MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG MUA BÁN BĐS Ở NƯỚC TA.DOC

MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG MUA BÁN BĐS Ở NƯỚC TA

mục lục

Lời mở đầu 3

Nội dung 5

Chơng I: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phơng pháp so sánh 5

1 Những khái niệm về định giá, sự cần thiết định giá BĐS 5

1.1 Khái niệm về định giá BĐS 5

1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS 5

1.3 Những nhân tố ảnh hởng đến định giá bất động sản 7

2 Phơng pháp định giá so sánh 9

2.1 Khái niệm và ý nghĩa của phơng pháp so sánh 9

2.2 Các nguyên tắc áp dụng trong phơng pháp so sánh 10

2.3 Đối tợng, phạm vi, các yêu cầu đối với phơng pháp so sánh 13

3 Định giá mua bán một số loại BĐS khác 25

3.1 Điều kiện áp dụng 25

3.2 Phơng pháp áp dụng 25

Chơng III: Một số ý kiến về giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện ápdụng phơng pháp so sánh trong mua bán BĐS ở nớc ta 26

1 Tổ chức xây dựng cơ sở dữ liệu 26

1.1 Thu thập thông tin 26

2.1 Một số vấn đề còn tồn tại trong định giá bất động sản 30

2.2 Một số ý kiến về điều kiện áp dụng phơng pháp 32

3 Đào tạo định giá viên về BĐS 32

Kết luận 34

Lời mở đầu

Định giá bất động sản là một trong những hoạt động dịch vụ quan trọng nhất của thị trờng bất động sản và có thể coi là một trong những hoạt động đặc thù của nền kinh tế, bởi lẽ: thị trờng BĐS có vị trí và vai trò vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS đều chịu tác động của khái niệm giá trị, mà việc định giá BĐS là để xác định giá của BĐS trên thị trờng Do đó định giá BĐS có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi…Trong vài năm trở lại đây, một sốTrong vài năm trở lại đây, một số hoạt động nh chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nớc Tất cả các giao dịch này đều đòi hỏi phải định giá bất động sản Tuy nhiên, định giá bất động sản ở nớc ta mới chỉ trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành, bởi vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp Bởi vậy việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nớc ta đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đa ra những giải pháp và tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện hơn và phát triển.

Trong định giá bất động sản có nhiều phơng pháp định giá khác nhau, trong đó có phơng pháp so sánh Phơng pháp này đợc áp dụng một cách phổ biến rộng rãi và đợc sử dụng nhiều trong thực tế Phơng pháp hầu nh không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật và thể hiện sự đánh giá về giá trị thị truờng, sử dụng những chứng cứ thị trờng so sánh rõ ràng nên có tính thuyết phục cao.

Từ thực tế của việc định giá tại thị trờng Việt Nam và tầm quan trọng của

phơng pháo so sánh em chọn đề án môn học là “ứng dụng phơng pháp so sánh

vào định giá mua bán BĐS tại thị trờng Việt Nam”

Mục đích nghiên cứu của đề án là : Làm rõ cơ sở lý luận của phơng pháp định giá so sánh, phân tích sự vận dụng phơng pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS trong điều kiện Việt Nam, từ đó đa ra một số đề xuất giải pháp trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phơng pháp định giá so sánh cho mục đích mua bán BĐS ở VN.

Kết cấu của đề án là: Ngoài phần mở bài và kết luận thì đề án gồm ba ch-ơng:

Chơng 1: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phơng pháp so sánh.Chơng 2: Vận dụng phơng pháp định giá so sánh trong định giá một sốloại BĐS mua bán.

Chơng 3: Một số ý kiến về giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu và điềukiện áp dụng phơng pháp so sánh trong mua bán BĐS ở nớc ta.

Để thực hiện việc nghiên cứu đó, đề án đã sử dụng các phơng pháp nghiên cứu: Phơng pháp phân tích, phơng pháp tổng hợp, phơng pháp tiếp cận hệ thống, phơng pháp duy vật biện chứng.

Qua đây em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô giáo Thạc Sỹ Vũ Thị Thảo đã giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành đề án này.

Em xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên

Nguyễn Thị Trang

Nội dung

Chơng I: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng ph-ơng pháp so sánh

1 Những khái niệm về định giá, sự cần thiết định giá BĐS

1.1 Khái niệm về định giá BĐS

Có nhiều khái niệm về định giá BĐS trong đó theo các nhà thẩm định giá tài sản nói chung cho rằng: “ Định giá là sự ớc tính giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã đợc xác định”.

