Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) QUỐC HỘI CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc Luật số /2014/QH13 LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Căn cứ Hiến pháp nước Cộng hòa xã[.]
QUỐC HỘI Luật số: CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc /2014/QH13 Dự thảo trình QH kỳ họp thứ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Căn Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Quốc hội ban hành Luật kinh doanh bất động sản CHƯƠNG I NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG Điều Phạm vi điều chỉnh Luật quy định kinh doanh bất động sản, quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản Điều Đối tượng áp dụng Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản Việt Nam Tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản Việt Nam Điều Giải thích từ ngữ Trong Luật này, từ ngữ hiểu sau: Kinh doanh bất động sản bao gồm hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản Hoạt động kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực một, số tất hoạt động đầu tư xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản việc thực một, số tất dịch vụ môi giới bất động sản; sàn giao dịch bất động sản; tư vấn bất động sản; quản lý bất động sản Môi giới bất động sản việc làm trung gian cho bên mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Sàn giao dịch bất động sản nơi diễn giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Tư vấn bất động sản hoạt động trợ giúp vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản theo yêu cầu bên Quản lý bất động sản việc thực một, số tất hoạt động quản lý, khai thác định đoạt bất động sản theo ủy quyền chủ sở hữu nhà, cơng trình xây dựng người có quyền sử dụng đất Th mua nhà, cơng trình xây dựng thỏa thuận bên, theo bên thuê mua toán trước cho bên cho thuê mua khoản tiền sử dụng nhà, cơng trình xây dựng đó; số tiền cịn lại tính thành tiền thuê; sau trả đủ số tiền thuê mua bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, cơng trình xây dựng Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn nhà, cơng trình xây dựng hoàn thành việc đầu tư xây dựng đưa vào sử dụng 10 Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng Điều Nguyên tắc kinh doanh bất động sản Bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tơn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên thông qua hợp đồng, không trái quy định pháp luật Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khu vực phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Điều Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định Luật (sau gọi bất động sản) bao gồm: Các loại nhà, cơng trình xây dựng có sẵn tổ chức, cá nhân; Các loại nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai tổ chức, cá nhân; Các loại nhà, cơng trình xây dựng tài sản cơng quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; Bất động sản đất đai kinh doanh quyền sử dụng đất loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng theo quy định pháp luật đất đai; Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Điều Công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm cơng khai thơng tin bất động sản theo hình thức sau đây: a) Tại trang thông tin điện tử doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án trang thông tin điện tử quan quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản cấp tỉnh dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; c) Tại sàn giao dịch bất động sản trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản Nội dung thông tin bất động sản bao gồm: a) Loại bất động sản; b) Vị trí bất động sản; c) Thơng tin quy hoạch có liên quan đến bất động sản; d) Quy mơ, diện tích bất động sản; đ) Đặc điểm, tính chất, cơng sử dụng, chất lượng bất động sản Đối với bất động sản tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư phải cơng khai thơng tin loại mục đích sử dụng phần diện tích sử dụng chung tịa nhà hỗn hợp, nhà chung cư đó; e) Thực trạng cơng trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; g) Tình trạng pháp lý bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; h) Các hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Điều Chính sách Nhà nước đầu tư kinh doanh bất động sản Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đất nước thời kỳ địa bàn Nhà nước khuyến khích có sách miễn giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà xã hội dự án ưu đãi đầu tư Nhà nước đầu tư khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng cơng trình kỹ thuật hàng rào dự án ưu đãi đầu tư Nhà nước đầu tư khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ cơng ích thị, cơng trình hạ tầng xã hội phạm vi dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Nhà nước có chế, sách bình ổn thị trường bất động sản có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư khách hàng Điều Các hành vi bị cấm Hoạt động kinh doanh bất động sản, hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản không đủ điều kiện theo quy định Luật Cho phép đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Không công khai công khai không đầy đủ, trung thực thông tin bất động sản Gian lận, lừa dối kinh doanh bất động sản Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động tiền ứng trước bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành tương lai khơng mục đích theo cam kết Không thực thực không đầy đủ nghĩa vụ tài với Nhà nước Cấp sử dụng chứng hành nghề môi giới bất động sản không quy định Luật Thu phí, lệ phí khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định pháp luật CHƯƠNG II HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN Mục Quy định chung hoạt động kinh doanh bất động sản có sẵn Điều Điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện sau đây: a) Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất; b) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; c) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với nhà, cơng trình xây dựng có sẵn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai Bất động sản đất đai đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện sau: a) Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất; b) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; c) Trong thời hạn sử dụng đất; d) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai Điều 10 Điều kiện tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã (sau gọi chung doanh nghiệp) có vốn pháp định Chính phủ quy định không thấp 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định khoản Điều Chính phủ quy định chi tiết việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thành lập doanh nghiệp Điều 11 Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Tổ chức, cá nhân nước hoạt động kinh doanh bất động sản hình thức: a) Được mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua; b) Được th nhà, cơng trình xây dựng thuê lại; c) Đối với đất Nhà nước giao đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán theo quy định pháp luật đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó; d) Đối với đất Nhà nước cho thuê đầu tư xây dựng nhà thuê; đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng khơng phải nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; đ) Đối với đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; e) Đối với đất nhận chuyển nhượng tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; g) Đối với đất thuê tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng thuê; h) Được nhận chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản chủ đầu tư để xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; i) Được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng kỹ thuật Người Việt Nam định cư nước hoạt động kinh doanh bất động sản hình thức: a) Các hình thức quy định điểm b, d h khoản Điều này; b) Đối với đất Nhà nước giao đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; c) Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo mục đích sử dụng đất Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước hoạt động kinh doanh bất động sản hình thức: a) Các hình thức quy định điểm b, d, h khoản điểm b khoản Điều này; b) Đối với đất thuê khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo mục đích sử dụng đất Điều 12 Yêu cầu dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn phải theo kế hoạch thực quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực theo quy định pháp luật đầu tư, pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng, pháp luật đô thị, pháp luật nhà pháp luật có liên quan Dự án đầu tư bất động sản phải thi công tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định pháp luật xây dựng Điều 13 Trách nhiệm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản Thực việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất động sản theo quy định pháp luật Bảo đảm nguồn tài để thực dự án theo tiến độ phê duyệt Chỉ phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng hồn thành xong việc xây dựng nhà, cơng trình xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi dự án phê duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung khu vực Trường hợp bàn giao nhà, cơng trình xây dựng thơ phải hồn thiện tồn phần mặt ngồi nhà, cơng trình xây dựng Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho người mua kể từ ngày hết hạn thuê mua phải làm thủ tục để quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận Không ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh góp vốn thực ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản Điều 14 Đối tượng mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Tổ chức, cá nhân nước mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua loại bất động sản Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước thuê loại bất động sản để sử dụng; mua, thuê mua nhà, cơng trình xây dựng để sử dụng làm trụ sở, văn phòng làm việc, sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ theo công sử dụng nhà, cơng trình xây dựng đó; mua, th, thuê mua nhà theo quy định pháp luật nhà Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước kinh doanh bất động sản mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định Điều 11 Luật Điều 15 Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bên thỏa thuận ghi rõ hợp đồng Trường hợp Nhà nước có quy định giá bên phải thực theo quy định Điều 16 Thanh toán giao dịch bất động sản Việc toán giao dịch bất động sản bên thỏa thuận hợp đồng phải tuân thủ quy định pháp luật toán Việc phạt bồi thường thiệt hại bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ toán bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản bên thỏa thuận phải ghi rõ hợp đồng Điều 17 Hợp đồng hoạt động kinh doanh bất động sản Hợp đồng hoạt động kinh doanh bất động sản phải lập thành văn Việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thỏa thuận Thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận Nếu khơng có thỏa thuận thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm bên ký kết hợp đồng, trường hợp hợp đồng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng Các loại hợp đồng hoạt động kinh doanh bất động sản: a) Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng; b) Hợp đồng cho th, cho th lại nhà, cơng trình xây dựng; c) Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng; d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; đ) Hợp đồng chuyển nhượng phần tồn dự án bất động sản Chính phủ quy định loại hợp đồng mẫu hoạt động kinh doanh bất động sản phải bảo đảm nội dung theo quy định Luật Điều 18 Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng Hợp đồng mua bán, cho th, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng phải có nội dung sau đây: Tên, địa bên; Các thông tin bất động sản; Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua; Phương thức thời hạn toán; Thời hạn giao, nhận bất động sản hồ sơ kèm theo; Bảo hành; Quyền nghĩa vụ bên; Trách nhiệm vi phạm hợp đồng; Phạt vi phạm hợp đồng; 10 Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng biện pháp xử lý; 11 Giải tranh chấp; 12 Thời điểm có hiệu lực thời điểm chấm dứt hiệu lực hợp đồng Mục Mua bán nhà, cơng trình xây dựng Điều 19 Ngun tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng Việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải kèm theo việc chuyển nhượng cho thuê quyền sử dụng đất Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm nguyên tắc sau: a) Phải phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng chủ sở hữu; b) Quyền sử dụng đất chủ sở hữu sau mua hộ, phần diện tích nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng quyền sử dụng chung phải thống theo hình thức sử dụng ổn định lâu dài thuê, quyền sử dụng đất thuê phải thống thời hạn thuê đất Bên mua nhà, cơng trình xây dựng, hộ, phần diện tích nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ nhà, cơng trình xây dựng Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng thời điểm bên bán bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua Điều 20 Bảo hành nhà, cơng trình xây dựng bán Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, cơng trình xây dựng bán cho bên mua Trường hợp nhà, công trình xây dựng thời hạn bảo hành bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi cơng xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực việc bảo hành theo quy định pháp luật xây dựng Thời hạn bảo hành nhà, cơng trình xây dựng thực theo quy định pháp luật xây dựng, trường hợp hết thời hạn bảo hành bên thỏa thuận Điều 21 Quyền bên bán nhà, cơng trình xây dựng u cầu bên mua nhận nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng Yêu cầu bên mua toán đủ tiền theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng; trường hợp khơng có thỏa thuận thu tiền bên mua không vượt 95% giá trị hợp đồng mua bán người mua chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Yêu cầu bên mua phối hợp thực thủ tục mua bán thời hạn thỏa thuận Khơng bàn giao nhà, cơng trình xây dựng chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại lỗi bên mua gây Các quyền khác hợp đồng Điều 22 Nghĩa vụ bên bán nhà, cơng trình xây dựng Thông báo cho bên mua hạn chế quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng (nếu có) Bảo quản nhà, cơng trình xây dựng bán thời gian chưa bàn giao cho bên mua Thực thủ tục mua bán nhà theo quy định pháp luật Giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua theo thời hạn, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng; giao Giấy chứng 10 ... pháp luật đất đai; Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Điều Công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm cơng khai thơng tin bất động sản. .. điện tử doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án trang thông tin điện tử quan quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản cấp tỉnh dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; ... định pháp luật Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khu