TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT QUỐC TẾ *** ĐOÀN THỊ TỐ UYÊN MSSV 1853801090087 ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ ĐỐI VỚI NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM KHÓA LUẬN TỐT N[.]
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM KHOA LUẬT QUỐC TẾ *** ĐOÀN THỊ TỐ UYÊN MSSV: 1853801090087 ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ ĐỐI VỚI NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGỒI TẠI VIỆT NAM KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP Niên khóa: 2018 - 2022 Người hướng dẫn: Thạc sĩ Võ Hưng Đạt TP.Hồ Chí Minh – Năm 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp cơng trình nghiên cứu riêng tôi, thực hướng dẫn Thạc sĩ Võ Hưng Đạt, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu trách nhiệm hoàn toàn lời cam đoan Sinh viên ĐOÀN THỊ TỐ UYÊN MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 10 1.1 Một số khái niệm liên quan đến việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư nhà đầu tư nước Việt Nam 10 1.1.1 Nhà đầu tư nước .10 1.1.2 Dự án đầu tư .14 1.1.3 Chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư .17 1.2 Ý nghĩa việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư 18 KẾT LUẬN CHƯƠNG 20 CHƯƠNG 2: ĐIỀU KIỆN DÀNH CHO NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ 21 2.1 Điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư 2020 21 2.1.1 Dự án chuyển nhượng theo quy định Luật Đầu tư 2020 21 2.1.2 Điều kiện dành cho nhà đầu tư nước 24 2.2 Điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 32 2.2.1 Dự án bất động sản chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng 32 2.2.2 Điều kiện dành cho nhà đầu tư nước chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án bất động sản .34 2.2.3 Về chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà 38 2.3 Thực trạng chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư nhà đầu tư nước 39 2.3.1 Xu hướng tham gia vào việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư nhà đầu tư nước Việt Nam 39 2.3.2 Bất cập chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đề xuất hoàn thiện pháp luật 40 KẾT LUẬN CHƯƠNG 43 KẾT LUẬN 44 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 45 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong bối cảnh Việt Nam hội nhập sâu vào kinh tế quốc tế, việc tổ chức, cá nhân nước dịch chuyển nguồn vốn đến đầu tư Việt Nam ngày phổ biến Đối với Việt Nam nói riêng nước phát triển nói chung, việc tiếp nhận vốn đầu tư nước tiền đề quan trọng để giải vấn đề liên quan đến việc làm, xây dựng sở hạ tầng, nhà máy – công xưởng, tiếp thu công nghệ mới, v.v Một kinh tế muốn phát triển, tăng trường nhanh bền vững trước hết phải đáp ứng nhu cầu vốn đầu tư1, đó, nguồn vốn đầu tư nước nguồn vốn bổ sung quan trọng cho công phát triển kinh tế Việt Nam2 Nắm bắt hội phát triển kinh tế này, Chính phủ hoạt động tích cực việc tạo “sân chơi” mẻ, hấp dẫn cho nhà đầu tư nước cách tổng hợp quy định, yêu cầu liên quan đến đầu tư vào luật chuyên ngành – Luật Đầu tư Luật Đầu tư hành Luật số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 (Luật Đầu tư 2020), Quốc hội khóa XIV thơng qua Kỳ họp thứ ngày 17/6/2020, có hiệu lực vào ngày 01/01/2021 Các nhà đầu tư nước đánh giá Luật Đầu tư Việt Nam thơng thống3, thêm vào đó, văn pháp luật có liên quan góp phần nâng cao tính cạnh tranh hấp dẫn môi trường pháp lý Việt Nam nói riêng mơi trường đầu tư nước ngồi Việt Nam nói chung Tuy thị trường Việt Nam phải chịu nhiều tác động khó lường từ thời gian giãn cách xã hội dịch bệnh COVID-19, với hỗ trợ kịp thời Nhà nước thông qua việc ban hành Nghị số 105/NQ-CP Chính phủ ngày 09 tháng năm 2021 hỗ trợ doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh bối cảnh dịch COVID-19, Nghị số 128/NQ-CP Chính phủ ngày 11 tháng 10 năm 2021 Lê Văn Tề, Nguyễn Văn Hà Nguyễn Đắc Sinh, Thị trường chứng khoán Việt Nam, Nxb Thống kê, Hà Nội, 2007, tr.1 Vũ Thu Thanh Ngô Thị Ngọc Huyền, Kỹ thuật đầu tư trực tiếp nước ngoài, Nxb Thống kê, Hà Nội, 2008, tr.11 Nguyễn Thị Kim Phụng, Mơi trường đầu tư nước ngồi Việt Nam - Nhìn từ khía cạnh pháp lý, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật TP HCM, 2006, tr.30 1 ban hành Quy định tạm thời "Thích ứng an tồn, linh hoạt, kiểm sốt hiệu dịch COVID-19", nguồn vốn đầu tư từ nước tiếp tục chảy vào nước ta4 Những phương thức hỗ trợ đưa đến như: (i) rút gọn thủ tục hành chính, hạn chế “giấy phép con”, (ii) trì “luồng xanh” vận chuyển hàng hóa, tránh làm đứt gãy chuỗi cung ứng nguyên liệu phân phối sản phẩm, (iii) thực giãn, giảm thuế, phí, lệ phí, tiền thuê đất, tiền ký quỹ Với mục tiêu “Lợi ích hài hịa – Rủi ro chia sẻ”5, Chính phủ nỗ lực nhằm tạo môi trường lành mạnh ổn định, mang đến điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước tiếp tục hoạt động đầu tư thu lợi nhuận Việt Nam Các biện pháp mang lại hiệu rõ rệt, thể việc vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI) vào Việt Nam năm 2021 đạt 31,15 tỷ USD, tăng 9,2%, mà đặc biệt vốn điều chỉnh tăng mạnh tới 40,5% so với năm 20206 Các ngành, nghề mà nhà đầu tư nước tham gia đầu tư vào Việt Nam đa dạng Các nhà đầu tư nước đầu tư vào 18 ngành tổng số 21 ngành kinh tế quốc dân; đó, ngành cơng nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt 18,1 tỷ USD (chiếm 58,2% tổng vốn đầu tư đăng ký); ngành sản xuất, phân phối điện thu hút số lượng dự án mới, điều chỉnh mua phần vốn góp khơng nhiều, song có dự án có quy mơ vốn lớn nên đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư 5,7 tỷ USD, chiếm 18,3% tổng vốn đầu tư đăng ký; ngành kinh doanh bất động sản; bán buôn, bán lẻ với tổng vốn đăng ký đạt 2,6 tỷ USD 1,4 tỷ USD7 Minh Ngọc (2022), "Vững lòng nhà đầu tư, Việt Nam tiếp tục ‘điểm sáng’ thu hút doanh nghiệp FDI", ngày 14/3/2022, xem tại: https://baochinhphu.vn/vung-long-nha-dau-tu-viet-nam-tiep-tuc-la-diem-sang-thuhut-doanh-nghiep-fdi-102220313141911017.html (truy cập ngày 02/4/2022) Mục 2, phần I Nghị số 105/NQ-CP Thu hút đầu tư nước năm 2022: 'Kỳ vọng khởi sắc', Trang thông tin điện tử Tổng cục thống kê, ngày 07/04/2022, xem tại: https://www.gso.gov.vn/du-lieu-va-so-lieu-thong-ke/2022/04/thu-hut-dau-tu-nuocngoai-nam-2022-ky-vong-khoi-sac2/#:~:text=Trong%20n%C4%83m%202021%2C%20m%E1%BA%B7c%20d%C3%B9,tr%C6%B0%E1%B B%9Dng%20%C4%91%E1%BA%A7u%20t%C6%B0%20Vi%E1%BB%87t%20Nam (truy cập ngày 10/5/2022) Báo cáo tình hình đầu tư trực tiếp nước ngồi năm 2021, Cổng Thơng tin Điện tử Bộ Kế hoạch Đầu tư, ngày 28/12/2021, xem tại: https://www.mpi.gov.vn/Pages/tinbai.aspx?idTin=52648&idcm=208 (truy cập ngày 22/5/2022) Đi kèm với phát triển liên tục hoạt động đầu tư, nhu cầu chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư nhà đầu tư tăng cao, đặc biệt bối cảnh kinh tế thị trường có nhiều biến động khó lường tình hình dịch bệnh tình hình trị bất ổn định Có nhiều nguyên nhân kể đến nhà đầu tư định chuyển nhượng dự án đầu tư mình, ví dụ thiếu hụt nguồn vốn, thay đổi chiến lược kinh doanh, tái cấu trúc doanh nghiệp, đơn giản nhà đầu tư khơng cịn nhu cầu thực hoạt động đầu tư, v.v Dự án đầu tư tổ hợp gồm nhiều yếu tố phối hợp với chặt chẽ thông qua giai đoạn nhằm đạt mong muốn nhà đầu tư, việc xác định mục tiêu dự án đầu tư, tiếp tổng hợp đề xuất, ý tưởng nhà đầu tư thể thông qua tài liệu, kế hoạch, hợp đồng đầu tư, v.v cuối việc thực ý tưởng thực tiễn Trong đó, ý tưởng nhà đầu tư xem quyền sở hữu trí tuệ nhà đầu tư đó, hình thành dựa chất xám thời gian, công sức nhà đầu tư Cách lý giải hợp lý ta nói tài sản