Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị - ThS. Vương Thị Ánh Ngọc

Bài giảng Quản lý nhà ở đô thị cung cấp cho người học những kiến thức như: tổng quan nhà ở và quản lý nhà ở đô thị; pháp luật quản lý nhà ở đô thị; quản lý nhà nước về nhà ở đô thị; kinh nghiệm quản lý nhà ở trong nước và một số nước trên thế giới. Mời các bạn cùng tham khảo!

Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc MỤC LỤC MỤC LỤC CHƯƠNG 1: TÔNG QUAN NHÀ Ở VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở ĐÔ THỊ 1.1 Nhà ở, thị trương nhà ở 1.1.1 Khai niêm, vài trò nhà ở 1.1.2 Phân loai nhà ở 1.1.3 Những đặc điểm nhà ở 1.1.4 Khai niêm thị trương nhà ở 1.1.5 Cac yêu tố câu thành thị trương nhà ở 1.2 Quản lý nhà 1.2.1 Khai niêm về quan lý nhà ở 1.2.2 Nôi dung quan lý nhà nươc về nhà ở 1.2.3 Cơ quan quan lý nhà nươc về nhà ở CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT QUẢN LÝ NHÀ Ở ĐÔ THỊ 2.1 Nôi dung ban phap luật nhà ở 2.1.1 Hê thống văn ban phap luật về nhà ở 2.1.2 Pham vi điều tiêt phap luật đối vơi nhà ở 2.2 Khung phap lý về nhà ở 2.2.1 Quy định về sở hưu nhà ở 2.2.2 Quy định về phat triên nhà ở 2.2.3 Tài chinh cho phat triên nhà ở 2.2.4 Quan lý, sử dung nhà ở 2.2.5 Giao dịch về nhà ở 2.2.6 Chinh sach về nhà ở xã hôi 2.2.7 Hê thống thông tin sở dư liêu về nhà ở 2.2.8 Giai quyêt tranh châp, khiêu nai, tố cao xử lý vi pham phap luật về nhà ở CHƯƠNG 3: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở ĐÔ THỊ 3.1 Vai trò quan lý nhà nươc về nhà ở 3.2 Muc tiêu quan lý nhà nươc về nhà ở Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc 3.2.1 Mục tiêu tăng trưởng phát triển 3.2.2 Muc tiêu cân băng cung câu thị trương, ôn định gia ca 3.2.3 Muc tiêu công băng canh tranh cac hôi thị tương 3.3 Chưc quan lý nhà nươc về nhà ở 3.3.1 Chưc định hương 3.3.2 Chưc điều tiêt 3.3.3 Chưc kiêm soat 3.4 Công cu quan lý nhà nươc về nhà ở CHƯƠNG 4: KINH NGHIỆM QUẢN LÝ NHÀ Ở TRONG NƯỚC VÀ MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 4.1 Quản lý Nhà Việt Nam 4.1.1 Thưc trang thị trương nhà ở Viêt Nam 4.1.2 Quan điêm định hương phat triên thị trương nhà ở Viêt Nam 4.1.3 Giai phap quản lý nhà thị trương nhà ở Viêt Nam 4.2 Kinh nghiệm quản lý nhà số nước phát triển Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc GIỚI THIỆU TỔNG QUAN MƠN HỌC Mục đích mơn học - Kiến thức: + Giup sinh viên hiêu năm đươc muc đich, nôi dung, trach nhiêm quan lý nhà nươc về nhà ở đô thị + Cung câp cac kiên thưc mơi về cac phương phap phat triên thị trương nhà ở + Hiêu đươc sở phương phap vận dung cac quy luật kinh tê xã hôi xây dưng chinh sach về phat triên nhà ở + Cung câp kiên thưc, kỹ về phân tich thị trương nhà ở đê có thê ap dung vào công tac quan lý + Cung câp kiên thưc ban về quan lý nhà nươc cac văn ban phap quy, quy định luật phap liên quan đên quan lý phat triên thị trương nhà ở - Kỹ : Sinh viên có thê tông hơp thống hóa đươc thưc trang chinh cac sach; cac quy trinh về quan lý về nhà ở đô thị nôi dung quan lý nhà ở đô thị vơi quan lý quy hoach phat triên đô thị Yêu cầu môn học - Vị tri học phân: Giang day cho sinh viên năm thư 4, học kỳ 7, chuyên ngành Quan lý xây dựng (Mã ngành: 302) - Trước học môn sinh viên phải hồn thành mơn học sau: Lý thut quy hoach Xã hôi học đô thị Quan lý đât đai đô thị Quan lý kiên truc canh quan đô thị Quan lý quy hoach đô thị Kinh tê đô thị Tài chinh đô thị Tổ chức lớp tiêu chuẩn đánh giá sv - Yêu cầu sinh viên phải học đầy đủ; phải ghi chép đầy đủ Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc - Kết thúc môn học có thảo luận nhóm, sv thuyết trình, nộp thu hoạch phải thi hết mơn ( Hình thức: thi tự luận) - Tiêu chuẩn đánh giá: - Điểm trình: + Điểm chuyên cần: 1/10 + Các nội dung kiểm tra trình thực tập: 1/10 (Kiểm tra kỳ, Bài tập lớn, Tiểu luận) - Điểm thi kết thúc học phần: + Điểm báo cáo cuối kỳ: + Điểm thi kết thúc học phần: 8/10 3/10 5/10 Tài liệu học tập – tham khảo - Giáo trình chính: Bài giảng Quản lý nhà đô thị (dành cho sinh viên ngành quản lý đô thị) Bộ môn soạn thảo -Tài liệu tham khảo: ĐỗHậu, NguyễnĐinhBông (2008), Quan lý đât đai và Bât đông san, NXB Xây dưng, BXD TrịnhDuyLuân, MichielLeaf, (1996), Vân đề nhà ở nền kinh tế thị trương cua thế giơi thứ ba HoàngVănCương (2006), Thị trương bât đông san, trương ĐH Kinh tê quốc dân, NXB xây dưng TơnGiaHun, NguyễnĐìnhBồng, (2006), Quản lý đất đai thị trường bất động sản, NXB Bản đồ VõKimCương, (2006), Chính sách thị, NXB Xây dựng VõKimCương, (2004), Quan lý đô thị thơi kỳ chuyên đôi , NXB Xây dựng LêĐinhThăng (2000), Nguyên lý thị trương nhà đât, trương ĐH Kinh tê quốc dân, NXB Chinh trị quốc gia Tài liêu giang day môn quan lý phat triên nhà ở đô thị (2000), ĐH Tông hơp Montreal, ĐH Kiên truc HN NgôĐinhGiao (1997), Kinh tế hoc vi mô, Trương ĐH Kinh tê quốc dân, NXB Giao duc 10 Cac văn ban quy pham phap luật liên quan  Hiến pháp 2013; Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc  Bộ Luật Dân 33/2005/QH11  Luật kinh doanh BĐS 66/2014/QH13; Nghị định 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh Bất động sản 2014  Luật nhà 65/2014/QH13; NĐ, TT hướng dẫn  Luật giá 11/2012/QH13; NĐ, TT hướng dẫn  Luật xây dựng 50/2014/QH13 văn hướng dẫn thi hành  Luật đất đai 45/2013/QH13 văn hướng dẫn thi hành  Luật đấu thầu 43/2013/QH13 văn hướng dẫn thi hành  Nghị định 11/2013/NĐ-CP quản lý đầu tư phát triển thị CHƯƠNG 1: TƠNG QUAN NHÀ Ở VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở ĐÔ THỊ 1.1 Nhà ở, thị trương nhà ở 1.1.1 Khai niêm, vài trò nhà ở a Khái niệm Nhà Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc Nhà loại cơng trình xuất sớm lịch sử phát triển xã hội lồi người Đó tổ ấm gia đình nhằm tạo mơi trường thích nghi với sống cá nhân gia đình, trước hết đảm bảo cho người có nơi trú ẩn, chống đe dọa thú dữ, nhừ điều kiện bất lợi thiên nhiên như: nắng, mưa, bão, gió, nhiệt độ khắc nghiệt Xã hội phát triển chức gia đình có chuyển biến nhà phát triển hình thức nội dung Nhà không nơi trú ẩn, nương thân đơn mà đơn vị sản xuất kinh tế quy mơ gia đình, sở để bảo vệ nòi giống, để cá thể gia đình phát triển cách tồn diện xem sở tiêu thụ hàng hóa xã hội đương tận hưởng phúc lợi xã hội, thành tựu kỹ thuật khoa học thời đại Ví dụ xã hội nguyên thủy: với đời sống du cư, nhà sơ khai kiến trúc chòi lều ken từ cành cao để tránh thú dữ, góc khuất sườn núi hay hang động có chèn lấp thêm cỏ đất đá để tạo nên mơi trường sống tiện nghi an tồn Dần dần ngơi nhà trở thành túp lều làm từ thảo mộc, đất, đá nằm sát mặt đất, hay kiểu nhà đất nửa hầm hay nhà sàn để tạo khơng gian sinh hoạt thích ứng với sống luân canh định cư Nhà cuối chuỗi nhiều không gian liên hồn với khơng gian chức riêng biệt có đầy đủ trang thiết bị để thỏa mãn nhu cầu phong phú chất lượng cao đời sống gia đình đại Như nhà sản phẩm người tạo luôn người cải tiến, hoàn thiện dựa trên, kinh nghiệm chinh phục thiên nhiên, lợi dụng, khai thác thiên nhiên, đồng thời nhằm tận dụng phúc lợi tiến khoa hộc kỹ thuật mức sống xã hội nâng cao văn minh nhân loại Hơn cơng trình kiến trúc nào, nhà phản ánh trung thực điều kiện đặc thù thiên nhiên (như khí hậu, địa hình, cảnh quan, sinh thái vùng địa lý), mức sống kinh tế văn hóa (về đời sống tinh thần vật chất dân tộc, thời đại) Khi nghiên cứu kiến trúc nhà cần phải gắn liền với việc tìm hiểu đặc điểm mơi trường, khí hậu, xã hội, kinh tế, tác nhân có ảnh hưởng đến cơng trình, để đảm bảo phát triển bền vững xã hội Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc Hiện có nhiều khái niệm nhà tuỳ thuộc vào góc độ nghiên cứu  Trên góc độ xây dựng : Nhà sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên có tổ chức ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để  Trên góc độ quản lý kinh tế : Nhà tài sản có giá trị đặc biệt đời sống người, phận quan trọng bảo vệ người trước tượng tự nhiên  Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân (khoản Điều Luật Nhà 2014)  Nhà đô thị loại hàng tiêu dùng sinh hóạt có đặc điểm khác với Ioaị hàng tiêu dùng sinh hoạt khác là: – Lượng đầu tư lần lđn, giá (tiền thuê, giá bán) tương đối cao, người cung ứng nhà đô thị cấn chuẩn bị khoản tiền lđn, suy xét cẩn thận hiệu đầu tư rủi ro phải gánh chịu; người tiêu dùng nhà dân cư nói chung, để có quyền sở hứu quyền sử dụng nhà đô thị cần số tiền nhiều để mua so với loại hàng tiêu dùng khác – Là bất động sản, thời gian sử dụng tương đối dài Nhà đô thị di động sử dụng thời gian dài, khơng giống hàng hố nói chung đưa đến bán khắp nơi, tuỳ tiện thay cũ đổi loại hàng tiêu dùng khác Vì làm cho người sản xuất, người kinh doanh người tiêu dùng phải suy nghĩ chu đáo – Đặt mặt đất, với đất cấu thành chỉnh Công đoạn kiến trúc, số tầng kiến trúc tiêu chuẩn chất lượng kiến trúc cần tuân theo qui định bố trí qui hoạch đô thị; giá thành, giá cả, lợi nhuận tiền thuế chịu ảnh hưởng quĩ đất điều kiện địa lý – Vừa tài sản sở hữu cá nhân, vừa hộ khu nhà thị, có tính xã hội tương đối Iđn Đặc biệt thiết bị phục vụ công cộng đô thị ngày nhiều, để trì chung sống hoà thuận láng giềng, nhà tài sản tư hữu cá nhân, tuỳ tiện làm theo mong muốn riêng người Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc – Khi pháp luật thừa nhận mua bán cơng khai Trường hợp nhà thị cịn chưa pháp luật thừa nhận, việc lưu thơng diễn thị trường ngầm, nằm ngồi kiểm sốt quan quản lý nhà nước b Vai trò nhà Nhà đô thị kiến trúc cư trú mà người dùng để thời gian dài theo đơn vị sinh hoạt gia đình thị Đó điều kiện vật chất sinh tồn dân cư đô thị, đồng thời điều kiện vật chất quan trọng để tiến hành hoạt động kinh tế – xã hội đô thị Nhà đô thị chủ thể kiến trúc đô thị, xây dựng nhà đô thị phận cấu thành quan trọng xây dựng đô thị Vấn đê nhà đô thị vấn đề quan trọng đô thị, nội dung kinh tế học thị Vai trị nhà đô thị phát triển kinh tế- xã hội đô thị chủ yếu biểu mặt sau: – Nhà đô thị điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động đô thị Trong xã hội nào, kết hợp sức lao động tư liệu sản xuất điều kiện để tiến hành sản xuất Sản xuất xã hội đô thị muốn tiến hành liên tục khơng ngừng, ngồi tiền đề tái sản xuất tư