ĐỀ CƯƠNG LÝ THUYẾT ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Mục lục CHƯƠNG 1 KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ 3 Câu 1 Các khái niệm cơ bản 3 Câu 2 Các yếu tố tác động, ảnh hưởng tới giá trị tài.
ĐỀ CƯƠNG LÝ THUYẾT ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Mục lục CHƯƠNG : KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ Câu 1: Các khái niệm Câu 2: Các yếu tố tác động, ảnh hưởng tới giá trị tài sản ( yếu tố ) Câu : Các nguyên tắc thẩm định giá kinh tế thị trường CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Câu 1: Đặc điểm chủ yếu bất động sản ( BĐS) Câu 2: Đặc điểm thị trường BĐS .10 Câu 3: Các phương pháp định giá bất động sản .11 Phương pháp so sánh trực tiếp .11 Phương pháp thu nhập ( Phương pháp đầu tư) .12 Phương pháp chi phí 13 Phương pháp thặng dư ( hỗn hợp ) 15 CHƯƠNG : PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP .16 Đặc điểm doanh nghiệp , ý nghĩa công tác thẩm định 16 Các yếu tố tác động tới giá trị doanh nghiệp ? 17 2.1 Các yếu tố thuộc môi trường kinh doanh .17 2.1.1 Môi trường kinh doanh tổng quát 17 a Môi trường kinh tế 17 b Mơi trường trị 17 c Môi trường văn hóa xã hội 18 d Môi trường khoa học – công nghệ 18 2.1.2 Môi trường đặc thù 18 a Quan hệ doanh nghiệp với khách hàng 18 b Quan hệ doanh nghiệp với nhà cung cấp 18 c Các hãng cạnh tranh 18 d Các quan Nhà nước 19 2.2 Các yếu tố thuộc nội doanh nghiệp 19 2.2.1 Hiện trạng tài sản doanh nghiệp 19 2.2.2 Vị trí kinh doanh 19 2.2.3 Uy tín kinh doanh 19 2.2.4 Trình độ kỹ thuật tay nghề lao động 20 2.2.5 Năng lực quản trị kinh doanh 20 Về phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp 20 3.1 Phương pháp giá trị tài sản .20 3.2 Phương pháp hóa nguồn tài tương lai 21 3.2.1.Phương pháp định giá chứng khoán 21 3.2.2.Phương pháp hóa lợi nhuận 21 3.2.3.Phương pháp hóa dịng tiền .22 3.3 Phương pháp định lượng Goodwill ( lợi thương mại ) 22 3.4 Phương pháp đánh giá dựa vào hệ số PER ( hay P/E ) 23 CHƯƠNG : KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ Câu 1: Các khái niệm 1, Tài sản - Theo chuẩn mực kế toán quốc tế : Tài sản nguồn lực doanh nghiệp kiểm soát, kết hoạt động khứ, mà từ số lợi ích kinh tế tương lai dự kiến trước cách hợp lý - Theo chuẩn mực kế toán VN : Tài sản nguồn lực mà doanh nghiệp kiểm soát dự tính đem lại lợi ích kinh tế tương lai cho DN - Dưới góc độ thẩm định giá: Tài sản nguồn lực kiểm soát chủ thể định 2, Giá trị tài sản - Giá trị TS biểu tiền lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể tại1 thời điểm định => Yếu tố định nghĩa cần hiểu: + Giá trị TS đo tiền + Giá trị TS có tính thời điểm Đến thời điểm khác khơng cịn + Cùng TS có giá trị khác cá nhân hay chủ thể khác - Giá trị TS phụ thuộc vào yếu tố: + Công dụng hữu ích vốn có TS + Khả chủ thể việc khai thác cơng dụng - Tiêu chuẩn giá trị TS: Khoản thu nhập tiền mà TS mang lại cho cá nhân bối cảnh giao dịch định 3, Thẩm định giá - Thẩm định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể thời điểm định 4, Giá trị thị trường - Giá trị thị trường số tiền trao đổi ước tính tài sản vào thời điểm thẩm định giá, bên người bán sẵn sàng bán với bên người mua sẵn sàng mua, sau q trình tiếp thị cơng khai, mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết khơng bị ép buộc - Giải thích khái niệm : * Số tiền trao đổi: + Giá trị thị trường đo đếm, tính tốn, định lượng đơn vị tiền tệ + Số tiền có nguồn gốc, ước tính dựa sở việc trao đổi, mua bán tài sản, dựa sở khác mà ước tính * Ước tính : Nói lên giá trị thị trường tài sản số tiền ước tính, khơng phải số tiền định từ trước giá bán thực tế Nó số tiền ước tính, dự báo tốn vào thời điểm giao dịch * Thời điểm: Giá trị thị trường TS xác định mang tính thời điểm, ngày tháng cụ thể cho trước Các điều kiện thị trường thay đổi theo thời gian, giá trị ước tính có ý nghĩa hợp lý thời điểm Đến thời điểm khác khơng cịn xác khơng cịn phù hợp * Người bán sẵn sàng bán: + Là người muốn bán tài sản, người nhiệt tình mức với việc bán hay muốn bán tài sản với giá nào, mà khơng cần tính đến điều kiện giao dịch bình thường thị trường + Là người bán tài sản với mức giá tốt thị trường cơng khai sau q trình tiếp thị * Người mua sẵn sàng mua: + Là người muốn mua, khơng nhiệt tình q mức để sẵn sàng mua với giá nào, mà không cần tính đến điều kiện gia dịch thơng thường thị trường + Là người không trả giá cao giá trị trường yêu cầu Là người mua với giá thấp * Sau q trình tiếp thị cơng khai: có nghĩa TS phải giới thiệu, trưng bày cách cơng khai, nhằm đạt mức giá hợp lý qua trao đổi, mua bán Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể thị trường, phải đủ để thu hút ý khách hàng Thời gian tiếp thị phải diễn trước thời gian thẩm định giá * Khách quan, hiểu biết không bị ép buộc + Khách quan: Các bên mua, bán sở khơng có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt ( ví dụ : mối quan hệ công ty mẹ công ty chi nhánh) gây mức giá gải tạo Giá trị thị trường giả thiết hình thành thông qua trao đổi bên mua bán độc lập, khách quan + Hiểu biết: Các bên định mua, bán sở thông tin đầy đủ đặc điểm, chất tài sản, giá trị sử dụng thực tế tiềm TS đó, đặc điểm thị trường thời gian tiến hành thẩm định giá Giả thiết bên hành động thận trọng khơn ngoan lợi ích mình, nhằm tìm kiếm mức giá mua bán hợp lý Trong thực tế, biểu khôn ngoan hiểu biết, người mua người bán hành động phù hợp với thông tin thị trường