Microsoft Word bìa doc BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH −−−∗∗∗−−− NGUYỄN VĂN HẢI THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH −−−∗∗∗−−− NGUYỄN VĂN HẢI THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP.Hồ Chí Minh - Năm 2010 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH −−−∗∗∗−−− NGUYỄN VĂN HẢI THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế - Tài – Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS HỒ THỦY TIÊN TP.Hồ Chí Minh - Năm 2010 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nghiên cứu Đối tượng phạm vi: Phương pháp nghiên cứu: Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Bố cục đề tài: CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Lý luận chung bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm của bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.1.3 Phân loại bất động sản vào công dụng 1.1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 1.2 Lý luận chung thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm 1.2.2 Vai trò thị trường bất động sản kinh tế quốc dân 1.2.3 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.2.3.1 Hầu hết quốc gia có kinh tế thị trường, thị trường BĐS hình thành phát triển qua cấp độ: sơ khởi, tập trung hố, tiền tệ hố tài hố 1.2.3.2 Trong cấp độ phát triển thị trường BĐS, trình vận động thị trường có chu kỳ dao động tương tự nhiều thị trường khác 10 1.2.3.3 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc không tập trung, trải rộng khắp vùng miền đất nước 10 1.2.3.4 Thị trường BĐS chịu chi phối yếu tố pháp luật 11 1.2.3.5 Thị trường BĐS dạng thị trường khơng hồn hảo (thơng tin không đầy đủ, thiếu số tổ chức thị trường) 11 1.2.3.6 Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn tài Động thái phát triển thị trường tác động tới nhiều loại thị trường kinh tế 11 1.2.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 12 1.2.4.1 Những yếu tố liên quan đến quản lý Nhà nước: 12 1.2.4.2 Các yếu tố đặc thù quốc gia 12 1.2.5 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản 13 1.2.5.1 Người mua: 13 1.2.5.2 Người bán: 13 1.2.5.3 Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản 13 1.2.5.4 Người quản lý thị trường bất động sản (Nhà nước) 16 1.3 Kinh nghiệm nước vấn đề phát triển thị trường bất động sản 17 1.3.1 Kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản Hàn Quốc 17 1.3.2 Kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản Hồng Kông 19 1.3.3 Bài học kinh nghiệm cho thị trường bất động sản Việt Nam: 20 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 23 2.1 Đặc điểm thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 23 2.1.1 Những thuận lợi thị trường bất động sản TP.HCM 23 2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên 23 2.1.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 23 2.1.2 Những khó khăn thị trường bất động sản TP.HCM 24 2.1.2.1 Về sở hạ tầng 24 2.1.2.2 Về nguồn vốn cho thị trường bất động sản 25 2.2 Thực trạng thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2003-2009 25 2.2.1 Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2003 – 2006: 25 2.2.2 Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 20072009 28 2.2.2.1 Diễn biến thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2007 – 2009 28 2.2.2.2 Nguồn vốn cho thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2007 – 2009 39 2.2.2.3 Các sách quản lý Nhà nước liên quan đến thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2007 – 2009 47 2.3 Những thành tựu số tồn thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 48 2.3.1 Những thành tựu đạt 49 2.3.2 Những vấn đề tồn cần khắc phục thị trường bất động sản TP.HCM nguyên nhân 50 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁT PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 55 3.1 Các giải pháp thúc đẩy đầu tư giao dịch thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 55 3.1.1 Hoàn thiện sách thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản 55 3.1.2 Giải pháp sách giá bất động sản 57 3.1.3 Giải pháp khuyến khích đầu tư phát triển dự án nhà cho người có thu nhập thấp: 58 3.2 Các giải pháp gia tăng nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản 60 3.2.1 Thu hút vốn đầu tư nước 60 3.2.2 Phát hành trái phiếu 60 3.2.3 Hình thành phát triển quỹ tín thác bất