liệu sản xuất, tiền dề khác tái sản xuất sức lao động Tái sản xuất sức lao động độ thị bao gom tái sản xuất thân người lao động sinh tồn, phát triển người lao động hệ sau Vì phải trì sinh mệnh phát triển thể lực, trí lực người lao động hệ sau, phải bảo đảm tư liệu sinh hoạt thiết yếu ăn, ở, mặc … Nhà thị với tính cách hàng tiêu dùng cá nhân, tư liệu sinh hoạt tối cần thiết cho sinh tồn người thị Tồn sản xuất xã hội tồn người lao động thị cần phải có nhà Nhà thị khơng tư liệu sinh tồn, mà cịn tư liệu hưởng thụ tư liệu phát triển, cần khơng ngừng tăng lên, nâng cao ví số lượng chất lượng, làm cho người lao động hệ sau sống yên vui phát triển thể lực, trí lực Trong tình hình đó, nhà đô thị không bảo đảm cho sinh tồn ngườ,i lao động kéo Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc dài hệ sau, mà cịn có ý nghĩa quan trọng việc nâng cao chất lượng sức lao động – Nhà đô thị điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị Nhà đô thị không loại tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư đô thị, mà điều kiện vật chất để kinh tế thị tiến hành bình thường phát triển có hiệu Xét từ giác độ vi mô, nhà công nhân viên chức doanh nghiệp gần hay xa nơi làm việc, ảnh hưởng trực tiếp đến độ dài thời gian đường đến nơi làm việc mức hao phí thể lực họ, mà ảnh hưởng đến hiệu kinh tế doanh nghiệp Điều kiện cư trú dân cư tốt hay xấu, không liên quan đến tái sản xuất sức lao động, mà tác động trực tiếp đến tính tích cực sản xuất người lao động Xét từ giác độ vĩ mô, nhà thị có vai trị quan trọng q trình tái sản xuất thi Sự sản xuất nhà đô thị trực tiếp chế ước phát triển ngành công nghiệp vật liệu xây dựng, thiết bị xây dựng, máy móc xây dựng Thông thường giá thành sản phẩm xây dựng, 70% giá trị chuyển dịch vật liệu, thiết bị máy móc xây dựng, có quan hệ với sản phẩm 50 ngành công nghiệp vê vật liệu xây dựng, khí, luyện kim, hố chất Tại Trung Quốc hàng năm lượng tiêu dùng vật liệu chủ yếu cơng trình xây dựng chiếm tỷ trọng tổng sản lượng ngành là: thép 25%, gỗ 40%), xi măng 70%, kính 70%, chế phẩm chất dẻo 25%, khối lượng vận tải 8% Sự phát triển nhà thị kích thích nhu cầu dân cư đô thị đô’i với loại hàng điện tử, dụng cụ gia đình, trang trí nội thất … Hàng hố hố nhà thị mở rộng nhà đô’thị, làm cho tổng sản phẩm xã hội thị tàng lên nhanh chóng, dẫn đến làm thay đổi kết cấu lưu thơng hàng hố thị, giảm bớt áp lực thị trường loại hàng không thuộc nhà – Nhà đô thị điêu kiện vật chất trọng yếu ảnh hưởng đến sinh hoạt xã hội điêu chỉnh quan hệ xã hội thị Vai trị nhà đô thị thể thông qua số lượng, kết cấu, hình thức, kiến trúc bố cục nhà đô thị Số lượng nhà đô thị không ảnh hưởng đến biến đổi kết cấu gia đình dân cư thị, kéo dài tăng nhanh trình phân ly Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc gia đình mới, mà cịn ảnh hưởng đến thời kỳ kết niên độ tuổi thích hợp, trò thành vấn đề xã hội to lớn Mức độ hợp lý số lượng kết cấu nhà đô thị ảnh hưởng đến nguyên tắc luân lý trạng thái tâm lý niên Hình thức xây dựng nhà thị cịn quy định hình thức cư trú dân cư, ảnh hưởng đến quan hệ láng giềng giao lưu tình cảm người Bố cục nhà đô thị ảnh hưởng trực tiếp đến mặt đô thị, giao thông thị tình hình sử dụng đất thị Tóm lại, nhà thị với tính cách loại tư liệu vật chất, vừa phục vụ cho trình sinh hoạt người, vừa phục vụ cho q trình sản xuất xã hội; vừa có tác dụng đốì vđi sản xuất sản phẩm vật chất, vừa có tác dụng sản phẩm tinh thần Điều định phát triển nhà thị cần phải phù hợp với phát triển kinh tế – xã hội thị, có thúc đẩy phát triển nhanh chóng bền vững kinh tế xã hội thị 1.1.2 Phân loai nhà ở Hiện nay, có nhiều cách thức khác để phân loại nhà Như dựa thiết kế kiến trúc nhà chia thành: - Loại nhà tầng Nhà nhiều tầng nhiều hộ: + Nhà gia đình theo kiểu đơn nguyên + Nhà kiểu tháp + Nhà kiểu khách sạn + Nhà liên hợp  Còn theo QCVN 03/2012/BXD quy định : Nhà chia loại: Nhà chung cư, Nhà riêng lẻ Trong đó: Nhà riêng lẻ:  Khái niệm: (Khoản điều Luật Nhà ở) Nhà riêng lẻ nhà xây dựng đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề nhà độc lập  Phân loại:  Biệt thự: biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, biệt thự du lịch;  Nhà liên kế: nhà liên kế mặt phố (nhà phố), nhà liên kế có sân vườn;  Nhà nơng thôn truyền thống 10 Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc 15,4% so với tổng mức đầu tư Như vậy, nhiều dự án chưa giải phóng mặt bằng, chưa xây dựng hạ tầng kỹ thuật chưa xây nhà Để hoàn thành khối lượng dự án lớn cần lượng vốn lớn thời gian dài hoàn thành d Tồn tại, bất cập thị trường nhà Việt Nam Bên cạnh kết tích cực đạt được, thị trường nhà thời gian vừa qua bộc lộ yếu kém, bất cập, thể qua mặt sau: - Thị trường nhà phát triển cịn thiếu ổn định, phát triển q "nóng", lúc "đóng băng" khơng có giao dịch Tình trạng phát triển bất động sản tự phát, theo phong trào phổ biến Nhiều dự án chậm hồn thành khơng đủ điều kiện hạ tầng để đưa vào sử dụng bị bỏ hoang, gây lãng phí nguồn lực xã hội Tồn kho bất động sản lớn, phát sinh nợ xấu ảnh hưởng đến ổn định kinh tế vĩ mô an sinh xã hội - Cơ cấu hàng hóa bất động sản nhà khơng phù hợp với nhu cầu thị trường, dẫn đến lệch pha cung - cầu Thị trường dư thừa sản phẩm nhà cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, lại thiếu sản phẩm nhà bình dân phù hợp với nhu cầu đại phận dân cư thị - Giá hàng hóa bất động sản nhà không ổn định, không phản ánh giá trị thực bất động sản, không phù hợp với khả chi trả người dân, với trình độ phát triển kinh tế - xã hội đất nước địa phương - Thị trường nhà phát triển thiếu minh bạch, từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án đến giao dịch bất động sản Cơ chế xin - cho việc giao dự án bất động sản dễ dẫn đến tham nhũng; giao dịch ngầm dẫn đến tượng làm giá, đầu cơ, lũng đoạn thị trường diễn nhiều dự án - Thị trường nhà phát triển chưa có kiểm sốt có hiệu từ phía quan nhà nước, quan quản lý nhà nước địa phương e Dự báo nhu cầu nhà - Theo Dự báo dân số Việt Nam 2009-2049 Tổng cục Thống kê, đến năm 2020 tổng dân số toàn quốc khoảng 96,18 triệu người, dân số đô thị khoảng 43,28 triệu người, tỷ lệ thị hố đạt 45% tổng dân số; 80 Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc - Theo Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 (ban hành kèm theo Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 Thủ tướng Chính phủ), giai đoạn 2016-2020 cần đầu tư xây dựng khoảng 12,5 triệu m2 nhà xã hội khu vực đô thị, đáp ứng cho khoảng 80% số sinh viên, học sinh trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề khoảng 70% công nhân lao động khu cơng nghiệp có nhu cầu giải chỗ - Nhu cầu nhà giai đoạn 2015 – 2020: o Diện tích bình qn nhà toàn quốc đến 2020 đạt khoảng 25 m2 sàn/nguời, thị đạt 29 m2 sàn/nguời, khu vực nông thôn đạt 22 m2 sàn/nguời, tiêu diện tích nhà tối thiểu m2 sàn/nguời o Nhu cầu phát triển thêm nhà đô thị giai đoạn 2015-2020 khoảng 355 triệu m2, bình quân năm cần xây dựng thêm khoảng 71 triệu m2; o Nhu cầu phát triển thêm nhà nông thôn giai đoạn 2015-2020 khoảng 70 triệu m2: bình quân mối năm cần xây dựng thêm khoảng 14 triệu m2 o Nhu cầu nhà cho sinh viên giai đoạn 2015-2020 khoảng 6,3 triệu m2, bình quân năm cần xây dựng thêm 1,26 triệu m2 sàn nhà o Nhu cầu nhà cho công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2015-2020 khoảng 12,4 triệum2, trung bình năm cần xây dựng thêm 2,48 triệu m2 o Nhu cầu nhà xã hội cho người thu nhập thấp đô thị: giai đoạn 2015-2020 cần khoảng 350.000 căn, trung bình năm khoảng 70.000căn hộ 4.1.2 Quan điêm và định hương phat triên thị trương nhà ở Viêt Nam a Quan điểm phat triên thị trương nhà ở Viêt Nam - Xây dựng quản lý thị trường nhà phát triển bền vững, phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa điều kiện phát triển kinh tế - xã hội đất nước giai đoạn; hình thành hệ thống thị trường nhà đồng thống với thị trường khác cân đối tổng thể kinh tế đất nước; 81 Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc - Huy động tối đa nguồn lực, khai thác sử dụng có hiệu nguồn lực từ đất đai để phát triển đồng loại hàng hóa thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu xã hội nhu cầu phát triển kinh tế đất nước; phát triển thị trường nhà phải bảo đảm hài hịa lợi ích Nhà nước, người dân nhà đầu tư; - Phát triển loại hàng hóa nhà phải tuân thủ quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch ngành, phù hợp kế hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt phù hợp nhu cầu thị trường Phát triển nhà phải đồng với cơng trình hạ tầng xã hội, phải có giá phù hợp với khả chi trả đại đa số đối tượng xã hội; Nhà nước có sách tạo điều kiện để đẩy mạnh phát triển nhà xã hội nhằm bước cải thiện nhà cho đối tượng sách xã hội, cán công chức, lực lượng vũ trang, người thu nhập thấp, góp phần ổn định trị, đảm bảo an sinh xã hội - Tạo hành lang pháp lý điều kiện để hàng hóa nhà giao dịch thuận lợi, công khai, minh bạch thị trường bất động sản Tăng cường công tác quản lý, kiểm soát thị trường nhà ở, Nhà nước thực quản lý thị trường nhà công cụ pháp luật Nhà nước chủ động điều tiết thị trường nhà sách thuế với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai Phát huy vai trò hiệp hội nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp khuyến khích chủ thể tham gia thị trường nhà b Định hướng phat triên thị trương nhà ở Viêt Nam 4.1.3 - Phát triển thị trường nhà theo hướng: đại, đồng với hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, phù hợp với điều kiện quy hoạch điều kiện kinh tế - xã hội địa phương, giữ gìn sắc văn hóa dân tộc Đa dạng hóa loại hình nhà (nhà xã hội, nhà cho thuê ), đáp ứng nhu cầu nhà nhân dân; tạo động lực cho phát triển đô thị bền vững theo hướng CNH – HĐH góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước, 4.1.4 - Tiếp tục tập trung triển khai thực rà sốt, sửa đổi, xây dựng chế sách quản lý nhà thị trường nhà ở; phát triển mạnh nhà cho nhân dân, cho đối tượng sách người có thu nhập thấp; mạnh thực Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năn 2020 tầm nhìn 2030; tổ chức thực có hiệu Chương trình hỗ trợ nhà cho đối tượng sách Hồn thành Chương trình hỗ trợ nhà phịng chống bão lụt khu vực miền Trung, Chương trình hỗ 82 Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc trợ nhà cho người có cơng với cách mạng, Chương trình hỗ trợ nhà cho người nghèo khu vực nông thôn 4.1.5 - Phát triển lành mạnh thị trường nhà ở, cân đối cung – cầu sản phẩm nhà ở; khai thác, sử dụng có hiệu loại nhà ở, góp phần đồng loại thị trường thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập kinh tế quốc tế 4.1.6 4.1.7 Giai phap quản lý nhà thị trương nhà ở Viêt Nam  Hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm quản lý nhà thị trường nhà ổn định, bền vững lành mạnh: - Tiếp tục rà soát quy định cịn chồng chéo, quy định khơng cịn phù hợp với thực tế, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến quản lý nhà thị trường nhà - Thống hệ thống đăng ký sở hữu nhà cách khoa học, đơn giản thủ tục, tin học hóa hệ thống đăng ký để người dân tự nguyện đăng ký, Nhà nước bảo hộ dễ dàng thực quyền tài sản theo quy định pháp luật  Đổi công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm thị trường nhà phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển thị, bất động sản cách tự phát - Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn phải lập cách đồng bộ, có mục tiêu cụ thể tầm nhìn dài hạn, phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước địa phương - Đẩy mạnh công tác lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị điểm dân cư nông thôn, quy hoạch khu chức đặc thù khu công nghiệp, khu kinh tế, khu du lịch - nghỉ dưỡng, cơng trình hạ tầng xã hội, chợ, trung tâm thương mại Quy hoạch xây dựng phải giải pháp quan trọng để sử dụng có hiệu đất đai đảm bảo cho phát triển bền vững Trên sở quy hoạch xây dựng, yêu cầu cấp quyền phải xây dựng kế hoạch phát triển đô thị điểm dân cư nông thôn dài hạn, trung hạn hàng năm, phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt 83 Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc phù hợp với khả huy động nguồn lực, để làm sở cho phép triển khai dự án bất động sản - Các dự án phát triển đô thị, nhà ở, bất động sản phải đồng với cơng trình hạ tầng xã hội, phù hợp với quy hoạch theo kế hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt - Cơng khai quy hoạch chi tiết kế hoạch phát triển đô thị, điểm dân cư nông thôn để nhà đầu tư người dân dễ dàng tiếp cận thông tin Cải cách thủ tục hành cơng tác điều chỉnh mục đích sử dụng đất theo hướng đơn giản cơng khai minh bạch  Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước khai thác sử dụng có hiệu nguồn lực đất đai nhằm kiểm soát - Đẩy mạnh hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để điều tiết thị trường tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước thống quản lý việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất Có chế đảm bảo chênh lệch địa đô đất phải thu ngân sách Nhà nước để đầu tư lại cho mục đích cơng cộng, lợi ích cộng đồng - Sử dụng nguồn thu từ tiền sử dụng đất cách hợp lý, dành tỷ lệ định tiền sử dụng đất thu để hỗ trợ việc chủ động điều tiết thị trường đất đai, đầu tư hạ tầng kỹ thuật làm tăng giá trị sử dụng đất, phục vụ mục tiêu cơng ích, hỗ trợ tái định cư, đào tạo nghề, tạo công ăn việc làm cho người sử dụng đất bị thu hồi, đầu tư xây dựng nhà xã hội - Xây dựng sách tài đất đai phù hợp để khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, bảo vệ mơi trường, khuyến khích đầu tư ngành nghề sử dụng đất tạo giá trị gia tăng cao, sử dụng nhiều lao động - Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất; Tiếp tục đẩy mạnh việc xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước nhằm khai thác, sử dụng đất đai có hiệu khu vực Nhà nước  Tái cấu thị trường nhà ở, phát triển đa dạng loại hàng hoá nhà cho phù hợp với nhu cầu thị trường, khắc phục lệch pha cung - cầu hàng hoá thị trường nhà ở, chủ động bình ổn thị trường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế đảm bảo an sinh xã hội 84 Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc - Nâng cao chất lượng công tác dự báo nhu cầu bất động sản thiết yếu nhà đô thị, khu dịch vụ thương mại, văn phòng cho thuê, nhà xưởng cho sản xuất kinh doanh Xây dựng kế hoạch phát triển bất động sản thơng qua chương trình cụ thể chương trình phát triển nhà ở, chương trình phát triển cơng nghiệp, dịch vụ, thương mại Quy định cấu loại nhà ở, đa dạng loại hình sản phẩm từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển cân đối cung cầu có khả tốn - Tổ chức rà soát dự án kinh doanh bất động sản triển khai, dự án giao chậm triển khai để phân loại dự án tiếp tục triển khai, dự án cần tạm dừng, dự án cần điều chỉnh cấu cho phù hợp với nhu cầu thị trường, phù hợp kế hoạch phát triển loại bất động sản địa phương phạm vi nước; - Tạo mơi trường đầu tư bình đẳng doanh nghiệp, thành phần kinh tế tham gia thị trường; quy định tất địa phương phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhằm minh bạch hoá tạo công chọn chủ đầu tư đủ lực để thực dự án Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư; - Nhà nước chủ động điều tiết cung hàng hóa bất động sản thông qua quy hoạch phát triển, quy hoạch xây dựng đô thị, đặc biệt nguồn cung đất đai cho thị trường bất động sản sơ cấp thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; - Nhà nước chủ động điều tiết giá bất động sản cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội đất nước thời kỳ, thông qua việc định giá đất, ban hành loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến bất động sản; - Nhà nước chủ động cung cấp có sách ưu đãi, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà xã hội cho đối tượng xã hội, đối tượng có thu nhập thấp để bảo đảm an sinh xã hội  Hồn thiện sách tín dụng cho thị trường bất động sản: Xây dựng chế, sách tín dụng linh hoạt tạo hành lang pháp lý để ngân hàng thương mại huy động nguồn vốn trung dài hạn với lãi suất ổn định để cung cấp tín dụng cho thị trường bất động sản, đồng thời hỗ trợ cho đối 85 Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc tượng có thu nhập trung bình, ổn định có khả mua nhà Hồn thiện chế, quy trình thủ tục, chế tài cho việc xử lý tài sản đảm bảo nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức tín dụng q trình xử lý tài sản đảm bảo cách nhanh chóng, pháp luật  Hồn thiện sách thuế, phí lệ phí liên quan tới bất động sản để khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản, giao dịch thức thị trường, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế tăng nguồn thu cho Nhà nước  Hoàn thiện cấu, tổ chức nâng cao lực chủ thể tham gia thị trường bất động sản để bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động cách lành mạnh chuyên nghiệp - Tiếp tục hoàn thiện tổ chức, nâng cao lực tính chun nghiệp cho hệ thống mơi giới, định giá bất động sản Sàn giao dịch bất động sản hình thành theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản; xây dựng quy chế hình thành hoạt động tổ chức tư vấn pháp lý bất động sản, bảo hiểm bất động sản, thông tin bất động sản; - Tăng cường công tác phố biến quy phạm pháp luật, đào tạo chuyên gia cho thị trường Từng bước nâng cấp chương trình đào tạo ngành nghề kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản cho phù hợp với chuẩn mực quốc tế  Xây dựng hệ thống thông tin, dự báo thị trường nhà thống nhất, tin cậy từ Trung ương đến địa phương; thực cung cấp thông tin, bảo đảm thị trường nhà hoạt động cách công khai, minh bạch  Nâng cao hiệu lực, hiệu công tác quản lý Nhà nước thị trường bất động sản - Hoàn thiện hệ thống tổ chức quản lý nhà nước thị trường bất động sản thống từ Trung ương đến địa phương Tại Trung ương, Bộ Xây dựng quan Chính phủ thực chức quản lý Nhà nước thị trường bất động sản; cấp tỉnh, Sở Xây dựng quan chuyên môn, tham mưu giúp UBND cấp tỉnh thực chức quản lý nhà nước thị trường bất động sản phạm vi địa bàn địa phương Bố trí đủ cán bộ, nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức làm công 86 Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc tác quản lý nhà nước thị trường bất động sản; hình thành quan nghiên cứu thị trường bất động sản để hỗ trợ công tác quản lý, điều hành thị trường bất động sản - Thực quản lý, điều tiết thị trường bất động sản thống từ Trung ương đến địa phương, thông qua việc lập, chấp thuận phê duyệt quy hoạch phát triển đô thị, kế hoạch phát triển loại hàng hóa bất động sản, bảo đảm cấu hàng hóa bất động sản phù hợp với nhu cầu thị trường, cân đối cung - cầu, sử dụng có hiệu nguồn lực xã hội phát triển bất động sản - Tăng cường vai trò đạo Ban Chỉ đạo sách nhà thị trường bất động sản Trung ương cấp tỉnh để phối hợp hoạt động ngành, cấp việc quản lý điều hành thị trường bất động sản; - Tăng cường công tác tra, giám sát việc thực thi pháp luật đầu tư, giao dịch thị trường bất động sản Đẩy mạnh công tác thông tin, tuyên truyền tạo đồng thuận ổn định tâm lý tổ chức kinh tế, người dân chủ trương, đường lối, sách Đảng Nhà nước lĩnh vực bất động sản  Một số đề xuất chế sách ngắn hạn - Ngân hàng Nhà nước kịp thời giải khó khăn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản việc tiếp cận nguồn vốn Ngân hàng với lãi suất phù hợp; giảm lãi suất cho vay cho người mua nhà vay vốn để kích cầu tiêu dùng lĩnh vực kinh doanh bất động sản đảm bảo ổn định sách tiền tệ vĩ mơ Nhà nước; - Tại đô thị nhỏ, vùng ven đô cho phép dự án phát triển nhà thấp tầng chuyển nhượng đất có hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà theo tiến độ dự án, thay chủ đầu tư phải xây nhà xong bán; - Các dự án giải phóng mặt khơng phù hợp với nhu cầu kế hoạch phát triển địa phương yêu cầu quyền địa phương tạm thời điều chỉnh mục đích sử dụng đất có thời hạn khơng để đất trống gây lãng phí; - Tăng cường cơng tác kiểm tra, kiểm soát việc lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm địa phương, việc sử dụng đất theo kế hoạch duyệt, xử lý nghiêm khắc trường hợp vi phạm quản lý, sử dụng đất đai 87 Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc 4.2 Kinh nghiệm quản lý nhà số nước phát triển a Trung Quốc  Về sách phát triển nhà xã hội: - Địa phương chủ động lập kế hoạch xây dựng nhà xã hội - Chính phủ miễn số loại thuế, cho vay vốn công ty tham gia xây dựng nhà xã hội - Phương thức tạo quỹ đất cho xây dựng nhà xã hội: 2-5% diện tích đất dự án nhà thương mại - Giá bán, giá cho thuê khoảng 50% giá thị trường - Về đối tượng thuê mua nhà quyền địa phương quy định Có điều kiện áp dụng với đối tượng thuê mua nhà: thuộc diện thu nhập thấp so với thu nhập bình qn địa phương, có diện tích nhà bình quân 7m 2/người có tài khoản ngân hàng khoảng 90 nghìn tệ trở xuống  Về phát triển nhà quản lý thị trường bất động sản: -Về huy động vốn cho xây dựng nhà ở: Chủ đầu tư phép huy động vốn người mua nhà cơng trình xây dựng 25% khối lượng, Nhà nước không khống chế mức huy động vốn.Q trình mua bán nhà thơng qua mạng website để quan quản lý nhà kiểm soát -Về thuế: Trung Quốc thu thuế bất động sản người dân thực giao dịch bất động sản  Về cải tạo chung cư cũ: - Đối với nhà khu phố cũ thực bảo tồn; - Đối với nhà khu vực khác thực tân trang lại  Kết quả: Năm 2008, Cục quản lý nhà Trung Quốc, tổng đầu tư cho nhà đất nước chiếm khoảng 20% tổng đầu tư quốc gia Nhà nước xây dựng 500 triệu m2 nhà xã hội, hỗ trợ cho khoảng triệu hộ gia đình có nhà ở, tỷ lệ hỗ trợ cho nhà khoảng 1/6 mức hỗ trợ toàn xã hội Năm 2009, ngân sách trung ương đầu tư khoảng 49 tỷ nhân dân tệ (khoảng tỷ USD) để hỗ trợ xây dựng nhà cho khoảng triệu hộ gia đình có thu nhập thấp 88 Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc Trong năm tiếp theo, Trung Quốc đầu tư cho khoảng 15 triệu hộ gia đình có thu nhập thấp b Singapore Ủy ban phát triển nhà (HDB) tạo nhà cho 87% dân số Chính phủ cung cấp khoản vay, dân cư trích 20% lương tháng trả dần, thiết lập quỹ nhà trung ương bắt buộc xã hội tham gia  Kinh nghiệm: + Lập quan, tổ chức chịu trách nhiệm nhà + Từ công tác quy hoạch, thiết kế thu hồi đất xây dựng, thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, nhiệm vụ liên quan đến nhà nằm tổng thể chung, trọn vẹn + Chính phủ quốc gia ln hỗ trợ mạnh mẽ hình thức cam kết trị, tài pháp lý giúp đưa chương trình nhà chất lượng với giá phải quỹ đạo xây dựng chỗ cho người dân c Kinh nghiệm Seoul – Hàn Quốc  Chính sách quy hoạch: Biện pháp Chính Phủ Hàn Quốc để tăng quỹ nhà xã hội cho thuê xây dựng mới, mua lại nhà cho thuê, sau cho thuê lại với giá rẻ Ngồi ra, phủ Hàn Quốc cịn có kế hoạch mở rộng nhà xã hội thuê dài hạn Seoul Nhà cho thuê 30 năm: đến 2012, dự kiến xây dựng triệu nhà Hàn Quốc quy hoạch 347.596 m đất để xây dựng 765.000 nhà hồn thành 466.000 ngơi nhà từ năm 2003 - 2007 Nhà xã hội đưa vào sử dụng: Đã cho thuê bán 30.000 nhà Dự kiến cung cấp thêm 12.000 nhà năm Nhà xã hội cho thuê 10 năm: Từ 2006 đến 2012 cung cấp 250.000 ngơi nhà sau bán cho hộ gia đình có khả mua Trong số đó, 193.000 ngơi nhà có diện tích nhỏ (ít 60 m ) 56.000 ngơi nhà có diện tích lớn 60m Chính phủ cho thuê với giá rẻ - Quá trình mua nhà chấp: 89 Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc Điểm nhấn sách phát triển nhà xã hội Hàn Quốc, áp dụng thủ Seoul sách hỗ trợ người dân tiếp cận nhà xã hội Theo đó, Seoul xây dựng chương trình nhà xã hội cho người có thu nhập thấp sở xác định mức thu nhập hộ, phân nhóm thu nhập để có sách hỗ trợ hợp lý đối tượng nhằm giải vấn đề nhà cho người dân Theo đó, mức thu nhập người dân Seoul chia thành nhóm sau: Bảng phân nhóm thu nhập Seoul Nhóm Thu Nhóm Thu Nhóm I 918.000 Nhóm 3.243.000 Nhóm II 1.573.000 Nhóm 3.725.000 Nhóm 2.014.000 Nhóm 4.332.000 Nhóm 2.408.000 Nhóm 5.237.000 Nhóm V 2.813.000 Nhóm X 8.164.000 (1.000 won = 13.600 VND) (Nguồn: Báo cáo phát triển nhà xã hội Hàn Quốc năm 2008) 90 Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc - Việc hỗ trợ nhà thực sau: Pháp luật Hàn Quốc quy định dự án tái phát triển tái kiến thiết phải xây dựng cơng trình nhà xã hội cho hộ gia đình tái định cư tăng nguồn cung nhà xã hội Chính phủ nhắm tới mục tiêu giúp nhiều người mua nhà cách tăng nguồn cung ứng nhà với giá phải thông qua việc giảm tiền đất, rút ngắn thời gian dự án, áp giá bán trần yêu cầu bán giá gốc theo chi phí xây dựng Chính phủ áp dụng biện pháp cho vay với lãi suất thấp cho vay dài hạn để hộ gia đình thu nhập thấp mua nhà Chính phủ tiếp tục lập quỹ hỗ trợ mua nhà: 2.000 tỷ won năm 2007 1.900 tỷ năm 2008 91 Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc  Chính sách tài chính: Cơng ty Tài Nhà Hàn Quốc thành lập vào tháng 03 năm 2004 để hỗ trợ người dân mua nhà cách cho vay dài hạn với mức lãi suất thấp Đối với người chưa có nhà muốn vay để mua nhà (giá nhỏ 600 triệu won) mức cho vay lên đến 300 triệu won Lãi suất cho vay 20 năm 6,95% khoản vay trung bình hộ gia đình 73 triệu won Tổng số tiền cho vay năm 2008 3,4 nghìn tỷ won Những hộ gia đình có tổng thu nhập thấp 20 triệu won/năm vay với lãi suất thấp Cơng ty bắt đầu cho vay từ tháng 10 năm 2005 gia đình hội đủ điều kiện giảm từ 0,5 - 1,2 % lãi suất tùy theo mức thu nhập họ Chính phủ hỗ trợ hộ gia đình thu nhập thấp cách cho vay lãi suất thấp (2 - 4,5%) mở rộng thêm hình thức hỗ trợ Tổng cộng Chính phủ cho vay 2,2 nghìn tỷ won năm 2006, 2,9 nghìn tỷ won năm 2007, nghìn tỷ won năm 2008 Tháng 11/2005 lãi suất giảm từ 3% xuống cịn 2% cho hộ gia đình thu nhập thấp, từ 5% xuống 4.5% cho hộ gia đình khác Ngồi ra, vào tháng 10 năm 2006, thời gian trả nợ điều chỉnh thành sau năm lần khoản cho vay 15 năm Những hộ gia đình có thu nhập thấp với tỷ lệ tín chấp thấp, đáp ứng điều kiện Tổ chức Tài Nhà Hàn Quốc vay Chương trình mở rộng thêm để đem lại lợi ích cho nhiều người dân Hàn Quốc cho vay 5,4 nghìn tỷ won năm 2007, dự tính cho vay nghìn tỷ won năm 2008  Bài học rút ra: Từ kinh nghiệm thành phố thành công việc xây dựng sách nhà xã hội để lại học giá trị cho thành phố lớn việc xây dựng phát triển sách nhà xã hội sau: - Một là, Nhà nước hỗ trợ trực tiếp: thông qua việc cấp vốn, cho vay ưu đãi bảo lãnh vốn người mua thuê nhà Hình thức hỗ trợ trực tiếp thực thơng qua số biện pháp cụ thể như: Nhà nước cho đối tượng thu nhập thấp vay vốn ưu đãi từ ngân sách để mua 92 Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc nhà theo giá kinh doanh ngân sách hỗ trợ bù phần chênh lệch lãi suất vay vốn tín dụng thương mại để tạo điều kiện cho người thuộc diện vay vốn mua nhà theo giá thị trường Hỗ trợ trực tiếp tiền thuê nhà để đối tượng sách xã hội tự th nhà (thơng qua hình thức Nhà nước trợ giá thuê nhà theo mức quy định quản lý chặt chẽ việc thực chế độ hỗ trợ tiền nhà ở) Nhà nước bảo lãnh phần tiền thuê nhà theo nguyên tắc người thuê nhà bảo đảm toán phần chi phí th nhà thơng qua việc cấp giấy bảo lãnh tốn Bên th nhà tự liên hệ để thuê nhà thị trường tự toán phần tiền thuê nhà (tối đa 30% tổng thu nhập hộ gia đình) Số tiền lại phạm vi định mức hỗ trợ Nhà nước tốn thơng qua giấy bảo lãnh Ưu điểm biện pháp Nhà nước không can thiệp thị trường nhà mà hỗ trợ trực tiếp tài cho đối tượng thuộc diện hỗ trợ họ mua thuê nhà Nhược điểm phương án thủ tục cho vay theo dõi để thu hồi vốn vay phức tạp, với điều kiện tiên phải quản lý chặt chẽ mức thu nhập hộ gia đình cá nhân; nguồn cung cấp nhà cho thị trường chủ yếu DN thực nên giá bán giá thuê nhà thường có biến động theo hướng tăng cao so với mức thu nhập đối tượng thu nhập thấp Do hình thức hỗ trợ khơng phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội nước ta - Hai là, Nhà nước hỗ trợ gián tiếp: thông qua việc ưu đãi cho DN đầu tư xây dựng nhà đôi với việc khống chế tiêu chuẩn hộ, giá cho thuê, cụ thể là: Nhà nước ban hành chế ưu đãi để khuyến khích DN tham gia đầu tư xây dựng nhà để bán trả dần cho đối tượng sách xã hội thuê Thành lập DN phát triển nhà Nhà nước đảm nhận vai trò chủ đầu tư xây dựng nhà để bán trả dần cho thuê đối tượng sách xã hội theo chế định Nhà nước Ưu điểm hình thức khuyến khích tăng khả cung cấp nhà cho 93 Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc thị trường (tăng cung) Nhược điểm hình thức phải hỗ trợ qua trung gian, đối tượng sách xã hội không hưởng ưu đãi trực tiếp, việc hỗ trợ theo hình thức thường đạt hiệu thấp thường bị lợi dụng, Nhà nước khó kiểm sốt Mặt khác, trường hợp khó xác định xác quyền lợi nghĩa vụ chủ đầu tư dự án cụ thể Nhà nước ưu đãi Hơn nữa, chế ưu đãi trung gian thông qua DN dễ xảy tình trạng “xin-cho” xét duyệt dự án Hình thức hỗ trợ áp dụng nước ta theo chế ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê ban hành kèm theo Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001của Chính phủ Tuy nhiên qua q trình áp dụng bộc lộ nhiều vấn đề khiếm khuyết đề cập - Ba là, Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn để tạo lập quỹ nhà nhằm giải nhu cầu chỗ cho đối tượng sách xã hội (theo hình thức bán trả dần cho thuê) Hàn Quốc Ưu điểm Nhà nước có quỹ nhà thuộc sở hữu để điều tiết thị trường Đối tượng sách xã hội cần hỗ trợ hưởng ưu đãi trực tiếp, qua trung gian Nhược điểm hình thức địi hỏi Nhà nước hàng năm phải đầu tư từ nguồn vốn nhà nước để trì phát triển quỹ nhà Mặt khác, Nhà nước phải có tổ chức máy riêng để quản lý việc đầu tư xây dựng trình khai thác sử dụng quỹ nhà Đối với nước phát triển nước ta hình thức coi phù hợp có mặt hạn chế coi hướng phát triển đắn thực tế, hình thức hỗ trợ áp dụng nước ta theo nguyên tắc quy định Luật Nhà Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2006 Chính phủ 94 ... 11/2013/NĐ-CP quản lý đầu tư phát triển thị CHƯƠNG 1: TƠNG QUAN NHÀ Ở VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở ĐÔ THỊ 1.1 Nhà ở, thị trương nhà ở 1.1.1 Khai niêm, vài trò nhà ở a Khái niệm Nhà Bài giảng Quản lý nhà đô thị. .. đầu tư xây dựng nhà không theo quy định Luật nhà 2015 Quản lý nhà ở, lưu trữ hồ sơ nhà thuộc sở hữu nhà nước quan trung ương 25 Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS .Vương Thị Ánh Ngọc Điều tra,... ngành nhà phạm vi nước Sở Xây dựng chịu trách nhiệm tổ chức tra chuyên ngành nhà địa phương 26 Bài giảng Quản lý nhà đô thị – ThS .Vương Thị Ánh Ngọc CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT QUẢN LÝ NHÀ Ở ĐÔ THỊ 2.1