MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG MUA BÁN BĐS Ở NƯỚC TA.DOC

MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG MUA BÁN BĐS Ở NƯỚC TA

mục lục

Lời mở đầu 3

Nội dung 5

Chơng I: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phơng pháp so sánh 5

1 Những khái niệm về định giá, sự cần thiết định giá BĐS 5

1.1 Khái niệm về định giá BĐS 5

1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS 5

1.3 Những nhân tố ảnh hởng đến định giá bất động sản 7

2 Phơng pháp định giá so sánh 9

2.1 Khái niệm và ý nghĩa của phơng pháp so sánh 9

2.2 Các nguyên tắc áp dụng trong phơng pháp so sánh 10

2.3 Đối tợng, phạm vi, các yêu cầu đối với phơng pháp so sánh 13

2.4 Các bớc tiến hành trong phơng pháp so sánh 14

2.5 Các kỹ thuật điều chỉnh giá trong phơng pháp so sánh 15

2.6 Các hạn chế của phơng pháp 18

Chơng II: Vận dụng phơng pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS mua bán 19

1 Định giá BĐS mua bán dân c 19

1.1 Bất động sản dân c 19

1.2 Điều kiện áp dụng của phơng pháp so sánh vào định giá bất động sản dân c 19

1.3 Các yếu tố so sánh 20

1.4 Phơng pháp điều chỉnh để rút ra chỉ số giá trị 20

2 Định giá BĐS mua bán thơng mại 24

2.1 Bất động sản thơng mại 24

2.2 Các yếu tố so sánh 24

2.3 Điều kiện áp dụng của phơng pháp so sánh vào định giá bất động sản thơng mại 24

2.4 Phơng pháp áp dụng 25

3 Định giá mua bán một số loại BĐS khác 25

3.1 Điều kiện áp dụng 25

3.2 Phơng pháp áp dụng 25

Chơng III: Một số ý kiến về giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phơng pháp so sánh trong mua bán BĐS ở nớc ta 26

1 Tổ chức xây dựng cơ sở dữ liệu 26

1.1 Thu thập thông tin 26

1.2 Tổ chức hệ thống dữ liệu 26

1.3 Lựa chọn dữ liệu phục vụ cho định giá mua bán BĐS bằng phơng pháp so sánh 30

2 Điều kiện áp dụng phơng pháp so sánh trong điều kiện thị trờng BĐS Việt Nam 30

2.1 Một số vấn đề còn tồn tại trong định giá bất động sản 30

2.2 Một số ý kiến về điều kiện áp dụng phơng pháp 32

3 Đào tạo định giá viên về BĐS 32

Kết luận 34

Lời mở đầu

Định giá bất động sản là một trong những hoạt động dịch vụ quan trọngnhất của thị trờng bất động sản và có thể coi là một trong những hoạt động đặcthù của nền kinh tế, bởi lẽ: thị trờng BĐS có vị trí và vai trò vô cùng quan trọng

đối với nền kinh tế, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS baogồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS đều chịu tác động của kháiniệm giá trị, mà việc định giá BĐS là để xác định giá của BĐS trên thị trờng Do

đó định giá BĐS có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan

đến việc mua, bán, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm,cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi…Trong vài năm trở lại đây, một sốTrong vài năm trở lại đây, một sốhoạt động nh chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất

động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nớc Tất cả các giaodịch này đều đòi hỏi phải định giá bất động sản Tuy nhiên, định giá bất độngsản ở nớc ta mới chỉ trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành, bởi vậy nó còn

ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp Bởi vậy việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tạitrong công tác định giá ở nớc ta đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để

có thể đa ra những giải pháp và tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất độngsản ngày càng hoàn thiện hơn và phát triển

Trong định giá bất động sản có nhiều phơng pháp định giá khác nhau, trong

đó có phơng pháp so sánh Phơng pháp này đợc áp dụng một cách phổ biến rộngrãi và đợc sử dụng nhiều trong thực tế Phơng pháp hầu nh không gặp khó khăn

về mặt kỹ thuật và thể hiện sự đánh giá về giá trị thị truờng, sử dụng nhữngchứng cứ thị trờng so sánh rõ ràng nên có tính thuyết phục cao

Từ thực tế của việc định giá tại thị trờng Việt Nam và tầm quan trọng của

phơng pháo so sánh em chọn đề án môn học là “ứng dụng phơng pháp so sánh

vào định giá mua bán BĐS tại thị trờng Việt Nam”

Mục đích nghiên cứu của đề án là : Làm rõ cơ sở lý luận của phơng pháp

định giá so sánh, phân tích sự vận dụng phơng pháp định giá so sánh trong địnhgiá một số loại BĐS trong điều kiện Việt Nam, từ đó đa ra một số đề xuất giảipháp trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phơng pháp định giá

so sánh cho mục đích mua bán BĐS ở VN

Kết cấu của đề án là: Ngoài phần mở bài và kết luận thì đề án gồm ba

ch-ơng:

Chơng 1: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phơng pháp so sánh Chơng 2: Vận dụng phơng pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS mua bán.

Chơng 3: Một số ý kiến về giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phơng pháp so sánh trong mua bán BĐS ở nớc ta.

Để thực hiện việc nghiên cứu đó, đề án đã sử dụng các phơng pháp nghiêncứu: Phơng pháp phân tích, phơng pháp tổng hợp, phơng pháp tiếp cận hệ thống,phơng pháp duy vật biện chứng

Qua đây em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô giáo Thạc Sỹ Vũ Thị Thảo

đã giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành đề án này

Em xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên

Nguyễn Thị Trang

Nội dung Chơng I: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng ph-

ơng pháp so sánh

1 Những khái niệm về định giá, sự cần thiết định giá BĐS

1.1 Khái niệm về định giá BĐS

Có nhiều khái niệm về định giá BĐS trong đó theo các nhà thẩm định giátài sản nói chung cho rằng: “ Định giá là sự ớc tính giá trị của các quyền sở hữuBĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã đợc xác định”

Đặc biệt hoạt động định giá BĐS ngày càng trở nên quan trọng không thểthiếu đợc trong hoạt động của thị trờng BĐS

“Định giá BĐS là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị BĐScho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm củaBĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trờng BĐS bao gồm cả lĩnh vực đầut”

Thực chất của việc định giá BĐS là định giá đất và các tài sản gắn liền với

đất vì BĐS là các tài sản không thể di dời đợc bao gồm đất đai và nhà ở, côngtrình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, côngtrình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác theo quy địnhcủa pháp luật

1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS

Hàng hoá bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, khác với loại hàng hoáthông thờng nên thị trờng bất động sản cũng có những đặc điểm khác biệt Đốivới hàng hoá thông thờng, địa điểm giao dịch thờng là ở nơi hiện diện của hànghoá giao dịch, còn đối với hàng hoá bất động sản , địa điểm giao dịch lại cáchbiệt với hàng hoá bất động sản giao dịch Đó là do đặc điểm của hàng hoá bất

động sản có vị trí cố định, không thể di dời đợc Đặc biệt là quá trình giao dịchbất động sản diễn ra tơng đối dài và bất động sản không dễ chuyển đổi thành tiền

do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn nh biến động của giá cả thay đổi, thay đổicủa pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trờng…Trong vài năm trở lại đây, một sốViệc không có thị tr-ờng giao ngay, cần có thời gian quảng cáo dài, bản chất và sự giao động của thịtruờng bất động sản là những nhân tố làm tăng sự cần thiết phải có nhữngchuyên viên định giá chuyên nghiệp

Bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, mục đích cụ thể vàngời ta có nhu cầu định giá khi BĐS chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển đổiquyền sử dụng BĐS gồm : Định giá BĐS cho việc mua, bán, thế chấp, cho thuê,

bảo hiểm, đánh thuế, cho hoạch toán, cho thừa kế, cho đầu t, cho giải quyêt tranhchấp, toà án.

Định giá mua là đối với một ngời cụ thể cho một khách hàng phù hợpkhông chỉ xem xét giá trị thị trờng mà phải xem khả năng tài chính của kháchhàng, đặc điểm cá nhân của khách hàng từ đó ngời định giá đa ra đợc giá phùhợp cho khách hàng

Định giá bán : giá trị thị trờng ngời bán mong muốn giá cao phản ánh giátrị thị trờng BĐS, xem xét mối tơng quan giữa ngời mua và ngời bán, nhìn vàothị trờng số giao dịch, tốc độ của mỗi giao dịch nói lên thị trờng sôi động haytrầm lắng, thời gian giao bán đến thời gian hoàn tất do đó cần phải tìm hiểu đặc

điểm của BĐS và nghiên cứu biến động thị trờng dẫn đến cần có một chuyên gia

về lĩnh vực định giá

Định giá thế chấp: Định giá nhà cửa, đất đai về nguyên tắc giống định giámua, bán nhng nó khác là ngời định giá phải đặt giá trị BĐS vào lúc thị trờngtrầm lắng, suy thoái, thị trờng không thuận lợi Trong thực tế đối với Ngân Hàngthuộc sở hữu nhà nớc thì tính trên khung giá nhà nớc, chi phí xây dựng côngtrình cho vay 70% giá trị Đối với Ngân Hàng Quốc Doanh thì định giá BĐS xác

định theo giá thị trờng và cho vay 70% của giá trị thị trờng

Định giá cho thuê không giống định giá mua bán mà định giá xem xét giácả cho thuê hàng tháng của các BĐS khác, xuất phát từ đặc điểm của BĐS tạothu nhập

Định giá bảo hiểm: tính toán chi phí thay thế, tái tạo công trình những phầnBĐS bị rủi ro, lũ lụt, định giá đền bù giải phóng mặt bằng

Định giá đánh thuế : thuế sử dụng đất theo loại đất, khu vực, dựa trên thuế

sử dụng đất nông nghiệp, thuế đất phi nông nghiệp

Định giá cho hạch toán Doanh Nghiệp: tính giá trị đất đai trong hạch toánDoanh Nghiệp, tính giá trị thị trờng tại thời điểm xác định

Định giá cho thừa kế là định giá BĐS ở quá khứ, định giá giải quyết tranhchấp là định giá phần hỏng hóc và tài sản tại thời điểm xảy ra

Định giá cho mục đích đầu t là định giá cho tơng lai, có cơ hội kiếm đợcthu nhập từ BĐS

BĐS đợc sử dụng cho nhiều mục đich khác nhau, mỗi một mục đích đềuphải cần xác định giá trị của BĐS đó do đó công việc định giá là rất cần thết.Mặt khác BĐS có nhiều hình dạng và kích cỡ khác nhau mà chỉ có ngời cóchuyên môn mới có thể định giá đợc Những phức tạp về pháp luật chỉ có ngời

định giá có kiến thức hiểu biết về pháp luật mới định giá đợc Sự khác biệt về giá

trị đối với những thay đổi của vùng kinh tế, sự đa dạng của thị trờng BĐS, BĐS

đa dạng các mục đích sử dụng khác nhau, các quyền chủ sở hữu khác nhau màchỉ có ngời hiểu biết về pháp luật và chuyên môn mới chỉ ra đợc những hạn chếcủa BĐS, đặc điểm của nó để từ có thông tin chính xác cho việc định giá

Từ những lý do trên cho chúng ta thấy đợc sự cần thiết của việc định giáBDS

1.3 Những nhân tố ảnh hởng đến định giá bất động sản.

1.3.1 Chính sách của nhà nớc.

Thị trờng bất động sản ở nớc ta đang trong thời kỳ hình thành và phát triển

Do đó để thị trờng bất động sản nói chung và hoạt động định giá nói riêng hoạt

động hiệu quả, nhà nớc ta cần xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh về bất độngsản

Một trong những nhân tố ảnh hởng đến định giá là những chính sách, quy

định của nhà nớc liên quan đến giá đất Nghị định 181, nghị định 188 là nhữngkhung giá đất có vai trò quan trọng đối với công tác định giá Một số chính sáchcủa nhà nớc về phát triển kinh tế xã hội, chính sách về quy hoạch phân bổ đất đaicũng ảnh hởng đến công tác định giấ, là cơ sở cho ngời định giá xác định giá trịcủa bất động sản

1.3.2 Sự quản lý của nhà nớc

Mức độ quản lý của nhà nớc đối với thị trờng bất động sản tác động giántiếp lên hoạt động định giá Quản lý nhà nớc mà chặt chẽ, đồng bộ, thống nhấtthì thị trờng đi và hoạt động công khai và hiệu quả Từ đó sẽ tạo thuận lợi nhấtcho ngời định giá tiến hành thu thập và xử lý thông tin thị trờng Đồng thời nhànớc tăng còng kiểm tra giám sát công tác định giá sẽ làm tăng tính pháp lý vànghĩa vụ cho các trung tâm định giá

1.3.3 Sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin.

Thị trờng bất động sản là thị trờng cạnh tranh gay gắt về cả sản phẩm lẫnthông tin liên quan đến sản phẩm Do bất động sản có giá trị lớn và việc quyết

