trờng BĐS Việt Nam.
2.1. Một số vấn đề còn tồn tại trong định giá bất động sản.
2.1.1. Những hạn chế trong quá trình thu thập, lựa chọn và phân tích thông tin sử dụng làm dữ liệu đầu vào trong quá trình định giá
Đây là công việc đầu tiên của một qui trình định giá bất động sản.
Thông tin, số liệu về bất động sản mục tiêu, bất động sản so sánh đóng vai trò là cơ sở, nền tảng cho công việc định giá. Thông tin sử dụng có thể là thông tin do khách hàng cung cấp hoặc thông tin do chuyên viên định giá tự tìm kiếm, thu
thập hay phân tích. Tuy có sự điều chỉnh nhng không thể tránh khỏi những vớng mắc, không chính xác nh sau:
- Thông tin về bất động sản mục tiêu đợc ngời định giá sử dụng dựa vào thông tin do khách hàng cung cấp. Đó là các văn bản luật, các công trình kiến trúc phụ, chứng nhận sở hữu, diện tích đất và diện tích xây dựng, phơng án xây dựng và tất cả vấn đề có liên quan đến bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh liên quan nhng không thực sự đầy đủ và chính xác.
- Thông tin thị trờng thu thập khá rộng rãi, tuy nhiên việc chọn lọc và xử lý thông tin để có những dữ liệu tính toán thực hiện cha đợc tốt. Trong khi đó yêu cầu của quá trình này là phải tìm kiếm những bất động sản so sánh tơng tự, có đặc điểm hoặc đợc sử dụng khá giống tơng đồng với bất động sản mục tiêu. Trong cách sử dụng các dữ liệu so sánh này, ngời định giá còn cha thu thập và phân loại, sắp xếp thứ tự gần giống nhất với bất động sản mục tiêu. Vì vậy, dẫn đến việc trung bình các chỉ số so sánh, việc gán trọng số không đợc chính xác làm cho giá bất động sản mục tiêu có thể co sai số lớn hơn.
2.1.2. Những hạn chế trong cách sử dụng phơng pháp so sánh định giá bất động sản.
Trong thực tế, khi định giá bất động sản thì ngời định giá dựa vào giá bán của một số bất động sản so sánh có đặc điểm tơng tự nh bất động sản mục tiêu và cùng nằm trong một điều kiện về vùng. Sau đó đã tiến hành điều hoà chỉ số đa ra giá bất động sản mục tiêu bằng cách chia đều các giá so sánh. Cách làm này đã thể hiện quan điểm trung hoà, đứng giữa các thông tin giá so sánh mà không đa ra sự điều chỉnh với bất động sản mục tiêu. Việc áp dụng này không đợc thực hiện đánh giá, xếp loại sự giống nhau, tơng tự so với bất động sản mục tiêu, để từ đó gắn trọng số với từng chỉ số giá rồi mới tính giá bất động sản mục tiêu.
Mặt khác, trong thực tế khi khách hàng có bất động sản cần đinh giá thì chỉ quan tâm đến việc đa ra giá cuối cùng của bất động sản mà không quan tâm đên quá trình tính toán. Chính vì vậy mà, nhân viên định giá đã bỏ qua một số bớc trong quá trình định giá. Đã bỏ qua việc thu thập những dẫn chứng so sánh để từ đó tiến hành điều chỉnh, mà họ trực tiếp đa ra giá của bất động sản.Do đó việc áp
dụng phơng pháp này không chính xác, không có cơ sở khoa học mà chủ yếu là dựa vào ý kiến đánh giá chủ quan của ngời định giá bất động sản.
Sự sai khác của quá trình áp dụng phơng pháp so sánh trong thực tiễn định giá bất động sản có thể dẫn đến việc thu thập thông tin thị trờng, thông tin so sánh trở nên vô ích và cách định giá trở nên thiếu khoa học và chính xác.
2.2. Một số ý kiến về điều kiện áp dụng phơng pháp.
Phơng pháp so sánh đợc áp dụng để định giá bất động sản mua bán phổ biến trên thị trờng.
Điều kiện áp dụng: điều kiện về bất động sản áp dụng, điều kiện thị trờng. Bất động sản đợc sử dụng định giá là những bất động sản đợc giao dịch một cách bình thờng trên thị trờng, có thông tin đầy đủ.
Điều kiện thị trờng Việt Nam thờng là không ổn định, thông tin thị trờng thiếu chính xác, ngời định giá thờng gặp khó khăn trong quá trình thu thập thông tin, chỉ số giá tiêu dùng không ổn định, lạm phát cao. Do đó mà kết quả định giá không đợc chính xác.
Vì những lý do trên mà khi định giá bất động sản thì ngời định giá phải có kinh nghiệm, biết lựa chọn những bất động sản so sánh gần với bất động sản mục tiêu nhất. Các bất động sản so sánh là các bất động sản đã bán hoặc đang chào bán, tốt nhất là những tài sản đã đợc bán trên thị trờng rồi.
Cuộc mua bán đợc thu thập phải diễn ra trong thời gian gần với thời điểm điều tra. Thông tin thu thập đợc phải có độ tin cậy cao và phải đợc kiểm tra, thẩm định chặt chẽ.