đồ án nhận diện hướng đi bất động sản

mở đầu I. Mục đích nghiên cứu Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng với thị trờng vốn, thị trờng lao động thị trờng BĐS là một trong những thị tr- ờng đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trờng BĐS là một trong những thị trờng quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nớc ta trớc đây thị trờng này cha phát triển. Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trờng nhiều thành phần theo định hớng XHCN có sự quản lý của Nhà nớc những năm vừa qua, thị trờng BĐS nớc ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp. Nền kinh tế nớc ta trong những năm qua đã chấm dứt đợc tình trạng suy thoái, phát triển tơng đối toàn diện và liên tục tăng trởng với nhịp độ cao. Từ năm 1986 nền kinh tế nớc ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trờng theo định hớng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà nớc, nền kinh tế nhiều thành phần đang đợc hình thành rõ nét. Nền kinh tế nớc ta đợc chuyển đổi một b- ớc theo hớng khai thác khả năng đầu t và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phơng hớng hiệu quả quy mô đầu t. Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện u việt thu hút vốn đầu t của cả nớc và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cờng đầu t tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nớc cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách u tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu t hình thành đồng bộ các loại thị trờng hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trờng BĐS. Thực tế cho thấy nếu đầu t và phát triển đúng mức thì thị trờng BĐS sẽ rạo ra những kết quả to lớn: Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu t và BĐS nhất là vốn nớc ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân c Nhà nớc sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất Thị trờng BĐS dới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nớc sẽ phát triển lành mạnh, hiện tợng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế xã hội chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trờng BĐS sẽ 1 kéo theo nhiều yếu tố khác nh: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo đợc chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nớc Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trờng, do biện pháp quản lý còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trờng BĐS ở nớc ta hình thành tự phát thiếu tổ chức ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trờng BĐS cha lành mạnh ảnh h- ởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nớc và ảnh hởng không nhỏ tới tâm lý ngời dân. Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau: Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trờng ngầm phát triển mạnh nạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trờng. Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của ngời dân tăng nhanh. Thị trờng nóng lạnh bất thờng, gía cả dễ biến động. Thông tin về thị trờng không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận nên xuất hiện nhiều cò mồi đất đai nhà ở. Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao. Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nớc và ngoài nớc trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nớc về lĩnh vực BĐS và thị trờng BĐS. Trong những năm qua mặc dù Nhà nớc đã tập trung nhiều sức lực và tiền của nhằm giải quyết vấn đề trên nhng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quýêt. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trờng BĐS. II. Đối tợng, phạm vi nghiên cứu Thị trờng BĐS là thị trờng rộng lớn bao gồm thị trờng đất và thị trờng nhà đất. Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện pháp thúc đẩy thị trờng BĐS nhà đất. Trong thị trờng nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi nh. Theo yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trờng nhà ở, thị trờng khách sạn, thị trờng văn phòng, thị trờng công nghiệp. Theo khu vực địa lý có thị trờng nhà đất ở các 2 đô thị, thị trờng nhà đất ở nông thôn, thị trờng nhà đất ở các đô thị lớnNgoài ra còn nhiều cách phân loại khác sẽ đợc đề cập kỹ trong phần sau. Do thời gian có hạn cũng nh trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi sâu vào thị trờng nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trờng BĐS phát triển tơng đối sớm và cũng tơng đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý và có ảnh hởng sâu sắc tới nền kinh tế. Đối tợng nghiên cứu của khoa học thị trờng nhà đất là nghiên cứu các yếu tố cơ bản của thị trờng nhà đất nh: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệ giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phơng pháp định giá nhà đất cũng nh sự tác động của Nhà nớc đối với loại thị trờng này nhằm góp phần phát triển thị tr- ờng nhà đất đạt hiệu quả cao. Để nắm đợc nội dung của khoa học thị trờng nhà đất cần phải trang bị kiến thức của nhiều khoa học khác có liên quan nh: quản lý nhà nớc về đất đai và nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinh tế xây dựng Các phơng pháp dùng để nghiên cứu là: phơng pháp phân tích, tổng hợp, phơng pháp hệ thống, phơng pháp thống kê, phơng pháp toán học, phơng pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận. III Nội dung của đồ án tốt nghiệp Chơng I: Một số vấn đề về thị trờng BĐS I. Khái niệm BĐS II. Khái niệm thị trờng BĐS 1. Khái niệm 2. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trờng BĐS 3. Phân loại thị trờng BĐS III. Khái quát về thị trờng nhà đất 1. Khái niệm thị trờng nhà đất. 2. Đặc điểm của thị trờng nhà đất. 3. Vị trí của thị trờng nhà đất trong nền kinh tế quốc dân Chơng II. Thực trạng tình hình phát triển thị trờng nhà đất tại Hà Nội I. Những mặt đợc của việc phát triển thị trờng nhà đất II. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trờng nhà đất và hậu quả 3 III. Nguyên nhân của những yếu kém trên Chơng III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trờng nhà đất A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS nhà đất tại một số nớc trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam. I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS nhà đất tại một số nớc. II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trờng Nhà đất tại Hà Nội I. Nhóm các phơng pháp chung về pháp lý, tài chính II. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nớc. III. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trờng hàng hoá cho thị trờng nhà đất IV. Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trờng nhà đất V. Thúc đẩy sự phát triển của thị trờng bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính VI. Biện pháp tăng cờng hiệu quả và năng lực quản lý nhà nớc đối với thị tr- ờng nhà đất VII. Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trờng nhà đất VIII. ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trờng nhà đất 4 Chơng I Một số vấn đề về bất động sản và thị trờng bất động sản. I.Khái niệm về bất động sản (BĐS) Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã đợc chia thành bất động sản và động sản. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì đợc tạo ra do sức lao động của con ngời trên mảnh đất. Pháp luật của nhiều nớc trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản nh trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nớc cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản. Hầu hết các nớc đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đợc xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật, Đức), nhng có nớc (Nga) quy định cụ thể BĐS là mảnh đất chứ không phải là đất đai nói chung. Tuy nhiên có nớc lại có quan niệm khác về những tài sản gắn liền với những đất đai đợc coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những mùa màng cha gặt, trái cây cha bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây đợc coi là động sản. Tơng tự, quy định này cũng đợc thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất . Luật dân sự Đức đa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: BĐS bao gồm đất đai và những tài sản không di dời đợc đợc quy định bởi pháp luật. Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm nh sau: Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phơng tiện khác trên đất 5 Đây là khái niệm cha đủ bởi không quy định rõ các phơng tiện trên đất nh thế nào thì đợc coi là BĐS. Khái niệm 2: BĐS là 1, Đất 2, Nhà và các công trình khác xây trên đất Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời đợc là BĐS, có hai thứ không di dời đợc đó là đất và nhà. Khái niệm này tách nhà khỏi đất. Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không di dời đợc bao gồm: - Đất - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở - Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác do pháp luật quy định Khái niệm thứ 3 có u điểm: - Một là: BĐS là tài sản không thể di dời đợc, yếu tố không thể di dời đợc nh là yếu tố số 1. - Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời đợc nh: nhà xây trên đất, vật xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quy định bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định. ở đây không kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị) là vật có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS. BĐS chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thôi. Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó. 6 Các khái niệm về BĐS Khái niệm 1 BĐS là đất, cùng với nhà và các ph- ơng tiện khác trên đất Khái niệm 2 BĐS là: - Đất, - Nhà và các công trình khác xây trên đất Khái niệm 3 BĐS là tài sản không di dời đợc bao gồm: - Đất; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở; - Các tài sản khác gắn liền với đất; - Các tài sản khác do pháp luật quy định II. Khái niệm về thị trờng bất động sản 1. Khái niệm Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trờng. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trờng, trong đó một số thị trờng đã phát triển khá nh thị trờng các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trờng hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trờng sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh nh thị trờng vốn thị trờng lao động đặc biệt là thị trờng BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển. Có thể thấy rằng bản thân thị trờng BĐS không tự dng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS đợc coi là hàng hoá, đợc trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhợng v.v Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS. Hiện nay quan niệm về thị trờng BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ý kiến nh sau: Khái niệm 1: Thị trờng BĐS là thị trờng của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhợng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc. Khái niệm 2: Thị trờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định. Khái niệm 3: Thị trờng BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thờng đợc gọi là đất. Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trờng bất động sản là một mô hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất đợc thực hiện một cách độc lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trờng BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo 7 quy luật đặc thù của thị trờng giá trị nhng về chủ quan là sự giao dịch đó phải đợc tổ chức theo một ý đồ nhất định. Có thể mô tả thị trờng BĐS theo mô hình sau: 8 Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trờng nên có một số quan niệm khác nhau về thị trờng BĐS. Có ý kiến cho rằng thị trờng BĐS và thị trờng đất đai là một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS đợc. Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trờng đất đai chỉ là một bộ phận của thị tr- ờng BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS. Trên thực tế, có một số ngời cho rằng thị trờng BDS là thị trờng nhà đất (thị trờng địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhợng trên thị trờng. Cũng giống nh quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên thị trờng. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ. Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trờng BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trờng. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trờng cụ thể. Khái niệm này dễ làm ngời ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trờng BĐS hơn là khái niệm có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trờng BĐS là thị tr- ờng của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trờng có sự quản lý của nhà 9 Quản lý nhà nớc - Quy luật cung cầu - Khan hiếm - Cạnh tranh - Độc quyền - Lợi nhuận - Quy luật đặc thù BĐS Quy luật giá trị Lợi ích kin Ngời sở hữu Ngời sử dụng Ng- ờimua Ngời bán Giá đất Quan hệ quốc tế hội nhập Giá đất nớc. ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trờng BĐS ở hầu hết các nớc đều đợc điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nớc. 2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trờng BĐS Quá trình hình thành và phát triển của thị trờng BĐS là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa ngời sản xuất này và ngời sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về t liệu sản xuất quy định. Con ngời ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động thì nhà ở cũng là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống. ổn định chỗ ở là công việc đầu tiên con ngời cần làm trớc khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo. Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mức sống của con ngời ngày càng tăng lên nhu cầu về nhà ở và đất đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán, chuyển nh- ợng, cho thuê là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên cạnh đó thì các yếu tố xã hội nh tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS. Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế 10 Các khái niệm về thị trờng BĐS Khái niệm 1 Thị trờng BĐS là thị trờng của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhợng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị tr- ờng có sự quản lý của Nhà nớc Khái niệm 2 Thị trờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định. Khái niệm 3 Thị trờng BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thờng đợc gọi là đất [...]... tổng tích luỹ thì tài sản cố định luôn cao gấp nhiều lần so với tài sản lu động Tuỳ theo đặc đi m của mỗi nền kinh tế, mức cao này có khi lên đến 7 9 lần Có thể nói, tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủ yếu đối với tất cả các nền kinh tế Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động sản thờng chiếm đa phần, thờng là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định Tài sản BĐS với t cách là... của cộng đồng Sự vận động và phát triển của thị trờng nhà đất cũng đồng thời là kết quả của sự tác động tơng hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là sự tác động tơng hỗ giữa các yếu tố sản xuất và tiêu dùng, sản xuất thoả mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con ngời về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh hoạt, nơi con ngời thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác Đồng thời... ngời bán nhà đất để giúp họ an toàn hiệu quả ở mức độ phức tạp, tổ chức tài chính tiền tệ có thể cho bên mua nhà đất vay một khoản tài chính tiền tệ để thanh toán cho bên bán nhà đất Hoặc bên bán nhà đất vay một khoản tài chính để nâng cấp tài sản trớc khi đem bán ở tầm cao hơn, tổ chức tài chính tiền tệ trực tiếp đầu t cùng với tổ chức kinh doanh nhà đất để cùng sở hữu tài sản nhà đất hàng hoá bán trên... Thiết bị với tài sản trên đất Thị trờng hàng hoá dịch vụ Thị trờng máy móc thiết bị Vật kiến trúc Thị trờng vật liệu xây dựng Tài sản khác Thị trờng sức lao động Thị trờng BĐS Thị trờng nguyên vật liệu, bán thành phẩm Thị trờng BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tích luỹ của nền kinh tế góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo đi u kiện cho họ 17 an c lập nghiệp, đồng thời tạo... dựng, các ngành công nghiệp năng lợng, cấp nớc viễn thông và sản xuất đồ nội thất, đồ đi n và đi n tử gia dụng đắt tiềnở các nớc phát triển, ngành BĐS tăng sản lợng 1 USD thì các ngành có liên quan tăng 1,5 2 USD Ngành BĐS cũng là đối tợng phục vụ của thị trờng tiền tệ, chẳng hạn chiếm 1/3 khoản cho vay của hệ thống ngân hàng Hồng Kông Tác động của thị trờng nhà đất còn lan toả sâu đậm vào thị trờng... hành theo cơ chế thị trờng thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trờng chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau Trong đi u kiện đó nếu không thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trờng BĐS thì sẽ tạo nên sự khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trờng làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ chế thị trờng tới sự vận... tăng đất sản xuất nông nghiệp) Trong giai đoạn 1995 2000 tuy đã chuyển gần 400.000 ha đất sản xuất nông nghiệp (bằng khoảng 4,3% diện tích đất sản xuất nông nghiệp năm 2000) sang sử dụng vào mục đích khác nhng diện tích đất sản xuất nông nghiệp thực sự sử dụng vẫn tăng 1.351.598 ha (bằng khoảng 14,46% diện tích đất sản xuất nông nghiệp năm 2000) (nguồn: theo kết quả kiểm kê đất năm 2000 đã đợc Thủ tớng... tiền dẫn đến lãng phí đất Huy động đợc nguồn vốn to lớn thông qua sử dụng đất để phát triển, tăng thu nhập ngân sách trung ơng và địa phơng Từ năm 1999 đến 2000 diện tích đất nông nghiệp tăng liên tục (chủ yếu do khai hoang mở rộng diện tích từ đất cha sử dụng (chiếm 50,5%) và do đất rừng bị chặt phá để chuyển sang sản xuất nông nghiệp (chiếm 16,98% diện tích tăng đất sản xuất nông nghiệp) Trong giai... đó các hoạt động giao dịch, đầu t, kinh doanh trên thị trờng nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu t kinh doanh nhà đất đợc huy động trên thị trờng đồng thời một lợng vốn đựơc huy động trên thị trờng tài chính đợc đầu t trên thị trờng nhà đất một thị trờng đầu t đợc a chuộng do lợi nhuận thu đợc cao Hàng hoá nhà đất có giá trị lớn có một số đặc đi m nh không... thị trờng này có đi u kiện hoàn thiện, thu ngân sách nhà nớc từ lĩnh vực này không ngừng tăng lên Về mặt quản lý, một mặt Nhà nớc cần khẩn trơng ban hành và bổ sung các văn bản pháp lý, đề ra các chính sách cụ thể liên quan đến việc đi u chỉnh từng vấn đề cụ thể của thị trờng BĐS nh đất đai, nhà ở tạo lập mặt bằng cho sản xuất nhằm tạo dần các đi u kiện cho thị trờng nhà đất đi vào hoạt động và phát triển . số vấn đề về bất động sản và thị trờng bất động sản. I.Khái niệm về bất động sản (BĐS) Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã đợc chia thành bất động sản và động sản. Sự phân. tất cả các nền kinh tế. Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động sản thờng chiếm đa phần, thờng là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định. Tài sản BĐS với t cách là những. của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa ngời sản xuất này và ngời sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về t liệu sản xuất