Đặt vấn đề Đô thị hóa kéo theo nhiều sự chuyển biến, thay đổi trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, đặc biệt là lĩnh vực nhà ở Nếu trước kia loại hình chung cư khá mới mẻ với đại đa số người Việt th[.]
Đặt vấn đề Đơ thị hóa kéo theo nhiều chuyển biến, thay đổi lĩnh vực đời sống xã hội, đặc biệt lĩnh vực nhà Nếu trước loại hình chung cư mẻ với đại đa số người Việt ngày khơng cịn xa lạ với Căn hộ chung cư ngày nhiều người quan tâm, đặc biệt giới trẻ Căn hộ chung cư xu hướng sống cư dân đô thị nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường thị hiếu người tiêu dùng Mới xây dựng đưa đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định pháp luật xây dựng Điều gây tâm lí hoang mang ảnh hưởng lớn đến quyền lợi người dân Hiến pháp 2013 (điều 32) quy định cải để dành, nhà ở, quyền thừa kế pháp luật bảo hộ (khoản 2, điều 14) Quyền người, quyền công dân bị hạn chế trường hợp cần thiết lí quốc phịng, an ninh quốc gia, trật tự an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe cộng đồng Từ điều khoản ta nhận thức rõ để đảm bảo quyền công dân quyền người, người dân có quyền sở hữu tài sản lâu dài nhà ở, tiền đề để đảm bảo phúc lợi an sinh xã hội Hơn hết bất cập đề xuất làm cho thị trường bất động sản biến động theo chiều hướng tiêu cực, ngày quỹ đất, mức độ thị hóa cao việc áp niên hạn chung cư làm cho người dân băn khoăn, lo ngại sau quay đầu tìm sang hạng nhà cấp thấp khác Theo quan điểm nhóm, quy định thời hạn quyền sở hữu nhà chung cư vi Hiến bất hợp lý, cần phản đối Các phân tích đánh giá sâu vào làm sáng tỏ phản đối CÁC LẬP LUẬN PHẢN ĐỐI Luận điểm 1: Không nên đánh đồng chung cư (nhà tập thể) cũ chung cư xây dựng thời kì đổi Thời điểm tạo lập Các chung cư cũ tạo lập từ năm đầu thời kì cải tạo xây dựng chủ nghĩa xã hội, đặc biệt thời chế bao cấp, chung cư đại xây dựng thịnh hành kinh tế mở cửa, chủ trương nhà nước xóa bỏ bao cấp nhà đất gắn chặt với kinh tế thị trường Mục đích xây dựng Xuất phát từ chủ thể nguồn vốn tiến hành mà chung cư cũ chung cư xây dựng với mục đích khác nhau, chung cư cũ nguồn ngân sách nhà nước chi trả xây dựng để giải nơi cho cán công nhân viên làm việc quan nhà nước với mục đích để ở, sống, khơng với mục đích kinh doanh Ngược lại chung cư xây dựng, đại đa số từ nguồn vốn tổ chức, cá nhân, xây dựng để cho đối tượng xã hội có nhu cầu nhà xong với mục đích kinh doanh Ở Việt Nam, khu nhà tập thể gắn liền với q trình xây dựng thị miền Bắc, hầu hết chung cư cũ đời khoảng năm 1960-1975 giai đoạn phát triển đặc thù lịch sử Việt Nam, giai đoạn này, cơng trình chủ yếu chung cư từ 2-4 tầng, sử dụng kết cấu tường gạch, thi công phương pháp thủ công, cấu hộ khơng khép kín, tiêu biểu khu Trung Tự Giảng Võ Trong bối cảnh kế hoạch hóa tập chung bao cấp lĩnh vực nhà cho cán cơng nhân viên hình thành từ cấu xin – cho từ kế hoạch ngân sách nhà nước tình hình kinh tế xã hội đó, chung cư xây dựng chủ yếu phục vụ cán công nhân viên chức, với chất lượng cơng trình diện tích khiêm tốn Nhìn nhận tổng quan từ bối cảnh xã hội lúc ta thấy điều hợp lí Khi xét đến giai đoạn nay, Việt Nam bước lên xây dựng Chủ nghĩa xã hội, việc xây dựng, quy hoạch chung cư mặt đất nước, chung cư đời với nguồn vốn tổ chức, cá nhân, xây dựng để phục vụ cho đối tượng xã hội, hộ chung cư xu hướng sống cư dân thị, thiết kế tiện nghi, nhỏ gọn, đáp ứng nhu cầu sống người, có đảm bảo an tồn mặt an ninh, nhà chung cư theo điều 99 luật nhà 2014 đánh giá thời hạn sử dụng theo cấp cơng trình tiêu biểu nhà chung cư cấp 100 năm, cấp từ 50-70 năm, kết cấu cơng trình có hồn thiện đại nhiều với loại hình chung cư, (tập thể) cũ Các chung cư chủ đầu tư cam kết xây dựng có hệ thống đội ngũ an ninh đảm bảo an tồn cho dân cư sinh sống, có hệ thống thoát hiểm, báo cháy, xây dựng từ vật liệu có kết cấu đạt chuẩn Vậy nên khơng thể đánh đồng quan điểm “các chung cư xuống cấp gánh nặng, gây nguy hiểm cho sức khỏe tính mạng người” rõ ràng ta nhận thấy chung cư cũ địa bàn Hà Nội xuống cấp trầm trọng kết cấu công trình từ tiến hành xây dựng Xét tới giai đoạn với chung cư có kết cấu đảm bảo việc cải tạo chung cư lại việc đơn giản nhiều Đặc biệt hết, đề án xây dựng cải tạo chung cư cũ theo đề nghị trưởng xây dựng, Chính phủ ban hành nghị cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo nghị định Số: 69/2021/NĐ-CP 101/2015/NĐ-CP Vậy nên ta khẳng định việc đề xuất áp niên hạn chung cư để nhà nước thuận lợi trình cải tạo điều không cần thiết Luận điểm 2: chung cư vừa tài sản, vừa tiêu sản, làm cải để dành, trường hợp cần thiết cầm cố, chấp để tạo vốn làm ăn Quyền sở hữu quyền bản, quan trọng công dân điều 32 Hiến pháp 2013 quy định “Quyền sở hữu tư nhân quyền thừa kế pháp luật bảo hộ” Từ xa xưa nhắc đến nhà cửa tiềm thức người Việt Nam quan niệm “an cư lạc nghiệp”, có nơi ở, công việc ổn định đủ để có động lực làm việc hàng ngày Cho đến ngày nay, quan niệm ln kim nam sống, điều 34 hiến pháp 2013 quy định “Cơng dân có quyền đảm bảo an sinh xã hội” Chung cư ngày không nơi để ở, cịn tài sản để chấp chủ sở hữu lúc khó khăn tài sản chủ sở hữu để thừa kế cho người thân theo Điều 609 Bộ luật dân 2015, Quyền thừa kế quy định sau: “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản mình; để lại tài sản cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc theo pháp luật” hay theo điều 32 Hiến pháp 2013 quy định “Quyền thừa kế pháp luật bảo hộ” Vậy áp niên hạn sở hữu chung cư, tức mâu thuẫn với luật dân hiến pháp 2013 quyền thừa kế tài sản Gây bất lợi, khó khăn cho chủ sở hữu Chúng phản đối quan điểm cho “khi chung cư khơng cịn đảm bảo an tồn việc để lại cho cháu khơng cịn ý nghĩa”, việc chung cư xuống cấp phải quan chức tiến hành thẩm định đánh giá, điều 99 luật nhà 2014 có quy định rõ quyền lợi chủ sở hữu nhà đầu tư tiến hành cải tạo: “Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư chủ sở hữu tiếp tục thực quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó” Ta thấy rằng, việc cải tạo hay phá dỡ để xây dựng lại người dân tiếp tục chủ sở hữu thực quyền sử dụng đất tài sản hoàn toàn hợp pháp để thừa kế lại cho cháu Luận điểm 3: Giá thành sở hữu chung cư áp niên hạn chưa thu hút người dân, vấn đề tái định cư cho người dân tốn khó Thứ nhất, ta phải làm rõ vấn đề “nguyên nhân đâu giá hộ chung cư lại giảm sau áp niên hạn?” Do tiền trả thuế đất thương mại dịch vụ 70% đất ở, nên trường hợp có niên hạn giá chung cư giảm, khơng giảm nhiều tiền sử dụng đất chiếm phần cấu đầu tư theo hộ, quan trọng chi phí xây dựng, chi phí lãi vay ngân hàng, tài chính, thêm có chi phí chuẩn bị đầu tư, Các chi phí khác khơng thay đổi, chi phí tiền sử dụng đất có phần, giá chung cư giảm giảm không nhiều tối đa không 30% Thực tế cho thấy thành phố Hồ Chí Minh xuất loại hình hộ chung cư áp niên hạn này, theo khảo sát VTV24 cho biết hộ sở hữu lâu dài có giá từ 3-6 tỉ đồng, hộ sở hữu 50 năm từ 2,2 tỉ đồng/căn 51m2 Ta nhận thức rõ giảm giá chung cư theo phương pháp áp niên hạn biện pháp lẽ giá bán hộ phụ thuộc lớn vào chi phí khác chi phí xây dựng, vật tư, chi phí bán hàng, vốn, tính khoản hộ giảm thấp, người dân cân nhắc chuyển sang hình thức đầu tư phân khúc khác nhà thấp tầng, kiểu nhà sau áp niên hạn không hạ nhiệt quỹ đất ít, tốc độ thị hóa cao, muốn sinh sống thành phố lớn Thứ hai, với nhà cấp 1,2 áp dụng niên hạn 50-70100 năm, trình kiểm tra, thẩm định nhà ở, quyền lợi người dân tính nào, xây dựng chủ đầu tư có tuyên bố “người dân chọn tái định cư chỗ di dời nơi khác” Nhưng lại không cam kết bên đảm bảo điều này, thực tế cho thấy với chung cư cũ (nhà tập thể) ln có chủ chương tái định cư, sang sửa nhà cho dân 1% khu nhà tập thể xuống cấp sang sửa Vâỵ đâu bên đứng cam kết có chủ trương tái định cư hợp lí cho người dân? Việc đền bù nào? Bộ xây dựng khơng có văn giải thích hợp lí, chi tiết để gỡ nút thắt cho vấn đề Khi chưa có văn giải thích hợp lí dễ lâm vào tình trạng “dẫm theo vết xe đổ” việc cải tạo chung cư cũ Bên cạch yếu tố giá cả, có nhiều băn khoăn việc sau 50 70 năm, cơng trình bị tháo dỡ, việc định giá đất đc thực tính tốn cho người dân chưa quy định Luận điểm 4: Áp niên hạn chung cư theo cấp cơng trình vi Hiến quyền người ln nhà nước đề cao quan tâm Hiến pháp năm 2013 điều 22 hiến định: “Cơng dân có quyền có nơi hợp pháp” Vậy việc đề xuất áp niên hạn sở hữu chung cư theo cấp công trình “vi hiến” khơng đảm bảo quyền lợi cho cơng dân Khi chung cư xuống cấp cần có đề án hợp lí để cải tạo chung cư, đảm bảo quyền lợi cho công dân sinh sống chung cư hưởng quyền lợi tốt Khoản Điều 14 quy định: Quyền người, quyền công dân bị hạn chế theo quy định luật trường hợp cần thiết lý quốc phịng, an ninh quốc gia, trật tự, an tồn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe cộng đồng Như vậy, Nhà nước hạn chế quyền sở hữu người dân số trường hợp đặc biệt để bảo vệ lợi ích cơng cộng Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mục tiêu hướng đến bảo đảm an toàn tính mạng, sức khỏe người dân – lợi ích cơng cộng, nhiên cách thức quy định theo hướng hạn chế quyền sở hữu người dân dự thảo, Nhà nước có cơng cụ khác để đảm bảo mục tiêu Vậy xét thấy việc áp niên hạn chung cư chưa phù hợp Việc đặt mục tiêu đảm bảo an toàn cho người sử dụng cần thiết Tuy nhiên, không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư Nhà nước quy định thời hạn sử dụng chung cư, yêu cầu thực phá dỡ, cải tạo chung cư cũ cơng trình xây dựng hết thời hạn sử dụng, xuống cấp, đe dọa tính mạng người sử dụng Vì hoạt động đảm bảo lợi ích cơng cộng Nhà nước có quyền hạn để thực Vấn đề cần phải thiết kế có hiệu quy định liên quan đến cải tạo, xây dựng lại chung cư Theo khoản 3, Điều 237, Bộ luật Dân 2015 quy định: “quyền sở hữu tài sản chấm dứt tài sản tiêu dùng bị tiêu hủy” Như vậy, trường hợp thời hạn sử dụng cơng trình hết hạn, khơng gia hạn cơng trình chưa bị phá hủy tồn quyền sở hữu tài sản người dân bị chấm dứt tài sản hữu Việc quy định chấm dứt quyền sở hữu thời hạn sử dụng cơng trình hết hạn cơng trình chưa bị phá hủy gây khó khăn khơng cho người dân mà cịn ảnh hưởng lớn đến cơng tác di dời, thu hồi, giải tỏa, tháo dỡ chung cư Ngoài ra, cịn tăng thêm gánh nặng cơng việc cho quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện phát sinh thêm thủ tục hành kiểm định, gia hạn quyền sở hữu, đồng thời tăng gánh nặng tài cho xã hội Luận điểm 5: Việc áp niên hạn chung cư không nước phát triển Nhưng điều cịn nhiều hạn chế với Việt Nam Việc quy định chung cư có thời hạn không Tại trung quốc, quốc gia gần chúng ta: Hiến pháp nước quy định “tùy theo mục đích sử dụng mà đất giao bán vòng từ 40 đến 70 năm”, nghĩa niên hạn sử dụng đất đai hộ không vượt thời gian mà hiến pháp quy định, mà trung quốc thành phố lớn khu vực nội ô người dân đc chung cư, dự án xây trung cư theo quy hoạch xây biệt thự hay nhà riêng lẻ, muốn nhà riêng lẻ, người dân vùng ngoại xa thành phố hàng trăm km Ta thấy Trung Quốc – Đất nước tỉ dân, việc nhà nước quy định niên hạn sử dụng đất quy định Hiến pháp nên mang tính đồng bắt buộc, Việt Nam, điều 32 Hiến Pháp 2013 quy định “Mọi người có quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt” Nghĩa Việt Nam công dân có quyền định đoạt tài sản mà không bị hạn chế pháp luật Luận điểm 6: Hiến pháp bảo đảm quyền người, thực mục tiêu dân giàu nước mạnh Điều Hiến pháp 2013 quy định “Nhà nước bảo đảm phát huy quyền làm chủ Nhân dân; công nhận, tôn trọng, bảo vệ bảo đảm quyền người, quyền công dân, thực mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, cơng bằng, văn minh, người có sống ấm no, tự do, hạnh phúc, có điều kiện phát triển tồn diện” Dự thảo luật nhà có quy định việc người dân sở hữu nhà chung cư xác định vào thời hạn sử dụng cơng trình, điều giới hạn quyền làm chủ, mà người sở hữu nhà chung cư bị giới hạn quyền tự do, quyền người Căn chung cư mua tiền họ, có cố gắng nỗ lực, lại bị giới hạn quyền tự sở hữu quyền sử dụng chung cư mình, từ người dân sử dụng theo thời hạn mà chủ thể khác - pháp luật xây dựng quy định Việc vi phạm tới quyền tự do, quyền người chủ thể sở hữu nhà chung cư Kết luận Liệu có phải tình trạng bỏ tiền mua chung cư giống thuê nhà mà trả tiền trước nhiều chục năm sau trắng Hiện nước ta thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố với tốc độ nhanh chóng, việc giải tồn đọng việc cải tạo nhà đất nói chung chung cư nói riêng điều vơ cần thiết, ta tự đặt câu hỏi, việc xây dựng đề xuất áp niên hạn chung cư để giải vấn đề cải tạo thực tối ưu?, theo quan điểm nhóm, chúng em phản đối việc áp niên hạn chung cư theo thời hạn sử dụng cơng trình nhận thấy giải pháp tồn nhiều khuyết điểm, việc làm vi hiến, ảnh hưởng đến quyền người, quyền công dân, đồng thời chưa đưa giải pháp rõ ràng để khắc phục giải tình trạng khó khăn cho người dân Nhà nước nên cân nhắc trì phương án “thời hạn sở hữu xác định theo thời hạn sử dụng đất” (như nay) Việt Nam có tốc độ thị hóa cao, dân số thị tăng nhanh, mật độ dân cư dày đặc khuyến khích phát triển thị cao tầng Nếu chung cư sở hữu lâu dài trở thành kênh tích trữ tài sản tốt cho người dân, đồng thời thúc đẩy họ sinh sống hộ nhiều Thay quy định sở hữu chung cư có thời hạn, Nhà nước nên quy định chặt chẽ chất lượng cơng trình cách thức tu bổ sửa chữa để thúc đẩy thị trường hộ phát triển ổn định Tài liệu tham khảo Hiến pháp năm 2013 Luật Nhà năm 2014 Luật Đất đai năm 2013 Luật Dân 2015 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP Chính phủ: Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Nghị định số 101/2015/NĐ-CP Chính phủ: Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Quyền lợi người mua sau nhà chung cư hết niên hạn sử dụng | VTV24 Nhiều băn khoăn trước đề xuất sở hữu nhà chung cư theo thời hạn 50-70 năm | VTV24 BẢNG ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG NHĨM Nhóm: 04 Lớp: 4710 Chủ đề tranh biện: Trong trình xây dựng Dự thảo Luật nhà (sửa đổi), có ý kiến đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định vào thời hạn sử dụng cơng trình theo quy định pháp luật xây dựng Với kiến thức Luật hiến pháp Việt Nam, lập luận để phản đối ý kiến Kế hoạch làm việc nhóm1: Phân chia cơng việc theo tuần, tìm ý, viết luận điểm, phát triển luận điểm, hoàn thiện làm Phân chia cơng việc họp nhóm: S T T Họ tênMSSV Nguyễn Thị Phương Nga-471036 Phan Thùy Dung471034 Nguyễn Thị Vân Anh471035 Đào Việt Hà-471037 Phan Đức Duy-471038 Nguyễn Đức Linh-471039 Đặng Minh Tấn-471040 Nguyễn Huy Hoàng471041 Công việc thực Tiến độ thực Có Khơng Nội dungTranh biện Nội dung X Mức độ hồn thành Khơn g tốt Trun g bình Tốt Họp nhóm Tha Tích m gia cực đầy sơi đủ Kết luận xếp loại2 X Đón g góp nhiề uý kiến X A X X X A Nội dung X X X A Nội dung Nội dung Nội dung Nội dung Nội dung X X X A X X X A X X X A X X X A X X X A 10 Phạm Đặng Tuấn471042 Trần Thị Kim Anh471043 Đoàn Thị Phương Thảo471044 Phạm Thị Phương Anh-471045 10 11 12 Nội dung X X X A Nội dung X X X A Nội dung X X X A Nội dung X X X A Hà Nội, ngày 30 tháng 12 năm 2022 Nhóm trưởng Trình bày rõ ý tưởng bước để hồn thành cơng việc nhóm Có ba mức xếp loại: A: Tốt; B: Khá; C: Trung bình 11 12 ... cao vi? ??c áp niên hạn chung cư làm cho người dân băn khoăn, lo ngại sau quay đầu tìm sang hạng nhà cấp thấp khác Theo quan điểm nhóm, quy định thời hạn quy? ??n sở hữu nhà chung cư vi Hiến bất hợp lý,. .. Luật nhà (sửa đổi), có ý kiến đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định vào thời hạn sử dụng cơng trình theo quy định pháp luật xây dựng Với. .. vi? ??c người dân sở hữu nhà chung cư xác định vào thời hạn sử dụng cơng trình, điều giới hạn quy? ??n làm chủ, mà người sở hữu nhà chung cư bị giới hạn quy? ??n tự do, quy? ??n người Căn chung cư mua tiền