TIỂU LUẬN môn đầu tư tài TRỢ bất ĐỘNG sản những điều em tâm đắc khi hoàn thành khoá học đầu tư và tài trợ bất động sản

TIỂU LUẬN MÔN ĐẦU TƯ & TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN Giảng viên hướng dẫn: Th.s PHAN THỊ THU HƯƠNG Sinh viên thực : Lê Minh Tuấn Lớp : BD001 Mã số sinh viên : 31191024188 Khóa : 45 Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 31 tháng 10 năm 202 TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com moi nhat Phần 1: Từ sở lý thuyết đến vận dụng thực tế Những điều em tâm đắc hoàn thành khoá học Đầu tư Tài trợ Bất động sản? Phần học em thấy tâm đắc Bài phần học bất động sản tạo thu nhập – hợp đồng cho thuê báo cáo ngân lưu Ở phần em biết Bất động sản phân loại theo mục đích sử dụng, loại bất động sản chất chúng khác nhau, hoạt động kinh doanh khác Đa phần công ty kinh doanh sử dụng bất động sản thuê, hầu hết người thuê bất động sản nhận việc thuê (theo hợp đồng) có hiệu chi phí việc sở hữu Đồng thời tiền thuê phụ thuộc vào nhiều yếu tố, kể yếu tốt thuộc kinh tế vĩ mô như: Viễn cảnh kinh tế quốc gia, sở kinh tế vùng bất động sản xem xét tọa lạc… Trong hợp đồng cho thuê việc thẩm định người thuê quan trọng hợp đồng thuê yêu cầu khoản toán tiền thuê lớn thời gian dài; đó, khả tốn người th tương lai quan trọng Hợp đồng thuê có nhiều điều khoản chi tiết mà trước em chưa biết, đồng thời giá tiền thuê điều chỉnh không cố định mức giá, chí tiền th cịn ảnh hưởng số giá tiêu dùng CPI Việc đánh giá tiêu phân tích việc thuê cách nghiên cứu đầu tư hợp lý, chi phí tiền thuê chiếm lớn chi phí kinh doanh cơng ty/cá nhân Điều sinh viên thấy khó khăn để hiểu vận dụng thực tế? giải thích ngắn gọn? Trong học phần học em thấy vướng mắc với học phần Bài 4: Cho vay đầu tư bất động sản với lãi suất thả điều chỉnh Do tính linh hoạt cơng cụ ARM nên việc tính tốn chi phí khó khăn với việc lãi suất cố định, đồng thời việc có nên lựa chọn lãi suất thả khơng cần phải dự đốn thị trường lãi suất năm tới Nếu người vay với lãi suất TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com moi nhat thả tiền lãi phải trả hàng tháng lại theo phương pháp lãi gốc cố định, số tiền người vay phải trả phải thay đổi TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com moi nhat Phần 2: Tình giả định với gia đình nhà anh Hùng Anh/Chị đóng vai người mua nhà (anh Hùng) để đưa yêu cầu vị trí nhà cho phù hợp với gia đình anh Hùng? Gia đình tơi có vợ chồng đứa con, hai cịn nhỏ Do sở thích gia đình thích nhà đất khơng thích chung cư nên tơi dự kiến tìm nhà đất có phịng ngủ, gần đường lớn, tơ đỗ cửa, tầng, gần công ty vợ chồng trường học ‒ Vì giám đốc tập đồn bán lẻ có nhiều chi nhánh nên TPHCM nên cần nhả phải vị trí gần trung tâm ‒ Giá phù hợp ‒ Dễ dàng di chuyển vào trung tâm khu vực lân cận, ưu tiên nhà mặt tiền ‒ Khu vực nên gần chợ ‒ Gần trường học (mầm non, tiểu học, THCS) cho nhỏ ‒ Gần UBND, ngân hàng anh Hùng giám đốc nên thường xuyên làm việc với bên ‒ Cơ sở hạ tầng tốt (đèn đường sáng, đường ko ngập nước, gần tiện ích gym, khu mua sắm, hàng quán, …) ‒ Căn nhà ko đường thường xuyên xảy kẹt xe ‒ Chất lượng nhà ở: phịng ngủ; u cầu hệ thống điện, nước lắp đặt theo tiêu chuẩn; nội thất đại phải 60%; kết cấu kín đáo, riêng tư Anh/Chị giúp anh Hùng tìm