mà nhận thời điểm + Khơng bị ép buộc: Cả bên không chịu ép buộc từ bên ảnh hưởng đến định mua bán 5, Giá trị phi thị trường - Giá trị phi thị trường số tiền ước tính tài sản dựa việc đánh giá yếu tố chủ quan giá trị nhiều dựa vào khả mua bán tài sản thị trường - Một số khái niệm giá trị phi thị trường thường dùng: + Giá trị tài sản sử dụng : Là số tiền mà TS đưa lại cho người cụ thể sử dụng TS Đó giá trị tài snar người cụ thể sử dụng, dùng mục đích định, khơng lquan đến thị trường + Giá trị đầu tư: Là số tiền mà TS mang lại cho số nhà đầu tư định, cho dự án đầu tư định + Giá trị doanh nghiệp: Là số tiền mà DN mang lại cho nhà đầu tư trình sản xuất kinh doanh + Giá trị bảo hiểm: Là số tiền bồi thường cho TS xác định sách hợp đồng bảo hiểm + Giá trị tính thuế: Là số tiền thể giá trị TS quy định văn pháp lý, làm để số tiền thuế phải nộp cho Nhà nước + Giá trị lại: Là giá trị TS khơng cịn tiếp tục sử sửa chữa hay sử dụng + Giá trị TS bắt buộc phải bán : Là số tiền thu từ việc bán TS điều kiện : thời gian giao dịch ngắn so với thời gian bình thường cần giao dịch theo giá trị thị trường; người bán chưa sẵn sàng bán người mua biết rõ bất lợi người bán + Giá trị đặc biệt: Là khái niệm số tiền phản ánh giá trị TS hình thành tình giao dịch đặc biệt, mà chủ thể đánh giá tài sản vượt giá trị thị trường Câu 2: Các yếu tố tác động, ảnh hưởng tới giá trị tài sản ( yếu tố ) * Khái niệm - Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể tại1 thời điểm định * Các tài sản khác có khác yếu tố mức độ tác động đến giá trị tài sản Nhưng nhìn chung chia thành nhóm a Các yếu tố mang tính vật chất - Nội dung : Là yếu tố thể thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà tài sản mang lại cho người sử dụng, : đất đai, nhà cửa vị trí, diện tích, kích thước, khả sửa chữa, cải tạo Đối với máy móc thiết bị tính năng, tác dụng, độ bền vật liệu - Tác động yếu tố đến giá trị tài sản: + Thông thường thuộc tính hữu dụng hay cơng dụng tài sản cao giá trị tài sản lớn + Tuy nhiên, yếu tố chủ quan giá trị tài sản đánh giá cao hay khơng cịn phụ thuộc vào khả người việc khai khác cơng dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có tài sản => Do vậy, bên cạnh việc dựa vào công dụng tài sản, nàh thẩm định cần phải xét đến mục tiêu khách hàng để tiến hành tư vấn lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp - Thẩm định viên cần ý : Với TS có nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích hay cơng dụng khác Mặt khác, yếu tố quan trọng người lại trở nên khơng quan trọng người khác => Vì vậy, tài sản cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn yếu tố phản ánh giá trị tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm giá trị khách hàng để định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp b Các yếu tố tình trạng pháp lý - Nội dung: tài sản có yếu tố vật chất hay cơng dụng nhau, khác tình trạng pháp lý giá trị khác - Sự tác động: + Tình trạng pháp lý tài sản quy định quyền người việc khai thác thuộc tính tài sản trình sử dụng + Tình trạng pháp lý tài sản ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản Thơng thường, quyền khai thác thuộc tính tài sản rộng giá trị tài sản cao ngược lại Các quyền phải bảo hộ pháp luật Đó quyền: phép hay không phép mua bán, chuyển nhượng cho thuê, biếu, tặng, thừa kế, nghĩa vụ nộp thuế bán - Thẩm định viên cần ý : + Để xác định giá trị cách đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm quy định có tính pháp lý quyền chủ thể với giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định + Để có thơng tin xác tin cậy tình trạng pháp lý tài sản, thẩm định viên cần phải dựa vào văn pháp lý hành, xem xét cách cụ thể loại giấy tờ làm chứng kèm theo tài sản dựa vào tài liệu quan kiểm tốn có uy tín cung cấp c Các yếu tố mang tính kinh tế - Nội dung : Đó cung cầu, yếu tố tạo đặc tính khả quan giá trị, hay cịn gọi tính kinh tế giá trị tài sản Trên thực tế, tài sản đánh giá cao cung trở nên khan nhu cầu sức mua ngày cao, ngược lại - Sự tác động : + Đánh giá yếu tố tác động đến cung cầu độ khan hiếm, sức mua, thu nhập hay nhu cầu có khả tốn giao dịch mua bán tài sản dự báo thay đổi yếu tố tương lai quan trọng giúp thẩm định viên, trước hết xác định giá giao dịch dựa vào thị trường hay cần phải dựa vào giá trị phi thị trường Và sau có sở dự báo ước lượng cách sát thực giá trị thị trường tài sản cần thẩm định - Thẩm định viên cần ý : + Trang bị kiến thức kỹ thuật xử lý, phân tích dự báo biến động giá thị trường, nhằm giúp cho thẩm định viên làm tốt vai trò tư vấn, đồng thời giảm thiểu rủi ro việc hành nghề thẩm định giá d Các yếu tố khác : - yếu tố nêu yếu tố thể cách trực quan rõ ràng ảnh hưởng đến giá trị tài sản Tuy nhiên yếu tố khác tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng ảnh hưởng cách đáng kể tới giá trị TS - Thẩm định viên cần ý: + Phải có am hiểu tập quán dân cư có phân tích yếu tố tâm lý khơng gian văn hố nhằm xác minh giá giao dịch chứng cớ coi giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường Câu : Các nguyên tắc thẩm định giá kinh tế thị trường * Khái niệm : Nguyên tắc định giá tài sản quan điểm, quan niệm thừa nhận cách phổ biến rộng rãi đời sống kinh tế XH Là sở quan trọng để đưa tiêu chí xây dựng nên phương pháp định giá khoa học Nó cho phép thẩm định viên tiếp cận ước lượng cách hợp lý giá trị TS * Các nguyên tắc thẩm định giá ( nguyên tắc) a Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu ( SDTNVHQN) - Cơ sở nguyên tắc: người sử dụng tài sản nguyên tắc khai thác cách tối đa lợi ích mà tài sản mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ Cơ sở để người ta đánh giá, định đầu tư dựa lợi ích cao mà tài sản mang lại - Nội dung nguyên tắc: tài sản sử dụng vào nhiều mục đích đem lại xác lợi ích khách nhau, giá trị chúng xác định hay thừa nhận điều kiện sử dụng cách tốt hiệu - Tuân thủ nguyên tắc: + Thẩm định viên phải khả thực tế việc sử dụng tài sản lợi ích việc sử dụng + Thẩm định viên khẳng định tình hội sử dụng tốt hiệu - Ví dụ: Một ngơi nhà có người hỏi mua, mức giá trả người tỷ 1,2 tỷ cách bán – cách SDTNVHQN hay giá trị nhà 1,2 tỷ b Nguyên tắc thay ( NTTT) - Nội dung nguyên tắc: Giới hạn giá trị ( hay giá trị cao ) tài sản khơng vượt q chi phí để có tài sản tương đương - Cơ sở nguyên tắc: người mua thận trọng không trả nhiều tiền để mua tài sản đó, tốn tiền có tài sản tương tự Tài sản tương tự để thay cách mua thị trường cách bỏ tiền để xây dựng - Tuân thủ nguyên tắc: + Thẩm định viên phải nắm thông tin giá hay chi phí sản xuất tài sản tương tự, gần với thời điểm định giá, làm sở để so sánh xác định giới hạn cao giá trị TS cần định giá + Thẩm định viên thiết phải trang bị kỹ cách điều chỉnh khác biệt loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất so sánh với giá hay chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định - Ví dụ: Nhà đầu tư cân nhắc việc bỏ 100.000USD để mua BĐS hay mua chứng khoán thị trường, tính chất để thay hay so sánh hội hay tài sản tốc độ tăng vốn, tiền cho thuê, lãi, mức độ rủi ro khả khoản chúng c Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai (LITL) - Nội dung nguyên tắc: phải dự kiến khoản lợi ích tương lai mà tái sản mang lại cho chủ thể làm sở để ước tính giá trị tài sản - Cơ sở nguyên tắc: Giá trị tài sản định lợi ích mà mang lại cho người sử dụng - Tuân thủ nguyên tắc : + TĐV phải dự kiến lợi ích thiết phải dựa vào khoản lợi ích để ước tính giá trị tài sản + TĐV phải thu nhập chứng cớ thị trường gần tài sản tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh cuối ước tính giá trị tài sản - Ví dụ: nhà cho thuê bị lỗ vốn.Theo SDTNHQN cho thấy bán cách tốt bán với giá 10 tỷ Trong đk đó, theo NTTT, ngta tìm thấy ngơi nhà tương tự nằm mảnh đất có vị trí tốt bán vs giá tỷ Dựa theo LITL tính tốn lợi ích tương lai, ngơi nhà định giá theo dịng tiền, ước tính đạt khoảng 15 tỷ d Nguyên tắc đóng góp ( NTĐG) - Nội dung nguyên tắc: Giá trị TS hay phận cấu thành TS, phụ thuộc vào có mặt hay vắng mặt nó, làm cho giá trị toàn TS tăng lên hay giảm - Cơ sở nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị TS biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Đó sở để ngta chấp nhận giá trị đóng góp - Tuân thủ nguyên tắc: + Tổng giá trị phận thường khơng thể giá trị tồn tài sản Nhưng giá trị phận tài sản lại hiệu số gía trị tồn giá trị phận lại + Thực giá trị đóng góp bao gồm giá trị yếu tố vơ hình Cơ sở để phân loại định giá tác động yếu tố vơ hình thường khó khăn - Ví dụ: ngơi nhà khơng có gara tầng bán vs giá tỉ Nhg có gara bán vs giá tỉ, giá trị gara đc thừa nhận tỉ, trg chi phí xây dựng gara thưcj tế hết 100 triệu e Nguyên tắc cung cầu ( NTCC ) - Nội dung nguyên tắc: Định giá tài sán phải đặt tác động yếu tố cung cầu - Cơ sở nguyên tắc: Căn chủ yếu phổ biến việc thẩm định giá trị tài sản dựa vào giá trị thị trường, giá trị thị trường tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu tỷ lệ nghịch với yếu tố cung - Tuân thủ nguyên tắc: TĐV phải đánh giá tác động yếu tố cung cầu giao dịch khứ dự báo ảnh hưởng chúng tương lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên định giá sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường - Ví dụ: chứng khoán, bất động sản… thường trải qua nhiều đợt “ nóng Lạnh” thất thường tác động nhiều yếu tố khác Tổng hợp tác động yếu tốc làm hình thành nên giá thị trường Ngay thị trường có dấu hiệu “ bong bóng” TĐV sử dụng cac đường trung bình động dài hạn để tim mức giá hợp lý tài sản CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Câu 1: Đặc điểm chủ yếu bất động sản ( BĐS) * Khái niệm: Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền vớ nhà ở, công trinh xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định * Đặc điểm BĐS: a Cố định vị trí - BĐS khơng thể di dời - Giá trị BĐS chịu tác động yếu tố môi trường : điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội… - Mơi trường thay đổi giá trị BĐS thay đổi theo - Yêu cầu : + Khi đầu tư xây dụng BĐS, phải phát triển yếu tố tiếp cận giảm khoảng cách tới trung tâm + Đối với hoạt động ĐTXD ĐG, phải dự báo thay đổi vị trí BĐS + Đánh giá ảnh hưởng thay đổi tới giá trị BĐS b Tính bền vững - Bền vững mặt kỹ thuật - Hiệu kinh tế tính mặt dài hạn - Yêu cầu: + Khi ĐTXD phải dự tính tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ vật lí, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần + Khi đánh giá phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lí, tuổi thọ ngắn định tồn BĐS + So sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí trì chi phí hội việc trì BĐS để định tồn chu kỳ vật lý + Khi đầu tư, thiết kế phải tính tốn dự báo cơng năng, dự tính nhu cầu thay đổi phát sinh c Tính khác biệt - Khơng có hai BĐS giống hồn toàn - Sự khác biệt yếu tố thuận lợi làm tăng giá trị, song bất lợi lớn khó khăn khắc phục - Yêu cầu: + Khai thác tính khác biệt đầu tư phát triển để tăng giá trị của BĐS đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng + Khi định giá, không thể so sánh dập khn giữa các BĐS với d Tính khan - Do diện tích của đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cớ định về vị trí - Cung cầu thường mất cân đối: cung < cầu - Yêu cầu: + Nhà nước cần có chính sách chống đầu BĐS chống tính trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy dẫn tới khủng hoảng kinh tế + TĐV phải phân biệt được giá thực, giá ảo e Có giá trị lớn - Vì đất đai và chi phí xây dựng và các công trình lớn - Đầu tư BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn - Yêu cầu: + Đầu tư vào lĩnh vực này đòi hỏi phải thận trọng mức bình thường + TĐV phải nắm được bản chất các giao dịch để lựa chọn kĩ thuật đánh giá cho phù hợp f Tính ảnh hưởng lẫn - Thể hiện rõ nhất với các BĐS liền kề - Vai trò của Nhà nước phải thống nhất quản lí về BĐS - Yêu cầu: + Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến sự ảnh hưởng tới các công trình khác + Khi đánh giá BĐS phải tính đến khả ảnh hưởng nếu có các công trình BĐS khác đời Câu 2: Đặc điểm thị trường BĐS * Khái niệm: Thị trường BĐS: + Thứ nhất, đồng nhất thị trường BĐS với thị trường nhà đất + Thứ hai, thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lí của Nhà nước + Thứ ba, thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự BĐS tại một địa bàn nhất định, thời gian nhất định + Thứ tư, thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ * Đặc điểm thị trường BĐS a Có khác biệt hàng hoá địa điểm giao dịch - Người ta không thể đưa hàng hóa đến nơi giao dịch - Việc giao dịch thường kéo dài qua khâu: đàm phán tại nơi giao dịch - kiểm tra thực địa đăng ký pháp lý - Yêu cầu: TĐV phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng kinh nghiêm nghề nghiệp b Thị trường BĐS thị trường mang tính khu vực - Vì có sự khơng đờng đều giữa các vùng về tự nhiên, trình đợ và tớc độ phát triển kinh tế văn hóa - xã hội - Giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít hoặc chậm ảnh hưởng đến các vùng, địa phương khác - Yêu cầu : Khi xem xét quan hệ cung cầu, giá cả BĐS, thẩm định viên phải gắn với các điều kiện KT - VH - XH của một vùng, khu vực cụ thể c Thị trường BĐS dạng điển hình thị trường khơng hồn hảo - Thơng tin về BĐS không phổ biến; tiêu chí đánh giá BĐS là tương đối; không sẵn có các BĐS cùng loại để so sánh; ít người tham gia thị trường và họ cũng thường là người ít có kinh nghiệm mua bán BĐS - Yêu cầu : + Để giao dịch thuận lợi, thành công, cần phải có người môi giới chuyên nghiệp + TĐV phải có sự cân nhắc thận trọng nhằm xác định các chứng cứ giao dịch có đáp ứng được các tiêu chuẩn so sánh hay không d Cung BĐS chậm co giãn giá thay đổi - Do : Đất đai tự nhiên có hạn, khó chuyển đổi mục đích, thời gian đầu tư xây dựng, trồng, vật nuôi lâu dài 10 - Các nhân tố làm tăng cầu sẽ tạo sốt giá BĐS Việc kéo giá BĐS xuống bằng cách tăng cung là rất hạn chế - Một mặc bằng giá cao mới sẽ hình thành và tồn tại lâu dài Đó là lý của tình trạng đầu BĐS - Yêu cầu : + Nhà nước cần phải có các chính sách ổn định, dài hạn đối với BĐS và công khai các chính sách này + TĐV cân nhắc thận trọng e Hoạt động thị trường BĐS phụ thuộc vào kiểm soát Nhà nước - Do : thị trường BĐS là dạng điển hình của loại thị trường cạnh tranh không hoàn hảo -thiếu tính hiệu quả - Mục đích can thiệp : tạo chế thị trường kinh doanh BĐS, đảm bảo cho thị trường hoạt động lành mạnh, thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiểu rủi ro, bảo vệ lợi ích cho các nhà đầu tư - Yêu cầu : TĐV phải am hiểu chế chính sách quản lý của nhà nước về BĐS, cập nhật thường xuyên chế độ quản lý của nhà nước về BĐS mỡi thời kì Câu 3: Các phương pháp định giá bất động sản Phương pháp so sánh trực tiếp * Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc mua, bán thị trường điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản * Tuân thủ nguyên tắc: Thay thế, người mua thận trọng k bỏ số tiền tốn tiền mà tsan tương đương để thay * Cơ sở lý luận: - Phương pháp này được xác định chủ yếu dựa việc tuân thủ nguyên tắc thay thế - Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là có thể ngang bằng với giá trị của những TS tương đương có thể thay thế được - Dựa giả định giữa giá trị thị trường của những BĐS tương tự đã được giao dịch với giá trị của BĐS cần định giá có mối liên hệ với * Các bước định giá : - Bước : Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc mua, bán thị trường: + Tình trạng vật chất của BĐS + Đặc điểm về mặt bằng + Đặc điểm của các BĐS có liên quan + Đặc điểm về vị trí hay địa điểm + Tình trạng pháp lý + Các điều khoản và điều kiện của giao dịch + Thời gian giao dịch 11 - Bước : Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Để thực hiện tốt bước này, kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch - Bước : lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Theo kinh nghiệm, thường lấy từ – BĐS - Bước : Chỉ những yếu tố khác giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh Tiến hành điều chỉnh giá của BĐS so sánh Nếu BĐS so sánh co các yếu tố tốt thì điều chỉnh giảm giá trị của nó xuống và ngược lại - Bước : Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định * Ưu điểm nhược điểm phương pháp - Ưu điểm: + Là phương pháp gặp khó khăn mặt kỹ thuật + Phương pháp dựa vào giá trị thị trường, sở vững để khách hàng quan pháp lý cơng nhận + Nó sở cho nhiều phương pháp định giá khác - Nhược điểm: + Nếu chất lượng thông tin không tốt giao dịch tương tự ảnh hưởng tới kết định giá + Các thông tin thường mang tính chất lịch sư: điều kiện thị trường biến động, thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu thời gian ngắn * Điều kiện áp dụng : - Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đánh tin cậy và kiểm tra được - Thị trường phải ổn định - Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan, TĐV nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính Phương pháp thu nhập ( Phương pháp đầu tư) * Phương pháp thu nhập : Là phương pháp thẩm định giá dựa sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá * Cơ sở lý luận : - Được xây dựng chủ yếu dựa việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai * Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm (PGI), tổng thu nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sử hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI) Phương pháp thu nhập dựa giả thiết sau : - Dựa sở : giá thị trường của một BĐS bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập ròng tương lai có thể nhận được từ BĐS đó * Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp : - Phương pháp vốn hóa trực tiếp - Phương pháp dòng tiền chiết khấu a Phương pháp vốn hóa trực tiếp : 12 - Nội dung : Vốn hóa trực tiếp là quá trình quy đổi thu nhập ròng (NOI) của một năm về giá trị hiện tại tương đương để ước tính giá trị tài sản - Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập - Vốn hóa trực tiếp dựa thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản - Các bước tiến hành : + Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động ròng hàng năm tài sản mang lại + Bước 2: Tìm tỷ suất vón hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập + Bước 3: áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp b Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) - Nội dung: Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập - Các bước tiến hành : + Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản + Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản + Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí + Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ + Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp + Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu * Ưu điểm nhược điểm phương pháp - Ưu điểm : + Về mặt lý thuyết, phương pháp này có sở lý luận chặt chẽ nhất vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS có thể mang lại cho nhà đầu tư + Có thể đạt độ chính xác cao có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao - Hạn chế : + Cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, thay đổi về tiền cho thua tương lai phân tích các thương vụ tương tự + Trong nhiều trường hợp có thể thiếu sở dự báo các khoản thu nhập tương lai + Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán + Áp dụng tỷ lệ vốn hóa cố định + Mang lại thông tin hạn chế giả định dòng tiền tương lai * Điều kiện áp dụng : - Phù hợp định giá các BĐS có khả mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý - Với BĐS có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạng tương tự là DCF - Dùng để tư vấn lựa chọn phương án đầu tư Phương pháp chi phí * Phương pháp chi phí việc ước tính giá trị bất động sản dựa chi phí hợp lý tạo bất động sản * Cơ sở lý luận : - Dựa chủ yếu nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc SDTNHQN - Dựa giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm một BĐS tương tự 13 * Các bước định giá : - Bước 1: Ước tính riêng giá trị lô đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó là đất trống và được SDTNVHQN theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại luật đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương - Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng mới hiện hành cho những công trình hiện có đất - Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình - Bước 4: Ước tính giá trị CTXD bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành - Bước 5: Tính giá trị BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của CTXD * Các loại chi phí: a Chi phí tái tạo: - Là chi phí hiện hành để thay thế công trình mục tiêu bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của nó - Công trình tái tạo là bản chính xác của công trình mục tiêu về: thiết kế, cách trang trí, nguyên vật liệu và kể cả những sai lầm về mặt thiết kế, về tính không hiệu quả hoặc sự lỗi thời của nó b Chi phí thay thế: - Là chi phí hiện hành để xây dựng mới một công trình có giá trụ sử dụng tương đương với công trình cần định giá, được xây bằng các vật liệu, phương pháp và kỹ thuật hiện đại, theo chuẩn mực thiết kế, kiểu dáng kiến trúc hiện hành và loại bỏ tất cả các bộ phậm đã bị lỗi thời c Chi phí xây dựng công trình: - Các chi phí trực tiếp bao gồm: các chi phí nguyên vật liệu, nhân công, chi phí sử dụng máy thi công, các chi phí trực tiếp khác - Các chi phí chung bao gồm: chi phí phục vụ thi công, chi phí điều hành sản xuất tại công trường, chi phí quản lý của doanh nghiệp, các chi phí gián tiếp khác - Lợi nhuận, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật * Các phương pháp xác định chi phí - Phương pháp khảo sát số lượng - phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng - Phương pháp so sánh thị trường * Các loại tuổi của công trình xây dựng - Tuổi thọ kỹ thuật: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt kỹ thuật - Tuổi đời thực tế là số năm đã trôi qua tính từ hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá - Tuổi đời kinh tế của BĐS là số năm công trình kiến trúc đất đóng góp làm tăng giá trị của toàn bộ BĐS - Tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian sử dụng còn lại của tài sản phát huy được hiệu quả - Tuổi đời hiệu quả là số năm mà tài sản được sử dụng thực tế phát huy được tác dụng và mạng lại hiệu quả sử dụng * Các phương pháp đo giảm giá tích lũy 14 - Trên thực tế, để đơn giản cho việc xác định không phân biệt nguyên nhân, hao mồn tự nhiên thường được tính toán cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chính để tính hao mòn của công trình - Ước tính mức độ giảm giá lỗi thời chức : giá trị hao mòn lỗi thời về chức được ước tính cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời chức công trình để tính giá trị hao mòn, đó là những chi phí vượt trội phải bỏ để sửa chữa, khắc phục sự lạc hậu đó so với chi phí nếu thiết kế hợp lý từ đầu * Ưu điểm - Được sử dụng không có bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh, đánh giá các BĐS hiếm thay đổi chủ sử hữu và thiếu sở để dự báo LITL Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng các phương pháp khác không sử dụng được - Thích hợp ĐG BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt Nếu TĐV có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệp và làm việc khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót cung cầu có biểu hiện thái quá * Hạn chế - Có đầy đủ các hạn chế của phương pháp so sánh - Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không phải chi phí nào cũng tạo giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới những tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ - Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện - TĐV phải có nhiều kinh nghiệm * Điều kiện áp dụng - Thích hợp để ĐG các BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt - Định giá các BĐS phi thị trường - Định giá để xác định mức bồi thường - Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu - Sử dụng trường hợp người ta tin tưởng rằng chi phí là ́u tớ chính, là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp tạo giá trị BĐS - Sử dụng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác Phương pháp thặng dư ( hỗn hợp ) * Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ tất cả các chi phí phát sinh để tạo sự phát triển đó * Trường hợp áp dụng: + BĐS có tiềm phát triển + Đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình có thể cải tạo, phá dỡ xây dựng công trình mới + Xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm phát triểm thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự thị trường để áp dụng phương phát so sánh trực tiếp * Cơ sở lý luận: - là một dạng đặc biệt của phương pháp ĐT - NT đóng góp giữ vai trò chủ đạo 15 - NT sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất * Các bước tiến hành - Bước : Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án - Bước : + Ước tính tổng doanh thu của sự phát triển theo hướng SDTNVHQN, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương phát đầu tư, chuyển đổi tổng danh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá + Tổng doanh thu dự án : Được ước tính cứ vào quy định của nhà nước về quy hoạch sử dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời cứ vào xu thế vận động cung cầu, giá cả thị trường - Bước : + Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gờm : CP xây dựng, CP tài chính, các phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng, chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá + Thẩm định viên về giá phải tuân thủ quy định hiện hành của quan có thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên vật liệu, nhân công ), đơn giá; Trên sở so sánh với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công ) tại thời điểm thẩm định giá và những nội dung liên quan quy định tại Tiêu chuẩn số 08 Phương pháp chi phí, ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính - Bước : Xác định giá đất bằng cách lấy tổng DT phát triển trừ tổng CP phát triển * Ưu điểm: - Sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm phát triển - Thích hợp đưa mức giá đấu thầu - Mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các hội ĐT vào BĐS nên nó có GT quan trọng để tư vấn về CP xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được phát triển BĐS * Hạn chế: - Khó khăn việc xác định SDTNVHQN - CP và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường - GT cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về CP và giá bán - Không tính đến GT thời gian của tiền * Điều kiện áp dụng: - Định giá các BĐS có yêu cầu phát triển không phức tạp Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt độ tin cậy cao - TĐV phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để XĐ đúng hội SDTNVHQN - Cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất, các phương tiện tính toán hiện đại đánh giá các phương án phát triển BĐS CHƯƠNG : PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 16 Đặc điểm doanh nghiệp , ý nghĩa công tác thẩm định Doanh nghiệp loại tài sản có nét đặc trưng : - Giống hàng hóa đặc trưng, doanh nghiệp đối tượng giao dịch : mua bán, hợp nhất, chia nhỏ … Quá trình hình thành giá giá trị loại hàng hóa đặc biệt chịu chi phối quy luật giá trị , quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh - Giống bất động sản : Mỗi doanh nghiệp tài sản Mỗi doanh nghiệp có quy mơ cấu tài sản khác nhau, có vị trí trụ sở kinh doanh riêng biệt độc lập, có cấu quản trị tác động mơi trường khác Khơng có doanh nghiệp giống hoàn toàn Việc so sánh giá trị DN với DN khác có tính chất tham chiếu - Doanh nghiệp không đơn giản tập hợp tài sản vô tri vô giác, giá trị sử dụng chúng bị giảm dần theo thời gian Doanh nghiệp tổ chức kinh tế, thực hoạt động, hồn chỉnh phát triển tương lai Sự phát triển DN tùy thuộc vào mối quan hệ DN với môi trường Vì đánh giá doanh nghiệp nói chung giá trị doanh nghiệp nói riêng , địi hỏi phải xem xét tất mối quan hệ bên bên – đánh giá doanh nghiệp mặt tổ chức - Nhà đầu tư sở hữu doanh nghiệp mục tiêu lợi nhuận Các tài sản cố định, tài sản lưu động , máy kinh doanh cách thức, phương tiện để đạt mục tiêu lợi nhuận Tiêu chuẩn để nhà đầu tư đánh giá hiệu hoạt động , định bỏ vốn đánh giá giá trị doanh nghiệp khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư tương lai Vì vậy, giá trị doanh nghiệp biểu tiền khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trình kinh doanh Các phương pháp định giá doanh nghiệp phải xây dựng sở : + Đánh giá giá trị tài sản hữu hình yếu tố tổ chức – mối quan hệ + Đánh giá khoản thu nhập mà doanh nghiệp tạo cho nhà đầu tư Các yếu tố tác động tới giá trị doanh nghiệp ? 2.1 Các yếu tố thuộc môi trường kinh doanh 2.1.1 Môi trường kinh doanh tổng quát a Môi trường kinh tế Doanh nghiệp tồn bối cảnh kinh tế cụ thể nhìn nhận thông qua hàng loạt tiêu kinh tế vĩ mô : tốc độ tăng trưởng kinh tế, số giá cả, tỷ giá ngoại tệ,… Môi trường kinh tế mang tính chất yếu tố khách quan ảnh hưởng trực tiếp với giá trị doanh nghiệp Mỗi thay đổi nhỏ yếu tố kinh tế ảnh hưởng tới đánh giá doanh nghiệp b Mơi trường trị Sản xuất kinh doanh ổn định phát triển mơi trường có ổn định trị mức định Các yếu tố mơi trường trị có gắn bó chặt chẽ , tác động trực tiếp tới sản xuất kinh doanh bao gồm : 17 - Tính đầy đủ , đồng bộ, rõ ràng chi tiết hệ thống Luật pháp - Quan điểm tư tưởng Nhà nước sản xuất kinh doanh thông qua hệ thống văn pháp quy : Quan điểm bảo vệ sản xuất, đầu tư, tiêu dùng, thể luật thuế, luật cạnh tranh, luật sở hữu trí tuệ - Năng lực hành pháp Chính phủ ý thức chấp hành pháp luật công dân tổ chức sản xuất => Cũng mơi trường kinh tế, mơi trường trị có vai trị điều kiện thiết yếu, tối thiểu để doanh nghiệp hoạt động c Mơi trường văn hóa xã hội Sản xuất kinh doanh với mục tiêu lợi nhuận tách rời khỏi mơi trường văn hóa xã hội Trên phương diện xã hội, doanh nghiệp đời để đáp ứng đòi hỏi ngày cao đời sống vật chất tinh thần cộng đồng nơi doanh nghiệp hoạt động Vì vậy, đánh giá doanh nghiệp khơng thể bỏ qua yếu tố, đòi hỏi xúc mơi trường văn hóa xã hội mà phải thực dự báo ảnh hưởng yếu tố đến sản xuất kinh doanh doanh nghiệp tương lai d Môi trường khoa học – công nghệ Sự tác động kỹ thuật – công nghẹ làm thay đổi cách điều kiện quy trình cơng nghệ phương thức tổ chức sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Sản phẩm ngày đa dạng, phong phú, hàm lượng tri thức có khuynh hướng chiếm ưu tuyệt đối giá bán sản phẩm Ở góc độ doanh nghiệp, khơng hội mà thách thức với tồn doanh nghiệp Sự thiếu nhạy bén việc chiếm lĩnh khoa học lý đưa doanh nghiệp đến phá sản Vì vậy, đánh giá doanh nghiệp, đòi hỏi phải mức độ tác động môi trường khoa học công nghệ đến sản xuất kinh doanh khả thích ứng doanh nghiệp trước bước phát triển KH & CN 2.1.2 Môi trường đặc thù So với môi trường tổng quát, môi trường đặc thù bao gồm yếu tố tác động đến doanh nghiệp mang tính trực tiếp rõ rệt Hơn với yếu tố này, doanh nghiệp cịn kiểm sốt chúng mức độ định a Quan hệ doanh nghiệp với khách hàng Khách hàng doanh nghiệp thị trường cá nhân , doanh nghiệp Nhà nước.Thông thường khách hàng chi phối hoạt động doanh nghiệp có trường hợp khách hàng lại bị lệ thuộc vào khả cung cấp doanh nghiệp Do muốn đánh giá khả phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, cần phải xác định tính chất , mức độ bền vững uy tín doanh nghiệp quan hệ với khách hàng Căn có sức thuyêt phục cho đánh giá thị phần tại, thị phần tương lai , doanh số bán tốc độ tiến triển tiêu qua thời kỳ khác doanh nghiệp b Quan hệ doanh nghiệp với nhà cung cấp Tính ổn định nguồn cung cấp có ý nghĩa quan trọng, đảm bảo cho trình sản xuất tiuêu thụ đc thực theo yêu cầu mà doanh nghiệp định Đánh giá khả đáp ứng yếu tố đầu vào đảm bảo cho sản xuất kinh doanh ổn định phải xem xét đến: Sự phong phú nguồn cung cấp, số lượng, chủng loại nguyên liệu thay đc cho nhau, khả đáp ứng lâu dài doanh nghiệp kể đến tính kịp thời, chất lượng giá sản phẩm 18 c Các hãng cạnh tranh Được ủng hộ từ phía Nhà nước hầu hết lĩnh vực kinh tế, mức độ cạnh tranh doanh nghiệp thị trường nước quốc tế ngày trở nên liệt Sự liệt môi trường cạnh tranh coi mối nguy trực tiếp đến tồn doanh nghiệp Do , đánh giá lực cạnh tranh, việc xem xét tiêu chuẩn: giá , chất lượng sản phẩm dịch vụ hậu thương mại phải xác định số lượng doanh nghiệp tham gia cạnh tranh, nănng lực thực mạnh họ Đồng thời phải yếu tổ mầm mống làm xuất đối thủ cạnh tranh Có kết luận đc đắn vị khả cạnh tranh doanh nghiệp thị trường d Các quan Nhà nước