Luận án hoàn thiện thẩm định tài chính dự án tại tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị

MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA DOANH NGHIỆP 18 1.1 KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CỦA DOANH NGHIỆP 18 1.1.1 Dự án doanh nghiệp 18 1.1.2 Thẩm định dự án doanh nghiệp 28 1.2 THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA DOANH NGHIỆP 32 1.2.1 Khái niệm thẩm định tài dự án doanh nghiệp 32 1.2.2 Quy trình thẩm định tài dự án doanh nghiệp 33 1.2.3 Phương pháp thẩm định tài dự án 34 1.2.4 Nội dung thẩm định tài dự án 35 1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định tài dự án doanh nghiệp 67 1.3 KINH NGHIỆM THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA MỘT SỐ DOANH NGHIỆP VÀ BÀI HỌC ĐỐI VỚI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 72 1.3.1 Kinh nghiệm thẩm định tài dự án số doanh nghiệp 72 13.2 Bài học kinh nghiệm Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị 76 KẾT LUẬN CHƯƠNG 79 Chương 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 80 2.1 KHÁI QUÁT VỀ TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 80 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển cấu tổ chức HUD 80 2.1.2 Hoạt động kinh doanh HUD 83 2.2 THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CƠNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 87 2.2.1 Khái quát dự án đầu tư HUD 87 2.2.2 Thực trạng thẩm định tài dự án Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị 92 2.2.3 Minh họa thẩm định tài dự án Tổng cơng ty Đầu tư phát triển nhà đô thị qua dự án HUD TOWER 120 2.3 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CƠNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 129 2.3.1 Những kết đạt 129 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 131 KẾT LUẬN CHƯƠNG 140 Chương 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 141 3.1 ĐỊNH HƯỚNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ CỦA TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 141 3.1.1 Định hướng phát triển Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị 141 3.1.2 Định hướng hoạt động đầu tư Tổng công ty 142 3.2 GIẢI PHÁP HỒN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 144 3.2.1 Nguyên tắc hoàn thiện thẩm định tài dự án 144 3.2.2 Các giải pháp đề xuất 145 3.2.3 Vận dụng giải pháp hoàn thiện thẩm định tài dự án HUD tái thẩm định dự án HUD TOWER 164 3.3 KIẾN NGHỊ NHẰM THỰC HIỆN GIẢI PHÁP HỒN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 173 3.3.1 Kiến nghị với Quốc hội 173 3.3.2 Kiến nghị với Chính phủ 178 KẾT LUẬN CHƯƠNG 183 KẾT LUẬN 184 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU 186 TÀI LIỆU THAM KHẢO 187 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản DN Doanh nghiệp EPV Quan điểm chủ sở hữu (Equity Point of view) HĐTV Hội đồng thành viên HUD Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị IRR Tỷ suất hoàn vốn nội (Internal Rate of Return) LNST Lợi nhuận sau thuế MIRR Tỷ suất hoàn vốn nội điều chỉnh (Modified internal rate of return) NCS Nghiên cứu sinh NPV Giá trị ròng (Net Present Value) PI Chỉ số doanh lợi (Profitability Index) PP Thời gian hòa vốn (Payback of Period) REIT Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real estate invesment trust) TIPV Quan điểm tổng đầu tư (Total Investment Point of view) TSCĐ Tài sản cố định TTCK Thị trường chứng khốn WACC Chi phí vốn bình qn DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Kết sản xuất kinh doanh HUD giai đoạn 2011 - 2020 86 Bảng 2.2 Các dự án thực giai đoạn 2011 - 2020 88 Bảng 2.3 Phân loại dự án HUD 89 Bảng 2.4 Tốc độ gia tăng số lượng dự án giai đoạn 2011 -2020 90 Bảng 2.5 Tốc độ gia tăng quy mô dự án 91 Bảng 2.6 Tỷ lệ dự án điều chỉnh tổng mức đầu tư sau thẩm định tài 106 Bảng 2.7 Mức độ sử dụng tiêu đánh giá dự án 115 Bảng 2.8 Bảng tổng hợp vốn đầu tư dự án HUD TOWER 121 Bảng 2.9 So sánh điều chỉnh tổng mức đầu tư dự án Hud Tower 126 Bảng 2.10 So sánh tiêu hiệu tài trước sau thẩm định 128 Bảng 2.11 Mức dộ phải hoàn thiện thẩm định tài dự án 138 Bảng 3.1 Chỉ tiêu phát triển nhà giai đoạn 2019 – 2025 143 Bảng 3.2 Các tiêu sử dụng để tính hệ số bê ta 155 Bảng 3.3 Thị trường nhà cho thuê Hà Nội năm 2013 166 Bảng 3.4 Giá cho thuê văn phòng khu vực Tây Hà Nội 167 Bảng 3.5 Tỉnh tốn chi phí vốn chủ sở hữu (re) WACC 169 Bảng 3.6 Tính tốn giá trị thông số quan trọng dự án 170 Bảng 3.7 So sánh tiêu đánh giá hiệu dự án 170 Bảng 3.8 Biến động thông số quan trọng (biến giả thuyết) 172 DANH MỤC BIỂU Biểu 2.1 Diễn biến doanh thu lợi nhuận HUD 86 Biểu 2.2 Tỷ trọng dự án xây dựng nhà đô thị HUD 89 Biểu 2.3 Quy mô dự án giai đoạn 2011 – 2020 92 Biểu 2.4 Quy mô vốn dự án HUD 105 Biểu 2.5 Tỷ lệ phương pháp sử dụng tỷ suất chiết khấu 114 Biểu 2.6 Tỷ lệ cán thẩm định thực phân tích rủi ro 116 Biểu 2.7 Tỷ lệ phương pháp phân tích rủi ro áp dụng 116 Biểu 2.8 Tỷ lệ dự qua thẩm dịnh hoạt động thiếu hiệu 118 Biểu 2.9 Tỷ lệ hàng tồn kho dự án BĐS so với tổng tài sản 120 Biểu 3.1 Các tiêu tổng hợp kế hoạch 2019 – 2025 142 Biểu 3.2 Giá trị đầu tư từ 2019 – 2025 143 Biểu 3.3 Mức độ hợp lý khoa học quy trình thẩm định 160 Biểu 3.4 Đánh giá mức độ tổ chức công tác thẩm định 163 SƠ ĐỒ - HÌNH VẼ Hình 1.1 Chu trình dự án doanh nghiệp 27 Hình 1.2 Quy trình thẩm định tài dự án 33 Hình 1.3 Q trình phân tích rủi ro 65 Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức máy HUD 82 Hình 2.2 Quy trình thẩm định dự án HUD 94 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đầu tư hoạt động chủ yếu, định phát triển doanh nghiệp Trong đầu tư, doanh nghiệp bỏ vốn dài hạn bổ sung tài sản cần thiết nhằm thực mục tiêu kinh doanh Hoạt động đầu tư doanh nghiệp thường tiến hành tập trung theo dự án Vì vậy, hiệu dự án ảnh hưởng đến tồn phát triển doanh nghiệp Làm để định đầu tư đắn câu hỏi thường trực chủ doanh nghiệp Theo nhà nghiên cứu nhà kinh doanh: Để góp phần đưa định đầu tư đắn hiệu quả, thẩm định dự án thẩm định tài dự án có vai trị đặc biệt quan trọng Một dự án dù được chuẩn bị, phân tích kỹ lưỡng đến đâu thể tính chủ quan người lập dự án Vì vậy, nhằm đảm bảo tính khách quan, phịng ngừa tối đa rủi ro xảy đầu tư, thẩm định tài dự án cần coi ưu tiên hàng đầu doanh nghiệp Hơn thế, thẩm định tài dự án cịn giúp doanh nghiệp loại bỏ dự án đầu tư khơng hiệu quả, tìm hội đầu tư tốt, tránh thiệt hại, lãng phí nguồn lực; sở đưa định lựa chọn dự án phù hợp để đầu tư; thẩm định tài dự án thủ tục bắt buộc dự án cần vay vốn từ tổ chức tín dụng Thẩm định tài dự án nhiều doanh nghiệp quan tâm, nhờ nhiều dự án triển khai hoạt động có hiệu Tuy vậy, khơng khiếm khuyết phát sinh trình thẩm định tài dự án dẫn đến mục tiêu thẩm định tài dự án khơng thực hóa, gây tổn thất lớn cho nhiều doanh nghiệp Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị ( viết tắt HUD) trường hợp ngoại lệ HUD doanh nghiệp nhà nước hoạt động lĩnh vực xây dựng cung cấp dịch vụ bất động sản, có nhiều năm dẫn đầu doanh nghiệp thị trường bất động sản với số lượng dự án lớn Tuy nhiên giai đoạn 2010- 2016, HUD gặp nhiều khó khăn tài triển khai dự án Ngồi ngun nhân mở rộng quy mô, vấn đề HUD nghiêm túc xem xét khiếm khuyết công tác thẩm định dự án đặc biệt thẩm định tài dự án Từ năm 2016 đến nay, HUD có thay đổi quan trọng chiến lược đầu tư đạt kết định Với vị quan trọng, nhu cầu thẩm định tài dự án HUD lớn Nếu khơng hồn thiện thẩm định tài dự án, hiệu dự án bị suy giảm, phát triển HUD khó bền vững Đứng trước thực tế tác giả lựa chọn nghiên cứu vấn đề thẩm định tài dự án HUD luận án: Hồn thiện thẩm định tài dự án Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu : Thẩm định tài dự án doanh nghiệp - Phạm vi nghiên cứu  Phạm vi không gian: Thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị (HUD)  Phạm vi thời gian: + Các số liệu thứ cấp khoảng thời gian từ năm 2011 -2020 +Số liệu sơ cấp: Phiếu khảo sát tiến hành năm 2018 - 2019 Khảo sát tiến hành cán thẩm định HUD số doanh nghiệp nhà nước có vốn nhà nước hoạt động ngành Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu - Mục đích nghiên cứu: Đề xuất giải pháp hồn thiện thẩm định tài dự án Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị - Nhiệm vụ nghiên cứu:  Hệ thống hóa vấn đề lý luận thẩm định tài dự án doanh nghiệp  Phân tích, đánh giá thực trạng thẩm định tài dự án HUD  Đề xuất giải pháp hoàn thiện thẩm định tài dự án HUD Câu hỏi nghiên cứu Trong q trình thực luận án: “Hồn thiện thẩm định tài dự án Tổng cơng ty Đầu tư phát triển nhà đô thị” câu hỏi cần luận giải: - Thẩm định tài dự án gì? Nội dung thẩm định tài dự án? Các tiêu chí sử dụng để đánh giá hồn thiện thẩm định tài dự án? - Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài dự án doanh nghiệp? - Thực trạng thẩm định tài dự án HUD nào? - Nguyên nhân dẫn đến hạn chế thẩm định tài dự án HUD? Giải pháp hồn thiện thẩm định tài dự án HUD? Phương pháp nghiên cứu Trong luận án tác giả sử dụng phương pháp phổ biến nghiên cứu kinh tế sau: - Phương pháp nghiên cứu tài liệu:  Tiến hành thu thập số liệu dự án Công ty mẹ, công ty công ty liên doanh, liên kết HUD giai đoạn từ 2011 – 2020 Trên sở phân tích tổng hợp, so sánh đưa kết luận  Sử dụng phần mềm mô Crystal Ball thẩm định rủi ro dựa sở liệu dự án mẫu tổ chức bảng tính Excel Q trình thực coi tự tính tốn lại biến động thơng số nhạy cảm dự án giá cho thuê văn phòng, khu thương mại, tỷ lệ tăng giá, tỷ lệ tăng chi phí … Ví dụ tác giả tự tiến hành thu thập số liệu thống kê liên quan đến thông số nhạy cảm dự án xây dựng như: giá cho thuê văn phòng khoảng thời gian (ít 15 năm tính dến thời điểm dự án dự kiến vận hành có doanh thu) Sử dụng công cụ Bath Fit Crystal Ball để xác định quy luật xác suất số liệu thu thập Tương tự làm với nhiều thông số có biến động khác Phần mềm phân tích với biến động thông số chọn ảnh hưởng đến hiệu tài dự án nào, cụ thể giá trị (NPV) tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) thay đổi sao? Đồng thời phần mềm đưa báo cáo xác suất thành công dự án tức cho biết tỷ lệ NPV >0 hay IRR> tỷ suất chiết khấu Trên sở khoa học giúp người thẩm định đưa kết luận dự án - Phương pháp phi thực nghiệm bao gồm: vấn sâu lãnh đạo số doanh nghiệp, vấn gián tiếp qua email, điều tra qua bảng hỏi Khảo sát dựa vào bảng hỏi tập trung vào đối tượng Tổng cơng ty Bảng hỏi thiết kế dựa nhân tố có ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định tài dự án Quá trình khảo sát thực sau: - Thiết kế bảng hỏi, điều tra thử tiến hành điều chỉnh bảng câu hỏi cho mục tiêu thật rõ ràng nhằm thu kết nghiên cứu đề - Phỏng vấn thức: dùng kỹ thuật vấn trực tiếp, người vấn giải thích nội dung bảng hỏi để người trả lời hiểu câu hỏi trả lời xác theo đánh giá họ - Thu thập liệu: Nghiên cứu sử dụng số liệu thứ cấp sơ cấp cho việc phân tích đánh giá Dữ liệu cung cấp từ cán tham gia vấn, phịng ban từ cơng bố thơng tin Website Tổng công ty HUD - Thiết kế mẫu – Chọn mẫu + Xác định cỡ mẫu: Kích thước mẫu áp dụng nghiên cứu dựa theo yêu cầu phân tích nhân tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis) Dựa theo nghiên cứu Hair, Anderson, Tatham Black (1998) cho tham khảo kích thước mẫu dự kiến, theo kích thước mẫu tối thiểu gấp lần tổng số biến quan sát Đây cỡ mẫu phù hợp cho nghiên cứu có sử dụng phân tích nhân tố (theo phân tích cỡ mẫu Comrey, 1973; Roger, 2006) Cỡ mẫu tối thiểu tính theo cơng thức: N=5*m Trong m số lượng câu hỏi bảng hỏi Như với bảng hỏi thiết kế gồm 14 câu hỏi mẫu khảo sát tối thiểu cho ý nghĩa đề tài là: 14*5 = 70 Điều có nghĩa số phiếu khảo sát thu 70 phiếu đạt yêu cầu + Phương pháp chọn mẫu Để việc đánh giá thực trạng thẩm định tài HUD khách quan, NCS tiến hành khảo sát HUD số Tổng công ty, công ty doanh nghiệp nhà nước có phần vốn nhà nước Vicem, Vinaconec, … để có so sánh Sau thu thập liệu, NCS kiểm tra, loại bỏ bảng hỏi không đạt yêu cầu, tiến hành phân tích thống kê mơ tả (Descriptive Statistics) để xử lý liệu thông tin thu thập nhằm đảm bảo tính xác từ đó, đưa kết luận có tính khoa học độ tin cậy cao vấn đề nghiên cứu 179 hội để doanh nghiệp giảm dần phụ thuộc vào ngân hàng, tìm cách tự chủ nguồn vốn, đảm bảo cho doanh nghiệp phát triển ổn định, góp phần đưa thị trường BĐS phát triển bền vững Tuy nhiên, bên cạnh nỗ lực, chủ động doanh nghiệp việc huy động vốn như: huy động vốn ứng trước khách hàng, phát hành trái phiếu, huy động vốn thị trường chứng khốn…chính phủ cần có động thái giúp đỡ doanh nghiệp ví dụ điều chỉnh thời hạn nộp tiền sử dụng đất dự án Ban hành chế, sách để phát triển thị trường vốn, hồn thiện chế phát triển thị trường tài chính, nhà để cung cấp vốn trung dài hạn ổn định cho thị trường bất động sản Thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản để thu dự án đất đủ điều kiện huy động vốn trước từ khách hàng chủ đầu tư triển khai thi công xong hạng mục hạ tầng Điều khiến doanh nghiệp e ngại xét lực vốn điều kiện khó khăn thị trường Do đó, đề nghị quan nhà nước nghiên cứu, xem xét nới lỏng quy định này, cho phép doanh nghiệp huy động vốn ứng trước khách hàng sớm hơn, đồng thời đặt quy định, điều kiện ràng buộc cần thiết để kiểm soát hoạt động doanh nghiệp, đảm bảo việc sử dụng nguồn vốn ứng trước mục đích cam kết, bảo vệ quyền lợi khách hàng Đối với nhà chung cư, nhà hỗn hợp, doanh nghiệp huy động vốn ứng trước từ khách hàng có phân chia sản phẩm từ dự án hồn thành nghiệm thu phần móng ( quy định điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi năm 2014 phù hợp) Còn loại BĐS đất kiến nghị doanh nghiệp huy động từ khách hàng có phân chia sản phẩm từ sau doanh nghiệp giải phóng mặt bằng, có định giao đất khởi cơng dự án Cịn loại BĐS xây nhà thơ, thấp tầng, doanh nghiệp huy động vốn từ khách hàng sau doanh nghiệp giải phóng, san tạo xong mặt theo giai đoạn dự án Đối với phân khúc nhà cấp thấp, nhà giá rẻ, nhà xã hội nhu cầu thị trường cao kể lúc thị trường đóng băng nhu cầu có lợi nhuận mang lại cho doanh nghiệp thấp khơng quan 180 tâm Xu gia đình nhỏ, hộ nhỏ xu chung nên việc duyệt dự án với 70% diện tích lớn, 30% diện tích nhỏ ngược với xu 3.3.2.2 Cần nhanh chóng cấu lại thị trường bất động sản Thống kê Bộ Xây dựng cho thấy, ngành BĐS tác động tới 240 ngành lĩnh vực sản xuất Điều có nghĩa BĐS trở thành yếu tố quan trọng có tác động lớn đến kinh tế Do Bộ Xây dựng cần chuẩn bị bước để tái cấu thị trường hợp lý hơn, tập trung vào phân khúc thị trường hộ nhỏ vừa có đến phịng ngủ, có mức giá tỷ đồng Theo Bộ Xây dựng, cấu hàng hóa, thị trường có điều chỉnh hợp lý hơn, hướng tới nhu cầu thực khả toán thực thị trường Hiện nước có 63 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà xã hội với quy mô xây dựng khoảng 42.370 hộ Bên cạnh đó, có 96 dự án đăng ký điều chỉnh cấu hộ (giảm diện tích) cho phù hợp với nhu cầu thị trường (số lượng ban đầu 44.700 hộ đề nghị điều chỉnh thành 60.000 hộ) [78] Thị trường chứng kiến nhiều doanh nghiệp chuyển mạnh sang phát triển dự án nhà xã hội, góp phần giải nhu cầu nhà cho công nhân, người thu nhập thấp đô thị Trong năm 2018, Bộ Xây dựng triển khai Đề án “Đánh giá tình hình, dự báo xu hướng, đề xuất giải pháp thị trường, chế sách quản lý để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh” Đồng thời, chủ động nắm bắt tình hình, diễn biến để đề xuất giải pháp bảo đảm kiểm soát thúc đẩy phát triển thị trường BĐS; tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc thực thi pháp luật nhà ở, thị trường BĐS phạm vi toàn quốc 3.3.2.3 Chính phủ cần sớm cho phép chứng khốn hóa bất động sản Thực tế cho thấy tiềm lực tài hầu hết DN kinh doanh BĐS mức tương đối hạn chế Nhiều chủ đầu tư phát triển dự án có vốn chủ sở hữu khoảng 20%, phần lớn số vốn lại vốn huy động từ bên ngồi, khoảng 60% vốn vay từ ngân hàng lượng lớn huy động từ khách hàng Có nhiều dự án, tỷ lệ vay từ ngân hàng lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm Nguồn vốn huy động không ổn định, phụ thuộc nhiều vào thị trường tín dụng, dẫn đến thị trường BĐS dễ cân đối 181 sách tín dụng có thay đổi bất thường Chưa kể, mức lãi suất dù giảm nhiều, khoảng - 10%/năm, mức tương đối cao, gây nhiều áp lực chi phí cho doanh nghiệp Do phụ thuộc vào ngân hàng khơng phải giải pháp vốn phát triển BĐS trung dài hạn Trong đó, nguồn tiền nhàn rỗi từ người dân DN thuộc lĩnh vực đầu tư nhiều, huy động mang lại nhiều lợi ích Hiện tại, có hai cách huy động từ nguồn này, bao gồm chứng khốn hóa BĐS lập quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT: Real estate investment trust) Đối với REIT, mơ hình nhắc tới nhiều thời gian vừa qua mang lại nhiều lợi ích cho tham gia, bao gồm người góp vốn, dù có tiền nhiều hay gửi vào để đầu tư Sau huy động, REIT sử dụng tiền để mua tài sản BĐS có chất lượng, thiết lập danh mục đầu tư BĐS có quy mơ quản lý danh mục đầu tư nhằm mục đích đầu tư dài hạn Với việc quản lý cách quy mơ dựa sở phân tích thực tiễn yếu tố thị trường nhà đất, mơ hình quỹ hạn chế rủi ro không đáng có thị trường, đồng thời mang lại lợi ích dài hạn cho người đóng góp dự án BĐS Trên thực tế, REIT có tảng pháp lý Thông tư số 228/2012/TT-BTC hướng dẫn thành lập quản lý quỹ đầu tư bất động sản Cái cần thúc đẩy để tổ chức, DN mạnh dạn phát triển mơ hình thời gian tới Đối với phương án chứng khốn hóa BĐS, gồm hình thức niêm yết cổ phiếu TTCK niêm yết theo dự án Việc doanh nghiệp niêm yết TTCK thực tế số doanh nghiệp triển khai thành công Vingroup, FLC… Để thu hút nguồn vốn ổn định dài hạn cho phát triển dự có quy mơ lớn theo cách địi hỏi thân doanh nghiệp phải có độ uy tín định, giá trị thương hiệu khẳng định, thu hút nhà đầu tư Do đó, phương án lựa chọn hình thức niêm yết theo dự án trả BĐS theo số lượng cổ phiếu nhiều chuyên gia đánh giá cao Theo PGS-TS Thái Bá Cẩn (Bộ Tài chính), loại chứng khốn đặc biệt, kết hợp hình thức đầu tư chứng khoán đầu BĐS, đảm bảo 182 giá trị bất động sản mà đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời biến động giá trị BĐS này, không thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp phần hay tồn BĐS suốt q trình sở hữu chứng khốn Bản thân chứng khốn hóa BĐS làm dạng phát hành chứng BĐS Chứng BĐS chuyển nhượng tự để tăng tính khoản ngân hàng đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công công trình Khi hồn thành dự án, tồn BĐS đưa bán đấu giá chia cho nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng Trong bối cảnh thị trường bước sang giai đoạn phát triển mới, hướng đầu tư theo hình thức hợp tác chia sẻ lợi ích tạo đà phát triển dài hạn cho thị trường So với nguồn vốn tín dụng ngân hàng, hình thức huy động từ chứng khốn, từ quỹ tín thác mang lại hiệu cao hơn, độ rủi ro Đồng thời, chứng khốn hóa BĐS thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp để tập trung vào dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trường BĐS Vì doanh nghiệp đề xuất Chính phủ sớm cho phép thực chứng khốn hóa BĐS 183 KẾT LUẬN CHƯƠNG Hoàn thiện thẩm định tài dự án đầu tư Tổng cơng ty Đầu tư phát triển nhà đô thị vấn đề cấp thiết cần thực cách toàn diện Giải tốt hạn chế tồn góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh Tổng công ty đặc biệt nâng cao hiệu dự án đầu tư Trong chương 3, tác giả giải nội dung sau: Đưa giải pháp trực tiếp hỗ trợ nhiều góc độ từ nội dung, phương pháp, kỹ thuật thẩm định đến giải pháp quy trình, tổ chức thực thẩm định Vận dụng giải pháp trực tiếp để tái thẩm định dự án điển hình doanh nghiệp Đề xuất kiến nghị Quốc hội rà soát, chỉnh sửa bất cập số luật Kiến nghị với Chính phủ sách vận hành thị trường BĐS, hỗ trợ doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực BĐS Tuy nhiên chương có số hạn chế khó khắc phục e ngại, thận trọng cán thẩm định việc trả lời câu hỏi khảo sát tác giả, dẫn đến kết khảo sát phản ánh chưa thật với thực tế với cố gắng mình, tác giả phần đóng góp gợi ý tích cực cho việc hồn thiện thẩm định tài Tổng công ty HUD 184 KẾT LUẬN Đối với doanh nghiệp, đầu tư vào dự án hoạt động nghiệp vụ, phương thức kinh doanh thu lợi nhuận, hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro dự án thường có thời hạn dài, vốn đầu tư lớn Vì vậy, việc thẩm ðịnh dự án ðặc biệt thẩm định tài doanh nghiệp cần thiết Tuy nhiên, thực tế việc thẩm định tài chưa thực trọng nhiều yếu tố chủ quan khách quan khác tác động Do đó, vấn đề hồn thiện thẩm định tài dự án doanh nghiệp ln vấn đề cấp thiết ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu dự án Trên sở hệ thống hóa lý luận nghiên cứu thực tiễn, luận án giải vấn đề sau: Thứ nhất, luận án tổng hợp phân tích nội dung như: khái niệm, đặc điểm, quy trình nội dung thẩm định tài nhân tố ảnh hưởng tới hiệu dự án Những lý luận sở để thực thẩm định dự án cụ thể Thứ hai, luận án phân tích thực trạng thẩm định tài dự án Tổng cơng ty HUD thông qua phiếu điều tra dành cho cán thẩm định nghiên cứu dự án lớn đặc trưng cho loại hình kinh doanh doanh nghiệp Từ rút điểm hạn chế nguyên nhân dẫn đến hạn chế công tác thẩm định tài dự án doanh nghiệp Thứ ba, sở phân tich thực trạng thẩm định tài Tổng cơng ty HUD, luận án đưa giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án đơn vị, hạn chế rủi ro phát sinh q trình thực dự án, giúp nâng cao hiệu đầu tư Thứ tư, luận án sử dụng phần mềm Crytal Ball để thẩm định rủi ro dự án điều kiện nhiều thông số quan trọng dự án thay đổi Đây bước thẩm định trội hẳn so với phân tích độ nhạy phân tích tình Tuy nhiên tác động nhiều yếu tố, nghiên cứu tác giả bộc lộ hạn chế sau: Một là, nghiên cứu thực phạm vi Tổng công ty nhà nước việc tiếp cận số liệu khó khăn, số lượng dự án tiếp 185 cận bị hạn chế Các đối tượng khảo sát nhiều lý khác nên chưa thể rõ quan điểm câu trả lời Vì vậy, tính khái qt luận án bị ảnh hưởng Hai là, số liệu thu thập để phân tích rủi ro dự án phải thu thập từ nhiều nguồn khác thiếu số liệu thống kê cung cấp đơn vị thống ảnh hưởng đến kết lựa chọn dạng phân phối xác suất liệu Ví dụ số liệu thống kê giá cho thuê văn phịng, khu thương mại Hà Nội có số liệu thống CBRE từ năm 2009 Các số liệu trước năm 2009 tác giả phải tập hợp từ nguồn báo chí ảnh hưởng đến tính thống nguồn liệu Trong tương lai NCS cố gắng giảm thiểu hạn chế để phát triển nghiên cứu việc sử dụng Crystal Ball với việc mở rộng thêm biến giả thuyết tiến độ thực dự án, tiến độ toán khách hàng để đánh giá tác động chúng tới rủi ro tài dự án 186 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU Lê Thị Bích Nga (2019), “Phân tích rủi ro phương pháp mơ thẩm định tài dự án đầu tư” , Tạp chí Kinh tế dự báo, số 6, 2/2019, trang 56 - 58 Lê Thị Bích Nga (2019), “Xác định tỷ suất chiết khấu dự án đầu tư”, Tạp chí Kinh tế Châu Á - Thái Bình dương, số Chuyên đề tháng 1/2019, trang 69 -71 187 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt [1] Thái Bá Cẩn (2017), Lập, thẩm định, phê duyệt, quản lý điều hành dự án đầu tư xây dựng, NXB Tài [2] Clark A Campbell(2008), Quản lý dự án trang giấy, NXB Tri thức [3] Diengkham SENGKEOMYSAY(2014), Thẩm định dự án đầu tư vay vốn Ngân hàng Ngoại thương Lào, Luận án tiến sỹ, ĐH Kinh tế quốc dân [4] D.Larua.A Caillat(1992), Kinh tế doanh nghiệp, Nhà xuất Khoa Học Xã Hội 1992 [5] Nguyễn Việt Dũng, Mai Thanh Giang, Dương Thanh Tình(2014), “Sử dụng phương pháp chi phí sử dụng vốn xác định cấu vốn tối ưu doanh nghiệp”, Tạp chí khoa học cơng nghệ, số 125(11), trang 81- 86 [6] John D Finnerty (2013), Tài trợ dự án, dịch NXB kinh tế TP Hồ Chí Minh [7] Joseph Tham (2006), Các tỷ lệ chiết khấu tài Thẩm định dự án, Chương trình giảng dạy Kinh tế Fulbright dịch [8] [23] Glenn P.Jenkins Arnold C Harberger, Hướng dẫn phân tích chi phí lợi ích cho định đầu tư, Chương trình thẩm định quản lý dự án Viện phát triển quốc tế Harvard (Bản dịch chương trình Fulbright Việt Nam 1995) [9] Phạm Xuân Giang(2010), Lập, thẩm định quản trị dự án đầu tư, NXB Tài [10] Thân Như Hà (2017), Bàn nội dung nguyên tắc thẩm định tài dự án đầu tư, Tạp chí tài chính, truy cập ngày 14 tháng năm 2018, [11] Nguyễn Quang Hà (2014), “Xác định tỷ lệ chiết khấu định giá tài sản phân tích dự án đầu tư”, Tạp chí Khoa học công nghệ Lâm nghiệp, số 1- 2014, trang 103 – 107 [12] Lê Công Hoa (2010), Quản trị xây dựng, NXB ĐH Kinh tế quốc dân 188 [13] Đinh Thế Hiển (2006), Thẩm định hiệu tài dự án đầu tư, NXB Thống kê [14] Phước Minh Hiệp - Lê Thị Vân Đan (2009), Giáo Trình Thiết Lập & Thẩm Định Dự Án Đầu Tư, NXB Lao động – xã hội [15] Lưu Thị Hương (2004), Thẩm định tài dự án, NXB Tài [16] Nguyễn Bạch Nguyệt (2000), Lập Quản lý dự án đầu tư, NXB Thống kê, Hà Nội [17] Lê Hồng Phương, Lưu Trường Văn (2015), “ Phân tích rủi ro tài dự án đầu tư chung cư thành phố Hồ Chí Minh” , Tạp chí Xây dựng, số 9/2015, trang 47 – 50 [18] Từ Quang Phương, Phạm Văn Hùng (2013), Giáo trình Kinh tế đầu tư, NXB ĐH Kinh tế quốc dân [19] Trần Tthanh Phong(2004), Excel ứng dụng kinh tế, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright [20] Đoàn Hương Quỳnh (2015), “Những lưu ý sử dụng tiêu chuẩn tỷ suất doanh lợi nội dự án đầu tư dài hạn”, Tạp chí Kinh tế dự báo, số 8/2015 trang 58 – 60 [21] Phạm Đắc Thành (2005), “Quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng”, Tạp chí Xây dựng số 8, trang 47 – 49 [22] Nguyễn Xn Thành (2007), Bài giảng Chi phí vốn, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright [23] Ngô Đức Tiến, “Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định cho vay dự án đầu tư Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam”, Luận án Tiến sỹ, Học viện Tài chính, 2015 [24] Vũ Cơng Tuấn (2007), Phân tích kinh tế dự án đầu tư, NXB Tài chính, Hà Nội [25] Nguyễn Chí Trang, “Hồn thiện nội dung phương pháp thẩm định dự án đầu tư hoạt động tín dụng đầu tư phát triển nhà nước”, Luận án Tiến sỹ, Học viện Tài chính, 2009 [26] Đặng Anh