Tiểu luận môn học đầu tư và tài trợ bất động sản

lOMoARcPSD|17838488 ĐẠI HỌC UEH TRƯỜNG KINH TẾ LUẬT VÀ QUẢN TRỊ NHÀ NƯỚC UEH KHOA KINH TẾ BÁO CÁO KẾT THÚC HỌC PHẦN BỘ MÔN ĐẦU TƯ VÀ TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN TP Hồ Chí Minh, ngày 19 tháng 12 năm 2022 0|Page Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 ĐẠI HỌC UEH TRƯỜNG KINH TẾ LUẬT VÀ QUẢN TRỊ NHÀ NƯỚC UEH KHOA KINH TẾ TIỂU LUẬN MÔN HỌC: ĐẦU TƯ VÀ TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN Giảng viên: Nguyễn Thị Hồng Thu Mã lớp học phần: 22C1ECO50105105 Khóa – Lớp: K47 – RE002 Nhóm Nguyễn Nhất Hồng 31211023293 100% Nguyễn Quốc Gia Bảo 31211020798 100% Mã Thuỵ Kim Ngân 31211023192 100% TP Hồ Chí Minh, ngày 19 tháng 12 năm 2022 1|Page Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU I Phân tích tổng quan thị trường bất động sản giai đoạn 2020-2022 Tình hình tăng trưởng bất động sản qua năm 1.1 Năm 2020 .3 1.2 Năm 2021 1.3 Năm 2022 II Phân tích thị trường hộ cho thuê Mô tả kinh tế vùng: Phân tích cạnh tranh quanh vùng .7 Phân tích cầu thị trường 4.1 Động lực thị trường 4.2 Khách hàng tiềm Phân tích cung thị trường .9 III Phân tích sách tài trợ tín dụng cho loại hình hộ 12 Chính sách khơng vay .12 Chính sách vay 80% 12 IV Phân tích đầu tư 13 V KẾT LUẬN 16 LỜI CẢM ƠN 16 LINK BẢNG TÍNH: Bảng tính câu + .17 NGUỒN: 17 LỜI MỞ ĐẦU Bất động sản đóng vai trị quan trọng phát triển kinh tế Để trở thành nhà đầu tư hội đủ yếu tố “Tâm - Tài - Tín” đối mặt tốn, phương pháp phân tích điều tránh khỏi nhằm đánh giá mức độ khả quan dự án tiềm phát triển để thu lợi nhuận cao Bằng kiến thức học qua môn “Đầu tư tài trợ bất động sản” nhóm chúng em áp dụng vào dự án để hiểu rõ thị trường, lựa chọn đơn vị tài trợ tín dụng uy tín có phương thức đầu tư đắn kết hợp với yếu tố cụ thể để lần hoá thân vào nhà đầu tư thực thụ 2|Page Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 Với dự án này, nhóm chúng em định phân tích, so sánh dự án The Beverly Solari Vinhomes Grand Park để đưa kết luận xác định đầu tư I Phân tích tổng quan thị trường bất động sản giai đoạn 2020-2022 Tình hình tăng trưởng bất động sản qua năm 1.1 Năm 2020 Do tác động dịch bệnh COVID-19 ảnh hưởng mạnh mẽ đến kinh tế tăng trưởng ngành bất động sản Việt Nam Tính đến năm 2020, thị trường gần “ĐÓNG BĂNG” thực giãn cách xã hội khiến cho đình trệ ngưng hoạt động dự án, sản giao dịch diễn toàn quốc Nửa cuối năm 2020, thị trường lộ tín hiệu tốt phục hồi trở lại Thế giá hộ năm tăng thiếu hụt nguồn cung dự án, sản phẩm nhà thương mại nhà xã hội Lượng cung đủ điều kiện bán thị trường tổng số 15.275 hộ 1.620 thấp tầng năm 2020 Phân khúc nhà cao cấp chiếm tỷ trọng cao nguồn cung lượng tiêu thụ toàn thị trường nguồn cung phân khúc bình dân không cao Đối với hộ thứ cấp, tính khoản giá đứng trước nguy sụt giảm từ 3%-5% Thế mặt 3|Page Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 chung hộ sơ cấp có dấu hiệu tăng mạnh với mức tăng 5% - 10%, nhìn chung tăng 15%-20% so với đợt mở bán trước Tín dụng ngân hàng cho vay có xu hướng giảm lãi suất cho vay mua nhà từ 7,9%/năm tháng đầu, 7,6%/năm 12 tháng đầu tiên, 4,99%/năm tháng đầu ngân hàng OCB khách hàng có khoản vay từ 48 tháng trở lên Là địa phận thuộc phía Đơng thành phố, xem điểm nóng TPHCM dịch bệnh diễn Sức hút dự án bất động sản nhờ sách quy hoạch thành phố Thủ Đức sát nhập quận Thủ Đức, Quận Quận trở thành vùng kinh tế chủ lức rộng 21.000ha với 10% dân số nước Cơ sở hạ tầng đầu tư mạnh mẽ với cao tốc Long Thành – Dầu Giây, Đường Vành đai (Đường Vành Đai Trong), tuyến Metro Tuyến đường huyết mạch kết nối xa lộ Hà Nội nơi tập trung nhiều dự án bất động sản cao cấp dẫn đến tỉnh miền Đông, miền Trung: Vũng Tàu, Nha Trang, Phan Thiết… 1.2 Năm 2021 Vào năm 2021 TP.HCM, nguồn cung lượng tiêu thụ bất động sản giảm mạnh so với năm 2020 trở trước Nhưng lại có phục hồi tưởng đối khả quan vào khoảng cuối năm 2021 dịch bệnh kiểm sốt phần cách bán dự án chuyển thành mở bán online Giải ngân đạt mức 19.74 tỷ USD, giảm 1.2% so với năm 2020 Nhưng riêng TP.HCM đạt mức 3.74 tỷ USD năm 2021, giảm 14.2% so với năm trước Phân khúc hộ Trong năm 2021 thị trường TP HCM ghi nhận 22 dự án mới( có dự án mở bán giai đoạn lại dự án mở bán giai đoạn tiếp theo) Cung cấp khoảng 13,583 hộ, 77% so với năm 2020 (17,579 căn) Lượng tiêu thụ 4|Page Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 ghi nhận đạt mức 79% nguồn nhà với khoảng 10,749 71% so với tiêu thụ năm trước (15,229 căn) Các phân khúc phổ biến thị trường SG phân khúc hạng A nguồn cung đa phần vùng ven trung tâm Bình Chánh, Củ Chi hay TP Thủ Đức nơi có quỹ đất rộng nhà đầu tư lớn đánh giá với tầm nhìn trung tâm TP.HCM nên phân khúc hạng A phân khúc họ định hình cho nguồn dân cư di dời với giá hợp lý giai đoạn từ 20 đến 30 triệu /m2 Tỷ trọng nguồn nhà khu Đông giảm so với năm trước cao, mức 58% nguồn nhà Khu Đông dẫn đầu nguồn cung lượng tiêu thụ, nhiên thị trường có xu hướng dịch chuyển khu Bắc khu Tây, địa phận có quỹ đất mức giá bán thấp so với khu vực khác Trên tổng quan thị trường BDS TPHCM vào năm 2021 hai phân khúc hộ Có thể thấy lượng cung thị trường ngày giảm khu vực trung tâm quỹ đất nở rộng khu lân cận tiêu biểu khu Đơng SG có kiện vào đầu năm 2021 thành phố thủ đức thức cơng nhận 1.3 Năm 2022 Q 3/2022 Các sở hạ tầng trội trì thực hiện: Vành đai 3; Cầu Nhơn Thạch; Cầu Bến Nghé (Thủ Thiêm 4), Pháp lý tiêu điểm: thay đổi thời hạn công bố trả bảng đất; điều chỉnh tín dụng; lãi suất tăng; dự thảo luật đấu thầu Nguồn cung: - Chỉ có gần 4.100 đươc mở bán quý này, giảm 56% so với quý trước, nguyên nhân chủ quan sách kiểm sốt tín dung ( bắt đầu vào tháng 7/2022) tạo nên rào cản huy động vốn Nguồn cầu: - Nhu cầu lớn hộ Trung cấp 5|Page Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 - Nhu cầu thị trường bắt đầu bị tác động kiểm sốt tín dụng giá bán khơng