hữu hình mà nhà đầu tư sở hữu để phục vụ cho dự án đầu tư Như vậy, thấy dự án đầu tư tài sản nhà đầu tư cất cơng gây dựng nên, họ hồn tồn có quyền sở hữu dự án đầu tư Nhà đầu tư có quyền định đoạt tài sản thuộc quyền sở hữu để thực mục đích đầu tư mà họ nhắm tới Một cách xử lý dự án để giảm bớt gánh nặng tài cho nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sở hữu dự án đầu tư cho chủ thể khác đủ khả tiếp quản dự án, từ tiếp tục thực phát triển dự án nhằm đạt mục tiêu ban đầu mà nhà đầu tư đề Mặt khác, nhà đầu tư khác nhận thấy có đủ tiềm lực kinh tế để thực dự án, xác định tiềm phát triển dự án khả khai thác lợi nhuận, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án để tiếp tục thực hồn thành dự án, từ đảm bảo phát triển ổn định nguồn vốn đầu tư Thêm vào đó, việc chuyển nhượng dự án đầu tư hạn chế việc lãng phí nguồn vốn chủ đầu tư đưa vào dự án Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu mong muốn tiếp nhận dự án cách nhanh gọn đơn giản có thể, giai đoạn xem tốn thời gian cơng sức hình thành ý tưởng dự án hoàn thành thủ tục xin cấp phép đầu tư trước quan nhà nước có thẩm quyền nhà đầu tư trước hồn thành Rõ ràng phương án chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư phương án phù hợp cho nhà đầu tư thông minh giai đoạn hội nhập vào kinh tế toàn cầu nay, vốn đòi hỏi nhanh nhẹn để nắm bắt thời từ phía nhà đầu tư Tuy nhiên, có khoảng thời gian mà pháp luật đầu tư Việt Nam khơng có quan tâm mực việc chuyển nhượng dự án đầu tư Cụ thể, Luật Đầu tư 2005 có nhận định sai lệch chất dự án đầu tư Quy định Nghị định số 108/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 22 tháng năm 2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư 2005 (Nghị định 108/2006/NĐ-CP) cho thấy điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư tương tự với điều kiện chuyển nhượng vốn8 Mãi Luật số 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 (Luật Đầu tư 2014) có hiệu lực, quy định Luật xác định lại chất dự án đầu tư tài sản, thực chuyển nhượng dự án đầu tư thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư cần thực thủ tục thay đổi nhà đầu tư Đây xem hình thức thay đổi chủ sở hữu tài sẩn dự án đầu tư Luật Đầu tư 2020 văn hướng dẫn tiếp nhận tinh thần Luật Đầu tư 2014, từ để điều kiện để nhà đầu tư thực việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư Việt Nam Thế nhưng, điều kiện chuyển nhượng đề cập luật cách khái quát, hướng dẫn chi tiết liên quan tới chúng lại ghi nhận phân tán nhiều văn quy phạm pháp luật khác Do đó, việc tìm hiểu điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư thực tế gặp phải khó khăn định Khóa luận tập trung vào tìm hiểu phân tích vấn đề liên quan đến “Điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư nhà đầu tư nước Việt Nam” nhằm hệ thống lại điểm mà nhà đầu tư nước Khoản khoản Điều 66, Nghị định 108/2006/NĐ-CP cần lưu ý thực chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư Việt Nam Tình hình nghiên cứu đề tài Các quy định có liên quan đến dự án đầu tư nói chung dự án đầu tư có yếu tố nước ngồi nói riêng đề tài “nóng”, doanh nghiệp nhà nghiên cứu bàn luận sơi Có thể kể đến số viết liên quan đến nội dung tương đối quan trọng dự án đầu tư, ví dụ "Đánh giá tác động mơi trường dự án có vốn đầu tư nước ngồi Việt Nam – Một số vấn đề pháp lý đặt ra" tác giả Trần Linh Huân (2019), Tạp chí Pháp luật thực tiễn, Số 40/2019; hay viết "Hoàn thiện quy định pháp luật hành chuyển mục dích sử dụng đất để thực dự án đầu tư" tác giả Nguyễn Thị Nga (2021), Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 6/2021; viết "Nhận diện cầu hoàn thiện pháp luật chấp bất động sản theo lý thuyết vật quyền từ thực tiễn chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở" tác giả Nguyễn Quang Hương Trà (2019), Tạp chí Dân chủ & Pháp luật, Số 10 (331), v.v Ngồi ra, q trình tìm kiếm tài liệu tham khảo cho khóa luận, tác giả nhận thấy có nhiều cơng trình nghiên cứu đề tài chuyển nhượng dự án bất động sản Thông qua việc phân tích so sánh với thực tiễn, tác giả đề cập đến nhiều khía cạnh vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản trình tự, thủ tục chuyển nhượng, quyền nghĩa vụ bên tham gia việc chuyển nhượng, v.v điểm bất cập tồn đọng pháp luật, từ đưa giải pháp tiến nhằm hoàn thiện quy định liên quan đến chuyển nhượng nhóm dự án Đầu tiên, kể đến luận văn thạc sĩ tác giả Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương (2017) có tên Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, Trường Đại học Luật TP.HCM Tác giả đưa khái niệm, định nghĩa có liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản Đồng thời, điều kiện bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng dự án, quy định liên quan đến hợp đồng, trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án tác giả ghi nhận luận văn Đặc biệt, tác giả nghiên cứu vấn đề bảo vệ lợi ích khách hàng chuyển nhượng dự án bất động sản đưa đề xuất thiết thực nhằm hồn thiện pháp luật, ví dự bổ sung chế xử lý nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án không thực thực không đầy đủ cam kết với khách hàng, chế tự bảo vệ quyền lợi khách hàng dự án bất động sản Tiếp theo luận văn thạc sĩ Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại theo pháp luật Việt Nam tác giả Trần Thị Hiền (2021), Trường đại học Luật TP.HCM Trong luận văn này, tác giả tập trung phân tích so sánh điều kiện chuyển nhượng dự án nhà thương mại Việt Nam, bao gồm điều kiện liên quan đến chủ thể điều kiện liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại Ngoài ra, tác giả sử dụng văn quy phạm pháp luật hành làm sở cho lập luận (ví dụ Luật Đầu tư 2020, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 văn hướng dẫn thi hành, v.v.) nên ý kiến đề xuất tác giả có tính thực tiễn cao việc giải bất cập tồn đọng quy định pháp luật thực định Ngoài cịn có viết "Vai trị pháp luật việc chuyển nhượng dự án bất động sản" tác giả Phan Thông Anh tác giả Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương (2017), Tạp chí Dân chủ Pháp luật, Số chuyên đề tháng Trong viết này, hai tác giả giới thiệu sơ lược vấn đề pháp lý liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản Từ đó, tác giả phân tích vai trị pháp luật kinh doanh bất động sản, (i) góp phần điều hòa thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, (ii) giữ môi trường kinh doanh bất động sản ổn định an tồn, (iii) bình ổn giá nhà ở, (iv) đảm bảo quyền, nghĩa vụ bên chuyển nhượng dự án đầu tư Tiếp theo viết "Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản" tác giả Võ Trung Tín tác giả Trương Văn Quyền (2021), Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, Số 03+04 (427+428) Tác giả bất cập việc chuyển nhượng dự án bất động sản (i) không đồng Luật Kinh doanh Bất động sản luật khác có liên quan tính chất đặc thù dự án bất động sản, (ii) khơng có định nghĩa "một phần dự án" chuyển nhượng, (iii) vấn đề bảo ... việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư nhà đầu tư nước Việt Nam 10 1.1.1 Nhà đầu tư nước .10 1.1.2 Dự án đầu tư .14 1.1.3 Chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng. .. đến việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư nhà đầu tư nước Việt Nam 1.1.1 Nhà đầu tư nước 1.1.1.1 Xác định nhà đầu tư nước Tiếp nhận tinh thần Luật Đầu tư 2014, Luật đầu tư 2020 tiếp... Mở đầu; - Chương 1: Cơ sở lý luận vấn đề chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư nhà đầu tư nước Việt Nam; - Chương 2: Điều kiện dành cho nhà đầu tư nước hoạt động chuyển nhượng, nhận chuyển