Đặc biệt hoạt động định giá BĐS ngày càng trở nên quan trọng không thể thiếu đợc trong hoạt động của thị trờng BĐS.

“Định giá BĐS là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị BĐS cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trờng BĐS bao gồm cả lĩnh vực đầu t”.

Thực chất của việc định giá BĐS là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất vì BĐS là các tài sản không thể di dời đợc bao gồm đất đai và nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS

Hàng hoá bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, khác với loại hàng hoá thông thờng nên thị trờng bất động sản cũng có những đặc điểm khác biệt Đối với hàng hoá thông thờng, địa điểm giao dịch thờng là ở nơi hiện diện của hàng hoá giao dịch, còn đối với hàng hoá bất động sản , địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hoá bất động sản giao dịch Đó là do đặc điểm của hàng hoá bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời đợc Đặc biệt là quá trình giao dịch bất động sản diễn ra tơng đối dài và bất động sản không dễ chuyển đổi thành tiền do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn nh biến động của giá cả thay đổi, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trờng…Trong vài năm trở lại đây, một sốViệc không có thị tr -ờng giao ngay, cần có thời gian quảng cáo dài, bản chất và sự giao động của thị truờng bất động sản là những nhân tố làm tăng sự cần thiết phải có những chuyên viên định giá chuyên nghiệp.

Bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, mục đích cụ thể và ngời ta có nhu cầu định giá khi BĐS chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi quyền sử dụng BĐS gồm : Định giá BĐS cho việc mua, bán, thế chấp, cho thuê,

bảo hiểm, đánh thuế, cho hoạch toán, cho thừa kế, cho đầu t, cho giải quyêt tranh chấp, toà án.

Định giá mua là đối với một ngời cụ thể cho một khách hàng phù hợp không chỉ xem xét giá trị thị trờng mà phải xem khả năng tài chính của khách hàng, đặc điểm cá nhân của khách hàng từ đó ngời định giá đa ra đợc giá phù hợp cho khách hàng

Định giá bán : giá trị thị trờng ngời bán mong muốn giá cao phản ánh giá trị thị trờng BĐS, xem xét mối tơng quan giữa ngời mua và ngời bán, nhìn vào thị trờng số giao dịch, tốc độ của mỗi giao dịch nói lên thị trờng sôi động hay trầm lắng, thời gian giao bán đến thời gian hoàn tất do đó cần phải tìm hiểu đặc điểm của BĐS và nghiên cứu biến động thị trờng dẫn đến cần có một chuyên gia về lĩnh vực định giá.

Định giá thế chấp: Định giá nhà cửa, đất đai về nguyên tắc giống định giá mua, bán nhng nó khác là ngời định giá phải đặt giá trị BĐS vào lúc thị trờng trầm lắng, suy thoái, thị trờng không thuận lợi Trong thực tế đối với Ngân Hàng thuộc sở hữu nhà nớc thì tính trên khung giá nhà nớc, chi phí xây dựng công trình cho vay 70% giá trị Đối với Ngân Hàng Quốc Doanh thì định giá BĐS xác định theo giá thị trờng và cho vay 70% của giá trị thị trờng.

Định giá cho thuê không giống định giá mua bán mà định giá xem xét giá cả cho thuê hàng tháng của các BĐS khác, xuất phát từ đặc điểm của BĐS tạo thu nhập.

Định giá bảo hiểm: tính toán chi phí thay thế, tái tạo công trình những phần BĐS bị rủi ro, lũ lụt, định giá đền bù giải phóng mặt bằng.

Định giá đánh thuế : thuế sử dụng đất theo loại đất, khu vực, dựa trên thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế đất phi nông nghiệp.

Định giá cho hạch toán Doanh Nghiệp: tính giá trị đất đai trong hạch toán Doanh Nghiệp, tính giá trị thị trờng tại thời điểm xác định.

Định giá cho thừa kế là định giá BĐS ở quá khứ, định giá giải quyết tranh chấp là định giá phần hỏng hóc và tài sản tại thời điểm xảy ra.

Định giá cho mục đích đầu t là định giá cho tơng lai, có cơ hội kiếm đợc thu nhập từ BĐS.

BĐS đợc sử dụng cho nhiều mục đich khác nhau, mỗi một mục đích đều phải cần xác định giá trị của BĐS đó do đó công việc định giá là rất cần thết.

Mặt khác BĐS có nhiều hình dạng và kích cỡ khác nhau mà chỉ có ngời có chuyên môn mới có thể định giá đợc Những phức tạp về pháp luật chỉ có ngời định giá có kiến thức hiểu biết về pháp luật mới định giá đợc Sự khác biệt về giá

trị đối với những thay đổi của vùng kinh tế, sự đa dạng của thị trờng BĐS, BĐS đa dạng các mục đích sử dụng khác nhau, các quyền chủ sở hữu khác nhau mà chỉ có ngời hiểu biết về pháp luật và chuyên môn mới chỉ ra đợc những hạn chế của BĐS, đặc điểm của nó để từ có thông tin chính xác cho việc định giá.

Từ những lý do trên cho chúng ta thấy đợc sự cần thiết của việc định giá BDS.

1.3 Những nhân tố ảnh hởng đến định giá bất động sản.

1.3.1 Chính sách của nhà nớc.

Thị trờng bất động sản ở nớc ta đang trong thời kỳ hình thành và phát triển Do đó để thị trờng bất động sản nói chung và hoạt động định giá nói riêng hoạt động hiệu quả, nhà nớc ta cần xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh về bất động sản.

Một trong những nhân tố ảnh hởng đến định giá là những chính sách, quy định của nhà nớc liên quan đến giá đất Nghị định 181, nghị định 188 là những khung giá đất có vai trò quan trọng đối với công tác định giá Một số chính sách của nhà nớc về phát triển kinh tế xã hội, chính sách về quy hoạch phân bổ đất đai cũng ảnh hởng đến công tác định giấ, là cơ sở cho ngời định giá xác định giá trị của bất động sản.

1.3.2 Sự quản lý của nhà nớc

Mức độ quản lý của nhà nớc đối với thị trờng bất động sản tác động gián tiếp lên hoạt động định giá Quản lý nhà nớc mà chặt chẽ, đồng bộ, thống nhất thì thị trờng đi và hoạt động công khai và hiệu quả Từ đó sẽ tạo thuận lợi nhất cho ngời định giá tiến hành thu thập và xử lý thông tin thị trờng Đồng thời nhà nớc tăng còng kiểm tra giám sát công tác định giá sẽ làm tăng tính pháp lý và nghĩa vụ cho các trung tâm định giá.

1.3.3 Sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin.

Thị trờng bất động sản là thị trờng cạnh tranh gay gắt về cả sản phẩm lẫn thông tin liên quan đến sản phẩm Do bất động sản có giá trị lớn và việc quyết định mua bán không phải diễn ra nhanh chóng mà đòi hỏi thời gian nhất định.

Theo lý thuyết để sử dụng các phơng pháp định giá, thông tin các cuộc mua bán phải là đầy đủ, cả hai bên tham gia giao dịch phải nắm đợc thông tin chính xác về bất động sản Để có thông tin chính xác và đầy đủ đòi hỏi ngời định giá phải thu thập, tìm hiểu thông tin từ những nguồn cung cấp đáng tin cậy Điều này lại phụ thuộc vào sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin và vào sự quản lý của nhà nớc.

Thông tin là một trong những yếu tố quan trọng quyết định đến tính chính xác của công tác định giá Định giá bằng phơng pháp so sánh là chủ yếu dựa vào

thông tin của thị trờng, các cuộc giao dịch của bất động sản tơng tự trên thị trờng để tìm ra giá của bất động sản mục tiêu Do đó thông tin có chính xác, đủ căn cứ thì việc định giá mới chính xác Số liệu thu thập về các cuộc mua bán tơng tự hay thông tin kinh tế – thị trờng, về luật pháp và quy hoạch của chính phủ đều rất quan trọng trong quá trình định giá.

1.3.4 Năng lực và ý kiến chủ quan của ngời định giá

Ngời định giá là ngời trực tiếp thực hiện quá trình định giá bắt đầu từ khâu thu thập thông tin cho đến việc đa ra giá của bất động sản Do đó, ngời định giá có vai trò quan trọng, ảnh hởng tới kết quả định giá cũng nh cách tiến hành định giá.

