huy động vốn cho các dự án bất động sản của công ty cổ phần thanh bình hà nội

Tài liệu tham khảo kinh tế đầu tư: huy động vốn cho các dự án bất động sản của công ty cổ phần thanh bình hà nội

Trương Tuấn Anh

huy động vốn cho các dự án bất động sản của

công ty cổ phần thanh bình hà nội

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Hà Nội, Năm 2008

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

* * *

Trương Tuấn Anh

HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THANH BÌNH HÀ NỘI

Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh công nghiệp và xây dựng

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

GS.TS NGUYỄN ĐÌNH PHAN

Hà Nội, Năm 2008

MỞ ĐẦU

Trong quá trình vận động lên nền kinh tế thị trường của Việt Nam, vốntrở thành nguồn lực cơ bản, việc huy động và sử dụng hiệu quả nguồn lực này

là yếu tố quyết định cho sự hưng thịnh hay suy vong của doanh nghiệp

Những năm qua, bất động sản đang là lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn, thuhút được nhiều vốn đầu tư của doanh nghiệp trong và ngoài nước Tuy nhiên,năm 2008 nước ta đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn do hậu quả củamột số sai lầm trong chính sách vĩ mô những năm trước đây, dẫn đến lạmphát tăng cao, tăng trưởng chậm lại, tín dụng thắt chặt, thị trường chứngkhoán suy thoái, thị trường bất động sản trầm lắng… điều đó tác động trựctiếp đến các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt làcác doanh nghiệp trong nước yếu về vốn

Là một đơn vị hoạt động trong lĩnh vực xây dựng và đầu tư kinh doanhnhà ở, cao ốc văn phòng cho thuê, may mặc xuất khẩu, hiện nay Công ty cổphần Thanh Bình Hà Nội đang làm Chủ đầu tư một số Dự án xây dựng Khunhà ở, cao ốc văn phòng với tổng số vốn đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng như: Dự ánđầu tư xây dựng nhà ở để bán tại Khu đô thị mới Bắc Đại Kim mở rộng tạiphường Định Công, quận Hoàng Mai, Hà Nội; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở

để bán cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an tại Khu Đô thị mới Dịch Vọng, quậnCầu Giấy, Hà Nội; Dự án đầu tư xây dựng toà cao ốc văn phòng tại số 1ALáng Hạ, quận Ba Đình… Thời gian triển khai các dự án trên nằm trongkhoảng thời gian từ năm 2007 đến 2011

Tính đến 30/6/2007 Tổng nguồn vốn Công ty mới đạt khoảng 72 tỷđồng so với tổng nhu cầu vốn khoảng 1.000 tỷ đồng cho các dự án, vì vậytrong thời gian tới, việc huy động vốn tài trợ cho các Dự án trên là hết sức cấpthiết Vấn đề đặt ra là huy động vốn như thế nào, khối lượng vốn cần huyđộng, nguồn huy động, thời gian huy động… để đảm bảo sử dụng vốn hiệuquả và giúp doanh nghiệp phát triển bền vững

Từng là nhân viên Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội, đồng thờiđang trong thời gian viết luận văn tốt nghiệp cao học, tôi nhận thấy đây là cơhội thuận lợi để tập trung nghiên cứu, phân tích tình hình tài chính và đề xuấtcác giải pháp huy động vốn thực hiện các dự án bất động sản của Công ty, do

đó tôi quyết định chọn đề tài: “ Huy động vốn cho các dự án bất động sản củaCông ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội” một mặt nâng cao hiểu biết của mìnhtrong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản, lĩnh vực tài chính, hoàn thànhluận văn tốt nghiệp cao học, mặt khác đưa ra một số gợi ý về huy động vốn đểCông ty tham khảo

Mục đích nghiên cứu

Việc nghiên cứu đề tài nhằm một số mục đích sau:

- Nâng cao hiểu biết của người nghiên cứu trong lĩnh vực đầu tư kinhdoanh bất động sản, lĩnh vực tài chính

- Giải quyết nhu cầu huy động và sử dụng vốn để tài trợ cho các dự ánbất động sản Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội tham gia đầu tư

- Hoàn thành luận văn tốt nghiệp cao học

Ngoài ra, việc nghiên cứu đề tài còn có một số ý nghĩa:

- Khi có đầy đủ vốn, Công ty sẽ cung cấp ra thị trường một số lượnglớn các căn hộ và diện tích văn phòng cho thị trường Hà Nội nói riêng và thịtrường cả nước nói chung - góp phần giải quyết nhu cầu bức thiết của nhândân về nhà ở và của doanh nghiệp về văn phòng, gián tiếp làm tăng tính hấpdẫn cho môi trường đầu tư toàn xã hội

- Tạo công ăn việc làm, giúp ổn định đời sống của cán bộ công nhânviên

- Tạo ra lợi nhuận cho các nhà đầu tư gồm: bên vay và bên cho vay,đồng thời đóng góp vào ngân sách thông qua các khoản thuế

Đối tượng nghiên cứu

- Nghiên cứu các hình thức huy động vốn đang được sử dụng phổ biến.

- Tình hình tài chính của Công ty

- Nhu cầu vốn đầu tư cho các dự án bất động sản của Công ty cổ phầnThanh Bình Hà Nội

Phạm vi nghiên cứu

Các báo cáo tài chính, các dự án bất động sản Công ty cổ phần ThanhBình Hà Nội đang tham gia đầu tư

Phương pháp nghiên cứu

Để nghiên cứu đề tài, học viên sử dụng các phương pháp nghiên cứuchủ yếu sau: phương pháp tiếp cận và phân tích hệ thống, phương pháp điềutra, tổng kết điển hình, tổng hợp, thống kê, so sánh, duy vật biện chứng, duyvật lịch sử

Mặc dù đã có nhiều cố gắng để tìm hiểu, đánh giá, phân tích và đưa ramột số ý kiến của mình, nhưng với hiểu biết còn chưa hoàn thiện, bản Luậnvăn tốt nghiệp này chưa thể phản ánh đầy đủ và giải quyết triệt để vấn đề nêu

ra Tôi rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo và bạn đọc

để những nghiên cứu sau được hoàn chỉnh hơn

Tôi xin trân thành cảm ơn GS.TS Nguyễn Đình Phan - Chủ tịch Hộiđồng Trường Đại học Kinh tế quốc dân, các thầy cô giáo Khoa Quản trị Kinhdoanh Trường Đại học Kinh tế quốc dân và toàn thể các cán bộ nhân viênCông ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội đã tận tính hướng dẫn, góp ý, giúp đỡ tôitrong quá trình hoàn thành Luận văn tốt nghiệp

PHẦN 1

LÝ LUẬN VỀ VỐN, HUY ĐỘNG VỐN

VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1 VỐN VÀ CÁC NGUYÊN TẮC HUY ĐỘNG VỐN

1.1 Vốn của doanh nghiệp

Trong cuốn sách có tựa đề: “Sử dụng có hiệu quả các hình thức huyđộng vốn của doanh nghiệp công nghiệp trong nền kinh tế thị trường” của haitác giả GS.TS Đàm Văn Nhuệ - PGS.TS Ngô Thị Hoài Lam, NXB chính trịquốc gia 2001, thì vốn của doanh nghiệp được viết như sau:

Bất kỳ một doanh nghiệp nào cũng cần có một nguồn lực tài chính nhấtđịnh để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh Nguồn lực tài chínhđược thể hiện và sử dụng dưới các dạng khác nhau nhằm mục đích thu đượclợi ích lớn hơn trong tương lai được coi là vốn của doanh nghiệp

Trong cuốn Từ điển Longman rút gọn về tiếng Anh kinh doanh, vốnđược định nghĩa:

“ Vốn là tài sản tích luỹ được sử dụng vào sản xuất nhằm tạo ra lợi íchlớn hơn; đó là một trong các yếu tố của quá trình sản xuất ( các yếu tố khác làđất đai và lao động) Trong kinh doanh, vốn được coi là giá trị của tài sản hữuhình được tính bằng tiền, nghĩa là tài sản dưới dạng không phải bằng tiền nhưnhà xưởng, máy móc thiết bị, dự trữ nguyên vật liệu”

Các quan niệm đã nêu về vốn đều phản ánh được khía cạnh nào đó liênquan đến nguồn lực tài chính của doanh nghiệp, tuy nhiên, các khái niệm đóđược trình bày dưới các góc nhìn khác nhau và mục tiêu nghiên cứu khácnhau, vì vậy chưa thể hiện một cách nhìn tổng thể về vốn của doanh nghiệp

Vốn có thể có nhiều dạng khác nhau được phân nhóm thành hai loại:Vốn bằng hiện vật và vốn bằng tiền Vốn bằng tiền được coi là nguồn tàichính của doanh nghiệp Nguồn tài chính này là cơ sở để có được các điềukiện sản xuất, tức là các yếu tố đầu vào như nhà xưởng, địa điểm sản xuấtkinh doanh, thiết bị, nguyên vật liệu và các điều kiện khác

Vốn của doanh nghiệp còn có thể được hiểu theo nghĩa hẹp là số tiền

và tài sản hữu hình khác, doanh nghiệp có được nguồn tài chính của chínhmình, tức là không tính đến nguồn tài chính doanh nghiệp có được nhờ đivay Tuy nhiên, trên thực tế, người ta thường dùng vốn theo nghĩa rộng để chỉtoàn bộ nguồn lực tài chính của doanh nghiệp, không phân biệt nguồn huyđộng

Từ những phân tích đã nêu, thì vốn của doanh nghiệp ( theo cách hiểuvốn tài chính) có thể coi là giá trị bằng tiền của tất cả các nguồn lực có thểchuyển thành tiền được doanh nghiệp nắm giữ và sử dụng nhằm mục đích thuđược lợi ích lớn hơn trong tương lai, không phân biệt nguồn gốc hình thành

và không phân biệt hình thái biểu hiện

Thông thường, giá trị doanh nghiệp bao gồm cả giá trị hữu hình và giátrị vô hình của doanh nghiệp Tuy vậy, trên thực tế, khi đánh giá vốn củadoanh nghiệp người ta chỉ tính đến các giá trị hữu hình, chính vì vậy, vốncũng có thể hiểu khác với phạm trù “ giá trị doanh nghiệp”

Vốn của doanh nghiệp được hình thành từ khi thành lập doanh nghiệp

và biến đổi theo thời gian Với những doanh nghiệp kinh doanh thành công,vốn của doanh nghiệp có chiều hướng tăng trưởng, vì sau mỗi chu kỳ kinhdoanh, vốn ban đầu lại được bổ sung bằng một phần lợi nhuận thu được ( lợinhuận dùng để tái đầu tư ) Phần bổ sung này nhiều hay ít phụ thuộc vào mức

độ sinh lợi trong kinh doanh và chính sách tăng trưởng của doanh nghiệp.Những doanh nghiệp có chiến lược phát triển dài hạn thường rất chú ý dùnglợi nhuận để tái đầu tư, vì nếu không tăng cường tái đầu tư thì sớm hay muộn,doanh nghiệp đó sẽ thất bại Ngoài ra, do nhu cầu của đầu tư, của quá trìnhsản xuất kinh doanh, vốn có thể được huy động bổ sung từ các nguồn khácnhau, do đó làm tăng vốn của doanh nghiệp

Tuy vậy, với những doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ thì nguồn vốn banđầu sẽ bị giảm dần Tình trạng này đã xảy ra với nhiều doanh nghiệp nhànước, có thể do cả hai loại nguyên nhân: kinh doanh thua lỗ ( không thực hiệntái đầu tư mở rộng) và không thực hiện đủ khấu hao tài sản cố định ( khôngđảm bảo tái đầu tư giản đơn).

Như vậy, vốn ban đầu của doanh nghiệp có thể tăng lên hoặc giảm đi

do hai nhóm yếu tố khách quan và chủ quan, phụ thuộc vào mức độ hiệu quả

và chính sách đầu tư và phát triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Vốncủa doanh nghiệp tại mỗi thời điểm bao gồm vốn đầu tư ban đầu, vốn tích luỹ

từ lợi nhuận và vốn huy động bổ sung trong quá trình hoạt động của doanhnghiệp

1.2 Các nguyên tắc huy động vốn

1.2.1 Nguyên tắc kịp thời

Việc huy động vốn phải đảm bảo tính kịp thời Thông thường, khi cónhu cầu về vốn bổ sung, doanh nghiệp phải tìm nguồn vốn để giải quyết nhucầu đó, tuy nhiên, nếu việc cung ứng vốn không đúng thời điểm, thời cơ đầu

tư thì nguồn vốn đó sẽ mất ý nghĩa, hoặc làm giảm khả năng thu lợi ích từ cáchoạt động đầu tư kinh doanh Vì vậy, cải tiến các thủ tục hành chính phức tạptrong các quy trình giao dịch về vốn là mong muốn của các doanh nghiệp.Nhiều khi, một số doanh nghiệp phải chấp nhận một tỷ lệ lãi suất cao hơn rấtnhiều trên thị trường tại chính phi chính thức để có được nguồn vốn kịp thời

vì nếu không vay kịp vốn thì nguồn vốn rẻ trên trở nên đắt, có thể làm cho cáckết quả dự tính trong các phương án kinh doanh giảm đi và doanh nghiệp gặpkhó khăn trong việc trả nợ

1.2.2 Nguyên tắc hiệu quả

Cần lựa chọn bảo đảm hiệu quả huy động vốn cao nhất trong nhữngđiều kiện nhất định Như trên đã trình bày, trong điều kiện thị trường tài chính

càng phát triển thì doanh nghiệp càng có nhiều cơ hội tiếp cận với các nguồnvốn khác nhau để phục vụ cho sản xuất kinh doanh, do đó cần lựa chọn nguồnvốn thích hợp nhằm mang lại hiệu quả cao nhất trong việc huy động vốn.Hiệu quả của việc sử dụng các hình thức huy động vốn không chỉ thể hiện ởhiệu quả đầu tư mà nguồn vốn mang lại, mà còn thể hiện ở khả năng dễ dàngtiếp cận và huy động các nguồn vốn, ở lợi ích của chủ doanh nghiệp khi sửdụng nguồn vốn đó, như khả năng làm tăng lợi nhuận ròng của doanh nghiệp

và lợi nhuận tích luỹ

1.2.3 Nguyên tắc số lượng và thời gian

Việc huy động vốn cần bảo đảm đáp ứng nhu cầu về số lượng và thờigian: một ý đồ đầu tư, kinh doanh sẽ không thể thực hiện được nếu không có

đủ một lượng vốn nhất định theo nhu cầu được tính toán, do đó, khi huy độngphải bảo đảm đủ về số lượng và tính tương thích về thời gian Thực tế, hiệnnay một số doanh nghiệp thường phải nâng mức nhu cầu ghi trong các yêucầu huy động vốn để có thể có đủ số vốn cần thiết khi dự án được phê chuẩn,điều đó làm cho các dự án không còn chặt chẽ Ngoài ra, rất nhiều trường hợpcách tính toán thời gian cho vay của các ngân hàng thường quá cứng nhắc nêncác doanh nghiệp không bảo đảm hạn trả tiền, phải chịu lãi suất quá hạn, chiphí cao

1.2.4 Nguyên tắc giảm thiểu chi phí giao dịch

Huy động vốn cần bảo đảm giảm thiểu chi phí giao dịch: Một nguồnvốn với lãi suất thấp đôi khi có thể trở nên quá đắt do chi phí liên quan đếngiao dịch về vốn quá cao Nguyên nhân chi phí giao dịch cao có thể là: thủ tụchành chính phức tạp, quy trình giải ngân phiền toái, chi phí tư vấn cao hoặcđôi khi do quy mô không thích hợp Vì vậy, các doanh nghiệp cần tùy theolượng vốn cần vay để chọn nguồn vốn phù hợp, vì những nguồn vốn phức tạp

sẽ làm cho chi phí giao dịch trên một đồng vốn huy động cao hơn nếu lượng

vốn huy động nhỏ Ngược lại, những dự án lớn có thể có lợi về chi phí chovốn nếu tìm đến những nguồn vốn có thủ tục phức tạp hơn nhưng lại phảichịu lãi suất thấp hơn

2 CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐANG ĐƯỢC SỬ DỤNG PHỔ BIẾN (1)

Doanh nghiệp có thể huy động vốn từ nhiều nguồn để tài trợ cho dự án

Có thể phân thành: Nguồn vốn chủ sở hữu và Nguồn vốn nợ phải trả Nguồnvốn tự có được huy động từ các nguồn: quỹ khấu hao cơ bản, quỹ tích lũy đầu

tư hoặc điều chỉnh cơ cấu tài sản nợ Nguồn vốn từ bên ngoài được huy động

từ nguồn ngắn hạn hoặc dài hạn

Nguồn nợ

phải trả Nguồn vốnchủ sở hữu

Ngắn hạn Dài hạn Quỹ khấu

hao Quỹ tích luỹ tái đầu tư

Điều chỉnh

cơ cấu tài sản Vốn cổ phần

và thặng dư

Bảng 1.1 Những đặc điểm của Nợ phải trả và Vốn cổ phần

3- Mức lãi suất phải trả cho các

khoản nợ vay thường theo một mức

ổn định được thỏa thuận khi vay

3- Lợi tức cổ phần chia cho các cổđông tuỳ thuộc vào quyết định củaĐại hội đồng cổ đông và nó thay đổitheo mức lợi nhuận mà công ty thuđược

4- Doanh nghiệp phải hoàn trả nợ vay

cho chủ nợ vào một thời điểm nào đó

trong tương lai ngoại trừ trường hợp

nguồn huy động là trái phiếu tuần

hoàn

4- Doanh nghiệp không phải trảnhững khoản tiền vốn đã nhận đượccho chủ sở hữu trừ khi doanh nghiệpđóng cửa và các loại tài sản được chiacho chủ sở hữu Trường hợp nàykhông áp dụng đối với cổ phần ưu đãi

có thời hạn đáo hạn cố định5- Công ty có thể phải thế chấp bằng

các loại tài sản như hàng hóa các loại

tài sản cố định, quyền sở hữu tài sản,

cổ phiếu hay sử dụng biện pháp bảo

lãnh để được vay

5- Doanh nghiệp không phải thế chấptài sản hay nhờ bảo lãnh bởi vốn huyđộng là của các chủ sở hữu

Trong hoạt động kinh doanh, người quản trị cần tìm cách huy động cácnguồn tín dụng từ bên ngoài doanh nghiệp để tài trợ cho hoạt động doanhnghiệp Các nguồn vốn nợ phải trả được chia thành nguồn Nợ ngắn hạn vànguồn Nợ dài hạn Bảng sau nêu lên đặc điểm của nguồn tín dụng này

Bảng 1.2 Những khác biệt chủ yếu giữa nguồn Nợ ngắn hạn và dài hạn

1- Thời hạn trả chúng trong vòng 1

năm

1- Thời gian đáo hạn dài hơn 1 năm

2- Không phải trả lãi cho những

nguồn tài trợ ngắn được các nhà cung

cấp tài trợ bằng hình thức tín dụng

thương mại

2- Phải trả lãi cho tất cả các loại tàitrợ dài hạn mà doanh nghiệp nhậnđược

3- Lãi suất của các nguồn tài trợ ngắn

hạn thường thấp hơn nợ vay dài hạn

3- Lãi suất tài trợ dài hạn thường caohơn so với lãi suất của nguồn tài trợngắn hạn

2.1 Huy động vốn Nợ phải trả

2.1.1 Nguồn tài trợ ngắn hạn

Nguồn tài trợ ngắn hạn là những khoản tiền mà công ty phải hoàn trảtrong vòng một năm kể từ ngày nhận được chúng Nguồn tài trợ này bao gồmcác khoản Tín dụng thương mại mà công ty nhận được từ các nhà cung cấpkhi mua các loại hàng hóa dưới hình thức mua chịu, mua bằng tiền quỹ(deposits).Ngoài ra, nó còn bảo gồm tiền đặt cọc của khách hàng để mua hànghóa hay dịch vụ theo hợp đông và những khoản tiền vay ngắn hạn do cácngân hàng, công ty tài chính, công ty mua nợ, công ty bảo hiểm tài trợ Đồngthời, nó cũng bao gồm các khoản nợ tích lũy gồm có nợ các loại tiền lươngcủa công nhân mà công ty chưa trả, nợ tiền thuế những chưa trả cho Chínhphủ, và lợi tức của phần theo sổ sách mà chưa phải trả cho cổ đông Các ngồntài chính ngắn hạn có thể được phân thành 3 nhóm chính: nguồn tài trợ ngắnhạn không cho vay mượn, nguồn tài trợ ngắn hạn không có đảm bảo và nguồntài trợ ngắn hạn có đảm bảo

2.1.1.1 Tín dụng thương mại

Một công ty có thể dựa vào nguồn tín dụng mở rộng do mua hàng hóacủa các nhà cung cấp dựa trên “tài khoản mở” như là một nguồn tài trợ ngắn

hạn Hình thức tín dụng này được gọi là hình thức “tín dụng thương mại” vàhoàn toàn khác so với các hình thức tín dụng ngắn hạn khác vì nó không phải

do các định chế tài chính tài trợ

Khi công ty quyết định tài trợ này phải luôn luôn nghĩ tới hậu quả lâudài của tín dụng thương mại Bởi nếu công ty trì hoãn thanh toán các hóa đơnmua hàng, thường dẫn đến hậu quả là các nhà cung cấp sẽ không sẵn sàng tiếptục cung cấp hàng hóa của họ, hoặc nếu tiếp tục thì sẽ bán với giá cao hơn

Tuy nhiên, có một yếu tố mà các công ty có dự định sử dụng thươngmại sẽ thu được nguồn lợi là phần chiết khấu (nếu có) dành cho nó Sở dĩ cókhoản chiết khấu này là do các nhà cung cấp nhân thấy người sử dụng tíndụng thương mại phải chịu phí tổn rất cao nên họ áp dụng chiết khấu nhằmhấp dẫn khách mua hàng

Thí dụ, một công ty mua một món hàng với điều kiện chiết khấu 2/10(chiết khấu 2%, thời hạn 10 ngày), trong thời gian 30 ngày và giá trị hóa đơn

là 100$ Nếu công ty thanh toán sau thời hạn 10 ngày đó Điều này có nghĩa

là nếu công ty thanh toán tiền mua hàng trong khoảng thời gian 30 ngày, thìchi phí sử dụng tín dụng thương mại của công ty là:

2/98 x365/20(*) x 100 = 37.2%/năm

Tín dụng thương mại thường luôn sẵn sàng để phục vụ các công ty vì

nó không do các định chế tài chính tài trợ, do đó có thể nói nó là nguồn tài trợkhông do vay mượn Tổng giá trị khoản tiền nợ do mua hàng hóa của nhàcung cấp được đưa vào tài khoản “nợ phải trả” (Accounts Payable) của côngty

Đồng thời, công ty cũng có thể nhận được một nguồn tài trợ ngắn hạnkhông do vay mượn khác do chậm thanh toán một số khoản chi tiêu như tiềnlương, tiền thưởng của công nhân, tiền thuê mướn thiết bị, nhà xưởng vv tiền thuế và tiền điện nước Dĩ nhiên công ty sẽ phải thanh toán những khoản

nợ tích lũy (accruals) này trong một thời hạn ngắn, nếu không công ty sẽ chỉcòn một cách nhất là phải trả lời trước các cơ quan công quyền.

2.1.1.2 Nguồn tài trợ ngắn hạn không có bảo đảm.

Bên cạnh nguồn tài trợ ngắn hạn của các nhà cung cấp, công ty còn cóthể dựa vào các định chế tài chính để nhận được những khoản tiền vay ngắnhạn không bảo đảm Những khoản cho vay này là những khoản vay do cácngân hàng tài trợ cho công ty mà không đòi hỏi bất cứ sự bảo đảm nào Cáchình thức cho vay ngắn hạn không có bảo đảm chủ yếu là:

a Hạn mức tín dụng hay Thấu chi

b Hợp đồng tín dụng tuần hoàn

c Tín dụng thư

d Cho vay theo hợp đồng

A Hạn mức tín dụng hay Thấu chi (Line of credit or Overdraf)

Hạn mức tín dụng hay thấu chí ngân hàng là một thỏa thuận giữa công

ty và ngân hàng mà theo đó, ngân hàng tạo sẵn một khoản tín dụng nào đócho công ty Thí dụ nếu một thỏa thuận quy định hạn mức tín dụng cho mộtcông ty là 500.000$, điều đó có nghĩa là công ty đo có thể mượn được số tiềnlên tới 500.000$ của ngân hàng Số tiền này là tổng số tín dụng mà ngân hàngbằng lòng tạo sẵn cho công ty Loại tín dụng này thường được thiết lập trên

cơ sở từng năm tại thời điểm kết thúc mỗi năm, ngân hàng sẽ xem xét lại tìnhhình hoạt động tài chính của công ty, và dựa trên cơ sở xem xét này có thể giahạn hay điều chỉnh tổng mức tín dụng cho công ty trong năm kế tiếp Hìnhthức tín dụng thuận lợi này thường được hiểu là thấu chi ngân hành (rút vượt)được tạo ra để cung cấp nguồn tài chính nhất định đủ bù đắp phần chênh lệchgiữa dòng lưu kim tiền thu nhập và dòng lưu kim chi phí của công ty

Tiền lãi của hình thức cho vay này tùy thuộc vào tổng giá trị tín dụngthấu chi của công ty đã sử dụng và công ty được phép tính khoản tiền trả lãinày cho chi phí hàng ngày.

Nhìn chung, đây là hình thức tài trợ có chi phí thấp nhất đối với cácdoanh nghiệp Song điều bất lợi của hình thức tài trợ này là nếu công ty vaytiền theo thỏa thuận này thì phải duy trì đảm bảo khae ăng tài chính, đề phòng

có thể phải trả lại những khoản vay này khi ngân hàng yêu cầu, tức là ngânhàng có thể từ chối thể hiện hạn mức tín dụng đã thỏa thuận

B Thỏa thuận tín dụng tuần hoàn ( Revolving credit agreement)

Thỏa thuận tín dụng tuần hòan cũng là một công cụ tín dụng do ngânhàng thượng mại sáng tạo ra để phục vụ các doanh nghiệp Nó cũng tương tựnhư hạn mức tín dụng, ngoại trừ những cam kết chính thức và mang tính pháp

lý do ngân hàng đưa ra để tài trợ tín dụng cho doanh nghiệp theo tổng mức tíndụng tối đa đã thỏa thuận

Theo hình thức thỏa thuận này, công ty có nghĩa vụ trả cho ngân hàngmột khoản phí sử dụng nguồn ngân quỹ trên toàn bộ hạn mức tín dụng đã thỏathuận, đổi lại ngân hàng dành cho công tu đặc quyền sử dụng tín dụng phảotrả có thể được thanh toán một lần, hoặc thanh toán theo tỷ lệ phần trăm củagiá trị trung bình trên phần chênh lệch tín dụng đã không sử dụng tới tùy theo

sự thương lượng giữa doanh nghiệp và ngân hàng

C Tín dụng thư (Letter of credit)

Tín dụng thư chủ yếu được sử dụng cho nhập khẩu hàng hóa Nhà nhậpkhẩu có thể đề nghị một ngân hàng cung cấp phương tiện tín dụng để có thểmua hàng hóa từ một nhà xuất khẩu nước ngoài Nếu ngân hàng chấp thuậncấp tín dụng, họ sẽ phát hành một tín dụng thư được viết như một bản cam kếttrả tiền cho nhà xuất khẩu, bằng cách gửi tới ngân hàng đại diện cho nhà xuấtkhẩu, cam đoan rằng sẽ thanh toán tiền trả cho những hàng hóa cung cấp cho

nhà nhập khẩu theo đúng những điều khoản của tín dụng thư Khi nhân đượcthông báo của ngân hàng là đã có tín dụng thư, công ty xuất khẩu sẽ ký pháthối phiếu đòi tiền và các văn liên quan đến hàng hóa chuyển tói ngân hàngphát hành (thông qua ngân hàng bên xuất khẩu) Đồng thời, hàng hóa đượcxuất khẩu gửi tới người mua và ngân hàng phát hành (tín dụng thư) sẽ thanhtoán cho nhà xuất khẩu tổng số tiền đã ghi trong tín dụng thư qua ngân hàngđại diện của nhà xuất khẩu.

