Hội thảo "Vai trò của các nghề tư pháp bổ trợ trong Nhà nước pháp quyền" Nhà Pháp luật Việt – Pháp TP HCM, 1999 1 |Thongtinphapluatdansu edu vn HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ CỦA CÔNG CHỨNG[.]
Hội thảo "Vai trò nghề tư pháp bổ trợ Nhà nước pháp quyền" Nhà Pháp luật Việt – Pháp TP.HCM, 1999 HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRỊ CỦA CƠNG CHỨNG VIÊN Ở CỘNG HỊA PHÁP LAURENT DEJOIE Cơng chứng viên, Cộng hịa Pháp I Giới thiệu chung hợp đồng mua bán bất động sản Hợp đồng mua bán bất động sản hợp đồng mua bán tài sản Theo quy định điều 1582, Bộ luật dân sự, hợp đồng mua bán tài sản thoả thuận bên, theo bên cam kết giao tài sản bên cam kết trả tiền mua tài sản Hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng song vụ có đền bù ký kết sở thỏa thuận bên Hợp đồng coi ký kết, quyền sở hữu tài sản chuyển từ người bán sang người mua hai bên đạt thoả thuận với tài sản đối tượng hợp đồng giá Hình thức hợp đồng văn ký kết hình thức khác Hợp đồng ký kết văn chủ yếu để làm chứng hiệu lực hợp đồng Đối với hợp đồng mua bán bất động sản, yếu tố thoả thuận yếu tố có ý nghĩa, hợp đồng ký kết theo thủ tục quy định chặt chẽ Hợp đồng mua bán kéo theo chuyển giao quyền sở hữu từ người bán sang người mua Điều ngày trở nên mang tính lý thuyết hợp đồng mua bán bất động sản, thực tế, việc mua bán bất động sản thực thời gian dài, cần có thời gian để thương lượng nội dung hợp đồng, xác minh, kiểm tra tài sản, công bố văn hợp đồng, dẫn đến việc mua bán bất động sản phải tiến hành trình kéo dài, phức tạp Đối tượng hợp đồng yếu tố quan trọng để xác định chế độ pháp lý áp dụng cho giao dịch Việc mua bán tài sản khác có chế độ pháp lý áp dụng khác nhau, thủ tục mua bán động sản không giống thủ tục mua bán bất động sản Hợp đồng mua bán bất động sản tất nhiên có đối tượng bất động sản Bất động sản tài sản hữu hình, khơng thể di dời Do vậy, việc giao vật, việc hoàn trả vật trường hợp khơng thực hợp đồng, tính cơng |Thongtinphapluatdansu.edu.vn Hội thảo "Vai trị nghề tư pháp bổ trợ Nhà nước pháp quyền" Nhà Pháp luật Việt – Pháp TP.HCM, 1999 khai giao dịch bảo đảm cách dễ dàng Cũng lý đó, việc dùng bất động sản để chấp vay tiền biện pháp bảo đảm đáng tin cậy người cho vay Tuy nhiên, tính đa dạng loại tài sản bất động sản, thay đổi quy chế pháp lý bất động sản dẫn đến làm thay đổi ưu điểm xuất phát từ tính chất khơng thể di dời bất động sản Chế độ pháp lý đất nông nghiệp không giống chế độ pháp lý đất ở, nhà cá nhân Giá trị bất động sản chức mang tính xã hội việc sở hữu bất động sản có nhiều thay đổi Tất yếu tố dẫn đến chỗ chế độ pháp lý liên quan đến hợp đồng mua bán bất động sản ln ln có thay đổi với thay đổi pháp luật hợp đồng nói chung Pháp, bất động sản khơng đối tượng điều chỉnh luật tư mà đối tượng điều chỉnh luật công Sự phát triển nông nghiệp dẫn đến đời ngành luật đất đai nơng nghiệp, điều chỉnh việc mua bán bất động sản nông thôn Sự phát triển pháp luật quản lý quy hoạch đô thị quan tâm đến vấn đề sở hữu bất động sản Các phương án sử dụng đất, dự án cải tạo đô thị, quyền ưu tiên mua, hạn chế mang tính hành quyền sở hữu, khiến cho Nhà nước quyền địa phương ngày can thiệp sâu vào giao dịch mua bán bất động sản Bất động sản vấn đề thường xã hội quan tâm Cơ cấu tổ chức xã hội có ảnh hưởng đến chế độ sở hữu, mua bán bất động sản Các Chính phủ thường khuyến khích hình thức sở hữu cá nhân tập thể bất động sản Nhà nước trợ cấp, áp dụng chế độ thuế ưu đãi, tổ chức hình thức đồng sở hữu Pháp luật bảo vệ môi trường ngày can thiệp sâu vào việc điều chỉnh lĩnh vực mua bán bất động sản nhằm bảo vệ thiên nhiên, quy định việc xây dựng, lắp đặt sở, thiết bị cơng nghiệp, kiểm sốt sở công nghiệp gây ô nhiễm Pháp luật mua bán bất động sản ngày quan tâm đến việc bảo vệ lợi ích người tiêu dùng, đảm bảo cho phần lớn người dân sở hữu bất động sản, bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản cá nhân trước người bán thương nhân chun nghiệp Ngồi cịn có quy định khác nhiều khía cạnh khác nhau: Phân lơ, mua bán hồ sơ, đảm bảo tuân thủ thủ tục quy định, quy định bất động sản, diện tích nhà ở, đất ở, tính phù hợp vật liệu sử dụng Các quy định áp dụng cho trường hợp mua bán người thương |Thongtinphapluatdansu.edu.vn Hội thảo "Vai trò nghề tư pháp bổ trợ Nhà nước pháp quyền" Nhà Pháp luật Việt – Pháp TP.HCM, 1999 nhân chuyên nghiệp Đối với người bán thương nhân chuyên nghiệp, họ thường quan tâm đến biện pháp bảo đảm họ người mua Những nhận xét chung nêu cho thấy việc mua bán bất động sản trở thành đối tượng điều chỉnh chung luật tư luật cơng Vai trị truyền thống công chứng viên hoạt động mua bán bất động sản ngày trở nên quan trọng II Vai trị cơng chứng viên giao dịch mua bán bất động sản Lập hợp đồng mua bán bất động sản mà người mua toán khoản vay chấp Cơng chứng viên viên chức công quyền, Nhà nước uỷ quyền sử dụng dấu thức Nhà nước, chịu trách nhiệm thực loại dịch vụ cơng đặc thù, dịch vụ chứng nhận, chứng thực văn Công chứng viên ln có vai trị quan trọng giao dịch mua bán bất động sản Pháp luật quy định hợp đồng mua bán bất động sản phải đăng ký công bố quan Nhà nước có thẩm quyền Với quy định này, nhiệm vụ công chứng viên phục vụ Nhà nước tăng cường Bên cạnh đó, cơng chứng viên, với tư cách người hành nghề tự do, có vai trị đảm bảo cân hợp đồng người bán người mua đảm bảo cho an toàn pháp lý Phạm vi hoạt động công chứng viên ngày mở rộng thêm, nhằm phục vụ tốt nhu cầu người mua bất động sản Sự can thiệp công chứng viên nhằm phục vụ Nhà nước Nhà nước quan tâm đến vấn đề tổ chức tốt hoạt động mua bán bất động sản, chấp bất động sản a) Tổ chức thực giao dịch mua bán bất động sản Cơ cấu tổ chức hành Pháp lĩnh vực quản lý bất động sản dựa sở thành lập quan gọi quan địa chính, quy định chế đăng ký, công bố hợp đồng mua bán bất động sản, quy định việc thu lệ phí trước bạ, thu thuế liên quan đến việc mua bán bất động sản Trong tài liệu mà bạn có tay có trình bày lịch sử đời phát triển nhiệm vụ quan địa Cơ quan địa có nhiệm vụ như: Thống kê bất động sản thuộc sở hữu cá nhân, tổ chức; xác định chủ sở hữu bất động sản; xác định ranh giới địa cho bất động |Thongtinphapluatdansu.edu.vn Hội thảo "Vai trò nghề tư pháp bổ trợ Nhà nước pháp quyền" Nhà Pháp luật Việt – Pháp TP.HCM, 1999 sản; đánh giá giá trị bất động sản Viêc thực nhiệm vụ chủ yếu phục vụ mục đích thu thuế Các nhiệm vụ kết hợp với quy định nghĩa vụ đăng ký giao dịch liên quan đến bất động sản tạo thành hai yếu tố quan trọng điều chỉnh hoạt động mua bán bất động sản Việc quy định nghĩa vụ đăng ký giao dịch liên quan đến bất động sản nhằm tạo khả thông tin bảo vệ tốt lợi ích người tiêu dùng Nghĩa vụ quy định hai Nghị định ngày tháng năm 1955 ngày 14 tháng 10 năm 1955 Theo tinh thần quy định hai Nghị định này, giao dịch liên quan đến bất động sản, đất đai phải công bố công khai, đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền Nếu khơng đăng ký coi khơng có hiệu lực Nghĩa vụ cơng bố cơng khai đăng ký giao dịch liên quan đến bất động sản điều kiện đảm bảo hiệu lực áp dụng giao dịch người thứ ba Mỗi bất động sản lập hồ sơ theo dõi, liệt kê tất lần giao dịch, chuyển nhượng liên quan đến bất động sản đó, biện pháp bảo đảm, chấp, quyền địa dịch liên quan đến bất động sản Mỗi bất động sản có số hiệu theo dõi cụ thể hồ sơ, đồ địa Mỗi xã lập lưu giữ hồ sơ đồ địa Mỗi xã lại chia thành khu vực địa nhỏ Mỗi khu vực địa mang ký hiệu riêng, ví dụ AA, AB, AC Mỗi mảnh đất, có nhà khơng có nhà đánh số Chẳng hạn có bất động sản nằm xã Véc-tơ, khu vực địa AC, số ký hiệu 165 Ngồi ra, cịn lập hồ sơ theo dõi chủ sở hữu bất động sản Trong hồ sơ đó, liệt kê tất lần giao dịch bất động sản mà người bên tham gia Nếu chủ sở hữu có nhiều bất động sản nhiều xã khác xã lập hồ sơ theo dõi người Khi tiến hành so sánh, đối chiếu hai hồ sơ, hồ sơ bất động sản hồ sơ chủ sở hữu, xác định thông tin cần thiết liên quan đến bất động sản Ví dụ, người mua bất động sản xã, sau bán bất động sản cho người khác Tại xã nơi có bất động sản, người ta lập hồ sơ theo dõi chủ sở hữu mang tên người Trong hồ sơ ghi nhận giao dịch mua bất động sản giao dịch bán bất động sản Trong hồ sơ theo dõi bất động sản, ghi thông tin tương tự liên quan đến hai giao dịch mua bán lại bất động sản |Thongtinphapluatdansu.edu.vn Hội thảo "Vai trò nghề tư pháp bổ trợ Nhà nước pháp quyền" Nhà Pháp luật Việt – Pháp TP.HCM, 1999 Điểm khác là, hồ sơ theo dõi chủ sở hữu, thông tin ghi lại dừng lại chủ sở hữu bán bất động sản nằm xã cho người khác Nếu người khơng cịn bất động sản sở hữu xã hồ sơ theo dõi chủ sở hữu coi khép lại Đối với hồ sơ theo dõi bất động sản, tiếp tục ghi lại tất thông tin liên quan đến lần giao dịch, chuyển nhượng liên quan đến bất động sản, cho dù chủ sở hữu Hồ sơ theo dõi bất động sản lưu giữ với tồn bất động sản, tức chừng bất động sản hồ sơ cịn lưu giữ Hồ sơ theo dõi bất động sản theo dõi chủ sở hữu quản lý lưu giữ quan có tên Cơ quan đăng ký chấp Mỗi quan đăng ký chấp có thẩm quyền vùng lónh thổ định bao gồm hay vài xã Chẳng hạn tỉnh Loire-Atlentique nơi tơi sống, có 220 xã, với 1,2 triệu dân, tương ứng có Cơ quan đăng ký chấp Cơng chứng viên đứng vị trí trung tâm hệ thống Điều 4, Nghị định ngày tháng năm 1955 quy định giao dịch liên quan đến bất động sản phải đăng ký Cơ quan đăng ký chấp Hợp đồng mua bán bất động sản phải lập thành văn chứng thực Văn chứng thực gồm văn công chứng viên lập, văn quan Nhà nước, án, định Toà án liên quan đến bất động sản Để đảm bảo độ tin cậy, pháp luật quy định trình tự, thủ tục chặt chẽ nhằm đảm bảo xác định rõ ràng bên tham gia giao dịch, xác định bất động sản đối tượng giao dịch, xác định nguồn gốc sở hữu bất động sản Việc xác định bên đương tham gia giao dịch thực thông qua giấy tờ hộ tịch, đương cá nhân, thông qua hồ sơ đăng ký kinh doanh quan đăng ký kinh doanh, đương tổ chức kinh doanh Việc xác định bất động sản thực thông qua tra cứu thông tin hồ sơ địa Nếu bất động sản thuộc đối tượng sở hữu chung, phải xác định số lơ Ngồi phải xác định nguồn gốc sở hữu bất động sản thông tin liên quan đến giao dịch tiến hành trước liên quan đến bất động sản Phương châm đảm bảo giao dịch liên quan đến bất động sản phải ghi nhận lại theo trình tự thời gian, khơng bỏ qua giao dịch Nếu tiến hành đăng ký hợp đồng mua bán bất động sản, công chứng viên phát giao dịch mua bán lần trước liên quan đến bất động sản khơng đăng ký theo quy định, cơng chứng |Thongtinphapluatdansu.edu.vn Hội thảo "Vai trò nghề tư pháp bổ trợ Nhà nước pháp quyền" Nhà Pháp luật Việt – Pháp TP.HCM, 1999 viên bắt buộc phải thực việc sửa chữa, điều chỉnh cần thiết đăng ký lại giao dịch mua bán lần trước liên quan đến bất động sản Việc quản lý hồ sơ địa việc quy định nghĩa vụ đăng ký giao dịch bất động sản nhằm mục đích đảm bảo thu thuế chuyển quyền sở hữu bất động sản Pháp, trường hợp giao dịch mua bán bất động sản phải nộp thuế chuyển quyền sở hữu Trong thời gian dài, quy định pháp luật thuế bất động sản phức tạp Ngày nay, có xu hướng đơn giản hố quy định Theo quy định hành, giao dịch chuyển nhượng, mua bán bất động sản phải chịu thuế chuyển quyền sở hữu 4,80% Công chứng viên thay mặt Nhà nước thu khoản thuế nộp cho Cơ quan đăng ký chấp với văn bản, hợp đồng ký kết để đăng ký công bố công khai b) Tổ chức áp dụng biện pháp bảo đảm tín dụng cho vay để mua bất động sản Trong phần lớn trường hợp, người mua bất động sản phải vay tiền để mua bất động sản Người mua vay người bán vay tổ chức ngân hàng Như vậy, mặt phải đảm bảo an toàn pháp lý cho giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản, mặt khác phải có biện pháp bảo đảm người cho vay tiền Các biện pháp bảo đảm người cho vay tiền áp dụng sở hợp đồng, theo quy định pháp luật theo quy định bán án, định Tồ án, qua đó, người cho vay bảo đảm thu hồi lại khoản cho vay trường hợp người vay khả tốn Trong số biện pháp bảo đảm đó, biện pháp bảo đảm tài sản bất động sản chiếm vị trí quan trọng Thơng qua biện pháp bảo đảm tài sản bất động sản, người bán bất động sản đảm bảo việc người mua thực nghiêm chỉnh nghĩa vụ mình, người cho người mua vay tiền đảm bảo tương tự Thế chấp biện pháp bảo đảm bất động sản, áp dụng cho khoản cho vay Trong lĩnh vực giao dịch, mua bán bất động sản, có hai biện pháp bảo đảm áp dụng: Ưu quyền bất động sản đặc biệt chấp Sự phân biệt hai biện pháp chủ yếu mang tính lý thuyết có ý nghĩa thực tiễn, chế độ pháp lý hai biện pháp khác Ưu quyền bất động sản đặc biệt áp dụng theo quy định pháp luật Khi áp dụng biện pháp này, phải đăng ký theo quy định pháp luật Có hai loại ưu quyền bất động sản đặc biệt: Ưu quyền giành cho người bán (Khi |Thongtinphapluatdansu.edu.vn Hội thảo "Vai trò nghề tư pháp bổ trợ Nhà nước pháp quyền" Nhà Pháp luật Việt – Pháp TP.HCM, 1999 người bán bán trả chậm cho người mua) ưu quyền giành cho người cho vay (Khi người mua vay tiền để mua bất động sản đó) Việc áp dụng biện pháp cho phép người cho vay hưởng quyền ưu tiên toán trước tất người khác Người cho vay có quyền ưu tiên toán bán bất động sản người vay, ngồi cịn có quyền u cầu bán bất động sản người vay để thu hồi lại tiền cho vay Biện pháp chấp áp dụng tương tự, nhiên, có hai điểm khác biệt chính: Thứ nhất, chấp có hiệu lực thấp ưu quyền bất động sản đặc biệt, xếp sau biện pháp Thứ hai, chấp áp dụng để bảo đảm cho khoản cho vay, kể khoản cho vay không liên quan đến mua bán bất động sản Cả hai biện pháp bảo đảm trên, áp dụng phải ghi vào hồ sơ theo dõi bất động sản Việc ghi vào sổ theo dõi công chứng viên thực Đối với biện pháp chấp, người nhận chấp có quyền theo đuổi tài sản chấp Điều có nghĩa chừng biện pháp chấp cịn có hiệu lực áp dụng, chừng người nhận chấp cịn có quyền u cầu kê biên bất động sản chấp, cho dù bất động sản khơng cịn thuộc sở hữu người chấp chuyển nhượng cho người khác Chính điều cho thấy can thiệp cơng chứng viên có vai trò quan trọng Khi soạn thảo hợp đồng bán bất động sản, công chứng viên phải xác minh xem người bán trước chấp bất động sản hay chưa Nếu qua xác minh, công chứng viên phát bất động sản chấp, cơng chứng viên phải giữ lại phần khoản tiền toán mua bất động sản đủ để trả cho người cho vay Như vậy, biện pháp chấp cơng chứng viên áp dụng, sau chịu theo dõi giám sát công chứng viên, biện pháp hữu hiệu đảm bảo cho hoạt động cho vay chấp nói riêng, cho hoạt động kinh tế, thương mại nói chung Trong mối quan hệ ngân hàng doanh nghiệp, doanh nghiệp với nhau, chấp biện pháp bảo đảm hữu hiệu Sự can thiệp công chứng viên phục vụ lợi ích người mua bất động sản Công chứng viên, với vai trò truyền thống người đảm bảo cho an toàn pháp lý cân quyền lợi bên hợp đồng, vai trò công chứng viên lớn lĩnh vực mua bán bất động sản Công |Thongtinphapluatdansu.edu.vn Hội thảo "Vai trò nghề tư pháp bổ trợ Nhà nước pháp quyền" Nhà Pháp luật Việt – Pháp TP.HCM, 1999 chứng viên thể vai trị khía cạnh, giai đoạn bên tiến hành giao dịch: Sự thoả thuận bên, xác minh bất động sản đối tượng giao dịch, toán tiền mua bất động sản Sự can thiệp công chứng viên thể mức độ khác tuỳ theo việc giao dịch thực người thương gia, hay bên thương gia chuyên bất động sản Công chứng viên can thiệp trường hợp người mua vay tiền để mua bất động sản Vai trị đảm bảo an tồn pháp lý, đảm bảo cân hợp đồng công chứng viên xuất phát từ quy chế pháp lý công chứng viên viên chức cơng quyền Chi phí thù lao cho công chứng viên áp dụng thống cho tất người Điều đảm bảo cho độc lập công chứng viên, trường hợp bên giao dịch thương nhân chuyên nghiệp lĩnh vực bất động sản bên người mua bình thường Bên cạnh hai vai trị truyền thống kể trên, ngày nay, cơng chứng viên cịn có vai trị người tư vấn cho bên tham gia giao dịch Các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động soạn thảo hợp đồng mua bán bất động sản công chứng viên ngày bổ sung hoàn thiện Tuy nhiên, quy định ban hành ngày nhiều, nhiều dẫn đến gây khó khăn cho cơng chứng viên việc thực vai trị Pháp luật quy định nghĩa vụ công chứng viên nghĩa vụ kết quả, tức phải đảm bảo đạt kết quả, giao dịch mua bán bất động sản phải thực hoàn hảo, pháp luật, biện pháp bảo đảm cần thiết phải áp dụng người bán, người mua Để kết luận cho phần trình bày này, nói việc mua bán bất động sản ngày khơng cịn hành vi mua bán đơn lẻ, diễn chốc lát thời kỳ ban hành Bộ luật dân Hiện nay, pháp luật quy định hợp đồng mua bán bất động sản phải đăng ký, cơng bố cơng khai có hiệu lực pháp lý, đó, việc mua bán, ký kết hợp đồng mua bán bất động sản trở thành q trình dài, khơng diễn nhanh chóng trước Từ người bán người mua có tiếp xúc, thương lượng với thực đăng ký, công bố hợp đồng mua bán ký kết phải tháng Q trình chia thành nhiều giai đoạn: Soạn thảo hợp đồng sơ bộ, soạn thảo văn chứng thực, đăng ký, công bố hợp đồng Trong giai đoạn đó, giai đoạn soạn thảo hợp đồng sơ có vị trí đặc biệt quan trọng Trong lĩnh vực mua bán bất động sản, hợp đồng sơ thể |Thongtinphapluatdansu.edu.vn Hội thảo "Vai trò nghề tư pháp bổ trợ Nhà nước pháp quyền" Nhà Pháp luật Việt – Pháp TP.HCM, 1999 nhiều hình thức: Đề nghị giao kết hợp đồng văn bản; lời hứa bán bên bán đơn phương đưa ra; lời hứa hai bên đưa để ký kết hợp đồng mua bán bất động sản, thường gọi thoả thuận mua bán Trong hợp đồng sơ thường quy định điều kiện tạm hoón hiệu lực thực hợp đồng, tạo khoảng thời gian cần thiết cho bên thương lượng, thảo luận tài sản giá Ngồi ra, thời hạn đó, cơng chứng viên có thời gian để thực việc xác minh cần thiết trước lập văn chứng thực Thời gian nhằm giúp người mua tìm kiếm nguồn tài cần thiết cho việc mua bất động sản Trong hợp đồng sơ có quy định nghĩa vụ bên ký kết, xác minh yếu tố cần thiết liên quan đến giao dịch đến bất động sản Thảo luậnn Câu hỏi: Ở Việt Nam, trường hợp mua bất động sản mà người mua vay tiền để mua, áp dụng biện pháp bảo đảm nào? Ông Dương Đình Thành (Phó vụ trưởng Vụ cơng chứng, giám định, hộ tịch, quốc tịch lý lịch tư pháp, Bộ Tư pháp): Ở Việt Nam, nhiều lý khác nên công tác quản lý bất động sản chưa chặt chẽ Pháp Tuy nhiên, nay, vào trật tự Theo số liệu gần đây, việc cấp giấy tờ sở hữu đạt khoảng 30 đến 40% Tỷ lệ chênh lệch khác tỉnh Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm phần ảnh hưởng tới hoạt động công chứng Việt Nam nói chung Quyền sở hữu thực tế bất động sản có, giấy tờ chứng nhận cấp chưa đảm bảo đầy đủ Trong Hiến pháp Việt Nam có phân biệt hai khái niệm, đất có quyền sử dụng, nhà có quyền sở hữu Tùy loại đất khác nhau, giấy tờ chứng nhận khác Ví dụ nhà ở, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Ơng LAURENT DEJOIE: Tơi có đọc Bộ luật dân Việt Nam, thấy pháp luật Việt Nam có phân biệt hai khái niệm Trên thực tế, phân biệt quy định pháp luật Pháp pháp luật Anh Pháp luật Pháp có quy định trường hợp đất thuộc sở hữu người nhà xây dựng mảnh đất lại thuộc sở hữu người khác |Thongtinphapluatdansu.edu.vn Hội thảo "Vai trò nghề tư pháp bổ trợ Nhà nước pháp quyền" Nhà Pháp luật Việt – Pháp TP.HCM, 1999 Pháp luật Pháp quy định số loại hợp đồng liên quan đến bất động sản: Hợp đồng thuê bất động sản đất dài hạn, thời hạn 99 năm; Hợp đồng th đất kèm theo xây dựng cơng trình đất thuê, theo chủ sở hữu đất cho người khác th đất, người th có trách nhiệm xây dựng cơng trình đất thuê Như vậy, chủ sở hữu giữ quyền sở hữu mảnh đất cho thuê, cịn người th sở hữu cơng trình xây dựng đất Phần lớn siêu thị Pháp xây dựng sở hợp đồng Câu hỏi: Theo quy định pháp luật Việt Nam, mua bất động sản, người mua phải nộp loại thuế thuế trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sang tên Theo quy định pháp luật Pháp, phải trả loại thuế ? Giá trị pháp lý văn hợp đồng sơ quy định ? Có trường hợp người ta bỏ qua giai đoạn ký kết hợp đồng sơ ? Ông LAURENT DEJOIE: Theo quy định pháp luật Pháp, người mua chịu trách nhiệm trả loại thuế, phí liên quan đến chuyển quyền sở hữu bất động sản Công chứng viên người chịu trách nhiệm làm thủ tục cần thiết cho việc mua bán đăng ký hợp đồng mua bán bất động sản Cơng chứng viên phải có trách nhiệm đăng ký công bố hợp đồng mua bán bất động sản, người mua người bán Về câu hỏi liên quan đến giá trị pháp lý hợp đồng sơ Hợp đồng sơ ký kết người mua người bán bất động sản có giá trị pháp lý hợp đồng Tuy nhiên, hợp đồng cá nhân ký kết người mua người bán, hợp đồng đăng ký công bố quan đăng ký chấp Người mua người bán phải ký kết lại thành hợp đồng thức, dạng văn chứng thực đăng ký Yếu tố quan trọng hợp đồng sơ quy định điều kiện tạm hoón hiệu lực thực hợp đồng Người mua người bán ký kết hợp đồng sơ quy định điều kiện như: Bất động sản chưa bị chấp để đảm bảo nghĩa vụ khác; bất động sản xây dựng có giấy phép xây dựng hợp lệ, phù hợp với quy hoạch đô thị; người mua phải có đủ tiền để mua bất động sản Hai bên đến ký kết hợp đồng thức sau xác minh đầy đủ điều kiện Nếu khơng thỏa điều kiện trên, bên có quyền tự định 10 |Thongtinphapluatdansu.edu.vn Hội thảo "Vai trò nghề tư pháp bổ trợ Nhà nước pháp quyền" Nhà Pháp luật Việt – Pháp TP.HCM, 1999 Ngày nay, vai trò hợp đồng sơ ngày trở nên quan trọng Có trường hợp bên tiến hành xác minh cần thiết trước ký kết hợp đồng sơ III Những nội dung thực tiễn liên quan đến giao dịch mua bán bất động sản Tơi trình bày theo thứ tự thời gian, trước hết hợp đồng sơ Về phần tơi trình bày chút phần Trong lĩnh vực bất động sản, có hai loại hợp đồng sơ chính: Lời hứa bán bên đơn phương đưa Đây loại hợp đồng sơ chủ sở hữu đơn phương cam kết bán tài sản Cam kết có hiệu lực áp dụng thời hạn định Nếu người đưa định mua tài sản thời hạn đó, tài sản bán cho người Lời hứa bán đơn phương khác lời hứa bán song phương chỗ, lời hứa bán song phương, thể cam kết hai bên, bên cam kết bán bất động sản mình, bên cam kết mua bất động sản Bộ luật dân Pháp quy định lời hứa bán có giá trị áp dụng việc bán thức, hai bên đạt thoả thuận với tài sản đối tượng giao dịch giá Tác dụng hợp đồng sơ thể chỗ, hợp đồng có quy định điều kiện tạm hoó n hiệu lực thực hợp đồng thời hạn, cho phép công chứng viên tiến hành xác minh tất yếu tố cần thiết cho việc soạn thảo văn chứng thực, tức văn hợp đồng mua bán thức Trong trường hợp, công chứng viên phải tiến hành việc xác minh này, cho dù có hợp đồng sơ hay khơng có hợp đồng sơ Những việc xác minh cần thiết mà công chứng viên tiến hành trước soạn thảo văn chứng thực, tức trước soạn thảo hợp đồng mua bán thức: - Năng lực hành vi dân bên; Năng lực hành vi dân pháp nhân khác cá nhân Cá nhân phải đủ lực hành vi dân để ký hợp đồng, có đủ minh mẫn để hiểu ý nghĩa hành vi mình, đủ tuổi thành niên Nếu cá nhân lập gia đình, phải có đủ thẩm quyền để thực việc mua bán bất động sản Dựa quy định hợp đồng hôn nhân, công chứng viên xác định xem người vợ chồng có thẩm quyền ký kết hợp đồng khơng hay phải có đồng ý bên Những việc xác minh thực dựa sổ hộ tịch đương Công chứng viên 11 |Thongtinphapluatdansu.edu.vn Hội thảo "Vai trò nghề tư pháp bổ trợ Nhà nước pháp quyền" Nhà Pháp luật Việt – Pháp TP.HCM, 1999 có quyền yêu cầu người mua người bán cung cấp giấy khai sinh Đối với trường hợp người mua người bán pháp nhân, việc xác minh thực dựa vào hồ sơ đăng ký kinh doanh quan đăng ký kinh doanh - Các nội dung liên quan đến bất động sản: Xác minh tồn thực bất động sản; xác minh bất động sản thực thuộc quyền sở hữu người bán; bất động sản xây dựng phù hợp với quy hoạch; xác minh xem bất động sản cho thuê hay không; ngày nay, nội dung cần xác minh ngày nhiều thêm, tuỳ theo quy định pháp luật cần áp dụng Những nội dung cần xác minh khác tuỳ theo mảnh đất chưa có cơng trình xây dựng, mảnh đất nông nghiệp, nhà, hộ hay tồ nhà sử dụng vào mục đích kinh doanh Giai đoạn thứ ba soạn thảo văn chứng thực, tức soạn thảo hợp đồng mua bán thức Hai giai đoạn trước là: ký kết hợp đồng sơ bộ; tiến hành việc xác minh Giai đoạn thứ ba công chứng viên soạn thảo văn hợp đồng thức để bên ký kết Về giai đoạn ba này, xem xét nội dung hợp đồng mua bán nhà ở, phần khoản tiền tốn từ việc vay chấp Ở phần đầu hợp đồng có ghi ngày tháng ký kết, tên công chứng viên, tên hội viên cơng ty dân nghề nghiệp Trong có ghi rõ cơng chứng viên nhận văn chứng thực có nội dung hợp đồng mua bán Văn chia thành hai phần Phần bao gồm điều khoản chủ yếu liên quan đến điều kiện chung, yếu tố cho việc đăng ký công bố văn Phần hai bao gồm nội dung giải thích phát triển nội dung nêu phần một, tất nội dung cần thiết cho việc thông tin cho người bán người mua Chúng ta xem xét phần Trong phần có nội dung sau: - Tên, tuổi, nơi sinh, địa chỉ, ngày nơi đăng ký kết hôn người bán, người mua; phải nêu rõ có ký kết hợp đồng nhân hay khơng ? Ví dụ, người kết mà khơng có hợp đồng nhân, người vợ người chồng phải ký vào hợp đồng mua bán; - Cơ quan cho vay tiền để mua bất động sản, quan ngân hàng; 12 |Thongtinphapluatdansu.edu.vn Hội thảo "Vai trò nghề tư pháp bổ trợ Nhà nước pháp quyền" Nhà Pháp luật Việt – Pháp TP.HCM, 1999 - Địa giao dịch địa nơi đặt trụ sở hoạt động công chứng viên lập văn Tất thư từ giao dịch chuyển qua địa này; - Mục ''Có mặt trực tiếp hay theo đại diện'', muốn nói người mua người bán có mặt trực tiếp hay không, hay uỷ quyền cho người khác đại diện cho mình? - Mục ''Đối tượng hợp đồng'': người bán bán cho người mua tài sản nêu Trong nêu rõ tài sản bán bất động sản kèm theo tất gắn với bất động sản Dựa hồ sơ địa chính, người mua trở thành sở hữu tất tồn gắn liền với mảnh đất, kế cơng trình xây dựng đất Cũng phần có nêu người mua tun bố trước cơng chứng viên biết mua tài sản gì, xác minh tài sản thực tế tồn - Mục miêu tả bất động sản, nêu thông tin quy chiếu hồ sơ địa Về điểm này, Cơ quan quản lý theo dõi bất động sản không lưu giữ hồ sơ theo dõi bất động sản hồ sơ theo dõi chủ sở hữu mà lưu giữ nguyên văn hợp đồng mua bán bất động sản Khi giao dịch mua bán kết thúc, công chứng viên cấp cho người mua giấy chứng nhận quyền sở hữu Một gốc lưu giữ văn phịng cơng chứng viên, gửi đến quan đăng ký chấp - Mục nêu thông tin liên quan đến người bán người mua, biện pháp đảm bảo tiến hành, viện dẫn đến phần thứ hai văn này, liên quan chủ yếu đến nghĩa vụ thông tin bên bán bên mua - Mục ''Thụ đắc quyền sở hữu'' quy định người mua trở thành chủ sở hữu bất động sản từ ký kết văn bản: Khi trở thành chủ sở hữu, người mua phải chịu trách nhiệm bất động sản kể từ ngày trở thành chủ sở hữu Trong mối quan hệ người mua người bán, quyền sở hữu chuyển giao vào ngày ký kết văn Trong quan hệ với người khác, ngân hàng, Nhà nước, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu thời điểm văn đăng ký hợp lệ công bố Cũng mục có quy định thêm người mua có quyền sử dụng bất động sản kể từ ngày trở thành chủ sở hữu, tức ngày Điều có nghĩa vào ngày chuyển giao quyền sở hữu, bất động sản phải sẵn sàng để chuyển giao, khơng có sống đó, để người mua bắt đầu việc sử dụng bất động sản với tư cách chủ sở hữu - Mục giá cả: Giá bán triệu Phờ-răng, có ghi kèm theo giá đồng Ơ-rơ Đồng Ơ-rơ thức đời Pháp kể từ năm 2002 13 |Thongtinphapluatdansu.edu.vn Hội thảo "Vai trò nghề tư pháp bổ trợ Nhà nước pháp quyền" Nhà Pháp luật Việt – Pháp TP.HCM, 1999 - Mục "Tiền vay": Người mua vay tiền để mua bất động sản Khoản vay 400 nghìn Phờ-răng Người mua cam kết sử dụng khoản vay để mua bất động sản Trong văn có nêu ''Trên sở cam kết người mua, người cho vay hưởng ưu quyền bất động sản để đảm bảo cho khoản cho vay mình'' - Mục tốn: Việc tốn thực vào ngày cụ thể thông qua sổ sách kế tốn cơng chứng viên Cơng chứng viên nhận khoản tiền tốn từ người mua, sau chuyển đến cho người bán - Mục thông tin liên quan đến nguồn gốc khoản tiền toán: Điều cần thiết để người cho vay hưởng quyền ưu tiên bất động sản Việc đăng ký quyền ưu tiên phải thực thời hạn tháng kể từ ngày lập văn - Mục quy định vấn đề thuế: Khai báo với quan thuế, nêu rõ bất động sản nhà để ở, phải nộp khoản thuế 4,8% Tuy nhiên, từ ngày 15 tháng năm 1999, tỷ lệ thuế phải nộp giảm xuống Như vấn đề thuế, trước trở thành chủ sở hữu, người mua phải nộp khoản thuế nêu - Mục tiền lãi liên quan đến người mua Trong trường hợp bất động sản bán với giá cao so với giá mua trước đó, người bán phải nộp khoản thuế tương ứng với khoản chênh lệch thu được./ SOURCE: Hội thảo "Vai trò nghề tư pháp bổ trợ Nhà nước pháp quyền" Nhà Pháp luật Việt – Pháp TP.HCM, 1999 14 |Thongtinphapluatdansu.edu.vn ... cho vay hưởng quyền ưu tiên toán trước tất người khác Người cho vay có quyền ưu tiên toán bán bất động sản người vay, ngồi cịn có quyền u cầu bán bất động sản người vay để thu hồi lại tiền cho vay... biện pháp bảo đảm tín dụng cho vay để mua bất động sản Trong phần lớn trường hợp, người mua bất động sản phải vay tiền để mua bất động sản Người mua vay người bán vay tổ chức ngân hàng Như vậy,... |Thongtinphapluatdansu.edu.vn Hội thảo "Vai trò nghề tư pháp bổ trợ Nhà nước pháp quyền" Nhà Pháp luật Việt – Pháp TP.HCM, 1999 - Mục "Tiền vay": Người mua vay tiền để mua bất động sản Khoản vay 400 nghìn Phờ-răng