Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

SV thực hiện Phạm Hương Ly ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HỌC PHẦN PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Giảng viên hướng dẫn P[.]

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HỌC PHẦN: PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI: PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Doãn Hồng Nhung HÀ NỘI – 2021 MỤC LỤC I Đặt vấn đề Lý chọn đề tài: Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: .4 Mục đích nghiên cứu: II Giải vấn đề CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Khái niệm Bất động sản: Khái niệm Kinh doanh bất động sản: Khái niệm Kinh doanh bất động sản hình thành tương lai: .5 CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Chủ thể kinh doanh bất động sản hình thành tương lai: Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh: Điều kiện bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh: Bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai .7 Quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai: CHƯƠNG 3: MỘT SỐ HẠN CHẾ VÀ BIỆN PHÁP KHẮC PHỤC VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI III Kết thúc vấn đề 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .10 I Đặt vấn đề Lý chọn đề tài: Nhu cầu nhà ở, cơng trình xây dựng vấn đề cấp thiết xã hội; nhà ở, cơng trình xây dựng khơng tài sản có giá trị kinh tế đơn mà cịn có nhiều ý nghĩa mặt xã hội Đối với người Việt Nam, nhà nơi gắn bó tình cảm gia đình gần gũi, thiêng liêng, gắn liền với đặc trưng văn hóa, xuất phát từ quan niệm “an cư lạc nghiệp”, nhu cầu nhà vấn đề cần thiết tầng lớp cư dân từ đô thị đến nông thôn, đặc biệt nhu cầu cải thiện chỗ cho người thu nhập thấp, người thuộc diện sách xã hội Mặt khác, mặt kinh tế: đất nước ta đường hội nhập với kinh tế thị trường, để làm tốt cơng tác hịa nhập, đẩy mạnh sản xuất địi hỏi phải có cơng trình: nhà xưởng, nhà kho, trụ sở tốt phục vụ cho sản xuất,… Luật kinh doanh bất động sản 2014 đời cho phép kinh doanh bất động sản hình thành tương lai, góp phần giải nhu cầu nhà ở, cơng trình xây dựng cách cho phép chủ đầu tư mua bán bất động sản hình thành tương lai giúp cho người có người có nhu cầu mua khơng đủ khả tốn lần, thay vào trả theo đợt Hoạt động mang lại nguồn lợi nhuận khổng lồ, đa dạng hóa loại hình kinh doanh bất động sản, nhiên chứa đựng nhiều bất cập rủi ro Bên cạnh thực tế đó, pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành tương lai chưa có quy định cụ thể thích hợp Giao dịch kinh doanh cịn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc chủ đầu tư khách hàng, làm cho mối quan hệ kinh doanh phức tạp phức tạp Đề giúp chủ đầu tư khách hành hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành tương lai giao dịch thuận lợi, minh bạch, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên, em định chọn đề tài: “Pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai” để nghiên cứu, trình bày cho tiểu luận học phần Pháp luật thị trường bất động sản Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: Trong phạm vi đề tài, tập trung nghiên cứu vấn đề pháp lý kinh doanh bất động sản hình thành tương lai, chủ yếu Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản Cụ thể sâu vào vấn đề điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh; biện pháp bảo đảm hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản hình thành tương lai Mục đích nghiên cứu: Nhằm xác định cách tổng quan, đầy đủ, xác mặt lý luận thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Thơng qua đó, đưa kiến nghị, giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam, góp phần hình thành thị trường bất động sản minh bạch, động phát triển II Giải vấn đề CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Khái niệm Bất động sản: Theo Điều 107 BLDS 2015: “Bất động sản bao gồm: a, Đất đai; b, Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; c, Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; d, Tài sản khác theo quy định pháp luật.” Như vậy, khái niệm Bất động sản rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước Khái niệm Kinh doanh bất động sản: Theo khoản điều Luật kinh doanh bất động sản 2014: “Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.” Khái niệm Kinh doanh bất động sản hình thành tương lai: Khoản điều Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng.” Theo định nghĩa kinh doanh bất động sản (KDBĐS) hình thành tương lai việc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành tương lai nhằm mục đích thu lợi nhuận CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Chủ thể kinh doanh bất động sản hình thành tương lai: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định mở rộng rõ ràng, cụ thể trước quyền KDBĐS hình thành tương lai Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, cơng trình xây dựng khơng có sẵn mà cịn hình thành tương lai Trong giao dịch mua bán, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chủ yếu kế thừa quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Giao dịch cho thuê nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Luật quy định mang tính định hướng, chung chung Điều 54 mà khơng có quy định cụ thể Đặc biệt, giao dịch cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai có nhiều mở rộng để khuyến khích loại giao dịch phát triển Luật mở rộng cho hộ gia đình, cá nhân KDBĐS hình thành tương lai phải nộp thuế thu nhập theo quy định, nhằm đa dạng hàng hóa bất động sản, đáp ứng nhu cầu tăng trưởng kinh tế, xã hội cho người dân, phát huy tối đa nguồn lực xã hội, đẩy mạnh cơng tác xã hội hóa nhà Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh: Có nhiều loại nhà hình thành tương lai đưa vào kinh doanh, chẳng hạn nhà đất bất động sản chiếm đại đa số giao dịch thị trường Nhà đất có nhiều loại, nhìn chung chia thành hai loại chủ yếu nhà đất thương mại nhà xã hội Nhà đất thương mại nhà tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu chế thị trường Nhà xã hội nhà Nhà nước doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho đối tượng có thu nhập thấp đô thị mua, thuê mua (chủ yếu nhằm thực sách xã hội); loại nhà này, chủ đầu tư bán theo định quan nhà nước có thẩm quyền Tương tự vậy, cơng trình xây dựng hình thành tương lai có nhiều loại: cơng trình xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế cơng trình kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch; nhà đất xây dựng sở sản xuất phi nơng nghiệp nằm ngồi khu cơng nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, doanh nghiệp; đất nghĩa trang, nghĩa địa… Các chủ đầu tư thực đầu tư xây cải tạo sửa chữa nhà, công trình xây dựng đất thực giao dịch KDBĐS hình thành tương lai theo quy định pháp luật để thu lợi nhuận Điều kiện bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh: Điều 55 Điều kiện bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh (Luật kinh doanh bất động sản 2014) Có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà Trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư phải có văn thông báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận thông báo, quan quản lý nhà cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời văn cho chủ đầu tư nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý Bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Theo quy định Thông tư 13/2017/TT-NHNN quy định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai bảo lãnh ngân hàng, theo ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (sau gọi bên mua) việc thực nghĩa vụ tài thay cho chủ đầu tư đến thời hạn giao, nhận nhà cam kết chủ đầu tư không bàn giao nhà cho bên mua mà khơng hồn lại hồn lại khơng đầy đủ số tiền nhận ứng trước khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ hoàn trả cho ngân hàng thương mại Như vậy, quy định đưa khái niệm cụ thể bảo lãnh ngân hàng bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, giúp bên xác định rõ quyền nghĩa vụ mình, hiểu chất việc bảo lãnh Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng” Ngoài ra, Thông tư 13/2017/TT-NHNN quy định việc ngân hàng nhà nước công bố công khai danh sách ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nhà hình thành tương lai thời kỳ trang thông tin điện tử Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nhà hình thành tương lai đáp ứng đủ điều kiện: ● Trong Giấy phép thành lập hoạt động văn sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập hoạt động ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng; ● Không bị cấm thực bảo lãnh nhà hình thành tương lai giai đoạn bị kiểm soát đặc biệt Luật quy định cụ thể, rõ ràng toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai: Việc tốn giao dịch thực nhiều lần, lần đầu không 30% giá trị hợp đồng, lần phải phù hợp với tiến độ xây dựng tổng số không 70% giá trị hợp đồng chưa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tổng số không 50% giá trị hợp đồng Pháp luật kinh doanh bất động sản không quy định cụ thể việc tốn giao dịch th mua nhà, cơng trình xây dựng, mà quy định bên thuê mua toán trước cho bên cho thuê mua khoản tiền, số tiền cịn lại tính thành tiền th, sau toán đủ số tiền thuê mua trở thành chủ sở hữu Tuy nhiên, Luật Nhà lại quy định cụ thể hơn, theo người thuê mua toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị nhà thuê mua, trừ trường hợp người th mua có điều kiện tốn trước tốn khơng q 50% giá trị nhà th mua; số tiền cịn lại tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua thời hạn định; sau hết hạn thuê mua nhà trả hết số tiền cịn lại người th mua có quyền sở hữu nhà Quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai: - Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai phải lập thành văn bản, có xác nhận chủ đầu tư vào văn chuyển nhượng - Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng tiếp tục thực quyền, nghĩa vụ bên mua, bên thuê mua nhà với chủ đầu tư Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho bên việc chuyển nhượng hợp đồng không thu khoản chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng - Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà cuối quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai - Việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định nêu không áp dụng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà xã hội CHƯƠNG 3: MỘT SỐ HẠN CHẾ VÀ BIỆN PHÁP KHẮC PHỤC VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Thứ nhất, dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Nhà 2014 có quy định cụ thể vấn đề huy động vốn bán sản phẩm chủ đầu tư dự án bất động sản, nhiều chủ đầu tư tìm cách “lách luật” để huy động vốn Đối với vấn đề này, cần xác định thật rõ trách nhiệm chủ đầu tư có nhiều biện pháp xử lý thật nghiêm khắc hoạt động kinh doanh giao dịch trái pháp luật, đặc biệt nhà xã hội để bảo vệ quyền lợi khách hàng nói chung, người có thu nhập thấp nói riêng Thứ hai, bảo lãnh ngân hàng, có nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành tương lai khơng có bảo lãnh thức từ phía ngân hàng Nguyên nhân, số chủ đầu tư cho vướng mắc khâu thẩm định lực tài tài sản chấp doanh nghiệp Thứ ba, Nhà nước cần đặc biệt trọng khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp để giải vấn đề an sinh xã hội, nhu cầu nhà tối thiểu người dân để “an cư lạc nghiệp”, mang tính cộng đồng cao Kinh doanh giao dịch mua, thuê, thuê mua nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp cần có quan tâm, ưu đãi, ủng hộ đặc biệt Nhà nước, quyền địa phương, ban ngành đồn thể, doanh nghiệp người dân Thứ tư, chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật KDBĐS hình thành tương lai quy định sơ sài chưa đủ tính răn đe Theo quy định Nghị định 139/2017/ND-CP[3] Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao hành vi bị cấm 300 triệu đồng Chế tài pháp luật bên cạnh tính trừng phạt, khắc phục hậu cịn mang phải tính ngăn chặn, phịng ngừa hành vi vi phạm pháp luật Vì vậy, chế tài xử lý 10 hành vi vi phạm lĩnh vực mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai phải thực đủ mạnh, phải nghiêm khắc có tác dụng ngăn chặn, răn đe, phòng ngừa hành vi trái pháp luật Thứ năm, giao dịch KDBĐS hình thành tương lai nhìn chung cịn có khơng bình đẳng quyền nghĩa vụ doanh nghiệp KDBĐS với khách hàng, gây thiệt hại lợi ích cho khách hàng ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh Do vậy, cần tăng cường biện pháp kiểm tra, kiểm sốt quan có thẩm quyền chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịch hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch; hợp đồng mẫu nhà đầu tư ký kết với khách hàng; đặc biệt tăng cường kênh thông tin cho khách hàng tham gia giao dịch III Kết thúc vấn đề Ở Việt Nam nay, quy mô thị trường bất động sản chưa phải lớn so với nước khác khu vực, có tới 70% vốn đầu tư KDBĐS vốn vay ngân hàng, 65% tài sản bảo đảm vốn vay bất động sản Hiện tại, tổng dư nợ bất động sản Việt Nam vào khoảng 342.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 16 tỷ USD), chiếm 8% tổng dư nợ hệ thống ngân hàng KDBĐS loại hình kinh doanh nhiều thuận lợi có nhiều rủi ro địi hỏi phải có lượng vốn lớn Để tạo động lực cho KDBĐS phát triển Nhà nước cần tạo điều kiện cho chủ đầu tư có nhiều hội việc huy động vốn cho kinh doanh giao dịch bất động sản Giao dịch KDBĐS hình thành tương lai giao dịch đặc biệt quan trọng, phổ biến giao dịch KDBĐS, có lợi vốn cho chủ đầu tư khách hàng Nhà nước cần có nhiều quy định tạo điều kiện cho nhà đầu tư khách hàng mua bán, thuê, thuê mua bất động sản hình thành tương lai dễ dàng, thuận lợi an toàn 11 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật nhà năm 2014 Bộ luật dân năm 2015 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản Thông tư số 13/2017/TT-NHNN Quy định Bảo lãnh ngân hàng PGS.TS Doãn Hồng Nhung (2019), Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam TS Nguyễn Thị Hồng Nhung (2018), Pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai, tapchitoaan.vn , truy cập ngày 29/4/2021 12 ... CỦA PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Chủ thể kinh doanh bất động sản hình thành tương lai: Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh: Điều kiện bất động. .. VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Khái niệm Bất động sản: Khái niệm Kinh doanh bất động sản: Khái niệm Kinh doanh bất động sản hình thành tương lai: ... mua bất động sản hình thành tương lai nhằm mục đích thu lợi nhuận CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Chủ thể kinh doanh bất động sản hình thành