Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản trong pháp luật việt nam hiện hành

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT DÂN SỰ  KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN THỊ MÙI KHÓA 35 - MSSV: 1055020161 GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN: ThS LƢƠNG VĂN LẮM TP.HỒ CHÍ MINH – 2014 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, có hỗ trợ từ giảng viên hƣớng dẫn Th.S Lƣơng Văn Lắm Các nội dung nghiên cứu kết đề tài trung thực đảm bảo quyền sở hữu trí tuệ Những thông tin vụ việc nhƣ đánh giá nhận xét tác giả khác góp phần phục vụ cho q trình phân tích đƣợc trích từ nguồn khác có ghi phần tài liệu tham khảo Nếu phát có gian lận xin chịu trách nhiệm trƣớc Hội đồng kết khóa luận Tp Hồ Chí Minh, Ngày 22 tháng năm 2014 Tác giả Nguyễn Thị Mùi MỤC LỤC Lời mở đầu .1 CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản .4 1.1.1 Khái niệm thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm thời điểm .4 1.1.1.2 Khái niệm bất động sản đăng ký quyền sở hữu bất động sản 1.1.1.3 Khái niệm thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản .8 1.1.2 Ý nghĩa thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản 1.1.2.1 Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản thời điểm chấm dứt, xác lập quyền sở hữu .8 1.1.2.2 Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản thời điểm chịu rủi ro giao dịch dân 1.1.2.3 Thời điểm chuyển sở hữu bất động sản thời điểm mở thừa kế quan hệ thừa kế có di sản bất động sản 10 1.2 Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản 10 1.2.1 Quy định pháp luật hành thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản 10 1.2.1.1 Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà 10 1.2.1.2 Thời điểm chuyển giao quyền sử dụng giao dịch quyền sử dụng đất .19 1.2.1.3 Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản khác .24 1.2.2 lần 12 Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu dự thảo Luật Nhà sửa đổi 25 KẾT LUẬN CHƢƠNG I 33 CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG CỦA VIỆC ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 35 2.1.Thực trạng việc áp dụng pháp luật thởi điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản 35 2.1.1 Mâu thuẫn quy định pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản 35 2.1.2 Những khó khăn hoạt động thực thi pháp luật liên quan tới thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản 37 2.1.2.1 Hoạt động thi hành án liên quan tới thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản 37 2.1.2.2 Hoạt động giải tranh chấp liên quan tới thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản 42 2.1.2.3 Những vƣớng mắc hoạt động cơng chứng hợp đồng có đối tƣợng bất động sản 52 2.1.3 Nguyên nhân khó khăn hoạt động thực thi pháp luật liên quan tới thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản 55 2.2.Giải pháp 57 2.2.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản 57 2.2.2 Bổ sung chế nhằm thực thi pháp luật hiệu 60 KẾT LUẬN CHƢƠNG II 62 Lời mở đầu Tính cấp thiết đề tài Trong thực tế nay, hoạt động chuyển giao quyền sở hữu bất động sản diễn dƣới nhiều hình thức sơi động Vấn đề thời điểm chuyển giao quyền sở hữu vấn đề đƣợc cá nhân lƣu tâm hết họ mong muốn đƣợc sở hữu bất động sản sau thực giao dịch Đi với phát triển thực tiễn, pháp luật có chế đảm bảo thực giải tranh chấp song quy định tồn nhiều mâu thuẫn Chính từ thiếu đồng bộ, mâu thuẫn quy định Bộ luật Dân 2005, Luật Nhà 2005 Luật Đất đai 2013 thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản gây khó khăn cho chủ thể giao dịch dân Bởi hợp đồng ký kết nhƣng theo luật quyền sở hữu lại phát sinh thời điểm khác nhau, phải theo luật cho Mặt khác từ “luật đá luật” mà giải tranh chấp, quan chức lung túng mâu thuẫn phải áp dụng luật nào, dẫn tới tranh chấp kéo dài, ảnh hƣởng tới quyền lợi cac chủ thể liên quan Trong thực tế, vấn đề thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản đƣợc số viết công trình nghiên cứu khai thác, hạn chế, mâu thuẫn quy định pháp luật nhƣ: Một loạt báo đăng báo pháp luật tháng 10 năm 2007, khóa luận cử nhân tác giả Tạ Ngọc Nam “Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng có đối tƣợng nhà ở”, khóa luận cử nhân tác giả Trần Dƣơng Công, Trƣơng Thị Thúy Hằng đề tài “Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản” Tuy nhiên viết, cơng trình dừng lại việc khai thác mảng vấn đề thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản, hay việc nghiên cứu đƣợc tiến hành xa với thực tế Mà guồng quay sống biến thiên không ngừng Mặt khác, trƣớc thay đổi pháp Luật Đất đai nhƣ dự thảo sửa đổi bổ sung Luật Nhà 2005 bƣớc chuẩn bị dự thảo sửa đổi bổ sung Bộ luật Dân 2005 đƣợc hồn thiện việc nghiên cứu, tìm mâu thuẩn kiến nghị giải pháp hoàn thiện bổ sung chế nhằm thực thi hiệu pháp luật vấn đề cần đƣợc thực Chính vấn đề nêu trên, tác giả chọn đề tài: “Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản pháp luật Việt Nam hành” để thực khóa luận tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu Xuất phát từ khó khăn thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp liên quan tới thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản Tác giả vào làm rõ vấn đề lý luận, tìm hạn chế, mâu thuẫn quy định pháp luật Từ đó, đƣa đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật chế bổ sung để giải vấn đề phát sinh từ thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản Phƣơng pháp nghiên cứu Phƣơng pháp luận xuyên suốt trình nghiên cứu hồn thành khóa luận nguyên tắc, phạm trù nhận thức chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lênin Phƣơng pháp nghiên cứu cụ thể: Để làm rõ vấn đề nhƣ có nhìn bao qt, thấy đƣợc nhiều quan điểm khác đề tài thực hiện, tác giả sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp so sánh quy định văn pháp luật, quan điểm ý kiến tác giả trƣớc Đồng thời tác giả sử dụng phƣơng pháp phân tích quy định pháp luật vụ việc diễn thực tế để có nhìn sâu sắc khách quan Phạm vi nghiên cứu Trong khn khổ khóa luận tác giả tập trung nghiên cứu, phân tích quy định pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản chủ yếu nhà quyền sử dụng đất đƣợc quy định Bộ luật Dân 2005, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà 2005 Bên cạnh đó, tác giả phân tích số vụ việc thực tế liên quan tới vấn đề cần nghiên cứu để làm rõ khó khăn, vƣớng mắc việc áp dụng pháp luật Ý nghĩa thực tiễn đóng góp khóa luận Khóa luận tồn tại, mâu thuẫn quy định pháp luật nhƣ vƣớng mắc việc áp dụng pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản từ đƣa kiến nghị hồn thiện pháp luật chế bổ sung nâng cao hiệu việc áp dụng pháp luật Kết cấu khóa luận Khóa luận đƣợc chia thành hai chƣơng: Chƣơng I: Tổng quan thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản Chƣơng II: Thực trạng việc áp dụng pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản hƣớng hoàn thiện Trong q trình thực khóa luận tác giả nhận đƣợc nhiều ý kiến đóng góp từ phía thầy cơ, cá nhân tổ chức Tác giả xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy cô Khoa luật Dân - trƣờng Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh tận tình giảng dạy, chia sẻ kiến thức kinh nghiệm quý báu, nhƣ động viên giúp đỡ từ phía gia đình, bạn bè Đặc biệt tác giả gửi lời cảm ơn chân thành tới Thạc Sỹ Lƣơng Văn Lắm – Giảng viên hƣớng dẫn, ngƣời giúp đỡ tác giả nhiều việc thực khóa luận CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản 1.1.1 Khái niệm thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm thời điểm Trong văn pháp luật nhƣ từ điển thuật ngữ pháp lý Việt Nam chƣa có khái niệm thời điểm Mặc dù thuật ngữ đƣợc sử dụng nhiều giữ vị trí quan trọng quan hệ dân thời điểm khác quyền nghĩa vụ chủ thể khác Có thể hiểu khái niệm thời điểm thông qua định nghĩa từ điển Tiếng Việt Theo đó, thời điểm khoảng thời gian ngắn xảy việc quan trọng.1 Nhƣ hiểu cách thời điểm dƣới góc độ khoa học pháp lý là: Khoảng thời gian cực ngắn mà kiện pháp lý xảy 1.1.1.2 Khái niệm bất động sản đăng ký quyền sở hữu bất động sản a) Khái niệm bất động sản Hầu hết pháp luật nƣớc quy định đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đƣợc xác định vị trí địa lý đất đƣợc coi bất động sản (Điều 517, 518 Bộ luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Bộ luật Dân Nhật Bản…) Bộ luật Dân 2005 Việt Nam tƣơng tự, không đƣa định nghĩa cụ thể nhƣ bất động sản mà vào liệt kê tài sản bất động sản dựa vào bất động sản trung tâm đất đai Căn Điều 174 Bộ luật Dân 2005 bất động sản bao gồm: Thứ đất đai, loại bất động sản mang tính chất trung tâm để xác định loại bất động sản khác “Đất đai đƣợc hiểu diện tích định bao gồm chiều rộng, chiều dài, chiều cao, chiều sâu Đất đai bao gồm đất, đá, cát sỏi chúng chƣa đƣợc khai thác, tách rời khỏi đất.”2 Xét tổng thể đất đai dạng tài nguyên, phần chủ quyền quốc gia tƣ liệu sản xuất quan trọng Tuy Nguyễn Lân (2000), Từ điển Từ ngữ Việt Nam, Nxb Tp Hồ Chí Minh, Tp Hồ Chí Minh, tr 1756 PGS.TS Hồng Thế Liên (chủ biên) (2009), Bình luận khoa học Bộ luật Dân 2005, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr.414 nhiên, giao dịch dân sự, đất đai trở thành đối tƣợng giao dịch đất, hay nói cách khác phần diện tích đất đƣợc giới hạn ranh giới xác định thực địa đƣợc mô tả hồ sơ.3 Theo quy định Điều 174 Bộ luật Dân 2005 đất đai loại tài sản, Tuy nhiên, theo pháp luật Việt Nam hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2013.4 Nhƣ có nghĩa ngƣời dân khơng có quyền sở hữu đất đai mà có quyền sở hữu quyền sử dụng đất Vậy quyền sử dụng đất có phải loại bất động sản hay không? Và bất đống sản nên vào quy định pháp luật để xác định Trong pháp luật số nƣớc, quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai đƣợc coi bất động sản.5 Thiết nghĩ nên hiểu cách xác đất đai với tƣ cách bất động sản giao dịch dân quyền sử dụng đất Thứ hai, dựa vào vị trí trung tâm đất đai, Bộ luật Dân 2005 xác định số bất động sản khác tài sản gắn liền với đất đai có nhà ở, cơng trình xây dựng gắn với đất đai, tài sản gắn liền với nhà cơng trình xây dựng đó.6 Tuy nhiên quy định pháp luật hành lại không nêu “gắn liền với đất đai” thuật ngữ quan trọng cần đƣợc làm rõ mà mang tính định tài sản có phải bất động sản hay không Theo ý kiến số nhà bình luận nên hiểu “Gắn liền với đất đai liên quan chặt chẽ đến đất đai, khơng thể tách rời khỏi đất đai.”7 Vậy hiểu tài sản không thƣờng xuyên gắn liền với đất nhƣ trồng ngắn ngày, giàn giáo, lều tạm khơng phải bất động sản Điều có khác biệt quy định số nƣớc, Điều 520 Bộ luật Dân Pháp mùa màng chƣa gặt, trái chƣa hái xuống đƣợc xem bất động sản Một khái niệm cần đƣợc làm rõ tài sản thỏa mãn tính chất “gắn liền với đất đai” nhƣng nhƣ đƣợc coi cơng trình xây dựng Theo nhƣ quy định Luật Xây dựng 2013 “Cơng trình xây dựng sản phẩm đƣợc tạo thành sức lao động ngƣời, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, đƣợc liên Khoản Điều Luật Đất đai 2013 Điều Luật Đất đai 2013 Điều 100 Bộ luật Dân Thƣơng mại Thái Lan Điều 174, Bộ luật Dân 2005 PGS.TS Hoàng Thế Liên (chủ biên) (2009), Bình luận khoa học Bộ luật Dân 2005, Nxb Chính trị Quốc gia, tr.415 kết định vị với đất, bao gồm phần dƣới mặt đất, phần mặt đất, phần dƣới mặt nƣớc phần mặt nƣớc, đƣợc xây dựng theo thiết kế Cơng trình xây dựng bao gồm cơng trình xây dựng cơng cộng, nhà ở, cơng trình cơng nghiệp, giao thông, thủy lợi, lƣợng công trình khác.”8 Ngồi bất động sản bao gồm tài sản gắn liền với nhà cơng trình xây dựng Chẳng hạn nhƣ tranh, máy lạnh, bình thƣờng đƣợc coi động sản đƣợc gắn lên tƣờng cơng trình xây dựng hay nhà cách cố định lâu dài lại đƣợc coi bất động sản Thứ ba, để phòng tránh thiếu sót việc liệt kê khơng mang tính bao qt nhà làm luật thêm tài sản khác pháp luật quy định bất động sản đƣợc coi bất động sản giao dịch dân Tuy nhiên chƣa có văn thức liệt kê đề cập tới loại bất động sản Đây khó khăn xác định tàu bay, tàu biển, phƣơng tiện vũ trụ có đƣợc coi bất động sản hay không? Theo quy định pháp luật Nga tài sản mang tính chất đặc biệt, phần lãnh thổ di động quốc gia nên đƣợc xem bất động sản.9 Thiết nghĩ nên có quy định rõ ràng loại bất động sản b) Đăng ký quyền sở hữu bất động sản Trƣớc hết cần phải hiểu đƣợc nhƣ quyền sở hữu bất động sản Về sở hữu, dƣới góc độ phạm trù kinh tế sở hữu thể quan hệ sản xuất xã hội, phƣơng thức chiếm hữu phân phối hình thái kinh tế xã hội Sở hữu việc tài sản, tƣ liệu sản xuất, thành lao động thuộc Về quyền sở hữu, với tƣ cách phạm trù pháp lý quyền sở hữu tổng hợp quy phạm pháp luật nhà nƣớc ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản.10 Theo nghĩa khách quan, quyền sở hữu khái niệm dùng để tổng hợp quy phạm pháp luật nhà nƣớc đặt để điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tƣ liệu sản xuất tƣ liệu tiêu dùng Theo nghĩa chủ quan, quyền sở hữu khái niệm pháp lý mức độ đƣợc phép xử ngƣời có tài sản việc chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài Khoản Điều Luật Xây dựng 2013 Điều 130 Bộ luật Dân Nga 1994 10 TS Đinh Trung Tụng (2005), Bình luận nội dung Bộ luật Dân 2005, Nxb Tƣ pháp, Tp Hồ Chí Minh, tr.131,132 BLDS Trong đó, theo khoản Điều 113 điểm a khoản Điều 91 họ phải đăng ký sở hữu (có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) đƣợc thực quyền chủ sở hữu Để có thống quy định Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai Luật Nhà phù hợp với thực tế nên quy định quyền sở hữu nhà đƣợc chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên đổi nhận nhà kể từ thời điểm đăng ký.66 Thực tế nhƣ xong vào để kiến nghị rằng: Nên đồng hóa quy định pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu theo hƣớng – thời điểm chuyển giao quyền sở hữu thời điểm bên nhận chuyển giao đăng ký quyền sở hữu lại “thiên vị” cho mảng cơng chứng, nhƣ trình bày từ chƣơng I khóa luận, bất cấp kéo theo việc quy định không nhỏ, hƣớng quy định giải đƣợc mắt xích nhƣng lại làm tổn hại tới trình.67 Mặt khác, việc đăng ký quyền sở hữu xét chất thủ tục hành để nhà nƣớc quản lý để bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu Chỉ nên hiểu