ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT ĐINH THANH CHÚC HîP §åNG MUA B¸N NHµ CHUNG C¦ THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI 2022 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT ĐINH[.]
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT INH THANH CHC HợP ĐồNG MUA BáN NHà CHUNG CƯ THEO PH¸P LT VIƯT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2022 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NI TRNG I HC LUT INH THANH CHC HợP ĐồNG MUA BáN NHà CHUNG CƯ THEO PHáP LUậT VIệT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380101.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS DOÃN HỒNG NHUNG HÀ NỘI - 2022 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Trường Đại học Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Đinh Thanh Chúc ` MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ CHUNG CƢ 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà chung cƣ 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà chung cƣ 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà chung cƣ 11 1.2 Phân loại hợp đồng mua bán nhà chung cƣ 15 1.3 Ý nghĩa vai trò hợp đồng mua bán nhà chung cƣ 16 KẾT LUẬN CHƢƠNG 18 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ CHUNG CƢ 19 2.1 Quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà chung cƣ 19 2.1.1 Chủ thể giao kết hợp đồng mua bán nhà chung cƣ 19 2.1.2 Nội dung hợp đồng mua bán nhà chung cƣ 27 2.1.3 Giá mua bán 35 2.1.4 Thời hạn thực hợp đồng 36 2.1.5 Quyền nghĩa vụ bên 41 2.2 Đánh giá quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà chung cƣ 52 2.2.1 Những ƣu điểm 52 2.2.2 Một số hạn chế, bất cập quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà chung cƣ 58 2.3 Một số vƣớng mắc thực tiễn ký kết thực hợp đồng mua bán nhà chung cƣ 62 KẾT LUẬN CHƢƠNG 73 CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ CHUNG CƢ VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH GIAO KẾT, THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG 74 3.1 Quan điểm, mục tiêu, yêu cầu hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà chung cƣ 74 3.1.1 Quan điểm, mục tiêu hoàn thiện pháp luật 74 3.1.2 Yêu cầu hoàn thiện pháp luật 75 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật nâng cao hiệu thi hành quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà chung cƣ 77 3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật 81 KẾT LUẬN CHƢƠNG 84 KẾT LUẬN 85 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản BLDS: Bộ luật Dân BLTTDS: Bộ luật Tố tụng dân KDBĐS: Kinh doanh bất động sản MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Với chuyển mạnh mẽ tất mặt để thúc đẩy phát triển đất nƣớc bắt nhịp với xu tồn cầu hóa tốc độ thị hóa ngày nhanh, hàng loạt trung tâm thƣơng mại, tập đồn, tổng cơng ty công ty xuất ngày nhiều dẫn theo hàng nghìn lao động di chuyển đến sống làm việc Với số lƣợng dân cƣ ngày đơng, diện tích đất lại khơng thể mở rộng, nhu cầu nhà ngày nhiều, để đáp ứng đƣợc nhu cầu mua, bán nhà chung cƣ giải pháp tối ƣu đƣợc đặt nhiều ngƣời Hợp đồng mua bán tảng quan trọng trình mua bán giao dịch quan trọng làm phát sinh quyền nghĩa vụ pháp lý bên giao dịch Tuy nhiên, thị trƣờng mua bán nhà chung cƣ diễn sôi nhƣng khuôn khổ pháp luật có nhiều vƣớng mắc ngƣời dân chƣa nắm hiểu đƣợc quy định pháp luật, nhiều trƣờng hợp, bên mua, bán sử dụng dạng Hợp đồng mua bán nhà chung cƣ chƣa phù hợp, đó, chứa đựng nhiều tiềm ẩn, rủi ro khó lƣờng Thực tế là, với tính chất đặc thù, đa số hợp đồng bên Chủ đầu tƣ, với đội ngũ luật sƣ, chuyên gia cố vấn pháp luật cho Hợp đồng có lợi cho bên họ bên yếu ngƣời mua Trên thực tế, bên bán ln có sẵn mẫu hợp đồng bên mua gần nhƣ không đƣợc phép thay đổi nội dung hợp đồng Mà đơi bên mua nhiều lại không quan tâm đến nội dung khác hợp đồng phần giá nên nhiều trƣờng hợp hợp đồng mua bán cịn nhiều thiếu sót nhƣ thơng tin Dự án cịn chƣa đƣợc công khai minh bạch, hợp đồng không ghi rõ phần Luật quy định phải ghi chi tiết Chính điều khiến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cƣ ngày nhiều gay gắt Do đó, Tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng mua bán nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam” để thực Luận văn thạc sĩ luật học nhằm mục đích nghiên cứu sâu quy định pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà chung cƣ, đồng thời nghiên cứu thực trạng mua bán nhà chung cƣ tranh chấp chủ yếu loại Hợp đồng Qua đó, thấy đƣợc khó khăn, rủi ro tiềm ẩn giao dịch mua bán nhà chung cƣ, từ tổng hợp vấn đề tồn tại, vƣớng mắc kiến nghị số ý kiến cá nhân phần giúp quan lập pháp có để sửa đổi, bổ sung quy định trƣớc pháp luật, để pháp luật ngày phù hợp với đời sống thực tiễn đặt Tình hình nghiên cứu đề tài Nhà chung cƣ nói chung, mua bán nhà chung cƣ nói riêng khơng phải vấn đề Trong