Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư Bất động sản

Tài liệu tham khảo kinh tế thương mại: Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư Bất động sản

LỜI MỞ ĐẦU

Đầu tư BĐS có vai trò quan trọng trong sự phát triển của một quốc gia, làlĩnh vực hoạt động nhằm tạo ra và duy trì sự hoạt động của các cơ sở hạ tầng kỹthuật của nền kinh tế.Đầu tư BĐS cũng là kênh đầu tư mang lại lợi nhuận caocho các nhà đầu tư Trong những năm vừa qua ,đầu tư BĐS ở Việt Nam có khiđem lại mức lợi nhuận vài trăm phần trăm cho nhà đầu tư nếu xét trong chu kỳđầu tư giai đoạn từ 1-5 năm.Theo kinh nghiệm quốc tế , khi mức đô thị hoá củamột quốc gia ở trong khoảng từ 30% đến 70% thì được coi là thời kỳ thị trườngBĐS có tốc độ phát triển nhanh nhất Các thị trường BĐS trên thế giới còn pháttriển nhanh và mạnh đến khi nào GDP đạt 8.000 - 10.000 USD/đầu người, (hiệnViệt Nam mới chỉ đạt 800 USD/đầu người)

Việt Nam hiện nay đang bắt đầu tiếp cận giai đoạn phát triển với tỉ lệ đôthị hoá 18% và dự kiến đạt 45% vào năm 2025.Do vậy thị trường BĐS ViệtNam tiềm năng còn lớn sẽ còn phát triển mạnh trong tương lai

Nhưng thực tế cho thấy: lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng nhiều(highreturn , high risk).Theo Donald Trump,ông trùm kinh doanh BĐS tạị Newyork -thị trường BĐS khốc liệt nhất thế giới , “Kinh doanh là phải đối mặt với rủi ro vàluôn luôn có những rủi ro Tôi sẵn sàng đón nhận những rủi ro hợp lý nhưng sẽkhông chơi trò may rủi Tôi kiểm soát rủi ro để một thất bại nhỏ không loại tôi

ra khỏi cuộc chơi vĩnh viễn Rủi ro lớn nhất trong cuộc sống là không sẵn sàngđón nhận rủi ro”

Vậy trong dự án đầu tư BĐS: rủi ro là gì? Chấp nhận rủi ro như thế nào?Đâu là rủi ro hợp lý? Kiểm soát rủi ro ra sao? Việc xem xét và khẳng định tínhkhả thi, hiệu quả của dự án đầu tư BĐS phải được làm rõ về nhiều mặt trongsuốt thời gian phân tích hoạt động của dự án (vòng đời của dự án) trước khi raquyết định đầu tư thực hiện dự án Trong số nhiều vấn đề của dự án được xemxét sẽ diễn ra ở tương lai và trong điều kiện các tác động không ổn như: thời

gian, tài chính, hiệu quả kinh tế…thì yêu cầu cần phân tích rủi ro khi thẩm định

dự án là hết sức cần thiết

Mục tiêu nghiên cứu :

Cơ sở lý luận về rủi ro và đánh giá các rủi ro khi thẩm định dự án đầu tưBĐS Từ đó đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện công tác đánh giá rủi rotrong thẩm định dự án đầu tư BĐS hiện nay

Kết cấu nội dung đề án:

Phần I Giới thiệu về vấn đề nghiên cứu

PHần II Nội dung nghiên cứu : Rủi ro và đánh giá rủi ro

Phần III Tổng kết vấn đề nghiên cứu và đưa ra một số đề xuất

Em xin chân thành cám ơn sự hướng dẫn tận tình của Th.s Vũ Thị Thảo.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

mãn nhu cầu của đối tượng mà dự án hướng đến Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ

vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hànhcác hoạt động đầu tư theo quy định của Luật đầu tư và các quy định khác củapháp luật có liên quan

Theo luât đầu tư năm 2005: “ Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốntrung hạn và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể , trongkhoảng thời gian xác định”

Về mặt hình thức :dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cáchchi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt đượcnhững kết quả và thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai

Trên góc độ quản lý :dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn , vật tư ,lao động để tạo ra các kết quả tài chính , kinh tế xã hội trong một thời gian dài

Trên góc độ kế hoạch hóa :dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạchchi tiết củ một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh , phát triển kinh tế xã hội ,

là tiền đầ ra các quyết định đầu tư và tài trợ vốn xét theo góc độ này dự án đầu

tư BĐS à một hoạt động kinh tế riêng biệt nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hóanền kinh tế nói chung

Về nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết ,được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định đểtạo mới , mở rộng hoặc cải tạo những công trình BĐS nhất định nhằm thực hiệnnhững mục tiêu nhất định trong tương lai

Như vậy,một dự án đầu tư BĐS gồm 4 thành phần chính:

Mục tiêu của dự án: thể hiện ở 2 mức

- Mục tiêu phát triển thể hiện sự đóng góp của sự án vào việc thực hiệncác mục tiêu chung của quốc gia thông qua những lợi ích dự án mang lại cho nềnkinh tế xã hội

-Mục tiêu trực tiếp của chủ đầu tư : là các mục tiêu cụ thể cần đat đượccủa dự án thông qua những lợi ích tài chính mà chủ đầu tư thu được từ dự án

