Đang tải... (xem toàn văn)
VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LUẬN VĂN Đề tài ‘’HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI’’ Học[.]
VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LUẬN VĂN Đề tài: ‘’HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI’’ Học viên cao học: Phạm Mai Linh GV hướng dẫn: PGS TS Lê Trung Thành Mã học viên: CH230425 Lớp: Cao học 23E Chuyên ngành: Ngân hàng Tài Năm 2016 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan là công trình nghiên cứu của riêng Các số liệu, kết luận được đưa luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận văn Phạm Mai Linh LỜI CẢM ƠN Để hồn thành cơng trình nghiên cứu này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tác giả còn nhận được sự giúp đỡ rất lớn từ PGS.TS Lê Trung Thành, người đã quan tâm, trách nhiệm nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ, động viên tác giả trình thực nghiên cứu của mình Tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành tới PGS.TS Lê Thành Trung Tác giả cũng xin trân trọng cảm ơn thầy, Viện Ngân hàng Tài chính, Viện Đào tạo Sau đại học, bạn đồng nghiệp, lãnh đạo cán nhân viên Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam, Khách hàng Công ty, bạn học viên lớp cao học 23E giúp đỡ tác giả suốt thời gian học tập nghiên cứu luận văn Để đạt những kết nghiên cứu tốt tương lai, tác giả mong tiếp tục nhận hướng dẫn, giúp đỡ nhà chuyên môn, thầy cô Viện Ngân hàng Tài chính, Viện Đào tạo sau đại học phương pháp luận, cách thức tiếp cận khoa học hợp lý Tác giả luận văn Phạm Mai Linh MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái quát bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản: .4 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản: .4 1.1.1.3 Phân loại bất động sản: 1.1.2 Các yếu tố tác động đến giá bất động sản 1.1.3 Thị trường bất động sản: .12 1.1.3.1 Khái niệm thị trường Bất động sản 12 1.1.3.2 Đặc điểm thị trường Bất động sản 12 1.1.4 Phân loại thị trường Bất động sản 14 1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 15 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản: 15 1.2.2 Vai trị mục đích thẩm định giá bất động sản kinh tế 19 1.2.2.1 Vai trò thẩm định giá trị bất động sản kinh tế 19 1.2.2.2 Mục đích thẩm định giá bất động sản .20 1.2.3 Cơ sở giá trị Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 21 1.2.3.1 Cơ sở giá trị tiến hành thẩm định giá bất động sản 21 1.2.3.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản: 22 1.2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 25 1.2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 26 1.2.4.2 Phương pháp đầu tư: 28 1.2.4.3 Phương pháp chi phí: .29 1.2.4.4 Phương pháp thặng dư .31 1.2.5 Quy trình thẩm định giá bất động sản 33 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM - TẠI HÀ NỘI 37 2.1 Tổng quan chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam - Hà Nội (viết tắt SIVC HN) 37 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam 37 2.1.1.1 Lịch sử hình thành phát triển Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) 37 2.1.1.2 Lịch sử hình thành phát triển Chi nhánh Cơng ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 40 2.1.2 Cơ cấu tổ chức 42 2.1.3 Khái quát hoạt động kinh doanh giai đoạn 2011-2015 44 2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam - Hà Nội: 46 2.2.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản SIVC HN .46 2.2.2 Các sở pháp lý hoạt động thẩm định giá bất động sản SIVC HN .51 2.2.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản áp dụng SIVC HN 52 2.3 Đánh giá Công tác thực thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam - Hà Nội 64 2.3.1 Kết hoạt động thẩm định giá bất động sản SIVC HN năm gần đây: 64 2.3.2 Những thành công hạn chế .66 2.3.2.1 Thành công công tác thẩm định giá BĐS Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 66 2.3.2.2 Hạn chế công tác thẩm định giá BĐS Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 70 2.3.3 Những nguyên nhân ảnh hưởng 73 2.3.3.1 Nguyên nhân khách quan: .73 2.3.3.2 Nguyên nhân chủ quan: 76 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI 78 3.1 Phương hướng hoạt động công ty thời gian tới 78 3.1.1 Định hướng phát triển chung 78 3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ thẩm định giá BĐS thời gian tới 79 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 80 3.2.1 Hồn thiện quy trình cơng tác thẩm định giá bất động sản: 80 3.2.2 Hồn thiện cơng tác thu thập, phân tích thơng tin 82 3.2.3 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát nhằm hạn chế sai sót cơng tác thẩm định giá 85 3.2.4 Hoàn thiện công tác xử lý, đánh giá thông tin 85 3.2.5 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên 87 3.2.6 Một số giải pháp hoàn thiện khác 88 3.3 Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy phát triển hoạt động thẩm định giá BĐS nước ta 90 3.3.1 Xác định rõ vai trò thẩm định giá thị trường bất động sản 90 3.3.2 Hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá .90 3.3.3 Nâng cao chất lượng công tác đào tạo thẩm định giá 91 3.3.4 Xây dựng phát triển hệ thống thông tin, ngân hàng sở liệu phục vụ hoạt động thẩm định giá 92 3.3.5 Liên kết hoạt động thẩm định giá doanh thẩm định giá với cá nhân tổ chức khác có liên quan 93 3.3.6 Thành lập quan kiểm tra, giám sát lĩnh vực thẩm định giá .93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .95 DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU Sơ đồ 1.1: Mơ hình tổ chức cơng ty SIVC 39 Hình 1.1: Sơ đồ cấu tổ chức Chi nhánh Công ty CP thông tin thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 42 Bảng 2.1: Pháp lý tài sản thẩm định giá .54 Bảng 2.2 : Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật cơng trình xây dựng đất 55 Bảng 2.3: Bảng BĐS so sánh, tính tốn mức giá dẫn xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá 57 Bảng 2.4 : Mức giá quyền sử dụng đất 61 Bảng 2.5: Kết đánh giá GTCL cơng trình xây dựng đất 62 Bảng 2.7: Kết thẩm định giá 63 Bảng 2.8: Bảng tổng hợp theo dõi tổng hợp hợp đồng thẩm định giá bất động sản (năm 2011-2015) 65 Hình 1.2: Biểu đồ tổng hợp theo dõi hồ sơ thẩm định bất động sản từ năm 2011 đến năm 2015 65 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT SIVC Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam SIVC HN Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội CBNV Cán nhân viên CN Chi nhánh DN Doanh nghiệp ĐHĐCĐ Đại hội đồng cổ đông HĐQT Hội đồng quản trị CTHĐQT Chủ tịch Hội đồng quản trị TGĐ Tổng giám đốc CTCP Công ty cổ phần BĐS Bất động sản DVTĐG Dịch vụ thẩm định giá TĐG Thẩm định giá TĐV Thẩm định viên LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài “Đất nước ta thời kỳ đổi mới, đẩy mạnh phát triển kinh tế thị trường động nỗ lực không ngừng để hội nhập kinh tế toàn cầu Ngành thẩm định giá Việt Nam có bước muộn so với nước khác giới hình thành rộng khắp tỉnh, thành nước Thẩm định giá cơng cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp, kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả cạnh tranh ” Trong trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung thẩm định giá Bất động sản nói riêng công cụ hỗ trợ đắc lực cho quan ban ngành, đơn vị kinh tế thuộc thành phần xác định giá trị vấn đề quản lý giá.Thẩm định giá đưa thước đo biểu giá trị tài sản thị trường Thực tế nhu cầu nghề thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp ngày thiết yếu với phát triển kinh tế Việt Nam Giá trị bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp hầu hết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, chấp tài sản vay vốn, đánh giá lại tài sản đảm bảo nợ vay, nâng hạn mức tín dụng Trước đây, Nhà nước định giá trực tiếp tài sản, hàng hoá, dịch vụ kinh tế quốc dân Nhà nước chủ yếu sử dụng công cụ kinh tế vĩ mô để quản lý bình ổn giá thị trường sách tài chính, sách tiền tệ, sách thương mại, sách thuế, sách thunhập, tiền lương Nhà nước định giá số tài sản, hàng hoá, dịch vụ (Theo điều 7, Nghị định 170/2003/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Pháp lệnh Giá) “Ngày 03 tháng năm 2005 Chính phủ ban hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP thẩm định giá Để phù hợp với quy định yêu cầu thực tế, Trung tâm Thông tin Thẩm định giá miền Nam chuyển đổi sang Công ty cổ phần Thông tin Thẩm đinh giá miền Nam Hiện cơng ty có 01 trụ sở chính, 34 chi nhánh 04 văn phòng tỉnh, thành phố lớn nước Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội (SIVC HN) thành lập sau Trung tâm chuyển đổi sang công ty cổ phần.” HIện Chi nhánh có chức thực dịch vụ tài đặc biệt cung cấp dịch vụ thẩm định giá động sản, bất động sản, xác định giá trị doanh nghiệp, giá trị thương hiệu Tuy nhiên, trình thẩm định giá bất động sản Chi nhánh tồn vấn đề như: Quy trình thẩm định giá đầy đủ chưa thật khoa học, việc áp dụng phương pháp số bất cập kỹ thuật bước tiến hành, chưa tính đến yếu tố tương lai thẩm định giá bất động sản Để tạo cho chi nhánh thay đổi thực chất lượng dịch vụ thẩm định giá việc hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản vấn đề xúc, mối quan tâm hàng đầu chi nhánh Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề, kết hợp với thực tế Chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội chọn đề tài: "HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI" với mong muốn nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản tìm số giải pháp để góp phần hồn thiện nghiệp vụ Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống phương pháp thẩm định giá bất động sản theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Quốc tế, văn pháp luậcó liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản Rà sốt quy trình thẩm định giá bất động sản Chi nhánh thông qua hồ sơ thẩm định giá bất động sản giai đoạn 2011-2015 để tìm tồn tại, hạn chế cần khắc phục Đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Đối tượng phạm vi nghiên cứu “Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội ... Chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội tơi chọn đề tài: "HỒN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ... CƠ SỞ LÝ THUYẾT CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI Chương 3:... sản Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 3 Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu công tác thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền