TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN VƯƠNG THANH TÙNG GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HÀ NỘI, NĂM 2017 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN VƯƠNG THANH TÙNG GI[.]
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN VƯƠNG THANH TÙNG GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HÀ NỘI, NĂM 2017 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN VƯƠNG THANH TÙNG GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hoàng Văn Cường HÀ NỘI, NĂM 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu này tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Đề tài nghiên cứu thực hướng dẫn PGS.TS Hoàng Văn Cường Tác giả Vương Thanh Tùng MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC BẢNG BIỂU MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Khái niệm phân loại hộ chung cư thị trường hộ chung cư 1.1.1 Khái niệm, phân loại hộ chung cư .4 1.1.2 Khái niệm đặc điểm thị trường hộ chung cư 1.2 Nội dung đánh giá phát triển thị trường hộ chung cư 1.2.1 Cung hộ chung cư .6 1.2.2 Cầu hộ chung cư 1.2.3 Giá hộ chung cư .8 1.3 Các nhân tố tác động đến thị trường hộ chung cư đô thị 12 1.3.1 Nhóm nhân tố ảnh hưởng đến cung hộ .12 1.3.2 Nhóm nhân tố ảnh hưởng đến cầu hộ 13 1.3.3 Các nhân tố tác động chung đến thị trường .14 1.4 Một số kinh nghiệm quốc tế 15 1.4.1 Kinh nghiệm quốc tế số nước phát triển thị trường bất động sản 15 1.4.2 Một số học từ kinh nghiệm phát triển quản lý thị trường bất động sản số nước giới 40 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 46 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 46 2.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội có tác động đến phát triển thị trường hộ chung cư 46 2.1.2 Khái quát tình hình phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh năm qua 51 2.2 Diễn biến thị trường hộ chung cư năm qua 73 2.2.1 Cung hộ chung cư .73 2.2.2 Cầu hộ chung cư .73 2.2.3 Giá hộ chung cư 73 2.3 Đánh giá chung thị trường hộ thành phố Hồ Chí Minh năm qua 74 2.3.1 Những kết đạt 74 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân 77 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 81 3.1 Phương hướng phát triển thị trường hộ chung cư thành phố Hồ Chí Minh 81 3.1.1 Tiềm thị trường thành phố Hồ Chí Minh 81 3.1.2 Dự báo thị trường bất động sản hộ chung cư thành phố Hồ Chí Minh 89 3.2 Các giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường hộ chung cư thành phố Hồ Chí Minh 92 3.2.1 Giải pháp chung 93 3.2.2 Một số giải pháp cụ thể 93 KẾT LUẬN 103 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Thống kê nhà Thành phố Hồ Chí Minh đến 31/12/2016 .51 Bảng 2.2 Chất lượng nhà Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1989 - 2016 54 Bảng 2.3 Cơ cấu chất lượng nhà Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1989 2016 55 Bảng 2.4 Diện tích chia theo chất lượng nhà 56 Bảng 2.5 Tốc độ tăng diện tích bình quân nhà giai đoạn 1976 - 2016 58 Bảng 2.6 Diện tích nhà bình qn giai đoạn 1999 - 2016 58 Bảng 2.7 Số lượng nhà cao tầng địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đến tháng 9/2015 60 Bảng 2.8 Số lượng hộ chung cư giai đoạn 1975 - 2016 61 Bảng 2.9 Tỷ lệ nhà chung cư 63 Bảng 2.10 Hiện trạng nhà toàn thành phố năm 2016 66 Bảng 2.11 Phân loại hộ giao dịch thành công năm 2016 76 Bảng 2.12 Số lượng giao dịch hộ chung cư Tp Hồ Chí Minh giai đoạn 2013 2016 77 Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020 85 Bảng 3.2 Dự báo dân số Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 91 Bảng 3.3 Dự báo diện tích bình qn nhà Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 .91 DANH MỤC BIỂU Đ Biểu đồ 1.1 Cơ sở hình thành giá 10 Biểu đồ 1.2 Cơ sở hình thành giá ngắn hạn 10 Biểu đồ 1.3 Cơ sở hình thành giá dài hạn .11 Biểu đồ 2.1 Thống kê tổng sản phẩm nội địa Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2010 - 2016 47 Biểu đồ 2.2 Dự nợ tín dụng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2014 2016 48 Biểu đồ 2.3 Vốn đầu tư ngân sách Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2005 - 2014 49 Biểu đồ 2.4 Thống kê nhà Thành phố Hồ Chí Minh đến 31/12/2016 theo năm xây dựng 52 Biểu đồ 2.5 Tỷ lệ loại hình nhà theo năm xây dựng 53 Biểu đồ 2.6 Chất lượng nhà Thành phố Hồ Chí Minh GĐ 1989 - 2016 .54 Biểu đồ 2.7 Cơ cấu chất lượng nhà Thành phố Hồ Chí Minh 56 Biểu đồ 2.8 Diện tích chia theo chất lượng nhà 57 LUẬN VĂN THẠC SỸMỞ ĐẦU Họ tên học viên: Vương Thanh Tùng Mã học viên: CH240593 Lớp chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Bất động sản Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Hoàng Văn Cường Đề tài: Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường hộ chung cư thành phố Hồ Chí Minh Tính cấp thiết đề tài Thành phố Hồ Chí Minh thị đặc biệt, trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục, đào tạo, khoa học công nghệ vùng kinh tế trọng điểm phía Nam nước Lĩnh vực bất động sản có vai trị quan trọng việc thu hút nguồn lực, tạo tài sản cố định kinh tế, đáp ứng yêu cầu ở, sinh hoạt, giải trí người dân; đồng thời trực tiếp thúc đẩy phát triển kinh tế Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua có bước phát triển quan trọng, nhiều dự án nhà ở, khu đô thị mới, cơng trình sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng hình thành làm thay đổi mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống tầng lớp dân cư, góp phần chuyển dịch cấu, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước; bước đáp ứng nhu cầu nhà tầng lớp nhân dân, góp phần bảo đảm an sinh xã hội Mặc dù thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đà hồi phục, dự án phát triển nhà ở, khu đô thị chủ đầu tư triển khai nhiều giai đoạn này, nhiên việc phát triển dự án chưa thực ổn định, có tính bền vững đặc biệt thị trường hộ chung cư Để thị trường bất động sản hộ chung cư thành phố Hồ Chí Minh phát triển ổn định, lành mạnh, minh bạch bền vững, cân đối nguồn cung loại hình hộ đáp ứng nhu cầu chi trả đại đa số người dân việc nghiên cứu, số bất cập khó khăn đề xuất số giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường hộ chung cư thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn việc làm cần thiết Mục tiêu nghiên cứu Với mục tiêu nhằm đưa số giải pháp để khuyến nghị quan quản lý nhà nước thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, đề tài dự kiến có mục tiêu sau: - Nghiên cứu cách có hệ thống sở lý luận cung – cầu thị trường bất động sản, hình thành giá bất động sản, chu kỳ phát triển thị trường phân khúc thị trường; - Phân tích, đánh giá thực trạng thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt thị trường hộ chung cư; - Đề xuất giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường hộ chung cư thời gian tới Phương pháp nghiên cứu 3.1 Sơ đồ nghiên cứu Các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường Thực trạng thị trường Điểm đạt Tồn hạn chế Cơ hội phát triển Thách thức phát triển Định hướng giải pháp 3.2 Phương pháp để thực nghiên cứu - Thu thập, phân tích liệu thứ cấp từ liệu thống kê kinh tế, xã hội; tài liệu quy hoạch; đề án; chương trình phát triển nhà ở, đô thị thị trường bất động sản; - Sử dụng liệu thứ cấp từ nguồn báo cáo Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch đầu tư, Cục thống kê, doanh nghiệp tư vấn bất động sản, …