biến động nhiều - Xu hướng nhà xã hội, yếu tố sức khỏe bắt đầu trọng với nhiều ý tưởng thiết kế hộ Hai quý đầu năm 2022 Nguồn cung sức cầu thị trường tăng mạnh so với quý cuối năm 2021, tập trung khu phía Đơng ( Quận cũ - Thủ Đức) dự án lại bị hạn chế, giao động 200 Phía đơng chiếm 82% nguồn cung, 82,2% tiêu thụ toàn thị trường Mặt sơ cấp giá tăng từ 8-15%, thứ cấp tăng 3-5% Nguyên nhân mặt sơ cấp tăng giá siết trái phiếu tín dụng, sách bán hàng hỗ trợ lãi gốc lãi vay chủ đầu tư Thị trường hộ quận năm 2022 - Giá trung bình khoảng 3,1 tỷ ( 53,55 triệu/ 1m^2) + phịng ngủ: trung bình 2,25 tỷ + phịng ngủ: trung bình tỷ + phịng ngủ : trung bình 3.99 tỷ - Nguồn cung nhà phố phần lớn phân khúc 2-3 tỷ - Phân khúc hộ nguồn cung năm 2022 ghi nhận chủ yếu Vinhomes Grand Park, theo quý 2/2022 thị trường TP.Thủ Đức 145 triệu đồng/m2 đất nhà phố (tăng 12,2% theo quý 72,8% theo năm) - Vẫn khu vực có tốc độ phát triển thị cao - tiềm kinh tế dồi - Hạ tầng đa dạng liên tục nâng cấp hồn thiện II Phân tích thị trường hộ cho thuê Mô tả kinh tế vùng: Vị trí dự án: Vinhomes Grand Park, Nguyễn Xiển, Long Thạnh Mỹ, Quận Tọa lạc trung tâm Quận dự án gần tiện ích như: sân bay Long Thành, cao tốc Long Thành- Dầu Giây, Khu phức hợp công nghệ cao quận 9, xa lộ Hà Nội Tất địa điểm tuyến đường huyết mạch địa điểm trọng yếu quận Các số nhân học vùng: 6|Page Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 + 117.734 hộ gia đình + 397.006 nhân + Nhân bình quân 01 hộ quận 3,33 người thấp mức chung toàn thành phố (3,51 người) + Qua 10 năm số hộ địa bàn quận tăng 67% + Nhân tăng 54,9% + Bình quân 01 năm tăng 5,2% số hộ, 4,4% số nhân khẩu, tương đương 01 năm tăng 4.000 hộ 12.000 nhân Xu hướng việc làm vùng: + Xu hướng việc làm quận Công Nghiệp quy hoạch phát triển công nghiệp công nghệ cao tương lai Theo Chủ tịch UBND TP Nguyễn Thành Phong: “trong thời gian tới, Quận định hướng phận Khu đô thị sáng tạo tương tác cao phía Đơng, trung tâm phát triển lĩnh vực dịch vụ, văn hóa, giáo dục - đào tạo, khoa học công nghệ kỹ thuật cao điều kiện vô thuận lợi để thúc đẩy kinh tế - văn hóa - xã hội Quận phát triển.” Phân tích cạnh tranh quanh vùng Có thể thấy dự án cho thuê mua bán tập trung vùng không gian định Xu hướng chụm lại dọc theo tuyến đường vận tải, giao lộ xa lộ Hà nội Cao tốc Long Thành - Dầu Giây, dễ kết nối thị trường quy mô lớn Việc lại quận khó khăn nằm xa tuyến huyết mạch 7|Page Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 Hầu hết dự án có thuận lợi hạ tầng giao thông, giá bán dự án tăng giá nguyên vật liệu lãi suất - Lợi dự án so với thị trường cho thuê: +So với mặt thị trường cho thuê Quận 9, tiện nghi ngoại khu nội khu dự án, khả kết nối mạnh so với dự án khác: hội tụ đầy đủ hạ tầng tiện ích hồn hảo (Vinschool, Vinmec, Vinbus, Vincom Mega Mall 270+ tiện tích đa lớp) + Quy mơ 8,7 ha, Ưu view ban cơng đón gió nhìn sơng Đồng Nai Sơng Tắc - Bất lợi dự án so với thị trường cho thuê: + Yếu tố khoản dự án điểm bất lợi dẫn tới giá thuê điều chỉnh, nguồn cung dự án nhiều + Quá nhiều tiện ích dẫn tới việc khách thuê muốn yên tĩnh phải chọn hộ tầng cao + Tình trạng kẹt xe tuyến đường Nguyễn Xiển với lộ giới 10m vào khung 5h chiều 6h sáng Phân tích cầu thị trường 4.1 Động lực thị trường Nền kinh tế mạnh tạo niềm tin cho người tiêu dùng nhà đầu tư mở rộng chi tiêu nhờ khu công nghệ cao quận phối hơp ngành nghề từ sản xuất, dịch vụ, xây dựng trung tâm nghiên cứu nơi thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, mở rộng nguồn nhân lực có trình độ tay nghề Đặc biệt phát triển logistic nhờ vào ưu cụm cảng hàng hải: Cát Lái – Phú Hữu, bến xe Miền Đông mới…Đồng thời tập trung hàng loạt trường đại học khu đại học quốc gia 800 ha, kết hợp với khu trung tâm đô thị Thủ 8|Page Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 Thiêm Xung quanh hình thành nhiều khu du lịch sinh thái sơng nước tạo điều kiện phát triển khu đô thị 4.2 Khách hàng tiềm Hướng đến khách hàng người độ tuổi trưởng thành trọng vào độ tuổi lao động có trình độ, tri thức có mức sống thu nhập cao Có nhu nhà đại, sang trọng, có giá trị, thể đẳng cấp, nhiều thuận lợi vị trí địa lý, tiện ích cao cấp nội khu ngoại khu + Các chun gia, doanh nhân hay cơng nhân có trình độ làm việc cho tập đồn, cơng ty khu công nghệ cao, cảng sông… Các nhà đầu tư lĩnh vực nước người nước đến sinh sống làm việc Các đại gia KOL, nhân vật tiếng hay nhân viên văn phòng + Các giáo sư, giảng viên đại học, sinh viên Khách hàng có mức sống thu nhập 30 triệu: vợ chồng trẻ, gia đình có trẻ nhỏ người lớn tuổi Các gia đình có xu hướng thích xa trung tâm hưởng đầy đủ tiện nghi Từ tín hiệu tốt kinh tế, sản xuất kinh doanh, giáo dục sách quy hoạch Ta rút dân số tăng lên, làm tăng lượng cầu, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ bất động sản tăng lên tốc độ thuê mua Phân tích cung thị trường Các dự án hữu thuộc phân khúc cao thị trường: Vinhome Grand Park, Jamila Khang Điền, Safira Khang Điền, RICCA… So sánh vài dự án ban giao: Dự án RICCA Safira Khang Điền Phân khu Origami – vinhome Grand park Chủ đầu tư Công ty TNHH Xây Dựng Khang Điền Tập Thương mại Dịch vụ Group đoàn Vin Tân Phú 9|Page Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 Vị trí Đường D7, Phường Phú Đường Võ Chí Cơng, Phường Hữu, Quận P Phú Hữu, Quận Long Thạnh Mỹ – Quận Quy mô 12.657.3m2 2.7ha Thời gian khởi Khởi công: năm 2018 Khởi công bàn giao II/2018 Bàn giao: Quý IV/2021 26ha công: Quý Khởi công Bàn giao: Quý Bàn giao: Quý I/2020 II/2022 Giá bán giá Giá bán: 29- 48 triệu/m2 Giá thuê triệu/m2 Giá thuê: Dao động 5-7 triệu/ tháng Gía bán: 38-50 Giá bán: 48-60 triệu/1m2 thuê: triệu/tháng 6-12 Giá thuê: từ 4-15 triệu/ tháng Các dự án xây dựng hoàn thành thuộc phân khúc cao cấp thị trường: Beverly Solari, King Crown infinity, Lumỉere Boulevard, Gem City, MT Eastmark city….So sánh vài dự án