Báo Cáo Ctcp Tập Đoàn Đất Xanh (Dxg - Hsx) - Cập Nhật Ngày 26_07_2018(1).Pdf

PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP VNCS Research Center CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN ĐẤT XANH (DXG - HSX) DXG - TRIỂN VỌNG TÍCH CỰC TRONG NĂM 2018 Báo cáo lần đầu 26/07/2018 Khuyến nghị: MUA Giá mục tiêu (VND): 32.000 Tiềm tăng giá: 28% 13% Cổ tức: Lợi suất cổ tức: 5,2% Biến động giá cổ phiếu tháng Một số tiêu kinh doanh CTCP Tập đoàn Đất Xanh – DXG Chỉ tiêu Doanh thu (tỷ vnđ) Tăng trưởng doanh thu Lợi nhuận gộp (tỷ vnđ) Biên lợi nhuận gộp Lợi nhuận sau thuế (tỷ vnđ) Tăng trưởng LNST Biên LNST EPS (vnđ) 2015 1.395 175,5% 659 47,3% 446 109,2% 32,0% 3.067 2016 2.507 79,7% 1.052 42,0% 664 49,1% 26,5% 3.994 2017 2.879 14,9% 1.730 60,1% 1.085 63,4% 37,7% 2.744 2018F 5.000 73,7% 2.050 41,0% 1.519 40,0% 30,8% 3.120 Luận điểm đầu tư: ➢ ➢ Thông tin cổ phiếu 26/07/2018 Giá (VND) Số lượng CP niêm yết 25.000 342.571.412 Vốn điều lệ (tỷ VND) 3.031,93 Vốn hóa TT(tỷ VND) Khoảng giá 52 tuần (VND) % Sở hữu nước 8.558,03 14.60035.300 45,29% % Giới hạn sở hữu NN 100% Chỉ số tài chính: Chỉ tiêu EPS (vnd) 2016 3.994 2017 2.744 BV (vnd) 15.106 13.982 15.362 7% 15% 8% ROA(%) 11,74 11,76 9,49 ROE(%) 24,27 20,24 18,33 Hoạt động Cơng ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh thành lập năm 2003 với vốn điều lệ ban đầu 0,8 tỷ đồng chuyên môi giới dự án bất động sản Đến nay, cơng ty hồn thiện phát triển theo chuỗi giá trị “Đầu tư – Xây dựng – Dịch vụ” Nguồn: VNCS tổng hợp www.vn-cs.com ➢ ➢ 2015 3.067 Cổ tức(%) ➢ Kinh tế vĩ mô Việt Nam tiếp tục ổn định, mặt lãi suất thấp điều kiện tốt cho thị trường bất động sản doanh nghiệp ngành phát triển Dòng vốn đầu tư nước tiếp tục đổ vào thị trường BĐS giúp tăng tính khoản tiềm phát triển cho thị trường DXG doanh nghiệp bất động sản Việt Nam phát triển theo mơ hình “Đầu tư – Xây dựng – Dịch vụ” DXG doanh nghiệp hàng đầu phân phối bất động sản chiếm thị phần gần 30% nước Về phát triển dự án, DXG hoành thành nhiều dự án lớn, sở hữu quỹ đất 1.000ha có kế hoạch tăng quỹ đất cho dài hạn, đủ đảm bảo cho phát triển 2-3 năm tới Doanh thu thuần, lợi nhuận sau thuế biên lợi nhuận sau thuế DXG liên tục tăng trưởng tích cực năm gần với tỷ lệ tăng trưởng kép bình quân doanh thu 78,5%/năm lợi nhuận ròng 65%/năm Tỷ lệ cổ tức trung bình DXG năm gần mức cao – khoảng 10% Kết thúc quý đầu năm 2018, Công ty đạt 40% kế hoạch năm đề Dự báo năm DXG ghi nhận kết tăng trưởng cao (40%) so với năm 2017 quý cuối năm 2018, DXG tiến hành bàn giao lúc dự án lớn: Opal Garden LuxGarden Tình hình tài lành mạnh tổng tài sản, nợ vốn chủ sở hữu DXG có xu hướng tăng trưởng mạnh mẽ năm gần tỷ lệ tổng nợ/tổng tài sản tổng nợ/vốn chủ sở hữu ln trì mức thấp trung bình ngành Rủi ro Công ty: ➢ ➢ Rủi ro chung yếu tố kinh tế vĩ mô thay đổi (lãi suất, tỷ giá, lạm phát) ảnh hưởng đến chi phí vốn kinh doanh BĐS khả tiêu thụ thị trường Rủi ro Công ty nằm rủi ro chung ngành bất động sản tiến độ thực dự án tính khoản dịng tiền, nhiên với tình hình tài thực tế triển khai dự án rủi ro khơng ngại với DXG Khuyến nghị: Bằng phương pháp P/E phương pháp giá trị tài sản rịng NAV, chúng tơi ước tính thị giá hợp lý cổ phiếu DXG 32.000 VNĐ/CP Mức định giá cao 28% so với thị giá DXG 25.000 VNĐ/CP Do vậy, khuyến nghị MUA cổ phiếu DXG cho mục tiêu đầu tư trung dài hạn 6-12 tháng tới Vietnam Construction Securities PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP VNCS Research Center TỔNG QUAN NGÀNH VÀ DOANH NGHIỆP Tổng quan ngành bất động sản Các yếu tố trọng yếu tác động đến ngành bất động sản *Yếu tố dân số: Theo dự báo dân số chiến lược phát triển đô thị, tới năm 2020, dân số nước 103 triệu người, dân số đô thị 46 triệu người, chiếm tỷ lệ 45% số dân nước, bình quân tăng 1,56 triệu người/năm Đất xây dựng đô thị 460.000 ha, chiếm 1,40% diện tích đất tự nhiên nước, bình qn 100m2/người Theo Chiến lược thị hóa Nhà nước, nhu cầu xây dựng nhà đến năm 2020 phải đạt tiêu diện tích 18-20m2/người theo chương trình phát triển nhà nhằm cung cấp loại nhà phù hợp với đối tượng xã hội có nhu cầu mức thu nhập khác Xây dựng cơng trình phục vụ cơng cộng, bảo đảm dành từ 3-5m2 đất/người, đáp ứng nhu cầu vật chất tinh thần nhân dân đô thị, dành 5% quỹ đất đô thị cho xây dựng cơng trình phục vụ cơng cộng Theo xu hướng trên, nhu cầu sở hạ tầng nhà ở,…của thành phố trọng điểm nước đặc biệt TP.Hồ Chí Minh năm tới cịn lớn, tạo điều kiện cho phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản *Yếu tố tài chính: Tăng trưởng GDP đạt 7,4% quý năm 2018, mức tăng trưởng quý cao 10 năm qua Tăng trưởng tín dụng quý năm 2018 đạt 2,2% Tín dụng tiêu dùng ước tính tăng 65% theo năm Những số liệu cho thấy nhu cầu mua thuê bất động sản ngày tăng cao, tạo nguồn cầu tích cực cho ngành bất động sản Việt Nam *Yếu tố khách nước ngoài: Khách quốc tế tiếp tục tăng mạnh 31% theo năm, đạt 4,2 triệu lượt khách quý năm 2018 Sự gia tăng khách nước ngồi vào Việt Nam tạo tín hiệu tốt nhu cầu bất động sản cho khách nước Việt Nam *Yếu tố pháp luật: Năm 2017, Việt Nam tiếp tục nới lỏng sách cho người nước mua nhà Kết quả, đến có 750 trường hợp người nước ngồi cấp sổ đỏ, cao gấp lần so