Tóm tắt thị trường bất động sản Việt Nam Nghiên cứu JLL Q3.16 Báo cáo tóm tắt thị trường bất động sản Việt Nam – Q3.16 Những điểm bật thị trường Kinh tế Việt Nam Trang Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) Văn phịng o Nguồn cung ổn định o Nhu cầu thay đổi vừa phải o Giá thuê tiếp tục tăng 5 5 Nhà o Nguồn cung tiếp tục đạt cao o Lượng cầu đạt cao o Giá bán tiếp tục xu hướng tăng 6 6 Bán lẻ o Nguồn cung tăng đột biến o Nhu cầu mặt bán lẻ tăng cao o Giá thuê giảm nhẹ 7 7 Hà Nội Văn phòng o Nguồn cung tăng o Nhu cầu thuê ổn định o Giá thuê ghi nhận giảm nhẹ 8 8 Nhà o Nguồn cung tiếp tục đạt cao o Lượng cầu tăng nhẹ o Giá bán tiếp tục tăng 9 9 Bán lẻ o Nguồn cung tăng o Nhu cầu khả quan o Giá thuê tiếp tục xu hướng giảm 10 10 10 10 Thuật ngữ bất động sản 11 Ánh bìa: Một góc Trung tâm Thương Mại Takashimaya Trang |2 Báo cáo tóm tắt thị trường bất động sản Việt Nam – Q3.16 KINH TẾ VIỆT NAM - ĐIỂM NỔI BẬT Kinh tế Việt Nam cải thiện: Tại thời điểm báo cáo, Tăng trưởng GDP (so với kỳ năm trước) 10 Q3.16 6,14%, cao mức trung bình 5,5% nửa đầu năm 2016 Mặc dù sản lượng nông nghiệp có suy giảm kể từ đầu năm nay, ngành kinh tế khác có mức tăng trưởng mạnh thời gian vừa qua Lĩnh vực chế tạo dự đốn có mức tăng trưởng hai số Q3.16 nhờ vào lượng vốn đầu tư nước tăng lên, ngành dịch vụ tăng trưởng 4 4 4 nhờ vào hoạt động thương mại nước lượng khách quốc tế tăng cao Tuy nhiên, khó để Doanh thu bán lẻ lượng khách quốc tế tăng: Tổng % mức bán lẻ doanh thu dịch vụ tiêu dùng tám tháng 6.0 sách miễn thị thực cho năm nước châu Âu gia hạn thêm năm nữa, tới năm 2017 nhằm thúc đẩy GDP từ đầu năm % 30.0 20.0 chín tháng đầu năm 2016, tăng 25,7% so với kỳ năm trước Lượng du khách đến từ Trung Quốc 10.0 4.0 0.0 2.0 Doanh thu bán lẻ thực 08-2016 07-2016 06-2016 05-2016 04-2016 03-2016 -10.0 02-2016 0.0 08-2015 khoảng 10-20% thời kỳ Thêm vào đó, 16 10.0 8.0 năm ngoái Những thị trường khác cho thấy dấu hiệu khả quan, ghi nhận mức tăng trưởng theo năm 15 12.0 mạnh, tiếp đón 7,2 triệu lượt khách nước Hàn Quốc tiếp tục dẫn đầu, với lượng khách đến từ hai quốc gia tăng mạnh 57,7% 39,9% so với kỳ 14 Bán lẻ Khách quốc tế (tđn, so với CKNT) 01-2016 đầu năm 2016 tăng 9,3% so với kỳ năm trước Lượng khách nước đến Việt Nam tiếp tục phục hồi 13 Nguồn: Tổng cục Thống kê, Nghiên cứu JLL 12-2015 phủ đề 12 GDP quý 09-2015 kinh tế đạt mức tăng trưởng 6,7% 11 11-2015 Tuy nhiên, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) đưa mức dự báo tăng trưởng GDP % 10-2015 thông tin GDP Q3.16 chưa công bố Lượng khách quốc tế Nguồn: Tổng cục Thống kê, Nghiên cứu JLL lượng khách du lịch phương Tây khoản đầu tư 550 triệu USD công ty LG Innotek (Hàn Quốc) 309 triệu USD Amata Long Thành FDI đăng ký 09-2016 07-2016 05-2016 03-2016 01-2016 11-2015 09-2015 vốn FDI, theo sau nước Singapore (1,85 tỷ USD) Nhật Bản (1,71 tỷ USD) Một số dự án lớn bao gồm 07-2015 đầu tư nước lớn Việt Nam, với tổng vốn đăng ký đạt 5,58 tỷ USD, chiếm 34% tổng nguồn 05-2015 kỳ năm trước Hàn Quốc giữ vững vị trí nhà 03-2015 tăng thêm Tuy nhiên, lượng vốn FDI giải ngân đạt 11,0 tỷ USD chín tháng đầu năm, tăng 12,4% so với 01-2015 trước Trong bao gồm 11,1 tỷ USD từ 1.820 dự án đăng ký cấp 5,3 tỷ USD từ 851 dự án đăng ký 11-2014 16,4 tỷ USD vốn FDI, giảm 4,2% so với năm FDI (tđn) triệu USD 24,000 21,000 18,000 15,000 12,000 9,000 6,000 3,000 09-2014 Vốn FDI tăng chậm: Tính đến nay, Việt Nam thu hút FDI giải ngân Nguồn: Tổng cục Thống kê, Nghiên cứu JLL (Thái Lan) Trang |3 Báo cáo tóm tắt thị trường bất động sản Việt Nam – Q3.16 CPI % % 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0 -0.1 -0.2 -0.3 -0.4 So với năm trước 09-2016 07-2016 05-2016 03-2016 01-2016 11-2015 09-2015 07-2015 05-2015 03-2015 01-2015 11-2014 09-2014 CPI tăng tháng 9/2016: CPI Việt nam tháng 9/2016 tăng 0,5% so với tháng trước 3,3% so với kỳ năm trước, mức tăng theo năm cao kể từ năm 2015 Trong tổng số 11 nhóm hàng hóa dịch vụ, mức tăng trưởng mạnh ghi nhận ngành dịch vụ y tế giáo dục với mức tăng trưởng 33,4% 10,3% Thêm vào đó, tăng trưởng ghi nhận hầu hết chín nhóm cịn lại, nhóm Nhà vật liệu xây dựng tăng 3,08% theo năm Chỉ có nhóm ngành dịch vụ giao thơng vận tải bưu viễn thông ghi nhận giá giảm 5,7% 0,7% Nhìn chung, CPI chín tháng đầu năm tăng 2.1% so với kỳ năm trước, giữ mức thấp So với tháng trước Nguồn: Tổng cục Thống kê, Nghiên cứu JLL Việt Nam thặng dư thương mại 1.4 tỷ USD: Theo % 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 So với năm trước 09-2016 07-2016 05-2016 03-2016 01-2016 11-2015 09-2015 07-2015 05-2015 03-2015 01-2015 11-2014 -1.5 09-2014 -5 So với tháng trước Nguồn: Tổng cục Thống kê, Nghiên cứu JLL Cán cân thương mại tỷ USD % 1.5 10 0.5 -10 -0.5 -20 Mức đạt 08-2016 06-2016 04-2016 02-2016 12-2015 10-2015 08-2015 06-2015 04-2015 02-2015 -30 12-2014 -1.5 10-2014 Doanh nghiệp đăng ký cấp tăng: Số lượng doanh nghiệp đăng ký thành lập đạt mức 81.451 doanh nghiệp chín tháng đầu năm 2016 với tổng số vốn đăng ký 629,1 nghìn tỷ đồng, tăng 19,2% số lượng doanh nghiệp 49,5% lượng vốn đăng ký so với kỳ năm trước Lượng vốn đăng ký bình quân doanh nghiệp thành lập đạt mức 7,7 tỷ đồng, tăng 25,4% so với kỳ năm ngoái Số lượng doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể chấm dứt hoạt động kinh doanh từ đầu năm 2016 tăng 24,0% lên số 8,635 doanh nghiệp, cao mức tăng doanh nghiệp đăng ký số đáng kể (5%) CPI - Nhà Vật liệu xây dựng % 08-2014 Tổng Cục thống kê (GSO), nước ghi nhận mức thặng dư thương mại 1.4 tỷ USD tám tháng đầu năm, chiếm 1,3% tổng kim ngạch xuất Trong thời kỳ này, Việt Nam đạt 112,2 tỷ USD tổng kim ngạch xuất 110,8 tỷ USD kim ngạch nhập khẩu, tương ứng tăng 5,5% 0,4% so với kỳ năm ngoái Hoa Kỳ tiếp tục thị trường xuất lớn Việt Nam tám tháng đầu năm với trị giá 24,9 tỷ USD, tăng 13,9% so với kỳ, theo sau Trung Quốc với 12,9 tỷ USD, tăng 16,9% Thêm vào đó, nhập Việt Nam từ Trung Quốc ghi nhận giảm 2,5% so với kỳ, đạt 31,7 tỷ USD Trong đó, thị trường Hàn Quốc đứng thứ hai nhập khẩu, tăng 8,8% so với kỳ, đạt 20,2 tỷ USD % Kim ngạch xuất Nguồn: Tổng cục Thống kê, Nghiên cứu JLL Trang |4 Báo cáo tóm tắt thị trường bất động sản Việt Nam – Q3.16 THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG TP.HCM Nguồn cung nguồn cầu Chỉ số nguồn cung / nguồn cầu Hạng A Hạng B Tổng nguồn cung (m2) 192.179 544.432 Tỷ lệ lấp đầy (%) 94,8 96,6 Thay đổi theo quý (điểm bản) Hạng C Tổng 977.505 1.714.000 N/A N/A 20 190 Chú thích: Từ Q3.16, tòa nhà Vùng ven phân vào phân khúc hạng B hạng C Một số thông số khứ thay đổi Nguồn: Nghiên cứu JLL Nguồn cung ổn định o Tổng nguồn cung Trong Q3.16, thị trường Văn phịng khơng có thêm dự án mới, tổng '000 2,000 nguồn cung ổn định mức 1,7 triệu m2 o Nguồn cung văn phòng thay đổi không đáng kể đến hết năm 2016 1,500 Nhu cầu thay đổi vừa phải o 1,000 Trong tỷ lệ lấp đầy trung bình văn phịng Hạng B giảm nhẹ, 500 văn phòng Hạng A ghi nhận tỷ lệ lấp đầy ấn tượng Q3.16, tăng 2011 190 điểm so với quý trước o m2 2012 Hạng A Nhu cầu di dời mở văn phòng tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn 2013 2014 Hạng B 2015 Q3.16 Hạng C Nguồn: Nghiên cứu JLL tổng diện tích thuê Q3.16 Hiệu suất Tài sản Chỉ số đo lường hiệu suất Giá thuê gộp (USD/m2/tháng) Giá thuê (USD/m2/tháng) Thay đổi theo quý (%) Hạng A Hạng B Hạng C Tổng 45,8 31,4 N/A N/A 38,0 25,4 N/A N/A 0,8 3,6 Chú thích: Thay đổi theo quý theo năm điều chỉnh nhằm loại bỏ ảnh hưởng từ thay đổi nguồn cung thời điểm so sánh Nguồn: Nghiên cứu JLL Giá thuê tiếp tục tăng o Giá th trung bình văn phịng Hạng A B tiếp tục đà tăng quý trước với tốc độ tăng nhanh o Mặc dù tỷ lệ lấp đầy phân khúc Hạng B giảm nhẹ, thực tế ghi nhận nửa số tòa nhà chào giá thuê cao quý trước Phân khúc Hạng A ghi nhận xu hướng tăng giá chào thuê 40% tổng số tịa nhà Giá th trung bình theo phân khúc USD/m2/tháng '000 m2 2,000 1,500 1,000 500 2011 Triển vọng 2012 Hạng A Nguồn cung cải thiện o 2013 Hạng B 2014 2015 Q3.16 Hạng C Nguồn: Nghiên cứu JLL Sự thiếu hụt nguồn cung văn phịng chất lượng cao, diện tích lớn khu vực trung tâm dồn ý thị trường vào hai tòa nhà Nguồn cung xây dựng dự án Deutsches Haus Nguồn cầu tiếp tục cải thiện o Nhu cầu thuê văn phòng từ ngành hàng tiêu dùng nhanh, công nghệ thông tin, bảo hiểm tài tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu Năm dự kiến hoàn thành Hạng A hoàn thành năm tới – Saigon Centre Giai đoạn 2016 2017 2018 thị trường tương lai o Thị trường tiếp tục đứng phía chủ nhà thời gian tới, 50 100 150 '000 m2 Nguồn: Nghiên cứu JLL điều này, giá chào th dự đoán tiếp tục tăng thêm thời gian tới Trang |5 Báo cáo tóm tắt thị trường bất động sản Việt Nam – Q3.16 THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TP.HCM Nguồn cung Nguồn cầu Chỉ số nguồn cung / nguồn cầu Căn hộ chung cư Cung hoàn thành (căn) Cung chưa hoàn thành (căn) Lượng tồn kho (%) [1] Biệt thự / Nhà phố 4.700 84.000 [2] 64.000 2.700 13,5 21,7 [3] [1] Trừ dự án đất [2] Trừ dự án chưa mở bán Bao gồm dự án bán hết [3] Tỷ lệ phần trăm [2] chưa bán vào thời điểm cuối quý Nguồn: Nghiên cứu JLL Nguồn cung tiếp tục đạt cao o Căn hộ: Lượng mở bán đạt 8.438 Trong đó, phân khúc căn 80,000 hộ Bình dân Trung cấp chiếm 44% 37% o Tổng nguồn cung (hoàn thành) – Căn hộ Biệt thự / Nhà phố: Lượng mở bán đạt 820 căn, với số có giá bán khoảng từ 225.000-450.000 USD/căn chiếm đến 70% 40,000 Lượng cầu đạt cao 20,000 o Căn hộ: Lượng bán đạt 8.133 căn, tăng 5,0% theo quý Tỷ lệ bán Trung cấp Cao cấp Sang trọng 2011 2012 2013 2014 2015 2016 số mở bán nhiều dự án dao động mức 65% o Bình dân 60,000 Biệt thự / Nhà phố: Lượng bán đạt 814 Q3.16, với nhiều khu vực thị trường ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khả quan Phân khúc Sang trọng chiếm 1% tổng nguồn cung Nguồn: Nghiên cứu JLL Hiệu suất Tài sản Phân khúc thị trường Giá chào bán Sơ cấp Thay đổi theo quý Giá chào bán Thứ cấp Thay đổi theo năm Thay đổi theo quý Thay đổi theo năm Căn hộ 1,5% 7,4% 1,3% 7,5% Biệt thự / Nhà phố 2,5% 6,8% 2,4% 8,5% Chú ý: Thay đổi theo quý theo năm điều chỉnh nhằm loại bỏ ảnh hưởng từ thay đổi nguồn cung thởi điểm so sánh Nguồn: Nghiên cứu JLL Giá bán tiếp tục xu hướng tăng o Thị trường sơ cấp: Giá trung bình theo phân khúc Căn hộ: Giá bán tăng tất phân khúc thị trường Trong đó, Căn hộ Biệt thự / Nhà phố: Xu hướng tăng giá ghi nhận mức 2,4% theo quý, dẫn dắt thị trường Quận Nhà Bè o Căn hộ phân khúc Bình dân ghi nhận mức tăng cao nhất, 2,2% theo quý Bình dân Trung cấp Cao cấp Sang trọng Thị trường thứ cấp: Biệt thự / Nhà phố Căn hộ: Giá tăng chậm so với quý gần Áp lực từ nguồn cung dồi lên dự án hoàn thành ngày rõ Trung bình sơ cấp Biệt thự / Nhà phố: Giá bán ghi nhận tăng quý thứ 11 liên tiếp, đánh dấu đóng góp đáng kể xu hướng mua đầu tư 1,000 2,000 3,000 4,000 USD/m2 Trung bình thứ cấp Nguồn: Nghiên cứu JLL Triển vọng Nguồn cung Căn hộ kỳ vọng mức 9.000-12.000 Q4.16, đến từ nhiều khu vực thị trường với mức giá khác o Nguồn cung Biệt thự / Nhà phố kỳ vọng mức 1.200-1.500 Q4.16, với thị trường trọng điểm Quận 2, Quận Nhà Bè tiếp tục gia tăng thị phần Lượng cầu tiếp tục đạt cao o Xu hướng mua đầu tư tiếp tục diễn tiến mạnh mẽ thời gian tới, đặc biệt thị trường Biệt thự / Nhà phố o Nguồn cung hoàn thành Căn hộ 2016 o Biệt thự / Nhà phố 2017 Q4.16 ghi nhận hoạt động mở bán sôi động hai thị trường Biệt thự / Nhà phố 2018 Biệt thự / Nhà phố Căn hộ Căn hộ 20,000 40,000 Nguồn: Nghiên cứu JLL Giá bán cịn tăng thêm Trang |6 Báo cáo tóm tắt thị trường bất động sản Việt Nam – Q3.16 THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ TP.HCM Nguồn cung nguồn cầu Chỉ số nguồn cung / nguồn cầu Tổng nguồn cung Trung tâm thương mại Bazaar Siêu thị Cửa hàng tiện lợi 818.450 38.850 285.000 160.650 91,0 95,0 - - 20 - 80 (m2) Tỷ lệ lấp đầy (%) Thay đổi theo quý (điểm bản) 400 Nguồn: Nghiên cứu JLL Nguồn cung tăng đột biến o trường bán lẻ thêm 111.000 m2, tăng tương ứng 15,7% theo q o Mơ hình cửa hàng tiện lợi thị trường cạnh tranh liệt tập đoàn bán lẻ nước Tổng cung Mức hấp thụ Q3.16 thị trường đạt 99.600 m2, chủ yếu nhờ vào tỷ lệ lấp đầy tốt hai dự án khai trương o 800 400 Nhu cầu thuê mặt bán lẻ đạt cao o '000 m2 1,000 600 loại hình đạt đến 150.650 m2 Tổng nguồn cung – Trung tâm thương mại Saigon Centre AEON Bình Tân khai trương, cung cấp cho thị Tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ 20 điểm phần trăm xuống cịn 91,0% Trái ngược với tình hình thuê cải thiện dự án Trung tâm ( 200 2011 2012 2013 2014 Trung tâm 2015 Q3.16 Vùng ven Nguồn: Nghiên cứu JLL 2,2%), khu vực Ngồi Trung tâm có mức lấp đầy khả quan so với quý trước (0,8%) Hiệu suất Tài sản Chỉ số hiệu suất Giá thuê gộp (USD/m2/tháng) Trung tâm thương mại Khu vực Trung tâm Khu vực Vùng ven 70,7 38,6 Thay đổi theo quý (%) 0,4 Bazaar 145 1,8 - Chú thích: Thay đổi theo quý theo năm điều chỉnh nhằm loại bỏ ảnh hưởng từ thay đổi nguồn cung thời điểm so sánh Nguồn: Nghiên cứu JLL USD/m2/tháng 80 USD/m2/tháng, giảm nhẹ 1% theo quý 70 Mặc dù giá th trung bình phân khúc Trung tâm có tăng nhẹ 60 Trung tâm Triển vọng Q2.16 Nguồn: Nghiên cứu JLL Dựa theo tiến độ thi công dự án tương lai, khơng có TTTM mở cửa từ đến hết năm 2016 Nguồn cung xây dựng – Trung tâm thương mại Các trung tâm thương mại với nhiều nhãn bình dân, khu ăn uống giải trí dự kiến có tỷ lệ lấp đầy số lượt khách tham quan mua sắm cao so với dự án có thương hiệu hạng sang Mơ hình cửa hàng tiện lợi tiếp tục phát triển mạnh o Năm dự kiến hồn thành Phân khúc Ngồi Trung tâm: Bình dân > Cao cấp o Vùng ven Nguồn cung không đổi đến cuối năm o Q2.16 30 Q1.16 mạnh nhu cầu thuê khu vực suy giảm Q4.15 40 Q3.15 50 theo quý, giá thuê phân khúc Ngoài Trung tâm lại giảm Q2.15 o Giá thuê gộp trung bình phân khúc TTTM đạt mức 45,8 Q1.15 o Giá thuê gộp trung bình – Trung tâm thương mại Q4.14 Giá thuê giảm nhẹ Q3.14 2017 2018 2019 Thị trường cửa hàng tiện lợi mỏ vàng cho nhà bán lẻ nước, số lượng cửa hàng dự kiến 20 40 60 80 '000 m2 Nguồn: Nghiên cứu JLL tăng mạnh thời gian tới Trang |7 Báo cáo tóm tắt thị trường bất động sản Việt Nam – Q3.16 THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG HÀ NỘI Nguồn cung Nguồn cầu Chỉ số cung / cầu Tổng cung (m2) Tỷ lệ lấp đầy (%) Thay đổi theo quý (điểm bản) Hạng A Hạng B Hạng C Tổng 529.000 962.000 253.000 1.744.000 83,7 87,1 92,7 86,9 110 107 47 100 Nguồn: Nghiên cứu JLL Một tòa nhà hạng B gia nhập thị trường o o Tổng nguồn cung Một tòa nhà hạng B gia nhập thị trường Q3.16, cung cấp cho thị trường Hà Nội thêm 20.000 m2 diện tích văn phịng cho th 2,000 Tổng nguồn cung thị trường văn phòng cho thuê đạt 1,7 triệu 1,500 1,000 m2 tính đến cuối Q3.16, tăng 8,1% so với kỳ năm trước '000 m2 500 Nhu cầu thuê ổn định o Mức tiêu thụ toàn thị trường đạt gần 35.000 m2 Q3.16, chủ yếu đến từ diện tích sử dụng nội tịa nhà hồn thành o Hạng A Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội tiếp tục ghi nhận xu hướng Hạng B Hạng C Nguồn: Nghiên cứu JLL dịch chuyển văn phòng tới tòa nhà với giá thuê hợp lý Hiệu suất tài sản Chỉ số đo lường hiệu suất Giá thuê gộp (USD/m2/tháng) Giá thuê (USD/m2/tháng) Thay đổi theo quý (%) Hạng A Hạng B Hạng C 28,6 18,5 13,5 22,7 13,7 9,8 -0,7 -0,4 -0,5 Chú ý: Thay đổi theo quý theo năm điều chỉnh nhằm loại bỏ thay đổi nguồn cung thời điểm so sánh Nguồn: Nghiên cứu JLL Giá thuê trung bình theo hạng Triển vọng Hạng A Hạng B Q3.16 Q2.16 Q1.16 Q4.15 chào thuê ổn định Q3.15 Trong Q3.16, 80% tòa nhà văn phòng Hà Nội giữ giá Q2.15 o 10 Q1.15 hoạt động cho thuê tốt ghi nhận giá thuê tăng 20 Q4.14 Giá thuê trung bình giảm 0,6% so với Q2.16, với tất phân khúc ghi nhận xu hướng giảm nhẹ Tuy nhiên, số tòa nhà với Hạng C Nguồn: Nghiên cứu JLL Nguồn cung dự kiến tăng o Nguồn cung xây dựng Hơn 67.000 m2 diện tích văn phịng dự kiến gia nhập thị vực ngồi Trung tâm o Từ năm 2017 đến 2019, thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội dự kiến có thêm 385.000 m2 diện tích văn phịng Nguồn cầu dự kiến tăng o 2016 2017 2018 2019 Nhu cầu mặt văn phòng lớn đại từ khách thuê nội địa quốc tế kỳ vọng thời gian tới o Năm dự kiến hoàn thành trường Q4.16 Hầu hết dự án tọa lạc khu 15,9 -0,6 Giá thuê ghi nhận giảm nhẹ o 20,8 USD/m2/tháng 30 Q3.14 Tổng 50 100 150 200 '000 m2 Nguồn: Nghiên cứu JLL Giá thuê dự kiến tăng nhẹ quý nguồn cầu dự kiến khả quan Trang |8 Báo cáo tóm tắt thị trường bất động sản Việt Nam – Q3.16 THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở HÀ NỘI Nguồn cung Nguồn cầu Chỉ số nguồn cung / nguồn cầu Cung hoàn thành (căn) Cung chưa hoàn thành (căn) Lượng tồn kho (%) Căn hộ 99.000 [1] 59.000 [2] 16,4 Ngoại trừ dự án chưa mở bán Bao gồm dự án bán hết [2] Tỷ lệ phần trăm [1] bao gồm hộ chưa bán vào thời điểm cuối quý Nguồn: Nghiên cứu JLL [1] Nguồn cung tiếp tục đạt cao o Lượng mở bán đạt 7.854 căn, giảm 6,0% theo quý tăng 5,0% theo năm, với gần nửa số có giá bán 1.200 USD/m2 o Quận Thanh Xuân Nam Từ Liêm đóng góp cao vào tổng lượng Tổng cung (hồn thành) – Căn hộ 100,000 mở bán Q3.16, với khoảng 2.000 từ quận 60,000 Nguồn cầu tăng nhẹ 40,000 o Lượng bán đạt 8.015 căn, tăng nhẹ so với Q2.16 Tỷ trọng hộ Quận Nam Từ Liêm dẫn dắt thị trường bán gần 1.800 căn, theo sau Quận Thanh Xuân Hoàng Mai với 1.500 quận Trung cấp Cao cấp 20,000 Sang trọng Trung cấp Bình dân tổng lượng bán đạt 52% 37% o Bình dân 80,000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Phân khúc sang trọng chiếm 3% tổng cung Nguồn: Nghiên cứu JLL Hiệu suất thị trường Phân khúc thị trường Thị trường sơ cấp Thay đổi theo quý Thay đổi theo năm 1,8% Căn hộ Thị trường thứ cấp Thay đổi theo quý 8,0% Thay đổi theo năm 1,1% 5,3% Chú ý: Thay đổi theo quý thay đổi theo năm điều chỉnh nhằm loại bỏ thay đổi nguồn cung thời điểm so sánh Nguồn: Nghiên cứu JLL Giá bán tiếp tục tăng o Thị trường sơ cấp o Giá bán trì xu hướng tăng, với phần lớn dự án thuộc nguồn cung sơ cấp ghi nhận tăng mức 1-5% theo quý o Mức tăng cao Q3.16 ghi nhận phân khúc Cao cấp, với mức tăng đạt 3,6% theo quý o Thị trường thứ cấp o Giá trung bình theo phân khúc Thị trường Bình dân Trung cấp Cao cấp Sang trọng Xu hướng tăng giá theo quý có phần chậm lại, mức 1,1% Q3.16 so với mức trung bình 1,5% ghi nhận từ Q1.15 o Một số dự án hoàn thiện, đặc biệt dự án Cao cấp 1000 Trung bình sơ cấp 2000 3000 4000 USD/m2 Trung bình thứ cấp Nguồn: Nghiên cứu JLL Sang trọng, ghi nhận giá giảm áp lực cạnh tranh Triển vọng thị trường Nguồn cung dự kiến dồi quý cuối năm o Lượng hoàn thành dự kiến đạt 11.000 Q4.16, với Cung hồn thành gần 70% số đến từ dự án hộ Trung cấp o Lượng mở bán dự báo đạt 10.000 Q4.16, với 2016 đợt mở bán từ dự án hữu chiếm khoảng 50-60% Lượng cầu dự kiến tiếp tục đạt cao o Lượng bán dự báo tiếp tục tăng, đến từ người mua để đầu từ mua để tiếp tục phụ thuộc mật thiết vào 2017 2018 10,000 nguồn cung o Giá bán tăng thêm 20,000 30,000 40,000 Nguồn: Nghiên cứu JLL Trang |9 Báo cáo tóm tắt thị trường bất động sản Việt Nam – Q3.16 THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI Nguồn cung Nguồn cầu Chỉ số cung/cầu Tổng cung (m2) Trung tâm thương mại Mặt bán lẻ cao cấp Siêu thị Cửa hàng tiện ích 908.000 6.000 154.000 42.000 75,3 70,3 - - 6,4 33 - - Tỷ lệ lấp đầy (%) Thay đổi theo quý (điểm bản) Nguồn: Nghiên cứu JLL Nguồn cung tăng o o Tổng nguồn cung Một TTTM hoàn thành quận Long Biên cung cấp thêm cho 1,000 mại Mặt bán lẻ cao cấp Q3.16 đạt 914.000 m2, tăng 2,7% 800 theo quý 600 Hai siêu thị gia nhập thị trường Q3.16, cung cấp thêm 400 2.000 m2 diện tích bán lẻ cho phân khúc 200 Nhu cầu mặt bán lẻ khả quan o 2011 Mức tiêu thụ Q3.16 khả quan, chủ yếu đến từ tỷ lệ lấp đầy cao dự án bán lẻ hoàn thành o '000 m2 thị trường bán lẻ 24.000 m2 Tổng nguồn cung Trung tâm thương Nhiều trung tâm thương mại ghi nhận sức mua 2012 2013 Trung tâm thương mại 2014 2016tđn 2015 Mặt bán lẻ cao cấp Nguồn: Nghiên cứu JLL Hiệu suất tài sản Chỉ số đo lường hiệu suất Giá thuê gộp (USD/m2/tháng) Trung tâm thương mại Khu trung tâm Ngoài khu trung tâm 100 28,0 Thay đổi theo quý (%) -7,4 Mặt bán lẻ cao cấp 48,0 -0,2 -1,4 Chú ý: Thay đổi theo quý theo năm điều chỉnh nhằm loại bỏ thay đổi nguồn cung thời điểm so sánh Nguồn: Nghiên cứu JLL Giá thuê gộp trung bình – Trung tâm thương mại giảm tương đương 0,6% 1,4% so với quý trước 100 Khu trung tâm Triển vọng Q3.16 Nguồn cung dự kiến tăng o Tổng nguồn cung dự kiến tăng 2,1% theo quý vào cuối năm 2016 dự án TTTM Quận Đống Đa hoàn thành o nhà bán lẻ nước thời gian tới Giá thuê dự kiến giảm o Nguồn cung xây dựng – Trung tâm thương mại Việc số nhà bán lẻ quốc tế đến từ Nhật Bản, Thái Lan Hàn Quốc mở rộng thị phần Việt Nam dự kiến tạo áp lực lên Ngoài khu trung tâm Nguồn: Nghiên cứu JLL Giá thuê dự kiến giảm vòng vài quý tới sức ép nguồn Năm dự kiến hoàn thành Q2.16 Q1.16 tích cịn trống 50 Q4.15 chào th để thu hút thêm nhà bán lẻ lấp đầy diện Q3.15 Chủ đầu tư số trung tâm thương mại tiếp tục giảm nhẹ giá Q2.15 o Giá thuê trung bình phân khúc TTTM Mặt bán lẻ cao cấp Q4.14 o USD/m2/tháng 150 Q1.15 Giá thuê tiếp tục giảm Q3.14 2016 2017 2018 10 cung lớn o Sức mua yếu tiếp tục thử thách lớn 20 30 40 50 60 '000 m2 Nguồn: Nghiên cứu JLL thị trường bán lẻ T r a n g | 10 Báo cáo tóm tắt thị trường bất động sản Việt Nam – Q3.16 Thuật ngữ bất động sản Thị trường văn phòng Việt Nam Nguồn cung Tổng diện tích văn phịng tích lũy xây xong (tính theo NFA) thời điểm định Nguồn cung tương lai Tổng diện tích văn phịng dự kiến hồn thành tương lai thời điểm định Diện tích trống Tổng diện tích văn phịng có sẵn phải cho thuê (các) chủ dự án thời điểm định Con số không bao gồm diện tích khách thuê cho thuê lại (cịn gọi diện tích ngầm), diện tích trống kí thuê từ trước để dành, diện tích th tương lai Diện tích thuê Nguồn cung trừ diện tích trống.”Mức tiêu thụ thuần” mức độ thay đổi diện tích thuê qua quý Diện tích sàn xây dựng (GFA) Tổng diện tích sàn bao phủ, kể cột, tường, lối chung, hành lang thang máy nhà vệ sinh Diện tích sử dụng (NFA) Diện tích sử dụng được, khơng bao gồm cột, tường, lối chung, hành lang thang máy nhà vệ sinh Diện tích thuê (NLA) lượng diện tích dành thuê Giá thuê Tiền thuê theo giá thị trường chủ dự án nhận sau trừ chi phí phát sinh Thơng lệ thị trường: Giá th báo giá dựa GFA NFA Chi phí phát sinh Chi phí ước tính dành để bảo trì tịa nhà chủ dự án chuyển sang cho khách th hình thức phí dịch vụ / phí quản lý Thơng lệ thị trường: Phí dịch vụ / phí quản lý có khơng báo giá riêng biệt với giá thuê Giá thuê gộp Tổng tiền thuê đạt mà khách thuê phải trả, bao gồm phí dịch vụ / phí quản lý Giá thuê gộp giá thuê cộng chi phí phát sinh Thơng lệ thị trường: Giá thuê gộp báo giá dựa GFA NFA Giá trị vốn Giá trị thị trường giá bán khả thi bất động sản thời điểm định quan điểm định giá Lợi suất Tỷ lệ phần trăm thu hồi vốn từ đầu tư bất động sản thời điểm định quan điểm định giá Con số dựa giá thuê thị trường với giả định tịa nhà cho th tồn Hạng A Một tịa nhà Hạng A đáp ứng tồn nhóm tiêu chí cung ứng cho khách th tối tân điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, tiện ích, tiêu chuẩn bảo trì thơng số kỹ thuật tòa nhà Hạng B Một tòa nhà Hạng B đáp ứng vài số nhóm tiêu chí cung ứng cho khách thuê tối tân điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, tiện ích, tiêu chuẩn bảo trì thơng số kỹ thuật tòa nhà Hạng C Một tòa nhà Hạng C đáp ứng tiêu chí cung ứng cho khách th khơng tối tân điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, tiện ích, tiêu chuẩn bảo trì thơng số kỹ thuật tòa nhà Vùng ven Một tòa nhà Vùng ven nằm khu vực không trung tâm khu vực khơng có truyền thống dành cho văn phịng, thuộc tính vật chất Bản quyền © 2016 Nghiên cứu JLL T r a n g | 11 Báo cáo tóm tắt thị trường bất động sản Việt Nam – Q3.16 Thuật ngữ bất động sản Thị trường nhà Việt Nam Nguồn cung Tổng nguồn cung sẵn có để bán, từ thị trường sơ cấp thứ cấp, tình trạng xây dựng Nguồn cung tương lai Tổng nguồn cung dự kiến mở bán tương lai Nguồn cung hoàn thành Tổng nguồn cung hoàn thành thể chất bàn giao để Còn gọi nguồn cung có Nguồn cung chưa hồn thành Tổng nguồn cung chưa hoàn thành thể chất chưa bàn giao để Bao gồm nguồn cung xây dựng nguồn cung dự kiến xây dựng Còn gọi nguồn cung triển khai Thị trường sơ cấp Phần thị trường bao gồm nguồn cung sẵn có để bán trực tiếp từ chủ đầu tư Thị trường thứ cấp Phần thị trường bao gồm nguồn cung sẵn có để bán lại gián tiếp từ người mua trước Lượng mở bán Lượng nguồn cung (theo số hộ) ước tính mở bán giai đoạn Thông lệ thị trường: Nhiều chủ đầu tư chọn cách mở bán dự án theo giai đoạn có không công bố công khai Lượng tiêu thụ Lượng nguồn cung (theo số hộ) ước tính bán giai đoạn Bao gồm hộ bán từ nguồn cung giai đoạn nguồn cung giai đoạn trước Thơng lệ thị trường: Lượng tiêu thụ bao gồm hộ bán qua hợp đồng góp vốn hợp đồng mua bán Tổng lượng hàng Tổng số lượng nguồn cung chưa hoàn thành mở bán Giá chào bán sơ cấp Giá chào bán trung bình trọng số theo tỉ trọng nguồn cung thị trường sơ cấp Giáo chào bán thứ cấp Giá chào bán trung bình trọng số theo tỉ trọng nguồn cung thị trường thứ cấp Sang trọng Một dự án Sang trọng đáp ứng tồn nhóm tiêu chí cung ứng cho hộ gia đình giàu có điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, sở vật chất, tiện ích, tiêu chuẩn quản lý Một lượng lớn dự án Sang trọng có vị trí nằm gần khu trung tâm thành phố Cao cấp Một dự án Cao cấp đáp ứng vài số nhóm tiêu chí cung ứng cho hộ gia đình giàu có điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, sở vật chất, tiện ích, tiêu chuẩn quản lý Một lượng lớn dự án Cao cấp nằm khu thị ngồi khu trung tâm thành phố Trung cấp Một dự án Trung cấp đáp ứng tồn nhóm tiêu chí cung ứng cho hộ gia đình trung lưu điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, sở vật chất, tiện ích, tiêu chuẩn quản lý Một lượng lớn dự án Trung cấp nằm quận nội thành thành phố Bình dân Một dự án Bình dân đáp ứng vài số nhóm tiêu chí cung ứng cho hộ gia đình trung lưu điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, sở vật chất, tiện ích, tiêu chuẩn quản lý Một lượng lớn dự án Bình dân nằm quận ngoại thành thành phố Bản quyền © 2016 Nghiên cứu JLL T r a n g | 12 Báo cáo tóm tắt thị trường bất động sản Việt Nam – Q3.16 Thuật ngữ bất động sản Thị trường bán lẻ Việt Nam Nguồn cung Tổng diện tích sàn bán lẻ tích lũy đại (thay truyền thống) xây xong (tính theo GLA) thời điểm định Con số bao gồm diện tích trung tâm bách hóa tổng hợp, trung tâm mua sắm, khu bán lẻ đại, siêu thị/ đại siêu thị, bazzar cửa hàng tiện lợi Không bao gồm cửa hàng chuyên dụng cửa hàng điện máy điện tử Nguồn cung tương lai Tổng diện tích sàn bán lẻ đại dự kiến hoàn thành tương lai thời điểm định Diện tích trống Tổng diện tích sàn bán lẻ đại có sẵn cịn phải cho th (các) chủ dự án thời điểm định Con số khơng bao gồm diện tích khách th cho th lại (cịn gọi diện tích ngầm), diện tích trống kí thuê từ trước để dành, diện tích thuê tương lai Diện tích thuê Nguồn cung trừ diện tích trống.”Mức tiêu thụ thuần” mức độ thay đổi diện tích thuê qua quý Diện tích cho thuê (GLA) Tổng diện tích sàn cho thuê dùng để tính giá thuê phí dịch vụ, bao gồm phần diện tích sử dụng chung dùng để phục vụ lưu lượng người Giá thuê gộp Tổng tiền thuê đạt mà khách thuê phải trả, bao gồm phí dịch vụ / phí quản lý khơng bao gồm thuế VAT Bản quyền © 2016 Nghiên cứu JLL T r a n g | 13 Báo cáo tóm tắt thị trường bất động sản Việt Nam – Q3.16 Thuật ngữ bất động sản Thị trường hộ dịch vụ Việt Nam Nguồn cung Tổng số hộ dịch vụ lũy tiến hoàn thành thời điểm nghiên cứu Nguồn cung tương lai Tổng số hộ dịch vụ dự kiến hoàn thành tương lai Căn hộ trống Tổng số hộ dịch vụ trống chào cho thuê chủ tịa nhà thời điểm nghiên cứu Khơng bao gồm hộ trống đăng ký thuê hộ chào thuê dự án tương lai Tỷ lệ lấp đầy Được tính tổng cung trừ số hộ trồng chia cho tổng cung “Số cho thuê thuần” ghi nhận mức thay đổi lượng hộ cho thuê hai quý so sánh Giá thuê trung bình Giá thuê dựa hợp đồng thuê dài hạn (3-6 tháng, bao gồm phí dịch vụ chưa bao gồm thuế VAT Thông lệ thị trường: Giá thuê thị trường hộ dịch vụ thơng thường tính diện tích cho thuê Hạng A Bất động sản hộ dịch vụ Hạng A cung cấp tiện ích dịch vụ cao cấp, trang thiết bị thể dục thể thao, hồ bơi, vị trí đắc địa, quản lý chuyên nghiệp tập đồn quốc tế, chất lượng phịng cao cấp phịng có diện tích lớn Căn hộ hạng A luôn đánh giá đạt tiêu chuẩn Agoda.com Số hộ thấp dự án hộ dịch vụ Hạng A 40 Hạng B Căn hộ dịch vụ Hạng B thường có tiện ích dịch vụ tương đương với hộ hạng A khác khu vực lân cận thiếu vài tiêu chí nêu Hạng A Số hộ thấp dự án hộ dịch vụ Hạng B 15 Hạng C Căn hộ dịch vụ Hạng C thường đáp ứng tiện ích bản/điển hình loại hình hộ dịch vụ tọa lạc vị trí khơng đắc địa Hạng B C Số hộ thập dự án hộ dịch vụ Hạng C 10 Bản quyền © 2016 Nghiên cứu JLL T r a n g | 14 Báo cáo tóm tắt thị trường bất động sản Việt Nam – Q3.16 Thuật ngữ bất động sản Thị trường khu công nghiệp Việt Nam Nguồn cung Tổng diện tích khu công nghiệp khu chế xuất hoạt động thời điểm nghiên cứu, bao gồm diện tích đất cho thuê, diện tích kho bãi, diện tích nhà xưởng xây sẵn cho thuê diện tích khu tiện ích phụ trợ khác Tổng diện tích đất cho thuê Tổng diện tích đất dùng thuê thời điểm nghiên cứu Tổng diện tích kho bãi / nhà xưởng xây sẵn cho thuê Tổng diện tích kho bãi / nhà xưởng xây sẵn dùng thuê thời điểm nghiên cứu Diện tích trống Tổng diện tích đất cơng nghiệp cịn trống (chưa có khách th) khu công nghiệp thời điểm nghiên cứu Con số khơng bao gồm diện tích khách th cho th lại (cịn gọi diện tích ngầm), diện tích trống kí thuê từ trước để dành, diện tích th tương lai Diện tích th Tổng diện tích đất cho thuê trừ diện tích trống.”Mức tiêu thụ thuần” mức độ thay đổi diện tích thuê qua giai đoạn Giá thuê đất Tiền thuê đất theo giá thị trường chủ dự án nhận sau trừ chi phí phát sinh Thơng lệ thị trường: Giá th báo giá theo m2 chu kỳ thuê (một chu kỳ xấp xỉ 50 năm) Giá thuê kho bãi / nhà xưởng xây sẵn Tiền thuê kho bãi / nhà xưởng xây sẵn theo giá thị trường chủ dự án nhận sau trừ chi phí phát sinh Thơng lệ thị trường: Giá thuê báo giá theo m2 tháng Chi phí phát sinh Chi phí ước tính cho việc bảo trì chủ dự án chuyển sang cho khách th hình thức phí dịch vụ / phí quản lý Giá thuê gộp Tổng tiền thuê đạt mà khách thuê phải trả, bao gồm phí dịch vụ / phí quản lý Giá thuê gộp giá thuê cộng chi phí phát sinh Nguồn cung tương lai Tổngdiện tích khu cơng nghiệp khu chế xuất tương lai dựa quy hoạch tổng thể quyền địa phương Bản quyền © 2016 Nghiên cứu JLL T r a n g | 15 Báo cáo tóm tắt thị trường bất động sản Việt Nam – Q3.16 Báo cáo Tóm tắt thị trường bất động sản Việt Nam ấn phẩm phát hành hàng quý nhằm cập nhật tình hình thị trường phân khúc bất động sản khác thành phố Đây phần gói sản phẩm nghiên cứu Bộ phận Nghiên cứu Công ty JLL bao gồm thị trường Việt Nam với thị trường quan trọng khác khu vực Châu Á Thái Bình Dương: Ấn phẩm Phạm vi địa lý Phạm vi sản phẩm Tần suất Nội dung Phát hành Theo dõi thị trường bất động sản Việt Nam Việt Nam Tất phân hạng Hàng quý Tóm lược tiêu đề tin tức thị trường bất động sản Miễn phí Tóm tắt thị trường bất động sản Việt Nam Các thành phố Việt Nam Tất phân hạng Hàng q Nguồn cung, tỷ lệ diện tích cịn trống, giá bán, giá thuê Miễn phí Các thành phố Việt Nam Tất phân hạng Hàng quý Nguồn cung, tỷ lệ diện tích cịn trống, giá bán, giá th, chi tiết dự án Qua đăng ký Phân hạng đầu tư Hàng q Nguồn cung, tỷ lệ diện tích cịn trống, giá bán, giá thuê Miễn phí Phân hạng đầu tư Hàng quý Chỉ số giá thuê giá trị vốn theo tỉ trọng nguồn cung Miễn phí Phân hạng đầu tư Hàng quý Chỉ số giá trị vốn Miễn phí Phân hạng đầu tư Hàng quý Nguồn cung, tỷ lệ diên tích cịn trống, giá bán, giá th, lợi tức, tổng lợi nhuận, dự báo Qua đăng ký Tất phân hạng Hàng ngày Tóm tắt tin tức thị trường bất động sản Qua đăng ký Tất phân hạng Mỗi hai năm Điểm số thứ hạng tính minh bạch quốc gia Miễn phí Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam Tập san bất động sản Châu Á - Thái Bình Dương Chỉ số văn phòng cho thuê Chỉ số hộ bán Dịch vụ tri thức bất động sản Tin tức bất động sản Chỉ số minh bạch bất động sản Châu Á - Thái Bình Dương bao gồm Việt Nam Châu Á - Thái Bình Dương bao gồm Việt Nam Châu Á - Thái Bình Dương (sẽ bao gồm Việt Nam) Châu Á - Thái Bình Dương bao gồm Việt Nam Châu Á - Thái Bình Dương bao gồm Việt Nam Tồn cầu bao gồm Việt Nam Hợp tác với nhà tư vấn bất động sản tốt Để có thơng tin đăng ký thơng tin khác, vui lịng liên hệ: Stephen Wyatt Giám đốc điều hành Lầu 26, Saigon Trade Center 37 Tôn Đức Thắng, Q1, TPHCM +848 3910 3968 - 404 stephen.wyatt@ap.jll.com Nguyễn Thị Ngọc Trâm Trưởng phòng Nghiên cứu Tư vấn Lầu 26, Saigon Trade Center 37 Tôn Đức Thắng, Q1, TPHCM +848 3910 3968 – 955 tram.nguyen@ap.jll.com Thông tin ấn phẩm biên dịch từ nhiều nguồn tin cậy khác Tuy nhiên khơng có đại diện hay bảo đảm cho tính xác chúng Ấn phẩm khơng chép hình thức cách nào, phần tồn mà khơng có cho phép văn bên phát hành - công ty TNHH JLL Việt Nam T r a n g | 16