khởi công xây dựng hoàn thành: Dự án King Crown infinity Urban Green Beverly Solari 10 | P a g e Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 Chủ đầu tư Công ty TNHH Đầu tư Kusto Home Chủ đầu tư: Vingroup Thương mại Dịch vụ Gia Khang Vị trí 218 Võ Văn Ngân, Phường Đường số 6, khu phố 6, Khu đô thị Vinhomes Bình Thọ phường Hiệp Bình Grand Park, Phường Phước, TP Thủ Đức Long Bình, Quận Quy mơ 12.652 m2 20.203m2 53.916m2 Thời gian khởi Khởi công: Quý IV/2020 Khởi công: Quý Khởi công: Quý IV/2021 II/2021 công bàn giao Bàn giao: Quý IV/2023 Bàn giao: Quý IV/2023 Bàn giao: Quý I/2023 Giá bán dự kiến Khoảng 90 - 100 triệu/m2 Khoảng 56 - 65 Khoảng 44 - triệu/m2 60tr/m2 Dự án Beverly Solari phân khu cao cấp chủ đầu tư Vingroup hoàn thiện với quy mô 53.916m2, thuộc khu đại đô thị nên hưởng tồn tiện ích cao cấp Vinhome Grand Park Có giá thành tương đối rẻ so với dự án phân khúc hoàn thành Đây xem dự án có tiềm tăng 11 | P a g e Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 III Phân tích sách tài trợ tín dụng cho loại hình hộ Chính sách khơng vay Với mức tài 10 tỷ ban đầu, nhóm định mua hai hộ (BS1612.13 BS1612.08) với hai mức giá khác Để xem xét hộ nên vay không nên vay, nhóm dựa vào mục chiết khấu cho khách hàng khơng vay vốn ngân hàng 8% để định Rõ ràng ta thấy, hộ BS1612.13 có mức giá 7.301.875.972đ có lợi Tiến độ tốn khơng vay kéo dài tháng tính từ thời gian đặt cọc (15/1/2023) tức quý I tính tới q III (7/2023) đợt tốn thứ khách hàng phải hồn tất 95% tổng toán để bàn giao nhà, đến nhận sổ tốn hết 5% cịn lại Chính sách vay 80% Tuỳ theo khu vực dự án mà có đơn vị tín dụng khác Ở phân tích Techcombank hỗ trợ tín dụng cho hộ Tiếp theo hộ có mức giá 6.125.467.457đ áp dụng gói cho vay Vì ngân hàng có hai gói cho vay 100% 80% giá trị hộ, áp dụng với tuỳ nhu cầu tài khách hàng Nhưng nhóm áp dụng gói vay 80% ân hạn nợ gốc theo thời gian hỗ trợ lãi suất 30 tháng thay 24 tháng áp dụng gói vay 100% Lợi trả lãi nhiều so với vay gói 100% Tiến độ tốn: Sau đặt cọc 50 triệu đồng, khách hàng cần hoàn tất 15% tổng tốn vịng 15 ngày từ q I/2023 Ngân hàng giải ngân cho từ đợt toán lần hai (tức 15/2/2023) chủ đầu tư bàn giao hộ vào quý III/2023 Sau nhận sổ cần tốn 5% cịn lại hồn tất Chính sách bổ sung hỗ trợ phí trả nợ trước hạn đồng Phí 1.5% số tiền trả nợ trước hạn (tính từ sau hết hỗ trợ lãi suất đến năm thứ 5) Chính sách miễn phí trả nợ trước hạn tính từ năm thứ 12 | P a g e Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 IV Phân tích đầu tư Nhóm định đầu tư với tổng nguồn vốn đầu tư 15.288.418.858 đ Trong nguồn tài trợ vốn riêng bao gồm 8.616.055.725 đ tiền trả trước 1.383.944.275 đ tiền tu sửa tháng đầu hỗ trợ lãi suất 0% Bảng 4.1 Tổng số dư nợ gốc từ việc cho vay 80% tổng giá hộ 5.288.418.858đ với lãi suất 10.5%/năm 0.88%/tháng 35 năm (tức 420 kỳ) Số tiền phải tốn tháng 47.497.089đ tổng 569.965.066đ/năm Nhóm giả định giá bán cuối hai hộ 22.702.672.617đ 1nhưng giá trị thực bất động sản thời điểm mua 13.954.474.583đ x (1,07)7 : Dựa giá trị gia tăng trung bình bất động sản hộ quanh vùng Quận 9, nhóm giả định giá trị bất động sản tăng năm 7% 13 | P a g e Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 13.954.474.583đ Bảng 4.2 Bảng 4.3 Từ bảng 4.2 4.3, ta thấy hai năm đầu số dư nợ chấp số dư nợ gốc khơng trả lãi gốc Bắt đầu tính từ năm thứ trở số dư chấp giảm dần số tiền tốn định kì trừ lãi gốc song tiền lãi hàng năm2 lại giảm tiền gốc hàng năm lại3 tăng Bảng 4.4 Thời hạn cho vay hộ BS1612.08 lên đến 35 năm nhóm đặt giả thiết bán hai hộ sau năm thứ Lợi nhuận rịng trước thuế tính giá cho th hai hộ 50 triệu nhân cho 12 tháng (BS1612.13 27 triệu/tháng, BS1612.08 23 triệu/tháng) tăng 3% qua năm tính tới năm thứ Số tiền toán định kỳ gồm lãi gốc phải trả từ năm thứ hai năm đầu thời gian hỗ trợ lãi suất bàn giao nhà Dòng tiền trước thuế thay đổi qua năm tính số lợi nhuận rịng NOI trừ cho PMT năm Lãi hàng năm tính dựa bảng 4.3, tiền lãi hàng năm tổng tiền lãi 12 tháng thuộc năm Tương tự lãi hàng năm, tổng tiền gốc/tháng 12 tháng thuộc năm gốc/năm Giá bán tỷ lệ gia tăng giá thuê dựa thị trường sản phẩm Vinhomes tiêu biểu Dự án hỗ trợ lãi suất 2,5 năm, tháng thời gian tu sửa bàn giao nhà Bắt đầu trả lãi từ năm thứ 14 | P a g e Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 Tại năm thứ 7, giá bán cuối hộ BS1612.08 BS1612.13 22.407.836.799đ, trừ số dư nợ chấp năm thứ chi phú tu sửa 5.192.418.118đ, 1.383.944.275đ Kết ta thu dòng tiền sau thuế từ việc bán hộ 15.831.474.406đ Bảng 4.5 Ở bảng 4.5 ta phân tích thu nhập chịu thuế dịng tiền sau thuế Tại thu nhập chịu thuế thu nhập hoạt động ròng (NOI) trừ khấu hao kì Sau xác định thu nhập chịu thuế, nhân với mức thuế suất 30%7 năm tính mức thuế TNCN phải trả kì Cuối ta dễ dàng tính dịng tiền sau thuế dòng tiền ta nhận hàng năm trước bán hộ trừ cho số tiền thuế phải nộp Trong hai năm đầu khơng trả lãi dịng tiền sau thuế cao ln tăng, từ năm thứ ba dòng tiền trừ cho tiền lãi nên thấp tăng qua năm Bảng 4.6 Biết giá bán hộ 22.407.836.799đ, giá mua vào 13.954.474.583đ Tiền khấu hao lũy kế năm tính tổng tất tiền khấu hao kì Qua đó, ta lấy giá gốc trừ cho khấu hao lũy kế có số 13.396.295.600 gọi sở điều chỉnh Dịng tiền lãi dựa vốn tính dựa giá bán 22.407.836.799 đ trừ cho sở điều chỉnh 13.396.295.600 đ, nhận mức lãi dựa vốn 7.627.596.925 đ Thuế Khấu hao = (3.954.474.583đ x 20%) / 35 giả định giá trị xây dựng nhà thiết bị, nội thất 20% ( 80% giá trị vị trí hệ sinh thái Vin xây dựng) khấu hao 35 năm Tính trung bình thu nhập hàng tháng từ việc cho thuê dự án năm nằm mức 54 triệu, nằm hạn mức 52 80 triệu nên nhận mức thuế 30% 15 | P a g e Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 lợi tức từ việc bán 448.156.7368 đ Dòng tiền sau trừ thuế lợi tức 15.383.317.670 đ Bảng 4.7 Dòng tiền trước thuế: Tại năm dòng tiền trước thuế xác định tổng tiền toán từ vốn tự có hai hộ Tính từ năm thứ đến năm thứ sáu dòng tiền trước thuế trước bán hộ Tại năm thứ 7, dòng tiền trước thuế 15.831.474.406 cộng với 146.466.312 Dòng tiền sau thuế: Tương tự dòng tiền trước thuế, tiền sau thuế năm cuối 15.502.743.482 đ Từ tính tỷ suất hồn vốn nội trước thuế sau thuế 11,72% 10,66% Tỷ lệ hoàn vốn nội sau thuế lớn lãi suất 10,5% dẫn tới việc đầu tư vào dự án hoàn toàn khả V KẾT LUẬN Sau tìm số hồn vốn nội IRR 10,66% lớn mức lãi suất dự án 10,5% ta nhận kết dự án Vinhomes GrandPark phân khu Beverly Solari khả thi cho việc đầu tư Mặc dù dự án khả thi nhiên việc số IRR chênh lệnh 0,16% yếu tố giả định chưa hồn tồn xác dẫn tới rủi ro dự án Việc đầu tư cần nên cân nhắc thật kỉ lưỡng để xác định lợi nhuận cao hay khơng cịn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan chủ quan LỜI CẢM ƠN Lời nói cuối cùng, nhóm chúng em Gia Bảo, Kim Ngân, Nhất Hồng xin gửi đến cô lời cảm ơn chân thành, cảm ơn thời gian vừa qua hết lòng giúp đỡ chúng em truyền đạt cho chúng em kiến thức vơ khó học hết trường đời độ tuổi Đây dự án vô tâm huyết chúng em mong xem thành qua q trình học tập với Và kiến thức vơ hạn tầm hiểu biết chúng em có hạn nên khó tránh khỏi sai sót Chúng em mong bỏ qua sai sót mà chúng em mắc phải, góp ý cho chúng em rút kinh nghiệm cho dự án Theo thông tư 111/2013/TT-BTC, sửa đổi bổ sung thông tư 92/2015/TT-BTC, mức thuế lợi tức 2% Tổng dòng tiền từ việc bán bất động sản cho thuê năm thứ trước thuế 16 | P a g e Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 tương lai Xin chúc cô khoẻ mạnh nhiệt huyết với nghề, nhiệt huyết với đường đưa sinh viên Việt Nam trở thành cơng dân tồn cầu tri thức LINK BẢNG TÍNH: Bảng tính câu + NGUỒN: https://batdongsan.xaydung.gov.vn/TinTuc.aspx?vID=18 https://img.vietnamfinance.vn/upload/news/hoanghung_btv/2021/1/12/bao-cao-thi-truongbds-nam-2020.pdf https://plo.vn/quan-9-phai-tro-thanh-do-thi-sang-tao-tuong-tac-cao-post587111.html https://offer.rever.vn/hubfs/Offer%202022/ReverF1-PhanTichTheBeverlySolari.pdf? hsCtaTracking=7bcaf581-33d5-4684-afeb-691a4c3782f3%7C8d86fa5d-858d-450f-92907557967d9803 Real-Estate-Finance-and-Investments-14th-Edition-by-William-Brueggeman-Jeffrey-Fisher 17 | P a g e Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) ...lOMoARcPSD|17838488 ĐẠI HỌC UEH TRƯỜNG KINH TẾ LUẬT VÀ QUẢN TRỊ NHÀ NƯỚC UEH KHOA KINH TẾ TIỂU LUẬN MÔN HỌC: ĐẦU TƯ VÀ TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN Giảng viên: Nguyễn Thị Hồng Thu Mã lớp học phần: 22C1ECO50105105... Bằng kiến thức học qua môn ? ?Đầu tư tài trợ bất động sản? ?? nhóm chúng em áp dụng vào dự án để hiểu rõ thị trường, lựa chọn đơn vị tài trợ tín dụng uy tín có phương thức đầu tư đắn kết hợp với yếu... Grand Park để đưa kết luận xác định đầu tư I Phân tích tổng quan thị trường bất động sản giai đoạn 2020-2022 Tình hình tăng trưởng bất động sản qua năm 1.1 Năm 2020 Do tác động dịch bệnh COVID-19