Bài viết Quyền sở hữu bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam sử dụng các phương pháp phân tích để làm rõ nội dung cơ bản trong các văn bản quy phạm pháp luật quy định về quyền sở hữu bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam và dùng phương pháp so sánh để thấy rõ được sự thay đổi, hoàn thiện của pháp luật đối với đối tượng nêu trên. Mời các bạn cùng tham khảo!
QUYỀN SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM Bùi Văn Huy1 Lớp CH21LK01 Email:buivanhuy0705@gmail.com TĨM TẮT Trong hồn cảnh hội nhập kinh tế, nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp kèm theo có quy định pháp lý rõ ràng định nghĩa cụ thể người Việt Nam định cư nước quyền sở hữu bất động sản họ Việt Nam Để khuyến khích đầu tư Việt Nam bên cạnh sách ưu đãi Luật Đầu tư Luật Đất đai cần mở rộng cho họ điều kiện để sử dụng đất cách hợp pháp nhận chuyển giao từ Nhà nước nhận chuyển quyền sử dụng đất từ cá nhân khác mà nằm khuôn khổ quản lý tuân thủ quy định pháp luật nơi có bất động sản Trong viết sử dụng phương pháp phân tích để làm rõ nội dung văn quy phạm pháp luật quy định quyền sở hữu bất động sản người Việt Nam định cư nước Việt Nam dùng phương pháp so sánh để thấy rõ thay đổi, hoàn thiện pháp luật đối tượng nêu Từ khoá: Người Việt Nam định cư nước ngoài, quyền sở hữu bất động sản, quyền sử dụng đất ĐẶT VẤN ĐỀ Với quan điểm thực nhất quán chính sách đại đoàn kết dân tộc giai đoạn cách mạng, người Việt Nam định cư nước từ lâu xem phận tách rời dân tộc Việt Nam Bên cạnh họ cịn người có đầy đủ tiềm lực lớn mạnh kinh tế chất xám, nhà đầu tư góp phần khơng nhỏ vào phát triển kinh tế đất nước Nhận thức tầm quan trọng đối tượng này, Đảng Nhà nước không ngừng mở rộng sách kinh tế, xã hội nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất để họ trở quê hương, đem tiềm lực tài trí tuệ góp phần vào phát triển nước nhà Thời điểm tại, xu phát triển rầm rộ có mong muốn làm giàu lên nhờ bất động sản cụ thể giao dịch quyền sở hữu đất Trong quy định cụ thể, định nghĩa để xác định quyền nghĩa vụ người Việt Nam định cư nước sử dụng, sở hữu đất chưa Luật Đất đai 2013 làm sáng tỏ có viện dẫn từ quy định luật khác tự đúc kết lại Bên cạnh sách xã hội ban hành quy chế miễn thị thực cho kiều bào sách pháp luật cơng cụ hữu hiệu nhanh chóng thúc đẩy người Việt Nam định cư nước trở xây dựng đất nước, đặc biệt sách pháp luật kinh tế Có thể thấy với đời Luật Đầu tư 2014, pháp luật dành nhiều ưu đãi cho đối tượng người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam, rút ngắn khoảng cách phân biệt đối xử so với tổ chức, cá nhân nước, để họ thấy phận 179 tách rời dân tộc Để khuyến khích đầu tư Việt Nam bên cạnh chính sách ưu đãi Luật Đầu tư Luật Đất đai cần trao cho họ điều kiện thông thoáng để sử dụng đất cách hợp pháp mà quản lý nhà nước Tuy nhiên, quy định pháp luật đất đai áp dụng vào thực tiễn lại bộc lộ khơng bất cập làm hạn chế hội để người Việt Nam định cư nước sử dụng đất đầu tư Việt Nam Dặc biệt dự án không nằm khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế người Việt Nam định cư nước ngồi khơng nhận chuyển nhượng? Những bất cập vơ hình trung làm giảm tỷ trọng đầu tư người Việt Nam định cư nước vào thị trường nước, ảnh hưởng đến phát triển bền vững kinh tế Pháp luật cần có nhìn nhận điều chỉnh kịp thời để khắc phục bất cập tồn tại, quy định khung pháp lý rõ ràng quyền sở hữu bất động sản người Việt Nam định cư nước mở rộng hội để họ tiếp cận quyền sử dụng đất cách dễ dàng hơn, loại bỏ hạn chế không cần thiết PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Phương pháp luận mang tính chất tảng sử dụng tồn khóa luận phương pháp vật biện chứng chủ nghĩa Mác – Lênin Phương pháp vật biện chứng chủ nghĩa Mác - Lênin quan niệm vật tượng phải nghiên cứu mối quan hệ biện chứng Pháp luật phận thuộc kiến trúc thượng tầng quốc gia, phản ánh ý chí Nhà nước nội dung, tính chất định sở hạ tầng yếu tố kinh tế, trị, văn hóa, xã hội quốc gia Các nguyên lý mối quan hệ sở hạ tầng kiến trúc thượng tầng áp dụng nghiên cứu nhằm hoàn thiện quy định pháp luật quyền sở hữu bất động sản người Việt Nam định cư nước ngồi Theo đó, phải đặt quy định pháp luật đất đai hành mối quan hệ với điều kiện kinh tế, trị xã hội đất nước có nhìn khách quan tồn diện Đồng thời, viết nghiên cứu dựa tảng chủ trương, chính sách Đảng Nhà nước mối tương quan với quy định pháp luật đất đai quyền sở hữu bất động sản người Việt Nam định cư nước để nhìn nhận quy định pháp luật cách đắn, tránh tình trạng hiểu sai lệch, xa rời đường lối, chủ trương Đảng Nhà nước Trong trình nghiên cứu tác giả kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu, cụ thể sau: Để nhìn nhận cách sơ lược trình hình thành phát triển quy định pháp luật đất đai qua thời kỳ quyền sở hữu bất động sản người Việt Nam định cư nước ngoài, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu phân tích, đánh giá quy định pháp luật giai đoạn cụ thể Phương pháp nghiên cứu vận dụng nhằm thu thập kiến thức chung nhất, khái quát nhất, sở phân tích đánh giá quy định pháp luật Đồng thời tác giả sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu quy định Luật Đất đai hành so với Luật cũ để thấy điểm tiến hạn chế tồn đọng quy định Luật Đất đai 2013 Phương pháp phân tích - tổng hợp phương pháp sử dụng toàn khóa luận nghiên cứu vấn đề lý luận quyền sở hữu bất động sản người Việt Nam định cư nước viết 180 NỘI DUNG 3.1 Một số quy định pháp luật quyền sử dụng đất người Việt Nam định cư nước Việt Nam 3.1.1 Quyền tiếp cận đất đai “Tiếp cận đất đai ổn định sử dụng đất” 10 số để đánh giá lực cạnh tranh (PCI) địa phương việc thu hút đầu tư46 Thuật ngữ “tiếp cận đất đai” hay “tiếp cận quyền sử dụng đất” sử dụng phổ biến khoa học pháp lý quan nhà nước, tổ chức kinh tế sử dụng nghiên cứu kinh tế, pháp luật văn pháp luật đất đai lại bất quy định thuật ngữ “Tiếp cận đất đai” hiểu cách khái quát khả chủ thể có quyền sử dụng đất sử dụng, hưởng lợi từ quyền sử dụng đất Quyền tiếp cận đất đai (hay quyền tiếp cận quyền sử dụng đất) coi quyền (khả năng) mà pháp luật quy định cho chủ thể nhất định để trở thành người sử dụng đất theo pháp luật đất đai nhất trực tiếp sử dụng đất phục vụ cho lợi ích cách hợp pháp47 Theo quy định pháp luật đất đai hành, người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư Việt Nam có quyền tiếp cận đất đai qua hai đường: Được nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước theo hình thức giao đất thuê đất Giao đất, cho thuê đất hoạt động điều phối đất đai nhằm thực quyền sở hữu nhà nước, thực chức quản lý nhà nước đất đai Thông qua hoạt động này, người Việt Nam định cư nước ngồi có quyền sử dụng đất hợp pháp, tham gia vào quan hệ đất đai với tư cách người sử dụng đất Nhận quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác có quyền sử dụng đất hợp pháp thơng qua hình thức chuyển quyền sử dụng đất - Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất: Trong số tài liệu hoạt động giao đất, cho thuê đất Nhà nước xem hoạt động chủ yếu thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp Quyền sử dụng đất loại hàng hóa đặc biệt Nhà nước (chủ sở hữu nhất) độc quyền cung ứng thị trường Trong thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp có tham gia hai chủ thể Nhà nước với tư cách chủ sở hữu đất đai người sử dụng đất Quan hệ Nhà nước người sử dụng đất quan hệ vừa mang tính tài sản (các chủ thể giao đất, cho thuê đất phải trả tiền cho Nhà nước), vừa mang tính hành (quyền sử dụng đất người sử dụng đất xác lập chấm dứt chính Nhà nước, thực thông qua định giao đất, hợp đồng thuê đất) Theo quy định khoản Điều Luật Đất đai 2013 “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau gọi Nhà nước giao đất) việc Nhà nước ban hành định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” Giao đất gồm hai hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất Khoản Điều Luật Đất đai 2013 quy định “Nhà nước cho thuê đất việc Nhà nước định trao quyền sử dụng đất Các số lại bao gồm: chi phí gia nhập thị trường, tính minh bạch, chi phí thời gian, chi phí không chính thức, tính động lãnh đạo tỉnh, đào tạo lao động, dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp, thiết chế pháp lý, thủ tục giải tranh chấp công bằng, hiệu 47 Lưu Quốc Thái (2015), Quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư thông qua giao dịch quyền sử dụng đất, Tạp chí Khoa học pháp lý, số (86)/2015, tr 31 46 181 cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thơng qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” Cho thuê đất gồm hai hình thức thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Khi thực dự án đầu tư Việt Nam, người Việt Nam định cư nước ngồi có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích khác Tùy theo mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư, họ Nhà nước giao đất cho thuê đất Giao đất không thu tiền sử dụng đất trường hợp sử dụng đất khơng mang tính chất sản xuất, kinh doanh thu lợi nhuận Theo quy định Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư nước sử dụng đất để xây dựng cơng trình ngầm khơng nhằm mục đích kinh doanh Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất48 Đây ưu đãi mà Nhà nước dành cho chủ đầu tư nói chung người Việt Nam định cư nước ngồi nói riêng nhằm khuyến khích họ đầu tư, phát triển dự án an sinh xã hội, góp phần vào phát triển bền vững đất nước Như vậy, theo quy định Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư nước ngồi có nhu cầu sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam Nhà nước giao đất, cho thuê đất tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất họ Để giao đất, cho thuê đất họ phải đáp ứng luật định điều kiện nhằm đảm bảo khả triển khai thực dự án đầu tư thực tế Luật Đất đai 2013 sửa đổi theo hướng hợp lý, quy định giao đất, cho thuê đất rõ ràng, không phụ thuộc vào chủ thể sử dụng đất mà vào mục đích sử dụng đất Quyền tiếp cận đất đai người Việt Nam định cư nước ngồi thơng qua đường hành chính nhà nước – Nhà nước giao đất, cho thuê đất dần mở rộng Để thu hút đầu tư nhóm chủ thể cần khắc phục hạn chế điều kiện ràng buộc lực tài chính, bất cập vấn đề chuyển dịch đất tự nguyện xem xét việc giao đất có thu tiền sử dụng đất để họ kinh doanh hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng - Được nhận chuyển quyền sử dụng đất: Người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư Việt Nam bên cạnh việc Nhà nước giao đất, cho th đất tiếp cận đất đai thông qua đường nhận quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất có quyền sử dụng đất hợp pháp Đây hoạt động diễn thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp, người sử dụng đất với người có nhu cầu sử dụng đất Yếu tố thị trường hàng hóa quyền sử dụng đất thể rõ nét thị trường Chuyển quyền sử dụng đất giao dịch làm thay đổi (dịch chuyển) quyền sử dụng đất từ chủ thể sang chủ thể khác, bao gồm hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất49 Chuyển quyền sử dụng đất chấm dứt tư cách người sử dụng đất bên chuyển quyền, làm phát sinh tư cách người sử dụng đất bên nhận chuyển quyền Giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất không xem chuyển quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất chuyển giao tạm thời quyền sử dụng đất cho chủ thể khác để sử dụng thời gian nhất định, giao dịch đem lại quyền sử dụng đất thực tế cho người có nhu cầu, cho phép họ trực tiếp khai thác, sử dụng đất thời gian thuê Về bên thuê không xem chủ thể sử dụng đất, không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, có trường hợp ngoại lệ mà Luật Đất đai 2013 ghi nhận nhằm khuyến khích việc đầu tư vào khu vực trường hợp thuê lại 48 49 Khoản Điều 57 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Khoản 10 Điều Luật Đất đai 2013 182 quyền sử dụng đất nhà đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm cơng nghiệp, khu chế x́t người th, thuê lại trở thành chủ thể sử dụng đất (Khoản Điều 149 Luật Đất đai 2013) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (khoản Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Theo quy định Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư nước sử dụng đất thực dự án đầu tư không tiếp cận đất đai thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất tất giao dịch nói mà chủ yếu tiếp cận quyền sử dụng đất thông qua hai loại giao dịch: thứ nhất, thuê lại quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất (khoản Điều 149 Luật Đất đai 2013) Đồng thời người Việt Nam định cư nước ngồi thực dự án đầu tư thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân (điểm d khoản Điều 179 Luật Đất đai 2013); thứ 2, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (điểm b khoản Điều 169 Luật Đất đai 2013) Ngoài ra, nhà đầu tư người Việt Nam định cư nước ngồi tiếp cận đất đai thơng qua việc mua tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm (Điều 189 Luật Đất đai năm 2013) Hoặc thông qua việc nhận chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư gắn liền với quyền sử dụng đất (Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Nhìn chung qua quy định pháp luật đất đai hành quyền tiếp cận đất đai người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư mở rộng quy định cụ thể so với Luật Đất đai trước Tuy nhiên trình áp dụng cịn tồn bất cập xuất phát từ bất ổn kỹ thuật lập pháp Luật Đất đai 2013 dè dặt trao quyền tiếp cận đất đai cho chủ thể này, chưa tạo mặt pháp lý thật bình đẳng chủ thể Khó khăn việc tiếp cận đất đai rào cản để cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, nâng cao lực cạnh tranh quốc gia 3.1.2 Quyền giao dịch quyền sử dụng đất Quy định quyền sử dụng đất chế định mang tính cào Bên cạnh quyền chung mà tất người sử dụng đất hưởng giao dịch mang tính tài sản quyền sử dụng đất thực mà xác định vào loại chủ thể, hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất thực cho Nhà nước Người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư tùy vào hình thức sử dụng đất họ có quyền giao dịch quyền sử dụng đất khác Hiện khái niệm giao dịch quyền sử dụng đất chưa quy định Luật Đất đai 2013, đề cập cách thoáng qua khoản Điều 12 Luật Giao dịch quyền sử dụng đất hiểu “là việc người sử dụng đất tiến hành dịch chuyển quyền sử dụng đất theo nội dung hình thức định phù hợp quy định pháp luật đất đai nhằm thực quyền tài sản quyền sử dụng đất50” Nói cách khác hành vi pháp lý người sử dụng đất chủ thể có liên quan việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ pháp lý quyền sử dụng đất Giao dịch quyền sử dụng đất dẫn đến hai khả làm chuyển quyền sử dụng đất không Chuyển quyền sử dụng đất việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sang người khác thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh (2018), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, tr 234 50 183 dụng đất Thế chấp cho thuê quyền sử dụng đất hai hình thức không làm chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định Luật Đất đai 2013 người Việt Nam định cư nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư không thực tất giao dịch quyền sử dụng đất nói mà thực giao dịch sau: chuyển nhượng, tặng cho, chấp, cho thuê quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất Tuy quyền mà pháp luật quy định cho họ để thực quyền họ phải đáp ứng điều kiện quy định khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 Ngồi điều kiện tùy giao dịch họ tham gia họ phải đáp ứng điều kiện riêng khác có quyền giao dịch - Điều kiện thực giao dịch quyền sử dụng đất: Thứ nhất, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất (sau gọi Giấy chứng nhận) Giấy chứng nhận chứng thư pháp lý mà Nhà nước cấp nhằm xác nhận quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận Nhà nước xác lập đầy đủ pháp lý để thực chức quản lý nhà nước đất đai Đồng thời cấp Giấy chứng nhận tạo sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Giấy chứng nhận sở tiền đề để người sử dụng đất chứng minh có quyền định đoạt quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Việc quy định điều kiện giao dịch quyền sử dụng đất cần thiết nhằm kiểm tra tính hợp pháp đối tượng giao dịch tư cách chủ thể có quyền sử dụng đất, đảm bảo lợi ích bên tham gia giao dịch phục vụ công tác quản lý giao dịch quyền sử dụng đất Tuy nhiên việc cấp Giấy chứng nhận hoạt động hành Nhà nước, việc có Giấy chứng nhận hay khơng khơng phụ thuộc vào ý chí người sử dụng đất mà quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận định Tình trạng thiếu hụt cán thực thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận, hệ thống lưu trữ thơng tin đất đai cịn mang nặng tính giấy tờ, tiêu cực từ cán trình cấp giấy khơng đáp ứng đầy đủ, nhanh chóng nhu cầu cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất Sự phiền hà phức tạp việc cấp Giấy chứng nhận ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực giao dịch người sử dụng đất Theo quy định thời hạn cấp giấy khơng q 30 ngày51 thực tế người sử dụng đất phải mất từ đến tháng có Giấy chứng nhận Giá trị quyền sử dụng đất phụ thuộc vào yếu tố cung cầu thị trường “tính thời điểm” giao dịch quyền sử dụng đất rất quan trọng Không nên để mất khoản lợi nhuận lớn khơng có Giấy chứng nhận mà lỗi không người sử dụng đất mà chậm trễ quan nhà nước Thứ hai, đất khơng có tranh chấp Quy định đặt nhằm xác định rõ tư cách pháp lý chủ thể thực quyền giao dịch đối tượng tham gia giao dịch Một chủ thể hưởng thực giao dịch quyền sử dụng đất diện tích đất pháp luật công nhận quyền sử dụng hợp pháp Khi phát sinh tranh chấp đất đai, nghĩa chưa xác định chính xác người có quyền sử dụng đất hợp pháp mà phải chờ kết luận cuối quan nhà nước Quy định nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên lại tham gia giao dịch quyền sử dụng đất, hạn chế thấp nhất rắc rối xảy sau chuyển quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất phép tham gia giao dịch giải xong tranh chấp Tuy nhiên, pháp luật đất đai chưa có quy định rõ “đất khơng có tranh chấp” Chính từ không rõ ràng pháp luật nên xem 51 Khoản Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP 184 xét dựa khái niệm “tranh chấp đất đai” quy định khoản 24 Điều Luật Đất đai 2013 Theo “tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ hai nhiều bên quan hệ đất đai” Khái niệm tranh chấp đất đai lại có nội hàm rộng đến mức bất hợp lý “Tranh chấp” hiểu cách đơn giản tranh giành lợi ích hai nhiều chủ thể Luật lại quy định tranh chấp đất đai bao gồm tranh chấp nghĩa vụ người sử dụng đất, tức ràng buộc pháp lý mà người sử dụng đất phải thực để có quyền khai thác, sử dụng quyền sử dụng đất Một cách hợp lý, tranh chấp đất đai nên hiểu tranh chấp quyền sử dụng đất Khi dựa vào khái niệm để xác định đất khơng có tranh chấp vơ hình trung gây hạn chế việc thực giao dịch quyền sử dụng đất người sử dụng đất Để đảm bảo việc áp dụng pháp luật thống nhất, tránh việc quy định điều kiện cứng nhắc làm hạn chế quyền người sử dụng đất (đặc biệt nhà đầu tư) pháp luật nên quy định rõ khái niệm, dấu hiệu để xem đất khơng có tranh chấp Theo quy định pháp luật thủ tục giải tranh chấp đất đai hồ giải Ủy ban nhân dân cấp xã thủ tục tiền tố tụng mang tính chất bắt buộc, thực trình tự, thủ tục giải tranh chấp đất đai Thực tế điều kiện chưa có hướng dẫn rõ ràng nên trao cho Uỷ ban nhân dân cấp xã quyền xác nhận việc có tồn tranh chấp đất đai hay không (căn vào việc nhận đơn yêu cầu hòa giải bên hay chưa) xác nhận quyền sử dụng đất có hay khơng đáp ứng điều kiện giao dịch Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án Điều kiện pháp luật đặt nhằm tránh tẩu tán tài sản lẩn tránh thực nghĩa vụ người sử dụng đất Kê biên để đảm bảo thi hành án việc quyền sử dụng đất dùng để đảm bảo nghĩa vụ tài sản người sử dụng đất đặt cưỡng chế quyền lực nhà nước Khi quyền sử dụng đất bị kê biên quyền người sử dụng đất bị hạn chế nhất định Do quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án không tham gia giao dịch nhằm đảm bảo lợi ích Nhà nước, lợi ích bên tham gia giao dịch lại Thứ tư, thời hạn sử dụng đất Theo quy định khoản Điều 126 Luật Đất đai 2013 thời hạn sử dụng đất người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư Việt Nam xem xét, định thời hạn sử dụng đất sở dự án đầu tư đơn xin giao đất, cho thuê đất không 50 năm, trường hợp đặc biệt không 70 năm Quy định đặt hoàn toàn phù hợp người sử dụng đất có quyền thời hạn sử dụng đất mà Nhà nước quy định cho họ Hết thời gian quy định không gia hạn Nhà nước tiến hành thu hồi đất đồng nghĩa với việc chấm dứt tư cách người sử dụng đất họ Và lẽ đương nhiên khơng cịn người sử dụng đất hợp pháp họ khơng có quyền quyền sử dụng đất đó, bao gồm quyền giao dịch quyền sử dụng đất - Điều kiện có quyền giao dịch quyền sử dụng đất: Các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất người Việt Nam định cư nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; thuê đất, thuê lại đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế trả tiền thuê đất, thuê lại đất lần cho thời gian thuê Như vậy, theo quy định Luật Đất đai 2013 có người Việt Nam định cư nước 185 ngồi sử dụng đất hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng giao dịch quyền sử dụng đất nói chung Người Việt Nam định cư nước Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực dự án đầu tư giao dịch tài sản gắn liền với đất không giao dịch quyền sử dụng đất Quy định không hợp lý quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm tài sản người sử dụng đất52 Giá trị quyền sử dụng đất thuê không tạo lập nên khoản tiền thuê đất trả trước mà cịn tạo nên nhiều giá trị khác giá trị đất tăng người sử dụng đất đầu tư sau nhận quyền sử dụng đất (chi phí cải tạo đất, san lắp mặt bằng,…), giá trị đất tăng hình thành khu quy hoạch sau đầu tư xong sở hạ tầng, giá trị đất tăng từ yếu tố cung cầu thị trường Việc người Việt Nam định cư nước lựa chọn cách thức trả tiền thuê đất lần hay hàng năm phụ thuộc vào khả tài chính họ Nếu Nhà nước dựa vào lựa chọn mà tước quyền tài sản mà họ đáng hưởng thiếu bình đẳng Nhà nước người sử dụng đất53 Ngoài ra, việc không cho phép giao dịch quyền sử dụng đất lại cho phép họ giao dịch tài sản gắn liền với đất dẫn đến thực tế giao dịch quyền sử dụng đất “trá hình” hình thức giao dịch tài sản có đất, tạo thị trường quyền sử dụng đất thiếu minh bạch Nhà nước thất thu khơng điều tiết khoản thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất làm phức tạp thủ tục hành Nhà nước mà phải đồng thời thu hồi quyền sử dụng đất người bán tài sản đất vừa phải cho thuê người mua tài sản Pháp luật nên cho phép người Việt Nam định cư nước thuê đất trả tiền hàng năm giao dịch quyền sử dụng đất nhằm tạo công chủ thể + Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn với tài sản thuộc sở hữu họ xây dựng đất Tuy nhiên điều kiện chưa thực rõ ràng Tại điểm a khoản Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định “chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất” Quy định gây hai cách hiểu khác nhau: Một chuyển nhượng bắt buộc phải có tài sản gắn liền với đất, hai mang tính dự trù có tài sản chuyển nhượng với quyền sử dụng đất, khơng có khơng bắt buộc Cách hiểu thứ nhất hợp lý Bởi việc bắt buộc chủ thể phải có tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cách thức tốt nhất để đảm bảo họ triển khai thực dự án thực tế, tránh tình trạng “đầu cơ” đất đai nhằm mục đích chuyển nhượng kiếm lời, nhà đầu tư không muốn đầu tư sản xuất thực mà mong có đất chuyển nhượng để thu lợi nhuận nhanh chóng, đơn giản, làm méo mó thị trường quyền sử dụng đất Bên cạnh tài sản tạo lập đất coi thành lao động, kết đầu tư đất nên tài sản thuộc sở hữu người sử dụng đất, họ có quyền hưởng định đoạt nó54 3.2 Kiến nghị để hồn thiện pháp luật quyền sử dụng đất người Việt Nam định cư nước Việt Nam Thứ nhất, Luật Đất đai cần quy định khái niệm mang tính học thuật “người Việt Nam định cư nước ngồi” khơng đơn khái niệm mang tính dẫn chiếu Lưu Quốc Thái (2014), Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện kinh tế thị trường, Tạp chí Khoa học pháp lý, số (83)/2014, tr 15 53 Nguyễn Thị Cam (2005), Một vài suy nghĩ quyền sử dụng đất – loại tài sản đặc thù, Tạp chí Khoa học pháp lý , số 1(26)/2005, tr 54 Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam , tr 174 52 186 pháp luật hành Với cách quy định tạo địa vị pháp lý vững vàng cho chủ thể này, bên cạnh giúp cho hoạt động áp dụng pháp luật thống nhất, rõ ràng Định nghĩa đưa phải mang tính khái quát, tránh trường hợp quy định cụ thể hạn chế hội để người Việt xa xứ đem nguồn lực phát triển đất nước Để làm điều xây dựng khái niệm tổng hợp đặc điểm quy định Luật Đất đai Luật Quốc tịch Theo quan điểm tác giả định nghĩa sau “Người Việt Nam định cư nước ngồi sử dụng đất Việt Nam cơng dân Việt Nam người gốc Việt Nam, cư trú, sinh sống lâu dài nước ngồi, có quyền sử dụng đất hợp pháp thông qua Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác để đầu tư để ở” Thứ hai, mở rộng quyền tiếp cận đất đai chủ thể qua hai đường từ Nhà nước từ nhận chuyển quyền sử dụng đất Để tạo bình đẳng với tổ chức kinh tế việc thực dự án đầu tư, nâng cao ý nghĩa họ phận tách rời dân tộc, họ nên đối tượng Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng Đồng thời với thành tựu khoa học mơ hình đại họ tiếp cận nước phát triển họ đem áp dụng vào thị trường nước, phát triển mơ hình ngày lớn mạnh đáp ứng nhu cầu xã hội Cho phép người Việt Nam định cư nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất để thực dự án đầu tư Với việc mở rộng giúp nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận đất đai, thực dự án phát triển lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản Quy định rõ ràng việc cho phép người Việt Nam định cư nước nhận góp vốn quyền sử dụng đất Quy định chấm dứt chồng chéo, mâu thuẫn quy định pháp luật hành, vừa tạo bình đẳng nhà đầu tư người Việt Nam định cư nước với tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh Thứ ba, tạo điều kiện mở rộng quyền giao dịch quyền sử dụng đất chủ thể trình giao dịch thực thủ tục hành Thứ tư, tăng cường vai trò tổ chức tư vấn giá đất việc xác định giá đất tính nghĩa vụ tài chính Theo quy định pháp luật đất đai hành, tổ chức tư vấn giá đất đơn vị nghiệp, thành lập đáp ứng điều kiện pháp luật quy định tham gia xác định giá đất quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu Đồng thời giá đất tổ chức tư vấn giá đất xác định có giá trị tham khảo, để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định nên thực tế vai trò tổ chức mờ nhạt, khơng phát huy vai trị mang lại khách quan cho việc xác định giá đất Pháp luật đất đai hành dường trao cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nhiều quyền năng, từ việc làm phát sinh tư cách người sử dụng đất thông qua định giao đất, cho thuê đất, đến việc chấm dứt quyền sử dụng đất họ thông qua định thu hồi đất việc xác định giá đất để tính nghĩa vụ tài người sử dụng đất Việc lúc có nhiều quyền dẫn đến tiêu cực quản lý không đảm bảo công bằng, khách quan, tình trạng lạm quyền, tham nhũng khơng phát huy hiệu vai trị Do đó, việc tăng cường vai trò tổ chức tư vấn giá đất xác định giá đất thu nghĩa vụ tài yêu cầu cần thiết Pháp luật cần quy định tham gia thường trực tổ 187 chức tư vấn giá đất việc xác định giá đất phụ thuộc vào yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền quy định Để giá đất xác định tổ chức tư vấn giá đất có giá trị pháp lý cao cần quy định rõ điều kiện nhân tổ chức phải bao gồm chuyên gia có chuyên môn việc xác định giá đất kết xác định tổ chức tư vấn giá đất đáp ứng nguyên tắc định giá đất phải Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sử dụng làm giá đất thức để ban hành Với hướng quy định không tạo thêm cồng kềnh cho máy nhà nước đáp ứng nhu cầu khách quan việc xác định giá đất, trao quyền cho quan có chun mơn độc lập, hạn chế quyền hạn chi phối Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thu nghĩa vụ tài người Việt Nam định cư nước Như việc thu nghĩa vụ tài thực tốt chức điều tiết hành vi sử dụng đất chủ thể này, vừa đem lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước Tuy nhiên cần đề cao chức điều tiết nguồn thu quan trọng ngân sách nhà nước nên không cần tạo nhiều áp lực cho người sử dụng đất Đặc biệt chủ thể người Việt Nam định cư nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư nên dành nhiều ưu tiên nghĩa vụ tài chính, khuyến khích họ nước đầu tư Chẳng hạn, Nhà nước cho thuê đất thực dự án phát triển nông nghiệp áp dụng kỹ thuật công nghệ cao, Nhà nước xem xét giảm tiền thuê đất cho họ để tiết kiệm chi phí phục vụ việc triển khai dự án KẾT LUẬN Người Việt Nam định cư nước với nguồn lực to lớn kinh tế chất xám ngày giữ vai trò quan trọng phát triển kinh tế đất nước Do đó, việc để thu hút họ đầu tư nước vấn đề mà Đảng Nhà nước ta quan tâm Đất đai với ý nghĩa lĩnh vực pháp luật liên quan trực tiếp đến hoạt động đầu tư họ cần thiết phải có sách điều chỉnh tích cực Nhận thức rõ nhiệm vụ mình, Luật Đất đai 2013 có điểm tiến quy định quyền nghĩa vụ nhằm nâng cao quyền lợi ích quyền sở hữu bất động sản người Việt Nam định cư nước Việt Nam Các quyền người Việt Nam định cư nước sử dụng đất thực dự án đầu tư mở rộng Nhà nước bảo đảm thực làm cho họ gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh, tăng hiệu sử dụng đất Tuy nhiên, quy định pháp luật áp dụng vào thực tiễn nhiều bộc lộ bất cập khơng ngừng hồn thiện quy định pháp luật đáp ứng vận động phát triển kinh tế - xã hội mục tiêu nên ưu tiên hàng đầu Với nội dung nghiên cứu trình bày viết “Quyền sở hữu bất động sản người Việt Nam định cư nước Việt Nam” giải cách vấn đề mang tính lý luận pháp lý quyền sở hữu đất người Việt Nam định cư nước ngồi Về phương diện lý luận, khóa luận phân tích khái niệm người Việt Nam định cư nước ngoài, địa vị pháp lý người Việt Nam định cư nước sử dụng đất thực dự án đầu tư phân tích ý nghĩa việc quy định địa vị pháp lý chủ thể Bài viết nhìn lại sơ lược trình phát triển quy định pháp luật đất đai điều chỉnh vấn đề để nhận thấy đổi tư lập pháp qua thời kỳ Trên sở phân tích khía cạnh lý luận pháp lý vấn đề này, khóa luận phân tích điểm bất cập tồn đưa đề x́t mang tính định hướng nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật quyền sở hữu bất động sản người Việt Nam định cư nước 188 Việt Nam Chẳng hạn đề xuất việc mở rộng quyền tiếp cận đất đai thông qua việc cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngồi khu cơng nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khắc phục cản trở xuất phát từ phức tạp thủ tục hành chính, xóa bỏ hạn chế khơng cần thiết giao dịch quyền sử dụng đất mở rộng quyền giao dịch quyền sử dụng đất đối tượng Những kiến nghị tác giả đề xuất khắc phục phần nhỏ hạn chế tồn Để nâng cao hiệu áp dụng pháp luật, tạo động lực, khuyến khích người Việt Nam định cư nước ngồi đầu tư nước, sách pháp luật đất đai cần nhiều góp ý, hồn thiện khía cạnh khác TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn quy phạm pháp luật Bộ luật Dân (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 Luật Đất đai (không số) ngày 29/12/1987 Luât Đất đai (Luật số 24-L/CTN) ngày 14/7/1993 Luật Đất đai (Luật số 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003 Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013 Luật Đầu tư nước ngồi Việt Nam (khơng số) ngày 29/12/1987 Luật Khuyến khích đầu tư nước (không số) ngày 22/6/1994 Luật Quốc tịch (Luật số 24/2008/QH12) ngày 13/1/2008 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Luật số 48/2010/QH12) ngày 17/6/2010 10 Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 66/2014/QH13) ngày 25/11/2014 11 Luật Nhà (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 12 Luật Đầu tư (Luật số 67/2014/QH13) ngày 26/11/2014 13 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP Chính phủ ngày 6/1/2017 sửa đổi Nghị định 43/2014/NĐ- CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Tài liệu 15 Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nhà xuất Hồng Đức 16 Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh (2018), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Hồng Đức Hội Luật gia Việt Nam 17 Trường đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Công an nhân dân 18 Lưu Quốc Thái (2015), “Quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư thông qua giao dịch quyền sử dụng đất”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 1(86)/2015, tr 30-36 19 Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện kinh tế thị trường”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4(83)/2014, tr 14-25 20 Nguyễn Thị Cam (2005), “Một vài suy nghĩ quyền sử dụng đất – loại tài sản đặc thù”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 1(26)/2005, tr 3-7 189 ... cứu trình bày viết ? ?Quyền sở hữu bất động sản người Việt Nam định cư nước Việt Nam? ?? giải cách vấn đề mang tính lý luận pháp lý quyền sở hữu đất người Việt Nam định cư nước Về phương diện lý... vấn đề lý luận quyền sở hữu bất động sản người Việt Nam định cư nước viết 180 NỘI DUNG 3.1 Một số quy định pháp luật quyền sử dụng đất người Việt Nam định cư nước Việt Nam 3.1.1 Quyền tiếp cận... quyền lợi ích quyền sở hữu bất động sản người Việt Nam định cư nước Việt Nam Các quyền người Việt Nam định cư nước sử dụng đất thực dự án đầu tư mở rộng Nhà nước bảo đảm thực làm cho họ gắn bó