định mua bán không phải diễn ra nhanh chóng mà đòi hỏi thời gian nhất định.Theo lý thuyết để sử dụng các phơng pháp định giá, thông tin các cuộc muabán phải là đầy đủ, cả hai bên tham gia giao dịch phải nắm đợc thông tin chínhxác về bất động sản Để có thông tin chính xác và đầy đủ đòi hỏi ngời định giáphải thu thập, tìm hiểu thông tin từ những nguồn cung cấp đáng tin cậy Điềunày lại phụ thuộc vào sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin và vào sựquản lý của nhà nớc

Thông tin là một trong những yếu tố quan trọng quyết định đến tính chínhxác của công tác định giá Định giá bằng phơng pháp so sánh là chủ yếu dựa vào

thông tin của thị trờng, các cuộc giao dịch của bất động sản tơng tự trên thị trờng

để tìm ra giá của bất động sản mục tiêu Do đó thông tin có chính xác, đủ căn cứthì việc định giá mới chính xác Số liệu thu thập về các cuộc mua bán tơng tựhay thông tin kinh tế – thị trờng, về luật pháp và quy hoạch của chính phủ đềurất quan trọng trong quá trình định giá

1.3.4 Năng lực và ý kiến chủ quan của ngời định giá

Ngời định giá là ngời trực tiếp thực hiện quá trình định giá bắt đầu từ khâuthu thập thông tin cho đến việc đa ra giá của bất động sản Do đó, ngời định giá

có vai trò quan trọng, ảnh hởng tới kết quả định giá cũng nh cách tiến hành địnhgiá

Dựa trên quy trình định giá có sẵn, ngời định giá tiến hành thu thập và điềuchỉnh thông tin, lựa chọn và sử dụng các phơng pháp định giá Do đó với ngời

định giá có chuyên môn, kinh nghiệm, luôn nắm bắt thông tin về thị trờng sẽ đa

ra kết quả chính xác hơn Bên cạnh đó công tác định giá đòi hỏi ngời định giáphải am hiểu về xây dựng, kiến trúc, và đặc biệt là hiểu biết về các vấn đề pháp

lý liên quan đến bất động sản Năng lực và ý kiến chủ quan của ngời định giácòn ảnh hởng tới quy trình xử lý thông tin, số liệu và điều hoà các chỉ số giá trị

1.3.5 Các yếu tố kinh tế – xã hội

Các yếu tố kinh tế xã hội có ảnh hởng không nhỏ đến quả trình định giá Sựphát triển của các ngành kinh tế, xây dựng, kiến trúc cùng với đổi mới khôngngừng của các bất động sản từ kiểu dáng, nguyên vật liệu, chất lợng và tuổi thọcông trình Chúng ảnh hởng tới việc định giá các chi phí cấu thành sản phẩm vàtới kết quả của việc điề chỉnh các khác biệt của bất động sản so sánh với bất

động sản mục tiêu Bên cạnh đó còn có các yếu tố xã hội Đây là những yếu tốkhông thể thiếu trong việc xác định các ảnh hởng tới định giá bất động sản Cácyếu tố về xã hội bao gồm yếu tố về tâm linh, sở thích, trào lu và phong tục tậpquán Chúng tác động tới định giá của bất động sản

Nh vậy, từ những nhân tố ảnh hởng đến quá trình định giá ta thấy rằng địnhgiá không phải là hoạt động độc lập mà nó chịu tác động của nhiều yếu tố

Nguyên lý của phơng pháp này là giá thị trờng của bất động sản có liên hệchặt chẽ với giá trị của các bất động sản tơng tự có thể so sánh đợc.

ý nghĩa của phơng pháp này là phơng pháp đợc sử dụng phổ biến, khônggặp khó khăn về mặt kỹ thuật

Bất động sản cần định giá phải có thị truờng, phải có nhiều bất động sản

t-ơng tự, có những cuộc mua bán tt-ơng tự

2.2.2 Cơ sở khoa học của phơng pháp

Phơng pháp này dựa trên lý thuyết giá thị trờng của bất động sản mục tiêu

có liên hệ với bất động sản tơng tự đã đợc mua bán trên thị trờng Việc so sánh

đó phải lu ý các yếu tố nh địa điểm, thời gian giao dịch và khoản tiền thu đợc

2.2 Các nguyên tắc áp dụng trong phơng pháp so sánh

Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Bất động sản là loại tài sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khácnhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp.Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng trong thời gian ngắn, có sửdụng cho thu nhập thấp và kéo dài Trong số rất nhiều cách sử dụng khác nhau,thông thờng một bất động sản bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa

đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định Loại

sử dụng đó gọi là sử dụng cao nhất, tốt nhất

Khái niệm “ sử dụng cao nhất, tốt nhất”đợc định nghĩa nh sau: “Là việc sửdụng có thể tối đa hoá nhất bất động sản có khả năng sửa chữa về vật chất, đợcphép sử dụng, có khẳ năng thực thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất củabất động sản đợc thẩm định”

Sử dụng cao nhất tốt nhất đợc xem là một trong số các nguyên tắc quantrọng nhất của định giá bất động sản và là một phần hoàn chỉnh trong việc xác

định giá trị thị trờng

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất đợc thể hiện nh sau:

Về mặt vật chất: một bất động sản đợc đánh giá là sử dụng cao nhất, tốtnhất khi nó thoả mãn đợc nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất

Về mặt sử dụng: một bất động sản đợc đánh giá là sử dụng cao nhất, tốtnhất khi bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại củathu nhập ròng trong tơng lai là cao nhất

Về mặt pháp luật: một bất đông sản đợc đánh giá là sử dụng cao nhất, tốtnhất khi việc sử dụng bất động sản hợp pháp và đợc nhà nớc thừa nhận, bảo hộ

Về mặt thời gian: một bất động sản đợc đánh giá là sử dụng cao nhất, tốtnhất khi thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

Việc áp dụng nguyên tắc này, cho phép chuyên viên định giá đánh giá đợc

ảnh hởng của việc suy thoái và mức độ cũ mới của toà nhà, phần nâng cấp, cảitạo đất đai, tính khả thi của dự án khôi phục, cải tạo, nhiều trờng hợp định giákhác

Nguyên tắc cung cầu

Giá trị thị trờng của bất động sản đợc xác định bằng quan hệ qua lại giữacung và cầu, là sự thoả thuận giữa ngời mua và ngời bán Bởi vậy, trong quá trìnhnghiên cứu định giá cần xem xét cung cầu và mốt quan hệ với nhau cả ở hiện tại

và tơng lai

Cầu bất động sản là số lợng bất động sản (gồm đất đai và các tài sản trên

đất) tại một thời điểm xác định mà ngời tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khảnăng thanh toán

Cung bất động sản là số lợng bất động sản sẵn sàng tham gia trao đổi trênthị trờng tại một thời điểm nào đó Tổng cung của đất đai là cố định, nhng lợngcung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng hoặcgiảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

Nguyên tắc cung – cầu

Khi lợng cung tăng lên mà lợng cầu không tăng hoặc giảm thì sức mạnh thịtrờng chuyển về phía trớc mua, giá thị trờng sẽ giảm

Khi lợng cung giảm mà lợng cầu không giảm hoặc tăng thì có sự điều chỉnhthiếu hụt về hàng hoá đó, giá thị trờng sẽ tăng lên

Khi lợng cung và lợng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặcgiảm tuỳ ý theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu Giá tăng khi tốc độ tăng củacầu lớn hơn cung và ngợc lại

Nguyên tắc cung – cầu giải thích sự khác biệt về giá trị đất giữa khu vực

đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa nhữngvùng ven đô khác nhau trong cùng một vùng đô thị

Nguyên tắc thay đổi

Giá trị bất động sản không cố định mà luôn thay đổi Thay đổi trong thị ờng bất động sản đợc hiểu là sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhànớc và pháp luật, xã hội, môt trờng liên quan đến giá thị trờng của bất động sảnlàm cho giá thị trờng bất động sản luôn biến động.Ngời định giá phải nắm chắccác nhân tố ảnh hởng đến giá cả thị trờng để định giá bất động sản tại thời điểmxác định, vừa phải dự đoán các yếu tố ảnh hởng tới giá cả của thị trờng tơng lai

tr-Nh vậy kết quả định giá mới phản ánh khách quan giá trị của bất động sản tạithời điểm định giá

Nguyên tắc thay thế

“Thay thế” trong định giá bất động sản đợc hiểu là sự áp đặt về mặt giá trịcủa bất động sản mục tiêu với giá bán của bất động sản so sánh trong cùng mộtvùng với các điều kiện bất động sản so sánh đợc bán trong khoảng thời gian gầnvới thời điểm định giá bất động sản mục tiêu

Nguyên tắc này khẳng định: Không có một ngời mua nào sẽ trả giá cho mộtbất động sản cao hơn chi phí và các công trình cải thiện có mong muốn và sửdụng tơng đơng mà không phải chậm trễ quá mức

Nguyên tắc cân bằng

Các lực lợng tham gia thị trờng đều có xu hớng vận động về phía điểm cânbằng cung – cầu Trong định giá bất động sản, tăng giảm sinh lợi là sự gia tănghoặc giảm bớt phần giá trị thu đợc từ bất động sản do việc đầu t trong quá trìnhkinh doanh sản xuất đem lại

Nguyên tắc này cho rằng: Khi tăng liên tục một yếu tố nào đó trong sảnxuất và cố định các yếu tố còn lại thì phần thu nhập ròng tăng lên đến một giớihạn nhất định Sau đó sự giá tăng liên tục của yếu tố này sẽ làm giảm giá trị thunhập thực trong tơng lai Nguyên tắc này đòi hỏi ngời định giá bất động sản phảixem xét lợi nhuận trớc mắt và lợi nhuận lâu dài

2.3 Đối tợng, phạm vi, các yêu cầu đối với phơng pháp so sánh

2.3.1 Đối tợng áp dụng

Phơng pháp so sánh trực tiếp là phơng pháp thông dụng nhất đợc sử dụngkhi có thị trờng mua bán, định giá tất cả những bất động sản giao dịch mua bántrên thị trờng

Phơng pháp này khá đơn giản, thực hiện dễ dàng đặc biệt là với ngời cókiến thức, kinh nghiệm và thờng xuyên nắm bắt thông tin về thị trờng bất độngsản Do kết quả của phơng phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trờng nên dễ

đợc mọi ngời chấp nhận

2.3.3 Yêu cầu của phơng pháp

Phơng pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi ngời định giá phải tiến hành khảo sát,thu thập thông tin, tìm kiếm và phân tích giá bán trên thị trờng bất động sản lâncận có những đặc điểm tơng đối giống bất động sản mục tiêu cần định giá Từ đó

có những điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt do những khác biệt nhỏgiữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu để ớc tính giá trị của bất

động sản mục tiêu

Chỉ so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tơng tự trongvùng có điều kiện thị trờng đồng nhất, trong cùng có điều kiện địa lý, thông tinthị trờng gần, có tính chất đồng nhất cùng mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng Chỉ sử dụng giá bất động sản đợc giao dịch một cách bình thờng trên thịtruờng, có thông tin đầy đủ Các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang cónhu cầu bán và bên mua đang có nhu cầu mua và phải có sự thoả thuận về giá Cuộc mua bán đợc thu thập phải diễn ra trong thời gian gần với thời gian

điều tra Gần bao nhiêu còn phụ thuộc vào mức độ biến động của giá thị trờng.Nói chung khi giá thị trờng biến động mạnh thì các cuộc mua bán đợc thu nhậpcách thời điểm điều tra càng co ngắn lại Điều này phụ thuộc rất nhiều ở kinhnghiệm của ngời định giá

Các bất động sản so sánh là các bất động sản đã bán hoặc đang chào mờibán nhng tốt nhất là những tài sản đã đợc bán trên thị trờng rồi

Thông tin thu thập phải có độ tin cậy cao và phải đợc kiểm tra, thẩm địnhchặt chẽ

Bớc 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh đợc thích hợp nhất( từ3-6 BĐS) Bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất là những bất động sản có ởcùng khu vực hoặc ở vùng lân cận Để giảm bớt định kiến khách quan hệ thốngghi chép thông tin xử lý số liệu thống kê, phân tích xác suất, hồi quy Nên chọnnhững bất động sản có đơn vị so sánh phù hợp có giá trị so sánh phù hợp m2/sàn, m2 xây dựng

Bớc 4: Phân tích giá bán, xác định sự khác biệt của bất động sản với bất

động sản mục tiêu Phân tích tìm ra những yếu tố có ý nghĩa làm cho giá của bất

động sản khác nh yếu tố về không gian sử dụng, bố trí phòng, trang trí nh thếnào.

Bớc 5: Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với bất

Điều kiện tài chính:

Bao gồm điều kiện thanh toán và điều kiện bán, nó tạo nên sự khác nhau vềgiá cả của bất động sản Điều kiện thanh toán gồm nhiều hình thức nh: trả ngay,thanh toán chậm định kỳ, thanh toán trả góp Hình thức thanh toán bằng tiềnmặt, vàng, ngoại tệ Động cơ bán: bán cho ngời thân, ngời có quan hệ đặc biệt,bán kiếm lời, chuyển chỗ để ở, bán trả nợ, bán chạy án

Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua bao gồm: chi phí đề nghịchuyển đổi mục đích sử dụng đặc biệt đối với bên mua, chi phí phá rỡ nhữngcông trình không còn phù hợp

Các điều kiện thị trờng

Vị trí bất động sản có ảnh hởng lớn đến giá của bất động sản

Các đặc tính vật chất của bất động sản: kiến trúc xây dựng, chức năng, tiệnnghi, chất liệu xây dựng

so sánh kém hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản tăng lên

Có hai loại điều chỉnh

- Điều chỉnh số tiền tính gộp

- Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tính tíchluỹ

Bớc 1: Xác định yếu tố so sánh có ảnh hởng đến giá trị của loại BĐS cần

định giá: giá bán, quyền bất động sản, phơng thức thanh toán, điều kiện bán, đặc

 Trong phơng pháp so sánh , giá bán của các của bất động sản so sánh

đ-ợc điều chỉnh để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và bất động sản mục tiêu Giá bán BĐS = Giá bán BĐS + Sự điều chỉnh giá của sự sai khác

mục tiêu tơng tự - tơng tự cần định giá

Trong đó:

Sự điều chỉnh giá của sự sai khác tơng tự cần định giá bao gồm:

+ Lợng điều chỉnh cho sự khác biết về vị trí đất

+ Lợng điều chỉnh cho sự khác biệt về quy mô, kích thớc của mảnh đất+ Lợng điều chỉnh cho sự khác biệt về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất+ Lợng điều chỉnh cho sự khác biệt về điều kiện bán

+ Lợng điều chỉnh cho sự khác biệt về thời gian bán

 Trờng hợp sử dụng nhiều bất động sản so sánh để ớc tính giá bất độngsản mục tiêu:

Bớc 1: Điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh dựa vào các sự khácbiệt so với bất động sản mục tiêu ta đợc điều chỉnh của các bất động sản sosánh(Gdc)

Bớc 2: Tính đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản so sánh(gdc)bằng cách lấy giá điều chỉnh của các bất động sản so sánh (Gdc) chia cho diệntích đất sử dụng của chúng ( Ssd)

gdc=Gdc/Ssd

Bớc 3: Gắn trọng số ( xi) cho “mức điều chỉnh ròng” của bất động sản sosánh (thứ i) so với bất động sản mục tiêu Mức điều chỉnh ròng nào lớn nhất thìgắn trọng số nhỏ nhất mức điều chỉnh ròng nào nhỏ nhất thì gắn trọng số lớnnhất, mức điều chỉnh ròng nào nhỏ hơn thì gắn trọng số lớn hơn

Bớc 4: Tính đơn giá bất động sản mục tiêu(g) bằng cách điều hoà các chỉ số

đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản so sánh

Bớc 5: Tính giá bất động sản mục tiêu (G) bằng cách nhân đơn giá bất độngsản mục tiêu với diện tích sử dụng bất động sản mục tiêu(S)

G= g*S

2.6 Các hạn chế của phơng pháp

Phơng pháp này chỉ sử dụng ở những nơi thị trờng phát triển hoặc đang pháttriển Những nơi thị trờng kém phát triển (thị trờng đóng băng, thị trờng yếu) sốlợng giao dịch trong thị trờng không đủ thì việc áp dụng phơng pháp này hạnchế, không những khó khăn mà kết quả thu đợc không có cơ sở vững chắc vàthiếu sức thuyết phục

Phơng pháp này sử dụng những giá bán đợc thực hiện trớc đó để làm cơ sởcho giá ớc tính hiện tại, nói cách khác đã coi thị trờng bất động sản là một thị tr-ờng tĩnh, không phải là một thị trờng động Do đó khi thị trờng có biến độngmạnh thì phơng pháp này trở nên kém hiệu quả

Việc phân tích so sánh bất động sản lớn tạo thu nhập là rất khó khăn nên sửdụng phơng pháp so sánh là rất khó khăn

Với bất động sản đợc đổi mới lần đầu tiên trong khu vực đang xuống cấphoặc với một loại bất động sản cụ thể thì có số liệu để so sánh