BÁO CÁO QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI CHUYÊN ĐỀ ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀI HUYỆN BẾN LỨC LONG TỪ NĂM 2006 ĐÊN NAY

MỤC LỤC Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH Nguyễn Thị Cẩm Hồng Trang i MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ 1 PHẦN I TỔNG QUAN 3 I 1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3 I 1 1 Cơ sở khoa học 3 1 Các khái niệm cơ bản[.]

Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học Các khái niệm Sự cần thiết phải quy định chuyển nhượng QSDĐ Lược sử việc chuyển nhượng QSDĐ I.1.2 Cơ sở pháp lý 11 I.1.3 Cơ sở thực tiễn 12 I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 12 I.2.1 Điều kiện tự nhiên 12 Vị trí địa lý 15 Địa hình 15 Khí hậu 15 Thủy văn 16 Thổ nhưỡng 17 Tài nguyên thiên nhiên 17 I.2.2 Điều kiện kinh tế 18 Thực trạng phát triển kinh tế- xã hội: 18 Chuyển dịch cấu kinh tế: 21 I.2.2 Điều kiện xã hội 22 Dân số 22 Lao động thu nhập 23 I.2.3 Điều kiện sở hạ tầng: 24 Giao thông 24 Giáo dục 25 Y tế 25 I.2.4 Thực trạng môi trường 26 I.2.5 Nhận xét chung điều kiện tự nhiên- Tài nguyên thiên nhiên cảnh quan môi trường26 I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp qui trình thực hiện 27 I.3.1 Nội dung nghiên cứu: 27 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 27 I.3.3 Quy trình thực hiện 29 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30 II.1 Đánh giá vấn đề quản lý Nhà Nước đất đai địa phương 30 II.1.1 Công tác đo đạc, thành lập hồ sơ địa chính 30 II.1.2 Công tác lập Quy hoạch- Kế hoạch sử dụng đất: 31 Trang i II.1.3 Công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ: 33 II.1.4 Công tác giao, thu hồi đất: 34 II.1.5 Công tác tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai: 34 II.2 Tình hình sử dụng đất đai: 35 II.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010: 35 II.2.2 Tình hình biến động đất đai qua các năm: 36 II.3 Đánh giá hoạt động chuyển nhượng QSDĐ điạ bàn huyện Bến Lức từ năm 2006 đến cuối tháng 6/2010 38 II.3.1 Đánh giá trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ: 38 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ Trung Ương ( điều 127 Luật Đất Đai 2003 điều 148 Nghị định 181): 38 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ huyện Bến Lức: 39 Đánh giá quy trình, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Bến Lức 41 II.3.2 Đánh giá hoạt động chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Bến Lức từ năm 2006 đến cuối tháng 6/2010 43 Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Bến Lức từ năm 2006 cuối tháng 6/2010 43 Đánh giá hoạt động chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Bến Lức từ năm 2006 đến tháng đầu năm 2010 46 II.4 Tình hình đời sống người dân sau chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Bến Lức 47 II.5 Đánh giá một số vấn đề việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Bến Lức 50 II.5.1 Vấn đề thuế chuyển nhượng QSDĐ : 50 II.5.2 Vấn đề diện tích đất tối thiểu tách thửa: 51 II.5.3 Vấn đề giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ gia đình 52 II.5.4 Vấn đề xác định hạn mức chuyển nhượng 53 II.5.5 Vấn đề sự thống quan tài nguyên môi trường, quan thuế bộ phận “ Một cửa” 53 II.5.6 Vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất sau chuyển nhượng: 54 II.6 Một số đề xuất để thực hiện tốt công tác chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Bến Lức 54 KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ 56 KẾT LUẬN 56 KIẾN NGHỊ 57 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng Các đơn vị hành chính Huyện Bến Lức 13 Bảng Các tiêu khí hậu 16 Bảng Một số trồng chủ yếu năm 2009 19 Bảng Các loại vật nuôi chính năm 2009 19 Bảng Cơ cấu các ngành kinh tế huyên Bến Lức giai đoạn 2006-2009 21 Bảng Dân số trung bình phân theo giới tính khu vực giai đoạn 2006-2009 22 Bảng Kết đo đạc lập đồ địa huyện Bến Lức tỉnh Long An 30 Bảng Thống kê tình hình cấp giấy chứng nhận QSDĐ huyện Bến Lức giai đoạn 2006- 6/2010 33 Bảng Thống kê diện tích các nhóm đất chính năm 2010 35 Bảng 10 Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2010 so với năm 2008 2009 36 Bảng 11 Kết giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp giai đoạn 2006- 2010 43 Bảng 12 Kết giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ huyện Bến Lức giai đoạn 2006- 2010 45 Bảng 13 Kết giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ huyện Bến Lức giai đoạn 2006- 6/2010 46 Bảng 14 Tổng hợp