Pháp luật Việt Nam về bảo đảm quyền có nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT Hoàng Tám Phi PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ ĐẢM BẢO QUYỀN CÓ NHÀ Ở CỦA NGƢỜI NƢỚC NGOÀI VÀ NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NGOÀI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2012 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT Hoàng Tám Phi PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ ĐẢM BẢO QUYỀN CĨ NHÀ Ở CỦA NGƢỜI NƢỚC NGỒI VÀ NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NGOÀI Chuyên ngành : Luật Quốc tế Mã số : 60 38 60 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS Trần Minh Ngọc Hà Nội – 2012 MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu 4 Nhiệm vụ nghiên cứu 5 Cơ sở lý luận phƣơng pháp nghiên cứu Ý nghĩa lý luận, thực tiễn đóng góp khoa học luận văn Kết cấu luận văn Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ BẢO ĐẢM QUYỀN CĨ NHÀ Ở CỦA NGƢỜI NƢỚC NGỒI VÀ NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI 1.1 Tổng quan ngƣời nƣớc 1.1.1 Khái niệm người nước 1.1.2 Đặc điểm 10 1.1.3 Bảo đảm quyền cho người nước 13 1.2 Tổng quan ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc 17 1.3 Những vấn đề lý luận bảo đảm quyền có nhà ngƣời nƣớc ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc 18 1.3.1 Một số khái niệm có liên quan 18 1.3.1.1 Khái niệm quyền tự lại, cư trú 18 1.3.1.2 Khái niệm quyền có nhà 22 1.3.1.3 Chính sách nhà cho người nước 24 1.3.2 Nội dung quyền có nhà người nước 27 1.3.3 Bảo vệ quyền quyền có nhà người nước 29 TIỂU KẾT CHƢƠNG 32 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ BẢO ĐẢM QUYỀN CĨ NHÀ Ở CỦA NGƢỜI NƢỚC NGỒI VÀ NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGỒI 2.1 Tình hình ngƣời nƣớc Việt Nam nhu cầu nhà ngƣời nƣớc Việt Nam 33 2.2 Thực trạng pháp luật bảo đảm quyền có nhà ngƣời nƣớc ngồi Việt Nam 38 2.2.1 Chính sách, pháp luật bảo đảm quyền có nhà người nước Việt Nam trước ban hành Nghị số 19/2008/QH12 thí điểm tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam 38 2.2.2 Thực trạng pháp luật bảo đảm quyền có nhà cho người nước ngồi từ có Nghị số 19/2008/QH12 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam đến 44 2.3 Những bất cập, hạn chế pháp luật bảo đảm quyền có nhà ngƣời nƣớc Việt Nam 61 2.3.1 Thực trạng giao dịch nhà người nước Việt Nam 61 2.3.2 Những bất cập, hạn chế quy định pháp luật bảo đảm quyền có nhà cho người nước Việt Nam 63 2.4.Nhà cho ngƣời nƣớc ngoài, kinh nghiệm Trung Quốc…………………… 66 2.5 Nhà cho ngƣời nƣớc ngoài, kinh nghiệm Indonesia………………… 69 TIỂU KẾT CHƢƠNG 73 Chƣơng 3: QUAN ĐIỂM, GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM QUYỀN CÓ NHÀ Ở CỦA NGƢỜI NƢỚC NGOÀI VÀ NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI 74 3.1 Cơ sở việc đề xuất quan điểm, giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật bảo đảm quyền có nhà ngƣời nƣớc ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc 74 3.1.1 Sự mở rộng mức độ ảnh hưởng hội nhập quốc tế đến mặt đời sống kinh tế xã hội nước ta 74 3.1.2 Bảo đảm phát triển cân đối, đa dạng hàng hóa cho thị trường bất động sản Việt Nam 79 3.1.3 Cụ thể hóa sách ưu đãi, thu hút kiều bào làm ăn, sinh sống, học tập lâu dài nước, tạo cầu nối cho người Việt Nam nước cống hiến cho đất nước 80 3.1.4 Thu hút nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam 83 3.2 Một số quan điểm, giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật bảo đảm quyền có nhà ngƣời nƣớc ngồi Việt Nam 83 KẾT LUẬN CHUNG 93 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Diễn giải ADB Ngân hàng Phát triển Châu Á FDI Vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ASEAN BOT BT BTO EU Hiệp hội Quốc gia Đông Nam Á Hợp đồng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao Hợp đồng xây dựng - chuyển giao Hợp đồng xây dựng - chuyển giao - kinh doanh Liên minh Châu Âu GATT Hiệp định UNDP Chƣơng trình phát triển Liên hiệp quốc UNESCO Tổ chức Giáo dục, Khoa học Văn hóa Liên hiệp quốc UNICEF Quỹ nhi đồng Liên hiệp quốc UNPA WB Cơ quan Bƣu Liên Hợp quốc Ngân hàng giới WHO Tổ chức y tế giới WTO Tổ chức Thƣơng mại Thế giới MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài “An cƣ lạc nghiệp” trở thành nguyên lý cho tồn phát triển ngƣời đƣợc ông cha đúc kết, lƣu truyền qua nhiều hệ Nói nhƣ có nghĩa là, nhà giữ vai trò quan trọng sống ngƣời, nhà không tài sản lớn cá nhân, hộ gia đình, nhà đƣợc coi điều kiện cần thiết đứng thứ ba sau ăn mặc để giúp ngƣời yên tâm tham gia lao động, tạo cải vật chất cho xã hội Do đó, nhu cầu có nhà để sinh sống làm việc đòi hỏi khách quan ngƣời không phân biệt dân tộc, thành phần xuất thân, quốc tịch, tôn giáo… Khi đến Việt Nam đầu tƣ làm ăn, học tập sinh sống Việt Nam, vấn đề nhà mối quan tâm hàng đầu ngƣời nƣớc vào Việt Nam Sự tác động tiến trình tồn cầu hóa hội nhập kinh tế quốc tế làm cho số lƣợng ngƣời nƣớc vào Việt Nam làm việc sinh sống ngày gia tăng nhiều đƣờng khác nhƣ làm việc quan đại diện ngoại giao nƣớc (Đại sứ quán, Lãnh quán), tổ chức quốc tế nƣớc nhƣ UNDP, UNICEF, WHO, WB…, thông qua dự án đầu tƣ, hợp tác khoa học, chuyên gia lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hoá thể thao là, sau Việt Nam thành viên thức Tổ chức thƣơng mại giới (WTO), số lƣợng ngƣời nƣớc ngồi vào Việt Nam nhiều việc giải nhu cầu nhà cho ngƣời nƣớc cần phải đƣợc quan tâm giải thoả đáng Thời gian qua, Nhà nƣớc ta ban hành nhiều sách nhà có liên quan đến ngƣời nƣớc nhƣ Luật đất đai năm 2003, Luật nhà năm 2005, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006…Các sách góp phần thu hút đầu tƣ nƣớc vào Việt Nam, bƣớc tạo điều kiện để ngƣời nƣớc đƣợc tham gia đầu tƣ xây dựng nhà Việt Nam Qua nghiên cứu sách nhà mà Nhà nƣớc ta ban hành thời gian vừa qua cho thấy, pháp luật quy định cho phép tổ chức, cá nhân nƣớc vào Việt Nam đầu tƣ kinh doanh bất động sản theo dự án, có đầu tƣ xây dựng nhà để bán, cho thuê, vấn đề sở hữu nhà cá nhân nƣớc nhƣ: nhà ngoại giao, nhà khoa học, chuyên gia, kỹ sƣ nƣớc ngồi có tay nghề cao đƣợc mời vào Việt Nam làm việc ngƣời làm việc số tổ chức quốc tế có nhiều đóng góp cho Việt Nam nhƣ UNDP, WHO, UNICEF tổ chức nƣớc ngồi khơng có chức kinh doanh bất động sản chƣa đƣợc đề cập Do vậy, chƣa khuyến khích đƣợc nhiều ngƣời, đặc biệt chuyên gia giỏi, ngƣời có tay nghề cao vào Việt Nam làm việc Chính vậy, tác giả lựa chọn nội dung “Pháp luật Việt Nam bảo đảm quyền có nhà ngƣời nƣớc ngồi ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ” làm đề tài nghiên cứu cho Luận văn thạc sĩ luật học vấn đề có ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc Tình hình nghiên cứu Bảo đảm quyền có nhà cho ngƣời nƣớc ngồi sinh sống làm việc, học tập Việt Nam vấn đề vừa mang tính xã hội, vừa mang tính “nhạy cảm”, điều kiện trị giới cịn nhiều bất ổn Do đó, đề cập đến vấn đề quyền có nhà cho ngƣời nƣớc Việt Nam thu hút đƣợc quan tâm nhiều giới, nhiều ngành Dù nhiều e ngại định cho ngƣời nƣớc sinh sống làm việc, học tập Việt Nam, song Luật đất đai 2003 có hiệu lực, quy định quyền nghĩa vụ ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc sử dụng đất, Luật nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đặc biệt Nghị số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 Quốc hội việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi mua sở hữu nhà Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi cho ngƣời nƣớc tham gia đầu tƣ, chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý giỏi có điều kiện sinh sống ổn định, yên tâm làm việc lâu dài Việt nam sở để doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc hoạt động Việt nam có điều kiện tạo chỗ ổn định cho ngƣời lao động làm việc doanh nghiệp (khơng phân biệt ngƣời nƣớc hay ngƣời nƣớc ngồi), góp phần thực sách an sinh xã hội đồng thời góp phần thúc đẩy thị trƣờng nhà bất động sản phát triển nguyên tắc bảo đảm ổn định, minh bạch lành mạnh, góp phần tạo mặt đô thị đại, văn minh vừa làm tăng cung, vừa làm tăng cầu bất động sản Kể từ có khung pháp lý bảo đảm quyền có nhà ngƣời nƣớc ngồi Việt Nam, có nhiều cơng trình nghiên cứu đề tài nhƣ: Quyền nghĩa vụ người nước sử dụng đất Việt Nam, TS Nguyễn Quang Tuyến, Tạp chí Dân chủ pháp luật, Bộ Tƣ pháp, Số 10/2004; Những sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 2003 quyền nghĩa vụ người nước sử dụng đất Việt Nam, TS Nguyễn Quang Tuyến, Tạp chí Nhà nƣớc pháp luật, Viện Nhà nƣớc pháp luật, Số 4/2005, tr 62 – 66; Các quy định pháp luật việc cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước mua sở hữu nhà Việt Nam, Khoá luận tốt nghiệp, Phạm Thị Mai Duyên, Ngƣời hƣớng dẫn: TS Nguyễn Thị Nga, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 2009, 62 tr nhiều viết trang thông tin điện tử báo điện tử, công ty bất động sản làm cho vấn đề bảo đảm quyền có nhà ngƣời nƣớc ngồi Việt Nam trở nên sôi động hết, xem xét quyền mối tƣơng quan với phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, nghiên cứu mang tính hệ thống, có tính chun sâu lĩnh vực pháp luật bảo đảm quyền có nhà ngƣời nƣớc ngồi Việt Nam lại chƣa có nhiều Vì thế, tác giả hy vọng với đầu tƣ nghiên cứu thích đáng vào nội dung nghiên cứu góp phần vào việc làm rõ vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật bảo đảm quyền có nhà ngƣời nƣớc ngồi Việt Nam, tài liệu tham khảo có giá trị mặt lý thuyết nhƣ thực tiễn nƣớc ta Phạm vi nghiên cứu Tập trung làm sáng tỏ quy định pháp luật Việt Nam hành bảo đảm quyền có nhà ngƣời nƣớc ngồi Việt Nam có liên quan trực tiếp đến sách, pháp luật, so sánh đối chiếu với cam kết quốc tế mở cửa thị trƣờng bất động sản, cam kết thƣơng mại song phƣơng Việt Nam đối tác thƣơng mại, nhằm tìm hạn chế, bất cập pháp luật, từ đề xuất số giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật bảo đảm quyền có nhà ngƣời nƣớc Việt Nam Do vậy, nghiên cứu nội dung đề tài pháp luật bảo đảm quyền có nhà ngƣời nƣớc Việt Nam, tác giả đề cập mối tƣơng tác sách, pháp luật Việt Nam so với cam kết quốc tế mở cửa thị trƣờng bất động sản nhƣ cam kết thƣơng mại song phƣơng Việt Nam đối tác thƣơng mại bao gồm vấn đề sau: - Khái quát vấn đề pháp lý ngƣời nƣớc ngồi, vai trị ngƣời nƣớc ngồi phát triển kinh tế xã hội Việt Nam nói chung, thị trƣờng bất động sản Việt Nam nói riêng; - Hệ thống hóa vấn đề lý luận quyền sở hữu quyền sở hữu nhà ngƣời nƣớc Việt Nam nhƣ sở pháp lý thực tiễn việc ghi nhận quyền có nhà ngƣời nƣớc ngồi Việt Nam, nội dung nƣớc, khơng cần có “ƣu tiên” nhƣ quan niệm bảo đảm quyền có nhà cho ngƣời nƣớc Đối với ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngồi thơi quốc tịch Việt Nam họ khơng cịn ngƣời Việt Nam mà mang quốc tịch quốc gia khác, sách Nhà nƣớc dành “ƣu đãi” nhà cho họ chắn ảnh hƣởng đến sách mà nhà nƣớc dành cho ngƣời nƣớc mà họ mang quốc tịch Thứ ba, Nghị 19/2008/QH12 quy định cá nhân sau đƣợc mua sở hữu nhà Việt Nam: Cá nhân nƣớc ngồi có đầu tƣ trực tiếp Việt Nam theo quy định pháp luật đầu tƣ đƣợc doanh nghiệp hoạt động Việt Nam theo quy định pháp luật doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp nƣớc doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc thuê giữ chức danh quản lý doanh nghiệp đó; Cá nhân nƣớc ngồi có cơng đóng góp cho Việt Nam đƣợc Chủ tịch nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thƣởng Hn chƣơng, Huy chƣơng; cá nhân nƣớc ngồi có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam Thủ tƣớng Chính phủ định; Cá nhân nƣớc ngồi làm việc lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học tƣơng đƣơng trở lên ngƣời có kiến thức, kỹ đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; Cá nhân nƣớc ngồi kết hôn với công dân Việt Nam Những đối tƣợng đƣợc quan có thẩm quyền Việt Nam cho phép cƣ trú Việt Nam từ ba tháng trở lên có quyền sở hữu nhà để thân thành viên gia đình sinh sống Việt Nam Quy định hạn chế đáng kể đến quyền có nhà ngƣời nƣớc ngồi đến Việt Nam Theo chúng tơi, pháp luật nên mở rộng đối tƣợng ngƣời nƣớc cá nhân đƣợc mua sở hữu nhà Việt Nam theo hƣớng không quy định kèm điều kiện nhƣ Nghị 19/2008/QH12 mà cho phép ngƣời nƣớc cƣ trú từ 03 tháng trở lên đƣợc mua sở hữu nhà sử dụng vào 86 mục đích để Để tránh tình trạng ngƣời nƣớc ngồi sở hữu đồng thời nhiều nhà ảnh hƣởng đến quyền có nhà cơng dân, chúng tơi kiến nghị nhà nƣớc cần quy định: ngƣời nƣớc sở hữu từ nhà thứ hai trở lên phải chịu mức lệ phí trƣớc bạ 50% giá trị ngơi nhà – biện pháp kỹ thuật nhằm hạn chế tình trạng đầu thị trƣờng bất động sản Theo chúng tôi, cần khẳng định rõ ràng mục đích việc mua sở hữu nhà ngƣời nƣớc ngồi dùng để ở, khơng sử dụng vào mục đích khác Để tránh cho việc mở rộng đối tƣợng đƣợc mua sở hữu nhà lợi dụng thơng thống Nhà nƣớc, cần quy định cụ thể trách nhiệm Ủy ban nhân dân cấp, quan quản lý nhà nƣớc hộ tịch, hộ xây dựng phối hợp tra, kiểm tra mục đích sử dụng nhà ngƣời nƣớc ngồi Việt Nam Thứ tư, đơn giản hóa thủ tục hành liên quan đến giao dịch nhà cho ngƣời nƣớc tiến tới quy định thống thủ tục mua sở hữu nhà cho ngƣời nƣớc Hiện tại, quy định giao dịch mua sở hữu nhà ngƣời nƣớc đƣợc quy định nhiều cấp độ văn khác nhiều điều kiện kèm theo dẫn đến tình trạng khơng biết bắt đầu tƣ đâu để tiến hành thủ tục liên quan đến nhà Chẳng hạn, ngƣời có quốc tịch Việt Nam (hộ chiếu Việt Nam giá trị, mang hộ chiếu nƣớc ngồi cần giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam); ngƣời gốc Việt Nam (phải có hộ chiếu nƣớc ngồi kèm theo giấy tờ xác nhận ngƣời gốc Việt Nam quan có thẩm quyền Việt Nam cấp để chứng minh có gốc Việt Nam) thuộc diện ngƣời đầu tƣ trực tiếp Việt Nam theo pháp luật đầu tƣ; ngƣời có cơng đóng góp cho đất nƣớc; nhà khoa học, nhà văn hố, ngƣời có kỹ đặc biệt mà quan, tổ chức Việt Nam có nhu cầu làm việc Việt Nam; ngƣời có vợ chồng cơng dân Việt Nam sinh sống nƣớc; gƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngồi 87 cần có giấy tờ chứng minh đƣợc phép cƣ trú Việt Nam theo quy định (ngƣời có hộ chiếu Việt Nam cịn giá trị cần: sổ tạm trú hay Giấy tờ xác nhận đăng ký tạm trú địa phƣơng; ngƣời có hộ chiếu nƣớc ngồi cần thẻ tạm trú hay Có dấu chứng nhận tạm trú đóng vào hộ chiếu với thời hạn đƣợc tạm trú Việt Nam từ ba tháng trở lên) đủ điều kiện cƣ trú để đƣợc quyền sở hữu nhà Việt Nam, khơng u cầu phải có thời gian cƣ trú thực tế (cƣ trú liên tục cƣ trú cộng dồn) từ đủ ba tháng trở lên Việt Nam đƣợc sở hữu nhà (Điều 66, 67 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành Luật nhà ở, điều 19 Thông tƣ 16/2010/TT-BXD hƣớng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành Luật nhà ở) Từ thực tiễn này, chúng tơi có số kiến nghị sau đây: - Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng tiến hành rà sốt thủ tục hành liên quan đến giao dịch mua sở hữu nhà ngƣời nƣớc ngồi trình Chính phủ năm 2012 - Trên sở báo cáo rà soát Bộ Xây dựng, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Ngoại giao, Bộ Tƣ pháp, Bộ Nội vụ, Bộ Công an, Bộ Tài Nguyên Môi trƣờng phối hợp ban hành Thông tƣ liên tịch hƣớng dẫn thủ tục hành liên quan đến giao dịch mua sở hữu nhà ngƣời nƣớc Việt Nam - Tăng cƣờng trách nhiệm lực quản lý ủy ban nhân dân cấp nơi có dự án nhà cho ngƣời nƣớc nơi có ngƣời nƣớc ngồi sở hữu nhà - Xây dựng trung tâm liệu quốc gia tình hình sở hữu nhà ngƣời nƣớc ngồi Việt Nam làm sở cho việc phân tích, đánh giá xu hƣớng phát triển loại thị trƣờng này, đồng thời tạo sở thực tiễn cho việc điều chỉnh sách nhà cho ngƣời nƣớc ngồi phù hợp với việc mở rộng quan hệ kinh tế, trị, văn hóa xã hội Việt Nam với nƣớc 88 Thứ năm, cụ thể hóa sách ƣu đãi cho Việt kiều họ quay phục vụ đất nƣớc Kinh nghiệm số nƣớc cho thấy, sách thu hút nhân tài quốc gia phù hợp với nguyện vọng Việt kiều họ sẵn sàng nƣớc mà không cần ƣu đãi nào, với đội ngũ trí thức Theo GS Nguyễn Văn Tuấn, “giới trí thức người Việt nước ngồi khơng địi hỏi phải ưu đãi; họ muốn đối xử bình đẳng với anh chị em nước muốn có hội để đóng góp Đã người Việt dù khác biệt kiến muốn khơng nhiều đóng góp cho q nhà Khơng cần đến động thái mang tính áp đặt tâm lí hay ban phát ơn nghĩa Theo tơi mà người Việt nước ngồi cần điều kiện mơi trường làm việc, kể thủ tục hành gọn nhẹ minh bạch” [26] Đối với lĩnh vực nhà ở, Việt kiều yên tâm làm ăn, sinh sống Việt Nam, theo cần tập trung vào số biện pháp: - Cho phép Việt kiều đƣợc tự mua bán nhà thuộc quyền sở hữu mình, khơng quy định thời gian sở hữu nhà tối thiểu Việt kiều - Hỗ trợ cho Việt kiều thuộc đối tƣợng thu hút nhân tài đƣợc mua nhà nƣớc theo yêu cầu họ - Cho phép Việt kiều đƣợc sở hữu nhiều nhà tùy thuộc vào khả họ - Đơn giản hóa thủ tục đăng kí hộ thƣờng trú, tạm trú - Xây dựng trang thông tin thủ tục hành thiết yếu cho Việt kiều… Thứ sáu, hƣớng dẫn cụ thể khái niệm “hƣởng giá trị nhà ở” Thuật ngữ giá trị đƣợc hiểu nhiều khía cạnh khác [32] Dƣới góc độ phạm trù triết học, xã hội học, thuật ngữ giá trị tính có ích, có ý nghĩa vật, tƣợng tự nhiên hay xã hội có khả thoả mãn nhu cầu, phục vụ lợi ích ngƣời Ở đây, vật, tƣợng đƣợc xem xét dƣới góc độ đáng hay khơng đáng mong muốn, có ý nghĩa tích cực hay khơng 89 đời sống xã hội Dưới góc độ kinh tế, thuật ngữ giá trị nói lên thuộc tính hàng hố lao động hao phí để sản xuất hàng hoá (lƣợng lao động xã hội cần thiết đƣợc vật hoá hàng hoá) định Khái niệm giá trị biểu chung điều kiện sản xuất hàng hoá dựa chế độ tƣ hữu tƣ liệu sản xuất Dưới góc độ ngôn ngữ, giá trị đƣợc hiểu là: “1 Cái làm cho vật có ích lợi, có ý nghĩa, đáng quý mặt đó; Tác dụng, hiệu lực; Lao động xã hội người sản xuất hàng hóa kết tinh sản phẩm hàng hoá…” [30, tr 407] Từ cách tiếp cận cho thấy, khái niệm giá trị nhà đƣợc hiểu lợi ích nhà mang lại cho chủ sở hữu đƣợc biểu giá trị tiền nhà khoảng thời gian định Vấn đề đặt là, ngƣời nƣớc – với tƣ cách chủ sở hữu “giá trị nhà ở” có quyền bán khơng có nhu cầu sử dụng; có quyền cho th khơng với mục đích để đƣợc khơng? Họ có quyền tặng cho hay sử dụng giá trị nhà để bảo đảm nghĩa vụ phát sinh đời sống xã hội họ hay khơng? Tổ chức, cá nhân có quyền định giá giá trị nhà trƣờng hợp này…? Là câu hỏi cần đƣợc giải đáp cặn kẽ có nhƣ quy định phá luật vào sống Dƣới góc độ pháp lý, “Giá trị nhà ở” đƣợc hiểu loại quyền tài sản, vậy, vào giao dịch dân thông qua giao dịch mua bán Do vậy, chủ sở hữu “giá trị nhà ở” có tồn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt Tuy nhiên, pháp luật hành hạn chế việc chuyển nhƣợng nhà thuộc quyền sở hữu mình, nên việc mua bán “giá trị nhà ở” ngƣời nƣớc ngồi khó khăn Để tháo gỡ khó khăn này, kiến nghị, Nhà nƣớc cho phép ngƣời nƣớc đƣợc toàn quyền định “giá trị nhà 90 ở” trƣờng hợp họ sở hữu nhiều nhà ở, kể quyền chuyển nhƣợng nhà trƣớc thời gian luật định Thứ bảy, nghiên cứu phát triển khu nhà dành riêng cho ngƣời nƣớc phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển địa phƣơng Giải pháp giúp cho quan quản lý nhà nƣớc dễ dàng kiểm soát đƣợc giao dịch nhà ngƣời nƣớc ngoài, thuận tiện cho việc quản lý Trên sở quy định này, Nhà nƣớc ban hành quy chế tổ chức quản lý dự án nhà cho ngƣời nƣớc thống phạm vi nƣớc, bảo đảm hài hịa lợi ích ngƣời nƣớc ngồi sở hữu nhà ở, quyền địa phƣơng cấp quản lý thống quyền trung ƣơng Thứ tám, nghiên cứu xây dựng Luật sở hữu nhà ngƣời nƣớc Việt Nam Chúng ta biết, tại, quy định quyền sở hữu nhà ngƣời nƣớc đƣợc quy định nhiều văn pháp luật khác Luật Nhà hành Việt Nam dƣờng nhƣ phản ánh nhu cầu quản lý bảo đảm quyền có nhà cơng dân Việt Nam, chƣa phản ánh hết đặc thù quy định quyền sở hữu nhà ngƣời nƣớc Việt Nam Kiến nghị xây dựng Luật riêng sở hữu nhà cho ngƣời nƣớc đƣợc dựa lập luận yếu sau đây: Một là, vị trí quyền sở hữu nhà ngƣời nƣớc tổng thể chế độ sở hữu Việt Nam Cần khẳng định sở hữu tƣ nhân ngƣời nƣớc tài sản đƣợc tạo lập Việt Nam, nên việc thực quyền sở hữu cần phải đƣợc kiểm soát chặt chẽ Nhà nƣớc Hai là, xuất phát từ vai trò đặc biệt đất đai quốc gia Mỗi nhà, hộ chung cƣ gắn với mảnh đất định Ở Việt Nam, theo quy định pháp luật hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nƣớc chủ đại diện, vậy, thực quyền sở hữu nhà ngƣời nƣớc cần xem xét đến quyền sở hữu đất đai gắn liền với nhà Nghiên 91 cứu quy định Luật đất đai 2003, nội dung chƣa đƣợc giải cách triệt để Ba là, xuất phát từ quy định bảo đảm “quyền bất khả xâm phạm chỗ cá nhân” gây khó khăn đáng kể cho cơng tác quản lý nhà nƣớc hộ tịch hộ khẩu, gắn liền với quyền cấp xã Do đó, việc bảo đảm hài hịa lợi ích ngƣời sở hữu nhà ngƣời nƣớc với quyền quản lý nhà nƣớc hộ tịch, hộ khẩu, bảo đảm an ninh trật tự Nhà nƣớc điều cần thiết đòi hỏi phải giải hài hòa Bốn là, bảo đảm quyền sở hữu nhà ngƣời nƣớc với vấn đề bảo đảm chủ quyền quốc gia, chế độ đãi ngộ quốc gia có có lại việc bảo hộ quyền công dân quốc gia sở Năm là, bảo đảm quyền tự định, quyền tự định đoạt bên tham gia giao dịch nhà ngƣời nƣớc ngồi có kiểm sốt phù hợp nhà nƣớc Thứ chín, phát triển thị trƣờng nhà cho thuê cho ngƣời nƣớc Đây phân khúc thị trƣờng đầy tiềm Điều địi hỏi Nhà nƣớc phải có chiến lƣợc, quy hoạch, kế hoạch phát triển phân khúc thị trƣờng nhà cho ngƣời nƣớc phù hợp với chiến lƣợc phát triển kinh té xã hội địa phƣơng, nơi có tiềm phát triển kinh tế, du lịch, danh lam thắng cảnh Thứ mười, khẩn trƣơng tiến hành tổng kết tình hình thực Nghị 19/2008/QH12 làm sở cho việc tổng rà soát bất cập hạn chế việc triển khai sách nhà cho ngƣời nƣớc ngồi, kịp thời sửa đổi, bổ sung quy định phù hợp với tình hình phát triển kinh tế đất nƣớc điều kiện hội nhập quốc tế Thứ mười một, tăng cƣờng kênh thông tin giao dịch nhà cho ngƣời nƣớc ngồi, ngăn ngừa có hiệu tình trạng lừa đảo giao 92 dịch nhà ở, ngƣời nƣớc Về phía nhà nƣớc, cần tăng cƣờng hợp tác quốc tế lĩnh vực bảo đảm quyền có nhà cho ngƣời nƣớc ngồi Về phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần đẩy mạnh triển khai dự án nhà cho ngƣời nƣớc ngoài, tăng cƣờng thu hút đầu tƣ nƣớc vào lĩnh vực bất động sản cầu nối quan trọng với khách hàng đối tác nƣớc họ sang làm việc tìm kiếm hội đầu tƣ kinh doanh Việt Nam Thứ mười hai, tăng cƣờng trật tự kỷ luật thị trƣờng bất động sản, kiểm sốt có hiệu tình trạng “đứng tên” giùm giao dịch nhà ngƣời nƣớc ngồi, tăng cƣờng cơng tác tra, kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật nhà cho ngƣời nƣớc ngoài, xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật làm cản trở quyền có nhà ở, quyền sở hữu nhà ngƣời nƣớc ngồi LUẬN CHUNG Chính sách nhà cho ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngồi sách đắn Đảng Nhà nƣớc, hệ tất yếu trình hội nhập quốc tế tất lĩnh vực đời sống xã hội Bảo đảm quyền có nhà ngƣời nƣớc ngồi Việt Nam thể cam kết bảo đảm quyền ngƣời đƣợc Liên hợp quốc thơng qua mà Việt Nam thành viên tích cực Thơng qua sách nhà cho ngƣời nƣớc Việt Nam cho thấy, nỗ lực toàn xã hội, Nhà nƣớc tâm bảo đảm nguyên tắc đối xử công bằng, tạo hội cho ngƣời nƣớc ngồi có đƣợc nhà ổn định, giúp họ yên tâm làm ăn, sinh sống Việt Nam 93 Nghiên cứu lý luận pháp luật bảo đảm quyền có nhà ngƣời nƣớc ngồi cho thấy, quốc gia, tùy thuộc vào tốc độ phát triển, tƣơng quan phát triển, mở rộng quan hệ quốc gia kinh tế, trị, văn hóa, xã hội, quốc phịng an ninh cho phép ngƣời nƣớc ngồi bƣớc tham gia vào giao dịch nhà nƣớc đƣợc bảo hộ mức độ định Với tƣ cách chủ thể tƣ pháp quốc tế, ngƣời nƣớc sinh sống, làm việc quốc gia mà khơng có quốc tịch đƣợc quốc gia sở bảo đảm quyền bản, có quyền cƣ trú, quyền có chỗ đƣợc tôn trọng Mỗi quốc gia, tùy thuộc vào quan hệ ngoại giao đƣợc thiết lập dành cho ngƣời nƣớc chế độ ƣu đãi định Việt Nam quốc gia phát triển, trình đó, Việt Nam có nhiều bƣớc tiến việc cải cách thể chế, mở rộng quan hệ ngoại giao với quốc gia, vùng lãnh thổ Tùy thuộc vào mức độ mở rộng quan hệ với quốc gia, Việt Nam có sách bảo đảm quyền có nhà cho ngƣời nƣớc ngồi họ sinh sống làm việc Việt Nam Trƣớc tiến hành đổi mới, ngƣời nƣớc Việt Nam đƣợc giới hạn “phe xã hội chủ nghĩa” Khi đất nƣớc mở cửa đổi mới, Việt Nam muốn làm bạn, làm đối tác tác tin cậy với tất nƣớc khơng phân biệt chế độ trị, sở tơn trọng độc lập, chủ quyền thống tồn vẹn lãnh thổ nhau, không can thiệp vào công việc nội làm cho số lƣợng ngƣời nƣớc ngồi khơng ngừng gia tăng Ngƣời nƣớc ngồi vào Việt Nam với nhiều mục đích khác nhau, nhƣng họ có chung nhu cầu – có chỗ ổn định Do vậy, Nhà nƣớc ta có nhiều quy định bảo đảm quyền có nhà cho ngƣời nƣớc nhƣ pháp luật đất đai cho ngƣời nƣớc sử dụng, chế độ pháp lý thuê nhà ngƣời nƣớc cao Nhà nƣớc thừa nhận quyền sở hữu nhà ngƣời nƣớc Việt Nam Đây thực bƣớc tiến quan trọng mang ý nghĩa 94 tầm chiến lƣợc trình đổi tƣ lý luận thực tiễn ta trình phát triển đất nƣớc Đây dấu ấn quan trọng ghi nhận tham gia ngày sâu rộng Việt Nam vào cộng đồng quốc tế Nhìn chung, pháp luật bảo đảm quyền có nhà ngƣời nƣớc ngồi Việt Nam tập trung vào hai nội dung bảo đảm quyền thuê quyền sở hữu nhà phù hợp với nhu cầu cầu ngƣời nƣớc Việt Nam Pháp luật bảo đảm quyền có nhà ngƣời nƣớc ngồi, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc Việt Nam tạo lập hành lang pháp lý cho phép ngƣời nƣớc tham gia vào giao dịch nhà ở, bảo đảm pháp luật quyền ngƣời nƣớc liên quan đến nhà Việt Nam… Mặc dù đạt đƣợc nhiều kết quả, song pháp luật bảo đảm quyền có nhà ngƣời nƣớc Việt Nam dừng lại sách “thí điểm”, cịn mang nặng tính kiểm sốt, cho phép Nhà nƣớc Điều ảnh hƣởng đáng kể đến việc thực thi sách thực tế Q trình hội nhập quốc tế Việt Nam ngày mở rộng sâu sắc Điều làm gia tăng đáng kể lƣợng ngƣời nƣớc vào Việt Nam Từ nhận thấy nhu cầu có nhà ngƣời nƣớc Việt Nam ngày gia tăng Điều đòi hỏi quy định pháp luật phải khơng ngừng hồn thiện để bảo đảm cho ngƣời nƣớc ngồi có nhà vào Việt Nam, đồng thời tạo lập kênh hữu hiệu để thu hút nguồn vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc vào Việt Nam Các đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo đảm quyền có nhà ngƣời nƣớc ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc Việt Nam hy vọng nguồn tham khảo quan trọng cho nhà hoạch định sách, pháp luật bảo đảm quyền có nhà ngƣời nƣớc Việt Nam tƣơng lai Tác giả khơng có hồi bão kiến nghị 95 nhanh chóng làm thay đổi bất cập tham gia giao dịch ngƣời nƣớc lĩnh vực nhà Trong phạm vi đề tài nghiên cứu, tác giả khơng có tham vọng giải hết vấn đề lý luận thực tiễn lĩnh vực pháp luật bảo đảm quyền có nhà ngƣời nƣớc ngồi Việt Nam, vấn đề lớn, có mức độ ảnh hƣởng rộng nhiều sách Nhà nƣớc Tác giả hy vọng góp thêm vài thiển ý vào vấn đề lớn, hy vọng khơi lên quan tâm nhà khoa học tƣơng lai 96 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất Đai năm 2003 Luật Nhà năm 2005 Luật Quốc tịch năm 2008 Luật số 34/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai ngày 18 tháng năm 2009 Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung số Điều Luật liên quan đến đầu tƣ xây dựng ngày 19 tháng năm 2009 Nghị số 19/2008/QH12 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nƣớc mua sở hữu nhà Việt Nam Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03/06/2009 Chính phủ hƣớng dẫn thi hành số điều Nghị số 19/2008/QH12 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nƣớc mua sở hữu nhà Việt Nam Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà Chính phủ, Tờ trình số 52/TTr-CP ngày 23 tháng năm 2008 Chính phủ đề nghị thơng qua Nghị thí điểm việc ngƣời nƣớc mua sở hữu nhà Việt Nam 10 Chính phủ, Tờ trình số 46/TTr-CP ngày 07 tháng 04 năm 2009 Chính phủ dự án Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà sửa đổi, bổ sung Điều 121 Luật đất đai 11 Ủy ban Kinh tế Quốc hội Khóa 12, Báo cáo thẩm tra số 708/BC-UBKT12 Dự án Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà sửa đổi, bổ sung Điều 121 Luật đất đai, năm 2009 97 12.Vũ Đình Ánh, Nhận dạng nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam, http://www.tapchibatdongsanvietnam.vn/Web/Default.aspx?tabnewsdetai l&zoneid=105&itemid=490&lang=vi-VN, năm 2011 13.Nguyễn Hồng Bắc (2011), Hỏi – đáp quy định Tư pháp quốc tế Việt Nam người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngoài, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 14.Nguyễn Bá Diến (2001), Giáo trình tư pháp quốc tế, Nxb Đại học quốc gia Hà Nội 15 Phạm Thị Mai Duyên (2009), Các quy định pháp luật việc cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước mua sở hữu nhà Việt Nam, Khoá luận tốt nghiệp, Ngƣời hƣớng dẫn: TS Nguyễn Thị Nga, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 16.Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật Chính phủ, Thực trạng quốc tịch người Việt Nam định cư nước ngồi 17.Hội đồng phối hợp cơng tác phổ biến, giáo dục pháp luật Chính phủ (2008), Khái quát phát triển pháp luật quốc tịch Việt Nam từ 1945 đến Giới thiệu Luật Quốc tịch Việt Nam 18.Nguyễn Đức Lam (2000), Cá nhân – chủ thể Luật quốc tế, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 19.GS Nguyễn Lân (2006), Từ điển từ ngữ Việt Nam, Nxb Tổng hợp thành phố Hồ Chí Minh 20.Ngân hàng giới (2002), Xây dựng Thể chế hỗ trợ Thị trường, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 21.Lê Xuân Nghĩa (tháng năm 2011), Thị trường bất động sản hệ thống tài chính, Tạp chí Kinh tế Dự báo số 17 (505) 98 22.Thu Phƣơng, Giới thiệu chung quyền người lao động di cư luật quốc tế, http://www.moj.gov.vn/p/tag.idempotent.render.userLayou tRootNode.target.n406.uP?uP_root=me&cmd=item&ID=12585 23.Nguyễn Hồng Quân (2011), Thị trường bất động sản: Điều chỉnh để phát triển bền vững, http://cafeland.vn/phan-tich/2-11262-thi-truong-bat-dongsan-dieu-chinh-de-phat-trien-ben-vung.html 24.PTS Chu Hồng Thanh (1997), Quyền người Luật quốc tế quyền người, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 25.Hồng Thƣ, Chính sách di cư Liên Minh Châu Âu: Bảo vệ người di cư hợp pháp, http://www.moj.gov.vn/p/tag.idempotent.render.userLayou tRootNode.target.n420.uP 26.GS Nguyễn Văn Tuấn, Bàn sách đối xử với Việt kiều, http://tuanvannguyen.blogspot.com/2008/07/bn-v-chnh-sch-i-x-vi-vitkiu.html 27.TS Nguyễn Quang Tuyến (2004), Quyền nghĩa vụ người nước sử dụng đất Việt Nam, Tạp chí Dân chủ pháp luật, Bộ Tƣ pháp, số 10/2004 28.TS Nguyễn Quang Tuyến (2005), Những sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 2003 quyền nghĩa vụ người nước sử dụng đất Việt Nam, Tạp chí Nhà nƣớc pháp luật, Viện Nhà nƣớc pháp luật, Số 4/2005, tr 62 – 66 29.TS Phạm Quốc Trụ (2011), Hội nhập quốc tế: Một số vấn đề lý luận thực tiễn, http://nghiencuubiendong.vn/toan-cau-hoa-hoi-nhap-kinh- te/2014-hoi-nhap-quoc-te-mot-so-van-de-ly-luan-va-thuc-tien 30.Viện Ngôn ngữ học (1989), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Khoa học Xã hội, Hà Nội 99 31.Vụ pháp luật quốc tế Bộ Tƣ pháp, Hệ thống văn kiện pháp lý quyền người, http://www.moj.gov.vn/p/tag.idempotent.render.userLayoutRootNode.tar get.n421.uP?uP_root=me&cmd=item&ID=11428 32.Website: http://dictionary.bachkhoatoanthu.gov.vn 33.Website: http://www.luatviet.org/Tudien 34.Website: http://vi.wikipedia.org 100