Đang tải... (xem toàn văn)
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN MÔN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Lớp Định giá Bất động sản 1(217) 2 Thành viên nhóm 1 Phạm Thúy Diều 11150802 2 Nguyễn Thị Cẩm Thạch 11153880 3 Nguyễn Thị Hiên 11151471 4 Đặng[.]
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN MÔN: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Lớp: Định giá Bất động sản 1(217)_2 Thành viên nhóm: Phạm Thúy Diều- 11150802 Nguyễn Thị Cẩm Thạch- 11153880 Nguyễn Thị Hiên- 11151471 Đặng Thanh Loan- 11152695 Dương Lan Anh- 11150090 Vũ Thị Thu Trang - 11154677 Nguyễn Thị Anh Thư- 11154209 Hà Nội, ngày 10/05/2018 A.LÝ THUYẾT THUYẾT TRÌNH: ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH VAI TRỊ CỦA HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ I Khái niệm định giá bất động sản: a, Định giá: Định giá loại hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế – kỹ thuật, tính pháp lý, cịn mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá dịch vụ chuyên nghiệp hình thành, tồn phát triển gắn liền với hình thành, tồn phát triển thị trường, cần thiết vận hành kinh tế thị trường Có thể hiểu cách đơn giản: Định giá việc xác định giá tài sản thị trường Tuy nhiên, nhiều trường hợp thị trường đế mà định giá Nhà định giá phái dựa vào sở phi thị trường Định giá dạng đặc biệt xác định giá: Công việc định giá nhà chuyên môn đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm có tính trung thực cao nghề nghiệp thực Để phản ánh nét đặc trưng này, nhiều học giả cho khái niệm định giá cần phải xác định cách rõ ràng, thuật ngữ mang tính chất chuyên ngành: - - - Theo từ điến Oxford: “Định giá (valuation) ước tính trị giá tiền vật, tài sản”, “là ước tính giá trị hành tài sàn kinh doanh” Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh: “Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ” Theo Giáo sư Lim Lan Yuan – Trường Xây dựng và bất động sản – Đại học Quốc gia Singapore: “Định giá nghệ thuật huy khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể, tài sản cụ thể, thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc chém tài sản, xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn” Mặc dù cịn nhiều định nghĩa khác, song nét đặc trưng định giá cần thừa nhận: - Định giá công việc ước tính; Định giá hoạt động địi hỏi tính chun mơn; Giá trị tài sản tính tiền; Tài sản định giá tài sản nào, song chủ yếu BĐS; Xác định thời điểm cụ thể; Xác định cho mục đích định; Dữ liệu sử dụng trực tiếp gián tiếp liên quan đến thị trường Để khái quát cách đầy đủ rõ ràng đặc trưng nêu trên, cần phải có định nghĩa xác: “Định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mù tài sản mang lại cho chủ thể tụi thời điểm định” b, Định giá bất động sản: Định giá BĐS hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, việc ước tính giá trị quyền sở hữu BĐS cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác định rõ điều kiện cụ thể thị trường định với phương pháp phù hợp Định giá BĐS thực chất định giá; đất định giá tài, sản gắn liền với đất (nếu có) Trong trường hợp bao gồm việc định giá tài sản gắn liền với đất, khơng thể mà tách chúng hồn tồn độc lập nhau, bất động sản đơn vị thống nhất; thống quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền mục đích sử dụng Hơn BĐS tài sản không di dời nên giá trị BĐS luôn chịu sự tác động nhiều yếu tố Số lượng yếu tố mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị BĐS khơng giống nhau, chúng phụ thuộc vào từng loại BĐS, vị trí BĐS Vì việc xác định quyền BĐS, yếu, tố mức đô ảnh hưởng yếu tố đến giá trị BĐS khó khăn, phức tạp cơng việc người định giá cần giải quyết Vì định giá BĐS phải dựa tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mơ, thực trạng cửa BĐS giá thị trường thời điểm định giá Việc định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực tuân thủ pháp luật Theo Luật Kinh doanh BĐS: “Định giá BĐS hoạt động tư vấn, xác định giá BĐS cụ thể tụi thời điểm xác định” Mặc dù cịn định nghĩa khác, song nét đặc trưng định giá cần thừa nhận: - - Định giá cơng việc ước tính giá BĐS: Ước tính giá trị quyền sở hữu BĐS cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ Ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nàọ thời điểm định Định giá BĐS hoạt động địi hỏi tính chun mơn Giá trị BĐS tính tiền Giá trị BĐS xác định thời điểm cụ thể Giá trị BĐS xác định cho mục đích định Dữ liệu sử dụng trực tiếp gián tiếp định giá (tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng BĐS, phương pháp, tiêu chuẩn) liên quan nhiều đến thị trường Cần lưu ý hoạt động định giá BĐS việc ước tính giá BĐS Kết hoạt động định giá đưa mức giá BĐS Tuy nhiên, mức giá (do tổ chức định giá đưa ra) giá thị trường (giá thực giao dịch thị trường BĐS Mức giá tổ chức định giá xác định với giá thị trường, cao thấp Mức độ xác mức giá ước tính phụ thuộc vào trình độ người định giá, uy tín tổ chức (doanh nghiệp) cung cấp dịch vụ định giá BĐS điéu kiên kinh tế xã hội khác Công tác định giá nước ta quan tâm từ ban hành Luật Đất đai năm 1993, đất thực có giá q trình phát triển Trong cơng tác quản lý đất đai ngày mở rộng vể phạm vi phát triển theo chiều sâu, thể quyền lực quán công tác quản lý Nhà nước đất đai Đảng Chính phủ loại đất theo mục đích sử dụng cụ thể, theo thành phần kinh tế đơn vị hành Một vấn đề trọng tâm việc quản lý hoạt động đất bao gồm vấn đề pháp lý, vấn đề tài chính, hoạt động cùa Nhà nước thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tính giá tài sản giao đất bồi thường thiệt hại thu hồi đất Những nội dung đặt yêu cầu cho công tác định giá đất, việc định giá đất phục vụ cho công tác xác định đền bù thiệt hại thu hồi đất dùng cho mục đích an ninh – quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng vấn đề xúc thực tiễn, địi hỏi quan tâm tất ngành liên quan: Tổng cục Địa chính, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng… Trong giai đoạn nay, cơng tác định giá đất mẻ, song số lượng dự án đầu tư xây dựng ngày tăng nhiệm vụ đền bù thiệt hại, GPMB có vị trí quan trọng đặt lên hàng đầu, trọng tâm để đảm bảo tiến độ thi công khơng khối lượng cơng việc mà cịn tính chất phức tạp, chi phí tốn nhiều thịi gian Chính việc định giá đất xác, hợp lý dựa sở khoa học thực tiễn việc làm quan trọng có ý nghĩa lớn việc góp phần đẩy nhanh tiến độ thi cơng cơng trình hiệu sử dụng đất, có ảnh hưởng lớn đến việc ổn định tình hình kinh tế xã hội trị đất nước phát triển chung quốc gia q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, ảnh hưởng đến việc thu hút vốn đầu tư tổ chức nước II Sự cần thiết định giá bất động sản: Định hướng phát triển Đảng Nhà nước sớm thực mục tiêu Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước, phát triển kinh tế theo hướng kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước, phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với mục tiêu phát triển nhanh chóng đồng hóa loại thị trường thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản… Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế khơng chiếm phần lớn tài sản cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp hay đất nước mà cịn có vai trị to lớn kinh tế đất nước, mục tiêu phát triển đồng thị trường Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy phát triển thị trường lại Tuy nhiên để thị trường bất động sản phát triển nghĩa thị trường việc giao dịch bất động sản phải ngày diễn phổ biến trở nên dễ dàng Để làm điều cơng tác xác định giá bất động sản phải xác định chuẩn xác phù hợp với yêu cầu thực tế hơn, với giá trị bất động sản Vì cơng tác định giá ngày trở lên quan trọng cần thiết Hơn nữa, điều kiện kinh tế có nhiều biến động việc định giá xác cần thiết, người mua cần bán nhà cần biết giá trị thực tế, xác ngơi nhà để q trình giao dịch diễn thuận tiện nhanh chóng Ngồi thực có ý nghĩa giai đoạn mà doanh nghiệp thực cổ phần hóa, việc định giá xác định giá trị bất động sản để thông qua báo cáo tài hàng năm nhà đầu tư định tham gia đầu tư nhanh chóng hiệu Hơn việc xác định giá bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho nhà nước trình quản lý phát triển thị trường bất động sản, góp phần nâng cao lợi ích kinh tế Hiện kinh tế quốc dân, định giá ngày thể rõ vai trò quan trọng Định giá sử dụng nhiều hoạt động, lĩnh vực kinh tế như: - - - Khi có giao dịch thay đổi chủ sở hữu, chuyển đổi mục đích sử dụng Ví dụ có giao dịch mua bán bất động sản, khách hàng tìm đến dịch vụ định giá để xác định giá trị thị trường bất động sản; định giá cho thuê, thuê bất động sản người định giá phải dựa thông tin bất động sản mục tiêu thị trường để đưa giá thuê thị trường vào thời điểm thuê, vào khoản hợp đồng Một hoạt động quan trọng, chủ yếu định giá định giá bất động sản chấp Thế chấp bất động sản có vai trị quan trọng kinh tế quốc dân Đối với hoạt động tín dụng ngân hàng định giá khâu quan trọng thiếu Khi cho khách hàng vay khoản tiền để đảm bảo an toàn giảm thiểu rủi ro tối đa cho khoản vay, ngân hàng phải yêu cầu người vay chấp tài sản đảm bảo thông thường bất động sản Ngân hàng tiến hành xác định giá trị thực tế tài sản chấp thông qua hoạt động định giá để định số lượng cho vay mà không làm tổn hại tới lợi ích ngân hàng Ngồi hoạt động định giá sử dụng trường hợp bảo hiểm, giải phóng mặt bằng, tính thuế, thực nghĩa vụ tài chính, định giá cho mục đích kế thừa, phân chia tài sản, định giá cho đầu tư III Mục đích việc định giá bất động sản: Nhằm phục vụ cho lợi ích nhà nước, làm để thu thuế Từ điều chỉnh thu nhập cá nhân cho tầng lớp người lao động Định giá bất động sản còn giúp người có lợi ích liên quan biết rõ giá trị bất động sản Từ thực giao dịch chuyển đổi, vay vốn… thuận tiện Cụ thể có mục đích sau: Bảo tồn giá trị bất động sản: Định giá BĐS cho mục đích bảo tồn giá trị bất động sản trường hợp sau: - Định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản Định giá tài sản làm sở thực bảo hiểm tài sản, bồi thường đánh giá tài sản Chuyển đổi quyền sở hữu bất động sản: Định giá phục vụ mục đích chuyển đổi quyền tài sản, bất động sản trường hợp sau: - Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh Hợp nhất, sáp nhập giải thể Bán doanh nghiệp Cho thuê BĐS Mua bán, chuyển nhượng bất động sản: Định giá bất động sản làm sở để người có tài sản đặt mức giá bán đưa bất động sản vào thị trường Người mua bất động sản nhờ đơn vị tư vấn làm dịch vụ định giá bất động sản làm sở cho việc định mua bất động sản với phù hợp Bồi thường, chấp vay vốn bất động sản: Định giá BĐS làm sở cho việc bồi thường trường hợp sau: - Trong việc đền bù giải phóng mặt thực dự án đầu tư, dự án giao thông, cơng trình cơng cộng Bồi thường thiệt hại cho người bị thiệt hại có cố người khác gây (ví dụ gây sập lún nhà, hỏng cơng trình lân cận ) Định giá BĐS phục vụ việc chấp vay vốn: Do quy định ngân hàng làm thủ tục vay vốn để kinh doanh phải có tài sản chấp, tài sản chấp phải định giá để làm sở việc xét cho vay Mục đích việc định giá để bảo đảm an toàn cho ngân hàng, trường hợp khách hàng không đủ khả trả nợ Do việc định giá tài sản, bất động sản cần thiết Lập báo cáo tài chính bất động sản (hạch tốn kế tốn): Trong báo cáo tài doanh nghiệp kê khai nộp thuế hàng năm doanh nghiệp phải kê khai giá trị tài sản doanh nghiệp nên doanh nghiệp cần phải định giá tài sản có bất động sản Định giá bất động sản để phục vụ cho mục đích bảo hiểm: Các công ty bảo hiểm cần định giá tài sản, BĐS bảo hiểm, sở để ký kết hợp đồng bảo hiểm mức bồi thường bất động sản rủi ro xẩy Định giá cho mục đích lý tài sản: Trong hoạt động kinh doanh có việc lý tài sản cần định giá tài sản, bất động sản làm sở đạt mức giá sàn để tiến hành thủ tục đấu giá xét bán lý tài sản IV Vai trò hoạt động định giá bất động sản kinh tế thị trường: a, Vai trò định giá BDS cá nhân: Trong kinh tế thị trường, giá hàng hố nói chung, BĐS nói riêng hình thành vận động chi phối quy luật khách quan chịu tác động nhiều nhân tố Cùng loại BĐS thời điểm, thị trường khác có giá thị trường khác Hoặc loại BĐS, thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác Chưa kể đến BĐS có đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp khác Trong đó, giá BĐS phụ thuộc lớn vào yếu tố Cá nhân người mua bán BĐS lúc có đầy đủ thơng tin am hiểu vể tính cấu trúc BĐS, không đánh giá giá trị thị trường BĐS Điều này, gây thiệt hại cho cá nhân tham gia TTBĐS, định họ thiếu thông tin, không phản ánh giá trị BĐS Với giúp đỡ, tư vấn nhà định giá giá ước lượng giá họ phản ánh giá trị thị trường, cá nhân tư vấn tham gia thị trường BĐS không bị thiệt thòi giao dịch mua bán trao đổi, thừa kế, chấp, bảo hiểm v.v… Ở vai trò người định thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch cơng cho thị trường BĐS b, Vai trị hoạt động định giá Nhà nước: Nhà nước, với tư cách chủ sở hữu khối lượng lớn loại BĐS, bị ảnh hưởng lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại lợi ích kinh tế gây tổn hại cho người khác) định giá không loại BĐS mà Nhà nước sở hữu Cho đến nay, việc định giá tài sản thực cán định giá thuộc hệ thống Nhà nước (như cán thuộc sở tài chính, cán thuế…) Với khối lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn định giá từ doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS tất yếu Vì vậy, hoạt động định giá (của Nhà nước doanh nghiệp định giá) có vai trị vơ quan trọng Nhà nước Các BĐS Nhà nước phải định giá bao gồm: - Định giá đất làm sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ,…; Định giá BĐS cho mục đích cổ phần hố, sáp nhập, bán, khốn, cho thuê doanh nghiệp nhà nước; Định giá BĐS (đặc biệt đất đai) cho hoạt động đấu giá; Định giá đất đai, nhà xưởng doanh nghiệp nhà nước tham gia liên doanh liên kết sản xuất; Định giá BĐS để lý tài sản; Định giá BĐS cho mục đích chấp, bảo hiểm… Việc định giá BĐS phản ánh giá trị thị trường có tác dụng lớn việc đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước, đảm bảo tính cơng xã hội Đồng thời, định giá giá trị BĐS, đặc biệt đất đai, tạo động lực cho việc phân bố đất đai – nguồn lực xã hội – cách hợp lý hiệu Nói cách khác, đất đai phân bố vào người “sử dụng tốt hiệu nhất” Khi tất nguồn lực đất đai đánh giá theo giá trị thị trường ưu đãi đặc biệt nhóm người sử dụng cụ thể, đất đai sử dụng theo cách tốt Thực tế nước ta, nhiều quan, doanh nghiệp nhà nước “bao cấp” giá đất tính tốn nghĩa vụ liên quan đến đất Vì vậy, đất đai sở hữu toàn dân, loại tài sản quí giá bị lãng phí “chiếm giữ” khơng hợp lý quan nhà nước, đặc biệt đất đai vị trí tốt, thuận lợi Nguyên nhân “giá đất” đê tính tốn nghĩa vụ khơng sát với giá thị trường, quan khơng có động lực rời khỏi khu vực để tìm đến khu vực có giá đất rẻ để thuê trụ sở nơi sản xuất kinh doanh Nói cách khác, nguyên tắc “sử dụng cao tốt nhất” không đảm bảo Nguyên nhân tình trạng việc áp dụng phương pháp xác định giá trị BĐS thực tiễn nước ta chưa đầy đủ đội ngũ cán định giá BĐS thiếu kinh nghiệp chuyên nghiệp c, Vai trò hoạt động định giá Doanh nghiệp: Thế chấp Ngân hàng đòi hỏi doanh nghiệp phải có tài sản, đặc biệt bất động sản vật chấp Giá trị vật chấp phải thích ứng với giá trị thị trường tài sản thời điểm chấp thích ứng với tài khoản Mục đích để đảm bảo an toàn cho ngân hàng Thực tế an toàn khơng thể định tính chuẩn xác việc định giá bất động sản chấp Vì cần phải có chuyên gia chuyên nghiệp định giá Phục vụ tư vấn: Tiến hành nghiệp vụ định giá bất động sản phát sinh phát sinh để phục vụ tư vấn cho chủ doanh nghiệp, chủ nợ hay người kinh doanh Có nhiều loại tư vấn, chủ yếu là: Kiện tụng; Giúp cho việc hạch toán kế toán ... ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH VAI TRỊ CỦA HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ I Khái niệm định giá bất động sản: a, Định giá: Định giá loại hoạt động chuyên mơn vừa mang tính kinh tế – kỹ thuật,... nhượng bất động sản: Định giá bất động sản làm sở để người có tài sản đặt mức giá bán đưa bất động sản vào thị trường Người mua bất động sản nhờ đơn vị tư vấn làm dịch vụ định giá bất động sản làm... lý tài sản IV Vai trò hoạt động định giá bất động sản kinh tế thị trường: a, Vai trò định giá BDS cá nhân: Trong kinh tế thị trường, giá hàng hố nói chung, BĐS nói riêng hình thành vận động chi