Kết quả : là những kết quả cụ thể , có thể định lượng được tạo ra từ cáchoạt động khác nhau của dự án

Các hoạt động ;là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện trong

dự án để tạo ra kết quả cụ thể nhất định Những nhiệm vụ hoặc hành động nàycùng với một lịch biểu và sự phân công trách nhiệm cụ thể của các bộ phận thựchiện sẽ tạo thành kê hoạch làm việc của dự án

Các nguồn lực :về vật chất , tài chính và con người cần thiết để tiến hànhcác hoạt động của dự án.Giá tri hoặc chi phí của các nguồn lực này chính là vốnđầu tư cần thiết của dự án

1.2 Đặc điểm của dự án đầu tư BĐS

Tính mục tiêu:

 Dự án bao giờ cũng có một hoặc một số mục tiêu rõ ràng

 Định hướng mục tiêu luôn được duy trì trong suốt dự án

 Sản phẩm cuối cùng luôn được đánh giá xem có phù hợp, có đạt đượcmục tiêu không

Có các hạn định rõ ràng

- Dự án có phương pháp và lộ trình để có thể thực hiện, triển khai và hoànthành vá có kế hoạch kiểm tra-giám sát đánh giá mức độ hoàn thành, căn cứ trênnhiệm vụ đề ra: lịch biểu được xác định trước ,các ngày bắt đầu, ngày kết thúc rõ,các mốc được theo dõi và đem ra đánh giá

-Dự án có chu kỳ phát triển riêng, có các bước công việc được xác định từtrước (mặc dù có thể điều chỉnh) và thời gian tồn tại hữu hạn

Sự giới hạn

 Giới hạn về nguồn lực

 Giới hạn về kinh phí

 Giới hạn về thời gian

-Dự án có sự tham gia của nhiều bên như : chủ đầu tư , nhà thầu , cơ quancung cấp dịch vụ trong đầu tư,cơ quan quản lý nhà nước

-Sản phẩm dự án mang tính chất đơn chiếc , độc đáo

-Môi trường hoạt động của dự án là “va chạm “,có sự tương tác phứac tạpgiữa dự án này với dự án khác , giữa bộ phận quản lý này với bộ phận quản lýkhác

-Dự án có tính bất định và rủi ro cao, do đặc điểm mang tính dài hạn của hoạtđộng đàu tư phát triển

Ngoài những đặc điểm của dự án đầu tư nói chung ở trên dự án đầu tư BĐScòn mang đặc điểm riêng sau:

-Dự án đầu tư BĐS gắn liền với đất đai , phụ thuộc vị trí địa lý , điều kiện tựnhiên , xã hội của địa phương nơi dự án hoạt động.Sản phẩm của dự án chịu sựchi phối của yếu tố tập quán , thị hiếu , tâm lý xã hội mạnh hơn sản phẩm thôngthường

-Vốn đầu tư cho dự án BĐS thường rất lớn , trong đó vốn dung để mua đấtthường chiếm tỷ trọng cao

-Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn , thời gian dài

II Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư BĐS

1 Khái niệm,đặc trưng , phân loại rủi ro

1.1 Khái niệm

Rủi ro xuất hiện trong hầu hết các dự án Về định nghĩa chính thống, rủi ro

là sự kiện mà kết quả kinh doanh hiện tại hoặc tương lai có khả năng khác biệtđáng kể so với mức dự kiến từ trước, hay còn gọi là mức kỳ vọng Sự chênh lệchnày tạo ra rủi ro vì giới kinh doanh-đầu tư quan niệm rằng những bất trắc khôngthể lường hoặc kiểm soát được chính là bản chất của rủi ro

Trong đầu tư chúng ta đối diện với nhiều tình huống mà không thể biếtđược chuyện gì tốt xấu sẽ xảy ra Những tình huống như vậy có người gọi là rủi

ro có người cho là bất định Tuy nhiên, hai khái niệm này không hoàn toàn giốngnhau, hiểu được sự khác biệt này sẽ giúp chúng ta có cách hành xử hợp lý hơn.Phân biệt 2 khái niệm rủi ro và bất định:

- Bất định( uncertainty): là tình huống ta không biết chắc chắn chuyện gìxảy ra cũng như khả năng xảy ra những biến cố này Người ta không thể chỉ định

rõ chuyện gì sẽ xảy ra, khả năng chắc chắn là bao nhiêu phần trăm.(không biếtxác suất xảy ra) Doanh nhân khi đầu tư thì không chắc rằng dự án sẽ thành cônghay thất bại hoàn toàn, nhưng anh ta tin rằng với nỗ lực của mình, có thể làmcho khả năng thành công cao hơn Khi chúng ta đầu tư vào BĐS chúng ta khôngthể biết điều gì sẽ xảy ra trong tương lai nhưng chúng ta biết rằng nếu chúng tahoạt động tích cực chúng ta sẽ làm tăng khả năng thành công của việc đầu tư này

Những gì xảy ra trong thực tế chủ yếu là bất định, chúng ta không biết tất cảcác khả năng có thể xảy ra cũng như xác suất xuất hiện của những khả năng này.Điều chúng ta thấy là có những biến cố xảy ra nhiều hơn, và đặc biệt là chúng ta cóthể tác động để thay đổi xác suất xuất hiện cũng như kết quả của biến cố Có mộtđiều là đôi khi chúng ta lại nghĩ rằng đó là những tình huống rủi ro

- Rủi ro (risk) : là những tình huống có nhiều biến cố có thể xảy ra và tabiết xác suất xuất hiện và kết quả của các biến cố này

Theo nhiều nhà phân tích, rủi ro chỉ phát sinh khi có một sự không chắcchắn về mất mát sẽ xảy ra (uncertainty about the occurrence of a loss) Với kháiniệm về rủi ro này, nếu xác suất mất mát là 0 hoặc 1, thì không có rủi ro ) Nóicách khác rủi ro là khả năng có sự sai lệch giữa sự kiện thực tế với những điều

đã được dự kiến từ trước , mà sai lệch này lớn đến mức khó có thể chấp nhậnđược Ví dụ, nếu một người nhảy từ tòa nhà cao 30 tầng xuống mặt đất thì cầmchắc cái chết.Mặc dù có chuyện mất mát về nhân mạng nhưng đây không phải làrủi ro vì hậu quả đã thấy trước Tuy nhiên, nếu một vận động viên nhảy từ lầucao xuống đất bằng dù thì người này có thể chết hay không chết Trong trườnghợp này có sự không chắc chắn về hậu quả, tức là có rủi ro trong hành động củangười vận động viên nhảy dù này

Sự khác biệt giữa rủi ro và bất định là khả năng chúng ta có thể tác động đểthay đổi xác suất xảy ra các biến cố và kết quả của biến cố Nếu chúng ta khônglàm gì cả thì đó là rủi ro, còn nếu chúng ta có thể tham gia làm hạn chế thiệt hại

và tăng những lợi ích thì đó là bất định

Khi chạy mô phỏng trong phân tích rủi ro, người ta gán các phân phối xácsuất cho các biến đầu vào để xem kết quả thay đổi như thế nào Đây là cáchchúng ta chuyển bài toán bất định thành bài toán rủi ro Tuy nhiên cách làm nàychỉ là giả định để mô hình toán có thể thực hiện được, trong thực tế khó có thểxác định được các giá trị và xác suất một cách rõ ràng Dù sao đi nữa, bằng cáchlàm này ta có thể hiểu được những khả năng và phạm vi xảy ra kết quả từ đó raquyết định tốt hơn

Nói tóm lại, những giải thích ở trên chủ đích muốn nói lên một điều: Tươnglai sẽ là bất định chứ không phải rủi ro Nếu đã là bất định thì chúng ta có thể tácđộng tích cực nhằm làm giảm xác suất thiệt hại (tăng xác suất thành công), tạo ra

nhiều biến cố tốt hơn và làm tăng giá trị cho tương lai Ngược lại nếu không chủđộng can thiệp chúng ta cũng sẽ chỉ phó mặc cho rủi ro xảy ra, và nhiều khi cũng

sẽ làm cho kết quả xấu hơn

1.2 Đặc trưng

Tần số xuất hiện (xác suất xảy ra)

Nói đến rủi ro không thể bỏ qua khái niệm về xác suất (probability) hay làkhả năng xảy ra mất mát Xác suất khách quan (objective probability) - còn gọi

là xác suất tiên nghiệm (a priori probability) được xác định bằng phương phápdiễn dịch (deduction) Ví dụ như đồng tiền sấp hay ngửa thì xác suất của nó là50% Tuy nhiên , xác suất khách quan có lúc không thể xác định bằng tư duylogic Chẳng hạn như không thể suy diễn rằng xác suất của một người đàn ônglái xe hơi có gây tai nạn hay không trong năm tới là 50% bởi còn nhiều yếu tốliên quan khác như độ tuổi, xe cũ hay mới Tuy nhiên, bằng cách phân tích kỹlưỡng những trường hợp tai nạn xe hơi trước đây, người ta có thể ước tính xácsuất tai nạn theo lối suy luận quy nạp (inductive reasoning) Ngoài xác suấtkhách quan, có thể kể thêm xác suất chủ quan (subjective probability) là ước tínhcủa từng cá nhân đối với khả năng xảy ra mất mát Ví dụ như nếu có 1 triệu vé

số bán ra chỉ có 1 người trúng thì xác suất khách quan là 1 phần triệu Mặc dùvậy vẫn có nhiều người mua nhiều vé số vì xác suất chủ quan của họ cao hơn

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến xác suất chủ quan như tuổi, giới tính, trình độhọc vấn và cả óc mê tín dị đoan

Mức độ thiệt hại :

Thể hiện mặt lượng của rủi ro ,là mức độ mất mát về vật chất và tinh thần

có nguyên nhân từ rủi ro Đặc biệt trong đầu tư BĐS giá trị đầu tư thường lớnnên khi xảy ra rủi ro thì tổn thất thường rất nghiêm trọng Mặt khác các hiểmhọa tự nhiên , sự cầm giữ của chính quyền , khủng hoảng kinh tế , sụt giá , cạnhtranh cũng làm tăng mức độ thiệt hại của rủi ro

1.3 Phân loại

1.3.1 Phân loại theo quá trình ra quyết định

- Rủi ro trong chuẩn bị đầu tư:

Liên quan đến chất lượng và hiệu quả của hệ thống thông tin , xử lý thôngtin (dự báo ) lập mô hình

- Rủi ro trong quá trình thực hiện đầu tư : rủi ro xảy ra khi bộ máy , nănglực tổ chức yếu ,điều phối họch định chính sách không được nhịp nhàng, ănkhớp giữa các khâu trên từng phần việc cụ thể , chậm trễ và kéo dài thời gianhoàn tất công trình

- Rủi ro trong quá trình hoạt động của dự án : Việc kiểm soát rủi ro phụthuộc rất nhiều vào tài tổ chức , điều phối và quản lý các mặt hoạt động kinhdoanh của nhân viên và bộ máy quản trị doanh nghiệp

1.3.2 Phân loại theo phạm vi

- Rủi ro theo chiều dọc:

Là rủi ro tại các bộ phận chức năng : nghiên cứu , thiét kế , sản xuất kỹthuật

- Rủi ro theo chiều ngang:

Là những rủi ro liên quan đến nhiều bộ phận chuyên môn trong xí nghiệpnhư rủi ro vê pháp lý, môi trường , tổ chức … Trong đó rủi ro về môi trường làquan trọng hơn cả

1.3.3 Phân loại theo tính chất tác động

- Rủi ro thuần tuý:

Những rủi ro xảy ra do các yếu tố ngẫu nhiên , không lường trước được Rủi ro thuần túy diễn ra khi không hề có khả năng được cuộc, mà chỉ có khảnăng thua cuộc

-Rủi ro động:

Là những rủi ro liên quan đến sự luôn thay đổi, đặc biệt là trong nền kinh

tế Đó là những rủi ro mà hậu quả của nó có thể có lợi, nhưng cũng có thể sẽmang đến sự tổn thất ( sự thay đổi về thị hiếu khách hàng có thể phù hợp với sản

phẩm mà doanh nghiệp đang kinh doanh hay không, sự thay đổi về công nghệ kĩthuật có phù hợp với khả năng tài chính của doanh nghiệp hay không, sự thayđổi đó có quá nhanh hay không? )

-Rủi ro tĩnh:

Là những rủi ro, mà hậu quả của nó chỉ liên quan đến sự xuất hiện tổn thất haykhông, chứ không có khả năng sinh lời, và không chịu sự ảnh hưởng của nhữngthay đổi trong nền kinh tế Những rủi ro tĩnh thường liên quan đến các đốitượng: tài sản, con người, trách nhiệm dân sự

3 Rủi ro của dự án đầu tư BĐS

Phân tích về những yếu tố rủi ro của thị trường BĐS, bà Tạ Thị NgọcThảo, Giám đốc Công ty T.T.N.T cho rằng, dự án "treo" là một trong những rủi

ro lớn nhất và phổ biến Dự án treo đang là một điệp từ nóng gây nhiều bức xúctrong xã hội Để giải thích hiện tượng treo, không ít người đã đem “trăm dâu đổđầu tằm", như: "tay không bắt giặc" (không có vốn), thủ đoạn ghim đất để đầu

cơ, lập mưu duyệt dự án cốt để sang tay trục lợi Và "tằm" ở đây được hiểuchính là các chủ đầu tư trong ngành BĐS Theo bà Thảo, ở nước ta hiện naykhông chỉ có các dự án của chủ đầu tư tư nhân bị treo mà còn một chuỗi treo dàidằng dặc ở phía Nhà nước Bắt đầu là quy hoạch treo, quy hoạch xong bỏ đókhông thực hiện Tiếp đến là dự án treo, duyệt dự án xong đóng vài ba cây cọcrồi ngưng Kế đó là lời hứa treo, liên tục dời ngày khởi công, ngày kết thúc dựán; xin lỗi người dân nhiều lần, hứa đi hứa lại với doanh nghiệp Rồi lợi nhuậntreo, có những dự án không biết sinh ra để làm gì, mục đích đầu tư không rõràng, cho nên khi đưa vào sử dụng thì càng lỗ Bà Thảo nêu một dẫn chứng ởmột dự án cụ thể: Theo quy định của pháp luật, hạn mức giao đất nông nghiệpcủa mỗi hộ gia đình, cá nhân tối đa là 3 ha, nếu quy mô của dự án là 50 ha thìcần đến khoảng 14 người đứng tên đất hộ Thuận thảo thì trót lọt, nhưng nếu có

ai đó động lòng tham thì phải tranh chấp, khiếu kiện treo Sau khi "lén" gomđược khoảng 80% quỹ đất, chủ đầu tư mới chính thức xin chủ trương đầu tư vớichính quyền địa phương, lập tức giá đất của 20% còn lại cao ngất trời Vậy

nguyên nhân của rủi ro dự án “treo” là do đâu ? Chúng ta hãy cùng xem xét cácrủi ro chủ yếu mà một dự án đầu tư BĐS có thể gặp phải.

