Bài giảng quản lý nhà ở đô thị

Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị – ThS Vương Thị Ánh Ngọc MỤC LỤC MỤC LỤC CHƯƠNG 1 TÔNG QUAN NHÀ Ở VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở ĐÔ THỊ 1 1 Nhà ở, thị trương nhà ở 1 1 1 Khai niêm, vài trò nhà ở 1 1 2 Phân loai[.]

Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc MỤC LỤC MỤC LỤC CHƯƠNG 1: TÔNG QUAN NHÀ Ở VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở ĐÔ THỊ 1.1 Nhà ở, thị trương nhà ở 1.1.1 Khai niêm, vài trò nhà ở 1.1.2 Phân loai nhà ở 1.1.3 Những đặc điểm nhà ở 1.1.4 Khai niêm thị trương nhà ở 1.1.5 Cac yêu tố câu thành thị trương nhà ở 1.2 Quản lý nhà 1.2.1 Khai niêm về quan lý nhà ở 1.2.2 Nôi dung quan lý nhà nươc về nhà ở 1.2.3 Cơ quan quan lý nhà nươc về nhà ở CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT QUẢN LÝ NHÀ Ở ĐÔ THỊ 2.1 Nôi dung ban phap luật nhà ở 2.1.1 Hê thống văn ban phap luật về nhà ở 2.1.2 Pham vi điều tiêt phap luật đối vơi nhà ở 2.2 Khung phap lý về nhà ở 2.2.1 Quy định về sở hưu nhà ở 2.2.2 Quy định về phat triên nhà ở 2.2.3 Tài chinh cho phat triên nhà ở 2.2.4 Quan lý, sử dung nhà ở 2.2.5 Giao dịch về nhà ở 2.2.6 Chinh sach về nhà ở xã hôi 2.2.7 Hê thống thông tin sở dư liêu về nhà ở 2.2.8 Giai quyêt tranh châp, khiêu nai, tố cao xử lý vi pham phap luật về nhà ở CHƯƠNG 3: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở ĐÔ THỊ 3.1 Vai trò quan lý nhà nươc về nhà ở 3.2 Muc tiêu quan lý nhà nươc về nhà ở Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc 3.2.1 Mục tiêu tăng trưởng phát triển 3.2.2 Muc tiêu cân băng cung câu thị trương, ôn định gia ca 3.2.3 Muc tiêu công băng canh tranh cac hôi thị tương 3.3 Chưc quan lý nhà nươc về nhà ở 3.3.1 Chưc định hương 3.3.2 Chưc điều tiêt 3.3.3 Chưc kiêm soat 3.4 Công cu quan lý nhà nươc về nhà ở CHƯƠNG 4: KINH NGHIỆM QUẢN LÝ NHÀ Ở TRONG NƯỚC VÀ MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 4.1 Quản lý Nhà Việt Nam 4.1.1 Thưc trang thị trương nhà ở Viêt Nam 4.1.2 Quan điêm định hương phat triên thị trương nhà ở Viêt Nam 4.1.3 Giai phap quản lý nhà thị trương nhà ở Viêt Nam 4.2 Kinh nghiệm quản lý nhà số nước phát triển Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc GIỚI THIỆU TỔNG QUAN MƠN HỌC Mục đích mơn học - Kiến thức: + Giup sinh viên hiêu năm đươc muc đich, nôi dung, trach nhiêm quan lý nhà nươc về nhà ở đô thị + Cung câp cac kiên thưc mơi về cac phương phap phat triên thị trương nhà ở + Hiêu đươc sở phương phap vận dung cac quy luật kinh tê xã hôi xây dưng chinh sach về phat triên nhà ở + Cung câp kiên thưc, kỹ về phân tich thị trương nhà ở đê có thê ap dung vào công tac quan lý + Cung câp kiên thưc ban về quan lý nhà nươc cac văn ban phap quy, quy định luật phap liên quan đên quan lý phat triên thị trương nhà ở - Kỹ : Sinh viên có thê tông hơp thống hóa đươc thưc trang chinh cac sach; cac quy trinh về quan lý về nhà ở đô thị nôi dung quan lý nhà ở đô thị vơi quan lý quy hoach phat triên đô thị Yêu cầu môn học - Vị tri học phân: Giang day cho sinh viên năm thư 4, học kỳ 7, chuyên ngành Quan lý xây dựng (Mã ngành: 302) - Trước học môn sinh viên phải hồn thành mơn học sau: Lý thut quy hoach Xã hôi học đô thị Quan lý đât đai đô thị Quan lý kiên truc canh quan đô thị Quan lý quy hoach đô thị Kinh tê đô thị Tài chinh đô thị Tổ chức lớp tiêu chuẩn đánh giá sv - Yêu cầu sinh viên phải học đầy đủ; phải ghi chép đầy đủ Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc - Kết thúc môn học có thảo luận nhóm, sv thuyết trình, nộp thu hoạch phải thi hết mơn ( Hình thức: thi tự luận) - Tiêu chuẩn đánh giá: - Điểm trình: + Điểm chuyên cần: 1/10 + Các nội dung kiểm tra trình thực tập: 1/10 (Kiểm tra kỳ, Bài tập lớn, Tiểu luận) - Điểm thi kết thúc học phần: + Điểm báo cáo cuối kỳ: + Điểm thi kết thúc học phần: 8/10 3/10 5/10 Tài liệu học tập – tham khảo - Giáo trình chính: Bài giảng Quản lý nhà đô thị (dành cho sinh viên ngành quản lý đô thị) Bộ môn soạn thảo -Tài liệu tham khảo: ĐỗHậu, NguyễnĐinhBông (2008), Quan lý đât đai và Bât đông san, NXB Xây dưng, BXD TrịnhDuyLuân, MichielLeaf, (1996), Vân đề nhà ở nền kinh tế thị trương cua thế giơi thứ ba HoàngVănCương (2006), Thị trương bât đông san, trương ĐH Kinh tê quốc dân, NXB xây dưng TơnGiaHun, NguyễnĐìnhBồng, (2006), Quản lý đất đai thị trường bất động sản, NXB Bản đồ VõKimCương, (2006), Chính sách thị, NXB Xây dựng VõKimCương, (2004), Quan lý đô thị thơi kỳ chuyên đôi , NXB Xây dựng LêĐinhThăng (2000), Nguyên lý thị trương nhà đât, trương ĐH Kinh tê quốc dân, NXB Chinh trị quốc gia Tài liêu giang day môn quan lý phat triên nhà ở đô thị (2000), ĐH Tông hơp Montreal, ĐH Kiên truc HN NgôĐinhGiao (1997), Kinh tế hoc vi mô, Trương ĐH Kinh tê quốc dân, NXB Giao duc 10 Cac văn ban quy pham phap luật liên quan  Hiến pháp 2013; Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc  Bộ Luật Dân 33/2005/QH11  Luật kinh doanh BĐS 66/2014/QH13; Nghị định 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh Bất động sản 2014  Luật nhà 65/2014/QH13; NĐ, TT hướng dẫn  Luật giá 11/2012/QH13; NĐ, TT hướng dẫn  Luật xây dựng 50/2014/QH13 văn hướng dẫn thi hành  Luật đất đai 45/2013/QH13 văn hướng dẫn thi hành  Luật đấu thầu 43/2013/QH13 văn hướng dẫn thi hành  Nghị định 11/2013/NĐ-CP quản lý đầu tư phát triển thị CHƯƠNG 1: TƠNG QUAN NHÀ Ở VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở ĐÔ THỊ 1.1 Nhà ở, thị trương nhà ở 1.1.1 Khai niêm, vài trò nhà ở a Khái niệm Nhà Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc Nhà loại cơng trình xuất sớm lịch sử phát triển xã hội lồi người Đó tổ ấm gia đình nhằm tạo mơi trường thích nghi với sống cá nhân gia đình, trước hết đảm bảo cho người có nơi trú ẩn, chống đe dọa thú dữ, nhừ điều kiện bất lợi thiên nhiên như: nắng, mưa, bão, gió, nhiệt độ khắc nghiệt Xã hội phát triển chức gia đình có chuyển biến nhà phát triển hình thức nội dung Nhà không nơi trú ẩn, nương thân đơn mà đơn vị sản xuất kinh tế quy mơ gia đình, sở để bảo vệ nòi giống, để cá thể gia đình phát triển cách tồn diện xem sở tiêu thụ hàng hóa xã hội đương tận hưởng phúc lợi xã hội, thành tựu kỹ thuật khoa học thời đại Ví dụ xã hội nguyên thủy: với đời sống du cư, nhà sơ khai kiến trúc chòi lều ken từ cành cao để tránh thú dữ, góc khuất sườn núi hay hang động có chèn lấp thêm cỏ đất đá để tạo nên mơi trường sống tiện nghi an tồn Dần dần ngơi nhà trở thành túp lều làm từ thảo mộc, đất, đá nằm sát mặt đất, hay kiểu nhà đất nửa hầm hay nhà sàn để tạo khơng gian sinh hoạt thích ứng với sống luân canh định cư Nhà cuối chuỗi nhiều không gian liên hồn với khơng gian chức riêng biệt có đầy đủ trang thiết bị để thỏa mãn nhu cầu phong phú chất lượng cao đời sống gia đình đại Như nhà sản phẩm người tạo luôn người cải tiến, hoàn thiện dựa trên, kinh nghiệm chinh phục thiên nhiên, lợi dụng, khai thác thiên nhiên, đồng thời nhằm tận dụng phúc lợi tiến khoa hộc kỹ thuật mức sống xã hội nâng cao văn minh nhân loại Hơn cơng trình kiến trúc nào, nhà phản ánh trung thực điều kiện đặc thù thiên nhiên (như khí hậu, địa hình, cảnh quan, sinh thái vùng địa lý), mức sống kinh tế văn hóa (về đời sống tinh thần vật chất dân tộc, thời đại) Khi nghiên cứu kiến trúc nhà cần phải gắn liền với việc tìm hiểu đặc điểm mơi trường, khí hậu, xã hội, kinh tế, tác nhân có ảnh hưởng đến cơng trình, để đảm bảo phát triển bền vững xã hội Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc Hiện có nhiều khái niệm nhà tuỳ thuộc vào góc độ nghiên cứu  Trên góc độ xây dựng : Nhà sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên có tổ chức ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để  Trên góc độ quản lý kinh tế : Nhà tài sản có giá trị đặc biệt đời sống người, phận quan trọng bảo vệ người trước tượng tự nhiên  Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân (khoản Điều Luật Nhà 2014)  Nhà đô thị loại hàng tiêu dùng sinh hóạt có đặc điểm khác với Ioaị hàng tiêu dùng sinh hoạt khác là: – Lượng đầu tư lần lđn, giá (tiền thuê, giá bán) tương đối cao, người cung ứng nhà đô thị cấn chuẩn bị khoản tiền lđn, suy xét cẩn thận hiệu đầu tư rủi ro phải gánh chịu; người tiêu dùng nhà dân cư nói chung, để có quyền sở hứu quyền sử dụng nhà đô thị cần số tiền nhiều để mua so với loại hàng tiêu dùng khác – Là bất động sản, thời gian sử dụng tương đối dài Nhà đô thị di động sử dụng thời gian dài, khơng giống hàng hố nói chung đưa đến bán khắp nơi, tuỳ tiện thay cũ đổi loại hàng tiêu dùng khác Vì làm cho người sản xuất, người kinh doanh người tiêu dùng phải suy nghĩ chu đáo – Đặt mặt đất, với đất cấu thành chỉnh Công đoạn kiến trúc, số tầng kiến trúc tiêu chuẩn chất lượng kiến trúc cần tuân theo qui định bố trí qui hoạch đô thị; giá thành, giá cả, lợi nhuận tiền thuế chịu ảnh hưởng quĩ đất điều kiện địa lý – Vừa tài sản sở hữu cá nhân, vừa hộ khu nhà thị, có tính xã hội tương đối Iđn Đặc biệt thiết bị phục vụ công cộng đô thị ngày nhiều, để trì chung sống hoà thuận láng giềng, nhà tài sản tư hữu cá nhân, tuỳ tiện làm theo mong muốn riêng người Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc – Khi pháp luật thừa nhận mua bán cơng khai Trường hợp nhà thị cịn chưa pháp luật thừa nhận, việc lưu thơng diễn thị trường ngầm, nằm ngồi kiểm sốt quan quản lý nhà nước b Vai trò nhà Nhà đô thị kiến trúc cư trú mà người dùng để thời gian dài theo đơn vị sinh hoạt gia đình thị Đó điều kiện vật chất sinh tồn dân cư đô thị, đồng thời điều kiện vật chất quan trọng để tiến hành hoạt động kinh tế – xã hội đô thị Nhà đô thị chủ thể kiến trúc đô thị, xây dựng nhà đô thị phận cấu thành quan trọng xây dựng đô thị Vấn đê nhà đô thị vấn đề quan trọng đô thị, nội dung kinh tế học thị Vai trị nhà đô thị phát triển kinh tế- xã hội đô thị chủ yếu biểu mặt sau: – Nhà đô thị điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động đô thị Trong xã hội nào, kết hợp sức lao động tư liệu sản xuất điều kiện để tiến hành sản xuất Sản xuất xã hội đô thị muốn tiến hành liên tục khơng ngừng, ngồi tiền đề tái sản xuất tư liệu sản xuất, tiền dề khác tái sản xuất sức lao động Tái sản xuất sức lao động độ thị bao gom tái sản xuất thân người lao động sinh tồn, phát triển người lao động hệ sau Vì phải trì sinh mệnh phát triển thể lực, trí lực người lao động hệ sau, phải bảo đảm tư liệu sinh hoạt thiết yếu ăn, ở, mặc … Nhà thị với tính cách hàng tiêu dùng cá nhân, tư liệu sinh hoạt tối cần thiết cho sinh tồn người thị Tồn sản xuất xã hội tồn người lao động thị cần phải có nhà Nhà thị khơng tư liệu sinh tồn, mà cịn tư liệu hưởng thụ tư liệu phát triển, cần khơng ngừng tăng lên, nâng cao ví số lượng chất lượng, làm cho người lao động hệ sau sống yên vui phát triển thể lực, trí lực Trong tình hình đó, nhà đô thị không bảo đảm cho sinh tồn ngườ,i lao động kéo Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc dài hệ sau, mà cịn có ý nghĩa quan trọng việc nâng cao chất lượng sức lao động – Nhà đô thị điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị Nhà đô thị không loại tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư đô thị, mà điều kiện vật chất để kinh tế thị tiến hành bình thường phát triển có hiệu Xét từ giác độ vi mô, nhà công nhân viên chức doanh nghiệp gần hay xa nơi làm việc, ảnh hưởng trực tiếp đến độ dài thời gian đường đến nơi làm việc mức hao phí thể lực họ, mà ảnh hưởng đến hiệu kinh tế doanh nghiệp Điều kiện cư trú dân cư tốt hay xấu, không liên quan đến tái sản xuất sức lao động, mà tác động trực tiếp đến tính tích cực sản xuất người lao động Xét từ giác độ vĩ mô, nhà thị có vai trị quan trọng q trình tái sản xuất thi Sự sản xuất nhà đô thị trực tiếp chế ước phát triển ngành công nghiệp vật liệu xây dựng, thiết bị xây dựng, máy móc xây dựng Thông thường giá thành sản phẩm xây dựng, 70% giá trị chuyển dịch vật liệu, thiết bị máy móc xây dựng, có quan hệ với sản phẩm 50 ngành công nghiệp vê vật liệu xây dựng, khí, luyện kim, hố chất Tại Trung Quốc hàng năm lượng tiêu dùng vật liệu chủ yếu cơng trình xây dựng chiếm tỷ trọng tổng sản lượng ngành là: thép 25%, gỗ 40%), xi măng 70%, kính 70%, chế phẩm chất dẻo 25%, khối lượng vận tải 8% Sự phát triển nhà thị kích thích nhu cầu dân cư đô thị đô’i với loại hàng điện tử, dụng cụ gia đình, trang trí nội thất … Hàng hố hố nhà thị mở rộng nhà đô’thị, làm cho tổng sản phẩm xã hội thị tàng lên nhanh chóng, dẫn đến làm thay đổi kết cấu lưu thơng hàng hố thị, giảm bớt áp lực thị trường loại hàng không thuộc nhà – Nhà đô thị điêu kiện vật chất trọng yếu ảnh hưởng đến sinh hoạt xã hội điêu chỉnh quan hệ xã hội thị Vai trị nhà đô thị thể thông qua số lượng, kết cấu, hình thức, kiến trúc bố cục nhà đô thị Số lượng nhà đô thị không ảnh hưởng đến biến đổi kết cấu gia đình dân cư thị, kéo dài tăng nhanh trình phân ly Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc gia đình mới, mà cịn ảnh hưởng đến thời kỳ kết niên độ tuổi thích hợp, trò thành vấn đề xã hội to lớn Mức độ hợp lý số lượng kết cấu nhà đô thị ảnh hưởng đến nguyên tắc luân lý trạng thái tâm lý niên Hình thức xây dựng nhà thị cịn quy định hình thức cư trú dân cư, ảnh hưởng đến quan hệ láng giềng giao lưu tình cảm người Bố cục nhà đô thị ảnh hưởng trực tiếp đến mặt đô thị, giao thông thị tình hình sử dụng đất thị Tóm lại, nhà thị với tính cách loại tư liệu vật chất, vừa phục vụ cho trình sinh hoạt người, vừa phục vụ cho q trình sản xuất xã hội; vừa có tác dụng đốì vđi sản xuất sản phẩm vật chất, vừa có tác dụng sản phẩm tinh thần Điều định phát triển nhà thị cần phải phù hợp với phát triển kinh tế – xã hội thị, có thúc đẩy phát triển nhanh chóng bền vững kinh tế xã hội thị 1.1.2 Phân loai nhà ở Hiện nay, có nhiều cách thức khác để phân loại nhà Như dựa thiết kế kiến trúc nhà chia thành: - Loại nhà tầng Nhà nhiều tầng nhiều hộ: + Nhà gia đình theo kiểu đơn nguyên + Nhà kiểu tháp + Nhà kiểu khách sạn + Nhà liên hợp  Còn theo QCVN 03/2012/BXD quy định : Nhà chia loại: Nhà chung cư, Nhà riêng lẻ Trong đó: Nhà riêng lẻ:  Khái niệm: (Khoản điều Luật Nhà ở) Nhà riêng lẻ nhà xây dựng đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề nhà độc lập  Phân loại:  Biệt thự: biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, biệt thự du lịch;  Nhà liên kế: nhà liên kế mặt phố (nhà phố), nhà liên kế có sân vườn;  Nhà nơng thôn truyền thống 10 ... 11/2013/NĐ-CP quản lý đầu tư phát triển thị CHƯƠNG 1: TƠNG QUAN NHÀ Ở VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở ĐÔ THỊ 1.1 Nhà ở, thị trương nhà ở 1.1.1 Khai niêm, vài trò nhà ở a Khái niệm Nhà Bài giảng Quản lý nhà đô thị... phat triên thị trương nhà ở Viêt Nam 4.1.3 Giai phap quản lý nhà thị trương nhà ở Viêt Nam 4.2 Kinh nghiệm quản lý nhà số nước phát triển Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương... sân vườn;  Nhà nơng thôn truyền thống 10 Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc Nhà chung cư :  Khái niệm : (Khoản điều Luật Nhà ở) Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều