1. Tóm tắt vấn đề nghiên cứu
Dự án BĐS thường có vốn đầu tư rất lớn , trong đó vốn dung để mua đất thường chiếm tỷ trọng cao.Thời gian hoàn thành dự án thường dài nên luôn tồn tại rủi ro.
Rủi ro là khả năng gánh chịu các mất mát về mặt tài chính và sự không chắc chắn của các lợi ích trong tương lai làm giảm giá trị BĐS .Rủi ro luôn tồn tại trong các dự án đầu tư BĐS .
Để dự án đầu tư khả thi cần tiến hành phân tích , đánh giá rủi ro. Các phương pháp đánh giá rủi ro gồm:
-Phân tích định tính
• Phương pháp phân tích, cảm quan
• Phương pháp chuyên gia
• Phương pháp xếp hạng mức độ ảnh hưởng tới rủi ro -Phân tích định lượng
• Phân tích độ nhạy
• Phân tích rủi ro :
Phân tích rủi ro theo phương pháp giải tích
Phân tích rủi ro theo phương pháp mô phỏng MONTE – CARLO
• Phương pháp tỷ lệ chiết khấu có điều chỉnh trượt giá và lạm phát
Để ra quyết định đầu tư trong điều kiện có rủi ro cần phải phân tích đánh giá rủi ro . Cần lựa chọn các phương pháp đánh giá phù hợp . Từ đó có thể tránh rủi ro hoặc tìm cách giảm thiểu rủi ro.
Khi đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư phương pháp đánh giá rủi ro thường áp dụng là phân tích hệ số nhạy.Chúng ta cũng có thể sử dụng phương pháp hệ số tín nhiệm để đánh giá doanh nghiệp . Đặc biệt đối với đầu tư BĐS ở Việt Nam hiện nay rủi ro lớn nhất và thường gặp nhất là rủi ro dự án “treo” .Theo hầu hết các kỹ sư trong ngành xây dựng (89,5%) đều nhận định rằng có mối quan hệ trực tiếp giữa thời gian hoàn thành dự án và chi phí thực hiện. Hầu hết (74,77%) các kỹ sư chịu trách nhiệm về dự toán công trình khẳng định sự biến động về giá vật tư(giá thép, xi măng), chi phí nhân công và trang thiết bị có ảnh hưởng rất lớn đến chi phí dự án .Do đó khi thẩm định dự án dầu tư BĐS cần phải đánh giá rủi ro chi phí nhà thầu.Trước hết chúng ta sẽ sử dụng phương pháp phân tích định tính để xác định các nhân tố gây ra rủi ro : Môi trường chính trị, thiên nhiên, cơ sở hạ tầng; Môi trường kinh tế, tiền tệ, thi trường; Nhân tố kỹ thuật bên trong dự án; Nhân tố phi kỹ thuật bên trong dự án; Nhân tố thực hiện thi công.Nói chung tất cả các yếu tố gây tác hại cho nhà thầu đều ảnh hưởng đến chi phí của họ. Do đó dựa vào các nghiên cứu trên và việc phỏng vấn trực tiếp kết hợp với việc sử dụng bảng câu hỏi mà đối tượng chính là các chuyên gia và các nhà thầu xây dựng hiện nay để tìm ra các nhân tố chủ yếu gây ra rủi ro chi phí cho nhà thầu.Sau đó sử dụng mô hình mô phỏng Monte- Carlo với sự hổ trợ của phần mềm Crystal Ball chúng ta sẽ có đượcmô hình tác động và phân tích rủi ro như ví dụ sau