nhà phù hợp với gia đình anh cho biết: Sau tìm hiểu anh Hùng tìm thấy nhà rao bán đường Đường Nguyễn Đình Chiểu, Phường 4, Quận Phú Nhuận phù hợp với u cầu gia đình  Diện tích ngang 4.35m x sâu 7.05m Diện tích cơng nhận: 28.5m2 Diện tích sử dụng: 87.2m2  Kết cấu: lầu có phịng ngủ nhà vệ sinh  Hẻm xe trước nhà rộng rãi Khu vực trung tâm, xung quanh nhiều tiện ích  Dễ dàng di chuyển tới UBND Phường 4, chùa Pháp Hoa, THCS Quang Trung, THPT Trần Hưng Đạo, ĐH Tài Marketing, cao đẳng FPT, THCS&THPT Đức Trí, TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com moi nhat  Vị trí thuận tiện di chuyển hướng quận trung tâm quận 1, quận 3, quận Bình Thạnh, quận Tân Bình, quận Gị Vấp Sau nghiên cứu thẩm định giá bất động sản theo phương pháp - Xác định giá đất nhà nước quy định Đối với việc định giá đất theo quy định nhà nước khơng có ý nghĩa nhiều giao dịch hợp đồng mua bán nhà đất trên thị trường tự Tuy nhiên, điều khơng có nghĩa khơng cần định giá đất quy định bảng giá đất Nhà nước sử dụng để làm trường hợp: ‒ Căn tính tiền sử dụng đất  ‒ Căn tính thuế sử dụng đất ‒ Căn tính phí lệ phí  ‒ Căn tính tiền xử phạt vi phạm hành chính  ‒ Tính tiền đền bù, bồi thường  ‒ Căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất  Phương pháp so sánh thị trường: Có nhiều cách gọi khác phương pháp như: phương pháp so sánh giá bán, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh thị trường, phương pháp so sánh giao dịch thị trường Đó phương pháp thẩm định giá tài sản dựa sở sử dụng số liệu phản ánh giao dịch mua bán tài sản tương tự thị trường; cách ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá thông qua so sánh với mức giá tài sản tương tự thị trường mua bán Cơ sở phương pháp: Giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị tài sản tương tự giao dịch thị trường Sau nghiên cứu kỹ thông tin, với việc tham khảo giá bất động sản giao dịch khu vực đó, nhà anh Hùng định mua định giá 5.500.000.000VNĐ (Năm tỷ rưỡi việt nam đồng) Giá bán: https://propzy.vn/mua/nha/hcm/quan-phu-nhuan/id398919 TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com moi nhat Căn nhà cho thuê với mức giá 23.000.000 đồng (giả định theo mức giá trung bình khu vực) Nếu anh Hùng, anh chị định vay ngân hàng để mua nhà (dao động khoảng từ 40% đến 70% giá trị nhà)? Kỳ hạn vay (dao động từ năm đến 25 năm)? cân nhắc điều khoản phù hợp hợp đồng vay ngân hàng (Đính kèm hợp đồng vay vốn giả định phù hợp với thông số vay định vay vốn có cân nhắc anh Hùng) (1,5đ) Anh Hùng tích lũy 60% giá trị nhà, nên anh Hùng dự định vay ngân hàng 60% giá trị nhà Tức anh Hùng định vay 3.300.000.000 đồng (Ba tỷ ba trăm triệu đồng) Với thu nhập hàng tháng hộ gia đình dành để trả nợ ngân hàng chiếm 1% dư nợ ban đầu, tức anh Hùng trả tháng khoảng 33.000.000 đồng (Ba mươi ba triệu đồng) gốc lãi tháng Do khoản vay lớn tình hình dịch bệnh cịn diễn phức tạp, thêm vào anh Hùng nhậm chức nên nhiều khó khăn, anh cần dành khoản tiền dự phòng trường hợp bệnh tật, đầu tư, … nên anh Hùng chọn phương án trả nợ 20 năm Hãy giúp anh Hùng dự đoán lãi suất huy động tiền gửi tiết kiệm dự kiến năm tới ngân hàng anh Hùng chọn vay (giả định ngân hàng cụ thể) với giải thích ngắn gọn? Theo báo cáo tài dự báo tỷ lệ lạm phát Việt Nam năm 2021vào khoảng 3,2%, ước tính năm sau 2022 Việt Nam bị ảnh hưởng dịch bệnh Covid, tỷ lệ lạm phát mức 3%, Do ảnh hưởng dịch bệnh, cầu tín dụng tiếp tục giảm năm tới nên lãi suất năm 2022 có khả khơng có biến động nhiều Nhưng từ năm 2023 trở Việt Nam nước giới đạt miễn dịch cộng đồng triển khai xong việc tiêm vacxin nước, tình hình kinh tế nước khởi sắc, cầu tín dụng tăng nhu cầu vay vốn mở rộng kinh doanh tăng, khả lãi suất huy động TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com moi nhat lãi suất cho vay tăng lên 1-2% năm Chỉ số giá tiêu dùng CPI dự đoán tăng 4,5% năm tới giá nhà đất tăng khoảng 4,5% giá thuê nhà tăng 4,5% năm   Năm Chỉ số lãi suất   Lãi suất áp dụng 9.0% Kỳ hạn vay Năm Năm Năm Năm 6.00% 6.50% 6.50% 8% 10.0% 10.5% 10.5% 12.0%     20 Năm   Sau nghiên cứu bảng lãi suất ngân hàng, anh Hùng định chọn ngân hàng Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng để vay vốn, biết lãi suất huy động tiền gửi Vpbank thấp ngân hàng thời điểm Hợp đồng cho vay giả định: Lập bảng thông số với liệu cho sẵn liệu giả định mà anh /chị đưa cho dự án nhà anh Hùng (Thuê mua)? Các yếu tố   Ghi Giá Mua nhà 5,500 Đvt: triệu VND 2%     Phí bảo trì bảo hiểm tài sản 15/năm Đvt: triệu VND Tỷ lệ tăng chi phí BH, bảo trì 2%/năm   28% Giả định Tỷ lệ tăng giá nhà hàng năm Phí sở hữu nhà Thuế suất biên Số liệu BĐS   Giá trị BĐS Tiền Thuê Đvt: triệu VND 5,500 5,610 5,722 5,837 5,953 6,072   276 282 287 293 299 TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com moi nhat Lập lịch trả nợ khoản vay với kỳ hạn vay năm? Lãi suất vay thực tế (effective rate) anh Hùng trả cho khoản thời gian năm bao nhiêu? Lịch trả nợ khoản vay với lãi suất cố định năm thả năm anh Hùng thời gian năm Lịch trả nợ Năm Đvt: triệu VND Dư nợ đầu kỳ   3,300 3,238 3,186 3,122 3,052 Khoản toán nợ (CPM)   356 374 395 395 550 Trả lãi   294 321 332 325 359 Trả nợ gốc   62 53 63 70 190 Dư nợ cuối kỳ 3,300 3,238 3,186 3,122 3,052 2,862 Ngân lưu tài trợ - sở hữu nhà 3,300 (62) (53) (63) (70) (190) Lãi suất vay thực tế anh Hùng trả cho khoảng thời gian năm là: 10,78% / năm; 0,9% / tháng Nếu anh Hùng mua nhà để năm Hãy cho biết ngân lưu ròng việc sở hữu so với thuê nhà năm anh Hùng (1,5đ) Đvt: triệu VND Phân tích ngân lưu - mua so với thuế Cuối năm A NGÂN LƯU TRƯỚC THUẾ NẾU SỞ HỮU 1.Thuế tài sản (Áp dụng từ năm 2024)   0 88 89 91 Phí bảo hiểm   15 15 16 16 16 Phí bảo trì   15 15 16 16 16 Trả nợ (gốc lãi)   356 374 395 395 550 Ngân lưu trước thuế - sở hữu   386 405 513 516 673   0 88 89 91 B kHẤU TRỪ THUẾ - SỞ HỮU 1.Thuế tài sản TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com moi nhat Lãi vay   294 321 332 325 359 Tổng khấu trừ (3=1+2)   294 321 419 414 450 Tiết kiệm thuế (4=3*28%)   82 90 117 116 126   276 282 287 293 299 1.Ngân lưu trước thuế (A5)   (386) (405) (513) (516) (673) Tiết kiệm thuế (B4)   82 90 117 116 126 Ngân lưu sau thuế (A5+B4)   (304) (315) (396) (400) (547) 4.Tiết kiệm tiền thuê nhà (C1)   276 282 287 293 299 5.Ngân lưu sau thuế - sở hữu (=D3+D4)   (28) (33) (109) (107) (248) C TÌNH TRẠNG THUÊ NHÀ Tiết kiệm tiền thuê nhà D.NGÂN LƯU RÒNG - SỞ HỮU E NGÂN LƯU TRƯỚC THUẾ - BÁN NHÀ 1.Giá trị bất động sản   5,610 5,722 5,837 5,953 6,072 Trừ: Chi phí bán   393 401 409 417 425 Trừ: Trả dứt