động sản 60 3.3 Các giải pháp hạn chế rủi ro thi trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 63 3.3.1 Phát triển thị trường phái sinh bất động sản TP.Hồ Chí Minh 63 3.3.2 Phát triển sàn giao dịch bất động sản: 65 3.4 Các giải pháp khác 65 3.4.1 Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 66 3.4.2 Tạo lập tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản 67 3.4.3 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản thị trường bất động sản công khai, minh bạch 67 3.4.4 Hồn thiện tổ chức tư vấn, mơi giới bất động sản 69 3.4.5 Đổi hồn thiện sách tín dụng liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản 70 3.4.6 Đổi công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hồn chỉnh cơng tác thiết kế thị 71 KẾT LUẬN CHUNG 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 PHỤ LỤC: BẢNG TỔNG HỢP KẾT QUẢ KHẢO SÁT 77 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản GDP : Tổng sản phẩm nội địa ODA : Viện trợ khơng hồn lại TW : Trung ương DN : Doanh nghiệp TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TNCN : Thu nhập cá nhân NSNN : Ngân sách Nhà nước UBND : Ủy ban nhân dân WTO : Tổ chức thương mại giới XHCN : Xã hội chủ nghĩa FDI : Đầu tư trực tiếp nước DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 : Tình hình giao dịch bất động sản SaigonRES giai đoạn 2003-2006 26 Bảng 2.2 Số dự án số hộ công bố qua năm 27 Bảng 2.3: Giá bất động sản số dự án TPHCM 29 Bảng 2.4: Thị trường hộ TP.HCM 33 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Giá hộ thành phố HCM từ 2007 – 2009 29 Biểu đồ 2.2: Giá chào thuê văn phòng TP.HCM 30 Biểu đồ 2.3: Tỷ lệ tăng giảm giá phân khúc thị trường hộ cao cấp 34 Biểu đồ 2.4: Nguồn cung hộ ước tính TP.HCM 37 Biểu đồ 2.5: Xu hướng dư nợ bất động sản biến động theo thị trường 41 Biểu đồ 2.6: Tình hình lãi suất thời gian qua 43 Biểu đồ 2.7: Dư nợ cho vay vào thị trường bất động sản TP.HCM năm 2008 44 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tế quốc dân Phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần quan trọng vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển thị nông thôn văn minh, đại bền vững theo hướng cơng nghiệp hóa – đại hóa Thị trường bất động sản TP.HCM hình thành phát triển có đóng góp đáng kể cho phát triển chung kinh tế thành phố, nhiên bên cạnh mặt tích cực, thị trường bất động sản bộc lộ nhiều khuyết tật, thể mặt sau: phát triển cách tự phát; giao dịch phi thức (giao dịch ngầm) chiếm tỷ trọng lớn; giá bất động sản tăng nhanh đột biến dẫn đến tình trạng “sốt” nhà đất diển nhiều nơi; hoạt động đầu diễn nhiều nơi phát triển mạnh gây ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động đầu tư, tài - tín dụng, sản xuất, quản lý xây dựng theo quy hoạch, tác động trực tiếp đến vấn đề cải thiện chỗ nhân dân ảnh hưởng không tốt đến tăng trưởng kinh tế đất nước phát triển đô thị, nông thôn văn minh, đại bền vững Với lý chọn đề tài “Thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP.HCM” cho luận văn thạc sĩ Mục đích nghiên cứu Đề tài “Thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP.HCM” tác giả thực nhằm phân tích thành tựu hạn chế thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua từ đề xuất giải pháp chủ yếu để ổn định phát triển thị trường bất động sản TP.HCM Đối tượng phạm vi: Đối tượng nghiên cứu thị trường Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2003 - 2009 Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu chủ yếu tổng hợp, tìm kiếm số liệu liên quan, đồng thời thông qua số liệu khảo sát để thống kê, phân tích, so sánh suốt trình nghiên cứu trình bày đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Việc nghiên cứu đề tài có ý nghĩa quan trọng mặt thực tiễn quản lý thị ... thị trường bất động sản TP .HCM giai đoạn 2003 2009 Chương 3: Giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản TP .HCM 3 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Lý... trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP .HCM? ?? tác giả thực nhằm phân tích thành tựu hạn chế thị trường bất động sản TP .HCM thời gian qua từ đề xuất giải pháp chủ yếu để ổn định phát triển. .. triển thị trường bất động sản khác Thị trường bất động sản đô thị có quy mơ trình độ phát triển kinh tế 11 cao hoạt động sơi động thị trường bất động sản nông thôn, miền núi v.v 1.2.3.4 Thị trường