BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT THỔ CƯ ĐẤT NỀN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN THỔ CƯ 1 TÌM KIẾM BẤT ĐỘNG SẢN 2 TIÊU CHÍ LỰA CHỌN ( CHÚ Ý KV VÙNG, VD HÀ NỘI, VĂN ĐIỂN Ô NHIỄM, PHÍA TÂY BĂM NÁT, CHỈ CÒN PHÍA ĐÔNG BẮC LÀ TIỀM NĂNG[.]
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT THỔ CƯ ĐẤT NỀN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN THỔ CƯ 1:TÌM KIẾM BẤT ĐỘNG SẢN: 2:TIÊU CHÍ LỰA CHỌN ( CHÚ Ý KV VÙNG, VD HÀ NỘI, VĂN ĐIỂN Ơ NHIỄM, PHÍA TÂY BĂM NÁT, CHỈ CỊN PHÍA ĐƠNG BẮC LÀ TIỀM NĂNG VV… 3:KIỂM TRA PHÁP LÝ 4:THƯƠNG LƯỢNG ĐÀM PHÁN GIÁ CẢ 5:ĐẶT CỌC VÀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC 6:THỦ TỤC SANG NHƯỢNG NÂNG CẤP MẶT BẰNG TÌM KIẾM BĐS NHƯ THÊ NÀO TỪ MÔI GIỚI, NGƯỜI DÂN ĐỊA PHƯƠNG ▪ ▪ ▪ ▪ ĐI XEM VÀ KẾT NỐI CÁC CHỈ TIÊU TỪ HỌ BĐS ĐỊA PHƯƠNG ĐỀU CÓ CHỈ TIÊU CHỦ NHÀ BÁN THƯỜNG ĐỀU NHỜ MÔI GIỚI GẶP CÀNG NHIỀU MƠI GIỚI CÀNG TỐT ▪ MÌNH LÀ NGƯỜI ĐI MUA THẬT ▪ NĨI SỐ TIỀN PHĨNG ĐẠI LÊN ( MƠI GIỚI NHIỆT TÌNH HƠN) ▪ CHO MƠI GIỚI 1% ( THƯỜNG THÌ NG MUA KO MẤT, NGƯỜI BÁN MẤT) ▪ CHÚ Ý : MÔI GIỚI ĐỊA PHƯƠNG RẤT GHÉT NHAU, NÊN ĐỪNG ĐỂ MẤT LỊNG ƠNG NÀO ▪ CỐ GẮNG CĨ MỐI QUAN HỆ TỐT VỚI MƠI GIỚI ĐỂ KHI CĨ CHỈ TIÊU THÌ ĐỀU NGHĨ TỚI MÌNH XEM CÁCH MƠI GIỚI HOẠT ĐỘNG ĐỂ BIẾT ĐƯỢC CĨ SĨNG HAY KHÔNG: VD VÀO VP MÔI GIỚI XEM NHỘN NHỊP HAY KHƠNG?, VP CƠNG CHỨNG XEM CĨ NHỘN NHỊP HAY KHƠNG? NGƯỜI DÂN ĐỊA PHƯƠNG: BÀ BÁN NƯỚC ĐÔI KHI LẠI BIẾT NHIỀU THÔNG TIN INTERNET ▪ CÁC TRANG WEB BĐS.COM ALO NHÀ ĐẤT ▪ WEB CÓ CÁI RẤT HAY ĐÓ LÀ: ▪ NHIỀU KHI GẶP ĐÚNG CHỦ NHÀ, ĐỠ PHẢI THÔNG QUA MÔI GIỚI ▪ KHI MÀ MUA BÁN KV ĐĂNG NHIỀU, NHỘN NHỊP VV MÌNH DỰ BÁO ĐƯỢC THỊ TRƯỜNG PHẦN ▪ LƯU Ý: HỎI ĐƯỜNG TRƯỚC NHÀ, ĐƯỜNG ĐÂM HAY KHÔNG VV… TRƯỚC KHI ĐI XEM ĐẤT ĐỠ MẤT THỜI GIAN TIÊU CHÍ LỰA CHỌN ĐIỆN ĐƯỜNG TRƯỜNG CHẠM (Ở ĐƯỢC, CÓ GIÁ TRỊ SỬ DỤNG) QUY HOẠCH PHONG THỦY ▪ PHOTO SỔ ĐỎ RA, CẦM LÊN ĐỊA CHÍNH XÃ ĐƯA CÁI PHONG BÌ NHỜ KIỂM TRA CHO XEM QUY HOẠCH 1/2000 ▪ ĐƯỜNG ĐÂM THẲNG VÀO ĐẤT ▪ BĐS ĐÓ NẰM TRONG LOẠI ĐẤT GÌ? ▪ QUY HOẠCH KHU VỰC ĐĨ RA SAO, CĨ ĐẸP KHƠNG? ▪ ĐẤT THĨP HẬU ▪ ĐẤT GẦN MỘ, HOẶC GẦN NGHĨA ĐỊA, GẦN ĐỀN CHÙA ▪ CÓ NGƯỜI CHẾT OAN ▪ CÓ TIỀM NĂNG TRONG TƯƠNG LAI KHÔNG? ▪ GẦN QUÁ SÁT CỘT ĐIỆN CAO THẾ, CỘT SÓNG ▪ QUY HOẠCH CÓ PHÙ HỢP VỚI NHU CẦU ĐẦU TƯ KHÔNG? ▪ GẦN BÃI RÁC, NƯỚC THẢI Ô NHIỄM ▪ TRƯỜNG HỢP ĐẶC BIỆT: HỎI PHÒNG TÀI NGUN MƠI TRƯỜNG, ĐỊA CHÍNH, XEM CĨ CHUYỂN DỔI ĐƯỢC HAY KHÔNG ▪ MÙA MƯA NGẬP LỤT PHÁP LÝ SỔ ĐỎ, SỔ HỒNG: BAO NHIÊU M2 SỔ ĐỎ, BAO NHIÊU M2 VƯỜN NẾU ĐẤT VƯỜN THÌ CŨNG PHẢI TÌM HIỂU XEM CĨ CHUYỂN ĐỔI ĐƯỢC KHƠNG (TÙY TỪNG ĐỊA PHƯƠNG) CHÚ Ý: CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NHANH NHẤT CŨNG PHẢI 45 NGÀY, PHẢI TÍNH TỐN XEM CĨ PHÙ HỢP VỚI NHU CẦU ĐẦU TƯ HAY KHÔNG SỔ CHUNG ( HỘ GIA ĐÌNH, CON CÁI PHẢI KÝ, NHIỀU NGƯỜI CHUNG NHAU LÔ ĐẤT) SỔ RIÊNG (VỢ CHỒNG, HOẶC NGƯỜI ĐỨNG TÊN) NẾU LÀ NHÀ THÌ PHẢI KIỂM TRA GIẤY PHÉP XÂY DỰNG SAI PHẠM GIẤY PHÉP XÂY DỰNG => KHƠNG RA ĐƯỢC BIÊN BẢN HỒN CƠNG TRƯỜNG HỢP CĨ BIÊN BẢN HỒN CƠNG VẪN CĨ RỦI RO: TRƯỜNG HỢP XÂY TẦNG CĨ BIÊN BẢN HỒN CƠNG XONG THÌ LẠI XÂY CHUI THÊM TẦNG NỮA LƯU Ý: TRƯỜNG HỢP MUA NHÀ CHƯA CĨ BIÊN BẢN HỒN CƠNG THÌ CHỈ CĨ THỂ KÍ HỢP ĐỒNG CƠNG CHỨNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ( TRƯỜNG HỢP ĐÃ CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN SỔ ĐỎ ) MÀ KHÔNG THỂ CHUYỂN NHƯỢNG CĂN NHÀ TRÊN ĐẤT => ĐIỀU NÀY ĐỒNG NGHĨA VỚI VIỆC ANH CHỊ ĐƯỢC PHÁP LUẬT CÔNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU ĐẤT, CHỨ KHƠNG