Dựa trên quy trình định giá có sẵn, ngời định giá tiến hành thu thập và điều chỉnh thông tin, lựa chọn và sử dụng các phơng pháp định giá Do đó với ngời định giá có chuyên môn, kinh nghiệm, luôn nắm bắt thông tin về thị trờng sẽ đa ra kết quả chính xác hơn Bên cạnh đó công tác định giá đòi hỏi ngời định giá phải am hiểu về xây dựng, kiến trúc, và đặc biệt là hiểu biết về các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản Năng lực và ý kiến chủ quan của ngời định giá còn ảnh hởng tới quy trình xử lý thông tin, số liệu và điều hoà các chỉ số giá trị.

1.3.5 Các yếu tố kinh tế – xã hội

Các yếu tố kinh tế xã hội có ảnh hởng không nhỏ đến quả trình định giá Sự phát triển của các ngành kinh tế, xây dựng, kiến trúc cùng với đổi mới không ngừng của các bất động sản từ kiểu dáng, nguyên vật liệu, chất lợng và tuổi thọ công trình Chúng ảnh hởng tới việc định giá các chi phí cấu thành sản phẩm và tới kết quả của việc điề chỉnh các khác biệt của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu Bên cạnh đó còn có các yếu tố xã hội Đây là những yếu tố không thể thiếu trong việc xác định các ảnh hởng tới định giá bất động sản Các yếu tố về xã hội bao gồm yếu tố về tâm linh, sở thích, trào lu và phong tục tập quán Chúng tác động tới định giá của bất động sản.

Nh vậy, từ những nhân tố ảnh hởng đến quá trình định giá ta thấy rằng định giá không phải là hoạt động độc lập mà nó chịu tác động của nhiều yếu tố.

2 Phơng pháp định giá so sánh

2.1 Khái niệm và ý nghĩa của phơng pháp so sánh

2.1.1 Khái niệm

Phơng pháp so sánh là việc xác định giá BĐS mục tiêu thông qua việc so sánh với các BĐS đã đợc bán trên thị trờng, là việc xem xét giá bán của bất động sản tơng tự so với bất động sản cần định giá và những dữ liệu có liên quan đến thị trờng, xác định mức giá dự tính trong quá trình so sánh.

Nguyên lý của phơng pháp này là giá thị trờng của bất động sản có liên hệ chặt chẽ với giá trị của các bất động sản tơng tự có thể so sánh đợc.

ý nghĩa của phơng pháp này là phơng pháp đợc sử dụng phổ biến, không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.

Bất động sản cần định giá phải có thị truờng, phải có nhiều bất động sản t-ơng tự, có những cuộc mua bán tt-ơng tự.

2.2.2 Cơ sở khoa học của phơng pháp

Phơng pháp này dựa trên lý thuyết giá thị trờng của bất động sản mục tiêu có liên hệ với bất động sản tơng tự đã đợc mua bán trên thị trờng Việc so sánh đó phải lu ý các yếu tố nh địa điểm, thời gian giao dịch và khoản tiền thu đợc

2.2 Các nguyên tắc áp dụng trong phơng pháp so sánhNguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Bất động sản là loại tài sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng trong thời gian ngắn, có sử dụng cho thu nhập thấp và kéo dài Trong số rất nhiều cách sử dụng khác nhau, thông thờng một bất động sản bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định Loại sử dụng đó gọi là sử dụng cao nhất, tốt nhất.

Khái niệm “ sử dụng cao nhất, tốt nhất”đợc định nghĩa nh sau: “Là việc sử dụng có thể tối đa hoá nhất bất động sản có khả năng sửa chữa về vật chất, đợc phép sử dụng, có khẳ năng thực thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất của bất động sản đợc thẩm định”.

Sử dụng cao nhất tốt nhất đợc xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản và là một phần hoàn chỉnh trong việc xác định giá trị thị trờng.

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất đợc thể hiện nh sau: Về mặt vật chất: một bất động sản đợc đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi nó thoả mãn đợc nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất.

Về mặt sử dụng: một bất động sản đợc đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tơng lai là cao nhất.

Về mặt pháp luật: một bất đông sản đợc đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi việc sử dụng bất động sản hợp pháp và đợc nhà nớc thừa nhận, bảo hộ.

Về mặt thời gian: một bất động sản đợc đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.

Việc áp dụng nguyên tắc này, cho phép chuyên viên định giá đánh giá đợc ảnh hởng của việc suy thoái và mức độ cũ mới của toà nhà, phần nâng cấp, cải tạo đất đai, tính khả thi của dự án khôi phục, cải tạo, nhiều trờng hợp định giá khác.