Trong chế thị trường, doanh nghiệp có quyền chủ động hồn toàn SXKD Tuy nhiên, hoạt động doanh nghiệp phải đặt kiểm tra, giám sát quan Nhà nước quan Thuế, quan tra, tổ chức cơng đồn, Các quan có bổn phận kiểm tra, giám sát , đảm bảo cho hoạt động doanh nghiệp không vượt khỏi quy ước xã hội thể luật thuế, luật môi trường, luật cạnh tranh, luật lao động, Doanh nghiệp có quan hệ tốt đẹp với quan tổ chức doanh nghiệp thực tốt nghĩa vụ với xã hội nộp thuế, chấp hành luật lao động, vấn đề mơi trường sinh thái, Vì , xác định tác động yếu tố môi trường đặc thù đến sản xuất kinh doanh phải xem xét chất lượng thực trạng mối quan hệ doanh nghiệp quan tổ chức khoảng thời gian định 2.2 Các yếu tố thuộc nội doanh nghiệp 2.2.1 Hiện trạng tài sản doanh nghiệp Khi xác định giá trị doanh nghiệp, người ta quan tâm đến trạng tài sản doanh nghiệp, lý : - Tài sản doanh nghiệp biểu yếu tổ vật chất cần thiết, tối thiểu trình SXKD Số lượng, chất lượng, trình độ kỹ thuật tính đồng tài sản yếu tổ định đến số lượng chất lượng tài sản sản xuất Tức khả cạnh tranh khả thu lợi nhuận doanh nghiệp phụ thuộc cách trực tiếp có yếu tố định vào yếu tố - Giá trị tài sản doanh nghiệp coi đảm bảo rõ ràng giá trị doanh nghiệp Vì thay cho việc dự báo khoản thu nhập tiềm người sở hữu bán chúng lúc để thu khoản thu nhập từ tài sản Xuất phát từ lý mà thực tế vận dụng phương pháp thường đánh giá cao phương pháp có liên quan trực tiếp đến việc xã định giá trị tài sản doanh nghiệp 2.2.2 Vị trí kinh doanh Vị trí kinh doanh có ý nghĩa quan trọng sản xuất kinh doanh, đặc trưng yếu tố địa điểm, diện tích doanh nghiệp chi nhánh thuộc doanh nghiệp, yếu tố địa hình, thời tiết Những thuận lợi bất lợi yếu tố vị trí sản xuất kinh doanh lý chủ yếu giải thích chênh lệch giá đất đai, giá thuê nhà khu vực với Và thế, nói yếu tố lợi thương mại người ta thường trước hết đề cập đến yếu tố vị trí Trong thực tế khác vị trí kinh doanh mà có chênh lệch 19 lớn đánh giá giá trị doanh nghiệp Vì vậy, vị trí kinh doianh càn đc coi yếu tố quan trọng hàng đầu đưa phân tích, đánh giá giá trị doanh nghiệp 2.2.3 Uy tín kinh doanh Uy tín kinh doanh đánh giá khách hàng sản phẩm doanh nghiệp, lại hình thành nhiều yếu tố khác từ bên doanh nghiệp : Do chất lượng sản phẩm cao, trình độ lực quản trị kinh doanh giỏi, thái độ phục vụ tận tình nhân viên Có thể thấy rằng, sản phẩm doanh nghiệp đánh giá cao mắt khách hàng , uy tín trở thành tài sản thực sự, có giá trị, gọi giá trị nhãn mác Uy tín doanh nghiệp đông đảo nhà kinh tế thừa nhận yếu tố quan trọng góp phần làm nên giá trị doanh nghiệp 2.2.4 Trình độ kỹ thuật tay nghề lao động Chất lượng sản phẩm doanh nghiệp ln có phần phụ thuộc vào trình độ kỹ thuật tay nghề người lao động Yếu tố khơng có ý nghĩa quan trọng nâng cao chất lượng sản phẩm mà cịn làm giảm chi phí SXKD veiẹc sử dụng hợp lý nguyên vật liệu trình sản xuất, giảm chi phí đào tạo, bồi dưỡng, từ đó, góp phần nâng cao thu nhập cho doanh nghiệp Đánh giá trình độ kỹ thuật tay nghề người lao động không xem cấp, bậc thợ số lượng NLĐ đạt tiêu chuẩn mà quan trọng , điều kiện phải xem xét hàm lượng tri thức sản phẩm doanh nghiệp sản xuất Vì đánh giá khả tồn phát triển doanh nghiệp, khả sáng tạo lợi nhuận, cần phải xem xét đến trình độ kĩ thuật tay nghề người lao động , coi chúng yếu tố nội định đến giá trị doanh nghiệp 2.2.5 Năng lực quản trị kinh doanh Trong điều kiện ngày nay, doanh nghiệp muốn tồn phát triển lâu dài cần có máy quản lý SXKD đủ mạnh giúp cho có khả sử dụng cách tốt nguồn lực cho trình sản xuất , biết tận dụng tiềm hội nảy sinh, ứng phó cách linh hoạt với biến động mơi trường Vì lý đó, lực quản trị kinh doanh đc nhắc tới yếu tố đặc biệt quan trọng tác động tới giá trị doanh nghiệp Năng lực quản trị kinh doanh doanh nghiệp cần đc đánh giá theo nội dung hoạt động quản trị , bao gồm đánh giá khả hoạch định chiến lược , chiến thuật, trình độ tổ chức, lực quản trị yếu tố đầu vào đầu ra, quản trị nguồn nhân lực,… Năng lực QTKD yếu tố định tính nhiều định lượng Vì đánh giá cần xem xét chúng tác động mơi trường Ngồi lực quản trị kinh doanh tổng hợp cịn thể thơng qua hệ thống tiêu tài doanh nghiệp , thực phân tích cách tồn diện tình hình tài gắn với thời điểm đánh giá cho phép rút kết luận quan trọng lực quản trị Về phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp 3.1 Phương pháp giá trị tài sản Ưu điểm : - Phương pháp giá trị tài sản giá trị tài sản cụ thể cấu thành giá trị doanh nghiệp Có thể nói giá trị tài sản cụ thể, có tính pháp lý rõ ràng khoản thu nhập mà người mua chắn nhận sở hữu doanh nghiệp Nó nói lên rằng, số tiền mà người mua bỏ đc đảm bảo lượng tài sản có thật - Phương pháp giá trị tài sản xác định giá trị thị trường số tài sản bán rời thời điểm đánh giá Như có khoản thu nhập tối thiểu mà người sở 20 ... - Tác động yếu tố đến giá trị tài sản: + Thông thường thuộc tính hữu dụng hay cơng dụng tài sản cao giá trị tài sản lớn + Tuy nhiên, yếu tố chủ quan giá trị tài sản đánh giá cao hay không phụ... khai thác thuộc tính tài sản trình sử dụng + Tình trạng pháp lý tài sản ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản Thơng thường, quyền khai thác thuộc tính tài sản rộng giá trị tài sản cao ngược lại Các... VN : Tài sản nguồn lực mà doanh nghiệp kiểm soát dự tính đem lại lợi ích kinh tế tương lai cho DN - Dưới góc độ thẩm định giá: Tài sản nguồn lực kiểm soát chủ thể định 2, Giá trị tài sản - Giá