CĨ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ TRÊN ĐẤT HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC (ĐÂY LÀ HỢP ĐỒNG DÂN SỰ, NÊN THƯỜNG VẪN TRÊN TINH THẦN THỎA THUẬN BÊN) LƯU Ý CHÍNH: TIỀN ĐẶT CỌC THỜI GIAN ĐẶT CỌC ( ÍT VỐN THÌ CÀNG LÂU CÀNG TỐT) SỐ TIỀN THANH TỐN KHI RA CƠNG CHỨNG THỎA THUẬN KỸ CÁC KHOẢN THUẾ PHÍ, TRONG HĐ LN CĨ PHẦN ĐƯỢC PHÉP BÁN CHO BÊN THỨ KHI ĐÃ KÝ HĐ ĐẶT CỌC XONG ( LƯỚT CỌC RẤT CẦN) ĐỀN CỌC, BUNG CỌC ( GHI GẤP NHIỀU LẦN ) TRONG HĐ LN CĨ ĐIỀU KHOẢN: HĐ NÀY THUỘC QUYỀN SỞ HỮU HỢP PHÁP CỦA BÊN BÁN, KHÔNG THUỘC TRANH CHẤP VỚI MẢNH ĐẤT XUNG QUANH, KHƠNG DÍNH QUY HOẠCH, KHƠNG BỊ THẾ CHẤP, KHÔNG BỊ THU HỒI) CHU KỲ BĐS BĐS LUÔN THEO CHU KỲ, MỌI DIỄN BIẾN TRONG MỖI CHU KỲ ĐỀU ẢNH HƯỞNG TRỰC TIẾP ĐẾN NỀN KT NƯỚC TA VD NHƯ HỆ THỐNG TÀI CHÍNH, NGÂN HÀNG, XÂY DỰNG VẬT LIỆU, NỘI THẤT GĐ ĐÓNG BĂNG: GIÁ CHẠM ĐÁY, THANH KHOẢN THẤP ĐỈNH ĐIỂM, ANH CHỊ CÓ TIỀN NHÀN CÓ THỂ ĐI MUA BĐS THỜI ĐIỂM NÀY ( NHƯNG QUAN ĐIỂM CỦA EM LÀ ĐI XEM VÀ ĐỂ TRẢ GIÁ THÔI CHỨ CHƯA MUA) GĐ PHỤC HỒI: THỊ TRƯỜNG CĨ NHỮNG TÍN HIỆU, VD NHƯ NGÂN HÀNG GIẢM LÃI XUẤT, CÁC NGÀNH XD , TÍN DỤNG NGÂN HÀNG BẮT ĐẦU SÔI ĐỘNG TRỞ LẠI, CÁC PHƯƠNG TIỆN TRUYỀN THƠNG DẦN CĨ TIN TỨC NHIỀU HƠN VỀ THỊ TRƯỜNG CÁC DỰ ÁN NẰM IM LÂU NĂM BẮT ĐẦU KHỞI CÔNG TRỞ LẠI GĐ TĂNG TRƯỞNG: GIÁ BẮT ĐẦU TĂNG MẠNH, GD VỚI KHỐI LƯỢNG CAO, VP CÔNG CHỨNG MỌC LÊN HÀNG LOẠT, LÚC NÀO CŨNG ĐÔNG NGƯỜI GIAI ĐOẠN NÀY GIÁ VẬT LIỆU BÁN KHÁ CHẠY, TĂNG CAO, CỔ PHIẾU NGÀNH XD VẬT LIỆU TĂNG CAO ( ĐÂY LÀ THỜI ĐIỂM PHÙ HỢP ĐỂ BÁN ) GĐ BONG BĨNG: TỈ LỆ ĐẦU CƠ CỰC CAO, HƠM NAY KHÔNG MUA NGÀY MAI TĂNG 100 TRIỆU TỪ BÃI ĐẤT ĐỒNG KHÔNG MÔNG QUẠNH CŨNG TRANH NHAU MUA ĐỂ ĐẦU CƠ KHÔNG SỢ MAI TĂNG MẤT.( NẾU ĐIỀU NÀY SẢY RA TRÊN DIỆN RỘNG => LAM PHÁT VÌ THẾ MÀ CŨNG TĂNG, NHÀ NƯỚC BẮT ĐẦU RÚT TIỀN VỀ BẰNG CÁCH TĂNG LÃI XUẤT CÁC NGÂN HÀNG HẠN CHẾ CHO VAY MUA BĐS CÁC NĐT MUA ĐÚNG THỜI ĐIỂM NÀY THÌ ĐÃ ƠM ĐÚNG GIÁ ĐỈNH CỦA CHU KỲ GĐ SUY THỐI: CỊ ĐẤT RÚT KHỎI THỊ TRƯỜNG, NHÀ ĐẤT KHĨ BÁN TÍN DỤNG SIẾT CHẶT HƠN TIN XẤU VỀ THỊ TRƯỜNG NHIỀU HƠN THỊ TRƯỜNG BẮT ĐẦU GIẢM MẠNH, CÁC NHÀ ĐẦU CƠ TRANH NHAU BÁN THÁO TÀI SẢN BỊ TỊCH THU ĐỂ SIẾT NỢ NGƯỜI MUA KO AI DÁM MUA BĐS GIAI ĐOẠN NÀY NẾU LÀ CUỘC KHỦNG HOẢNG LỚN BĐS CÓ THỂM GIẢM 60-70% ( VỀ VỚI GIÁ TRỊ THỰC) MỖI GIAI ĐOẠN KÉO DÀI TRONG BAO LÂU PHỤ THUỘC VÀO NHỮNG YẾU TỐ SAU: TÌNH HÌNH KINH TẾ VĨ MƠ MỨC HỖ TRỢ VAY VỐN MUA BĐS CỦA NGÂN HÀNG CÁC DỰ ÁN HẠ TẦNG TRONG KHU VỰC BIẾN ĐỘNG TĂNG GIÁ, GIẢM GIÁ BĐS DỊCH BÊNH, CHIẾN TRANH HOẶC THIÊN TAI KHÁC CHU KỲ NHỎ TRONG CHU KỲ LỚN CHÚ Ý: KHƠNG PHẢI THỊ TRƯỜNG NÀO CŨNG CHUNG VỊNG QUAY CỦA CHU KỲ, MỖI ĐỊA PHƯƠNG CÓ ƯU THẾ KHÁC NHAU NÊN CÁCH VẬN HÀNH THỊ TRƯỜNG BĐS CŨNG KHÁC NHAU VD NHƯ DỊCH BỆNH + CHIẾN RANH THƯƠNG MẠI BĐS DU LỊCH GIẢM MẠNH + BĐS CÔNG NGHIỆP LẠI LÊN NGƠI TỈNH KIA THÌ LẠI CHƯA DUYỆT ĐẦU TƯ VV…HAY TỈNH NÀY CĨ ĐẦU TƯ CƠNG 10 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PP1: SO SÁNH TRỰC TIẾP PP2: DỊNG TIỀN SO SÁNH: VỊ TRÍ: CÙNG ĐỊA BÀN, NGÕ RỘNG NHƯ NHAU CÙNG MẶT ĐƯỜNG , MẶT TIỀN NGANG NHAU, KHOẢNG CÁCH ĐẾN TIỆN ÍCH NHƯ NHAU TÀI SẢN HỮU HÌNH: TẦNG CAO NHƯ NHAU, PHONG CÁCH THIẾT KẾ NHƯ NHAU, HÌNH THỨC NHƯ NHAU TÀI SẢN VƠ HÌNH: PHONG THỦY ĐẸP, HÀNG XĨM THÂN THIỆN CHẤT LƯỢNG SỬ DỤNG BÊN TRONG VV 11 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PP2: DÒNG TIỀN PP NÀY DỰA TRÊN THU NHẬP HÀNG NĂM TRONG TƯƠNG LAI CỦA BĐS BẠN ĐANG CẦN ĐỊNH GIÁ TẠO RA TƯƠNG ỨNG VỚI % TỈ LỆ VỐN HĨA CỦA BĐS ĐỂ TÍNH RA GIÁ TRỊ CỦA BĐS ĐĨ PHẦN 1: CÁCH TÍNH GIÁ BĐS HIỆN TẠI 12 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PP2: DÒNG TIỀN PP NÀY DỰA TRÊN THU NHẬP HÀNG NĂM TRONG TƯƠNG LAI CỦA BĐS BẠN ĐANG CẦN ĐỊNH GIÁ TẠO RA TƯƠNG ỨNG VỚI % TỈ LỆ VỐN HÓA CỦA BĐS ĐỂ TÍNH RA GIÁ TRỊ CỦA BĐS ĐĨ 13 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PP2: DÒNG TIỀN PHẦN 2: CÁCH TÍNH GIÁ BĐS TƯƠNG LAI PHẦN CƠNG THỨC: 14 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PP2: DÒNG TIỀN PHẦN 2: CÁCH TÍNH GIÁ BĐS TƯƠNG LAI PHẦN VÍ DỤ: 15 PP2: ĐỊNH GIÁ BĐS NHÀ PHỐ: PHẦN 2: CÁCH TÍNH GIÁ BĐS NHÀ PHỐ 16 PP2: ĐỊNH GIÁ BĐS NHÀ PHỐ: LƯU Ý QUAN TRỌNG: NẾU NHƯ NHỮNG KV NỘI THÀNH CÁC THÀNH PHỐ LỚN( ĐẤT CHẬT NGƯỜI ĐƠNG) THÌ LÍ TƯỞNG NHẤT CHIỀU DÀI KHOẢNG 12M, NGANG 4,5-5M DIỆN TÍCH NÀY SẼ THANH KHOẢN CAO NHẤT, PHÙ HỢP VỚI ĐẠI ĐA SỐ NGƯỜI THÀNH THỊ NHƯNG NGƯỢC LẠI: VỚI KV NÔNG THÔN, THỊ TRẤN HAY THỊ XÃ ( ĐẤT RỘNG NGƯỜI THƯA) THÌ PHỔ BIẾN NHẤT LÀ 5-6M CHIỀU NGANG VÀ 20-25M CHIỀU DÀI LÚC NÀY NẾU ĐẤT VẪN DÀI 12M NHƯ Ở HÀ NỘI THÌ RẤT KHĨ BÁN VÌ NGƯỜI DÂN KO QUEN SỐNG CHẬT CHỘI VÌ THẾ ANH CHỊ PHẢI HIỂU RẰNG: MỖI KV ĐỀU CÓ VP HÓA SỞ THÍCH KHÁC NHAU BĐS VÌ THẾ MÀ CŨNG CĨ NHỮNG ĐẶC TÍNH KHÁC NHAU PHÙ HỢP VỚI TỪNG ĐỊA PHƯƠNG BĐS LÀ NIỀM TIN: MỌI CÔNG THỨC KHÔNG THỂ ÁP DỤNG MÁY MĨC MÀ CHỈ CĨ TÍNH CHẤT THAM KHẢO ĐỂ ĐỊNH GIÁ SƠ BỘ TRONG QUÁ TRÌNH ĐÀM PHÁN GIÁ 17 PHÁP LÝ ĐẤT NỀN DỰ ÁN ƯU ĐIỂM: HẠ TẦNG ĐẸP , QUẦN THỂ ĐẸP NHƯỢC ĐIỂM: GIÁ CAO, PHÁP LÝ SỔ ĐỎ TỔNG VẪN CÓ RỦI RO => CHƯA TÁCH ĐƯỢC SỔ CON KHI CĐT NỢ THUẾ ( THỜI GIAN RA SỔ LÂU HƠN) NHƯNG CƠ BẢN LÀ 90% OK KHI CÓ SỔ ĐỎ TỔNG CÁC CẤP PHÁP LÝ: 1: SỔ ĐỎ 2: HĐ MUA BÁN ( QH 1/500, GIẤY PHÉP XD, HẠ TẦNG XONG XI ,CĨ BIÊN BẢN NGHIỆM THU) ĐỦ ĐÈN ĐIỆN, PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY VV…) LƯU Ý: 1/500 KO NĨI LÊN ĐƯỢC ĐIỀU GÌ, QUAN TRỌNG NHẤT VẪN LÀ GIẤY PHÉP XD VÀ NĂNG LỰC UY TÍN CỦA CĐT 3: HĐ GÓP VỐN ( PHẢI CÓ GIẤY PHÉP XD - ĐỐI CHIẾU THUYẾT MINH XEM CÓ ĐÚNG HAY KO) LƯU Ý: NHIỀU CĐT LỪA ĐẢO BẰNG CÁCH VẪN LÀM HĐ MUA BÁN KHI CHƯA ĐỦ ĐIỀU KIỆN GIẤY TỜ PHÁP LÝ NHƯ TRÊN VD HẠ TẦNG CHƯA CÓ GÌ, KO CĨ GIẤY PHÉP XÂY DỰNG, BIÊN BẢN NGHIỆM THU KHƠNG CĨ (HỢP “50% NHƯNG CĐT VẪN ĐEMCĨ GIẤY PHÉP XD CÓ NHỮNG TRƯỜNG BÁN 100% ) 18 PHÁP LÝ ĐẤT NỀN DỰ ÁN ANH CHỊ PHẢI ĐI VÀO THỰC TẾ XEM HẠ TẦNG LÀM TỚI ĐÂU RỒI: NHIỀU TRƯỜNG HỢP HẠ TẦNG LÀM ĐC PHẦN, KO CÓ TIỀN ĐỀN BÙ ĐỂ LÀM HẠ TẦNG TIẾP “ BUỘC PHẢI ĐI THỰC TẾ “ CHÚ Ý VẪN PHẢI HỎI NGƯỜI DÂN ĐỊA PHƯƠNG VỀ DỰ ÁN YÊU CẦU MÔI GIỚI CUNG CẤP BẢN GỐC HOẶC FILE ( QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐẤT, ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG, GIẤY PHÉP XD, BIÊN BẢN NGHIỆM THU HẠ TẦNG, HÓA ĐƠN NỘP TIỀN XD ĐẤT NẾU CÓ) CÓ THỂ ĐẾN TRỰC TIẾP CĐT ĐỂ YÊU CẦU: CĐT UY TÍN HỌ RẤT TỰ TIN VÀ RẤT THÍCH KHOE CÁI NÀY, LÍ DO CÁC DỰ ÁN DÍNH PHÁP LÝ RẤT NHIỀU NÊN CHẮC CHẮN NẾU PHÁP LÝ ỔN HỌ SẼ ĐƯA CHO MÌNH XEM 19 PHÁP LÝ ĐẤT NỀN DỰ ÁN - ANH CHỊ PHẢI KIỂM TRA NĂNG LỰC CỦA CHỦ ĐẦU TƯ: BÁO ĐÀI, PHỐT KO BAO GIỜ GIẤU ĐƯỢC XEM NHỮNG DỰ ÁN TƯƠNG TỰ BÁO CÁO TÀI CHÍNH: VD: VIC , NDN, NTL VV KIỂM TRA CÁC KHOẢN NHƯ TIỀN CÁC KHOẢN TƯƠNG ĐƯƠNG TIỀN KHOẢN PHẢI THU KHOẢN NỢ NGẮN HẠN, NỢ DÀI HẠN VV NẾU CĐT KO CĨ TIỀN THÌ KO THỂ HOÀN THIỆN ĐC DỰ ÁN , HỌ LẤY TIỀN BẰNG CÁCH BÁN CHO CHÚNG TA ĐỂ LẤY TIỀN LÀM, NHƯNG NẾU KO BÁN ĐƯỢC THÌ SAO, TRƯỜNG HỢP NÀY LÀ 50/50 RẤT RỦI RO CHO NG MUA CHÚ Ý: CĨ NHIỀU TRƯỜNG HỢP CĐT CỐ TÌNH BÁN RẺ HOẶC NHỮNG CHIÊU THỨC KHUYẾN MẠI ĐỂ KÉO NĐT ĐỂ CÓ TIỀN LÀM TIẾP HOẶC LẤY TIỀN ĐÓ ĐI LÀM VIỆC KHÁC HOẶC TRẢ NỢ VV… 20