Thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương việt nam

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu độc lập riêng tơi với cố vấn người hướng dẫn khoa học: TS Ngô Thị Phương Thảo Tất số liệu tham khảo trung thực nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận văn: Trần Đức Cường LỜI CẢM ƠN Qua thời gian nghiên cứu lý luận thực tế tác giả hoàn thành luận văn thạc sỹ kinh tế với đề tài “Thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam” Tác giả xin chân thành cảm ơn TS Ngô Thị Phương Thảo thầy, cô giáo Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên trường Đại học Kinh tế Quốc dân quan tâm, bảo, hướng dẫn tận tình đóng góp nhiều ý kiến quý báu để tác giả hoàn thành luận văn này! Xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2013 Tác giả Trần Đức Cường DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản NHTM : Ngân hàng thương mại TMCP : Thương mại cổ phần VCSH : Vốn chủ sở hữu Techcombank : Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam NHNN : Ngân hàng nhà nước TSBĐ : Tài sản bảo đảm TCTD : Tổ chức tín dụng NPV: Giá trị rịng IRR: Tỷ suất hồn vốn nội PP: Thời gian hoàn vốn PI: số lợi nhuận Sở QHKT/XD: Sở quy hoạch kinh tế/xây dựng UBND: Ủy ban nhân dân VB: văn MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH CHO VAY TÀI TRỢ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .4 1.1 Dự án bất động sản hoạt động cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái niệm đặc điểm dự án bất động sản .4 1.1.2 Hoạt động cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại 1.2 Thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại 10 1.2.1 Khái niệm cần thiết thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản 10 1.2.2 Quy trình phương pháp thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản: 11 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại 23 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CHO VAY TÀI TRỢ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM 27 2.1 Thực trạng hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 27 2.1.1 Khái quát Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 27 2.1.2 Tình hình hoạt động cho vay cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 28 2.2 Thực trạng thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 30 2.2.1 Thực trạng quy trình phương pháp thẩm định: 30 2.2.2 Thực trạng công tác tổ chức thẩm định: .31 2.2.3 Phân tích thực trạng nội dung thẩm định dự án kinh doanh Bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 32 2.3 Đánh giá thực trạng thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 55 2.3.1 Những kết đạt được: 55 2.3.2.Những hạn chế nguyên nhân 56 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH CHO VAY TÀI TRỢ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM .60 3.1 Định hướng mục tiêu thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng .60 3.1.1 Định hướng hoạt động cho vay ngân hàng 60 3.1.2 Định hướng mục tiêu công tác thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản 61 3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 62 3.2.1 Giải pháp .62 KẾT LUẬN 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH CHO VAY TÀI TRỢ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Dự án bất động sản hoạt động cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái niệm đặc điểm dự án bất động sản 1.1.1 Hoạt động cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại 1.1.2 Thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại 18 1.2.1 Khái niệm cần thiết thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản .18 1.2.2 Quy trình phương pháp thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản 19 1.2.3 Nội dung thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản 19 1.2.4 Các tiêu đánh giá chất lượng thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản 19 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại 19 1.3.1 Các nhân tố chủ quan 19 1.3.2 Các nhân tố khách quan .19 CHƯƠNG Thực trạng thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 20 2.1 Thực trạng hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 20 2.1.1 Khái quát Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 20 2.1.2 Tình hình hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 21 2.1.3 Vai trò công tác thẩm định cho vay hoạt động kinh doanh Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam: .22 2.2 Thực trạng thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 23 2.2.1 Phân tích thực trạng nội dung thẩm định dự án kinh doanh Bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam .23 2.2.2 Ví dụ minh họa “ Thẩm định dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ hộ cao cấp The Pride” .46 2.3 Đánh giá thực trạng thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 66 2.3.1 Những kết đạt 2.3.2.Những hạn chế nguyên nhân 67 CHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH CHO VAY TÀI TRỢ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM .70 3.1 Định hướng mục tiêu thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng 70 3.1.1 Định hướng hoạt động cho vay ngân hàng 70 3.1.2 Định hướng mục tiêu công tác thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản 71 3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 71 3.2.1 Giải pháp .71 3.32.1 HoànTổ chức nâng cao kinh nghiệm thẩm định kiến thức thực tế cán thẩm định lĩnh vực bất động sản thiện quy trình, nội dung, phương pháp thẩm định tài dự án đầu tư BĐS 71 3.32.2 Hoàn thiệnHoàn thiện nội dungthẩm định dự án đầu tư BĐS công tác thu thập thông tin thẩm định dự án: 73 3.32.3 THoàn thiện công tác thu thập thông tin thẩm định dự ánổ chức nâng cao kinh nghiệm thực tế cán thẩm định lĩnh vực bất động sản 74 3.32.4 Xây dựng sản phẩm cho vay tài trợ dự án bất động sản 75 3.32.6 Nâng cao ứng dụng công nghệ thông tin 76 KẾT LUẬN 77 PHỤ LỤC 78PHỤ LỤC 73 Phụ lục 1: Nội dung bảng thông số 78Phụ lục 1: Nội dung bảng thông số 74 Phụ lục 2: Bảng cân đối kế hoạchMột số mấu biểu phục vụ công tác thẩm định 795 Phụ lục 3: Bảng tính chi tiết tổng vốn đầu tư dự án The Pride 80 Phụ lục 4: Chi tiết chức cơng trình dự án The Pride 81 Phụ lục 5: Thông số dự án 83 Phụ lục 63: Bảng tính TOIThơng số dự án “ The Pride” 86 Phụ lục 74: Chi tiết chức cơng trình dự án “The PrideĐiều kiện phê duyệt cấp tín dụng cho khách hàng” 8793 Phụ lục 85: CácBảng tính chi tiết nguồn vốn đầu tư dự án “The Pride” bảng tính trung gian áp dụng doanh nghiệp sản xuất 8995 Phụ lục 9Phụ lục 6: Báo cao lưu chuyển tiền tệPhân bổ chi phí qua năm dự án “The Pride” 987 Phụ lục 10Phụ lục 7: Mẫu báo cáo thẩm địnhDoanh thu dự kiến 10098 Phụ lục 8: Cân đối nguồn tiền dự án 100 Phụ lục 9: Kết kinh doanh ước tính 102 Phụ lục 10: Dịng tiền tính tốn hiệu dự án 104 Phụ lục 11: Bảng tính TOI 106 Phụ lục 12: Đề xuất điều kiện phê duyệt cấp tín dụng cho khách hàng 107 TÀI LIỆU THAM KHẢO .106TÀI LIỆU THAM KHẢO 109 PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản NHTM : Ngân hàng thương mại TMCP : Thương mại cổ phần VCSH : Vốn chủ sở hữu Techcombank : Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam NHNN : Ngân hàng nhà nước TSBĐ : Tài sản bảo đảm TCTD : Tổ chức tín dụng NPV : Giá trị ròng IRR : Tỷ suất hoàn vốn nội PP : Thời gian hoàn vốn PI : Chỉ số lợi nhuận Sở QHKT/XD : Sở quy hoạch kinh tế/xây dựng UBND : Ủy ban nhân dân VB : Văn ... lý luận thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản Ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam Chương... lượng thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam 4 CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH CHO VAY TÀI TRỢ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI... LƯỢNG THẨM ĐỊNH CHO VAY TÀI TRỢ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM .70 3.1 Định hướng mục tiêu thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng