Chuyên đề thực tập Chuyên đề thực tập 2014 LỜI CẢM ƠN Em xin gửi lời cảm ơn chân thành và biết ơn sâu sắc đối với các thầy cô của trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân, đặc biệt là các thầy cô khoa Bất động[.]
Trang 1LỜI CẢM ƠN
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành và biết ơn sâu sắc đối với các thầy cô của
trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân, đặc biệt là các thầy cô khoa Bất động sản vàKinh tế tài nguyêncủa trường đã tạo điều kiện cho em hồn thành chương trình thựctập tốt nghiệp Và em cũng xin chân thành cám ơn thầy T.S Nguyễn Minh Ngọc đãnhiệt tình hướng dẫn hướng dẫn em hồn thành tốt khóa thực tập.
Trong quá trình thực tập, cũng như là trong quá trình làm bài báo cáo, làmchuyên đề thực tập khó tránh khỏi sai sót, rất mong các thầy, cơ bỏ qua Đồng thờido trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên bài chun đềthực tập khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được ý kiến đónggóp thầy, cơ để em học thêm được nhiều kinh nghiệm hơn trong cuộc sống.
Sau cùng, em xin kính chúc các Thầy Cơ trong Khoa Bất động sản và kinh tếtài nguyên thật dồi dào sức khỏe, niềm tin để tiếp tục thực hiện sứ mệnh cao đẹpcủa mình là truyền đạt kiến thức cho thế hệ mai sau.
Em xin chân thành cảm ơn
Hà Nội ngày 24 tháng 5 năm 2014
Trang 2MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN 0
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN 5
1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản 5
1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản 5
1.1.2 Phân loại thị trường bất động sản 6
1.1.3 Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản 7
1.1.4 Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản 13
1.2 Phân loại các mục tiêu mua nhà cho nhu cầu tiêu dùng của khách hàng 14
1.3 Những tác động của thị trường bất động sản đến quyết định mua nhà cho nhucầu tiêu dùng của khách hàng 17
1.3.1 Những tác động tích cực 17
1.3.2 Về tác động tiêu cực 17
CHƯƠNG II: NHỮNG TÁC ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢNHÀ NỘI 2013 ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA NHÀ CHO NHU CẦU TIÊU DÙNGCỦA KHÁCH HÀNG 19
2.1 Tổng quan về thị trường bất động sản Hà Nội năm 2013 .19
2.1.1 Về biến động giá cả bất động sản trong năm 2013 tại Hà Nội .19
2.1.2 Về tình hình giao dịch bất động sản nhà ở: 20
2.1.3 Tình hình tồn kho bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội tính đến hếttháng 12/2013: .21
2.1.4 Số liệu về các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới 23
2.1.5 Nguồn vốn cho thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục bị suy giảm 24
2.2 Các tác động tích cực của thị trường bất động sản Hà Nội năm 2013 tới quyếtđịnh mua nhà cho nhu cầu tiêu dùng của khách hàng 26
2.2.1 Xu hướng thị trường bất động sản trong ngắn hạn 26
2.2.2 Tác động của gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng cho thị trường bất động sản 27
2.3 Các yếu tố ảnh hưởng tiêu cực tới quyết định mua nhà cho nhu cầu tiêu dùngcủa khách hàng 29
Trang 32.3.2 Rủi ro từ chính sách vốn của thị trường bất động sản 30
2.4 Đánh giá về các tác động của thị trường bất động sản nên quyết định mua nhàcho nhu cầu tiêu dùng của khách hàng tại Hà Nội 31
2.4.1 Về chính sách hỗ trợ cung nhà ở xã hội .31
2.4.2 Về chính sách hỗ trợ cầu nhà ở xã hội 33
2.5 Nguyên nhân của những tác động tiêu cực của thị trường bất động sản 34
2.5.1 Do cân bằng cung – cầu trên thị trường không cân đối tác động tiêu cực tớiquyết định của người mua nhà .34
2.5.1.1 Đánh giá về nhu cầu trên thị trường bất động sản tại Hà Nội 34
2.5.1.2 Đánh giá về cung hàng hoá bất động sản 35
2.5.1.3 Đánh giá về cân đối cung cầu 36
2.5.2 Do nguồn vốn cho thị trường bất động sản 38
2.5.3 Do tình hình giao dịch và giá cả bất động sản hợp lý 40
2.5.3.1 Về giao dịch bất động sản trong thị trường bất động sản 40
2.5.3.2 Về tình hình giá cả bất động sản .41
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY CÁC ẢNH HƯỞNG TÍCH CỰC VÀGIẢI QUYẾT CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TIÊU CỰC TỚI QUYẾT ĐỊNHMUA NHÀ CHO NHU CẦU TIÊU DÙNG CỦA KHÁCH HÀNG 43
3.1 Dự báo xu hướng thị trường bất động sản năm 2014 43
3.2 Những giải pháp nhằm thúc đẩy các tác động tích cực và hạn chế những tácđộng tiêu cực 45
3.2.1 Tăng cường sự quản lý của nhà nước 46
3.2.2 Thúc đẩy sự hợp tác trong thị trường tài chính, đẩy mạnh sự liên kết của cácngân hàng trong lĩnh vực bất động sản 47
3.2.3 Cơ cấu lại thị trường nhà ở 48
3.2.3.1 Tập trung phát triển nhà xã hội 48
3.2.3.2 Tạm dừng triển khai cái dự án nhà ở chậm tiến độ, khơng đủ vốn, kinh phí 49
3.2.4 Tạo niềm tin vào thị trường bất động sản cho những khách hàng có nhu cầumua nhà thật sự 51
KẾT LUẬN 54
Trang 4LỜI MỞ ĐẦU1 Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản nước ta trong thời gian vừa qua đã có bước phát triểnquan trọng, nhiều dự án phát triển nhà ở, cơng trình dịch vụ với hệ thống hạ tầng kỹthuật, hạ tầng xã hội đồng bộ đã được hình thành làm thay đổi bộ mặt đơ thị, nângcao điều kiện sống của các tầng lớp dân cư, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tếtheo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế - xãhội của đất nước; từng bước đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các tầng lớp nhân dân,góp phần bảo đảm an sinh xã hội Thị trường bất động sản đã thu hút đáng kể nguồnvốn đầu tư trong và ngoài nước, thúc đẩy các ngành sản xuất khác phát triển Hệthống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản từngbước được hoàn thiện, cơ cấu tổ chức của thị trường được hình thành, đã có sự phốihợp giữa các cơ quan có liên quan trong cơng tác quản lý nhà nước, tạo điều kiệnthuận lợi, môi trường đầu tư thơng thống để thị trường bất động sản phát triển.
Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được, hoạt động của thị trườngbất động sản thời gian vừa qua đã bộc lộ những yếu kém, phát triển thiếu lành mạnhvà không ổn định Trong giai đoạn 2006-2010 thị trường phát triển nóng, các doanhnghiệp đua nhau đầu tư bất động sản, các địa phương cấp phép đầu tư tràn lankhông theo quy hoạch kế hoạch, các tổ chức cá nhân đầu tư theo phong trào Từnăm 2010 đến nay thị trường rơi vào tình trạng trầm lắng,các doanh nghiệp gặp rấtnhiều khó khăn, hàng tồn kho lớn không bán được dẫn đến nhiều doanh nghiệp phảidừng triển khai dự án, nhiều doanh nghiệp phá sản Người mua nhà cũng gặp khókhăn do chủ đầu tư khơng bàn giao nhà đúng hạn, tại nhiều dự án đã xảy ra tranhchấp giữa người mua và chủ đầu tư dự án, nhiều vụ lừa đảo đã xảy ra gây rủi ro chongười dân.
Trang 5người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê; tình trạng đầu cơ, kích giá cịnphổ biến; giao dịch bất động sản có chiều hướng giảm sút, việc huy động nguồn lựcđể triển khai các chương trình phát triển nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng chínhsách xã hội, người có thu nhập thấp tại khu vực đơ thị, cán bộ, công chức, viênchức, lực lượng vũ trang, công nhân lao động tại các khu cơng nghiệp cịn hạn chế,vì vậy quỹ nhà ở xã hội có sự điều tiết của Nhà nước cịn thiếu, gây khó khăn choviệc giải quyết nhà ở cho một bộ phận lớn dân cư đơ thị Tình trạng đầu tư xây dựngnhà ở thiếu căn cứ vào nhu cầu của thị trường, chưa có quy hoạch, kế hoạch pháttriển nhà ở Tình trạng đầu tư tràn lan, tự phát hay các dự án chậm tiến độ cịn diễnra phổ biến, dẫn đến tình trạng phát triển không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng, lãngphí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội.
Thị trường bất động sản có mối quan hệ, tác động qua lại với quyết định muanhà của phần lớn khách hàng, kể cả các nhà đầu tư và những người có nhu cầu muanhà ở thực sự Sự thay đổi của thị trường như chính sách của nhà nước, cung cầunhà ở, thu nhập của khách hàng, sự nhạy cảm của giá cả với lãi suât thị trường….đều tác động tới tâm lý của khách hàng
Chính những biến động khó lường của thị trường bất động sản đã ảnh hưởngrất nhiều tới quyết định của người mua nhà cho nhu cầu để ở một cách thực sự phùhợp với nhu cầu thiết yếu của cuộc sống, bởi trên thị trường bất động sản tồn tại rấtnhiều dự án với tiến độ hoàn thiện khách nhau, giá cả, vị trí khác nhau, đó cũng làmột trong những ảnh hưởng tới suy nghĩ, quyết định khi khách hàng bỏ ra một sốtiền lớn để mua một chỗ ở ổn định cuộc sống cho cả gia đình.
2 Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và các tác động tới
quyết định mua nhà cho nhu cầu tiêu dùng của khách hàng tại thị trường Hà Nội
- Đánh giá thực tế những tác động cùng các mực độ của tác động từ thị trường
bất động sản
- Đề xuất các giải pháp thúc đẩy các mặt tích cực và hạn chế những tác động
Trang 63 Đối tượng nghiên cứu
Thị trường bất động sản tại Hà Nội năm 2013 và quyết định của người muanhà cho nhu cầu tiêu dùng tại thành phố Hà Nội và mối quan hệ, tác động lẫn nhau.
4 Phạm vi nghiên cứu
Không gian: Thành phố Hà Nội
Thời gian: số liệu năm 2013, năm 2014.
5 Phương pháp nghiên cứu
Trong bài cũng sử dụng các phương pháp nghiên cứu nhằm hồn thiện chocơng việc thu thập, đánh giá, xử lý thông tin như:
- Khảo cứu tài liệu: nghiên cứu các tài liệu báo cáo về thị trường bất động sản
năm 2013 của bộ xây dựng, các khái niệm, đặc điểm của thị trường để làm rõ nộidung của thị trường bất động sản
- phân tích đánh giá, tổng hợp, xử lí số liệu: đánh giá các con số, nội dung
được đề cập trong báo cáo về thị trường bất động sản của bộ xây dựng nhằm cóđược những nhận định thực tế, gắn liền với thực tiễn nhằm đánh giá đúng nội dungmà báo cáo thực tập chuyên đề đang hướng đến.
6 Kết cấu của đề tài
Ngoài các nội dung kể trên, Kết cấu của báo cáo tổng hợp chuyên đề thựctậpcòn bao gồm các phần:
- Chương I: Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản
- Chương II: Các tác động của thị trường bất động sản Hà Nội năm 2013 đến
quyết định mua nhà cho nhu cầu tiêu dùng của khách hàng
- Chương III: Các giải pháp thúc đẩy những tác động tích cực và hạn chế tiêu
cực của thị trường bất động sản đến quyết định mua nhà cho nhu cầu tiêu dùng củakhách hàng
Trước vấn đề cấp thiết trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân
tại thủ đô Hà Nội, em xin chọn đề tài: “Tác động của thị trường bất động sản năm
Trang 7Với nhiều hạn chế về kiến thức, kinh nghiệm thực tế cũng như điều kiệnnghiên cứu nên bài viết không tránh khỏi những thiếu sót Kính mong nhận được sựđóng góp của q thầy( cơ) để bài viết được hồn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn sự chỉ bảo, hướng dẫn tận tình của thầy T.SNguyễn Minh Ngọc đã giúp em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp này
Trang 8CHƯƠNG ICƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản
1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các quanniệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường bất động sản là tổng hòa cácquan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóatiền tệ Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi bất động sản đều gắnliền không tách rời yếu tố đất đai Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trườngđất đai ln là yếu tố đóng vai trị trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thịtrường bất động sản.
Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa bất độngsản Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hóabất động sản.
Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản Tuynhiên, một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trường bất động sản là tổnghịa các quan hệ trao đổi hàng hóa bất động sản, tức là quan hệ giao dịch giữa ngườimua và người bán, giữa cung và cầu và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trịbất động sản.
Trang 9hóa do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động kinh tế -xã hội Trên thực tế, nội dung cơ bản của thị trường bất động sản và cũng là cáchquan niệm phổ biến hiện nay về thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp, đó là thịtrường nhà đất Vì bất động sản nhà đất vừa mang ý nghĩa kinh tế, chính trị xã hộito lớn, trong thị trường bất động sản thị trường nhà đất được hình thành rõ rệt vàvận hành sôi động nhất Thị trường đất đai trước hết được hiểu là nơi ra các hành vimua và bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hóađó Q trình trao đổi quyền sử dụng đất ln vận động và phát triển làm cho cácphương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ được muabán, mà cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyểndịch quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hồn chỉnh khơng thể chỉ làquan hệ giữa người mua và người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra cácgiao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, và chuyểndịch quyền sử dụng bất động sản…
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên cácquan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường thị trường bất động sảnthường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đónhững người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và sốlượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch Trong cách diễn đạt này,khái niệm “nơi” không phải đơn thuần là chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tốkhơng gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra.
1.1.2 Phân loại thị trường bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trườngbất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau.
Trang 10dùng trong dịch vụ; thị trường bất động sản dùng cho văn phịng, cơng sở; thịtrường bất động sản cơng nghiệp.
Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta phânchia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán; thị trường thuê và cho thuê;thị trường thế chấp và bảo hiểm Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ về bấtđộng sản giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư kinh doanh sao chophù hợp với khả năng và điều kiện của mình.
Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sảnthành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còngọi chung là thị trường đất đai; thị trường xây dựng các cơng trình bất động sản đểbán và cho thuê (thị trường sơ cấp); thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản(gọi là thị trường thứ cấp).
Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thànhThị trường chính thức hay thị trường có kiểm sốt và thị trường phi chính thức, haythị trường khơng được kiểm sốt.
1.1.3 Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóathơng thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất, Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch
Trang 11- Quan hệ giao dịch bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giaodịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua 3 khâu cơ bản, đó là:
- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về bất động sảngiao dịch;
- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác củathơng tin về bất động sản, đánh giá các yếu tố bên ngoài của bất động sản.
- Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch.
- Từ đặc điểm này cho thấy kiểm sốt thị trường bất động sản khơng thể nhưvới thị trường các hàng hóa khác bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồngốc, chất lượng…mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc Quan hệgiao dịch bất động sản không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do đó dễ gặpcác biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả, thay đổi của pháp luật hay sựthay đổi của các điều kiện mơi trường…Điều đó buộc các bên phải ấn định quan hệgiao dịch trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu của quá trìnhgiao dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao, do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành côngcủa các giao dịch bất động sản thì điều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắnkhoảng thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch Mọi đối tượng tham giavào thị trường bất động sản đều phải trải qua đầy đủ các khâu giao dịch trên Đó làđiều có tính chất bắt buộc đối với thị trường bất động sản chính thức, có kiểm sốtcủa Nhà nước.
Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền vàlợi ích chứa đựng trong bất động sản.
Trang 12Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.Bất động sản có đặc điểm là khơng thể di dời được, gắn liền với các điều kiệntự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu bất độngsản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫumã, chất lượng đến quy mơ và trình độ phát triển Mặt khác, bất động sản cịn cóđặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vựccùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản Người ta không thể didời bất động sản từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di chuyển tâm lý,tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, do đó, thị trường bấtđộng sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Thực tế cho thấy, thị trường bấtđộng sản ở các đô thị, các vùng đang trong q trình đơ thị hóa, ở các trung tâmkinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch…thường có quy mơ, trình độ phát triển cao hơnso với các vùng khác.
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch bất động sảnthường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởngtrong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậmđến thị trường bất động sản của các vùng, các khu vực khác Đồng thời, nghiên cứuthị trường bất động sản phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúngvới các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực.Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản của vùng này, khu vực nàyáp dụng cho vùng khác, khu vực khác.
Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường khơng hồn hảo
Trang 13không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại đểso sánh cạnh tranh một cách đầy đủ Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầuvề mỗi loại bất động sản đều có số lượng nhỏ, khơng đảm bảo tiêu chí cho cạnhtranh hồn hảo Đặc điểm này dẫn đến các vấn đề sau:
- Giá cả bất động sản khơng hồn tồn là giá cả cạnh tranh hồn hảo, trongnhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, người bán có lợi thế độc quyền,nhờ đó có thể thu lợi cao Giá cả độc quyền ln mang lại lợi ích cao cho người cóquyền đối với bất động sản.
- Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêmlàm giá cả bất động sản sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá Thịtrường bất động sản càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá của bất độngsản.
Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầuvà giá cả bất động sản.
Đối với các hàng hóa thơng thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễnra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cânbằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng Tuy nhiên, đối với hàng hóa bấtđộng sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như cácloại hàng hóa khác Đó là do đặc điểm của bất động sản cần có thời gian để tạo rachúng thường, để xây dựng các cơng trình cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thơngtin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công.
Trang 14tổng nguồn bất động sản, nhất là đất đai là có giới hạn, việc đầu tư phát triển mớiphải mất nhiều thời gian nên khi cầu tăng cung không tăng ngay Giá cả bất độngsản do quan hệ cung cầu quyết định, ngược lại, giá cả lại ít ảnh hưởng điều tiết cungvà cầu Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cảtheo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản Do vậy, Nhà nướccần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về bất động sản, đặc biệt là cócác giải pháp để bình ổn thị trường bất động sản, hạn chế và kiểm soát sự gia tăngcủa cầu về bất động sản khơng cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra cầugiả tạo) Chính vị vậy hoạt động của thị trường bất động sản rất cần có sự quản lýđiều tiết của Nhà nước và cũng phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước Quá trìnhgiao dịch về bất động sản phải trải qua khâu pháp lý nên Nhà nước là một trong cáclực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường bất động sản Vai trò của Nhà nướcbao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa bất động sản giao dịch, Nhà nước phảikiểm soát các hoạt động giao dịch về bất động sản thông qua giao dịch trên thịtrường chính thức, Nhà nước ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối vớicác hoạt động kinh doanh bất động sản Vai trò của Nhà nước bao gồm: đảm bảotính pháp lý cho hàng hóa bất động sản giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát các hoạtđộng giao dịch về bất động sản thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhànước ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinhdoanh bất động sản Nhà nước quản lý thị trường bất động sản là nhằm phát huytính ưu việt của cơ chế thị trường và điều kiẹn thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinhdoanh bất động sản theo cơ chế thị trường, kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạmpháp luật trong hoạt động kinh tế, bảo đảm sự kết hợp hài hòa trong sự phát triểnkinh tế và xã hội, ở tầm vĩ mô.
Thứ sáu, Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập
Trang 15thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua và bán (trừ những người kinhdoanh chuyên nghiệp) Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất độngsản, cần phải có các nhà tư vấn, mơi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản,có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm Với sự tham giacủa họ, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn Thực tế cho thấy nếu lựclượng tư vấn mơi giới kém phát triển vì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽkém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao Do đó, phải coi tư vấn, mơigiới trong giao dịch bất động sản là một nghề nghiệp độc lập Ngoài việc tổ chứccác tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần phát huy vai trị của các tổ chức tíndụng trong tư vấn, môi giới giao dịch bất động sản vì chính các tổ chức này khi thựchiện nghiệp vụ cho vay đã có những bước thẩm định pháp lý cần thiết và định giábất động sản.
Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đốivới chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch bất độngsản Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứngnhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng Mọi giaodịch bất động sản phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng kýpháp lý Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tốpháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định hơn và an toàn hơn Bất độngsản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được thamgia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp,góp vốn liên doanh, cổ phần…Hơn nữa, thơng qua kiểm sốt thị trường bất độngsản, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch bấtđộng sản.
Trang 16thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thị trường bất động sản cũng khôngthể phát triển lành mạnh và ổn định được Những khủng hoảng tài chính trên thếgiới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường bất động sản Khi bất động sản sụtgiá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó địi, vì thế có thể kéo theo các tổchức tài chính tín dụng vào vịng xốy của cơn khủng hoảng.
1.1.4.Vai trị và vị trí của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nềnkinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớncả về quy mơ, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân
Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động củanền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thácẩn chứa trong bất động sản ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàngnghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dànhcho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinhtế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinhtế gia đình, nó cịn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huyđộng Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thếgiới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảmcho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hố và được định giá khoa học,chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn đểtừ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Trang 17pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từđó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùnglãnh thổ và trên phạm vi cả nước Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thungân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bìnhquân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, cịntrên 70% chưa kiểm sốt được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụthuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giaodịch bất động sản chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơchế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng gópcho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bấtđộng sản Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất độngsản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang cácthị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vìvậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thịtrường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là mộttrong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhàở
1.2 Phân loại các mục tiêu mua nhà cho nhu cầu tiêu dùng của khách
hàng
Trện thị trường hiện nay có thể chia thành hai nhóm khách hàng: những nhàđầu tư bất động sản và những khách hàng có nhu cầu mua để tiêu dùng ( mua để ở ).Trong phạm vi đề tài của chuyên đề thực tập này, sẽ tập trung nghiên cứu về nhómkhách hàng có nhu cầu tiêu dùngVà vì thế , những nhà đầu tư, khách hàng, họ quantâm đến điều gì khi ra quyết định mua một căn nhà:
Quyết định chọn một chốn an cư đối với mỗi gia đình là một trong nhữngquyết định quan trọng nhất đồng thời ln địi hỏi nhiều yếu tố khác nhau.
Trang 18cuộc khảo sát nhỏ dưới đây chắc chắn sẽ khiến khơng ít đại gia địa ốc phải suyngẫm…
Thực tế hiện nay, các chủ đầu tư đều đua nhau đưa ra những giải pháp nhằmcạnh tranh tốt nhất về những khía cạnh như giá cả, vị trí, tính pháp lý… Phần lớnđều cho rằng, đó là những yếu tố đóng vai trị quan trọng nhất dẫn tới quyết địnhmua nhà của khách hàng.
Tuy nhiên, kết quả từ một cuộc khảo sát được Kênh thông tin mua bán nhà đấtđược quản lý và vận hành bởi Tập đoàn Ringier, Thụy Sỹ, vừa thực hiện mới đây lạicho thấy, ngoài những yếu tố cơ bản trên, để người mua nhà sẵn sàng “xuống tiền”ngay các chủ đầu tư cần quan tâm nhiều hơn thế.
Kênh thông tin địa ốc nêu trên đã thực hiện một khảo sát nhỏ trên mạng xã hộiFacebook về những mối quan tâm lớn nhất của khách hàng khi mua nhà, và kết quảthu được khá thú vị.
Biểu đồ thể hiện mối quan tâm khi mua nhà của khách hàng tại Việt Nam
Trang 19chọn gần trường học với tỷ lệ 25% Lựa chọn gần bệnh viện đứng thứ 3 với tỷ lệ23%, tiếp đó là đến các tiện ích khác như gần bệnh viện, chợ, công viên, bến xe…
Theo chia sẻ từ đại diện đơn vị khảo sát, có một điều đặc biệt ở đây là, mặc dùchỉ đứng thứ 2 về tỷ lệ lựa chọn nhưng yếu tố gần trường học lại được các kháchhàng quan tâm nhiều nhất, đặc biệt là khu vực phía Nam.
Q trình khảo sát cho thấy, khá nhiều người cho rằng, yếu tố gần trường họcsẽ là lựa chọn đầu tiên của họ sau giá cả vì sẽ thuận tiện trong việc đưa đón con cáiđi học, tạo môi trường học tập tốt cho con, và yên tâm hơn khi con đi học gần nhà.
Không những thế, theo kết quả thống kê từ dữ liệu của MBND được cập nhậtthường xuyên, giá trung bình một căn hộ gần trường học cao hơn căn hộ không gầntrường học đến 31% (tương đương khoảng 5,3 triệu đồng/m2) Thực tế cho thấy,các dự án gần trường học vẫn duy trì giá bán khá cao trong thời điểm hiện tại, trongkhi những căn hộ khơng có lợi thế này có giá bán trung bình trong năm 2013 thấphơn 8% so với năm 2012.
Tại các quận vùng ven, các dự án, khu căn hộ có vị trí gần nhiều trường học sẽcó có giá trung bình cao hơn so với dự án khơng có hoặc ở xa trường học Đặc biệt,các dự án nhà ở gần các trường cơng lập thì có giá mềm hơn so với các dự án gầntrường quốc tế, tư thục…
Thay vào đó, yếu tố đẳng cấp của các dự án sẽ ảnh hưởng nhiều hơn thậm chímang tính quyết định đến giao dịch.