với thời điểm năm thí điểm Nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn cho biết dự án cao cấp mở bán khoảng năm qua có lượng người nước ngồi mua nhà mức cao, có dự án hết phịng Trong thời gian tới, Việt Nam hướng đến áp dụng sách cho phép người nước ngồi tự mua bán nhà, chuyển nhượng bất động sản người Việt đặc khu kinh tế (đặc khu Vân Đồn, đặc khu bắc Vân Phong, đặc khu Phú Quốc) Chính sách trình bày Dự thảo Luật đơn vị hành – kinh tế đặc biệt trình Quốc hội xem xét kỳ vọng thơng qua vào 2018 Theo Dự thảo, đặc khu kinh tế này, người nước ngồi tự mua bán nhà, chuyển nhượng bất động sản người Việt, thời hạn sở hữu chung cư dự kiến lên tới 99 năm thời hạn sở hữu lâu dài biệt thự, nhà riêng lẻ Nhiều sách sở hữu bất động sản nhà đầu tư nước ngồi áp dụng đặc khu kinh tế nói xem xét mở rộng dần nước tương lai Có thể nói, dự thảo luật thơng qua, thị trường bất động sản chuyển biến mạnh mẽ, sôi động, thu hút lượng vốn lớn nhiều so với Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG - HSX) 07.2018 PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP VNCS Research Center Câp nhật tình hình phát triển ngành bất động sản Việt Nam nói chung: Theo số liệu mà Tổng cục Thống kê công bố, hoạt động kinh doanh bất động sản năm 2017 tăng trưởng 4,07% so với năm 2016, mức tăng cao kể từ năm 2011 đến nay, đóng góp 0,21 điểm % tổng mức tăng trưởng 6,81% GDP nước Tăng trưởng ngành kinh doanh BĐS qua năm 5.0% 4.0% 3.8% 3.0% 2.8% 3.0% 2014 2015 4.0% 4.1% 2016 2017 2.2% 2.0% 1.3% 1.0% 0.0% 2011 2012 2013 (Nguồn: Tổng cục Thống kê) Năm 2017 năm ngành nghề kinh doanh bất động sản có tỷ lệ gia tăng doanh nghiệp so với kỳ cao theo số liệu Cục Quản lý đăng ký kinh doanh – tăng lên 62% với 5.065 doanh nghiệp đăng ký thành lập Đây ngành có số vốn đăng ký nhiều nhất: 388.376 tỷ đồng, chiếm 30% tổng số vốn đăng ký Tỷ trọng vốn đăng ký bình quân doanh nghiệp năm vừa qua ngành kinh doanh bất động sản đạt 76,7 tỷ đồng/doanh nghiệp, dẫn đầu so với ngành khác Thị trường bất động sản Việt Nam kênh hấp dẫn giới đầu tư quốc tế Theo số liệu Bộ Kế hoạch Đầu tư, tổng số 35,9 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI) đăng ký năm 2017, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ với tổng vốn đăng ký 3,05 tỷ USD, chiếm 8,5% tổng vốn đầu tư đăng ký Dòng vốn ngoại tìm đến thị trường Bất động sản có tham gia mạnh mẽ nhà đầu tư đến từ Hongkong, Nhật, Singapore, Trung Quốc, Hàn Quốc Cơ cấu dòng vốn FDI Vốn FDI qua năm (đơn vị: tỷ đồng) 40 35.5 30 36.1% 25.4% 20 23.7% 10 14.8% 20 22 15.5 15.8 10.8 10.5 10 11 21.5 12 23.2 25 14.5 15.23 18 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Nhật Bản Hàn Quốc Singapore Khác Vốn đăng ký Vốn giải ngân (Nguồn: Bộ Kế hoạch Đầu tư) Cơng ty Cổ phần Tập đồn Đất Xanh (DXG - HSX) 07.2018 PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP VNCS Research Center Cập nhật tình hình phát triển ngành bất động sản năm 2017 quý năm 2018 thị trường lớn TP.Hồ Chí Minh Tp.Hà Nội theo dòng sản phẩm: Bán lẻ: *TP.Hồ Chí Minh: Ngồi Trung tâm hoạt động Tổng nguồn cung 1,2 triệu m2 sàn với 73.000 m2 sàn từ siêu thị trung tâm mua sắm khai trương dự án đóng cửa dự án đổi chức năng, tổng cộng giảm 39.200 m2 sàn Giá thuê trung bình giảm nhẹ -1% theo q Cơng suất th trung bình giảm nhẹ -1 điểm % nguồn cung khu vực trung tâm có giá th cơng suất th thấp Các thương hiệu thời trang thương hiệu F&B quốc tế gia nhập thay thương hiệu thu hút Doanh thu bán lẻ tăng cao F&B, quần áo vật dụng gia đình Tiện ích tự động mua hàng trực tuyến trở nên phổ biến Thương mại điện tử liên tục thu hút đầu tư, bật thông báo gia nhập thị trường Việt Nam Amazon *TP.Hà Nội: Giá thuê tăng công suất giảm Tổng nguồn cung đạt xấp xỉ 1,3 triệu m², ổn định so với quý trước tăng 4,2% so với năm trước Trong bốn năm qua, nguồn cung tăng trưởng bình quân 12,2%/năm Giá thuê trung bình tầng tăng 0,4% theo quý công suất thuê giảm -1,2 điểm % theo quý, chủ yếu biến động phân khúc trung tâm thương mại Khu vực Trung tâm ghi nhận hoạt động bớt sôi khu vực phía Đơng có hoạt động cải thiện Đến năm 2020, có 18 dự án vào hoạt động với nguồn cung tổng cộng 410.000 m² Phần lớn nguồn cung bán lẻ tương lai nằm tổ hợp nhà khu vực phía Tây Văn phịng: *TP.Hồ Chí Minh: Sơi động dự án bao gồm hạng B hạng C cung cấp cho thị trường thêm 53.000m2 sàn Tổng nguồn cung đạt 1,7 triệu m2 sàn, tăng 4% theo quý 10% theo năm Tình hình hoạt động trì khả quan Giá thuê trung bình tăng 8% theo năm Sự gia tăng kết việc tăng giá văn phòng hạng B - thay cho văn phòng hạng A Công suất thuê mức cao, 96% Đến năm 2020, thị trường dự kiến có thêm khoảng 440.000 m2 sàn từ tất hạng Trong hai năm tới, khơng có nguồn cung hạng A gia nhập thị trường *TP.Hà Nội: Hạng A khu vực Trung tâm tiếp tục hoạt động tốt Tổng nguồn cung đạt 1,6 triệu m², tăng 1,6% theo quý 2% theo năm sau dự án hạng B vào hoạt động Hoạt động thị trường nhìn chung tương đối ổn định với giá thuê trung bình tăng 0,6% công suất thuê giảm -0,5 điểm % theo quý Phân khúc Hạng B ghi nhận công suất thuê cải thiện Hạng A có mức giá thuê trung bình tăng mạnh nhất, đặc biệt khu vực ngồi Trung tâm Hà Nội có thêm 5.010 doanh nghiệp thành lập