Sau khi số tiền theo tín dụng thư đã được ngân hàng thanh toán hoàntất, nó sẽ trở thành một khoản nợ do ngân hàng tài trợ cho nhà nhập khẩu và

nó thường là một thỏa thuận tín dụng tuần hoàn

Để được chấp thuận mở tín dụng thư, thì trước đó nhà nhập khẩu phỉa

có một khoản tiền ký quỹ tại ngân hàng Độ lớn của khoản tìên kỹ quỹ tùythuộc vào vị thế tín dụng của nhà nhập khẩu theo cách đánh giá của ngânhàng và tùy theo quy định của Chính Phủ

D Tài trợ theo hợp đồng (Transaction Loan).

Theo hình thức thỏa thuận này, khi công ty nhận được đơn đặt hàng củamột khách hàng, họ có thể tiếp xúc với một ngân hàng và yêu cầu cho vaymột khoản tiền để tài trợ cho hợp đồng Thí dụ, một công ty vừa nhân đượcmột hợp đồng do một công ty lớn và có tình hình tài chính lành mạnh đặthàng, công ty đề nghị một ngân hàng cho vay một khoản tiền theo thể thứccấp tài trợ theo hợp đồng để mua nguyên liệu và thanh toán các khoản chi phíkhác nhằm hoàn thành hợp đồng Ngân hàng thường rất sẵn sàng chấp thuậntài trợ theo thể thức này, nhất là khi khoản tiền họ cho vay được sử dụng đểtài trợ cho một hợp đồng ký kết giữa công ty mượn tiền với công ty lớn vàđáng tin cậy, bởi như vậy họ được đảm bảo sẽ thu hồi nợ đúng hạn

Theo những điều kiện của tài trợ theo hợp đồng, khoản tiền cho vayphải được thu hồi càng sớm càng tốt như những khoản tiền thanh toán nhận

được từ hợp đồng Tuy nhiên, nếu trong khi đang thực hiện hợp đồng màcông ty ký tiếp một hợp đồng khác, ngân hàng có thể xem xét và chấp thuậncho vay một khoản tiền khác dựa trên cơ sở giao dịch thứ hai.

Hình thức tài trợ theo hợp đồng thường rất hay được sử dụng để tài trợcho các doanh nghiệp nhỏ, nhất là các nhà thầu

Tỷ lệ lãi suất của các khoản cho vay không có bảo đảm thường thay đổitùy theo từng công ty và tùy từng ngân hàng, tùy thuộc vào vị trí tín dụng củacông ty đi vay Một công ty có uy tín tín dụng cao sẽ phải trả lãi suất vay với

tỷ lệ thấp hơn công ty không có danh tiếng Các ngân hàng thường tiến hànhphân loại khách hàng của họ thành nhiều loại khác nhau tùy theo mức độ rủi

ro và vị thế tín dụng của họ

2.1.1.3 Tài trợ ngắn hạn có bảo đảm

Một công ty không dễ dàng gì nhận được nguồn tài trợ ngắn hạn củamột ngân hàng hay các nguồn khác khi không có bảo đảm, vì các hình thứctài trợ đó đem lại rất nhiều rủi ro cho người cho vay Tuy nhiên, nếu doanhnghiệp cung cấp đủ sự bảo đảm đối với khoản tiền vay theo yêu cầu, thì họ sẽ

dễ dàng nhận được khoản tín dụng cần thiết từ một nhà tài trợ nào đó

Việc bảo đảm an toàn nhằm đảm bảo thanh toán cả tiền vốn gốc và lãicủa khoản cho vay là hình thức “thế chấp” (collateral) Tài sản thế chấp đểbảo đảm cho các hình thức vay ngắn hạn thường bao gồm khỏan phải thu,giấy hẹn nợ, các loại hàng hóa, các loại chứng khoán Chúng có thể là các loại

cổ phần, những giấy tờ có giá có khả năng chuyển đổi nhanh, những khoản kýquỹ đình kỳ, quyền sở hữu máy móc, thiết bị, hoặc chỉ là sự bảo lãnh của cánhân cá cổ đông chính của doanh nghiệp

Những khoản vay ngắn hạn được thế chấp bằng những khoản phải thunhư các loại thương phiếu, hối phiếu được gọi là vay có thể chấp bằng khoản

phải thu Đồng thời công ty cũng có thể đem bán lại các chứng từ này thay vìđem chúng đi thế chấp để vay tiền.

Việc bán những khoản phải thu này cho một ngân hàng, một công ty tàichính hay công ty mua nợ để gia tăng nguồn vốn ngắn hạn được gọi là “Muanợ” (factoring) Còn các khoản nợ vay được do bảo đảm bằng hàng hóa, tàisản được gọi là “vay có thế chấp bằng hàng hóa” (invertory financing)

A Vay có thế chấp bằng khoản phải thu

Một công ty muốn nhận được một khoản vay ngắn hạn có thể tiếp xúcvới ngân hàng hay công ty tài chính và đề nghị sử dụng các hóa đơn thu tiềnlàm vật bảo đảm cho khoản vay Nếu ngân hàng quan tâm và đồng ý tài trợcho công ty, họ sẽ đánh giá chất lượng của các loại hóa đơn thu tiền đượcdùng làm vật thế chấp và sau đó, xác định giá trị khoản cho vay tương xứngvới giá trị của khoản phải thu Giá trị của khoản cho vay tùy thuộc vào mức

độ rủi ro và có thể giao động trong khoảng 20% đến 90% giá trị danh nghĩacủa khoản phải thu

Một khi giá trị này đã được xác định, công ty đi vay sẽ gửi ngân hàngcho vay một bản danh mục liệt kê danh sách các khoản phải thu, cùng thờihạn trả và tổng số tiền Sau đó công ty sẽ yêu cầu ngân hàng cho một cam kếtbằng văn bản để chuyển tất cả các khoản phải thu sang phần thanh toán và bùtrừ cân đối công nợ Thông thường, một khi doanh nghiệp đã được ngân hàngtài trợ, ngân hàng có thể tiếp tục cho vay trên cơ sở cầm cố những khoản phảithu mới như những giao dịch đã xảy ra trước đó

chứng từ đã mua và chịu mọi rủi ro khi gặp những món nợ khó đòi (mua nợđược áp dụng cho cả bán hàng trong nước và xuất khẩu)

Bên cạnh việc có nguồn tài chính như mong muốn, mua nợ còn chophép một doanh nghiệp chấp nhận bán chịu cho khách hàng mà không phảichịu nhiều rủi ro, bởi công ty mua nợ sẽ kiểm tra tài chính của khách hàngtrước khi quyết định mua chứng từ bán hàng của doanh nghiệp Tuy nhiên, vì

nó là một nguồn tài trợ nên chi phí huy động vốn theo hình thức thỏa thuậnmua nợ khá cao, bởi nó bao gồm nhiều loại chi phí kiểm tra tư cách tín dụngcủa khách hàng hay những rủi ro không thu hồi được vay nợ

C Vay thế chấp bằng hàng hóa

Bên cạnh các chứng từ bán hàng, các loại hàng hóa, tài sản cũngthường được sử dụng để thế chấp cho các khoản vay ngắn hạn, Trị giá củakhoản vay thuộc loại thế chấp này tùy thuộc vào mức độ rủi ro, khả năngchuyển đổi nhanh, và tính ổn định về giá cả của các loại hàng hóa thế chấp.Nếu những hàng hóa, tài sản này không có rủi ro, có thể bán nhanh trên thịtrường và có giá cả ổn định thì khoản tiền vay mượn sẽ chiếm một tỷ lệ khácao so với giá trị ghi trên chứng từ

Những công ty có hàng hóa, tài sản mà cần một số vốn ngắn hạn có thểdựa vào nguồn tài trợ này Vay thế chấp bằng hàng hóa gồm có các hình thứcsau:

* Vay ký thác

* Vay thế chấp bằng ký hóa phiếu hàng di chuyển được

* Vay thế chấp bằng ký hóa phiếu hàng hóa cồng kềnh

* Để đương

Vay ký thác bằng hàng hóa (Trust Receipt Loan)

Vay ký thác là khoản vay do ngân hàng tài trợ trên cơ sở những hànghóa đặc biệt đang thuộc quyền sở hữu của công ty nó còn được gọi là vay bắc

cầu ( Brirging Loan) Hay tiền cho vay trên hàng hóa đặc trưng của vay kýthác là nó chỉ được chấp nhận khi công ty đi vay có những hàng hóa thuộcloại có thể dẽ dàng nhận diện và mỗi món hàng này phải có giá trị lớn trên thịtrường Ví dụ như xe hơi các loại, máy truyền hình, và các thiết bị âm thanhnổi.

Theo thỏa thuận cho vay ký thác, người đi vay phải ký nộ văn bản ủythác chỉ rõ những hàng hóa đang thuộc quyền sở hữ của họ được giao chongân hàng quản lý Đổi lại, công ty nhận được một hối phiếu có thời hạn đểđược rút tiền trong một khoảng thời gian nhất định nhằm trang trải cho toàn

bộ chi phí của giao dịch cho hàng hóa Sau đó cũng theo thỏa thuận này, ngânhàng ký phát những chứng từ thích hợp cho phép công ty nhận lại quyền sởhữu hàng hóa và kết toán tài khoản khi chúng được bán xong

Vay thế chấp bằng ký hóa phiếu hàng di chuyển được

Đối với những loại hàng hóa dễ dàng vận chuyển như xi măng hay bột

mỳ chẳng hạn thì thỏa thuận cho vay đem lại nhiều rủi ro cho ngân hàng, bởinhững hàng hóa đó có thể bị công ty vay tiền đem bán xong mà ngân hàngkhông hay biết cho tới khi đã quá trễ Do đó ngân hàng cho vay có thể yêucầu công ty chuyển những hàng hóa của họ gửi vào một kho chứa hàng côngcộng trước khi chấp nhận cho vay

Theo hình thức thỏa thuận cho vay này, công ty vay tiền không đượcphép bán bất cứ một phần nào những hàng hóa đã được gửi vào kho côngcộng nếu không được sự chấp thuận bằng văn bản ở ngân hàng Ngân hàngchỉ đồng ý cấp giấy phép bán những hàng hóa thế chấp này khi họ được đảmbảo rằng, công ty vay tiền sẽ thanh toán món nợ một cách nhanh chóng ngaykhi nhận được tiền bán những hàng hóa đó

Vay ký thác bằng chứng từ lưu kho hàng cồng kềnh.

Loại thỏa thuận này tương tự như thỏa thuận vay có thế chấp bằng kýhóa phiếu hàng di chuyển được, chỉ khác là những tài sản trên công ty vaytiền được thay thế bằng một hóa đơn lưu kho nội bộ của công ty Thôngthường ngân hàng chỉ chấp thuận loại cho vay này đối với những hàng hóaquá cồng kềnh, không thuận tiện khi chuyển vào kho công cộng Những loạihàng hóa này có thể là gỗ chưa xẻ, ván ép, hay sắt thép vv

Tuy nhiên, vì lẽ khi cho vay dưới hình thức để đương không chở thànhphổ biến và ngân hàng nhận thấy rất khó giám sát lại giao dịch tín dụng nàynên họ thường tránh tài trợ với số lượng lớn Một lý do nữa khiến cho cácngân hàng chỉ cho vay một số lượng nhỏ đối với hình thức này là do chi phí

và sự phiền phức liên quan đến việc phát mãi tái sản thế chấp khi công ty vaytiền không trả được nợ

2.1.2 Nguồn tài trợ dài hạn

Nguồn ngân quỹ dài hạn là những khoản tiền có thời hạn sử dụng dàihơn một năm kể từ ngày đầu tiên khi nhận chúng Nguồn ngân quỹ nàythường được công ty sử dụng để tài trợ cho việc mua máy móc, thiết bị hayxây dựng nhà xưởng và một phần nguyên vật liệu v.v

Công ty có thể huy động tín dụng dài hạn từ nhiều nguồng khác nhau.Các nguồn này bao gồm : Thuê mua trả góp, tín dụng thuê mua; Vay dài hạnđịnh kỳ hay vay có kỳ hạn, phát hành trái phiếu và ký phiếu

2.1.2.1 Thuê mua trả góp ( Hire - Purehase Financing)

Một doanh nghiệp cần tiền để mua máy móc, thiết bị có thể sử dụngphương pháp huy động nguồn tín dụng trực tiếp bằng cách mua các loại tàisản đó dưới hình thức thuê mua trả góp Khi mua tài sản theo hình thức này,công ty tiến hành thiết lập một hợp đồng với chủ tài sản theo hình thức này,công ty thiết lập một hợp đồng với chủ tài sản hay một định chế tài chính.Thoả thuận này cho phép công ty trả ngay một phần giá trị tài sản và phần cònlại được thanh toán trong nhiều kỳ, vào những thời điểm được ấn định trước

và mỗi lần trả một phần giá trị của tài sản cùng tiền lãi, nếu công ty đồng ýtuân theo những điều khoản và điều kiện của hợp đồng thuê mua trả góp.Trong thời gian thi hành hợp đồng, quyền sở hữu tài sản do người bán - ngườicho thuê vào thời điểm hết hạn hợp đồng nếu người thuê hoàn thành tốt cácnghĩa vụ theo quy định

Do đó, bằng hình thức này công ty có thế nhân được tài sản ngay lậptức mà không phải thương lượng với một ngân hàng hay công ty tài chính đểvay tiền và cũng không phải cầm cố bất cứ loại tài sản nào Công ty chỉ cầntrả một khoản tiền của kỳ đầu tiên, có thể bằng khoảng 1/3 giá trị của thiết bị

và có thể trả dần kéo dài trong khoảng 1 - 5 năm để thanh toán xong toàn bộchi phí Trong suốt thời gian thuê mướn, công ty có thẻ được phép áp dụngphương pháp khấu hao nhanh đối với tài sản thuê này mặc dù phương phápnày không được áp dụng với tài sản riêng của công ty

Tuy nhiên, chi phí mua tài sản theo hình thức tài trợ này khá cao, bởicông ty không được hưởng phần chiết khấu mà các nhà cung cấp thường ápdụng đối với những tài sản được mua bằng tiền mặt Hơn thế nữa tỷ lệ lãisuất thực trong các giao dịch thuê mua trả góp lên tới hơn 25%/năm, mặc dùlãi suất thỏa thuận trong hợp đồng chỉ ở mức 10 – 12%/năm và mức lãi suấtnày gần như là một tỷ lệ cố định Mặt khác, một bất lợi nữa đối với doanh

nghiệp đi thuê là nếu không thực hiện đúng tiến độ thanh toán, họ có nguy cơ

bị mất quyền sở hữu tài sản vào thời điểm kết thúc hợp đồng, vì nó đã bị phávỡ

2.1.2.2 Tín dụng thuê mua (lease financing)

Thay vì mua tài sản theo hình thức thuê mua trả góp, doanh nghiệp cóthể sử dụng hình thức thuê tài chính hay thuê vận hành (finance lease oroperating lease) để thuê tài sản của công ty thuê mua hay công ty tài chính.Khi công ty tiến hành thuê một tài sản, thì họ sẽ được quyền sử dụng tài sản

đó (như máy photo copy, máy vi tính, xe ô tô) như thỏa thuận và phải thanhtoán tiền thuê theo định kỳ cho người chủ tài sản Hợp đồng được thiết lậpgiữa công ty và chủ tài sản có thể quy định rằng, công ty không được quyềntrả lại tài sản và cũng không được từ chối thanh toán tiền thuê trong thời hạnthuê mướn cơ bản Đồng thời, nó cũng có thể cho phép công ty được quyềnlựa chọn trả lại tài sản sau khi đã thực hiện nghĩa vụ thông báo trước với chủ

sở hữu theo quy định trong hợp đồng

Những đặc điểm căn bản của thỏa thuận thuê mua được trình bày tronghình như sau:

Bảng 1.3 Những đặc điểm căn bản của thoả thuận thuê mua

Người cho thuê

- Có tài sản, thiết bị sẵn sàng để cho

thuê

- Nhận tiền thuê do người thuê trả

- Được hưởng giá trị còn lại của tài

Một số điểm thuận lợi và bất lợi thường hay được để cập nhật của giao dịch thuê mua đối với công ty thuê tài sản.

Thuê mua thuần

1 Thuê mua là một hình thức tăng

vốn mà công ty có thể sử dụng dễ

dàng

1 Chi phí thuê mua thường cao hơnchi phí vay vốn để công ty từ đầu tư,

vì công ty thuê mua thu lợi nhuận của

họ trên các giao dịch thuê mua

2 Thuê mua cho phép công ty biến

những nguồn tiền riêng thành tài sản

có tỷ lệ hoàn vốn cao

2 Công ty phải chịu tất cả mọi rủi roliên quan đến hợp đồng và tài sảnthuê

3 Các khoản tiền thuê làm giảm thuế

lợi tức, do đó đem lại cho công ty

phần lợi nhuận do hoàn thuế

3 Nếu tài sản được chuyển trả ngườicho thuê ở thời điểm kết thức hợpđồng thuê mua thì công ty khôngđược hưởng giá trị còn lại của tài sản

4 Các khoản tiền khấu hao nhanh

làm giảm thuế lợi tức, do đó nếu thuế

suất của công ty cao hơn thuế suất

của người cho thuê, thì sẽ thu được

lợi nhuận

4 Công ty không được những khoảntiền khấu hao trên mức thuế suất củangười cho thuê

5 Thuê mua giúp công ty tránh được

sự lạc hậu về công nghệ, vì thông qua

nó công ty có thể thay thế những thiết

bị lạc hậu bằng những thiết bị hiện

đại

Do đó, bằng việc chấp thuận một thỏa thuận thuê tài chính, công ty cóthể có được tài sản để sử dụng mà không phải mua nó Đây là một hình thứctài trợ rất hay được sử dụng để có tài sản, bởi nếu nguồn này không có sẵn,công ty sẽ phải tìm nguồn tài trợ bằng hình thức khác để mua thiết bị

Ngoài ra, bên cạnh việc công ty sẵn sàng để sở hữu một thiết bị đắt tiềnbằng cách thuê mua một tài sản, thì công ty còn có thể nhận được nguồn tài

trợ bằng cách bán tài sản của họ cho một định chế tài chính để lấy tiền mặt, đểrồi sau đó thuê mua lại chính tài sản đó từ định chế tài chính vừa mua của họ.Hình thức tăng vốn này được gọi là hình thức bán và tái thuê và nó là mộthình thức huy động vốn trung hạn rất thông dụng.

2.1.2.3 Các khoản vay có định kỳ hay có kỳ hạn.

Một doanh nghiệp có thể tăng ngân sách thông qua hình thức đi vay vớithời gian đáo hạn hơn một năm, bằng cách thế chấp một số tài sản của họ nhưmột hình thức bảo đảm cho khoản tiền vay Các ngân hàng thương mại vàcông ty tài chính thường chấp nhận những loại tài sản sau là tài sản thế chấpnhư: quyền sử dụng đất đai, các loại máy móc, các loại bất động sản, nhữngkhoản ký quỹ có thời hạn, ngoại tệ các loại, các loại chứng khoán và cổ phiếucủa các công ty cổ phần đại chung, khoản vay này thường được gọi là vayđịnh kỳ hay vay có kỳ hạn

Đặc điểm riêng của vay định kỳ (hay vay có kỳ hạn) là trong mỗi kỳhạn - hàng tháng, quý hay năm - người vay phải trả cho chủ nợ một khoảngtiền nhất đinh bao gồm một phần vốn gốc và lãi Nó khác với hình thức thấuchi (hay rút vượt overdraft) là thấu chi thường trả cả vốn gốc và lãi vào cuối

kỳ, còn nó trả dần thành nhiều đợt Sở dĩ người vay phải làm như vậy là đểđảm bảo cho nợ gốc và lãi không vượt quá hạn mức tín dụng đã được dànhcho họ và vị thế tín dụng của công ty không bị ngày càng xấu hơn

Khi công ty chấp thuận thực hiện một khoảng vay định kỳ, họ thườngthiết lập một chương trình hoàn vốn định kỳ tương ứng Tuy nhiên, bên đi vay

có thể dàn xếp với người cho vay để đưa ra một lịch trình thanh toán phù hợpvới khả năng tài chính của công ty nhằm phục vụ việc trả nợ đúng hạn

Nhìn chung, lãi suất của khoản vay định kỳ thường cao hơn mức lãisuất của hình thức rút vượt với cùng một người đi vay Sở dĩ mức lãi suất của

nó cao là vì mức độ rủi ro của hình thức tài trợ này cao hơn và thời gian tàitrợ cũng dài hơn.

Do mức độ rủi ro cao dẫn tới ngân hàng thường yêu cầu người đi vayphải tuân theo một số điều kiện đảm bảo nhất định Những điều kiện đó baogồm những yêu cầu sau:

- Đảm bảo sự chính xác trong ghi chép kế toán và cung cấp thườngxuyên, kịp thời các báo cáo kiểm toán cho ngân hàng để họ có thể giám sáttình hình tài chính của công ty

- Duy trì một lượng vốn lưu động ổn định ở mức nào đó trong suốt thời

kỳ tồn tại khoản tiền vay, để công ty sẽ không thiếu vốn lưu động và không bịlâm vào tình trạng mất khả năng thanh toán công nợ

- Hạn chế những chi tiêu, mua sắm máy móc và thiết bị mới ở một mứcnào đó, để đảm bảo cho công ty bị lâm vào những khó khăn về tài chính

- Không vay thêm bất cứ khoản vay dài hạn nào để tránh tình trạngngười chto nợ tương lai đó có thể tới công ty giành quyền hưởng trước tài sảncủa công ty với người cho vay

- Giới hạn mức chia lợi tức cổ phần ở một tỷ lệ phần trăm lợi nhuậnnào đó, để duy trì tính thanh khoản của công ty

- Sử dụng khoản tiền vay theo đúng mục đích đã được chấp thuận, đểnăng ngừa sự lệch hướng tạo ra lợi nhuận của công ty, hoặc tránh tình trạng

sử dụng tiền vay cho đầu tư vào loại tài sản sản xuất quá ít

- Thoả thuận cho vay này cũng ràng buộc người vay bằng việc ngườicho vay có thể hạn chế người vay trong việc chiết khấu các loại thương phiếu,giấy tờ có giá của họ hoặc tham gia những thỏa thuận thuê tài chính dài hạn

2.1.2.4 Phát hành trái phiếu và kỳ phiếu.

Một doanh nghiệp cũng có thể mượn tiền của công chúng bằng cáchphát hành trái phiếu và kỳ phiếu Những công cụ này là giấy hẹn nợ được cấp

để chứng minh khoản nợ của công ty đối với người giữ chúng

Sự khác biệt chủ yếu giữa trái phiếu và kỳ phiếu là ở quyền lưu giữ tàisản Kỳ phiếu là những khoản vay có bảo đảm bằng quyền lưu giữa đối vớimột số tài sản của công ty, còn sau này chúng là những khoản vay không cóbảo đảm hay còn gọi là trái phiếu tín dụng thường Tuy nhiên về thực chất,

“trái phiếu” và “kỳ phiếu” thường được sử dụng rất tùy tiện để đề cập đếncùng một công cụ nợ

Những đặc điểm của trái phiếu ( kỳ phiếu) bao gồm:

- Chúng thường có đơn vị phát hành 100 nghìn, mặc dù chúng thuộcloại lớn hơn hay nhỏ hơn đều có thể được chấp thuận Đây là giá trị ngang giácủa trái phiếu

- Chúng thường có một tỷ lệ lãi suất cố định, được gọi là lãi suất phiếu.Tiền lãi này thường được trả cho trái chủ theo từng hạn nửa năm hay mộtnăm

- Chúng có thời hạn đáo hạn cố định vào một thời điểm nào đó trongtương lai, thời hạn này được ghi trên trái phiếu Đến kỳ hạn, tổng số tiền trêntrái phiếu sẽ được hoàn trả cho trái chủ

- Độ dài của thời gian đáo hạn (maturity) Tức là ngày thanh toán, thayđổi tùy theo loại phát hành

Để khuyến khích công chúng mua các loại trái phiếu này, đôi khi doanhnghiệp có thể phát hành loại trái phiếu khả hoán (chuyển đổi được) tức là tráichủ được quyền lựa chọn để chuyển đổi trái phiếu thành cổ phần thường củacông ty vào một thời điểm nào đó trong tương lai, với một tỷ lệ chuyển đổi đãđược ấn định trước

Một doanh nghiệp có thể phát nhiều loại trái phiếu Tuy nhiên, trongmột số quốc gia thị trường trái phiếu rất nhỏ và có rất ít công ty phát hành tráiphiếu để tăng nguồn tài chính dài hạn, mặc dù có rất nhiều thuận lợi trongviệc phát hành loại chứng từ có giá này Những thuận lợi đó là:

- Phát hành trái phiếu không ảnh hưởng đến sự kiểm soát công tác lãnhđạo công ty bởi các trái chủ ( bond - holder) không có quyền bỏ phiếu

- Trái phiếu có mức lãi xuất cố định Vốn cổ phần của cổ đông không

bị “ pha loãng” vì không có những chủ sở hữu mới tham gia chia lợi nhuận

- Công ty có thể đạt được sự quân bình tức là công ty có thể vay vốnvới mức chi phí cố định và có thể sử dụng số vốn này để thu được tỉ lệ hoànvốn cao trên đầu tư của họ

2.2 Huy động vốn chủ sở hữu

2.2.1 Tăng vốn điều lệ

"Vốn điều lệ" là số vốn do tất cả thành viên góp và được ghi vào Điều

lệ công ty (khoản 6, điều 3 Luật doanh nghiệp) Vốn góp có thể là tiền ViệtNam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền

sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác ghi trong Điều lệcông ty do thành viên góp để tạo thành vốn của công ty Vốn điều lệ là do cácthành viên tự thoả thuận và cam kết góp vốn Trên cơ sở đó doanh nghiệp kêkhai và đăng ký với cơ quan đăng ký kinh doanh

Xu hướng hiện nay, các Công ty được thành lập mới hoặc chuyển đổithành mô hình Công ty cổ phần, đây là hình thức phổ biến, hiệu quả và rấtthuận lợi cho việc huy động vốn, huy động nhân lực điều hành bộ máy

Đối với Công ty cổ phần, khi cần vốn chủ sở hữu để tài trợ cho các dự

án đầu tư, Hội đồng quản trị có thể phát hành thêm cổ phần để tăng vốn, cổphần có nhiều loại khác nhau, nhưng cơ bản có hai loại chủ yếu có thể giúp

Công ty huy động vốn được nhanh đó là Cổ phần ưu đãi và Cổ phần phổthông.

2.2.1.1 Cổ phần phổ thông

Nếu tổ chức kinh doanh là một công ty cổ phần, nó có thể tăng vốnbằng cách phát hành cổ phần phổ thông Cổ phần phổ thông thể hiện quyền sởhữu đối với tài sản, quyền hưởng lợi nhuận trong công ty và mỗi đơn vị cổphần phổ thông do cổ đông nắm giữ Nhưng cổ đông này đại diện cho mộtphần quyền sở hữu rất nhỏ đối với công ty và tài sản của nó

Cổ đông phổ thông là sở hữu của công ty và họ đảm đương phần rủi rochủ yếu liên quan đến quyền sở hữu công ty Kể từ thời điểm chủ sở hữu, họ

có quyền hưởng toàn bộ và là những người hưởng cuối cùng đối với phần lợinhuận còn lại của công ty, sau khi tất cả các trái chủ và các chủ sở hữu khác

đã nhận phần lợi nhuận riêng của họ Điều này có nghĩa là nếu công ty làm rađược ít hay không có lợi nhuận, thì cổ đông phổ thông có thể không nhận rađược gì dưới hình thức cổ tức Tuy nhiên, nếu công ty làm ra được nhữngkhoản lợi nhuận lớn, thì phần thu nhập của họ thường cao hơn thu nhập trêntrái phiếu hay cổ phần ưu đãi

Khi một công ty bán cổ phần phổ thông để tăng vốn, những cổ phầnnày có thể bán được với giá cao hơn, bằng hoặc thấp hơn so với mệnh giá.Giá trị ngang giá là giá trị thực cảu tài sản hữu hình và vô hình của công ty

Nó là một giá trị thay đổi so với mệnh giá ghi trên cổ phần Ý nghĩa củagiá trị ngang giá là công ty không thể phát hành cổ phần ở mức thấp hơn giátrị ngang giá, nếu không thì cổ đông sẽ phải chịu trách nhiệm với các chủ pháthành về phần chênh lệch giữa giá thanh toán và giá trị ngang giá

Ngoài ra, cổ phần phổ thông còn có một số đặc điểm sau:

- Tương tự cổ phần ưu đãi, cổ phần phổ thông không có thời hạn đáohạn Điều này có nghĩa là cổ đông không thể bị ép buộc từ bỏ các quyền của

họ, trừ trường họ công ty bị phá sản hay được thành lập lại

- Cổ đông được quyền hưởng bỏ phiếu và họ có thể có được bầu trựctiếp các thành viên của Hội đồng Quản trị công ty

- Cổ đông cổ phần phổ thông được quyền hưởng quyền ưu tiên muatrước, tức là họ được quyền đăng ký mẫu bất cứ cổ phần mới nào do công typhát hành theo một tỷ lệ tương ứng với quyền sở hữu hiện tại của họ

và cổ phần thường Sở dĩ chúng giống như cây cầu giữa trái phiếu thường là

vì chúng được hưởng một tỉ lệ lợi tức cổ phần cố định cao hơn lãi suất của tráiphiếu Nhưng tỉ lệ tổ chức của chúng có thể được chia trong kỳ tùy theo sựquyết định của Hội đồng Quản trị

Những đặc điểm chính của cổ phần ưu đãi bao gồm:

- Thể hiện quyền sở hữu đối với doanh nghiệp và hình thành nên mộtphần giá trị thuần của công ty

- Không giống trái phiếu, cổ phần ưu đãi ko có thời hạn đáo hạn haynói cách khác, chúng là vốn đầu tư vào công ty

- Cổ đông sở hữu cổ phần ưu đãi không được quyền biểu quyết Tuynhiên, họ có thể có quyền biểu quyết nếu năm đó công ty không có đủ khảnăng thanh toán lợi tức cổ phần của loại cổ phần này cho họ

- Có thể được chuyển thành cổ phần thường nếu chúng thuộc loại cổphần ưu đãi khả toán

- Cổ tức trả cho cổ phần ưu đãi thường ở mức cố định và tích lũy Điềunày có nghĩa là cổ đông của cổ phần ưu đãi được quyền nhận toàn bộ số lợitức cổ phần hàng năm trên mỗi đơn vị cổ phần họ giữ Trong trường hợp mộtnăm nào đó cổ tức không được trả, tổng số chưa trả này phải được thanh toán

đủ trước lợi tức cổ phần thường vào năm kế tiếp Đồng thời, trong một sốtrường hợp, cổ tức chia cho chúng có thể được coi là “cùng có phần” tức là,

cổ đông của những cổ phần này không chỉ nhận được lợi tức cổ phần cố địnhhàng năm, mà còn được cùng với các cổ đông cổ phần thường hưởng bất cứkhoản lợi tức chia thêm nào

- Nếu công ty bị đóng cửa, cổ đông cổ phần ưu đãi có quyền đối với tàisản công ty trước các cổ đông có cổ phần thường

Khi phát hành loại cổ phiếu ưu đãi, công ty có thể nhận được từ nguồnvốn vay này một số lợi thế nhất định Những thuận lợi đó là:

- Công ty có quyền chủ động về mặt tài chính, tức là công ty có thể huyđộng được vốn với mức chi phí cố định (bởi tỉ lệ lợi tức cổ phần của chúng cốđịnh), và có thể sử dụng vào bất cứ lĩnh vực nào trong công ty để thu được tỉ

lệ hoàn vốn cao hơn lợi tức phải trả

- Công ty có thể sử dụng nguồn vốn này với mức chi phí không cố địnhtrong trường hợp cổ tức được chia theo quyết định của hội đồng quản trị

- Công ty tăng vốn với mức chi phí thấp hơn chi phí tăng vốn cổ phầnthường, bởi rủi ro liên quan tới cổ phần ưu đãi, trên phương diện người muathấp hơn so với cổ phần thường, nên lợi tức được chia thường thấp hơn

- Công ty nhận được vốn mà không phải chấp nhận chia xẻ quyền bầu

cử và do đó không phải phân chia quyền kiểm soát quản lý công ty với nhữngngười bỏ tiền mua loại cổ phiếu này

- Mở rộng nền tảng vốn cổ phần của công ty, vì cổ phần ưu đãi đượccoi là một phần giá trị thuần của công ty nên hạn chế làm tăng nợ của công ty

Song, cổ phần ưu đãi cũng có hai điểm gây bất lợi cho công ty đó là:

- Chi phí của loại vốn này cao hơn chi phí sử dụng nguồn vốn do pháthành trái phiếu

- Lợi tức cổ phần chia cho loại cổ phần này không có tác dụng làmgiảm nghĩa vụ nộp thuế của công ty bởi chúng không được tính vào chi phí

Do đó, làm tăng mức chi phí tài trợ bằng nguồn vốn này

2.2.2 Quỹ khấu hao

Đây là nguồn vốn hình thành bằng tiền trích khấu hao tài sản cố định.Quỹ khấu hao gồm hai phần: Quỹ khấu hao cơ bản và Quỹ khấu hao sửa chữalớn Quỹ khấu hao cơ bản dùng để mua sắm, thay thế những tài sản cố định bịđào thải bằng những tài sản cố định mới (tái sản xuất toàn bộ tài sản cố định).Quỹ khấu hao sửa chữa lớn dùng để sửa chữa, thay thế những bộ phận, chitiết cơ bản bị hao mòn của tài sản cố định (tái sản xuất từng bộ phận của tàisản cố định)

Khi doanh nghiệp trích khấu hao, lượng tài sản này sẽ được gửi tạingân hàng hoặc để dưới dạng tiền mặt dùng để mua sắm tài sản cố định mớihoặc sửa chữa lớn Trong quá trình đó lượng tiền trên tạm thời nhàn rỗi, bêncạnh đó với nhiều doanh nghiệp, do quá trình sử dụng giữ gìn máy móc thiết

bị tốt, ít phải sửa chữa lớn, máy móc hết khấu hao vẫn còn sử dụng được màchưa cần thay mới, dó đó đã dôi ra một lượng vốn khá lớn Tất cả lượng tiềntạm thời nhàn dỗi trên được bổ sung vào vốn kinh doanh có thể dành để chocác doanh nghiệp khác vay hoặc đầu tư

Một lợi thế rất lớn của Quỹ khấu hao đó là đây là khoản chi phí đượctính khi hạch toán thuế thu nhập doanh nghiệp, giúp cho doanh nghiệp vừatăng được doanh thu, vừa tiết kiệm được tiền thuế

2.2.3 Các quỹ

Tất cả các doanh nghiệp sau khi hạch toán được lợi nhuận, thường phảitrích lập các quỹ như: Quỹ dự phòng trợ cấp thất nghiệp, Quỹ dự phòng tàichính, Quỹ đầu tư phát triển, lợi nhuận chưa phân phối… đây là một lượngtiền mặt tương đối lớn và thường được các doanh nghiệp bổ sung vào cáckhoản đầu tư ngắn hạn Tuy nhiên, vì đây là các quỹ dự phòng do đó doanhnghiệp phải hết sức cân nhắc khi sử dụng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyềnlợi của cán bộ nhân viên và các cổ đông.

3 HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

3.1 Bất động sản - các khái niệm và văn bản pháp lý liên quan

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định

Cũng như ở nhiều nước trên thế giới, ở nước ta bất động sản có thểđược phân thành 3 nhóm chính gồm: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bấtđộng sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt

Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: nhà ở, nhà xưởng sản

xuất, công trình thương mại - dịch vụ, công trình hạ tầng ( hạ tầng kỹ thuật và

hạ tầng xã hội), trụ sở làm việc… Trong đó nhóm bất động sản nhà đất ( baogồm đất đai gắn với các tài sản trên đất) là nhóm bất động sản chiếm tỷ trọnglớn cả về cơ cấu đầu tư và hoạt động giao dịch trên thị trường

Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản chủ yếu

thuộc nhóm này là đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản…

Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt: Là những bất động sản như các công

trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ, đình chùa… đặc điểmcủa nhóm bất động sản này là khả năng tham gia giao dịch trên thị trường rấtthấp

3.1.1.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản

Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản

và kinh doanh dịch vụ bất động sản

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhậnchuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanhbất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bấtđộng sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất độngsản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản

3.1.1.3 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là tập hợp các đề xuất có liênquan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những bất độngsản nhằm mục đích kinh doanh trong một thời gian nhất định

Nội dung dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tuỳ thuộc vào tính chất

- Các phương án, giải pháp thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng,

tái định cư, phân đoạn thực hiện

- Đánh giá tác động môi trường, giải pháp phòng chống cháy nổ, cácyêu cầu về an toàn lao động, an ninh, quốc phòng

- Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn,phương án quản lý khai thác, kinh doanh, phương án hoàn trả vốn, các chỉtiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dựán

- Các bản vẽ thiết kế cơ sở ( nếu là dự án cụ thể)

Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có thể là một dự án xây dựng hạtầng khu đô thị mới, khu công nghiệp để kinh doanh hạ tầng; dự án xây dựngcao ốc văn phòng cho thuê; dự án xây dựng khách sạn; dự án xây dựng nhà ở

để bán hoặc cho thuê… Tuỳ theo tính chất và quy mô tổng mức đầu tư, hiệnnay dự án kinh danh bất động sản được phân loại thành 3 nhóm chủ yếu: Dự

án nhóm A, dự án nhóm B và dự án nhóm C

3.1.2 Một số văn bản Pháp lý liên quan đến Bất động sản và xây dựng

3.1.2.1 Các văn bản pháp lý do Quốc hội ban hành

+ Luật Đất đai năm 2003;

+ Luật Xây dựng năm 2003;

+ Luật Nhà ở năm 2005;

+ Luật Đầu tư năm 2005;

+ Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006;

+ Bộ Luật Dân sự năm 2005;

3.1.2.2 Các văn bản pháp lý do Chính phủ ban hành

+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ vềthi hành Luật Đất đai, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của

Chính phủ về việc bổ sung, sửa đổi một số điều của các Nghị định hướng dẫnthi hành Luật Đất đai;

+ Nghị định của Chính phủ số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về

xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

+ Nghị định của Chính phủ số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các lọai đất và Nghị định số123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghịđịnh 188/2004/NĐ-CP;

+ Nghị định của Chính phủ số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 vềbồi thường, hỗ trợ tái và định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

+ Nghị định của Chính phủ số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 vềthu tiền sử dụng đất;

+ Nghị định của Chính phủ số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 vềthu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

+ Nghị định của Chính phủ số 13/2006/NĐ-CP ngày 24/01/2006 về xácđịnh giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức đượcNhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất;

+ Nghị định của Chính phủ số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửađổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

và Nghị định số 187/2004/2NĐ-CP;

+ Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ vềquản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 112/2006/NĐ-Cpngày 29/09/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một sô điều của Nghịđịnh số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự ánđầu tư xây dựng công trình;

+ Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản

lý chất lượng công trình xây dựng;

+ Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006/NĐ-CP của Chính phủquy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;

+ Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Chính phủ quy địnhchi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;

+ Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết vàhướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;

+ Nghị định 78/2007/NĐ-CP ngày 11/05/2007 của Chính phủ về đầu tưtheo hợp đồng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao – kinh doanh, hợp đồngxây dựng - chuyển giao;

+ Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định

bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thựchiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khiNhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

+ Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính phủ về quản

lý chi phí đầu tư xây dựng công trình và Nghị định số 03/2008/NĐ-CP ngày07/01/2008 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2007/NĐ-Cp ngày13/06/2007;

3.2 Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản những năm gần đây luôn ở trong tình trạngcung không đáp ứng đủ cầu Vì thế việc có những cơn sốt hay tăng giá quánhanh là điều không tránh khỏi Đặc biệt trong những năm qua, thị trườngchứng khoán có nhiều biến động dẫn đến biến động trong thị trường BĐS.Các nhà đầu tư chuyển nguồn vốn đầu tư của họ sang thị trường dễ sinh lợinhuận và ít mạo hiểm này Nền kinh tế tăng trưởng mạnh, việc VN gia nhậpWTO, đời sống người dân phát triển, thu nhập cao, nguồn tiền nhàn rỗi trongdân lớn mạnh, nhu cầu đầu tư và đầu cơ cao, tiến trình cổ phần hóa của cáccông ty Nhà nước cũng dẫn tới tăng nhu cầu về văn phòng chất lượng cao, tạo

thêm áp lực trên thị trường Cầu tăng cao chưa từng có đặt ra đòi hỏi cấp thiết

về nguồn cung các dịch vụ văn phòng, khách sạn, khu vực bán lẻ, căn hộ.Theo nghiên cứu của Tâp đoàn CB Richard Ellis (Mỹ)-công ty dịch vụ bấtđộng sản lớn nhất thế giới có 500 chi nhánh tại các nước đánh giá thì đây làthời điểm vô cùng quan trọng để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tại ViệtNam với kỳ vọng năm 2008 sẽ tiếp tục phát triển hơn nữa

3.3.1 Đánh giá thị trường năm 2007

Sự kiện xếp hàng mua căn hộ tại các dự án như Vista, Sky Garden,Hoàng Anh Gia Lai… tại thành phố Hồ Chí Minh hồi giữa năm qua đã phầnnào minh chứng cho sự tăng cao về nhu cầu thị trường căn hộ Đóng góp vàocơn sốt này còn do có sự cởi mở trong chính sách đầu tư và quyền sở hữu nhàđất của Chính phủ Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ khuyến khíchđầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản bằng việc tăng thời gian giấyphép sử dụng đất cho các nhà đầu tư nước ngoài từ 50 năm lên 70 năm.Những hợp đồng thuê đất dài hạn sẽ tự động được gia hạn thêm 50 đến 70năm nữa mà không phải bỏ thêm chi phí Nghị định cũng liệt kê các trườnghợp mà Chính phủ có trách nhiệm giải phóng mặt bằng trước khi giao đất chochủ đầu tư nhằm đẩy nhanh tốc độ của quá trình đầu tư Việc đưa ra dự thảo

và phê duyệt quyền sở hữu nhà đất của một số nhóm Việt kiều và đối tượngnước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam đã thực sự nới lỏng và đơngiản hóa quá trình thủ tục

3.3.2 Xu hướng năm 2008

Năm 2008 về nhu cầu trong tất cả các mảng thị trường bất động sản sẽtiếp tục tăng tuy nhiên sẽ có sự khác biệt Sự tiếp tục phát triển của một số thịtrường sẽ làm giảm nhẹ tình trạng thiếu cung trong tương lai Các dự ánkhông chỉ còn tập trung ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh mà

đã lan tỏa đến các thành phố đầy tiềm năng khác như Hải Phòng, Hà Tây, ĐàNẵng, Nha Trang, Cần Thơ…

Việc xếp hàng để mua căn hộ trong các dự án như Vista, Keppel vàEstelle, Hoàng Anh Gia Lai và Phú Mỹ Hưng cho thấy những dự án chấtlượng, giá cả phải chăng sẽ vẫn luôn dẫn đầu thị trường Thay đổi có chăng là

ở thị trường bất động sản Hà Nội khi mà cho tới thời điểm này vẫn chưa cónhiều biến động đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở Hà Nội hiện giờ vẫn khôngđược đánh giá cao nhưng có thể thấy được tiềm năng với các dự án trongtương lai như Golden Westlake, Hanoi Indochina Plaza, Keangnam, và HanoiLandmark Thị trường văn phòng và cửa hàng bán lẻ vẫn không đủ cung trên

cả nước vì thế giá thuê sẽ tăng và các công ty buộc phải xem xét đến các giảipháp khác như là mở rộng, phát triển ra phía ngoài khu vực trung tâm nhằmchiếm giữ vị trí Thị trường căn hộ cho thuê năm 2007 bị hạn chế về nguồncung và trong năm 2008 sẽ không có gì khác biệt, điều này gây ra sự thiếu hụtcho thị trường căn hộ chi phối thị trường Mua để cho thuê (các nhà đầu tư tưnhân mua căn hộ với mục đích cho người nước ngoài thuê lại) Hà Nội sẽ cóthêm hai dự án căn hộ cho thuê ra đời vào năm 2008

Thị trường khách sạn và resort sẽ không có thêm nguồn cung nào ở cácthành phố lớn, bởi các nhà đầu tư chỉ chú ý tới các khu vực du lịch như ĐàNẵng / Biển Đông, Phú Quốc, sắp tới là Long Hải, vịnh Hạ Long và Huế Thịtrường đất công nghiệp là mảng thị trường chiếm tới gần 60% FDI, cũng đượcnhắc đến gần đây Mảng thị trường này sẽ tiếp tục phát triển hơn nữa với ngàycàng nhiều nhà đầu tư đặc biệt là nhà đầu tư Mỹ tìm cách thâm nhập vào thịtrường Việt Nam mong tận dụng được lực lượng lao động trẻ có tay nghề vớicác chính sách ưu đãi từ Chính phủ Với những bất cập về cơ sở hạ tầng, lãnhđạo các cấp Trung ương và địa phương đều đang nỗ lực khắc phục khó khănnày trong năm 2008

Trong tương lai trước mắt, các dự án tổ hợp đa năng có quy mô lớn sẽđược phát triển tại các khu vực bên ngoài trung tâm thành phố như khu vựcquận Tân Bình (C.T Plaza), quận 11 (Saigon Palace), quận 7 (Phú Mỹ Hưngvới 10 tòa tháp) tại TP Hồ Chí Minh và khu vực Hồ Tây, Mỹ Đình tại Hà Nộinhư dự án Keangnam Hanoi Landmark Tower trên đường Phạm Hùng, TheLandmark trên đường Liễu Giai, dự án Hanoi Indochina Plaza trên đườngXuân Thủy… Sự phát triển ra bên ngoài trung tâm sẽ trở thành xu hướngchung với việc Hà Nội mở rộng ra phía tây và thành phố Hồ Chí Minh mởrộng ra vài hướng phía ngoài Việc mở rộng này đã giải quyết được khó khăn

về việc tìm kiếm những văn phòng có giá thuê thấp và diện tích lớn Mặc dùhàng trăm dự án văn phòng quy mô nhỏ vẫn đang được thi công, các công tynước ngoài và trong nước có thể vẫn lựa chọn các mặt bàng nhỏ trong các tòanhà văn phòng như vậy để giải quyết một phần nhu cầu thuê diện tích ngaytrước mặt nhưng trong tương lai sắp tới lượng cung này vẫn không thể đápứng được lượng lớn nhu cầu hiện nay Bởi nhiều dự án lớn đang được triểnkhai, loại trừ việc chậm trễ trong công tác thi công, nhu cầu về văn phòng sẽđược đáp ứng nhưng không phải là trong năm 2008 Điều này có nghĩa là giáthuê sẽ vẫn còn tiếp tục tăng CB Richard Ellis dự đoán rằng giá thuê sẽ daođộng trong khoảng 65 – 70 USD/m2/tháng đối với văn phòng hạng A chưa kểphí dịch vụ và thuế GTGT Mức giá thuê này được coi là cao tại Việt Namtuy nhiên vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá thuê tại các tòa nhà ở các thịtrường khác trong khu vực như Hồng Kông (Tòa nhà IFC có giá thuê 242USD/m2) hay Singapore (Tòa nhà One Raffles Quay có giá thuê 159USD/m2)

Thị trường bán lẻ tại Việt Nam sẽ sớm trở thành một trong những thịtrường hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài với lợi thế dân số trẻ

và nguồn tiền nhàn rỗi ngày càng tăng Trong khi những nhà bán lẻ nổi tiếng