Thống kê cũng cho thấy, mặc dù giá căn hộ đã có nhiều thay đổi từ năm 2010cho đến nay nhưng lại khơng có nhiều sự biến động lớn trong việc lựa chọn các yếutố mua nhà, đặc biệt là yếu tố gần trường học Đây cũng sẽ là ưu điểm lớn mà cácchủ đầu tư nên tận dụng nếu dự án của mình có thể đáp ứng được các yêu cầu trên.
Trang 201.3 Những tác động của thị trường bất động sản đến quyết định mua
nhà cho nhu cầu tiêu dùng của khách hàng
1.3.1 Những tác động tích cực
Với mối quan hệ mật thiết của thị trường bất động sản với khách hàng, nhữngthay đổi của thị trường, các yếu tố tác động lên thị trường sẽ đều có những tác độngnhất định lên quyết định của khách hàng Về mặt lý luận, những tác động tích cựccó thể kể đến như:
- Xu hướng thị trường trong ngắn hạn và dài dạn: với các chính sách được cáccơ quan quản lý đưa ra, thị trường bất động sản sẽ có những cái nhìn, những dự báovề tình hình bất động sản trong tương lai, từ đó người mua nhà ở sẽ có cái nhìn tổngquan về tương lai của khu nhà ở mà mình quan tâm Sự lựa chọn hợp lý sẽ đượcquyết định nếu khu vực ấy có quy hoạch tốt, thị trường sôi động, cơ sở hạ tầng đượcnâng cao trong thời gian tới, họ sẽ quyết định được mình nên mua gì.
- Về giá cả: thị trường bất động sản ổn định, giá cả được giữ ở mức phù hơpvới thu nhập của người tiêu dùng thì đó có lẽ là tác động tích cực nhất tới tâm lý củangười mua nhà
- Về chính sách vốn: Khách hàng có nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng thu nhập củahọ lại không đủ để đáp ứng khả năng chi trả trong tức thời Chính vì thế chính sáchvốn sẽ có tác động cực kì quan trọng để khách hàng có thể tiếp cận được nguồn vốncho vay với lãi suất thấp, ngân hàng nào có chính sách tốt hơn để tác động vào thịtrường bất động sản sẽ cũng gián tiếp tác động vào khách hàng
1.3.2.Về tác động tiêu cực
- Thơng tin khơng hồn hảo của thị trường bất động sản đối với khách hàngTrong nền kinh tế thị trường như hiện nay, để nắm bắt mọi thơng tin chínhxác, đầy đủ và quan trọng, khách hàng cần phải cập nhật thường xuyên Thế nhưngsự mật mờ trong quản lý, sự mập mờ trong thông tin mà thị trường thông báo sẽ làmcho khách hàng hoang mang, ảnh hưởng khơng tốt tới tâm lí của họ
Trang 21Thực hiện Nghị quyết 11, Ngân hàng nhà nước đã liên tục đốc thúc các ngânhàng thương mại thu nợ cho vay phi sản xuất, trong đó chủ yếu là các khoản vay bấtđộng sản và chứng khốn Các ngân hàng chịu áp lực từng ngày vì phải giải trìnhhàng loạt con số như dư nợ, tỉ lệ cho vay an toàn trên vốn, phương án giảm tíndụng… Ngân hàng đã ngừng cho vay bất động sản, kể cả với dự án đã ký cam kếtvới chủ đầu tư hay các khoản vay nhỏ lẻ để mua nhà đất hay các khoản tiền lớn đểđầu tư dự án Thông thường trong một dự án, vốn của doanh nghiệp - chủ đầu tưchiếm khoảng 10-30%, số còn lại phải huy động từ khách hàng hoặc vay Việc cácngân hàng ngừng cung cấp tín dụng bất động sản theo chủ trương thắt chặt tiền tệ,đang khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào khó khăn Sức ép lãi suất, áp lực từ vốn vayngân hàng cộng với việc thị trường giao dịch chững lại, khiến nhiều doanh nghiệpphải chấp nhận giảm giá từ 15-25% để tháo vốn trả nợ vay ngân hàng Hiện tượngnày đang thể hiện một thực tế của thị trường bất động sản là tồn hàng và đói vốn.
Trang 22CHƯƠNG II:
NHỮNG TÁC ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢNHÀ NỘI 2013 ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA NHÀ CHO NHU CẦU
TIÊU DÙNG CỦA KHÁCH HÀNG
2.1 Tổng quan về thị trường bất động sản Hà Nội năm 20132.1.1 Về biến động giá cả bất động sản trong năm 2013 tại Hà Nội
Trong năm 2013, giá cả hàng hóa bất động sản tiếp tục giảm, hầu hết các dựán đã giảm từ 10% - 30% so với cuối năm 2011 Việc giảm giá xảy ra ở hầu hết cácphân khúc của thị trường, đặc biệt là sản phẩm đất nền, nhà biệt thự và chung cưcao cấp với diện tích căn hộ lớn Nguyên nhân của việc gilảm giá một phần là do thịtrường trầm lắng, một số chủ đầu tư phải giảm giá để cắt lỗ hoặc do một số dự ántrước đây đã chào giá quá cao nay phải hạ giá cho phù hợp, nhưng cũng có nguyênnhân do các chủ đầu tư chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh, như: thay đổihình thức bán hàng từ bán căn hộ hoàn thiện sang bán nhà xây thơ hoặc giảm chủngloại vật liệu hồn thiện nhằm hạ giá thành, giá bán để thu hút khách hàng Việcgiảm giá bất động sản trong năm vừa qua có lợi hơn cho khách hàng và giúp lượnggiao dịch tăng trở lại và thanh khoản của thị trường tốt hơn
Chỉ số giá nhà ở có xu hướng giảm Thị trường nhà ở cả nước trong năm 2013cho thấy, giá nhà ở đã diễn biến theo xu hướng giảm mạnh trong 4 tháng đầu nămvà sau đó tăng nhẹ từ tháng 5 đến tháng 9, và đến tháng 10, 11 lại quay đầu giảmmạnh Điều đặc biệt của diễn biến giá nhà ở và vật liệu xây dựng trong khoảng nửađầu năm 2013 so với cùng kỳ 2012 là đã giảm mạnh tới quá ½, điều này cho thấytổng cầu về nhà ở trong giai đoạn này là thấp so với cùng kỳ, khiến cho giá trị hàngbất động sản còn tồn kho nhiều.
Trang 232.1.2.Về tình hình giao dịch bất động sản nhà ở:
Theo báo cáo của Bộ Xây Dựng về thị trường bất động sản năm 2013: Năm2013, tình hình giao dịch trên thị trường Hà Nội diễn ra theo chiều hướng tốt dầnlên về cuối năm, nhất là phân khúc nhà ở chung cư có diện tích nhỏ, giá bán thấp,phân khúc nhà ở chung cư trung và cao cấp, các dự án có vị trí thuận lợi cũng đã cógiao dịch trở lại sau những q đầu năm có rất ít giao dịch, nhiều chủ đầu tư đã mởbán các dự án lớn Qua thống kê cho thấy, hai quý đầu năm lượng giao dịch thànhcông không nhiều, đến Quý III và Quý IV số lượng giao dịch thành công đã gấp 2lần hai quý đầu năm Theo báo cáo của một số doanh nghiệp sàn giao dịch bất độngsản, tình hình giao dịch, mua bán nhà ở (bán hàng trực tiếp từ chủ đầu tư thông quasàn giao dịch bất động sản) như sau: tính đến hết 12/2013 trên địa bàn Hà Nội ướctính có khoảng 6.450 giao dịch được thực hiện, trong đó: Quý I có khoảng 800 giaodịch, Quý II có khoảng 1050 giao dịch, Quý III có khoảng 1600 giao dịch, Quý IVcó khoảng trên 3000 giao dịch Các giao dịch bất động sản tăng còn thể hiện ở sốliệu về tình hình thu thuế trước bạ và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyểnnhượng bất động sản Cụ thể: Về thu lệ phí trước bạ, quý I/2013 thu 61,2 tỷ đồng(tương đương giá trị giao dịch 12.240 tỷ đồng), quý II/2013 thu 64,9 tỷ đồng (tươngđương giá trị giao dịch 12.980 tỷ đồng), đến quý IV/2013 ước thu 80 tỷ đồng (tươngđương giá trị giao dịch 16.000 tỷ đồng); về thu thuế thu nhập cá nhân, quý I/2013thu 123,4 tỷ đồng, quý III/2013 thu 124 tỷ đồng, quý IV/2013 ước thu 200 tỷ đồng
Phân khúc căn hộ giá thấp dưới 15 triệu đồng/m2, diện tích nhỏ bao gồm cảloại hình nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, có lượng giao dịch nhiều nhất, do phùhợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của thị trường Để đáp ứng nhu cầu của thịtrường nhiều chủ đầu tư đã điều chỉnh dự án, điều chỉnh cơ cấu căn hộ và đã thựcsự thu hút người mua, giao dịch tăng
Trang 24xong phần thô hoặc đang hoàn thiện nên tạo được niềm tin đối với khách hàng;ngồi ra, các chủ đầu tư có chính sách thanh toán linh hoạt, phù hợp với khả năngcủa nhiều đối tượng có mức thu nhập trung bình và trung bình khá nên giao dịchtương đối tốt
Tình hình giao dịch căn hộ cao cấp (giá bán từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) trongQuý IV đã có cải thiện, đặc biệt một số dự án cao cấp đang tiếp tục bán sản phẩmnhư: dự án Royal City và dự án Times City của Tập đoàn Vingroup đã tiêu thụ được5.478 căn/ tổng số 8.152 căn, nhiều hộ dân đã dọn vào ở, hình thành các khu nhà ởhiện đại của Thành phố Dự án Mandarin Garden (Trung Hòa -Nhân Chính) trongQuý III/2013 bán được 85 căn, tháng 10-11/2013 bán được 65 căn (giá bán 31-33triệu đồng/m2); dự án Thăng Long Number One – Viglacera, ngoài các căn hộ đãbán trước đây cũng đã có hơn 50 giao dịch mới trong tháng 10 - 11/2013; Tòa nhàN04 – Trung Hòa - Nhân Chính do Tổng Cơng ty UDIC làm chủ đầu tư đã xâydựng gần xong phần thơ, có 504 căn hộ được mở bán từ đầu năm 2013, giá trungbình 29,5 triệu đồng/m2 đến nay đã bán hết; Tịa nhà Trung yên Plaza có 210 cănhộ cũng bán hết trong năm 2013 mặc dù giá khá cao (34 triệu đồng/m2) Một trongnhững lợi thế của các dự án này là đều nằm ở những vị trí thuận lợi, hạ tầng tốt, thờihạn giao nhà cơ bản bảo đảm đúng tiến độ Đối với đất nền, một số dự án mở bánnhà liên kế và biệt thự có giá khá thấp từ 18 triệu đến 30 triệu/m2 đã có giao dịch
Như vậy có thể thấy những tín hiệu tích cực của thị trường bất động sản tạiThủ Đơ Hà Nội đang có dấu hiệu hồi phục, giá bất động sản tại đây dường như đãthoát khỏi đáy, đang có dấu hiệu tăng nhẹ ở phân khúc chung cư giá rẻ đang chuẩnbị đi vào bàn giao Trong khi đó các căn hộ, nhà ở phân khúc cao cấp diễn ra tuychậm nhưng cũng đã có chuyển biến, điều đó đem lại tâm lý an tồn cho người muakhi quyết định mua nhà.
2.1.3 Tình hình tồn kho bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội tínhđến hết tháng 12/2013:
Trang 2512/2013 đã giảm 20.94% so với tháng 3/2013, đặc biệt lượng tồn kho căn hộ chungcư giảm nhiều, cụ thể: tồn kho căn hộ chung cư tháng 12/2013 là 3.458 căn, giảm1998 căn so với tháng 3/2013 Nhà thấp tầng, tháng 12/2013 còn tồn kho 3.122 căn,giảm 227 căn so với tháng 3/2013.
Đối với nhà thấp tầng, hiện nay tồn kho nhiều chủ yếu là ở các Dự án xa trungtâm, chưa có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ như: Dự án khu đô thị mớiLê Trọng Tấn do Công ty Glexinco làm chủ đầu tư cả năm chỉ bán được 129 căn,hiện còn tồn kho khoảng 2.800 căn; Dự án Gamuda – công viên Yên Sở còn tồnkho gần 300 căn nhà thấp tầng
- Đối với phân khúc chung cư, thì lượng tồn kho chủ yếu tập trung ở nhữngkhu vực xa trung tâm thành phố, điều kiện hạ tầng chưa đồng bộ như một số chungcư tại quận Hà Đông hoặc những căn hộ có diện tích lớn (trên 100m2), giá bán cao Bên cạnh các dự án tồn kho lớn, thì một số dự án đã giải quyết hết hàng tồnkho Một số dự án thực hiện chia nhỏ căn hộ theo Nghị quyết 02/NQ-CP và giảmgiá thì có tốc độ bán hàng nhanh, như: Dự án Hịa Bình Green City (505 MinhKhai) trong Quý 1/2013 tồn kho 216 căn hộ, Quý 3 và Quý 4/2013 bán được 60 cănnên chỉ còn tồn 156 căn hộ; Dự án chung cư CT2 – Trung tâm hành chính Hà Đơngdo Vinaconex Xn Mai làm chủ đầu tư có 400 căn hộ có diện tích nhỏ nên bán hếtvà khơng tồn kho
Tính đến hết tháng 12/2013, tổng số tồn kho trên địa bàn TP Hà Nội khoảng12.970 tỷ đồng, trong đó:
- Tồn kho căn hộ chung cư: 3.458 căn, tương đương 3.887 tỷ đồng;- Tồn kho nhà thấp tầng: 3.122 căn, tương đương 9.083 tỷ đồng;
Trang 26chuyển biến trong xử lý lượng hàng tồn kho này để kích cầu từ nguồn khách hàngtiềm năng.
2.1.4 Số liệu về các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới
Theo báo cáo của các địa phương tính đến hết tháng 12/2013 số liệu về các dựán phát triển nhà ở, khu đô thị mới như sau :
- Số lượng dự án: 4.015 dự án;
- Tổng mức đầu tư ước tính: 4.486.674 tỷ đồng;- Tổng diện tích đất theo quy hoạch: 102.228 ha;
- Tổng diện tích đất xây dựng nhà ở theo quy hoạch: 36.076 ha;
- Tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy hoạch: 2.354 ha;- Tổng diện tích nhà ở theo quy hoạch: 461.767.000 m2 sàn (2.947.105 căn).Trong đó, tại Hà Nội có tổng số nhà ở theo quy hoạch là 520.695 căn (chungcư là 346.016 căn hộ, nhà thấp tầng là 174.679 căn), tương đương 82.450.000 m2sàn;
TÌNH HÌNH TRIỂN KHAI CÁC DỰ ÁN KHU ĐTM, KHU NHÀ Ở CẢ NƯỚC
STTNội dung chi tiếtTổng số dựánCác dự án đã GPMBCác dự án đangGPMBCác dự ánchưaGPMB(1) (2) (3) (4) (5) (6)1 Số lượng 4.015 2.105 689 1.2212 Tổng diện tích đất (ha) 102.228 30.991 37.482 33.7553 Diện tích đất xây dựng nhà ở(ha) 36.0764 Diện tích sàn nhà ở (m2) 461.767.0285 Tổng vốn đầu tư (tỷ đồng).Trong đó:- Đã bồi thường GPMB- Đã đầu tư HTKT
- Đã đầu tư xây dựng nhà ở
Trang 27TÌNH HÌNH TRIỂN KHAI CÁC DỰ ÁN KHU ĐTM, KHU NHÀ Ở
TẠI HÀ NỘI
STTNội dungTổng sốCác dự ánđã GPMBCác dự ánđangGPMBCác dự ánchưaGPMB1 Số lượng dự án 370 156 67 1472 Tổng diện tích đất(ha) 17.765 3.078 2.483 12.2043 Diện tích đất xâydựng nhà ở (ha) 5.9374 Diện tích sàn nhà ởtheo QH (m2) 82.450.0005Tổng vốn đầu tư: (tỷ đồng) trongđó:909.520Đã bồi thườngGPMB27.805 15.390 12.415Đã Đầu tư HTKT53.330Đã đầu tư XD nhàở50.104
Nguồn: báo cáo của bộ xây dựng về bất động sản 2013
2.1.5.Nguồn vốn cho thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục bị suy giảm
Năm 2013, chính sách tiền tệ liên quan đến thị trường BĐS đã diễn ratheo xu hướng nới lỏng nhằm thực hiện hỗ trợ sản xuất kinh doanh và hỗ trợ thịtrường, theo đó, NHNN đã thực hiện giảm 1% lãi xuất tái triết khấu và lãi suất táicấp vốn hai lần vào tháng 3 và tháng 5/2013
Trang 28vốn ngân hàng bởi các tiêu chí vay của các ngân hàng đã chặt chẽ hơn nhằm khốngchế nợ xấu BĐS, làm cho các doanh nghiệp BĐS càng gặp khó khăn trong triểnkhai tiếp các dự án.
Trong năm 2013, thị trường BĐS Việt Nam đã không chỉ thiếu vốn từ cácngân hàng, mà cịn có thêm sự suy giảm của dịng vốn FDI vào lĩnh vực này Theosố liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tổng vốn đầu tư nướcngồi cho lĩnh vực BĐS tính đến 20/11/2013 đã sụt giảm mạnh xuống mức thấpnhất trong vòng 7 năm qua khi chỉ đạt con số 884 triệu USD, chiếm khoảng 4,2%tổng vốn đăng ký, trong khi năm 2010 lĩnh vực này chiếm 34,3% tổng vốn đăng ký
Biểu đồ thể hiện vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản qua các năm
Trang 29khiến vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS ở Việt Nam sụt giảm trong mạnh trong 11tháng đầu năm 2013.
2.2 Các tác động tích cực của thị trường bất động sản Hà Nội năm 2013
tới quyết định mua nhà cho nhu cầu tiêu dùng của khách hàng.
2.2.1 Xu hướng thị trường bất động sản trong ngắn hạn
Cùng với các giải pháp đồng bộ tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗtrợ thị trường, giải quyết nợ xấu được triển khai trong năm 2013 và đã phát huy tácdụng bước đầu, kinh tế vỹ mô ổn định trở lại, lạm phát được kiềm chế, lãi suất tíndụng giảm, thị trường bất động sản năm 2014-2015 sẽ có chuyển biến theo hướngtích cực Cụ thể như sau:
Thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2014 sẽ tiếp tục có sự điều chỉnh vềcơ cấu sản phẩm, nguồn cung sản phẩm sẽ tập trung vào phân khúc bình dân, diệntích vừa và nhỏ, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2, đây cũng là loại sản phẩm tiếp tụcđược người tiêu dùng quan tâm Các dự án căn hộ, trung và cao cấp đã xong phầnthơ đang hồn thiện, có vị trí thuận lợi cũng sẽ có giao dịch tốt hơn Điều kiện kinhtế vĩ mô được cải thiện cũng sẽ hỗ trợ thị trường bất động sản; các Luật Thuế thunhập doanh nghiệp sửa đổi, Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi, nhiều cơ chế ưu đãinhư giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng cho nhà ở xã hội đã cóhiệu lực thi hành, cùng với đó, gói hỗ trợ tín dụng cho người thu nhập thấp, cán bộcông chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hộivà nhà thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp theo Nghị quyết 02/NQ-CP củaChính phủ được tiếp tục vận hành trơn chu hơn, việc các doanh nghiệp chủ độngđiều chỉnh chiến lược kinh doanh, như chia nhỏ căn hộ, sử dụng vật liệu hoàn thiệntrong nước sản xuất , để giảm giá thành, hạ giá bán, hỗ trợ cho người mua nhà vayvốn từ ngân hàng, khuyến mãi, trả tiền nhiều lần sẽ tiếp tục được triển khai mạnhmẽ hơn trong năm 2014-2015.
Trang 30khó khăn, thậm trí sẽ phải rời bỏ thị trường, nhường thị trường cho các nhà đầu tưchuyên nghiệp Người mua nhà sẽ được hưởng lợi từ những chuyển biến này vìnhững dự án do các nhà đầu tư chuyên nghiệp thực hiện sẽ có giá cả hợp lý, chấtlượng xây dựng, chất lượng quản lý sẽ tốt hơn
- Việc quyết định cho phép đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản mới củachính quyền địa phương và quyết định đầu tư vào lĩnh vực bất động sản của cácdoanh nghiệp sẽ được xem xét thận trọng và kỹ càng hơn, một số địa phương đãtạm ngừng việc xem xét cho phép triển khai các dự án mới, vì vậy xu thế chuyểnnhượng toàn bộ, từng phần dự án phát triển bất động sản (kể cả cho các doanhnghiệp nước ngoài) và mua bán sát nhập giữa các chủ đầu tư với nhau sẽ phổ biếnhơn trong năm 2014
2.2.2 Tác động của gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng cho thị trường bất động sản
Lãi suất tín dụng giảm kích thích người dân mua nhà để ở, giúp thị trường bấtđộng sản hồi phục.
Từ ngày 18/3/2013, trần lãi suất huy động kỳ hạn dưới 6 tháng giảm còn6%/năm (giảm 1%/năm so với trước), doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) kỳvọng sẽ tác động tích cực đến thị trường này.
Không chỉ hạ trần lãi suất tiền gửi, hàng loạt lãi suất chủ chốt của Ngân hàng(NH) Nhà nước như: tái cấp vốn, tái chiết khấu và cho vay qua đêm trong thanhtoán điện tử liên NH và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ củaNH Nhà nước đối với các NH đều giảm thêm 0,5%/năm Đồng thời, lãi suất chovay ngắn hạn bằng tiền đồng đối với nhu cầu vốn cho 5 lĩnh vực ưu tiên cũng giảmtừ 9%/năm còn 8%/năm.
Trang 31Trong khi, gửi tiền NH hưởng lãi suất 0,5%/tháng (6%/năm) so với việc muachung cư rồi cho thuê với suất sinh lợi 0,8%/tháng sẽ khiến người dân suy nghĩ tìmkênh đầu tư.
Tuy kinh tế có phát triển chậm lại nhưng nhu cầu của thị trường nhà ở có diệntích nhỏ và giá vừa phải vẫn rất tiềm năng, các cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụđáp ứng nhu cầu tiêu dùng thiết yếu trong nước của các doanh nghiệp vừa và nhỏ.Vì vậy, với xu hướng này, cộng với các giải pháp kích cầu, ngăn chặn suy giảmkinh tế của Chính phủ, thị trường bất động sản sẽ sớm hồi phục trong khoảng thờigian này.
Cùng với sự phát triển chung của kinh tế đất nước, Các doanh nghiệp phải -điều chỉnh chiến lược kinh doanh, các địa phương rà sốt các dự án khơng phù hợpvới quy hoạch, kế hoạch và nhu cầu thị trường sẽ phải điều chỉnh người dân, nhàđầu tư đã có nhiều kinh nghiệm trong thời gian qua sẽ rút kinh nghiệm không đầu tưồ ạt, không tâm lý đám đông chộp giật thì thị trường bất động sản sẽ phát triển ổnđịnh hơn.
Đối với khách hàng tại thành phố Hà Nội, những tín hiệu tích cực của thịtrường đã có nhiều tác động tới tâm lý và quyết định mua nhà của họ Với sự tácđộng từ những gói hỗ trợ của chính phủ trong những năm vừa qua đã bước đầu cóđược những chuyển biến tích cực, tiến độ của các dự án chung cư đang dần đượcđẩy mạnh, nhiều dự án được gấp rút hồn thiện,vì thế sự lựa chọn của khách hàngsẽ đa dạng hơn Khi quyết định mua một căn nhà thì khách hàng sẽ có sự lựa chọnkĩ về vị trí, giá cả, an sinh, xã hội của khu vực mà mình mong muốn.
Trang 32ln có nhưng thị trường bất động sản có bắt kịp và hiểu được tâm lí của kháchhàng hay khơng thì lại là vấn đề ở các nhà quản lí, các ơng chủ đầu tư xây dựng nêncác dự án nhà ở
2.3 Các yếu tố ảnh hưởng tiêu cực tới quyết định mua nhà cho nhu cầu
tiêu dùng của khách hàng
2.3.1 Thông tin không hoàn hảo của thị trường bất động sản đối với ngườimua nhà cho nhu cầu tiêu dùng
Việc đầu tư các dự án tràn lan trong khi việc cấp phép phát triển dự án tại cácđịa phương thiếu căn cứ vào nhu cầu của thị trường làm cho thị trường phát triểnkhông cân xứng, là một nguyên nhân quan trọng gây biến động mạnh giá cả bấtđộng sản
- Lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản cao đã phát đi những tín hiệu sailệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường dẫn đến các doanhnghiệp đã đổ xô vào đầu tư phát triển bất động sản, kể cả các doanh nghiệp khơngcó kinh nghiệm và năng lực tài chính Bên cạnh đó, việc Nhà nước quản lý các tậpđồn, tổng cơng ty chưa chặt chẽ, đã xảy ra tình trạng tập trung lượng tiền lớn đếnhàng chục ngàn tỷ đồng đầu tư trái nghành nghề, phần lớn đầu tư vào lĩnh vực bấtđộng sản Điều này cũng góp phần làm cho giá bất động sản biến động;
- Hiện tượng đầu cơ bất động sản diễn ra phổ biến dẫn đến việc tạo ra cung ảotrên thị trường làm cho giá nhà đất không phản ánh giá trị thực tế của nó Nhiềungười sở hữu nhiều bất động sản, họ càng có nhu cầu đầu cơ mạnh và mua đi bánlại nhằm đẩy giá lên;
- Việc thiếu thơng tin thị trường đã dẫn đến tình trạng kích giá, “làm giá” ảocủa giới đầu cơ, tâm lý mua bán theo “tin đồn”, “tâm lý đám đông” của các nhà đầutư nhỏ lẻ cũng là một trong những nguyên nhân để đẩy giá bất động sản lên cao;
Trang 33dịch bất động sản chưa đáp ứng được yêu cầu, làm tăng chi phí đầu tư của doanhnghiệp;
- Hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị trườngbất động sản chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động của người dân, chưa cónguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong tạo lậpnhà ở Khi nguồn tín dụng từ ngân hàng bị hạn chế, nhất là khi lãi suất ngân hàngtăng cao dẫn đến khó khăn cho thị trường và ảnh hưởng đến giá giao dịch bất độngsản Chưa có cơ chế điều hành được cơ cấu hàng hóa bất động sản phù hợp với sựphát triển kinh tế - xã hội của đất nước, sự phát triển bất động sản đồng đều giữacác thị trường khu vực Việc tập trung đầu tư quá lớn vào phân khúc bất động sảncao cấp thời gian qua không căn cứ vào nhu cầu của thị trường đã dẫn đến việc sụtgiảm giá mạnh ở phân khúc thị trường này Trong khi phân khúc nhà ở phù hợp chođại bộ phận người thu nhập thấp chưa được quan tâm.
2.3.2.Rủi ro từ chính sách vốn của thị trường bất động sản
Đối với việc cho các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp làchủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhàở xã hội được hưởng mức lãi suất ưu đãi, thì như khuyến cáo của chuyên gia VũĐình Ánh, khơng thận trọng, có thể lặp lại 2 rủi ro lớn.
Rủi ro thứ nhất là doanh nghiệp vay xong không dùng để xây dựng nhà ở xãhội như cam kết với ngân hàng mà sử dụng vào việc khác, vì một cơng ty đẻ rakhơng chỉ làm mỗi nhiệm vụ xây nhà ở xã hội, trong khi món nợ cũ vẫn còn.
Rủi ro thứ hai là nếu doanh nghiệp tôn trọng cam kết, vay sản xuất ra nhà ở xãhội, nhưng lại tiếp tục khơng bán được thì càng đẩy nợ xấu trong lĩnh vực này giatăng.
Trang 34Ngân hàng Nhà nước cho biết số tiền 30.000 tỷ đồng đã được Chính phủ vàNgân hàng Nhà nước tính tốn kỹ, trong đó có tính tới việc ổn định kinh tế vĩ mơ vàkiểm sốt lạm phát trong ngắn và trung dài hạn.
Đối với vấn đề lãi suất cho vay, thời hạn hỗ trợ chỉ là 3 năm thì quá ngắn, theoNgân hàng Nhà nước, việc áp lãi suất 6%/năm và cố định trong 3 năm cũng là sự cốgắng của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước.
Sau thời gian này, Ngân hàng Nhà nước sẽ công bố mức lãi suất ưu đãi mới đểphù hợp hơn với tình hình thực tế Cịn việc khơng đưa hình thức cho vay để muanhà ở xã hội là để bảo đảm thực hiện đúng Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủvà Luật Nhà ở năm 2005
Tâm lý e ngại khi quyết định mua nhà ở, người khách hàng sẽ phải tự tìm hiểumọi vấn đề liên quan đến pháp lý, thủ tục, tiến độ của dự án Nếu tín hiệu từ thịtrường xấu, những thơng tin khơng tốt từ các chính sách của cơ quan nhà nước, sựkhó khăn của chủ đầu tư, khó khăn trong thủ tục giao dịch khi mua bán bất động sảnvà đặc biệt là giá cả không ổn định khiến thị trường rơi vào cảnh khó lường sẽ khiếncác quyết định mua nhà của khách hàng trở nên khó khăn hơn Với tình hình thịtrường bất động sản tại Hà Nội trong năm 2013 và đầu năm 2014, các dự án đanggặp vấn đề trong giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư thiếu vốn, những tranh cãi vềpháp lý…… đã tác động tiêu cực tới thanh khoản của thị trường bất động sản, làmkhách hàng có một cái nhìn khá thận trọng về tương lai của bất động sản tại Hà Nội.
2.4 Đánh giá về các tác động của thị trường bất động sản nên quyết định
mua nhà cho nhu cầu tiêu dùng của khách hàng tại Hà Nội
2.4.1 Về chính sách hỗ trợ cung nhà ở xã hội
Trang 35phục vụ nhu cầu tái định cư, làm nhà ở xã hội để cho thuê hoặc cho thuê mua chocác đối tượng chính sách: Người thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lựclượng vũ trang, công nhân, người lao động.
Kết quả cho thấy cơ cấu thị trường bất động sản đã có sự biến động theohướng chuyển dịch cơ cấu nguồn cung thị trường, cụ thể việc cơ cấu lại thị trườngbất động sản đã được triển khai, theo đó các căn hộ có diện tích lớn tồn kho trướcđây mà khơng bán được thì chủ đầu tư đã xin phép cơ quan có thẩm quyền vàchuyển sang nhà ở xã hội, nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp.
Để minh chứng cho nhận định trên, đến nay đã có hơn 50 dự án đăng kýchuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, với quy mô xây dựng khoảng34.000 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 20.000 tỷ đồng Sự chuyển dịch dự án nàychủ yếu ở TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh Tại Hà Nội, có 21 dự án đăng kýchuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng11.400 căn với tổng mức đầu tư khoảng 9.000 tỷ đồng; 12 dự án đăng ký điều chỉnhcơ cấu căn hộ với quy mô xây dựng ban đầu 3.734 căn xin điều chỉnh tăng lên 5.234căn
Nhờ có sự chuyển dịch cơ cấu hàng hóa của phân khúc thị trường nhà ở xãhội, theo đó cơ cấu hàng hóa đã điều chỉnh dần phù hợp với khả năng chi trả củangười mua phần lớn là người có thu thập thấp.
Bên cạnh đó, chính sách thuế, phí cho thị trường nhà ở xã hội cũng được quantâm nhằm tăng thêm cung nhà ở xã hội để đáp ứng phần nào nhu cầu rất lớn trongxã hội, theo đó thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch, đặc biệt là giải quyếtnhanh chóng các thủ tục cho phép điều chỉnh cơ cấu dự án đang tồn kho, thi côngdở dang cho phù hợp với nhu cầu thị trường, thủ tục chuyển đổi từ dự án nhà ởthương mại sang nhà ở xã hội được chỉ đạo rút ngắn.
Trang 36đầu tư, kinh doanh nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhậpthấp có khó khăn về nhà ở; được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp năm2009 đối với thu nhập từ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở để bán, cho thuê, chothuê mua đối với người có thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở.
Tuy nhiên, với chính sách cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ởxã hội ở trên, sẽ làm cho kết cấu bên trong dự án bị thay đổi [2], theo đó diện tíchcăn hộ sẽ bị thu nhỏ lại, từ đó mà khơng gian sống không theo mong muốn củanhững căn hộ đã mua từ khi dự án chưa chuyển đổi, dự án cũng sẽ khơng cịn tiệních khác như hầm để xe, mật độ dân số đông lên trong khi số lượng thang máykhông thay đổi, dịch vụ khác không đảm bảo sẽ ảnh hưởng đến chất lượng cuộcsống của cư dân.
2.4.2.Về chính sách hỗ trợ cầu nhà ở xã hội
Cùng với gia tăng chính sách tăng cung nhà ở xã hội, các chính sách hỗ trợcho bên cầu trong năm 2013 cũng được triển khai mạnh mẽ Có thể kể đến cácchính sách hỗ trợ cầu tại Nghị quyết số 02/NQ-CP, Luật thuế thu nhập doanhnghiệp (TNDN) và Luật thuế giá trị gia tăng (GTGT) sửa đổi, bổ sung, cũng như hỗtrợ về cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội, cụ thể:
- Giảm 50% số thuế giá trị gia tăng đầu ra từ ngày 01/7/2013 đến hết ngày30/6/2014 đối với hoạt động đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội.
Giảm 30% số thuế GTGT đầu ra từ ngày 01/7/2013 đến hết ngày 30/6/2014đối với hoạt động đầu tư - kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở là cănhộ có diện tích sàn dưới 70 m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.
Trang 37hội với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khảnăng trả nợ của khách hàng.
Cùng với đó, để triển khai Nghị quyết số 02/NQ-CP về một số giải pháp tháogỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, Bộ Xâydựng đã ban hành Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 hướng dẫn việcxác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CPngày 07/01/2013 của Chính phủ Tiếp đó, ngày 15/5/2013, Ngân hàng Nhà nước(NHNN) đã chính thức ký ban hành Thơng tư hướng dẫn cho vay mua nhà ở xã hộitheo Nghị quyết 02/NQ-CP với Bộ Xây dựng và 5 ngân hàng thương mại gồmBIDV, Vietcombank, VietinBank, Agribank, MHB
Đồng thời, ngân hàng nhà nước cho vay khoảng 30.000 tỷ đồng từ nguồn táicấp vốn của ngân hàng nhà nước để hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng đủ điều kiện quyđịnh tại Thơng tư… Nhờ đó, đến thời điểm đầu tháng 11/2013 đã có khoảng 619khách hàng cá nhân được cam kết cho vay và 590 khách hàng được giải ngân với sốtiền hơn 142 tỷ đồng từ gói cho vay hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng của Chính phủ
Nhìn chung, với các chính sách ưu đãi trên, việc cung cấp vốn vay cho nhà ởxã hội đã được triển khai mạnh ở những thời điểm trong năm, tạo điều kiện cho cảchủ đầu tư tăng cung nhà ở, đồng thời tạo thêm điều kiện cho người lao động để sởhữu nhà ở.
2.5 Nguyên nhân của những tác động tiêu cực của thị trường bất động
sản
2.5.1 Do cân bằng cung – cầu trên thị trường không cân đối tác động tiêucực tới quyết định của người mua nhà
2.5.1.1 Đánh giá về nhu cầu trên thị trường bất động sản tại Hà Nội
Với chiến lược cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, tốc độ đơ thị hóanhanh, nhu cầu nhà đô thị, nhà xưởng cho sản xuất kinh doanh, văn phòng làm việc,cửa hàng, siêu thị là rất lớn.
Trang 38lớn Có tới 96% CCVC chưa có điều kiện ổn định về nhà ở, ln ở trạng thái muốnchuyển đổi nhà ở cho phù hợp với điều kiện sống của gia đình; 33,8% muốn muaquyền sử dụng đất và xây nhà trả góp theo quy hoạch của Nhà nước; 32% có nhucầu được thuê nhà của Nhà nước Với giá bán căn hộ khoảng 20 triệuđ/m2 với tiêuchuẩn diện tích sử dụng tối thiểu là 50 m2/hộ thì đến hàng chục năm một CBCNVCthu nhập chủ yếu từ lương cũng khó lịng tạo lập được nhà ở cho mình Thực trạngnày địi hỏi phải có hỗ trợ tài chính trong tạo lập nhà ở với đa số những người làmcông ăn lương.
2.5.1.2 Đánh giá về cung hàng hoá bất động sản
Tại Thành phố Hà Nội, các dự án bất động sản đã được tiến hành xem xét,thẩm định được 40 dự án, trong đó:
- 15 dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, với tổng số cănhộ dự kiến chuyển đổi khoảng 5.478 căn thành 10.587 căn, đã chấp thuận chủtrương cho phép chuyển đổi 06 dự án, 06 dự án đang tiếp tục xem xét, 03 dự ánkhông đủ điều kiện
- 25 dự án điều chỉnh cơ cấu căn hộ với quy mô sử dụng đất 8,90 ha; số lượngcăn hộ thương mại điều chỉnh là 12.026 căn hộ (tăng 3.673 căn)
Đã được UBND Thành phố ban hành 13 quyết định, gồm: 03 dự án chuyểnđổi thành nhà ở xã hội, 10 dự án điều chỉnh cơ cấu căn hộ.
Trang 39Các dự án phát triển bất động sản như dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới cónhiều nhưng hầu hết chậm triển khai
Lượng hàng hóa bất động sản không cân đối với nhu cầu của các địa phương.Một số dự án chưa hoàn chỉnh việc đầu tư xây dựng đồng bộ các hạng mục hạ tầngkỹ thuật của dự án dù tiến độ dự án đã bị chậm nhiều so với Quyết định phê duyệtdự án, Có dự án đã bàn giao nhà và người dân đã về ở nhưng vẫn chưa hoàn thànhviệc đầu tư xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật như chưa cấp điện, nước đúngnhư dự án đầu tư được phê duyệt; việc đấu nối hạ tầng kỹ thuật và khớp nối giaothông của dự án với các dự án khác và với khu vực lân cận thực hiện chưa tốt là mộtcản trở lớn trong việc đưa dự án vào vận hành khai thác đồng bộ, người dân muốnvề ở nhưng không đủ điều kiện sinh sống.
Về đầu tư xây dựng hạ tầng xã hội của dự án: Việc xây dựng các cơng trình hạtầng xã hội như trường học, bệnh viện, công viên, khu vui chơi, khu thương mạidịch vụ, các dịch vụ và tiện ích công cộng phục vụ nhu cầu của dân cư sinh sống vàlàm việc trong khu đô thị hầu hết chưa được đầu tư đồng bộ theo dự án đầu tư đượcphê duyệt Một số dự án đã hoàn thành phần lớn các hạng mục nhà ở, dân cư đã vàoở nhiều năm mà vẫn chưa có trường học và bệnh viện và các tiện ích cơng cộng
2.5.1.3 Đánh giá về cân đối cung cầu
Thị trường bất động sản nước ta luôn ở tình trạng mất cân đối cung cầu,trong giai đoạn thị trường phát triển nóng (2007-2010), nhiều người dân và doanhnghiệp đổ xô đầu tư vào bất động sản, nhát là nhà ở làm cho nguồn cung không đápứng được nguồn cầu Khi thị trường trầm lắng những nhà đầu cơ rút khỏi thị trườngthì nguồn cung bất động sản cao cấp dư thừa, tuy nhiên nhu cầu thực của người dânvề nhà ở vẫn rất cao nhưng do giá nhà quá cao vượt quá khả năng thanh toán củangười dân, do đó những căn hộ có diện tích nhỏ, giá thấp thuận tiện đi lại vẫn bántốt, khơng có tồn kho Các dự án giá cao, xa trung tâm, chưa hồn thiện thì khơngbán được và tồn kho nhiều.
Trang 40dẫn đến cung vượt quá cầu có khả năng thanh toán của thị trường Tại Thành phốHà Nội nếu hoàn thành toàn bộ các dự án đã giao chủ đầu tư sẽ tăng thêm khoảngtrên 520 ngàn căn nhà, cả chung cư và nhà thấp tầng (đây là chưa kể số nhà ở dodân tự xây cũng tương đương với số lượng nhà ở tại các dự án), cần số vốn đầu tưước tính khoảng 904.000 tỷ đồng ~ 45 tỷ USD (kể cả xây dựng nhà), trong khi khuvực đô thị của Hà Nội hiện nay mới có khoảng 733.000 hộ, dân số khoảng 3 triệungười Tại nhiều khu vực phát triển khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật,nhất là hạ tầng xã hội chưa đồng bộ, thiếu các dịch vụ đô thị thiết yếu như trườnghọc, bệnh viện, dịch vụ thương mại vì vậy chưa thu hút người dân đến sinh sống,nhà xây xong nhưng chưa có người đến ở, mặc dù nhà đầu tư đã bán hết;
- Cơ cấu hàng hoá bất động sản phát triển mất cân đối, các doanh nghiệp chútrọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp, diện tích lớn Trong số 12.000 căn hộ đượcchào bán trong năm 2010-2013 trên thị trường Hà Nội, có tới 40% là căn hộ caocấp (giá bán > 30 triệu đ/m2) Đến nay, thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào bãohịa, nhà xây nhiều trong khi nhu cầu có khả năng thanh tốn thực tế thấp Thịtrường thiếu hàng hóa có quy mơ và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của ngườidân;
Sự mất cân đối cung cầu là nguyên nhân chủ yếu đẩy giá bất động sản lên caocách xa giá trị, không phù hợp với thu nhập của người dân và mức độ phát triển củanền kinh tế.
Sự mất cân đối cung cầu đẩy giá cả bất động sản lên cao, người dân khó khăntrong tạo lập nhà ở, làm tăng các hoạt động xây dựng trái phép, lấn chiếm đất công,cơi nới làm nhếch nhác đô thị.
Nguyên nhân: