong câu chuyện Lão Hạc: Lão Hạc phải bán Cậu Vàng tự tử, để lại cho trai mảnh đất Tâm lý người Việt Nam nói riêng, tâm lý Châu Á nói chung, ưu tiên sở hữu bất động sản Tỷ lệ bất động sản thường chiếm 70-80% tổng tài sản họ Nếu bạn có kiến thức kiếm nhiều tiền từ lĩnh vực Để sở hữu bất động sản có người phải tích cóp 2-5 năm, có người chí phải 10 năm đủ Và đời có vài lần giao dịch bất động sản, cần mắc lỗi nhỏ thơi vài trăm triệu, nhiều lên đến tiền tỷ Mạnh làm nghề bất động sản đến gần 10 năm, Mạnh tập trung 100% cho nên chứng kiến nhiều câu chuyện, từ thành cơng đến thất bại Có thương vụ sai dấu chấm thơi bị thất trăm triệu Đó lý để Mạnh mắt sách nhỏ Mạnh hy vọng với tơi chia sẻ sách Hướng dẫn Định giá tiềm tăng trưởng bất động sản giúp bạn giảm bớt rủi ro khơng đáng có trước xuống tiền Bây tìm hiểu xem trước đầu tư bất động sản cần chuẩn bị nha! Tôi thường xuyên nhận vài email hỏi câu hỏi kiểu như: - “Bây với số vốn 500 triệu đầu tư nào? Thậm chí có bạn có 5, 10 tỉ email hỏi tơi Có bạn tâm bạn có số vốn khoảng tầm tỉ, bạn làm biên chế nhà nước, khơng có nhiều thời gian khảo sát thị trường, đặc biệt thị trường xa Những thị trường gần nhà bạn vào cuối tuần, cịn thị trường xa khơng Vì vậy, bạn hỏi tơi cách để đầu tư hiệu khơng có thời gian, thời gian Hoặc số bạn hỏi khởi nghiệp đầu tư bất động sản đâu… Tựu chung câu hỏi muốn tặng bạn câu nói Mấy năm trước tơi có xem video thầy Thích Chân Quang nói tiền bạc, nói hạnh phúc gia đình, v.v… video có câu nói hay, là: “Hãy tự thắp đuốc lên mà đi.” Mọi việc sống, kinh doanh hay đầu tư bất động sản thành công hay không phụ thuộc vào 50 đến 80 % lực bạn khơng liên quan nhiều đến công cụ Đầu tư bất động sản công cụ, phương tiện để bạn đến đích Cá nhân tơi tư vấn cho đầu tư bất động sản phải lắng nghe rõ mục tiêu đầu tư, đặc biệt lực họ tư vấn Hơn nữa, bất động sản có tính chất địa phương Mới có bạn gửi email cho tơi hỏi là: - “Anh đánh giá thị trường Hải Dương? Anh đánh giá Nam Định? v.v…” Thực tế chưa đầu tư Nam định, chưa đầu tư Hải Dương, cá nhân đầu tư ven Hà Nội Bản thân đầu tư gần 10 năm, để định xuống tiền tơi phải xác định năm lần bảy lượt, lần công tác khoảng tuần phải 5-6 lần, cộng với mối quan hệ với nhà đầu tư thị trường may xuống tiền Rất khó để xảy việc bạn email hỏi người đó, người ta trả lời, tiếp bạn đầu tư bạn thắng Nếu bạn thắng thì: Bạn may mắn Bạn giai đoạn thị trường Hồi phục Tăng trưởng mạnh – Ai đầu tư thắng Và theo tơi, thói quen khơng tốt Vì sao? Nếu bạn chiến thắng bạn tơn sùng người ta Vậy, bạn khơng chiến thắng sao? Một người biết hết tất thứ Tôi làm qua nhiều loại hình bất động sản, làm thuê - cho thuê, chun gia mảng đó, khơng phải người giỏi mảng Cá nhân tơi, tơi hàng ngày thực mục tiêu trở thành Trùm ngách “Tăng trưởng” Do đó, kiến thức ngách nắm rõ tự tin Bất động sản có tính chất địa phương Tơi tập trung đầu tư ven đô Hà Nội mà bạn hỏi Hải Dương, không nghiên cứu thị trường cho bạn lời khun góc độ cá nhân tơi mà thơi Quan điểm đầu tư bất động sản giống đầu tư chứng khốn, giống xây dựng doanh nghiệp…Nó phương tiện để bạn đến đích cuối Vậy “Cái đích cuối bạn gì?” Ví dụ: Cụ thể bạn hỏi Mạnh, bạn có tỷ Bạn đầu tư để mở cửa hàng buôn bán, hay đầu tư chứng khoán, đầu tư bất động sản… bạn cần trả lời câu hỏi: “Với số vốn tỷ bạn mong muốn điều gì?” Bạn mong muốn tạo dòng tiền 10% năm; Hay bạn mong muốn đạt lợi nhuận – lãi vốn 25 - 30%/năm; Hay bạn muốn nhiều nữa… Thì bạn cần phải có “cái đích” rõ ràng cụ thể "Nếu bạn muốn số vốn tăng trưởng nhiều kiến thức bạn lĩnh vực phải nhiều hơn." Định giá Giá trị sử dụng Phương pháp định giá thứ dựa Giá trị sử dụng bất động sản Cụ thể: Với loại sản phẩm, khu vực định có giá trị sử dụng chung, quy số dịng tiền – số tiền bạn thu khai khác bất động sản đấy, cho thuê bất động sản Ví dụ: Mặt chung bất động sản Nội Hà Nội có dịng tiền giao động từ 2,2% đến 4% năm, có bất động sản có dịng tiền đến 10%/năm Có nhà tỷ cho thuê 10 triệu, 15 triệu/tháng thơi; cịn tốt 20 triệu/tháng Các bạn cịn nhớ câu chuyện tơi kể bất động sản ngõ nhà chứ? Đều có diện tích 50m2 trị giá 4,2 tỷ Một xây với tổng 10 phịng, vệ sinh chung, có dịng tiền hàng tháng 10 triệu; xây phịng có vệ sinh khép kín với dịng tiền 20 triệu Đương nhiên chọn với dòng tiền 20 triệu/tháng không nào? Hơn hết, bạn chọn bất động sản có giá trị sử dụng cao đồng nghĩa với việc bạn lời mua Những bất động sản xem “Gà đẻ trứng vàng”, tính khoản bất động sản cao, bạn bán tốt thị trường xuống 84 Khi bạn đặt bút xuống tính tốn số định cách xác 85 Định giá chi phí giá vốn Giá vốn bao gồm: Tiền đất: đây, bạn cần lưu ý phải so sách giá đất với nhau, so sánh giá lơ đất tương tự Chi phí xây dựng, tài sản đất Tính số bạn có Giá bất động sản Vậy tơi chia sẻ cho bạn cách định giá bất động sản Đó cách mà tơi nhà đầu tư nghề thường làm Tôi hy vọng bạn sử dụng phương pháp cách thục để bảo vệ đồng vốn Thêm vào đó, tơi muốn chia sẻ với bạn: Các bước để chủ sở hữu tự định giá: Khi tự định giá, bạn cần lưu ý đến vị trí nhà mình: mặt tiền đường, mặt đường nội bộ, hẻm hay hẻm phụ Nếu nhà nằm mặt tiền đường có giá trị kinh doanh cao nên giá bán cao loại nhà hẻm Về giá đất: bạn tham khảo bảng giá đất tuyến đường Thành phố ban hành tham khảo giá thị trường ngân hàng, công ty bất động sản khảo sát Bạn cần phân loại tình trạng nhà mình: nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1, biệt thự, hay biệt thự cao cấp… để định giá xác, phải tính từ thời điểm xây dựng, sửa chữa nhà để trừ khấu hao 86 Tiếp theo, bạn nên tra cứu thông tin bất động sản phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch trang đăng tin mua bán miễn phí… Khơng thế, bạn cần phải tìm bất động sản có nét tương đồng với nhà diện tích, trục đường, khu vực… tiến hành giao dịch để có sở so sánh Sau thu thập nhiều thơng tin hữu ích, lúc bạn cần xem xét, so sánh lại toàn thông tin quy định mức giá hợp lý cho nhà "Bạn tự định giá cho ngơi nhà mình" 87 Ngồi ra, bạn tham khảo cách định giá Ngân hàng công ty thẩm định giá: Cách định giá đất ngân hàng Định giá nhà đất ngân hàng phương pháp hữu hiệu Bởi ngân hàng thường có đội ngũ thẩm định tài sản bất động sản chặt chẽ từ bước tìm kiếm thu thập thông tin, kiểm tra tài sản, so sánh xây dựng trị bất động sản, lựa chọn tài sản so sánh tới phân tích thị trường để có định giá nhà đất chuẩn xác Kinh nghiệm, kỹ sử dụng công cụ định giá nhà đất tốt, xác, phịng ngừa rủi ro cao nhất, giá trị thực tế cao khoảng từ 10 - 20% giá định giá Vì vậy, bạn sử dụng định giá từ đơn vị thẩm định cho vay ngân hàng tin tưởng có định giao dịch xác Nếu người bạn nhờ tư vấn thẩm định giá nhà đất từ phía ngân hàng bạn có thêm tin tưởng từ người mua Sử dụng dịch vụ thẩm định giá nhà đất Các cơng ty thẩm định giá nhà đất có công cụ, phương pháp chuyên gia thẩm định giá bất động sản chun nghiệp, nhanh chóng xác Bạn lựa chọn dịch vụ định giá nhà đất cơng ty có chun viên cấp chứng định giá đất nhà chuyên nghiệp nên đảm bảo hoạt động hiệu quả, có kết định giá tốt Người cần định giá cần trả phí định giá nhà đất để nhận kết vào đó, tham khảo vào với thực tế đưa định nhanh, chuẩn 88 Hoặc bạn sử dụng định giá nhà đất từ người hành nghề môi giới nhà đất địa phương bạn muốn giao dịch bất động sản am hiểu giá cả, biến động thị trường Do đó, cách định giá đất dựa kinh nghiệm “thổ địa” giúp bạn có thông tin hiệu quả, Mặc dù bên môi giới khiến cho bạn thiếu tin tưởng đôi lúc bạn biết tận dụng hội, tư vấn giá nhà đất hồn tồn có thương vụ giao dịch thành cơng 89 "Nên định giá nhà đất trước tiến hành giao dịch" 90 Có thể bạn quan tâm Tơi trao đổi với nhà đầu tư cá nhân chủ đề “Làm để mua bất động sản rẻ giá thị trường?” Nhiều bạn đầu tư thường mua bất động sản giá thị trường đợi thị trường tăng giá dùng kỹ bán hàng để bán cao giá thị trường Nhưng thực tế “Của khôn người khó” Cá nhân tơi khơng thích bán giá cao giá thị trường, bán giá thị trường tệp khách hàng có nhiều Có thể u q họ giới thiệu thêm khách hàng cho Nếu người mua phải giá cao, họ không quay lại với mà cịn truyền thơng điệp khơng tốt đến người khác Bạn nhớ nhé: "Trong bất động sản, “Thương hiệu” “Uy tín” quan trọng." 91 Vậy để có lời? Đó “Mua bất động sản giá rẻ giá thị trường” Tơi có cách để chia sẻ với bạn: Cách 1: Mua bất động sản có vấn đề Điều kiện cần có bạn phải có khả xử lý vấn đề bất động sản Tơi có quen chị, mua bất động sản phát mại ngân hàng Năm 2017, có bất động sản ngân hàng định giá 3,2 tỷ tài sản bán giá với giá 2,5 tỷ, rẻ 700 triệu Bất động sản Ngân hàng định giá, đầy đủ pháp lý, khơng vướng vào quy hoạch Và để có hội này, chị bạn phải năm để xây dựng mối quan hệ với ngân hàng Năm ăn với xem bất động sản với ngân hàng, mà không mua tài sản nói thật hội ngon anh chị làm ngân hàng “đi trước đón đầu” rồi, khơng đến lượt Cách 2: Mua bất động sản có Tiềm tăng giá tương lai Các bạn tham gia vào thị trường sôi động, thời gian ngắn có lãi Nếu bạn có mục tiêu dài năm, năm, khoảng thời gian bạn khơng cần sử dụng số tiền tìm bất động sản có tăng trưởng 3-5 năm tới để đầu tư 92 Tôi bổ sung thêm cách nữa, bạn có mối quan hệ giải vấn đề pháp lý Mua đất khơng sổ đỏ đất xen kẹt, đất xen kẽ dân, Tổng kết: Tôi chia sẻ cho bạn: Chu kỳ Bất động sản Ba quy luật chi phối giá bất động sản Ba phương pháp để định giá bất động sản ba cách để mua “Bất động sản giá rẻ giá thị trường” Tôi hy vọng với chia sẻ này, bạn tự đưa định thời điểm mua thời điểm bán bất động sản Ban đầu bạn gặp khó khăn, bạn liên tục, liên tục làm điều trước thương vụ đầu tư Tôi tin giúp bạn khơng bị vốn 93 #Ps: Có nhà đầu tư chia sẻ với anh gặp phải vấn đề “Bị cám dỗ nhiều loại hình BDS: Đất nền, nhà phố, đất sào mẫu, BDS cho thuê, nhà xưởng nên bị lan man, "phân tán nguồn lực” “Khơng chốt khách” Bạn có thắc mắc “Tại người khác làm kiếm tiền khơng?” Tơi tham gia vào bất động sản gần 10 năm Có thể nhiều bạn cịn có thời gian làm bất động sản dài tơi Nhưng gần 10 năm qua tơi thấy may mắn giao lưu gặp gỡ với gia đình có tài sản 100 tỷ Cơng thức để gia đình đạt 100 tỷ là: Kiếm 100 tỷ Có tiền nhàn rỗi đầu tư vào bất động sản: tập trung vào ngách Tạo dựng công việc kinh doanh Từ 0đ Và hết, khơi nguồn để tơi tìm Chiến lược đầu tư bất động sản Ngách 94 Nếu bạn bị “cám dỗ” nhiều loại bất động sản khoản đầu tư khơng mang lại lợi nhuận bạn mong muốn; bạn có tiền nhàn rỗi chưa thể tìm cho thị trường, sản phẩm hay loại hình bất động sản để xuống tiền tơi có đề xuất: Bạn tham khảo khóa học “Chiến lược đầu tư bất động sản Ngách” tơi – Tấm đồ giúp bạn tìm đường để đạt 100 tỷ từ bất động sản, hết, bạn lựa chọn đường phù hợp với Click link: https://trinhvanmanh.com/khcln Nếu bạn cịn lăn tăn mơ hồ, bạn đăng ký Bộ sách Bí mật bất động sản Ngách Việt Nam - Bí mật gia đình có tài sản 100 tỷ Việt Nam, bí mật nhà đầu tư sành sỏi “kín tiếng” Thứ để tham khảo, để biết lâu dài hay không Click link: http://www.trinhvanmanh.com/qua *Có thể bạn quan tâm: Khóa Trùm bất động sản ngách online - Thử thách trở thành Trùm ngách 06 tuần Click link: https://trinhvanmanh.com/trumngach 95 join here > https://t.me/tailieu_trader “Phù hợp quan trọng Tốt nhất” 96 Một lần nữa, cảm ơn bạn ln đón đọc sách nhỏ Mạnh! Tôi hy vọng chia sẻ giúp ích cho bạn phần Nếu bạn thấy chia sẻ tơi hữu ích, giúp bạn bạn theo dõi kênh youtube để xem nhiều video nha trinhvanmanh.com/youtube Cảm ơn bạn! Trịnh Văn Mạnh 97 Trịnh Văn Mạnh hiện nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp Đồng thời anh người giảng dạy chia sẻ cho nhiều nhà đầu tư bất động sản khác giống-như-anh cách để chiến thắng chơi bất động sản Các video đầu tư bất động sản youtube anh có 1.567.794 lượt xem.Anh tạo nhiều ebook, sách, chương trình đào tạo, coaching bất động sản Số lượng nhà đầu tư đăng ký tải ebook lên 11,621 lượt Số học viên tham dự khóa đào tạo online coaching 1,044 người Anh biết đến người tìm CƠNG THỨC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THEO THỊ TRƯỜNG NGÁCH Anh muốn giúp người đầu tư bất động sản số, logic dựa tính tốn giá trị thật bất động sản, khơng cịn bị ảnh hưởng cảm xúc, không bị môi giới qua mặt Từng bước theo hướng dẫn anh, BẠN trở thành Trùm Bất Động Sản Ngách Về chúng tôi: trinhvanmanh.com trumda.com facebook.com/trinhvanmanh.offical trinhv ành nội