năm qua có nhiều cơng trình khoa học nghiên cứu vấn đề này, ví dụ nhƣ: Luận văn thạc sĩ “Những khía cạnh pháp lý quyền sở hữu nhà chung cư”, Lƣơng Hải Bình (2016), Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội Trong luận văn này, tác giả làm rõ sở lý luận quyền sở hữu nhà chung cƣ; nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam quyền sở hữu nhà chung cƣ Từ đó, tác giả phân tích thực trạng, đánh giá điểm cịn hạn chế quy định pháp luật quyền sở hữu nhà chung cƣ đƣa hƣớng hoàn thiện quy định pháp luật nhằm hạn chế tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cƣ Luận văn thạc sĩ “Hợp đồng ủy quyền giao dịch nhà chung cư”, Ma Thị Thanh Hiếu (2017), Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội Tác giả tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận hợp đồng ủy quyền; thực tiễn giao dịch nhà chung cƣ nay, đồng thời rút nguyên nhân ngƣời tham gia giao dịch lựa chọn hình thức ủy quyền giao dịch nhà chung cƣ thị trƣờng Luận văn thạc sĩ “Pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng Việt Nam lĩnh vực mua bán nhà chung cư – Thực trạng giải pháp hoàn thiện”, Phạm Thị Anh Đào (2020), Đại học Luật Hà Nội Trong luận văn này, tác giả khái quát nhà chung cƣ pháp luật bảo vệ quyền lợi ngƣời tiêu dùng lĩnh vực mua bán nhà chung cƣ Tác giả đồng thời phân tích thực trạng pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật bảo vệ quyền lợi ngƣời tiêu dùng lĩnh vực mua bán nhà chung cƣ Việt Nam; từ đƣa giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật vấn đề Sách chuyên khảo: “Pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư Việt Nam”,tác giả PGS.TS Dỗn Hồng Nhung & Hồng Anh Dũng, NXB Chính trị quốc gia thật, 2018 Tác giả phân tích điều kiện giao kết thực hợp đồng theo mẫu thực tiễn thi hành pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cƣ Việt Nam; từ đƣa giải pháp để hoàn thiện pháp luật vấn đề Bài viết: “Những rủi ro giao kết hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư dự án nhà thương mại Việt Nam” tác giả PGS.TS Doãn Hồng Nhung (Khoa Luật – Đại học Quốc Gia Hà Nội), Đàm Minh Hiếu (Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC), 2019 Trong viết tác giả làm rõ nhƣng rủi ro mua bán hộ chung cƣ dự án nhà thƣơng mại Việt Nam đánh giá đƣợc nguyên nhân khó khăn tồn Từ tác giả bổ sung số giải pháp giúp hạn chế tối thiểu rủi ro xảy ra, nâng cao tính khả thi, minh bạch hiệu giao kết thực hợp đồng mua bán hộ chung cƣ Tuy nhiên, theo tìm hiểu tác giả chƣa có cơng trình khoa học gần tiếp cận dƣới góc độ “hợp đồng mua bán nhà chung cư” Vì vậy, nói rằng, “hợp đồng mua bán nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam” đề tài mới, có tính đóng góp 3 Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu Thơng qua việc hệ thống hóa, nghiên cứu, phân tích, đánh giá lý luận bản, quy định pháp luật hành Việt Nam hợp đồng mua bán nhà chung cƣ số trƣờng hợp cụ thể xảy thực tiễn, tác giả luận văn hy vọng đạt đƣợc mục tiêu sau đây: - Hệ thống hóa quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà chung cƣ - Làm rõ điểm thiếu hợp lý, thiếu đồng hệ thống pháp luật Việt Nam thực tế thực quy định pháp luật hành - Nêu, tìm đánh giá rủi ro gặp phải q trình giao kết thực hợp đồng mua bán nhà chung cƣ Từ đó, đề xuất số sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật hành đảm bảo hành lang pháp lý thơng thống, rõ ràng, đồng quán, nhƣ q trình thực quy định cách hợp tình, hợp lý để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho bên chủ thể tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà chung cƣ, tránh xảy tranh chấp khơng đáng có 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt đƣợc mục đích nghiên cứu trên, luận văn đặt nhiệm vụ cụ thể sau: Tìm hiểu, phân tích sở lý luận liên quan đến quy định hợp đồng mua bán nhà chung cƣ Để đƣa cách hiểu đắn việc phải có chế định này, vai trò ý nghĩa việc đƣa quy định hợp đồng nói chung, hợp đồng mua bán nhà chung cƣ nói riêng, góp phần làm sở để hiểu áp dụng tốt chế định thực tiễn Đánh giá thực trạng quy định pháp luật hành thực tiễn thực việc đàm phán, ký kết, thực hợp đồng mua bán nhà ... điểm hợp đồng mua bán nhà chung cư Nhƣ ra, hợp đồng mua bán nhà chung cƣ 11 loại hợp đồng mua bán tài sản nên vừa mang đặc điểm chung hợp đồng mua bán tài sản, vừa mang đặc điểm riêng hợp đồng mua. .. LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ CHUNG CƢ 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà chung cƣ 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà chung cƣ 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà chung. .. MUA BÁN NHÀ CHUNG CƢ 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà chung cƣ 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà chung cư Khái niệm nhà chung cư Khoản Điều Luật nhà năm 2014 đƣa định nghĩa cho nhà