khoản vay   3,271 3,217 3,154 3,083 2,862 Ngân lưu trước thuế - bán nhà   1,947 2,104 2,274 2,454 2,785 F.NGÂN LƯU RÒNG SAU THUẾ - BÁN NHÀ Giá bán BĐS   5,610 5,722 5,837 5,953 6,072 Trừ Chi phí bán   393 401 409 417 425 Trừ: Cơ sở thuế (Giá mua)   5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 Lợi tức bán nhà   (283) (178) (72) 37 147 Trừ: Khoản miễn thuế   0 37 147 Thuế   112 114 117 119 121 Ngân lưu sau thuế (E4 – F6)   1,835 1,990 2,158 2,335 2,664 TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com moi nhat Nếu anh Hùng hoàn thành nhiệm vụ mà Tập đồn u cầu năm anh điều động trở lại Đà Nẵng Khi đó, anh Hùng sở hữu nhà nói anh bán nhà để tất tốn với Ngân hàng Phân tích ngân lưu - mua so với thuế       Đvt: triệu VND Cuối năm A NGÂN LƯU TRƯỚC THUẾ NẾU SỞ HỮU 1.Thuế tài sản (Áp dụng từ năm 2024)   0 88 Phí bảo hiểm   15 15 16 Phí bảo trì   15 15 16 Trả nợ (gốc lãi)   356 374 395 Ngân lưu trước thuế - sở hữu   386 405 513 1.Thuế tài sản   0 88 Lãi vay   294 321 332 Tổng khấu trừ (3=1+2)   294 321 419 Tiết kiệm thuế (4=3*28%)   82 90 117   276 282 287 1.Ngân lưu trước thuế (A5)   (386) (405) (513) Tiết kiệm thuế (B4)   82 90 117 Ngân lưu sau thuế (A5+B4)   (304) (315) (396) 4.Tiết kiệm tiền thuê nhà (C1)   276 282 287 5.Ngân lưu sau thuế - sở hữu (=D3+D4)   (28) (33) (109) 5,610 5,722 5,837 B kHẤU TRỪ THUẾ - SỞ HỮU C TÌNH TRẠNG THUÊ NHÀ Tiết kiệm tiền thuê nhà D.NGÂN LƯU RÒNG - SỞ HỮU E NGÂN LƯU TRƯỚC THUẾ - BÁN NHÀ 1.Giá trị bất động sản   TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com moi nhat Trừ: Chi phí bán   393 401 409 Trừ: Trả dứt khoản vay   3,271 3,217 3,154 Ngân lưu trước thuế - bán nhà   1,947 2,104 2,274 F NGÂN LƯU RÒNG SAU THUẾ - BÁN NHÀ Giá bán BĐS   5,610 5,722 5,837 Trừ Chi phí bán   393 401 409 Trừ: Cơ sở thuế (Giá mua)   5,500 5,500 5,500 Lợi tức bán nhà   (283) (178) (72) Trừ: Khoản miễn thuế   0 Thuế   112 114 117 Ngân lưu sau thuế (E4 – F6)   1,835 1,990 2,158 G ATIRR TRÊN VỐN SỞ HỮU NHÀ (2.200.000.000 VND) NẾU BÁN NHÀ Ngân lưu sau thuế hàng năm năm bán         Bán nhà (2,200) 1,807     Bán nhà (2,200) (28) 1,957   Bán nhà (2,200) (28) (33) 2,049 Bán nhà (2,200) (28) (33) (109) Bán nhà (2,200) (28) (33) (109) ATIRR   -17.88% -6.32% -3.28% Trong bảng phân tích G trên, số ATIRR ba năm âm, tức anh Hùng bán nhà trường hợp khơng thu hồi vốn tích luỹ ban đầu, nên việc lựa chọn mua nhà vừa lưu trú ngắn hạn vừa cách thức đầu tư tài sản cá nhân anh Hùng, theo khơng khả dụng Do đó, anh Hùng nên th nhà để đến hết công tác rời giải pháp phù hợp với điều kiện gia đình anh TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com moi nhat ... tế Những điều em tâm đắc hoàn thành khoá học Đầu tư Tài trợ Bất động sản? Phần học em thấy tâm đắc Bài phần học bất động sản tạo thu nhập – hợp đồng cho thuê báo cáo ngân lưu Ở phần em biết Bất. .. động sản phân loại theo mục đích sử dụng, loại bất động sản chất chúng khác nhau, hoạt động kinh doanh khác Đa phần công ty kinh doanh sử dụng bất động sản thuê, hầu hết người thuê bất động sản. .. định giá tài sản dựa sở sử dụng số liệu phản ánh giao dịch mua bán tài sản tư? ?ng tự thị trường; cách ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá thông qua so sánh với mức giá tài sản tư? ?ng tự