Tổng quan bất động sản và thị trường bất động sản

17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 1 TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN & THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Giảng viên: Nguyễn Tấn Bình 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 2 • Theo quy định pháp luật hiện hành: Luật dân sự nuớc Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), điều 174 quy định bất động sản và động sản. • Hầu hết các nước cũng tương tự Khái niệm về bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 3 Theo pháp luật hiện hành: Bất động sản là các tài sản bao gồm:  Đất đai  Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở  Các tài sản khác gắn liền với đất đai  Các tài sản khác do luật định Khái niệm về bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 4 Khác với hàng hóa thông thường, bất động sản có một số đặc điểm riêng:  Khan hiếm 9Diện tích mặt đất giới hạn (địa phương, quốc gia,…)  Cố định (không gian) 9Nội & ngoại thành, tỉnh & thành phố, Việt Nam & Mỹ  Cá biệt 9Một mái nhà là một … tâm hồn  Vòng đời dài 9Phân biệt vòng đời kinh tế và vòng đời vật lý  Tác động lẫn nhau 9Gần bệnh viện, chợ, trường học; cơ sở hạ tầng Đặc điểm bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 5 Theo kinh nghiệm (trong nước & thế giới), bất động sản được phân thành các loại:  Bất động sản không từ đầu tư xây dựng 9đất đai trong sản xuất nông, lâm, ngư, diêm nghiệp  Bất động sản từ đầu tư xây dựng 9nhà ở, nhà máy, công trình thương mại - dịch vụ, hạ tầng (kỹ thuật, xã hội)  Bất động sản đặc biệt 9di sản vật thể, công trình tôn giáo Phân loại bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 6 Khái niệm thị trường bất động sản và dịch vụ về bất động sản • Quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản, • Nơi diễn ra hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp bất động sản, thông qua các dịch vụ về bất động sản như: 9 Môi giới 9 Sàn giao dịch 9 Tư vấn 9 Định giá 9 Đấu giá 9 Quảng cáo 9 Quản lý 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 7 Vai trò của thị trường bất động sản • Rất quan trọng trong nền kinh tế, liên quan trực tiếp đến khối lượng tài sản lớn: quy mô, tính chất, giá trị (chiếm 30-40% tổng tài sản quốc gia). • Tác động trực tiếp đến các thị trường khác. • Huy động nguồn vốn nội tại: địa phương, quốc gia. • Góp phần phát triển sản xuất, kinh doanh các ngành khác (công thức 1 Æ 2). • Cho vay thế chấp bằng bất động sản chiếm 80% trong tổng cho vay của các ngân hàng (các nước phát triển) • Đáp ứng nhu cầu ngày mỗi tăng về nhà ở: thành thị, nông thôn. 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 8 Theo công dụng • Đất đai (nông – lâm nghiệp, phi nông nghiệp) • Nhà ở (đô thị, nông thôn) • Công trình công nghiệp (nhà xưởng, khu công nghiệp, khu chế xuất,…) • Công trình thương mại, dịch vụ • Công trình dịch vụ công cộng (giao thông, thủy lợi, giáo dục, y tế, văn hóa) • Công trình đặc biệt khác Phân loại thị trường bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 9 Theo thứ tự thời gian  Cấp 1: Thị trường mua bán, chuyển nhượng, giao, cho thuê quyền sử dụng đất  Cấp 2: Xây dựng công trình cho thuê hoặc bán  Cấp 3: Cho thuê lại hoặc bán lại Phân loại thị trường bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 10 Theo tính chất kinh doanh  Chuyển nhượng, mua bán  Cho thuê  Đấu giá quyền sử dụng đất  Thế chấp, bảo hiểm  Dịch vụ bất động sản 9 Môi giới 9 Thông tin, tư vấn, định giá 9 Bảo trì, bảo quản, quản lý Phân loại thị trường bất động sản [...]... thanh toán NHU CẦU ≠ CẦU (Needs) (Demand) 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 16 Cầu, cung trên thị trường bất động sản Cung bất động sản Số lượng bất động sản sẵn sàng tham gia vào thị trường 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 17 Quan hệ cầu, cung • Cầu, cung là một hàm số của giá Trên mọi thị trường nói chung, giá cả điều tiết quan hệ cung cầu • Hàm số cầu: QD = a – bP (giá nghịch biến với lượng) • Hàm số cung: QS... triển, thị trường cạnh tranh, chôn vốn, thiếu vốn • Cần phải có sự tham gia của các định chế kinh doanh tiền tệ tham gia với tư cách nhà cho vay • Ngân hàng, chính sách tiền tệ ngân hàng và cơ quan quản lý chúng đóng vai trò quan trọng trong giai đoạn này 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 14 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Tài chính hóa • Thị trường bất động sản phát triển mạnh, quy mô thị trường. .. tự nhiên • Vị trí bất động sản • Không gian quan hệ với các bất động sản khác • Kính thước, hình thể, khuôn viên,… • Địa hình tọa lạc • Thổ nhưỡng, môi trường • Lợi thế, bất lợi từ thiên nhiên • Những thứ khác 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 28 Nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Các yếu tố kinh tế • Khả năng thu nhập, sinh lợi • Tiện nghi gắn liền • Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường hiện tại •... không còn lực và đối diện với rủi ro • Các khoản cho vay được các ngân hàng huy động từ nhiều nguồn đa dạng khác • Các định chế, tổ chức tài chính (financial institution), cơ quan quản lý tài chính đóng vai trò quan trọng trong giai đoạn này 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 15 Cầu, cung trên thị trường bất động sản Cầu bất động sản Số lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn lòng mua (thuê) và có khả năng... liên quan đến bất động sản (đất đai, đầu tư,…) 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 26 Nhân tố ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản Ảnh hưởng đến phía cầu • • • • • • • Tăng (giảm) dân số Thu nhập trong dân cư Kế họach phát triển kinh tế - xã hội Quá trình đô thị hóa Sự phát triển cơ sở hạ tầng Chính sách của Chính phủ Khác 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 27 Nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản. ..Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản • Sơ khởi • Tập trung hóa • Tiền tệ hóa • Tài chính hóa 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 11 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Sơ khởi • Mọi người tạo lập nhà ở cho mình, “cha mẹ cho miếng đất cất nhà ra riêng”, trở thành bất động sản • Các chủ đất, chính sách, cơ quan quản lý đóng vai trò quyết định trong giai đoạn... 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình ) Lượng (Q) 24 Phân biệt giá trị thị trường và giá trị đầu tư (một ứng dụng khái niệm thặng dư) ) (S Giá (P) Giá người mua Giá thị trường Giá người bán (D Q0 17/03/2008 Q* Nguyễn Tấn Bình ) Lượng (Q) 25 Nhân tố ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản Ảnh hưởng đến phía cung • Quy họach phát triển đô thị, chuyển mục đích sử dụng đất • Hệ thống kết cấu hạ tầng... cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Tập trung hóa • Do đất đai hạn chế, giai đoạn này một số người (các doanh nghiệp) có năng lực xây dựng toà nhà, dự án lớn hơn trên một diện tích nhất định • Chính sách quy hoạch, xây dựng, các cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định trong giai đoạn này 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 13 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Tiền tệ hóa • Các... 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 29 Nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Các yếu tố luật pháp • Quy hoạch sử dụng đất • Quy hoạch đô thị: quy định về kiến trúc, xây dựng • Các hạn chế quyền sử dụng đất (…) • Tình trạng pháp lý của bất động sản • Giấy xanh, trắng, đỏ, hồng • Giấy … tay (giun) 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 30 Nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Các yếu tố tâm lý • Phong thủy (đông, tây) • Sức... con người thì sao? • Con người mang ngôi nhà trong trái tim mình 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 31 Hãy suy nghĩ, thảo luận: Nhân tố nào đã làm thị trường bất động sản ở một số thành phố, địa phương Việt Nam nóng lên trong thời gian gần đây? Giá đất tại một số khu đô thị mới ở miền Đông Nam Bộ (triệu đồng/m2) Vị trí 12/2006 12/2007 % thay đổi Tp.Hồ Chí Minh Phú Mỹ - Vạn Phát Hưng, Quận 7 Thái Sơn, huyện . đầu t xây d ng 9đ t đai trong sản xu t n ng, lâm, ng , diêm nghiệp  B t đ ng sản t đầu t xây d ng 9nhà ở, nhà máy, c ng trình thư ng mại - dịch vụ, hạ t ng (kỹ thu t, xã hội)  B t đ ng. Qu ng cáo 9 Quản lý 17/03/2008 Nguyễn T n Bình 7 Vai trò của thị trư ng b t đ ng sản • R t quan tr ng trong nền kinh t , liên quan trực tiếp đến khối lư ng t i sản lớn: quy mô, t nh ch t, . chính sách tiền t ng n h ng và cơ quan quản lý ch ng đ ng vai trò quan tr ng trong giai đoạn này. Các cấp độ ph t triển của thị trư ng b t đ ng sản 17/03/2008 Nguyễn T n Bình 15 T i chính