Nguyên tắc cung cầu

Giá trị thị trờng của bất động sản đợc xác định bằng quan hệ qua lại giữa cung và cầu, là sự thoả thuận giữa ngời mua và ngời bán Bởi vậy, trong quá trình nghiên cứu định giá cần xem xét cung cầu và mốt quan hệ với nhau cả ở hiện tại và tơng lai.

Cầu bất động sản là số lợng bất động sản (gồm đất đai và các tài sản trên đất) tại một thời điểm xác định mà ngời tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán.

Cung bất động sản là số lợng bất động sản sẵn sàng tham gia trao đổi trên thị trờng tại một thời điểm nào đó Tổng cung của đất đai là cố định, nhng lợng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.

Nguyên tắc cung – cầu

Khi lợng cung tăng lên mà lợng cầu không tăng hoặc giảm thì sức mạnh thị trờng chuyển về phía trớc mua, giá thị trờng sẽ giảm.

Khi lợng cung giảm mà lợng cầu không giảm hoặc tăng thì có sự điều chỉnh thiếu hụt về hàng hoá đó, giá thị trờng sẽ tăng lên.

Khi lợng cung và lợng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ ý theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu Giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngợc lại.

Nguyên tắc cung – cầu giải thích sự khác biệt về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một vùng đô thị.

Nguyên tắc thay đổi

Giá trị bất động sản không cố định mà luôn thay đổi Thay đổi trong thị tr-ờng bất động sản đợc hiểu là sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nớc và pháp luật, xã hội, môt trờng liên quan đến giá thị trờng của bất động sản làm cho giá thị trờng bất động sản luôn biến động.Ngời định giá phải nắm chắc các nhân tố ảnh hởng đến giá cả thị trờng để định giá bất động sản tại thời điểm xác định, vừa phải dự đoán các yếu tố ảnh hởng tới giá cả của thị trờng tơng lai Nh vậy kết quả định giá mới phản ánh khách quan giá trị của bất động sản tại thời điểm định giá.

Nguyên tắc thay thế

“Thay thế” trong định giá bất động sản đợc hiểu là sự áp đặt về mặt giá trị của bất động sản mục tiêu với giá bán của bất động sản so sánh trong cùng một vùng với các điều kiện bất động sản so sánh đợc bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá bất động sản mục tiêu.

Nguyên tắc này khẳng định: Không có một ngời mua nào sẽ trả giá cho một bất động sản cao hơn chi phí và các công trình cải thiện có mong muốn và sử dụng tơng đơng mà không phải chậm trễ quá mức.

Nguyên tắc cân bằng

Các lực lợng tham gia thị trờng đều có xu hớng vận động về phía điểm cân bằng cung – cầu Trong định giá bất động sản, tăng giảm sinh lợi là sự gia tăng hoặc giảm bớt phần giá trị thu đợc từ bất động sản do việc đầu t trong quá trình kinh doanh sản xuất đem lại.

Nguyên tắc này cho rằng: Khi tăng liên tục một yếu tố nào đó trong sản xuất và cố định các yếu tố còn lại thì phần thu nhập ròng tăng lên đến một giới hạn nhất định Sau đó sự giá tăng liên tục của yếu tố này sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực trong tơng lai Nguyên tắc này đòi hỏi ngời định giá bất động sản phải xem xét lợi nhuận trớc mắt và lợi nhuận lâu dài.

2.3 Đối tợng, phạm vi, các yêu cầu đối với phơng pháp so sánh

2.3.1 Đối tợng áp dụng

Phơng pháp so sánh trực tiếp là phơng pháp thông dụng nhất đợc sử dụng khi có thị trờng mua bán, định giá tất cả những bất động sản giao dịch mua bán trên thị trờng.

Phơng pháp này khá đơn giản, thực hiện dễ dàng đặc biệt là với ngời có kiến thức, kinh nghiệm và thờng xuyên nắm bắt thông tin về thị trờng bất động sản Do kết quả của phơng phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trờng nên dễ đợc mọi ngời chấp nhận.

2.3.2 Phạm vi áp dụng

Phơng pháp so sánh đợc sử dụng tốt nhất khi định gía các bất động sản dân dụng nhà ở hoặc đất trống trong các khu vực dân c, bất động sản thơng mại dịch vụ Đây là các bất động sản thờng đợc mua bán phổ biến trên thị trờng nên dễ dàng có dữ liệu so sánh.

Phơng pháp này thờng ít sử dụng để định giá những bất động sản có ít hoặc không có giao dịch trên thị trờng, ít có cơ sở dể so sánh nh bất động sản công nghiệp, bất động sản đặc biệt nh trờng học, bệnh viện, công trình công cộng

2.3.3 Yêu cầu của phơng pháp

Phơng pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi ngời định giá phải tiến hành khảo sát, thu thập thông tin, tìm kiếm và phân tích giá bán trên thị trờng bất động sản lân cận có những đặc điểm tơng đối giống bất động sản mục tiêu cần định giá Từ đó có những điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt do những khác biệt nhỏ giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu để ớc tính giá trị của bất động sản mục tiêu.

Chỉ so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tơng tự trong vùng có điều kiện thị trờng đồng nhất, trong cùng có điều kiện địa lý, thông tin thị trờng gần, có tính chất đồng nhất cùng mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng.

Chỉ sử dụng giá bất động sản đợc giao dịch một cách bình thờng trên thị truờng, có thông tin đầy đủ Các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang có nhu cầu bán và bên mua đang có nhu cầu mua và phải có sự thoả thuận về giá.

Cuộc mua bán đợc thu thập phải diễn ra trong thời gian gần với thời gian điều tra Gần bao nhiêu còn phụ thuộc vào mức độ biến động của giá thị trờng Nói chung khi giá thị trờng biến động mạnh thì các cuộc mua bán đợc thu nhập cách thời điểm điều tra càng co ngắn lại Điều này phụ thuộc rất nhiều ở kinh nghiệm của ngời định giá.

Các bất động sản so sánh là các bất động sản đã bán hoặc đang chào mời bán nhng tốt nhất là những tài sản đã đợc bán trên thị trờng rồi.

Thông tin thu thập phải có độ tin cậy cao và phải đợc kiểm tra, thẩm định chặt chẽ.

2.4 Các bớc tiến hành trong phơng pháp so sánh

Bớc 1: Tìm kiếm thông tin của các bất động sản trong thời gian gần đấy có thể so sánh đợc với bất động sản mục tiêu.

Bớc 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh đợc để xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh đợc Nghĩa là chúng ta ghi chép lại các thông tin và kiểm tra lại thông tin đó đồng thời thu thập thêm thông tin cần thiết về bất động sản so sánh

Bớc 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh đợc thích hợp nhất( từ 3-6 BĐS) Bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất là những bất động sản có ở cùng khu vực hoặc ở vùng lân cận Để giảm bớt định kiến khách quan hệ thống ghi chép thông tin xử lý số liệu thống kê, phân tích xác suất, hồi quy Nên chọn những bất động sản có đơn vị so sánh phù hợp có giá trị so sánh phù hợp m2/ sàn, m2 xây dựng.

Bớc 4: Phân tích giá bán, xác định sự khác biệt của bất động sản với bất động sản mục tiêu Phân tích tìm ra những yếu tố có ý nghĩa làm cho giá của bất

động sản khác nh yếu tố về không gian sử dụng, bố trí phòng, trang trí nh thế

Các yếu tố so sánh là đặc tính của bất động sản và các giao dịch làm cho giá của bất động sản khác nhau bao gồm:

Các quyền của bất động sản: có các hình thức sở hữu bất động sản khác nhau làm cho giá bất động sản khác nhau Có các quyền nh toàn quyền sở hữu sở hữu bộ phận, đồng sở hữu

Điều kiện tài chính:

Bao gồm điều kiện thanh toán và điều kiện bán, nó tạo nên sự khác nhau về giá cả của bất động sản Điều kiện thanh toán gồm nhiều hình thức nh: trả ngay, thanh toán chậm định kỳ, thanh toán trả góp Hình thức thanh toán bằng tiền mặt, vàng, ngoại tệ Động cơ bán: bán cho ngời thân, ngời có quan hệ đặc biệt, bán kiếm lời, chuyển chỗ để ở, bán trả nợ, bán chạy án

Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua bao gồm: chi phí đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng đặc biệt đối với bên mua, chi phí phá rỡ những công trình không còn phù hợp.

Các điều kiện thị trờng

Vị trí bất động sản có ảnh hởng lớn đến giá của bất động sản

Các đặc tính vật chất của bất động sản: kiến trúc xây dựng, chức năng, tiện nghi, chất liệu xây dựng.

Các đặc tính kinh tế

Sử dụng(phân vùng) điều chỉnh sử dụng cao nhất tốt nhất giữa các bất động sản so sánh với các bất động sản mục tiêu.

Các giá trị không phải là bất động sản

2.5.2 Phơng pháp điều chỉnh

Lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản so sánh xuống và ngợc lại nếu bất động sản so sánh kém hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản tăng lên.

Có hai loại điều chỉnh

- Điều chỉnh số tiền tính gộp

- Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tính tích

Bớc 1: Xác định yếu tố so sánh có ảnh hởng đến giá trị của loại BĐS cần định giá: giá bán, quyền bất động sản, phơng thức thanh toán, điều kiện bán, đặc điểm vật lý.

Bớc 2 : So sánh những đặc điểm của các bất động sản so sánh với BĐS mục tiêu và ớc lợng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh.

Bớc 3 : Xác định số lợng điều chỉnh thuần của mỗi BĐS so sánh và áp dụng cho mỗi đơn vị giá bán và giá bán hoặc đơn vị giá bán cho BĐS mục tiêu.

Bớc 4 : Thực hiện sắp xếp đồng hạng của các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu.

Bớc 5 : Thực hiên sự hoà hợp dãy giá trị đối với BĐS mục tiêu.

2.5.4 Công thức tính

 Trong phơng pháp so sánh , giá bán của các của bất động sản so sánh đ-ợc điều chỉnh để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và bất động sản mục tiêu Giá bán BĐS = Giá bán BĐS + Sự điều chỉnh giá của sự sai khác

mục tiêu tơng tự - tơng tự cần định giá Trong đó:

Sự điều chỉnh giá của sự sai khác tơng tự cần định giá bao gồm: + Lợng điều chỉnh cho sự khác biết về vị trí đất

+ Lợng điều chỉnh cho sự khác biệt về quy mô, kích thớc của mảnh đất + Lợng điều chỉnh cho sự khác biệt về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất + Lợng điều chỉnh cho sự khác biệt về điều kiện bán

+ Lợng điều chỉnh cho sự khác biệt về thời gian bán

 Trờng hợp sử dụng nhiều bất động sản so sánh để ớc tính giá bất động sản mục tiêu:

Bớc 1: Điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh dựa vào các sự khác biệt so với bất động sản mục tiêu ta đợc điều chỉnh của các bất động sản so sánh(Gdc)

Bớc 2: Tính đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản so sánh(gdc) bằng cách lấy giá điều chỉnh của các bất động sản so sánh (Gdc) chia cho diện tích đất sử dụng của chúng ( Ssd).

gdc=Gdc/Ssd

Bớc 3: Gắn trọng số ( xi) cho “mức điều chỉnh ròng” của bất động sản so sánh (thứ i) so với bất động sản mục tiêu Mức điều chỉnh ròng nào lớn nhất thì gắn trọng số nhỏ nhất mức điều chỉnh ròng nào nhỏ nhất thì gắn trọng số lớn nhất, mức điều chỉnh ròng nào nhỏ hơn thì gắn trọng số lớn hơn.

Bớc 4: Tính đơn giá bất động sản mục tiêu(g) bằng cách điều hoà các chỉ số đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản so sánh.

Bớc 5: Tính giá bất động sản mục tiêu (G) bằng cách nhân đơn giá bất động sản mục tiêu với diện tích sử dụng bất động sản mục tiêu(S).

G= g*S

2.6 Các hạn chế của phơng pháp

Phơng pháp này chỉ sử dụng ở những nơi thị trờng phát triển hoặc đang phát triển Những nơi thị trờng kém phát triển (thị trờng đóng băng, thị trờng yếu) số lợng giao dịch trong thị trờng không đủ thì việc áp dụng phơng pháp này hạn chế, không những khó khăn mà kết quả thu đợc không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục.

Phơng pháp này sử dụng những giá bán đợc thực hiện trớc đó để làm cơ sở cho giá ớc tính hiện tại, nói cách khác đã coi thị trờng bất động sản là một thị tr-ờng tĩnh, không phải là một thị trtr-ờng động Do đó khi thị trtr-ờng có biến động mạnh thì phơng pháp này trở nên kém hiệu quả.

Việc phân tích so sánh bất động sản lớn tạo thu nhập là rất khó khăn nên sử dụng phơng pháp so sánh là rất khó khăn.

Với bất động sản đợc đổi mới lần đầu tiên trong khu vực đang xuống cấp hoặc với một loại bất động sản cụ thể thì có số liệu để so sánh.