Q1/2018 đặt mục tiêu số doanh nghiệp năm 2018 tăng trưởng 12% Ba q cịn lại năm 2018 Cơng ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG - HSX) 07.2018 PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP VNCS Research Center dự kiến có 13 dự án tập trung khu vực phía Tây cung cấp 235.000 m2 Căn hộ dịch vụ: *TP.Hồ Chí Minh: Nguồn cung tương lai dồi Ba dự án dự án đóng cửa để cải tạo, khiến nguồn cung tăng 6% theo quý 16% theo năm Tổng nguồn cung đạt 5.100 Các dự án có ảnh hưởng đến tình hình hoạt động chung tồn thị trường Cơng suất th giảm điểm % theo quý giá thuê tăng nhẹ 1% theo quý công suất thuê thấp giá thuê cao từ dự án Nguồn cung tương lai dự kiến 1.000 căn, gia nhập thị trường tháng 2018 gây áp lực lên tình hình hoạt động chung *TP.Hà Nội: Giá phía Tây cao Tổng nguồn cung từ 50 dự án tăng 1% theo quý 19% theo năm, nguồn hạng A tăng dự án hạng C tạm dừng Từ năm 2018 trở sau, 1.400 từ 17 dự án cung ứng Cơng suất bình qn giảm -0,9 điểm % theo q -3,4 điểm % theo năm Giá thuê trung bình (ARR) tăng 0,6% theo quý giảm -5,6% theo năm Khu vực phía Tây dẫn đầu 32,4 USD/m2/tháng công suất dự án nội thành đạt cao với 90% Trong Q1/2018, FDI giải ngân Việt Nam ghi nhận 3,88 tỷ USD, tăng 7,2% theo năm Khách sạn: *TP.Hồ Chí Minh: Phục hồi Nguồn cung tăng 2% theo năm, đạt 16.500 phòng từ 133 dự án Cơng suất th trung bình đạt 74%, tăng điểm % theo năm Giá phịng trung bình đạt 83 USD/phòng/đêm, tăng 4% theo năm hạng tăng giá thuê, lần diễn ba năm qua Năm 2018, tp.HCM đặt mục tiêu chào đón 7,5 triệu khách quốc tế, tăng 18% theo năm Đến năm 2020, 14 dự án cung cấp khoảng 3.500 phòng Hơn 300 phòng từ khách sạn đến chờ thẩm định *TP.Hà Nội: Phân khúc hoạt động tốt Một khách sạn 50 phịng thức xếp hạng Tổng nguồn cung đạt khoảng 10.000 phòng, tăng 1% theo quý 9% theo năm Công suất cho thuê trung bình giảm nhẹ -1 điểm % theo quý tăng điểm % theo năm Giá thuê phòng trung bình giảm -3% theo quý -7% theo năm Doanh thu phịng trung bình phân khúc đạt 111 USD/phịng/đêm, gấp đơi doanh thu khách sạn gấp ba doanh thu khách sạn Theo Cục Thống kê Hà Nội, tháng đầu năm 2018, Hà Nội đón khoảng triệu lượt khách quốc tế đến, tăng 31% theo năm Áp lực cạnh tranh gia tăng tất phân khúc kể từ sau năm 2018 với 44 dự án tương lai Cơng ty Cổ phần Tập đồn Đất Xanh (DXG - HSX) 07.2018 PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP VNCS Research Center Căn hộ bán: *TP Hồ Chí Minh: Nguồn cung tăng mạnh Hơn 10.500 từ 13 dự án giai đoạn dự án hữu mở bán Nguồn cung sơ cấp giảm -13% theo quý -32% theo năm 28.600 Tình hình hoạt động giảm hạng, tổng cộng đạt 13.500 bán, giảm -11% theo quý tăng 51% theo năm Hạng C chiếm ưu với 62% thị phần Tỷ lệ hấp thụ đạt 48%, tăng điểm % theo quý 26 điểm % theo năm Đến năm 2020, nguồn cung dự kiến có thêm 122.000 từ 93 dự án Quận dự kiến chiếm thị phần lớn với 32% Hạng C chiếm cao với 61% nguồn cung tương lai *TP Hà Nội: Lượng mở bán giảm 11 dự án 14 giai đoạn mở bán 5.530 căn, giảm -21% theo quý -40% theo năm Nguồn cung sơ cấp đạt 24.000 căn, ổn định theo năm Từ Liêm Hoàng Mai tiếp tục dẫn đầu tổng lượng toàn thị trường Số bán giảm -15% theo quý -11% theo năm Tỷ lệ hấp thụ giảm điểm % theo quý theo năm xuống 24% Hạng B dẫn đầu nguồn cầu với 61% thị phần Giá bán sơ cấp trung bình đạt 1.250 USD/m2, giữ ổn định theo quý giảm -8% theo năm Trong năm 2018, 20.000 hộ từ 38 dự án mở bán thị trường, hầu hết hộ hạng B Biệt thự/nhà liền kề: *TP.Hồ Chí Minh: Thiếu hụt nhà liền kề dự án giai đoạn cung cấp 770 Nguồn cung sơ cấp xấp xỉ 1.470 căn, giảm -28% theo quý -40% theo năm Lượng giao dịch giảm -36% theo quý tăng 39% theo năm Tỷ lệ hấp thụ đạt 61%, giảm -7 điểm % theo quý tăng 26 điểm % theo năm Các dự án chiếm 40% thị phần Thị trường đất sơ cấp có 2.700 quý Phân khúc hoạt động mạnh mẽ với tỷ lệ hấp thụ đạt 71% Quận dẫn đầu với 35% thị phần Từ Q2/2018 đến năm 2020, nguồn cung dự kiến đạt 17.000 căn/nền Các quận phía Đơng chiếm 60% nguồn cung tương lai Cơng ty Cổ phần Tập đồn Đất Xanh (DXG - HSX) 07.2018 PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP VNCS Research Center *TP.Hà Nội: Hoạt động tạm thời chững lại Tổng nguồn cung thị trường biệt thự, liền kề đạt 41.099 căn, tăng 1,7% theo quý 13,9% theo năm Quận Hà Đông tiếp tục dẫn đầu với 24,3% thị phần, theo sau Huyện Hoài Đức dự án mở bán dự án mở bán thêm đóng góp khoảng 670 Nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 3.190 căn, giảm -18,7% theo quý tăng 13% theo năm Tổng lượng giao dịch giảm -43% theo quý -30% theo năm Tỷ lệ hấp thụ quý đạt 25%, giảm -10,6 điểm % theo quý tăng 4,7 điểm % theo năm Từ Q2/2018 đến cuối năm 2019, có khoảng 11.500 tung thị trường từ 23 dự án mới, tập trung chủ yếu Đông Anh, Gia Lâm, Đan Phượng Từ Liêm 17% 3% Long Biên 12% 4% 6% 2% 18% 37% Từ Liêm Hoàng Mai Hai Bà Trưng Gia Lâm Đông Anh Mê Linh Đan Phượng (Nguồn: Savills) Kết luận Như vậy, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung đà phát triển mạnh mẽ, đạt số liệu ấn tượng vào năm 2017 quý năm 2018 Bên cạnh đó, nguồn cầu cho ngành bất động sản lớn yếu tố bổ trợ cho phát triển ngành bất động sản ngày tăng thêm, vậy, doanh nghiệp ngành bất động sản có tảng vững để ổn định phát triển năm tới Cơng ty Cổ phần Tập đồn Đất Xanh (DXG - HSX) 07.2018 PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP VNCS Research Center Tổng quan Cơng ty cổ phần Tập đồn Đất Xanh (DXG) Lịch sử hình thành phát triển ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ Năm 2003: Công ty TNHH Dịch vụ Xây dựng Địa ốc Đất Xanh thành lập với vốn điều lệ ban đầu 0,8 tỷ đồng Năm 2007: Chuyển đổi hình thức hoạt động thành Công ty cổ phần Năm 2008-2010: Trở thành cơng ty bất động sản có hệ thống phân phối mạnh Việt Nam với gần 20 chi nhánh, công ty thành viên, công ty liên kết, công ty liên doanh hoạt động khắp nước Năm 2011: Chuyển đổi hoạt động theo mơ hình tập đồn với việc thành lập nhiều công ty con, công ty liên kết khắp miền: Bắc, Trung, Nam Năm 2012: Phát triển quy trình khép kín “Đầu tư – Xây dựng – Dịch vụ” Năm 2014: Bắt đầu thực M&A để tạo lập quỹ đất thông qua việc mua lại dự án Năm 2017: Tăng vốn điều lệ lên 3,032 tỷ đồng lọt Top 10 chủ đầu tư bất động sản uy tín Việt Nam Ngành nghề kinh doanh Đất Xanh phát triển xây dựng theo mơ hình chiến lược chuỗi giá trị khép kín “Đầu tư – Xây dựng – Dịch vụ” Mơ hình chiến lược giúp Đất Xanh tạo dòng sản phẩm chất lượng cao, giá bán cạnh tranh dịch vụ tốt ngành: ▪ ▪ ▪ Đầu tư: Phát triển quỹ đất dự án để phát triển kinh doanh Đây định hướng mảng hoạt động kinh doanh cốt lõi chiến lược chuỗi giá trị khép kín DXG Xây dựng dân dụng, công nghiệp Dịch vụ: Kinh doanh phân phối sản phẩm bất động sản toàn quốc Danh sách công ty công ty liên kết DXG: Stt Tên công ty Địa Lĩnh vực SXKD Vốn góp (tỷ đồng) Tỷ lệ sở hữu DXG Công ty TNHH XD TM DV Hà Thuận Hùng Q.Bình Thạnh, HCM Xây dựng 235,740 99.89% CTCP XD Địa ốc Long Kim Phát Biên Hòa, Đồng Nai Xây dựng 99,839 100.00% CTCP Đầu tư Dịch vụ Đất Xanh Miền Nam Q.Bình Thạnh, HCM Bất động sản 26,520 51.00% CTCP Đất Xanh Đông Nam Bộ Biên Hòa, Đồng Nai Bất động sản 11,220 51.00% CTCP Dịch vụ Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc Thanh Xuân, Hà Nội Bất động sản 133,029 51.00% CTCP Đất Xanh Miền Trung Hải Châu, Đà Nẵng Bất động sản 155,210 55.00% CTCP Xây dựng FBV Q.Bình Thạnh, HCM Xây dựng 31,915 89.26% Công ty TNHH ĐT XD TM Xuân Định Q.3, HCM Xây dựng 205,000 99.99% CTCP In Nơng Nghiệp Q.Bình Thạnh, HCM In ấn kinh doanh BĐS 132,986 99.98% 10 CTCP Vicco Sài Gịn Q.Bình Thạnh, HCM Bất động sản 125,102 99.99% 11 CTCP Đầu tư đất Viễn Đơng Q.Bình Thạnh, HCM Bất động sản 237,999 99.99% 12 Công ty TNHH Đầu tư Sài Gịn Riverside Q.Bình Thạnh, HCM Bất động sản 712,500 75.00% 13 CTCP Đầu tư Dầu khí Thăng Long Q.Bình Thạnh, HCM Bất động sản 573,276 99.90% 14 CTCP Sài Gịn Riverview Q.Bình Thạnh, HCM Bất động sản 187,448 99.90% 15 Công ty TNHH MTV Đất Xanh Hội An Tỉnh Quảng Nam Bất động sản 1,000,000 100.00% 16 CTCP Bất động sản Sài Đồng Q.Long Biên, Hà Nội Bất động sản 126,151 70.99% 17 CTCP Đầu tư LDG Tỉnh Đồng Nai Bất động sản 376,516 43.38% (Nguồn: BCTN DXG) Cơng ty Cổ phần Tập đồn Đất Xanh (DXG - HSX) 07.2018 PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP VNCS Research Center Địa bàn kinh doanh DXG hoạt động nhiều địa bàn nước: Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hà Nội, Thành phố Đà Nẵng, tỉnh Bình Dương, tỉnh Đồng Nai, huyện Phú Quốc (tỉnh Kiên Giang) Cơ cấu cổ đông Cơ cấu sở hữu DXG cập nhật đến ngày 23/05/2018 sau: STT Cơ cấu cổ đông Số lượng CP Tỷ lệ phần trăm Số lượng CP lưu hành 302.942.630 100,0% Nắm giữ cổ đông lớn 101.626.753 51,0% Cổ đông nước 41.453.734 23,2% Cổ đơng nước ngồi 60.173.019 27,8% Nắm giữ Ban lãnh đạo người liên quan 37.607.422 13,0% Khác 163.708.455 36,0% *Danh sách Top 10 Cổ đông nắm giữ số lượng cổ phiếu lớn DXG: STT Tên cổ đông Công ty Cổ phần Đầu tư NAV Vietnam Holding Ltd Số lượng CP Tỷ lệ phần trăm 14.288.682 5,65% 5.844.335 4,99% Công ty cổ phần Đầu tư BBC 12.445.500 4,92% Amersham Industries Limited 14.515.106 4,79% Prusix Asian Smaller Companies Fund Public Limited Company 5.594.290 4,79% Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Quốc tế Hà Thành 5.000.000 4,28% Công ty cổ phần Ngọn Hải Đăng 5.000.000 4,28% Grinling International Limited 10.432.518 3,48% Norges Bank 8.939.000 2,95% Vietnam Enterprise Investments Limited 7.336.800 2,42% 10 *Danh sách Top 10 Lãnh đạo nắm giữ số lượng cổ phiếu lớn DXG: STT Tên cổ đông Số lượng CP Tỷ lệ phần trăm Lương Trí Thìn 25.879.859 8,54% Trần Việt Anh 5.472.740 1,81% Lương Trí Thảo 2.784.685 0,92% Lương Trí Tú 1.992.840 0,66% Nguyễn Khánh Hưng 475.737 0,16% Trần Công Luận 287.489 0,09% Đỗ Thị Thái 215.095 0,07% Bùi Ngọc Đức 225.036 0,07% Nguyễn Trường Sơn 179.549 0,06% 10 Trần Thị Thùy Trang 56.528 0,02% (Nguồn: VNCS tổng hợp) Cơng ty Cổ phần Tập đồn Đất Xanh (DXG - HSX) 07.2018 PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP VNCS Research Center Vị Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh Sau 14 năm thành lập phát triển, với thương hiệu Đất Xanh, Công ty ghi tên đơn vị dẫn đầu toàn quốc phân phối đất dự án, hộ đơn vị dẫn đầu Bình Dương, thành phố Hồ Chí Minh số tỉnh lân cận Tổng sản lượng bán năm 2017 DXG đạt 22.108 sản phẩm, chiếm 29,1% gần 1/3 thị phần bất động sản Việt Nam năm 2017 Thị phần năm 2017 29.1% 70.9% DXG Các doanh nghiệp lại (Nguồn: BCTN DXG, VNCS tổng hợp) Lợi từ mạng lưới phân phối có quỹ đất ngày mở rộng tiền đề để DXG chuyển từ nhà môi giới sang chủ đầu tư phát triển dự án lớn Việt Nam Với số vốn điều lệ 3.031 tỷ đồng, Đất Xanh có lợi cơng ty bất động sản có quy mơ vốn lớn với tiềm lực tài vững mạnh Việt Nam Sau 14 năm hoạt động phát triển, Đất Xanh ghi nhận vị ngành bất động sản thông qua giải thưởng trao tặng: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ Top 150 doanh nghiệp tăng trưởng nhanh Việt Nam Công ty Cổ phần Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) phối hợp với Báo Vietnamnet trao tặng Lễ công bố Bảng xếp hạng FAST500 năm 2017 Top 10 chủ đầu tư uy tín Việt Nam năm 2017 Vietnam Report công bố ngày 12/4/2017 Top 10 nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam (BCI Asia Awards 2017) cơng bố ngày 26/5/2017 Đứng vị trí thứ (lĩnh vực bất động sản – xây dựng) lễ trao giải “Top 50 công ty niêm yết tốt Việt Nam” tạp chí Forbes bình chọn Top 500 doanh nghiệp lớn Việt Nam 2017 Top 10 nhà phát triển bất động sản lớn Việt Nam bảng xếp hạng VNR500 ngày 19/1/2018 Đứng thứ 76 bảng xếp hạng Profit500 – Top 500 doanh nghiệp có lợi nhuận tốt Việt Nam 2017 So sánh với số doanh nghiệp lớn ngành bất động sản tiêu tài quan trọng năm 2017, nhận thấy rõ vị top đầu Đất Xanh sau: 10 Công ty Cổ phần Tập đồn Đất Xanh (DXG - HSX) 07.2018 PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP VNCS Research Center Bảng so sánh số tiêu tài quan trọng doanh nghiệp đầu ngành bất động sản VIC Số lượng CP lưu hành (Triệu CP) 2.638 NVL 650 19.411 47.100 17.905 3.130 23,16 3,73 4,73% 17,45% FLC 638 13.209 3.828 17.580 591 10,15 0,45 1,85% 4,46% HQC 477 8.924 1.091 814 158 14,53 0,26 1,14% 1,81% KDH 336 15.517 13.457 9.092 1.495 26,79 2,58 5,69% 9,49% DXG 303 12.578 11.703 9.496 2.402 16,07 3,07 9,49% 18,33% QCG 275 14.685 3.769 2.967 1.540 8,90 0,93 4,29% 10,40% SCR 244 13.481 3.317 7.483 938 14,50 1,01 2,68% 6,78% DIG 238 11.829 5.836 6.691 824 29,74 2,07 3,28% 6,90% PDR 222 12.734 9.324 5.976 1.982 21,20 3,30 4,64% 16,82% Mã CP Giá trị sổ sách/CP (VND) Vốn hóa thị trường (Tỷ VND) Doanh số/CP (VND) 11.835 345.540 34.255 1.610 81,36 EPS (VND) P/E P/B ROA (%) ROE (%) 11,07 2,15% 8,71% (Nguồn: VNCS tổng hợp) Tiềm tăng trưởng tương lai Mảng Môi giới bất động sản: Là mảng hoạt động truyền thống DXG từ Công ty bắt đầu thành lập, dịch vụ môi giới bất động sản hoạt động mang lại doanh thu, lợi nhuận lớn cho DXG Mạng lưới phân phối phủ rộng khắp nước yếu tố thiết yếu giúp cho mảng mơi giới DXG phát triển vững bền Tính đến hết năm 2017, hệ thống môi giới DXG có 48 sàn giao dịch nước (18 sàn miền Bắc, sàn miền Trung 23 sàn miền Nam), khoảng 2.000 nhân viên môi giới thức, 5.000 nhân viên mơi giới tự 193 sàn giao dịch liên kết khác Tổng kết năm 2017, tổng số sản phẩm DXG bán 22.108 sản phẩm, tăng 84% so với năm 2016 Sự gia tăng đáng kể đến từ việc phân phối thành công dự án như: Imperial Plaza, Phố chợ Điện Ngọc, Phú Mỹ An, Thủ thiêm Garden, Prosper Plaza,… Đơn vị: Sản phẩm Sản lượng bán DXG qua năm 22,108 25,000 20,000 15,000 12,014 10,000 5,000 4,068 6,723 8,955 2013 2014 2015 2016 2017 (Nguồn: BCTN DXG, VNCS tổng hợp) Với lợi từ mạng lưới phân phối bất động sản có DXG phát triển thuận lợi thị trường bất động sản Việt Nam, nhận định hoạt động tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng khả quan năm 2018 11 Công ty Cổ phần Tập đồn Đất Xanh (DXG - HSX) 07.2018 PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP VNCS Research Center mà nhu cầu phân khúc chủ yếu nhu cầu thực, rủi ro mặt đầu toán Chiến lược phát triển mảng môi giới năm tới 2018 – 2022 DXG trì vị hàng đầu Việt Nam, phân phối 25.000 – 30.000 sản phẩm gia tăng thị phần lên 30%-40% Mảng Đầu tư Xây dựng: Tính đến cuối năm 2017, DXG sở hữu 44 dự án, 1.000 đất, 10 triệu m2 diện tích sàn xây dựng 63.000 tỷ đồng tổng mức đầu tư Danh mục dự án DXG đầu tư Stt Tên dự án Diện tích đất (m2) Tổng vốn đầu tư (tỷ đồng) Tình trạng HÀ NỘI Sai Dong Complex 10,015 850 Sắp triển khai 8,818 Sắp triển khai 1,850,000 5,500 Sắp triển khai NHA TRANG Nha Trang Golf Resort 1,719,000 HẠ LONG - QUẢNG NAM Opal Ocean View Tuần Châu 175,123 2,166 Sắp triển khai Opal City Nam Hội An 990,000 4,548 Sắp triển khai 130 Đã hoàn thành QUẬN GÒ VẤP Phú Gia Hưng 4,533 QUẬN THỦ ĐỨC Sunview 1-2 16,000 450 Đã hoàn thành Sunview Town 36,697 1,293 Đã hoàn thành Opal Riverside 20,097 971 Đã hoàn thành 8,220 665 Đang xây dựng 13,219 1,227 10 Opal Garden 11 Opal Riverview 12 Opal Tower 4,945 625 Đang triển khai 13 Opal Skyview 2,400 321 Đang triển khai 14 Gem Premium 67,221 4,392 Đang triển khai 15 Gem Riverview 28,267 1,870 Đang triển khai 5,695 Đang xây dựng Sắp triển khai QUẬN 16 Gem Riverside 67,142 QUẬN 17 The Palm City 74,140 1,500 Sắp triển khai 18 Opal City 60,707 3,650 Sắp triển khai QUẬN 19 Luxcity 7,481 945 Đã hoàn thành 20 Lux Riverview 8,526 1,092 Đang triển khai 21 Lux Garden 9,121 974 Đang xây dựng 22 Lux Star 11,026 1,000 Đang triển khai 271,100 360 Đã hoàn thành 5,454,980 49,042 ĐỒNG NAI 23 Gold Hill TỔNG CỘNG 12 Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG - HSX) 07.2018 PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP VNCS Research Center Danh mục dự án công ty con, công ty liên kết đầu tư Stt Tên dự án Diện tích đất (m2) Tổng vốn đầu tư (tỷ đồng) Tình trạng HỒ CHÍ MINH Saigon Intela 9,016 1,248 Đang xây dựng High Intela 8,770 668 Đang xây dựng West Intela 3,415 256 Đang triển khai Nhà Phố New 52,000 718 Sắp triển khai Chung cư New 8,200 590 Sắp triển khai Chung cư New 5,300 367 Sắp triển khai ĐỒNG NAI New Sakura 420,000 502 Đang xây dựng The Viva City 940,884 1,220 Đang xây dựng Viva Square 21,158 138 Đang xây dựng 10 Khu du lịch sinh thái Thác Giang Điền 390,000 100 Đã hoàn thành 11 Khu du lịch sinh thái Suối Mơ 306,000 110 Đã hoàn thành 12 Sakura Valley 376,355 422 Đang xây dựng 13 Viva Tower 6,000 173 Đang triển khai 14 Viva Park 182,212 217 Đang triển khai 15 Phước Tân 178,737 200 Sắp triển khai 16 Compound House ĐN1 50,000 613 Sắp triển khai 17 Compound House ĐN 20,000 266 Sắp triển khai 18 Đất Đồng Nai New1 20,000 60 Sắp triển khai 668 Sắp triển khai BÌNH DƯƠNG 19 Marina Tower 10,655 PHÚ QUỐC 20 Grand World 851,096 4,265 Đang xây dựng 45,000 873 Đang triển khai 3,904,798 13,674 CẦN THƠ 21 Shophouse Cần Thơ TỔNG CỘNG (Nguồn: BCTN DXG, VNCS tổng hợp) Theo kế hoạch bàn giao triển khai dự án DXG giai đoạn 2018 – 2022, chúng tơi ước tính nguồn cung số lượng hộ DXG cho thị trường bất động sản Hồ Chí Minh khoảng 11.621 hộ, cao gấp 3,47 lần so với số lượng hộ bàn giao giai đoạn 2010 – 2017 (3.345 căn), chủ yếu tập trung khu vực quận 2, quận Thủ Đức, quận quận Một số dự án đóng góp chủ yếu bao gồm Gem Riverside (3.200 căn), Opal City (2.150 căn), Opal Premium (2.630 căn) Xét tổng thể, quỹ đất có Tập đồn đủ đảm bảo cho Tập đoàn đầu tư khai thác phát triển dự án đảm bảo kế hoạch doanh thu lợi nhuận năm tới 13 Công ty Cổ phần Tập đồn Đất Xanh (DXG - HSX) 07.2018 PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP VNCS Research Center Về dự án trọng điểm năm 2018 DXG – Gem Riverside: ▪ Gem Riverside dự án lớn mà DXG tự phát triển từ trước đến nay, nằm khu đất rộng 6,7 khu đô thị Nam Rạch Chiếc Quận 2, TP.HCM, nằm gần trục đường Long Thành – Dầu Giây, Đồng Văn Cống gần dự án Palm City Keppel Land Lakeview City Novaland Đây khu vực có nhiều dự án hạ tầng giao thông xây dựng đường song hành với cao tốc Long Thành – Dầu Giây mở rộng đường Nguyễn Duy Trinh Gem Riverside có tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 5.695 tỷ đồng, tổng diện tích sàn gần 380.000 m2 với khoảng 3.175 hộ Dự kiến dự án mở bán thức vào cuối quý năm 2018 nguồn thu nhập DXG giai đoạn 2019 – 2021 Trong giai đoạn 2018 – 2020, DXG đặt số mục tiêu sau: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ Mở rộng quỹ đất lên 2.000 Mở rộng sang phân khúc văn phòng, BĐS nghỉ dưỡng, BĐS cho thuê, khai thác Tập trung phân khúc trung bình khá, đảm bảo tính liên tục sản phẩm Phát triển dự án quy mô từ 5-20 Nâng tầm thương hiệu DXG nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam Hồn thiện mơ hình đầu tư, hợp tác đầu tư, liên kết đầu tư, mô hình nhà phát triển dự án Đến giai đoạn 2021 – 2023, mục tiêu DXG sau: ▪ 14 Cơng ty Cổ phần Tập đồn Đất Xanh (DXG - HSX) Đẩy mạnh hoạt động M&A để mở rộng quỹ đất 07.2018 PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP VNCS Research Center Sở hữu hệ thống khách sạn, resort, tòa nhà văn phòng cho thuê, khu công nghiệp Phát triển khu dân cư (hạng C,B,A), cho thuê, thương mại, officetel, nhà phố, BĐS nghỉ dưỡng Phát triển dự án, khu đô thị từ 20 trở lên ▪ ▪ ▪ CẬP NHẬT VÀ ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HĐKD CỦA DXG Kết hoạt động kinh doanh doanh nghiệp Kết hoạt động kinh doanh năm gần DXG cho thấy tăng trưởng tích cực tiêu sinh lời Doanh thu tăng từ 506 tỷ đồng năm 2014 lên 2.879 tỷ đồng năm 2017, đạt tỷ lệ tăng trưởng kép bình qn 78,5%/năm Trong đó, doanh thu ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng 176% yoy vào năm 2015 80% yoy vào năm 2016 nhờ vào yếu tố sau: (1) ổn định kinh tế khó khăn thị trường bất động sản dần giải quyết, (2) mơ hình hoạt động khép kín “Đầu tư – Xây dựng – Dịch vụ” tạo lập trơn tru bắt đầu phát triển mạnh mẽ sau năm vào vận hành Đơn vị: Tỷ đồng Doanh thu Lợi nhuận ròng 4,000 3,000 2,879 2,507 2,000 1,395 1,000 506 751 537 337 168 2014 2015 Doanh thu 2016 2017 Lợi nhuận ròng Biên lợi nhuận ròng 40.0% 33.2% 24.1% 30.0% 21.4% 26.1% 20.0% 10.0% 0.0% 2014 2015 2016 2017 (Nguồn: BCTC DXG, VNCS tổng hợp) Lợi nhuận ròng đạt mức tăng trưởng tương tự, từ 168 tỷ đồng năm 2014 lên 751 tỷ đồng năm 2017, đạt tỷ lệ tăng trưởng kép bình quân 65% năm có mức tăng trưởng ấn tượng 101% yoy vào năm 2015 Tốc độ tăng trưởng tích cực giúp biên lợi nhuận ròng DXG đạt giá trị dương qua năm chạm mức định điểm với 33,2% vào năm 2014 15 Cơng ty Cổ phần Tập đồn Đất Xanh (DXG - HSX) 07.2018 PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP VNCS Research Center Xét cấu doanh thu, lợi nhuận DXG: Cơ cấu doanh thu 2016 Cơ cấu lợi nhuận gộp 2016 2% 8.2% 32.8% 43% 55% 59.2% DT hoạt động dịch vụ, môi giới LNG hoạt động dịch vụ, môi giới DT hoạt động chuyển nhượng BĐS LNG hoạt động chuyển nhượng BĐS DT từ hoạt động xây dựng Cơ cấu lợi nhuận gộp 2017 Cơ cấu doanh thu 2017 0.0% 5.7% 25.5% 38.2% 56.1% 75.6% DT hoạt động dịch vụ, môi giới LNG hoạt động dịch vụ, môi giới DT hoạt động chuyển nhượng BĐS LNG hoạt động chuyển nhượng BĐS DT từ hoạt động xây dựng LNG từ hoạt động xây dựng (Nguồn: BCTC DXG, VNCS tổng hợp) Doanh thu, lợi nhuận gộp DXG đến từ nguồn chính: (1) doanh thu, lợi nhuận gộp từ hoạt động dịch vụ, môi giới, (2) doanh thu, lợi nhuận gộp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, (3) doanh thu, lợi nhuận gộp từ hoạt động xây dựng Trong đó, doanh thu, lợi nhuận gộp từ hoạt động dịch vụ, môi giới chiếm tỷ trọng lớn có xu hướng tăng sau năm Cụ thể, doanh thu hoạt động dịch vụ, môi giới năm 2017 chiếm 56,1% tổng doanh thu (tăng 23,3% so với tỷ trọng năm 2016) Lợi nhuận gộp hoạt động năm 2017 chiếm 75,6% tổng lợi nhuận gộp (tăng 20,6% so với tỷ trọng năm 2016) Đứng thứ tỷ trọng doanh thu, lợi nhuận gộp DXG hoạt động chuyển nhượng bất động sản đứng thứ hoạt động xây dựng Những số lần khẳng định hoạt động môi giới hoạt động kinh doanh trọng điểm DXG, tạo tảng vững cho DXG phát triển hoạt động xây dựng chuyển nhượng bất động sản cách nhanh chóng hiệu Về chi phí, cấu chi phí DXG khơng có biến động lớn qua năm giá vốn hàng bán khoản chi phí chiếm tỷ trọng cao tổng chi phí, 16 Cơng ty Cổ phần Tập đồn Đất Xanh (DXG - HSX) 07.2018 PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP VNCS Research Center từ 65% trở lên Các chi phí cịn lại DXG chiếm tỷ trọng nhỏ, từ 17% trở xuống khơng có chênh lệch lớn năm CƠ CẤU CHI PHÍ NĂM 2016 VÀ 2017 Chi phí tài Chi phí QLDN Chi phí khác Chi phí bán hàng 2016 0.7% 14.1% 16.7% 3.5% 0.6% 9.1% 12.4% 1.7% 65.0% 76.3% Giá vốn hàng bán 2017 (Nguồn: BCTC DXG, VNCS tổng hợp) Xét riêng “Giá vốn hàng bán”, dịch vụ chuyển nhượng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn – 50% Đứng thứ giá vốn dịch vụ môi giới bất động sản, thứ giá vốn hợp đồng xây dựng Tỷ trọng chi phí tương ứng với tỷ trọng doanh thu mà hoạt động kinh doanh mang lại cho DXG không tương ứng với tỷ trọng lợi nhuận gộp Hoạt động môi giới bất động sản chiếm 15% - 27% tỷ trọng giá vốn hàng bán lại hoạt động mang lợi nhuận cao cho DXG Cơ cấu giá vốn hàng bán 2016 Cơ cấu giá vốn hàng bán 2017 1.1% 1.2% 12.9% 15.5% 14.7% 26.8% 57.3% 70.5% Giá vốn dịch vụ môi giới BĐS Giá vốn dịch vụ môi giới BĐS Giá vốn bán hộ đất Giá vốn bán hộ đất Giá vốn hợp đồng xây dựng Giá vốn hợp đồng xây dựng Khác Khác (Nguồn: BCTC DXG, VNCS tổng hợp) Sức khỏe tài doanh nghiệp Tổng tài sản, nợ vốn chủ sở hữu DXG có xu hướng tăng trưởng mạnh mẽ năm gần Tổng tài sản Công ty tăng từ 2.106 tỷ đồng năm 2014 lên 10.264 tỷ đồng năm 2017, đạt mức tăng trưởng kép 68%/năm có mức tăng trưởng cao – 85% vào năm 2017 Vốn chủ sở hữu tăng 17 Cơng ty Cổ phần Tập đồn Đất Xanh (DXG - HSX) 07.2018 PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP VNCS Research Center từ 1.072 tỷ đồng năm 2014 lên 4.654 tỷ đồng năm 2017, đạt mức tăng trưởng kép 63%/năm có mức tăng trưởng cao – 100% vào năm 2016 Trong tổng nợ tăng từ 1.088 tỷ đồng năm 2014 lên 5.611 tỷ đồng năm 2017, đạt mức tăng trưởng kép 73%/năm có mức tăng trưởng cao – 177% vào năm 2017 Lý lo tổng nợ tăng đột biến vào năm 2017 DXG tập trung vốn để thực thương vụ M&A Cuối năm 2017, DXG mua 28,65 triệu cổ phiếu tương đương 90,83% dự án sân golf biệt thự biển rộng 172 Cam Ranh, Khánh Hịa từ Petroland cơng ty liên quan với giá 11.519 VNĐ/CP Công ty thực tăng tỷ lệ sở hữu CTCP Bất động sản Sài Đồng lên 71% để phát triển khoảng 500 – 600 hộ Long Biên, Hà Nội Sự tăng trưởng nhanh tổng nợ dẫn đến hệ số tổng nợ/tổng tài sản tổng nợ/vốn chủ sở hữu ln có giá trị cao tăng mạnh vào năm 2017 Tuy nhiên, tỷ lệ thấp mức trung bình ngành chúng tơi cho rủi ro tài khơng cao lãi suất dự kiến tăng nhẹ năm 2018 Tổng nợ/Tổng tài sản 60.0% 50.4% Tổng nợ/VCSH 54.7% 50.4% 150.0% 36.4% 40.0% 101.5% 100.0% 20.0% 120.6% 101.7% 57.3% 50.0% 0.0% 2014 2015 2016 0.0% 2017 2014 2015 2016 2017 (Nguồn: BCTC DXG, VNCS tổng hợp) Xét cấu tài sản năm tài gần 2017, tài sản ngắn hạn chiếm tỷ trọng tổng tài sản lớn nhiều tài sản dài hạn (chiếm 86% tổng tài sản) khoản “Phải thu khách hàng” “Hàng tồn kho” lớn Tuy nhiên, số hoàn toàn hợp lý với Công ty kinh doanh ngành bất động sản – ngành nghề có sản phẩm mang tính dài hạn Về tài sản dài hạn, khoản “Đầu tư dài hạn” chiếm tỷ trọng cao – 67%, khoản đầu tư DXG vào công ty con, công ty liên doanh liên kết Con số thể chiến lược mở rộng đầu tư để phát triển hoàn thiện chuỗi giá trị “Đầu tư – Xây dựng – Dịch vụ” DXG Đơn vị: Tỷ đồng Cơ cấu tài sản 12,000 10,264 10,000 8,840 8,000 6,000 4,000 2,000 1,756 2,160 405 2,987 3,573 4,627 5,563 587 936 1,424 2015 2016 2017 2014 TS ngắn hạn TS dài hạn Tổng TS (Nguồn: BCTC DXG, VNCS tổng hợp) Xét cấu nguồn vốn năm tài gần 2017, đánh giá cấu nguồn vốn DXG trạng thái an toàn công ty hoạt động ngành bất động sản tỷ trọng vốn chủ sở hữu tỷ trọng nợ phải trả ln 18 Cơng ty Cổ phần Tập đồn Đất Xanh (DXG - HSX) 07.2018 PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP VNCS Research Center tương đương Trong cấu nợ phải trả, nợ ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn gấp đôi nợ dài hạn khoản “Người mua trả tiền trước” có giá trị cao Đơn vị: Tỷ đồng Cơ cấu nguồn vốn 4,654 5,000 3,537 4,000 3,727 3,000 2,000 893 1,000 1,072 1,771 1,517 1,528 195 285 498 2014 2015 2016 1,884 Nợ NH Nợ DH 2017 VCSH (Nguồn: BCTC DXG, VNCS tổng hợp) Về dòng tiền hoạt động trọng năm gần nhất, đánh giá mức tích cực dù dịng tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh đạt giá trị âm vào năm 2016 âm mạnh vào năm 2017 Giá trị âm “Các khoản phải thu” “Hàng tồn kho” âm lớn Các số hồn tồn khơng phản ánh tình trạng tiêu cực, mà ngược lại, chúng lại hợp lý với DXG DXG tập trung đầu tư xây dựng loạt dự án dẫn đến giá trị khoản “Bất động sản dở dang”, “Bất động sản thành phẩm” “Các cơng trình xây dựng dở dang” tăng vọt so với năm trước Dòng tiền từ hoạt động đầu tư âm chủ yếu khoản đầu tư vào công ty con, công ty liên doanh liên kết tăng mạnh Ngược lại, dòng tiền từ hoạt động tài dương qua năm đạt giá trị cao vào năm 2017 vào năm này, Công ty huy động vốn để triển khai dự án mở rộng đầu tư vào công ty con, công ty liên doanh, liên kết Đơn vị: Tỷ đồng Dòng tiền hoạt động 3,000 2,000 1,000 -1,000 -2,000 2014 2015 Dòng tiền từ HĐSXKD 2016 2017 Dòng tiền từ HĐ đầu tư Dòng tiền từ HĐ tài (Nguồn: BCTC DXG, VNCS tổng hợp) CẬP NHẬT KẾT QUẢ VÀ KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH Kết thúc năm tài 2017, DXG đạt số kết kinh doanh sau: ▪ ▪ ▪ 19 Cơng ty Cổ phần Tập đồn Đất Xanh (DXG - HSX) Sản lượng bán: 22.108 sản phẩm (tăng 84% so với năm 2016) Doanh thu thuần: 2.879 tỷ đồng (87% kế hoạch) Lợi nhuận ròng: 751 tỷ đồng (107% kế hoạch) 07.2018 PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP VNCS Research Center Nhìn chung, Cơng ty hồn thành kế hoạch lợi nhuận mà Đại hội cổ đông thường niên 2017 đề Với năm 2018, Công ty đặt kế hoạch kinh doanh sau: ▪ ▪ ▪ Sản lượng bán: 28.131 sản phẩm (tăng 27% so với thực năm 2017) Doanh thu thuần: 5.000 tỷ đồng (tăng 74% so với thực năm 2017) Lợi nhuận ròng: 1.068 tỷ đồng (tăng 42% so với thực năm 2017) Cập nhật kết kinh doanh Quý năm 2018 DXG sau: ▪ ▪ ▪ Sản lượng bán: 3.202 sản phẩm (tăng 139% so với kỳ năm 2017) Doanh thu thuần: 1.183 tỷ đồng (tăng 102% so với kỳ năm 2017) Lợi nhuận ròng: 320 tỷ đồng (tăng 110% so với kỳ năm 2017, hoàn thành 30% kế hoạch lợi nhuận 2018 mà ĐHĐCĐ thông qua) DXG cho biết, tháng đầu năm Cơng ty hồn tất bàn giao gần 100% sản phẩm dự án Opal Riverside, đồng thời triển khai bán hàng thương vụ đầu tư thứ cấp dự án Dragon City (Đà Nẵng), dự án Helios (TP.HCM), dự án Long Châu (Đồng Nai), dự án Hateco Hải Phát khu vực Miền Bắc Về dự án mới, DXG triển khai dự án Gem Riverside (quy mô 6,7 ha, gồm 3.175 sản phẩm), song song với Cơng ty có kế hoạch mua thêm dự án quy mô 20.680 m2 phường Linh Xuân, Thủ Đức, TP.HCM Xét kết kinh doanh quý năm 2018 theo mảng hoạt động DXG: DT Q1/2018 (tỷ đồng) Chênh lệch so với kỳ 2017 (%) LNG Q1/2018 (tỷ đồng) Chênh lệch so với kỳ 2017 (%) Dịch vụ môi giới BĐS 255,05 5,9% 196,95 18,3% Đầu tư phát triển dự án BĐS 832,22 164,7% 297,49 136,8% Dịch vụ xây dựng khác 96,35 209,1% 8,03 369,6% Danh mục kinh doanh (Nguồn: BCTC DXG, VNCS tổng hợp) Qua so sánh kết kinh doanh theo mảng hoạt động DXG quý năm 2018 quý năm 2017, nhận thấy cấu doanh thu, lợi nhuận gộp DXG thay đổi rõ rệt, hoạt động đầu tư phát triển bất động sản vươn lên đứng đầu doanh thu lợi nhuận gộp khiến dịch vụ mơi giới BĐS cịn giữ vị trí thứ Thực tế lần khẳng định DXG dần chuyển từ nhà môi giới sang chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản Kết thúc quý năm 2018, DXG tiếp tục đạt kết ấn tượng: ▪ ▪ ▪ Doanh thu thuần: 763 tỷ đồng (tăng mạnh 160% so với kỳ năm 2017), lũy kế tháng đầu năm, doanh thu ghi nhận 1.947 tỷ đồng (đạt 39% kế hoạch năm 2018) Lợi nhuận ròng: 114 tỷ đồng (tăng gấp đôi kỳ năm 2017), lũy kế tháng đầu năm, lợi nhuận ròng ghi nhận 432 tỷ đồng (đạt 40% kế hoạch năm 2018) Sản phẩm phân phối: 10.000 sản phẩm (tăng 77% so với kỳ) Đà tăng nhìn chung đến từ việc hoạt động thuận lợi mảng Tập đoàn Một số dự án Tập đoàn đầu tư thực triển khai bàn giao 100% dự án Opal Riverside, giới thiệu thị trường 2.000 sản phẩm Gem Riverside Đồng thời DXG triển khai bán hàng nhiều dự án đầu tư thứ cấp thị trường Hà Nội gồm Hateco Xuân Phương, Homeland, Hải Phát Plaza; thị trường Đà Nẵng Dragon Smart City, Bàu Tràm; thị trường TP.HCM Đồng Nai có dự án Saigon Skyview, Sunshine Residences 20 Cơng ty Cổ phần Tập đồn Đất Xanh (DXG - HSX) 07.2018 ... ty Cổ phần Tập đồn Đất Xanh (DXG - HSX) 07.2018 PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP VNCS Research Center Vị Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh Sau 14 năm thành lập phát triển, với thương hiệu Đất Xanh, Công... 2017 Nhật Bản Hàn Quốc Singapore Khác Vốn đăng ký Vốn giải ngân (Nguồn: Bộ Kế hoạch Đầu tư) Cơng ty Cổ phần Tập đồn Đất Xanh (DXG - HSX) 07.2018 PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP VNCS Research Center Cập nhật. .. trưởng 12% Ba q cịn lại năm 2018 Cơng ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG - HSX) 07.2018 PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP VNCS Research Center dự kiến có 13 dự án tập trung khu vực phía Tây cung cấp 235.000 m2