Chiến Lược Cho Thuê Dài Hạn Cao Ốc Văn Phòng Tại sao? Đối tượng? Như thế nào? potx

Chiến Lược Cho Thuê Dài Hạn Cao Ốc Văn Phòng Tại sao? Đốitượng? Như thế nào? Tại sao? Đối tượng? Như thế nào? 7/12/2011 Trình bày: Nathan Cumberlidge CBRE | Page 1 TẠISAO? TẠI SAO? CBRE | Page 2 Tổng quan thị trường cao ốc văn phòng Mộtlýd tiề ă để bá ? Một lý d o tiề m n ă ng để bá n ? CBRE | Page 3 ViệtNam đang phát triển nhanh nhưng việcmở rộng có thể nguy hiểm nguy hiểm Những nềnkinhtếđang phát triểnthường có: ổ • Tính lạm phát không ổ n định – Năm 2011 khoảng 19% • Gia tăng chi phí xây dựng • Chi phí năng lượng dao động mạnh Chi phí năng lượng dao động mạnh • Sự thậntrọng củahệ thống ngân hàng dẫn đếnviệchạn chế về mặt tín dụng Nà à ó hiề đị h đối ới Chủ Đầ T à Chủ • N g à yc à ng c ó n hiề u quy đị n h đối v ới Chủ Đầ u T ư v à Chủ Đất–Nghịđịnh 95 • Chấtlượng xây dựng gia tăng nhanh chóng đãlàmtăng sự lỗi thời ủ ố lỗi thời c ủ acao ố c. • Nềnkinhtế thị trường – rấtkhóđể tạosự khác biệtchosản phẩmcủabạn. CBRE | Page 4 • Mọingười đềuthấy kênh đầutư tiềmnăng và muốnxây càng nhiều càng tốt – càng nhanh càng tốt. Thực Tế Về Thị Trường Văn Phòng  Kể từ năm 2007, đã có sự gia tăng về tỷ lệ trống văn p hòn g h ạ n g A , B Hạng A pgạ g,  Một nguồn cung lớn trong tương lai sẽ góp phầnlàmvấn đề này trở Tỷ lệ trống (%) Hạng A Hạng B Hạng C phần làm vấn đề này trở nên trầm trọng hơn.  Nếu cung vượt cầu: tỷ lệ t ố ẽ tă ! HIỆN t r ố ng s ẽ tă ng ! HIỆN THỰC  Đ iều nà y sẽ ảnh hưởn g y g TẤT CẢ Chủ Đầu Tư ở nhiều cấp độ khác nhau CBRE | Page 5  Giá thuê giảm gần 3 năm Giá thuê giảm gần 3 năm qua  Mộtcấu trúc giá thuê giảm h thấ iả út l i H ạ n g A c h o thấ ysự g iả ms út l ợ i nhuậnso với nghiên cứukhả thi ban đầu. Giá Chào (US$/tháng) ạ g Hạng B Hạng C  TÔI CÁ RẰNG BẠN ĐÃ TĂNG GIÁ THUÊ 5-10% M Ỗ I NĂM?  Việc bán các sàn sẽ là rào cảnchoviệcgiảm giá trong tương lai tương lai  Việcmuasànlàxuthế của sự phát triển–nhưng liệucó đ d tì ? CBRE | Page 6 đ ược d uy t r ì ? Phân Tích Thị Trường Kịch Bản Đen Tối(dường như là vậy)! 1 – Bạngiữ chân một khách thuê – nhưng với giá thuê thấphơn và hợp đồng ngắnhạnhơnvớithờigianmiễntiền thuê nhiều h h ơn. 2 – Bạnphảikýhợp đồng bằng VND – VND mấtgiátừ 5 – 10% mỗinăm. 3 – Vào thời điểmtáikýhợp đồng, các tòa nhà mớilâncậnmời chào khách thuê củabạnvớinhững điềukiệnhấpdẫnhơn. ấ ể 4 – Bạnbuộcphải chào cùng một giá thuê hoặcth ấ phơn đ ể giữ khách và giá thuê củabạngiảm. 5 - Giá trị đầu tư của bạn giảm cùng với giá thuê 5 Giá trị đầu tư của bạn giảm cùng với giá thuê 6 – Dòng tiềncủabạngiảmvàbạn không thể duy trì việc đạitutòa nhà như kế hoạch ban đầu CBRE | Page 7 7 – Khách thuê nhậnthấychấtlượng tòa nhà giảmvàsẽ di dời trong 6 – 10 năm Phân Tích Thị Trường Đừng hoang mang! Đãcómộtkịch bảnthaythếđầy triển vọng triển vọng 1 – Đadạng hóa tài sảncủabạnvớichiếnlược cho thuê dài hạn • Bạn được đảmbảo phí dịch vụ từ các khách thuê (có thể thay đổi) • Khách thuê sẽ cam kết chi trả cho những khoảncảithiện quan trọng (thang máy, sàn, hệ thống chiếu sáng mới) thông qua việcthương lượng – giữ cho tòa nhà củabạnhoạt động tốt. ắ ố ố ố • Bù đ ắ pdiện tích tr ố ng – mộtsàntr ố ng không phải là không t ố nchi phí– bạnphải chi trả cho phí dịch vụ – hãy để khách thuê dài hạn giúp bạnvề vấn đề này. 2 – Tòa nhà sẽ luôn có một tỷ lệ lấp đầy nhất định ( không có khách thuê nào 2 Tòa nhà sẽ luôn có một tỷ lệ lấp đầy nhất định ( không có khách thuê nào thích một tòa nhà trống hoàn toàn) 3 – Một công ty lớnnhư Petro Vietnam, EVN, Ngân hàng sẽ luôn giữ uy tín trên thị trường để duy trì giá thuê tốt và thu hút các khách thuê tiềm ă n ă ng. 4 – Một khách thuê lâu nămhầunhư là một công ty phát triểnvàsẽ thuê thêm diện tích trong tòa nhà củabạn. Họ cũng sẽ thuê thêm diện tích tron g thờih ạ n3-5 nămvàothời điểmtốt CBRE | Page 8 g ạ 5 – Nếuhợp đồng có điềukhoảntốt và khách thuê là chủ sở hữuthìviệc cho thuê dài hạn này sẽ không hủyhoạigiátrịđầutư phầndiện tích còn lạicủabạn. Áp Lực Tài Chính CBRE | Page 9 Phân Tích Thị Trường Chi Ph í Tài Chính – B ạ ncóth ể bắt đàu , kết thúc , du y ạ , , y trì dự án? Chi hí ài hí h đ ở ứ ới ộ kh ả ó iá • Chi p hí t ài c hí n h đ ang ở m ứ c cao, v ới m ộ t kh o ả nvayc ó g iá trịđến 30% • Các ngân hàng đang hạnchế tín dụng cho vay • Các ngân hàng đang gia tăng thu hồinợ và các khoảnphạt thường có liên quan đếnvấn đề vỡ nợ –tỷ lệ vỡ nợ cao? Việc bán một sàn vẫn có thể điều chỉnh giá thuê theo thị • Việc bán một sàn vẫn có thể điều chỉnh giá thuê theo thị trường, đảmbảolợi nhuậnso với chi phí xây dựng và tài chính trong chiếnlược cho thuê này. • Nghị định 95 thật sự là một rủi ro Các hợp đồng được cố • Nghị định 95 thật sự là một rủi ro . Các hợp đồng được cố định từ 3 – 5 năm. Cứ mỗi khi VND giảm giá, tiềncủabạnsẽ bốchơi, thậmchívớiviệcxemxétlại giá thuê hằng năm, tiền củabạnvẫnbốchơi trong 3 quý. CBRE | Page 10 • Việc bán sớmsẽ bù đắpchorủiromấtgiátrị tài sảncủabạn [...]... nhà cho mục đích bán • Chia ra dài hạn và ngắn hạn • Thiết kế các kh ả khô gian đệ cho á khoảng không i đệm h khách thuê dài hạn mở rộng Những tầng thấp rất phù hợp cho việc cho thuê dài hạn Kiểm soát khu vực đậu xe CBRE | Page 20 Giá CBRE | Page 21 Giá Để định giá bạn cần phải nhìn vào khía cạnh CHẤT LƯỢNG và ị g ạ p ạ Ợ SỐ LƯỢNG của bất động sản CHẤT LƯỢNG Cao ốc của bạn có những điều mà khách thuê. .. Chọn Như Thế Nào? Chọn khách thuê như thế nào? Nhìn vào tình hình kinh doanh của họ? Lịch sử kinh doanh 23 năm Nhìn vào cấu trúc công ty • Họ có bao nhiêu nhân viên? • Giờ làm việc của họ? Đây có phải là ngành công nghiệp phát triển/ bền vững? • Bạn muốn một khách thuê dài hạn, an toàn • Bạn không muốn họ cho thuê lại nếu có thể Động lực nào khiến họ mua mà không thuê? Họ sẽ mở rộng - Bạn có thể cho thuê/ ... lai? Tại sao điều này quan trọng? Để trả 50 năm phí quản lý, họ phải là một công ty mạnh! Những khách thuê khác của bạn sẽ không đủ khả năng CBRE | Page 17 NHƯ THẾ NÀO? CBRE | Page 18 Bán phần nào? CBRE | Page 19 Bán phần nào trong cao ốc của bạn? Chọn khu vực kém thu hút nhất trong tòa nhà Bạn muốn giữ lại khu vực tốt nhất cho khách thuê ngắn hạn • Khu vực đẹp sẽ được lợi từ việc gia tăng giá thuê. .. khách thuê cần? Cao ốc của bạn có thiết kế hiện đại để thích hợp trong 10, 20 10 20, 30 năm tới? SỐ LƯỢNG Ố Hiện tại có bao nhiêu cao ốc? Điều này có hợp lý? Có thể đạt được mức giá thuê nào? Khả năng tăng tiền thuê? Mất bao lâu thì mới thu hồi được vốn đầu tư ban đầu CBRE | Page 22 Tiêu Chuẩn & Tiêu Chuẩn Phụ CBRE sử dụng hàng loạt các yếu tố để quyết định giá thuê của dự án cho cả khách thuê và nhà đầu... trương tòa nhà CBRE | Page 11 ĐỐI TƯỢNG? CBRE | Page 12 Biết được người mua CBRE | Page 13 Ai Sẽ Là Người Quan Tâm và Tại Sao? Những bất động sản khác nhau sẽ thích hợp với những người mua khác nhau Nhìn chung, chúng ta có thể chia người mua làm 2 nhóm – Nhà Đầu Tư và Khách Thuê Các nhân tố tác động đối với mỗi nhóm Nhà Đầu Tư Khách Thuê Giá chào thuê ban đầu - Giá thuê Địa điểm cho nhân viên và khách hàng... hàng Giá th ê hà thá b đầ thuê hàng tháng ban đầu Chất l lượng bất độ sản động ả Gia tăng giá thuê trong tương lai & tỷ lệ tăng (%) Thiết kế bên trong văn phòng Tỷ lệ lấp đầy trong tương lai Quản lý tòa nhà Khách thuê hiện tại & tương lai Giá chào thuê & tiến độ thanh toán Khả năng điều chỉnh (chia nhỏ cho nhiều khách thuê) Kế hoạch kinh doanh & mở rộng diện tích CBRE | Page 14 Tại Sao Họ Mua? Việc đầu... • Diện tích thực thuê trên sàn, diện tích sảnh (m2), tường (vd: cẩm thạch,…), sàn hoàn thiện, chất lượng phòng vệ sinh ẩ ấ Diện tích bên trong văn phòng • Độ cao trần (2.7m), Hệ thống chiếu sáng, thiết kế sàn nâng, ộ ( ), ệ g g, g, phòng ăn uống CBRE | Page 23 Tiêu Chuẩn & Tiêu Chuẩn Phụ Quản Q ả lý cao ố ốc • Hệ thống an ninh, điện dự phòng, viễn thông, hệ thống máy lạnh, hệ thống phòng cháy chữa cháy,... ợ Giá thuê sẽ gia tăng đều đặn? Khi nào họ sẽ thu hồi vốn? CBRE | Page 15 Bạn Muốn Cho Ai Thuê? NÊN Chủ sở hữu là khách thuê Các ô ty Cá công t Việt N / nước ngoài có lị h sử ki h d Nam/ ớ ài ó lịch ử kinh doanh h lâu đời Nguyên sàn / ½ sàn Mật độ khách thuê thấp – 1 nhân viên / 8-12 m2 KHÔNG NÊN Các nhà đầu tư tìm kiếm thuê lại Bắt đầu doanh nghiệp Khách thuê nhỏ 100 -200 m2 Mật độ khách thuê cao –... tài chính có thể ảnh hưởng đến giá thuê Nếu bạn cần đảm bảo các khoản vay, thì lãi suất sẽ được chuyển qua các khách thuê thông qua tiền thuê hoặc qua bạn thông qua việc giảm lợi nhuận Việc bán một sàn có thể nhanh chóng huy động một khoản tiền trả trước và phụ thuộc vào tiến ề ế độ thanh toán cùng với việc hoàn thiện của tòa nhà Vì thế, bạn vẫn có thể huy động vốn nhưng vẫn giữ được mức lợi nhuận và... 5 Giải pháp 5 Phân tích toàn diện dự án của bạn và quyết định cấp độ Chọn ra một dự án để so sánh Quyết định giá bán và giá thuê dựa trên so sánh ế CBRE | Page 25 Bài Toán! CBRE | Page 26 Lập mức giá (Không bao gồm VAT và phí quản lý) Chọn mức chiết khấu Nhân lại với nhau 14% cho 45 h năm (20*12) * 7.12 Bạn đã có giá Ví dụ $20 / m2/ tháng CBRE | Page 27 $1,700 /m2 Đảm bảo việc tiếp thị đúng đắn p ị . Chiến Lược Cho Thuê Dài Hạn Cao Ốc Văn Phòng Tại sao? Đốitượng? Như thế nào? Tại sao? Đối tượng? Như thế nào? 7/12/2011 Trình bày: Nathan Cumberlidge CBRE | Page 1 TẠISAO? TẠI . bảnthaythếđầy triển vọng triển vọng 1 – Đadạng hóa tài sảncủabạnvớichiếnlược cho thuê dài hạn • Bạn được đảmbảo phí dịch vụ từ các khách thuê (có thể thay đổi) • Khách thuê sẽ cam kết chi trả cho. vững? • Bạn muốn một khách thuê dài hạn, an toàn. • Bạn không muốn họ cho thuê lại nếu có thể.  Động lực nào khiến họ mua mà không thuê?  Họ sẽ mở rộng - Bạn có thể cho thuê/ bán thêm diện tích