kết điều tra tình hình đời sống người dân sau chuyển nhượng QSDĐ 48 Bảng 15 Kết điều tra diện tích đất chuyển nhượng 49 Bảng 16 Kết điều tra giá đất chuyển nhượng 49 Trang iii DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ - SƠ ĐỒ I Biểu đồ Trang Biểu đồ Cơ cấu kinh tế Huyện Bến Lức năm 2009 22 Biểu đồ Dân số trung bình phân theo giới tính khu vực giai đoạn 2006-2009 23 Biểu đồ Biểu đồ thể hiện cấu theo mục đích SDĐ năm 2010 36 Biểu đồ Biểu đồ thể hiện biến động các loại đất theo mục đích sử dụng 37 Biểu đồ Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp giai đoạn 2006- 6/2010 44 Biểu đồ Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2006- 6/2010 46 Biểu đồ Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhượng QSDĐ (2006-T6/2010) 47 II Sơ đồ Sơ đồ 1: Quy trình thực hiện đề tài 29 Sơ đồ Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 Nghị định 181/2004/NĐ-CP 38 Sơ đồ Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình cá nhân tại huyện Bến Lức 40 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TNMT Tài nguyên môi trường QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TW Trung Ương UBND Ủy ban nhân dân ĐKTN Điều kiện tự nhiên KT-XH Kinh tế- xã hội CNH- HĐH Cơng nghiệp hóa- hiện đại hóa QHSDĐ- KHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất- Kế hoạch sử dụng đất STT Số thứ tự BTNMT Bộ Tài Nguyên Môi Trường CHXHCN Cộng hịa xã hợi chủ nghĩa GCN/ GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CN/ CNQSDĐ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trang v Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng ĐẶT VẤN ĐỀ Trong năm gần đây, kinh tế nước ta có bước chuyển biến rõ rệt đạt được nhiều thành tựu đáng kể, nước ta đã gia nhập vào tổ chức thương mại thế giới WTO, điều dẫn đến sự phát triển kinh tế nhiều mặt Tuy nhiên, sự tăng trưởng ngày cao dẫn đến áp lực lớn đối với đất đai, nhu cầu sử dụng đất trở nên cấp thiết Do tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ngày một phổ biến phức tạp Kể từ Luật Đất Đai 2003 đời vào thực tế đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho các quan có thẩm quyền cơng tác quản lý Nhà nước đất đai quá trình sử dụng đất người dân Thế bên cạnh có nhiều trường hợp chuyển nhượng trái phép, mua bán sang tay, đầu đất đai Điều làm ảnh hưởng lớn đến người sử dụng đất, gây bất ổn cho thị trường đất đai địa phương Cho nên công tác thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề nóng bỏng, cấp thiết, được sự quan tâm nhiều người dân quan ban ngành Nó địi hỏi cần có giải pháp thiết thực nhằm hồn thiện hệ thống quản lý Nhà nước đất đai Bến Lức một huyện phát triển tỉnh Long An, một địa bàn chiến lược kinh tế quân sự TP.HCM, cửa ngõ phía Bắc miền Tây Nam Bộ Chính vì thế mà Bến Lức được đánh giá vùng có nhiều tiềm phát triển ngày đởi mới Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn hết sức sôi động kéo theo hàng loạt vấn đề tiêu cực xảy ra, gây nhức nhối cho các quan ban ngành địa phương ảnh hương nhiều đến đời sống, sản xuất người dân Vì thế, quan Nhà nước cần nắm bắt, quản lý chặt chẽ tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân địa bàn huyện Đồng thời có biện pháp, chính sách nhằm ngăn chặn hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất một cách tốt Xuất phát từ thực tế trên, chúng tơi thực hiện đề tài “ Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Bến Lức tỉnh Long An từ năm 2006 đến nay” Trang ❖ Mục tiêu nghiên cứu của đề tài: Tìm hiểu thực trạng chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Bến Lức, tỉnh Long An để làm sở đánh giá việc thực hiện các chủ trương, chính sách pháp luật Nhà Nước đất đai Thông qua số liệu thống kê được, đề tài tiến hành phân tích, đánh giá, nhận xét tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Bến Lức Từ đó, làm rõ vướng mắt bất cập việc thực hiện giải quyết các hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ có đề xuất, giải pháp góp phần nâng cao hiệu quản lý Nhà Nước đất đai ❖ Đối tượng phạm vi nghiên cứu:  Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu tình hình chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp đất hợp pháp hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Bến Lức các văn pháp luật có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ địa phương  Phạm vi nghiên cứu: ➢ Không gian: Địa bàn huyện Bến Lức, tỉnh Long An ➢ Thời gian: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2006 đến hết tháng 6/2010 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học Các khái niệm a) Chuyển nhượng QSDĐ: Thuật ngữ chuyển nhượng QSDĐ đời từ Luật đất đai năm 1993 Chuyển nhượng QSDĐ một các quyền cụ thể khái niệm chuyển QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vớn giá trị QSDĐ Vậy, chuyển nhượng QSDĐ hình thức chuyển QSDĐ, người SDĐ (gọi bên chuyển QSDĐ) chuyển giao đất cho người chuyển nhượng (gọi bên nhận QSDĐ), người chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng b) Giấy chứng nhận QSDĐ: Giấy chứng nhận QSDĐ xác nhận mối quan hệ hợp pháp Nhà nước với người SDĐ, một công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước quản lý tốt quỹ đất các đối tượng SDĐ, điều chỉnh các quan hệ đất đai thực tế xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật có liên quan đến đất đai Đồng thời Giấy chứng nhận QSDĐ chứng thư pháp lý đặc biệt quan trọng vì xác nhận QSDĐ đới tượng SDĐ để người dân an tâm sinh sống, lao động sản xuất Họ có thể thực hiện các giao dịch dân sự nhà đất theo quy định pháp luật như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp,… tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản Như vậy, Giấy chứng nhận quyền Sử dụng đất: chứng thư pháp lý quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người SDĐ để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người SDĐ c) Giá đất: Luật đất đai 2003 thừa nhận giá đất hình thành Nhà nước quy định, thực tế chuyển dịch đất đai thị trường Nhà nước đã tạo điều kiện để đất đai tham gia vào sản xuất hàng hóa bước tham gia vào thị trường bất đợng sản Có thể nói việc xác định giá đất mợt nợi dung khó cơng tác quản lý Nhà nước đất đai Để xác định giá loại hàng hóa vào số vốn bỏ ra, lao động đầu tư, vào thời hạn sử dụng mà giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố (ĐKTN, KT-XH, pháp luật…) Điều 56, Luật đất đai 2003 quy định thẩm quyền xác định giá đất: Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho vùng, theo thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề các tỉnh, thành phố trực thuộc TW Trang Giá đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định được cộng bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm để người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai năm Đây sở để giải quyết hợp lý mối quan hệ kinh tế - tài chính người SDĐ với người SDĐ với Nhà nước (tính thuế SDĐ, tiền SDĐ, tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất, tính giá trị QSDĐ giao đất không thu tiền SDĐ, lệ phí trước bạ…) Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp Giá đất số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch QSDĐ Nhìn từ nhiều góc đợ việc hình thành giá đất thì giá đất có những mức giá khác nhu cầu mục đích sử dụng nên một thửa đất tương ứng với chế có mức giá khác được thể hiện qua các loại giá: - Giá đất Nhà nước quy định - Giá đất bồi thường Nhà nước thu hồi - Giá đất thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ (giá thị trường): mức giá có thể chấp nhận được người bán sẵn sàng bán người mua sẵn sàng mua một giao dịch không biết trước, hai bên hiểu biết rõ ràng thị trường có qút định sáng śt không bị ép buộc - Giá đất đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có QSDĐ - Giá đất rao bán thị trường d) Lệ phí trước bạ: mợt loại tiền mà người có tài sản phải nộp đăng kí quyền sở hữu e) Thuế chuyển QSDĐ: khoản thu đóng góp vào ngân sách nhà nước đối với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất f) Thuế TNCN: loại thuế trực thu đánh vào thu nhập cá nhân xã hội, khoản thời gian định( thường một năm) Sự cần thiết phải quy định chuyển nhượng QSDĐ Trong kinh tế thị trường theo định hướng XHCN thì đất đai tḥc sở hữu tồn dân, Nhà Nước thống quản lý phải được sử dụng cho đạt hiệu kinh tế cao Chính vì mà việc cho phép chuyển nhượng QSDĐ theo Luật Đât Đai 2003 khơng nằm ngồi mục tiêu đáp ứng đòi hỏi tất yếu kinh tế thị ... luật đất đai, nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất một cách tốt Xuất phát từ thực tế trên, thực hiện đề tài “ Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Bến Lức tỉnh. .. bàn huyện Bến Lức tỉnh Long An từ năm 2006 đến nay” Trang ❖ Mục tiêu nghiên cứu của đề tài: Tìm hiểu thực trạng chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Bến Lức, tỉnh Long An để làm sở đánh giá... địa bàn tỉnh Long An  Quyết định 11/2009/QĐ- UBND ngày 31/03/2009 Ủy Ban nhân dân tỉnh Long An Ban hành Quy định diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa đối với loại đất địa bàn