3.1 Rủi ro về phía chủ đầu tư

-Rủi ro năng lực pháp lý

BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia , các quan hệ giao dịch BĐSthường có tác động mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế xã hội Do đóBĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước Trongđầu tư nhất là lĩnh vực BĐS, rủi ro pháp lý dù chỉ là nhỏ nhất cũng có thể giếtchết nhà đầu tư…Rủi ro xảy ra trong quá trình thẩm định năng lực pháp lý củachủ đầu tư khi không có đủ hồ sơ chứng minh năng lực pháp lý theo quy địnhhiện hành Các tài liệu chứng minh năng lực pháp lý của chủ đầu tư gồm: hồ sơpháp lý , báo cáo hoạt dộng kinh doanh , tài liệu tham khảo khác

-Rủi ro năng lực hoạt động kinh doanh

Rủi ro về quản trị điều hành doanh nghiệp: Rủi ro phát sinh khi lãnh đạo không

đủ năng lực , trình độ để lãnh đạo doanh nghiệp hay không đủ khả năng lãnh đạo

do tuổi quá lớn khả năng tiếp nhận cái mới bị hạn chế , phản ứng kém linh hoạtvới các biến động của thị trường Trường hợp khác là người lãnh đạo tuy cónăng lực , trình độ chuyên môn tốt nhưng không có khả năng đoàn kết thốngnhất nội bộ Việc thiếu sự đồng thuận của các thành viên sẽ khiến cho việc racác quyết định không được chính xác Các quyết định mang lại lợi ích đôi khikhông được thực hiện

Rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư: Rủi ro xảy ra khi khả năngthanh toán của doanh nghiệp kém , phải đi vay với lãi suất cao hơn nên rủi ro sẽcao hơn

Hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam hoạt độngvới tính chuyên nghiệp không cao Số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bấtđộng sản rất đông nhưng phần lớn đều có quy mô vốn nhỏ, không phù hợp vớiyêu cầu của thị trường Ví như tại Tp.HCM, hiện có hơn 6.000 doanh nghiệphoạt động bất động sản nhưng chỉ có gần 4.200 doanh nghiệp đăng ký kinh

doanh, trong đó chỉ có gần 50 doanh nghiệp có số vốn trên 100 tỷ Vậy nhưng,tất cả vẫn hoạt động theo kiểu mạnh ai người nấy đi, thích làm gì thì làm Thêmmột nguy cơ và cũng là thực trạng của thị trường bất động sản đó là tình trạngđầu tư bất động sản theo "mốt" Lợi nhuận cao trước mắt là nguyên nhân khiếncác doanh nghiệp thi nhau nhảy vào thị trường địa ốc Tuy nhiên, không phảidoanh nghiệp nào cũng có những nghiên cứu thị trường một cách cụ thể để đưa

ra chiến lược kinh doanh thích hợp Nhiều doanh nghiệp do không am hiểu vềthị trường đã dẫn đến đầu tư tràn lan, lãng phí, thậm chí đầu cơ, tác động xấuđến thị trường Điều này đã được cảnh báo là rất có thể gây ra tình trạng hỗnloạn cho thị trường bất động sản và có tác động xấu đến chính các doanh nghiệp

3.2 Rủi ro về dự án

- Rủi ro cơ chế chính sách

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địaphương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung

và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:

* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bênngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giáBĐS gia tăng

* Các chính sách tác động trực tiếp như:

• Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được muanhà tại thành phố

• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giaođất, cho thuê đất…

• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

Hiện nay hệ thống pháp luật của Việt Nam vẫn chưa đồng bộ; hệ thống thuếchưa được đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủđiều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong

thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốnđầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất động sản; chưa huy động đượctiền tiết kiệm của dân vào đầu tư bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiềuyếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập, chưa phục

vụ tốt nhân dân; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai Các thủ tục hành chính cũng quá rườm rà đến mức không cần thiết gây tốn kém

về mặt thời gian và tiền bạc, làm lỡ cơ hội đầu tư Tất cả đều xuất phát từ sựthiếu chuyên nghiệp của các cơ quan quản lý Nhà nước

Sự thiếu chuyên nghiệp thể hiện ở nhiều mặt, trong đó có hệ thống pháp lý:Một hành lang pháp lý chưa đầy đủ và chưa đủ mạnh đã gây ra sự thiếu thốngnhất tổng thể để điều chỉnh Các cơ chế chính sách với những chồng chéo, thiếuhụt và hiệu lực thấp dẫn đến khó áp dụng trong thực tế Những vấn đề được xem

là gây cản trở lớn nhất hiện nay là: thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất còn nhiều rắcrối, không gắn với quyền của người sử dụng và sở hữu; việc đền bù, giải phóngmặt bằng và các vấn đề liên quan đến quy hoạch

Ví dụ như việc quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, khu đô thị mới,căn hộ chung cư và văn phòng cho thuê còn thiếu một cơ chế điều tiết thoả đángtrong giao dịch Có một thực tế là rất nhiều sản phẩm của dự án nhà khu đô thịmới, căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê đã được mua hết từ lúc dự án hìnhthành Rất nhiều dự án đã được sang tên, đổi chủ và chủ giao dịch bán sản phẩmkhông hoàn toàn là chủ đầu tư

Để có thể mua được nền đất và nhà ở khu đô thị mới với giá chấp nhận được,hầu hết nhà đầu tư đều phải chấp nhận đóng tiền cho chủ đầu tư khi chủ đầu tưchưa đủ điều kiện về pháp lý để bán nhà (chưa xong phần móng) Do vậy, cả chủđầu tư và người mua nhà đều phải lách luật dưới dạng hợp đồng góp vốn kinhdoanh hoặc hợp đồng đầu tư Do không được pháp luật bảo hộ nên sẽ rất rắc rốikhi có tranh chấp xảy ra,

- Rủi ro kinh tế vĩ mô

Giá của BĐS phụ thuộc vào các yếu tố kinh tế vĩ mô như:

*Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực

* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoátnước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhómcao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

* Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

* Mức độ lạm phát chung

* Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tíndụng trong vùng

Rủi ro lãi suất

Lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sử dụng vốn và sau đó là hiệu quả đầutư.Giả sử trong bối cảnh lạm phát gia tăng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quyếtđịnh tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, tăng lãi suất cơ bản VND và phát hành tín phiếu bắtbuộc đối với các tổ chức tín dụng nhằm thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ và kiềmchế lạm phát Các biện pháp này đã dẫn đến cuộc chạy đua lãi suất huyđộng giữacác tổ chức tín dụng và kết quả là làm gia tăng lãi suất cho vay đồngViệt Nam Kếtquả việc tăng lãi suất này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới các doanh nghiệp vay vốn ngânhàng để duy trì hoạt động và mở rộng sản xuất, làm cho chi phí lãi vay tăng dẫn đếnviệc kết quả kinh doanh của doanh nghiệp giảm sút

Mặt khác hoạt động đầu tư BĐS lại đòi hỏi nguồn vốn rất lớn , nên thôngthường chủ đầu tư phải đi vay vốn từ nhiều nguồn Vốn vay lại thường là vốnvay trung và dài hạn Mà gánh nặng lãi suất thì tỷ lệ thuận với thời gian dự án bịkéo dài.Do đó lãi suất là biến số tác động rất lớn đến chiết khấu dòng tiền của

vốn đầu tư.Dự án mang lại lợi ích nhiều hay ít phụ thuộc rất lớn vào lãi suất..

Năm 2007, tín dụng tăng trưởng nóng (gần 54%), đặc biệt vào lĩnh vực BĐS(tăng 85%) Cũng trong năm này, các NHTM cổ phần đã dồn vốn cho vay kinhdoanh bất động sản quá lớn (khối này chiếm 52%/tổng dư nợ cho vay BĐS củatoàn ngành)

-Rủi ro tài chính:

Độ an toàn về tài chính của dự án là nội dung cần xem xét trong quá trìnhthẩm định tài chính dự án đầu tư Nó là căn cứ quan trọng để đánh giá tính khảthi về tái chính của dự án.Rủi ro tài chính xảy ra khi không đảm bảo được ngồnvốn ,xảy ra ứ đọng vốn.Việc đảm bảo nguồn vốn dự kiến thể hiện ở tính pháp lý

và cơ sở thực tế của các nguồn huy động.Nếu là vốn góp cổ phần hoặc liêndoanh thì phải có sự cam kết về tiến độ và số lượng vốn góp của các cổđônghoặc các bên liên doanh Nếu là vốn tự có thì phải có bản giải trình về tìnhhình hoạt động sản xuất kinh doanh của cơ sở 3 năm trước và hiện tại chứng tỏrằng cơ sở đã ,đang và sẽ tiếp tục hoạt động có hiệu quả , có tích lũy và do đóđảm bảo có vốn để thực hiện dự án

Rủi ro có thẻ xảy ra do việc tính toán tỷ trọng vốn của từng nguồn vốn huy độngchiếm trong tổng mức đầu tư Khi xác định các nguồn tài trợ của dự án đã khôngxác định đúng cơ cấu nguồn vốn của dự án Hoặc tính toán nguồn vốn cần huyđộng hàng năm không đúng do biến động giá cả hoặc lạm phát

Khi thẩm định cần kiểm tra cam kết bảo đảm nguồn vốn của bên góp vốn , bêncho vay hoặc tài trợ vốn Kiểm tra cam kết bảo đảm nguồn vốn tín dụng mở L/Ctại các cơ quan cấp vốn

Rủi ro thi trường , thu nhập , thanh toán

Thị trường ảnh hưởng rất lớn đến sự thành bại của dự án đầu tư BĐS bởigiá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường Khicầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơncung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Giá cả BĐS còn phụ thuộc vào những

yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”,

“cạnh tranh không lành mạnh”

Thị trường BĐS Việt Nam hiện nay đang chứa đựng nhiều rủi ro do nhucầu thị trường và sức mua thực tế chưa được phản ánh đúng.Đây là một trongnhững phân tích được đưa ra tại bản điều tra mới được xuất bản tháng 9/2009của Công ty cổ phần Báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) Chínhkhoảng cách giữa thực tế và đánh giá này vô hình chung khiến không ít các nhàđầu tư cũng như người tiêu dùng mắc bẫy

Nhu cầu về bất động sản tại Việt Nam là rất lớn, song điều này khôngđồng nghĩa với sự dồi dào về sức mua Lý do là mặt bằng thu nhập của ngườidân còn rất thấp