Vinh, “Hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư dài hạn Tổng công ty Sông Đà”, Luận án tiến sỹ, Học viện Tài chính, 2015 189 [27] Nguyễn Thị Bích Vượng, “ Chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Việt Nam (Lấy thực tế từ Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam) ”, Luận án tiến sỹ, ĐH Kinh tế Quốc dân, 2016 [28] Bùi Văn Vần, Vũ Văn Ninh(2015), Giáo trình Tài doanh nghiệp, NXB Tài Chính, Hà Nội [29] CBRE Việt Nam(2013), Đánh giá thị trường văn phòng Hà Nội 2009 - 2013 triển vọng thị trường 2014 [30] Luật số 67/2014/QH 13, Luật Đầu tư, Quốc hội ban hành ngày 26/11/2014; Luật số 61/2020/QH14, Luật đầu tư, Quốc hội ban hành ngày 17 tháng 06 năm 2020 [31] Nghị định số 68/2019/NĐ-CP, Nghị định quản lý chi phí đầu tư xây dựng, Thủ tướng phủ ban hành ngày 14/8/2019 [32] Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg, Phê duyệt định hướng sách nhà quốc gia đến năm 2020, Thủ tướng phủ ban hành ngày 13/7/2007 [33] Quyết định số 2127/QĐ-TTG, Phê duyệt Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 30/11/2011 [34] Thông báo số 1312/TB-TTCP, Kết luận tra việc chấp hành pháp luật quản lý, sử dụng vốn, tài sản Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà thị, Thanh tra Chính phủ ban hành ngày 25/5/2015 [35] Thông tư số 06/2016/TT – BXD, Hướng dẫn xác định quản lý chi phí đầu tư xây dựng, Bộ Xây dựng ban hành ngày 10/03/2016 [36] Thông tư 02/2016/TT – BKHĐT, Hướng dẫn lựa chọn sơ dự án, lập, thẩm định, phê duyệt đề xuất dự án báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư theo hình thức đối tác cơng tư, Bộ Kế hoạch Đầu tư ban hành ngày 01/03/2016 [37] Thông tư 19/2015/TT – BKHĐT, Quy định chi tiết lập báo cáo thẩm định trình tổ chức lựa chọn nhà thầu, Bộ Kế hoạch Đầu tư ban hành ngày 27/11/2015 [38] Thông tư 209/2016/TT – BTC Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng, phí thẩm định thiết kế sở, Bộ Tài ban hành ngày10/11/2016 190 [39] Thơng tư 03/2017/TT – BXD, Hướng dẫn xác định chi phí bảo trì cơng trình xây dựng, Bộ Xây dựng ban hành ngày 16/03/2017 [40] Quyết định số 906/QĐ – BXD , Phê duyệt kế hoạch năm 2016 – 2020 Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị, Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/8/2017 [41] Quyết định số 964/QĐ – BXD, Công bố hướng dẫn quy đổi chi phí đầu tư xây dựng cơng trình, Bộ Xây dựng ban hành ngày 20/9/2017 [42] Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà đô thị(2019), Chiến lược đầu tư phát triển Tổng công ty HUD giai đoạn 2021-2025 (Dự thảo) [43] Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà đô thị(2014), QT 29/TĐ Quy trình thẩm định báo cáo kinh tế kỹ thuật dự án đầu tư xây dựng cơng trình [44] Tổng cơng ty Đầu tư Phát triển nhà đô thị(2014), QT 30/TĐ Quy trình thẩm định hồ sơ thiết kế dự tốn [45] Tổng cơng ty Đầu tư Phát triển nhà thị(2014), QT 31/TĐ Quy trình thẩm định kế hoạch đấu thầu [46] Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà đô thị(2014), QT 32/TĐ Quy trình thẩm định hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu [47] Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà thị(2014), QT 33/TĐ Quy trình thẩm định kết lựa chọn nhà thầu [48] Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà đô thị, Kế hoạch sản xuất kinh doanh đầu tư phát triển 05 năm, giai đoạn 2011 – 2015; giai đoạn 2016 – 2020 [49] Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà thị, Báo cáo tài hợp Công ty mẹ năm 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 Tiếng Anh [50] A Hacura, M Jadamus – Hacura A Kocot(2001), “Risk analysis in investment appraisal based on the Monte Carlo simulation technique”, The European Physical Journal B, vol 20, pp 551 – 553 [51] Arnold C Harberger (1967), Techniques of Project Appraisal, Volume Publisher: NBER 191 [52] Anthony Tarantino, Deborah Cernauskas (2009), Risk Management in Finance, Published by John Wiley & Sons, Inc., Hoboken, New Jersey [53] Aswath Damodaran (2012), Investment Valuation: Tools and Techniques for Determining the Value of any Asset, University Edition, Published by John Wiley & Sons, Inc, Hoboken, New Jersey [54] Colin H Kirkpatrick , John Weiss (1996), Cost-Benefit Analysis and Project Appraisal in Developing Countries, Edward Elgar Publishing [55] Donday Ananda, Richard Irons, Steve Harrision, John Herbohn, Patrick Rowland (2002), Financial Appraisal of Investment Project, Cambridge University [56] European Commission (2014), Guide to cost – benefit analysis of investment projects [57] Frank Lefley (2008), “Research in applying the financial appraisal profile model to an information communication technology project within a professiona”, International Journal of Managing Projects in Business, Vol Issue:2, pp 223 [58] Graham Glenday, G.P Shukla, Joseph Than, Deepak Kapoor, Arunabha Maitra, Robert Voetsch (September 2003 - 2008), The Project Appraisal Practitioners’ Guide, USAID/India's REFORM project [59] Joan A Ballantine , Robert Galliers & Dr Stephanie J Stray (1995), The use and importance of financial appraisal techniques in the IS/IT investment decisionmaking process - recent UK evidence, [60] John Weiss, David Potts (2012), Current Issues in Project Analysis for Development, Edward Elgar Publishing [61] Kenda N Kohli (1993), Economic Analysis of Invesment Project, Oxford University [62] Lumby Stephen (2003), Invesment Appraisal and Financial decisions, Published by Chapman Hall, London& New Yord [63] Odgaard, T Kelly, C.E and Laird, J (2006), Current practice in project appraisal in Europe, Deliverable of the HEATCO project 192 [64] Pablo Fernandez(2020), A wrong valuation using WACC and the right solution, http://ssm.com/abstract=3474850 [65] Pablo Fernandez(2020), Valuing companies by Cash Flow Discouting: 10 Methods, and Theories, http://ssm.com/abstract=256987 [66] Peter Schuster (2011), “VOFI: A More Realistic Method for Investment Appraisal”, Management accounting quarterly winter 2011, Vol.12, No.2 pp 2434 [67] Sawakis Sawides(1994), “Risk analysis in investment appraisal”, Project Appraisal Journal, Vol 9, No 1, March 1994 33 Page [68] Thirunavukkarasu Velnampy (2006), A Study on Investment Appraisal and Profitability, truy cập ngày 16/8/2018, [69] Tomonari Shinoda(2010), Capital Budgeting Management Practices in Japan, Econ J of Hokkaido Univ., Vol 39 (2010), pp 39 – 50 [70] Centre for Financial and Management Studies SOAS(2014), Project Appraisal and Impact Analysis , University of London Internet [71] http://www.hud.com.vn/cong-bo-thong-tin/cong-bo-thong-tin [72]https://cafeland.vn/tin-tuc/du-no-tin-dung-bat-dong-san-dat-gan-14-trieu-tidong-80936.html [73] http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/, Aswath Damodaran, Equity Risk Premiums (ERP): Determinants, Estimation and Implications – The 2019 Edition 135 Pages Posted: 29 May 2019, Date Written: April 14, 2019 [74] https://tuoitre.vn/ha-noi-sot-van-phong-cho-thue-60442.htm [75] http://sieuthiduan.vn/tin-tuc/chi-tiet/3872/gia-thue-van-phong-loai-a-tang-5 [76] http://hanoimoi.com.vn/Tin-tuc/Kinh-te/41157/gia-273;7845;t-va-gia-thue273;7845;t-tren-th7883;-tr432;7901;ng [77] http://kinhtedothi.vn/fdi-dau-tu-vao-bat-dong-san-von-lon-nhung-vuong-chinhsach-352579.html, Mai Vân, truy cập ngày 12/12/2019 193 [78] http://baochinhphu.vn/Thi-truong/Nhan-dien-buc-tranh-thi-truong-bat-dongsan-trong-nam-2019/381038.vgp đăng vào 11:32, 27/11/2019 [79] http://afc.edu.vn/Yeu-to-nao-anh-huong-toi-tham-dinh-tai-chinh-du-an-dautu_n1351.html, 13/04/2018 - 09:19 [80] https://voer.edu.vn/m/tham-dinh-tai-chinh-du-an-da-tu-trong-cong-tac-thuemua-tai-chinh/e450354d] [81]http://eldata3.neu.topica.vn/TXDTKT03/Giao%20trinh/06_NEU_TXDTKT03_ Bai5_v1.0015106227.pdf [82] https://spu.edu/acad/school-of-business-andeconomics/documents/CountryRiskDamodaran_.html ... họa thẩm định tài dự án Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị qua dự án HUD TOWER 120 2.3 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CƠNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ... trạng thẩm định tài dự án Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà thị Chương 3: Giải pháp hồn thiện thẩm định tài dự án Tổng cơng ty Đầu tư phát triển nhà đô thị 18 Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI... hoàn thiện thẩm định tài dự án HUD Câu hỏi nghiên cứu Trong trình thực luận án: “Hồn thiện thẩm định tài dự án Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị? ?? câu hỏi cần luận giải: - Thẩm định tài dự