Tài liệu Thẩm định dự án đầu tư xây dựng_ Bất động sản pptx

TRNG I HC M TP.HCM TRUNG TÂM CPA   Á     TH  M NH D  Á N   U X  Y D  NG – B  T NG SN Biên son và ging: Lu Trng Vn, Ph.D candidate Tháng 7 nm 2008 1 Tháng 7 nm 2008 N I D UNG BÀI G I NG N UNG G NG Xin phép đu t 1 Trình duyt d án đu t 2 Ni dung thm đnh d án đu t 3   4 Th  m đnh d án v  n t nhân 4 Biên son và ging: Lu Trng Vn, Ph.D candidate, PKNU 2 1. XIN PHẫP U T XY D NG CễNG TRèNH ( 1 ) 1. XIN PHẫP U T XY D NG CễNG TRèNH ( 1 ) ơ Chủ đầu t có trách nhiệm gửi Báo cáo () () ơ Chủ đầu t có trách nhiệm gửi Báo cáo đầu t xây dựng công trình tới Bộ quản lý àh(h úA)tiS h(hú B) ng à n h ( n h ú m A) , ti S ng n h ( n hú m B) . Bộ/ S quản lý ngành là cơ quan đầu mối iú Thủ ớ Chí h hủ/ UBNDTP lấ g iú p Thủ t ớ ng Chí n h p hủ/ UBNDTP lấ y ý kiến của các Bộ/S, ngành, địa phơng ổ liên quan, t ổ ng hợp và đề xuất ý kiến trình Thủ tớng/UBNDTP. Biờn son v ging: Lu Trng Vn, Ph.D candidate, PKNU 3 1. XIN PHẫP U T XY D NG CễNG TRèNH ( 2 ) 1. XIN PHẫP U T XY D NG CễNG TRèNH ( 2 ) Thời hạn lấy ý kiến : ể () () * Trong vòng 5 ngày làm việc k ể từ ngày nhận đợc Báo cáo đầu t xây dựng công trình, Bộ quản lý ngành phải gửi v ă n bản lấy ý kiến của các Bộ ngành địa phơng gửi v ă n bản lấy ý kiến của các Bộ , ngành , địa phơng có liên quan. * Tron g vòn g 30 n g à y làm vi ệ c kể từ khi nh ậ n đ ợ c đề gg gy ệ ậ ợ nghị, cơ quan đợc hỏi ý kiến phải có văn bản trả lời về những nội dung thuộc phạm vi quản lý của mình. T ò 7 à khi hậ đợ ă bả t ả lời T rong v ò ng 7 ng à y sau khi n hậ n đợ c v ă n bả n t r ả lời theo thời hạn trên, Bộ quản lý ngành phải lập báo cáo để tr ì nh Thủ tớn g Chính p hủ. Biờn son v ging: Lu Trng Vn, Ph.D candidate, PKNU 4 gp CÁC BC THIT KCÁC BC THIT K ¬ 1 Bc: Báo cáo kinh t k thut (BCKTKT);     Thc hin thi  t k  c s (TKCS) ≅ Thi  t k  bn v thi công (TKBVTC).  ¬2 Bc: D án đ  u t (DAT); Thc hin TKCS -> TKBVTC. ¬3 Bc: Báo cáo đu t (BCÑT); Thc hin TK CS - > Thi t k  k  t h ut ( TKKT ) - > CS > t   tut( ) > TKBVTC Biên son và ging: Lu Trng Vn, Ph.D candidate, PKNU 5 CÁC BC THI  T K  CÁC BC THI  T K  Nhn g v  n đ  c  n chú ý Nhn g v  n đ  c  n chú ý ¬ Các bước thiết kế phải nêu rõ từ đầu trong (DT) và được duyệt trong át đò h đ à tư g ýg ý quye át đò n h đ a à u tư . ¬ Mỗi bước thiết kế phải được thẩm tra, thẩm đònh, phê duyệt ¬ Bước thiết kế sau , p hải p hù hơ ïp, tuân thủ no ä i dun g của bước thiết kế trước ,p p ïp, ä g (đã đc phê duyệt) ¬ Chđu t (CĐT) tự tổ chức lập, thẩm đònh, phê duyệt các bước tkế. ¬ Cá i hé â d ( GPXD) đ ä l ä ùi i ä ù đò h ù b ù hi á ¬ C a á p g i y p hé p x â y d ng ( GPXD) đ o ä c l a ä p vơ ùi v i e ä c xa ù c đò n h ca ù c b ươ ù c t hi e á t kế ¬ Công trình lập BCKT-KT, vẫn phải xin GPXD ¬ Dự án không phải nhà ở, có TKCS, vẫn phải xin GPXD (NĐ 112/2006). Biên son và ging: Lu Trng Vn, Ph.D candidate, PKNU 6 2. Hồ sơ tr2. Hồ sơ trìình phê duyệt dự án đầu t- xây dựng công trnh phê duyệt dự án đầu t- xây dựng công trììnhnh Khon 1, iu 1 N 112/2006-N-CP: 1 Chủ đầ t ót á h hiệ ửihồ d á đầ t âd 1 . Chủ đầ u t c ó t r á c h n hiệ m g ửi hồ sơ d ự á n đầ u t x â y d ựng công trình tới ngời quyết định đầu t để phê duyệt. 2. Hồ sơ dự án đầu t xây dựng công tr ì nh bao gồm : 2. Hồ sơ dự án đầu t xây dựng công tr ì nh bao gồm : a) Tờ trình phê duyệt dự án theo mẫu tại Phụ lục số 2 kèm theo Nghị định 16; b) Dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở; văn bản thẩm định của các Bộ, ngành liên quan (nếu có); c) V ă n bản cho phép đầu t của cấp có thẩm quyền đối với các c) V ă n bản cho phép đầu t của cấp có thẩm quyền đối với các dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A Biờn son v ging: Lu Trng Vn, Ph.D candidate, PKNU 7 2. Néi dung thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr2. Néi dung thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr××nhnh (T DAT XDCT) (1) DAT XDCT) (1) T DAT T DAT XDCT Xem xÐt c¸c X e m x Ðt c¸c yÕu tè ®¶m b¶o tÝnh kh¶ thi cña dù ¸n eÐtc¸c yÕu tè ®¶m b¶o tÝnh hiÖu qu¶ cña dù ¸n thi cña dù ¸n qu¶ cña dù ¸n Biên son và ging: Lu Trng Vn, Ph.D candidate, PKNU 8 2. Nội dung thẩm định dự án đầu t xây dựng công tr2. Nội dung thẩm định dự án đầu t xây dựng công trììnhnh (T DAT XDCT) (2) (2) ơXem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự á b á n, b ao g m: Sự cần thiết đầu t; Cá ế ố đầ à ủ d á Cá c yế u t ố đầ u v à o c ủ a d ự á n; Quy mô, công suất, công nghệ, thời gian, tiến độ th hiệ d á th ực hiệ n d ự á n; Phân tích tài chính, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án án Biờn son v ging: Lu Trng Vn, Ph.D candidate, PKNU 9 2. Nội dung thẩm định dự án đầu t xây dựng công tr2. Nội dung thẩm định dự án đầu t xây dựng công trììnhnh (T DAT XDCT) (3) (3) ơ Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án, bao gm: gm: Sự phù hợp với quy hoạch; Nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên (nếu có); Khả năng giải phóng mặt bằng, khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ của dự án; Kinh n g hi ệ m q uản l ý của chủ đầu t ; gệ q ý ; Kết quả thẩm định thiết kế cơ sở; Khả năng hoàn trả vốn vay; ổ Giải pháp phòng, chống cháy n ổ ; Các yếu tố ảnh hởng đến dự án nh quốc phòng, an ninh, môi trờn g trên cơ sở ý kiến bằn g v ăn bản của các cơ q uan Biờn son v ging: Lu Trng Vn, Ph.D candidate, PKNU 10 gýg q liên quan và các quy định khác của pháp luật có liên quan [...]... lao động dư trữ có thể bổ sung Nguo ao dự ư co e bo su g - Lao động sẵn có trên thò trường lao động và lao động do dự án đào tạo PHÂN TÍCH NHÂN L C LÀ C C K QUAN TR NG CHO Â Í Â À D ÁN S N XU T, V I D ÁN B T NG S N PHÂN TÍCH NÀY CH PHÙ H P V I TÌNH HU NG CH U T T QU N LÝ KHAI THÁC SAU KHI D ÁN A VÀO S D NG Biên so n và gi ng: L u Tr ng V n, Ph.D candidate, PKNU 25 PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (1) ( ) - Lòch đầu. .. V n, Ph.D candidate, PKNU nh d án t i 28 ih cm VÍ D V BÁO CÁO TH M NH D ÁN B S V N T NHÂN (2) ( ) 1 CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN ¬ Phương án 1: Công ty xây dựng hoàn chỉnh Chung cư và khai thác kinh doanh ¬ Phương án 2: Công ty thỏûa thuận chuyểån nhượng dự án sau khi hoàn thành cở bản công tac chuẩn đầu tác chuan bò đau tư như: đen bu thu hồi đat, xây đền bù hoi đất xay dựng cơ sở hạ tầng khu vực quanh... hiện dự án = 10%/năm Nhu cầu về nhà chung cư là ổn đònh trong thời gian thực hiệän dự áùn h hi d Không phát sinh chung cư của đối thủ cạnh tranh với ù đặ đi å tư ng cac đ ëc điem tư tư chung cư trong h ư t thời gian thực hiện dự án, trong khu vực lân cận dự an án Biên so n và gi ng: L u Tr ng V n, Ph.D candidate, PKNU 35 VÍ D V BÁO CÁO TH M NH D ÁN B S V N T NHÂN (9) ( ) 4.3 ÁNH GIÁ HI U QU TÀI CHÍNH... chuyển nhượng dự án cho đơn vò khác trực tiếp làm chủ đầu tư các bước còn lại của dự án Biên so n và gi ng: L u Tr ng V n, Ph.D candidate, PKNU 29 VÍ D V BÁO CÁO TH M NH D ÁN B S V N T NHÂN (3) ( ) 2 SO SÁNH THAM S K THU T C A CÁC PH NG ÁN 3 CHI PHÍ UT –C C UV N UT 4 Á ÁNH GIÁ, TH M NH HI U QU D Á Á ÁN Biên so n và gi ng: L u Tr ng V n, Ph.D candidate, PKNU 30 VÍ D V BÁO CÁO TH M NH D ÁN B S V N T NHÂN... Ph ng án ki n trúc ¬ Ph ng án k t c u ¬ Ph ng án h t ng k thu t g g ̇ C p i n ̇ C pn c ̇ Th á n c Thốt ̇ Phòng ch ng cháy, n ̇ … ¬ Ph ng án sân v n, c nh quan, … ¬ Vòng i d án Biên so n và gi ng: L u Tr ng V n, Ph.D candidate, PKNU 24 PHÂN TÍCH NHÂN L C - Xác đònh nguồn lao động cung ứng cho dự án: các loại lao động có trình độ, ky năng và lao động pho thông co kỹ nang va phổ thong - Giá cả lao động. .. NHÂN (9) ( ) 4.3 ÁNH GIÁ HI U QU TÀI CHÍNH ¬ Tí h khảû thi củûa dự áùn vềà tàøi chính Tính kh dư t hí h ̇ Tỷ suất lợi nhuận/vốn đầu tư thực bỏ ra khá cao (=7,23) chứng tỏ dự án này rất hiệäu quả về tài chính q ̇ Điều này là dễ hiểu bởi vì dự án được thẩm đònh dựa trên giả đònh “Đơn vò thi công đồng ý ứng vốn 20% để thi côâng”, d đ ù chủû đ àu tư thực tếá b û ra í h so vớùi hi ” do đó h đầ h bỏ ít hơn trường... (4) ( ) 4.1 ÁNH GIÁ TH TR NG Từ kết quả thu thập dữ liệu khảo sát vềà thò trường đòa ốc tại Thành phố Hồ Chí Minh, các dự án chung ch ng cư lan cận ( xem bang 2 ) chỉ đe cập đến lân b û đề đen cầu về nhà ở chung cư mà thôi, nó không phải la lượng cau là lương cầu vì vậy dư liệu nói trên không dữ noi tren khong khẳng đònh mọi căn hộ chung cư được xây dựng lúc này đều có thể bán hết Khả năng bán hết chung... 60m2 (với giá bán dưới 450 triệu đồng/ căn hộ ) đều được bán hết trước khi xây dựng xong Do đó, cơ cấu sản phẩm của chung cư là chưa phù hợp với sở thích khách hàng mua chung cư loại trung bình Có chế độ bảo hiểm, dòch vụ hậäu mãi tốt sau khi bàn giao ò g Biên so n và gi ng: L u Tr ng V n, Ph.D candidate, PKNU 34 VÍ D V BÁO CÁO TH M NH D ÁN B S V N T NHÂN (8) ( ) 4.3 ÁNH GIÁ HI U QU TÀI CHÍNH ¬ Giả... nhập (kết quả kinh doanh) - Bảûng cân đốái kếá toáùn (tổång kếát tài sảûn) - Báo cáo ngân lưu (lưu chuyển tiền tệ) - Các tiêu chí đánh giá dự án dựa trên kỹ thuật chiết khấu dòng tiền Ngu n: Bài gi ng c a TS Nguy n T n Bình cho l p “Th m Biên so n và gi ng: L u Tr ng V n, Ph.D candidate, PKNU 27 nh d án t i ih cm CÁC QUAN ĐIỂM PHÂN TÍCH DỰÏ ÁN Q TIP Thực Thu Thực Chi Chi Phí Cơ Hội Trợ Cấp Thuế + + -... candidate, PKNU 19 T I S O PH I TH M TRA D SAO ¬Ng n ch n các d án “x u” ¬Khơng b sót các d án t t Biên so n và gi ng: L u Tr ng V n, Ph.D candidate, PKNU 20 ÁN N Th m tra d án b t 1 1 Phân tích th tr ng s n v n t nhân g ng Nh ng n i dung chính khi th m nh d án B S v i ngu n v n t nhân 2 Th m tra k thu t Phân t c nhân l c â tích â 3 Phân tích tài chánh 4 ánh giá r i ro Biên so n và gi ng: L u Tr ng V n, Ph.D . Vn, Ph.D candidate, PKNU 8 2. Nội dung thẩm định dự án đầu t xây dựng công tr2. Nội dung thẩm định dự án đầu t xây dựng công trììnhnh (T DAT XDCT) (2) (2) ơXem. tr ì nh thuộc dự án đầu t xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp vật liệu xây dựng, hạ tầng kỹ thuật đô thị và các dự án đầu t xây dựng công