Tuy nhiên, nhiều đánh giá về thị trường bất động sản của nhiều công tyquản lý bất động sản hầu như chỉ tập trung làm đậm, thậm chí quá mức, nhu cầu

về bất động sản, tạo nên sức nóng trong thị trường đầu cơ Một bộ phận doanhnghiệp, nhà đầu tư ngắn hạn đã thu lời từ việc tăng giá bán/cho thuê bất độngsản Tuy nhiên, về lâu dài, thực trạng này sẽ gây ra những hậu quả nặng nề chotoàn bộ nền kinh tế

Giá bất động sản tại các thành phố lớn của Việt Nam hiện bị đánh giá làquá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển củanền kinh tế và giá trị thực bất động sản Tình trạng này đã ảnh hưởng trực tiếpđến quá trình phát triển kinh tế- xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của phầnlớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn

Không những thế, giá đất cao đang gây ra áp lực rất lớn cho nhà đầu tư,đặc biệt là các nhà đầu tư vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng công nghiệp Chi phí dự ánđội lên đáng kể do sự biến động tăng lên không ngừng của chi phí đền bù, giảiphóng mặt bằng, tiếp cận đất đai

- Rủi ro xây dựng thi công

Địa điểm xây dựng : ảnh hưởng đến vốn đầu tư , giá thành , sức cạnhtranh , quyết định hiệu quả của dự án đầu tư BĐS.Rủi ro xảy ra khi địa điểmkhông phù hợp với dự báo phát triển kinh tế dài hạn , quy hoạch xây dựng mạnglưới giao thông của địa phương ,cơ sở vật chất hiện có của địa điểm đầu tưkhông phù hợp , khí hậu của địa điểm có biến động…Cần phải tìm hiểu về điềukiện tự nhiên ( khí hậu , thủy văn , nguồn nước…), điều kiện xã hội ( dân

số ,phong tục tập quán, hoạt động kinh tế…), điều kiện về quy hoach , kế hoạchphát triển vùng,và các yếu tố kinh tế của địa điểm,

Quy mô xây dựng : Rủi ro xảy ra khi tổng dự toán , dự toán từng hạngmuc công trình bị bỏ sót hạng mục cần đầu tư mà chưa được dự tính, hoặc đầu tưvào hạng mục chưa cần thiết Khi thẩm định cần kiêm tra các hợp đồng giá của

dự án

Trong quá trình thi công xây dựng không đảm bảo xây dựng đúng kỹ thuật ,các biện pháp an toàn lao động không được đảm bảo gây ra tai nạn Vụ sập cầuCần Thơ ngày 26/9/2007 đã gây thiệt hại trên 40 tỷ đồng , 54 người chết ,80người bị thương là một ví dụ cho thấy khi rủi ro xây dựng xảy ra sẽ gây ra thiệthại lớn đến mức nào

Do đó cần phải đề xuất việc đấu thầu , chọn thầu , bảo lãnh hợp đồng phùhợp Xem xét đánh giá các đề xuất , giải pháp trong xay dựng có phù hợp cácđịnh mức , nhu cầu xây dựng cho từng hạng mục công trình hay không?

Rủi ro cung cấp

Nguồn nguyên vật liệu, nhà cung ứng , chính sách thuế đều ảnh hưởng đếnkhả năng cung ứng đầu vào cho dự án Khi khả năng cung ứng đầu vào khôngđược đảm bảo sẽ ảnh hưởng đến tiến độ thi công của công trình Khi thẩm địnhcần kiểm tra hợp đồng trọn gói và bảo lãnh hợp đồng, đánh giá uy tín của ngườicung cấp nguyên vật liệu

- Rủi ro vận hành bảo trì :

Phụ thuộc vào khả năng quản lý BĐS của chủ đầu tư.Đặc biệt ở ViệtNam hiện nay rất thiếu nhà quản lý chuyên nghiệp bởi đây là một nghề còn khá

mới Trong vận hành hoạt động một BĐS luôn tiềm ẩn rủi ro Dù trong quatrình lập dự án chủ đâù tư đã phải nghiên cứu kỹ lưỡng nhưng do thông tinkhông hoàn hảo và mọi thứ đều luôn vận động phát triển nên sẽ luôn có nhữngbiến cố bất ngờ xảy ra Mặt khác do quá trình xây dựng BĐS dài nên khi đưavào hoạt động các tiêu chuẩn về kĩ thuật sẽ không còn đảm bảo, thiết kế ban đầu

sẽ không còn phù hợp

- Rủi ro môi trường xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật

độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi

đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trongvùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tậpquán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạngnhững người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạngviệc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đangchung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ cũng phải đượcxem xét kỹ lưỡng

4 Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án dầu tư BĐS

4.1 Sự cần thiết phải đánh giá rủi ro

Đánh giá rủi ro là một khía cạnh quan trọng của chương trình họach địnhngân sách vốn đầu tư của một dự án BĐS Một tiến trình hoàn hảo của hoạchđịnh ngân sách vốn đầu tư đòi hỏi rằng rủi ro phải được xem xét từ khía cạnhcủa rất nhiều bên khác nhau: nhà quản trị đề xuất dự án, những nhân viên thừahành, cổ đông và những tác động khác đến các hoạt động của công ty.Các lý docần phải phân tích rủi ro của một dự án đầu tư BĐS là:

-Dự án đầu tư BĐS có:

Kinh phí đầu tư lớn;các giai đoạn chi tiền cho dự án kéo dài;thông tin củathị trường BĐS là không hoàn hảo;Các khác biệt trong khả năng gánh chịu rủi rocủa các bên;

Các dự án có thể hấp dẫn khi xét tổng gộp nhưng lại không hấp dẫn đốivới một hoặc nhiều phía do những bất trắc về chia sẻ rủi ro và lợi nhuận kết quả

là các dự án hấp dẫn không được thực hiện

-Người đề xuất một dự án đầu tư trong một công ty lớn thường thiếu nhữngthông tin toàn diện về công ty và các dự án của nó vì thế rất cần thiết để đo

lường sự đóng góp trong đầu tư đến mức độ rủi ro của công ty

-Người đề xuất dự án thường được đánh giá trên hiệu quả hoạt động củađầu tư đó Trong những trường hợp như vậy, người đề xuất cũng quan tâm đếnrủi ro dự án, không làm gia tăng rủi ro của cả công ty và các cổ đông

- Phân tích rủi ro một dự án đầu tư thì có ích trong việc phát triển những giải pháp để loại trừ hoặc giảm thiểu rủi ro mà không làm giảm đi tỷ suất sinh lợi tương ứng

- Phân tích rủi ro của dự án đầu tư thường cung cấp những nền tảng choviệc hiểu rõ sự đóng góp của dự án trong rủi ro của cả công ty, rủi ro của các cổđông

- Những quyết định đầu tư trong nhiều cộng ty lớn thường được xem xét

1 lần bởi hội đồng quản trị Những thành viên hiếm khi có thời gian hoặc

có nền tảng dể đánh giá một cách toàn diện sự tương tác với tất cả các quyết định đầu tư đang được thực hiện

4.2 Các thước đo rủi ro và ra quyết định trong điều kiện rủi ro

Các thước đo rủi ro

- Giá trị kỳ vọng

Trong Lý thuyết xác suất (và đặc biệt là đánh bạc), giá trị kỳ vọng, giá trị mong

đợi (hoặc kỳ vọng toán học) của một biến ngẫu nhiên là tổng xác suất của mỗi kếtquả có thể của thử nghiệm nhân với giá trị của kết quả đó Như vậy, nó biểu diễngiá trị trung bình mà người ta "mong đợi" thắng cược nếu đặt cược liên tục nhiềulần với khả năng thắng cược là như nhau Lưu ý rằng bản thân giá trị đó có thểkhông được mong đợi theo nghĩa thông thường; nó có thể ít có khả năng xảy rahoặc không thể xảy ra

 Công thức tính kỳ vọng toán như sau:

EV= i

m i

i q p



 1

qi : xác suất xảy ra ở tình huống i

pi : trị số của chỉ tiêu hiệu quả ở tình huống i

Rủi ro được xem xét thông qua việc theo dõi phân bố xác suất của tỷ suâtsinh lời Tỷ suất sinh lời càng phân tán, biến động càng lớn thì rủi ro càng cao.Nếu dòng tiền dự kiến mỗi năm trong tương lai đã biết, chúng ta có thể tínhđược giá trị NPV kỳ vọng như sau:

E(NPV)=E(CF0) +

k

CF E

 1

)

+

) 1

2)(

k

CF E

)(

k n

n

CF E

Với E(CFt) là dòng tiền kỳ vọng ở thời điểm t

k là tỷ suất sinh lợi đòi hỏi

Công thức này thì có giá trị khi dòng tiền có tương quan xác định hoàntoàn, tương quan 1 phần hay không tương quan giữa các năm với nhau Tuynhiên, một quy luật

tương tự thì không thỏa mãn trong IRR

- Độ lệch chuẩn

Để đo lường độ phân tán hay sai biệt giữa lợi nhuận thực tế so với lợi nhuận

kỳ vọng, người ta dùng độ lệch chuẩn (σ) Độ lệch chuẩn, hay độ lệch tiêu chuẩn) Độ lệch chuẩn, hay độ lệch tiêu chuẩn(Standard Deviation) là một đại lượng thống kê mô tả dùng để đo mức độ phântán của một tập dữ liệu đã được lập thành bảng tần số Khi hai tập dữ liệu cócùng giá trị trung bình cộng, tập nào có độ lệch chuẩn lớn hơn là tập có dữ liệubiến thiên nhiều hơn Trong trường hợp hai tập dữ liệu có giá trị trung bình cộngkhông bằng nhau, thì việc so sánh độ lệch chuẩn của chúng không có ý nghĩa

Độ lệch chuẩn còn được sử dụng khi tính sai số chuẩn Khi lấy độ lệch chuẩnchia cho căn bậc hai của số lượng quan sát trong tập dữ liệu, sẽ có giá trị của sai

số chuẩn.Độ lệch chuẩn chính là căn bậc 2 của phương sai Trong lý thuyết xác

suất và thống kê, phương sai của một biến ngẫu nhiên là một độ đo sự phân tán