quyền mà khơng phải nghĩa vụ vủa chủ sở hữu Quy định khoản điều 113 điểm a khoản điều 91 họ phải đăng ký sở hữu (có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) đƣợc thực quyền chủ sở hữu nhằm tạo sở pháp lý vững phủ nhận quyền sở hữu chủ sở hữu từ thời điểm hợp đồng đƣợc công chứng, cá nhân muốn thực giao dịch tài sản việc đăng ký điều kiện cần thiết để đảm bảo mặt “giấy trắng mực đen” giúp trình giao dịch thuận lợi Một vấn đề quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu thời điểm đăng ký sở hữu làm gia tăng giao dịch ngầm, nhiều nhà vùng nông thôn không đƣợc đăng ký sở hữu việc họ chuyển giao nhà gắn với đất diễn hàng ngày, quy định nhƣ làm phát sinh nhiều tranh chấp Ví dụ nhƣ tình bán án có thật sau xảy đƣợc báo Pháp luật Tp Hồ Chí Minh ghi lại: Vợ chồng ơng A có đất 200m2 nhà cấp bốn 50m2 tọa lạc mảnh đất này, năm 2008, vợ chồng ông A chuyển nhƣợng nhà, đất cho bà D với giá 300 triệu đồng Khi cơng chứng, phịng cơng chứng chấp nhận cơng chứng việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (do đất đƣợc cấp giấy chứng nhận…), không chấp nhận công chứng việc mua bán nhà tài sản 66 http://pccs2-tthue.vn/Views/InfoTwo.aspx?OneID=7&TwoID=70 (14h28 ngày 26/6/2014) 67 Xem thêm mục 1.2 khóa luận 53 chƣa có giấy tờ sở hữu Thế nên hợp đồng việc mua bán nhà dù hai bên thống việc Sau đó, theo bà D dù bà trả hết tiền, bên bán không chịu giao nhà, đất khiến bà bị thiệt thòi Bà nhiều lần yêu cầu nhƣng phía cho vay tiền bà, cịn việc ký hợp đồng chuyển nhƣợng đất để làm tin Nay bà D địi bên bán trả lại 400 triệu đồng Địi khơng xong, bà D đành kiện nhờ tòa can thiệp Tại án sơ thẩm, tịa án nhận định bà D khơng chứng minh đƣợc việc mua nhà, ông A không chứng minh đƣợc việc vay tiền bà D Nhà gắn với đất nhƣng hai bên khơng có thỏa thuận mua bán nhƣ hợp đồng thực đƣợc, tịa tun thỏa thuận vơ hiệu Khơng đồng ý với án tòa sơ thẩm bà D kháng cáo, Tòa cấp phúc thẩm cho hai bên thỏa thuận, hoàn toàn tự nguyện thực giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng tài sản Hợp đồng khơng trái đạo đức xã hội Mục đích nội dung giao dịch không trái pháp luật Bà D giao tiền, đăng ký quyền sử dụng đất nên hợp đồng hồn thành… Do đó, theo quy định luật dân Luật Đất đai, hợp đồng mua bán không vi phạm nên không bị vô hiệu Vợ chồng ông A không giao tài sản có lỗi làm cho hợp đồng khơng thực đƣợc… Tòa tuyên sửa án sơ thẩm, buộc vợ chồng ông A phải bồi thƣờng cho bà D 700 triệu đồng Trƣớc vụ việc Luật sƣ Lê Ngọc Cảnh – Đồn Luật sƣ Tp Hồ Chí Minh cho rằng: “Tơi đồng tình với quan điểm tịa cấp phúc thẩm tun hợp đồng khơng vơ hiệu đảm bảo tính pháp lý Đồng thời, thực tế phía ngƣời nhận chuyển nhƣợng đăng ký quyền sử dụng đất… nên khơng lý khơng bảo vệ quyền lợi họ Chƣa kể phần lớn nhà nông thôn nhà cấp bốn, nhà tạm đô thị chƣa đƣợc cấp quyền sở hữu nhà nhiều nên việc mua bán đả động đến nhà Thực tế cần đƣợc xem xét cách thấu bảo vệ quyền lợi cho bên mua tình Tuy nhiên, ngồi hai quan điểm hai cấp tịa mà báo nêu, tơi thấy cịn có nhiều ý kiến cho hợp đồng hồn thành, vợ chồng ơng A khơng thực nghĩa vụ tịa án cần áp dụng quy định Điều 699 BLDS buộc phía phải thực nghĩa vụ giao tài sản cho bà D Bà D có nghĩa vụ bồi thƣờng giá trị nhà cho vợ chồng ông A.68 68 http://brandco.vn/service/vu-an-tranh-chap-dien-hinh/tranh-chap-hop-dong-chuyen-nhuong-bat-dong-san-muadat-co-them-nha-xu-sao.html ( truy cập lúc 14h50 ngày 26/6/2014) 54 Vậy rút điều việc quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản thời điểm đăng ký khơng làm tình trạng trở nên tốt mà làm gia tăng rắc rối thực tế Vấn đề khó khăn hoạt động cơng chứng liên quan tới thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản công chứng hợp đồng gồm khối tài sản nhà đất Nhƣ biết thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà đất khác xét ví dụ sau: Ơng A lập hợp đồng tặng cho anh B trai ông khối tài sản nhà gắn với đất, hợp đồng đƣợc lập thành văn có cơng chứng văn phịng cơng chứng anh B nhận đất nhà mà chƣa đăng ký quyền sở hữu sau thời gian ông A đổi ý không muốn cho nhà đất anh B nên ông A tới văn phịng cơng chứng u cầu hủy hợp đồng tặng cho anh B nhà đất lập trƣớc Khó khăn chỗ thời điểm chuyển giao nhà đất khác nhau, trƣờng hợp hợp đồng đƣợc công chứng nên theo Luật Nhà quyền sở hữu đƣợc chuyển cho anh B, đất theo pháp Luật Đất đai Bộ luật Dân 2005 thuộc quyền sở hữu ông A, việc hủy bỏ hợp đồng gặp khó khăn định Khơng gây khó khăn hoạt động nhà nƣớc giải tranh chấp, thi hành án hay cơng chứng, quy định pháp luật hành làm phát sinh nhiều tranh chấp, gây thiệt hại cho cá nhân, tổ chức liên quan Ví nhƣ trƣờng hợp hai bên ký kết hợp đồng mua bán, hợp đồng công chứng, nhà đất chuyển giao nhƣng bên mua chƣa đăng ký, xảy sạt lở đất bên bán phải chịu rủi ro bên mua có quyền vào việc đất chƣa đƣợc chuyển giao quyền sở hữu để lật lọng Hoặc trƣờng hợp nêu bên mua nhận nhà, hợp đồng đƣợc công chứng, quyền sở hữu đƣợc chuyển giao nhƣng bên mua chƣa trả hết tiền mua nhà cho bên bán nhƣ thỏa thuận mà chây lì khơng thực mang tới thiệt hại cho ngƣời bán đồng thời phát sinh tranh chấp trình kiện tụng lại kéo dài năm qua năm khác tới “đƣợc vạ má sƣng” ngƣời chịu thiệt thòi chủ thể giao dịch 2.1.3 Nguyên nhân khó khăn hoạt động thực thi pháp luật liên quan tới thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản 55 Những khó khăn, vƣớng mắc hoạt động thực thi pháp luật nêu phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác Đó mâu thuẫn về quy định pháp luật, ý thức cá nhân nhƣ tổ chức máy cán thực công tác liên quan tới bất động sản nhiều hạn chế, cụ thể nhƣ sau: Thứ vƣớng mắc mâu thuẫn pháp luật hành, khác Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản làm cho trình áp dụng pháp luật gặp nhiều khó khăn Các quan lung túng chọn luật áp dụng Mặt khác trƣớc biến thiên không ngừng thực tế, quy định luật hành tỏ “lạc hậu” khơng cịn phù hợp gây khó dễ cho chủ thể Thứ hai, nhƣ biết việc đăng ký bất động sản có ý nghĩa mặt hành để chủ sở hữu bảo vệ trƣớc bên thứ ba xong việc đăng ký bất động sản gặp nhiều khó khăn Theo quy định Luật Đất đai quyền sử dụng đất phải đƣợc đăng ký cấp giấy chứng nhận nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đƣợc đăng ký cá nhân có u cầu khơng mang tính bắt buộc Hơn quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đƣợc cấp giấy chứng nhận khác thƣờng xảy tình trạng nhà đất có hai chủ sở hữu, nhập nhằng giấy tờ điểm gây khó khăn áp dụng pháp luật Về thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu cịn có mâu thuẫn Luật Đất đai Luật Nhà cụ thể: Luật Nhà quy định Ủy ban nhân dân tỉnh cấp giấy chứng nhận nhà cho chủ sở hữu tổ chức, Ủy ban nhân dân huyện cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà cho chủ sở hữu cá nhân Luật Đất đai lại không rõ ràng quy định Ủy ban nhân dân tỉnh cấp giấy chứng nhận nhà ở, quyền sử dụng đất cho tổ chức, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngoài,69 Ủy ban nhân dân huyện cấp giấy chứng nhận nhà ở, quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cƣ… 70 Chính mâu thuẫn nhƣ không rõ ràng dẫn tới tình trạng chủ thể khơng tiến hành đăng ký gặp khó khăn đăng ký sở hữu nhà Cục quản lí bất động sản - Bộ Tƣ Pháp cho biết theo xếp hạng tập đoàn kinh tế Jones Lang Lasale, Việt Nam đứng cuối bảng xếp hạng 56/56 nƣớc vùng lãnh thổ Châu Á – Thái Bình Dƣơng năm 2006 minh bạch thị trƣờng bất động sản.71 Sự không minh bạch thị trƣờng bất động sản phần trình đăng ký 69 Điều 14 Luật Nhà 2005 Điều 105 Luật Đất đai 2013 71 http://luatminhkhue.vn/chuyen-quyen/thong-nhat-he-thong-dang-ky-bat-dong-san.aspx (9h ngày 26/5/2014) 70 56 bất động sản vấp phải nhiều vƣớng mắc nguyên nhân khiến cho thị trƣờng bất động sản Việt Nam trì trệ so với giới Thiết nghĩ, Quốc Hội cần sớm ban hành Luật đăng ký bất động sản nhằm xóa bỏ tình trạng chồng chéo luật, hạn chế tranh chấp Thứ ba, bên cạnh quy định không rõ ràng mâu thuẫn pháp luật trình độ cán thực thi pháp luật nhiều địa phƣơng chƣa đạt yêu cầu Hầu hết cán không đƣợc đào tạo cách chuyên sâu, bản; Hơn lớp bồi dƣỡng, cập nhật kiến thức pháp lý chƣa đƣợc quan tâm triển khai thƣờng xuyên khiến cho kiến thức bị “lạc hậu” dần Thứ tƣ, để tranh chấp xảy phần thân chủ thể giao dịch Văn hóa Việt Nam thƣờng nể nên hầu hết giao dịch ngƣời quen biết, thân thuộc thƣờng không đƣợc lập thành văn tin tƣởng đối tác nên môt số chủ thể không lƣu tâm tới việc đăng ký sở hữu điều khiến phát sinh khơng tranh chấp Mặt khác, hiểu biết pháp luật ngƣời dân khơng nhiều chí nhiều vùng nơng thơn ngƣời dân khơng có kiến thức pháp luật Khi thực giao dịch họ phụ thuộc hoàn toàn vào cán quan nhà nƣớc, thiếu hiểu biết mà chủ thể không tìm đƣợc cách thức an tồn để bảo vệ quyền 2.2 Giải pháp 2.2.1 Kiến nghị hồn thiện pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản Nhƣ đề cập, quy định hành thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản nảy sinh nhiều vấn đề, không “làm khó” hoạt động thực thi pháp luật mà ảnh hƣởng tới quyền lợi chủ thể liên quan Vì việc thống quy định pháp luật cách khoa học góp phần lớn vào việc cải thiện tình Nhƣ phân tích nêu, quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản Bộ luật Dân 2005 không phù hợp mặt thực tiễn, mâu thuẫn với quy định Luật Nhà Nên sửa quy định khoản Điều 168 thành “Việc chuyển quyền sở hữu bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm hợp đồng đƣợc công chứng, trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác.” Và khoản Điều 439 thành “Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu quyền sở hữu 57 đƣợc chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng đƣợc công chứng.” Để đảm bảo thống luật gốc – luật chuyên ngành đồng thời đảm bảo quyền lợi chủ thể, hạn chế tranh chấp kéo dài Trong Luật Nhà nên giữ nguyên thời điểm chuyển giao nhƣ cũ nhƣng lập thành điều khoản cụ thể để dễ dàng việc áp dụng pháp luật, tránh việc dàn trải Cụ thể nên xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà với điều luật nhƣ sau: 1.Trường hợp mua bán, trao đổi, tặng cho nhà mà không thuộc diện quy định khoản Điều thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ t ời điểm hợp đồng công chứng, chứng thực t eo quy định pháp luật; Trường hợp mua nhà trả chậm, trả dần thuê mua nhà thời điểm chuyển giao quyền sở hữu thời điể b n ua, b n t u ua oàn t àn ng ĩa vụ t an toán bên bán; Trường hợp mua bán, tặng cho nhà chủ đầu tư với người mua, người tặng cho thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ t ời điể người mua, người nhận tặng cho n ận bàn giao n từ c ủ đầu tư; Trường hợp thừa kế nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ t ời điể thừa kế t eo quy định pháp luật thừa kế Vì nhƣ trình bày phần 1.2.2 khóa luận này, quy định nhƣ hạn chế đƣợc tối đa bất cập việc thực thi pháp luật liên quan tới thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà Bởi nhà bất động sản có giá trị, khơng có hợp đồng khơng đảm bảo cho bên giao dịch, đồng thời mầm mống gia tăng tranh chấp ảnh hƣởng tới hoạt động quản lý nhà nƣớc Còn hợp đồng trả chậm, trả dân, thuê mua nhà ở, nên quy định thời điểm bên mua hoàn thành nghĩa vụ thành toán, điều đảm bảo quyền bên bán cách tốt nhất, mặt khác tạo áp lực để bên mua nhanh chóng thực xong nghĩa vụ Tuy nhiên để thực thi pháp luật đƣợc dễ dàng, hiệu thống nhất, cần thiết phải ban hành nghị định hƣớng dẫn cần xác định thời điểm hồn thành nghĩa vụ thành tốn hợp đồng thời điểm Theo ý kiến tác giả nên quy định thời điểm bên lập biên giao nhận tiền có ngƣời làm chứng đƣợc cơng chứng, chứng thực Đối với hợp đồng mua bán đƣợc giao kết cá nhân bên tổ chức kinh doanh nhà ở, quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà 58 thời điểm giao nhận nhà nhƣ luật cũ phù hợp.72 Bên cạnh để giải mâu thuẫn Luật Đất đai Luật Nhà trƣờng hợp chuyển giao nhà gắn liền với đất nhà làm luật nên bổ sung thêm khoản điều luật nhƣ sau: “Trong trƣờng hợp mua bán, thuê mua, trao đổi, tặng cho, thừa kế khối tài sản nhà gắn với đất thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đƣợc xác định theo quy định Luật Nhà ở.” Việc quy định nhƣ giải đƣợc vấn đề mâu thuẫn luật đảm bảo mặt thực tiễn điều kiện Luật Đất đai 2013 đƣợc ban hành Luật Nhà sửa đổi đà hoàn thiện Về quy định giao dịch quyền sử dụng đất đƣợc quy định luật đất đai cụ thể khoản Điều 183 Luật Đất đai 2013 nên sửa lại thành: “Việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm hợp đồng đƣợc công chứng nhƣng phải thực việc đăng ký đất đai” Việc quy định đảm bảo thống quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hệ thống pháp luật đồng thời đề cao thỏa thuận hợp pháp chủ thể - nguyên tắc trọng yếu luật dân sự; Bên cạnh giúp quan nhà nƣớc quản lý đƣợc hệ thống đất đai; Bởi nhƣ trình bày đất đai tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân nhà nƣớc đại diện làm chủ sở hữu, việc quản lý quan trọng Tuy nhiên quy định theo hƣớng gặp phải khó khăn việc: Làm để chủ thể chủ động thực việc đăng ký sở hữu? Nhƣ trình bày, việc đăng ký sở pháp lý vững để chủ sở hữu khẳng định quyền sở hữu đồng thời đối kháng với bên thứ ba Vậy để ngƣời dân tự nguyện trƣớc hết cần làm tốt công tác tuyên truyền pháp luật để họ hiểu tầm quan trọng việc đăng ký Bên cạnh cần đơn giản hóa thủ tục đăng ký nâng cao chất lƣợng cán đăng ký Nếu làm đƣợc điều việc quản lý đất đai trở nên dễ dàng Về vấn đề thừa kế di sản bất động sản, tránh tình trạng mâu thuẫn luật đồng thời tạo điều kiện cho chủ thể thực quyền lợi ích hợp pháp vấn đề thừa kế, cần bổ sung quy định sau Luật Đất đai nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai: Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu quyền sử dụng đất thừa kế di sản quyền sử dụng đất thời điểm mở thừa kế 72 Xem thêm phần 1.2.1.1 Khóa luận 59 Về vấn đề đăng ký sở hữu bất động sản cần có thống hình thức giấy chứng nhận đăng ký Nếu quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu thời điểm hợp đồng đƣợc cơng chứng thời điểm đăng ký có ý nghĩa mặt hành đồng thời tạo chế bảo vệ vững quyền sở hữu chủ sở hữu Vì việc đăng kí bất động sản nên đƣợc coi quyền nghĩa vụ chủ sở hữu ngƣời chiếm hữu hợp pháp bất động sản Để chủ thể thực quyền cách thuận lợi bên cạnh việc thống hình thức chứng nhận cần thống nhất quan đăng ký bất động sản Luật Nhà Luật Đất đai tránh tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn Các thông tin pháp lý bất động sản cần đƣợc tập hợp quản lý cách khoa học Việc thống hệ thống đăng kí bất động sản yêu cầu thiết cần giải sớm để tạo thuận lợi cho ngƣời dân cách đơn giản hố thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho quan nhà nƣớc việc quản lí bất động sản hƣớng tới thị trƣờng bất động sản lành mạnh, công khai, minh bạch.73 Để làm đƣợc điều cần thiết phải ban hành Luật Đăng ký bất động sản thời gian sớm 2.2.2 Bổ sung chế nhằm thực thi pháp luật hiệu Thứ nhất, quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản thời điểm hợp đồng đƣợc cơng chứng việc chủ thể tiến hành cơng chứng hợp đồng có ý nghĩa định tới việc xác định thời điểm chuyển giao Theo quy định Luật Cơng chứng có Phịng cơng chứng Văn phịng cơng chứng có thẩm quyền công chứng nhƣng hầu hết địa phƣơng vùng nông thôn, miền núi, dịch vụ công chứng không nhiều, văn phịng cơng chứng khơng đƣợc đầu tƣ nên trách nhiệm cơng chứng hầu hết Phịng cơng chứng nhà nƣớc đảm nhiệm Tuy nhiên chuyên môn công chứng viên nhân viên nơi chƣa đƣợc cao Việc nhũng nhiễu ngƣời dân diễn phổ biến nên gây khó khăn cho chủ thể thực việc công chứng nhƣ tính hợp pháp, chặt chẽ văn cơng chứng cịn mức thấp Bên cạnh hoạt động cơng chứng hoạt động khác nhƣ đăng ký sở hữu, thi hành án, giải tranh chấp… Yếu tố ngƣời cịn nhiều tồn Vì cần có thêm lớp đào tạo nghiệp vụ cho cán bộ, trình thi cử, sàng lọc cán bộ, cơng chức cần đƣợc diễn nghiêm túc hơn; Đánh giá chất 73 http://luatminhkhue.vn/chuyen-quyen/thong-nhat-he-thong-dang-ky-bat-dong-san.aspx (truy cập lúc 23h25 Ngày 27/6/2014) 60 lƣợng đồng thời có hình thức xử lý nghiêm trƣờng hợp làm trái, làm sai, nhũng nhiễu nhân dân Thứ hai, để công tác quản lý đƣợc hiệu quả, nhà nƣớc nên có kế hoạch đầu tƣ nhằm số hóa thơng tin bất động sản đăng ký bất động sản, nhiều địa phƣơng dân trí cịn thấp, kinh tế cịn khó khăn việc đào tạo ngƣời nhƣ đầu tƣ sở vật chất có ý nghĩa quan trọng khơng vấn đề quyền sở hữu mà cịn có ý nghĩa mặt kinh tế, xã hội Thứ ba, việc quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu thời điểm cơng chứng hợp đồng địi hỏi ngƣời dân phải có ý thức pháp luật cao Để bảo vệ quyền lợi thân nhƣ giảm thiểu tranh chấp khơng đáng có Khi thực hợp đồng bên cần thỏa thuận rõ ràng điều khoản nhằm đảm bảo quyền lợi cách tối đa Bên cạnh đó, bên nhận chuyển giao cần có ý thức việc đăng ký sở hữu, thủ tục hành chính, không bắt buộc, nhƣng ngƣời dân thực đăng ký tạo thuận lợi cho việc bảo vệ quyền sở hữu Muốn ngƣời dân hiểu đƣợc vấn đề cần tăng cƣờng cơng tác tun truyền, địa phƣơng cần phát hành cẩm nang pháp luật có phần thời điểm chuyển giao quyền sở hữu Việc tổ chức buổi nói chuyện, tọa đàm hay đề cập tới vấn đề buổi họp dân việc nên làm 61 KẾT LUẬN CHƢƠNG II Sự khác quy định Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà 2005 thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản gây nhiều khó khăn cho hoạt động thực thi pháp luật Đặc biệt giao dịch mà tài sản khối bất động sản nhà gắn với đất Trong hoạt động thi hành án, bất động sản nhà đất đƣợc sử dụng nhiều để đảm bảo nghĩa vụ nhƣng khơng trƣờng hợp quan thi hành án phát sử dụng biện pháp cần thiết nhƣng bán đƣợc tài sản Do quy định luật thời điểm chuyển giao nhà đất khác dẫn tới tình trạng khối tài sản nhƣng hai chủ sở hữu Ngƣời mua ngần ngại không muốn vƣớng vào tài sản có khả tranh chấp Hoạt động thi hành án nhiều vụ việc vào ngõ cụt khơng có hƣớng giải Bên cạnh đó, hoạt động giải tranh chấp liên quan tới thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản gặp phải khó khăn, mà luật mâu thuẫn nhau, tranh chấp kéo dài hàng chục năm, gây tổn hại không nhỏ cho quan nhà nƣớc lẫn ngƣời dân Hoat động công chứng hoạt động thực thi pháp luật khác không giữ đƣợc vai trị mà Luật Đất đai luật dân lại theo hƣớng đề cao thời điểm đăng ký sở hữu cho thời điểm mà quyền sở hữu đƣợc chuyển giao Những khó khăn hoạt động thực thi pháp luật xuất phát từ mâu thuẫn quy định luật, quy định khơng cịn phù hợp Bộ luật Dân 2005 Luật Đất đai Bên cạnh yếu tố ngƣời, trình độ cán thiếu đồng đều, sở vật chất cho hoạt động liên quan tới vấn đề cịn nghèo nàn nhiều đia phƣơng Hơn trình độ dân trí ngƣời dân đặc biệt ý thức pháp luật chƣa cao, họ không tự ý thức bảo vệ quyền lợi Để cải thiện tình thế, cần thiết phải đồng hóa quy định pháp luật theo hƣớng đề cao luật chuyên ngành, thống thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản thời điểm hợp đồng đƣợc công chứng đồng thời kiện tồn máy, nâng cao trình độ cán nhƣ hiểu biết pháp luật từ phía ngƣời dân 62 TỔNG KẾT Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản thời điểm vô quan trọng Nó khơng ảnh hƣởng tới việc xác lập, chấm dứt quyền sở hữu chủ thể bất động sản đƣợc chuyển giao mà ảnh hƣởng tới chủ thể thứ ba hoạt động nhà nƣớc Tuy nhiên, luật hành nhiều mâu thuẫn, Bộ luật Dân 2005 Luật Đất đai 2013 xác định thời điểm thời điểm chủ thể nhận chuyển giao hoàn thành thủ tục đăng ký sở hữu quan nhà nƣớc Luật Nhà 2005 lại ghi nhận thời điểm thời điểm hợp đồng giao dịch đƣợc công chứng thời điểm mở thừa kế thừa kế di sản bất động sản Chính mâu thuẫn làm nảy sinh khơng tranh chấp, đặc biệt tranh chấp khối tài sản nhà đất làm cho hoạt động thực thi pháp luật nhƣ: Hoạt động thi hành án, hoạt động giải tranh chấp, hoạt động cơng chứng vƣớng phải nhiều khó khăn Để giải thực trạng trên, cần thống quy định luật theo hƣớng công nhận thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản thời điểm hợp đồng đƣợc công chứng, chứng thực thời điểm mở thừa kế thừa kế di sản bất động sản Đồng thời có quy định riêng giao dịch đặc biệt nhƣ: mua nhà trả chậm, trả dần; thuê mua nhà hay mua nhà mà bên tổ chức kinh doanh nhà Nhằm đảm bảo cách tốt quyền lợi ích hợp pháp chủ thể Hơn để hoạt động thực thi pháp luật đƣợc hiệu cần thiết phải nâng cao chất lƣợng cán bộ, tăng cƣờng công tác tuyên truyền nâng cao ý thức pháp luật ngƣời dân đồng thời giải tốt vấn đề tổ chức máy vấn đề sở hạ tầng Làm đƣợc điều đó, hạn chế đƣợc tối đa hệ lụy, khó khăn thực tế vấn đề thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản 63 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I VĂN BẢN PHÁP LUẬT Bộ luật Dân 2005 Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật 2008 Luật Công chứng 2006 Luật Đất đai 2013 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Luật Thƣơng mại 2006 Luật Nhà 2005 Luật Xây dựng 2013 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi (lần thứ 12) 10 Bộ luật Dân thƣơng mại Thái Lan 11 Bộ luật Dân Pháp 12 Bộ luật Dân Nhật Bản 13 Nghị 45/2005/QH11 việc thi hành Bộ luật dân 2005 14 Nghị định 17/2010/NĐ-CP quy định bán đấu giá tài sản 15 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà 2005 16 Nghị định 90/2006/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà 2005 17 Pháp lệnh hợp đồng dân 1991 18 Thông tƣ liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC Hƣớng dẫn số vấn đề thủ tục thi hành án dân phối hợp liên ngành thi hành án dân II SÁCH THAM KHẢO TS Nguyễn Mạnh Bách (2007), Luật Dân Việt Nam tài sản quyền sở hữu, quy chế đất đai quyền sở hữu nhà ở, Nxb Tổng hợp Đồng Nai PGS TS Đỗ Văn Đại (2013), Luật thừa kế Việt Nam, Bản án bình luận án (tập 2), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội PGS TS Đỗ Văn Đại (chủ biên) (2012), Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyến sử dụng đất, Nxb Lao động, Tp Hồ Chí Minh PGS, TS Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án bình luận án, tập 1, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội TS Đỗ Văn Đại (2009), Luật thừa kế Việt Nam – Bản án bình luận án, Nhà xuất Chính trị Quốc Gia, Hà Nội Th.s Nguyễn Xuân Quang – TS Lê Nết – Nguyễn Hồ Bích Hằng (2007), Luật dân Việt Nam, Nhà xuất Đai học quốc gia TP Hồ Chí Minh Nguyễn Lân (2000), “Từ điển từ ngữ Việt Na ”, Nhà xuất TP Hồ Chí Minh, Tp Hồ Chí Minh PGS.TS Hồng Thế Liên (chủ biên) (2009), Bình Luận khoa học Bộ luật dân 2005, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội TS Đinh Trung Tụng (2005), Bình luận nội dung Bộ luật Dân 2005, Nxb Tƣ Pháp, Tp Hồ Chí Minh 10 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Luật dân Việt Nam tập 1, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 11 Trƣờng Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh (2012), Tập giảng Tài sản thừa kế 12 Trƣờng Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh (2013), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Nxb Hồng Đức, Tp Hồ Chí Minh, III TÀI LIỆU THAM KHẢO KHÁC Th.S Phan Thông Anh, Bất cập giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng Việt Nam, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số + 3/ 2013 Trần Dƣơng Công (2010), Thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản, Khóa luận cử nhân PGS TS Đỗ Văn Đại, Giao dịch quyền sử dụng đất, bất cập hƣớng sửa đổi Luật Đất đai, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 7/2013 Trƣơng Thị Thúy Hằng (2011), Thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản, Khoa luận cử nhân Tạ Ngọc Nam (2009), Thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng có đối tượng nhà Ts Nguyễn Ngọc Điện, “Mối quan hệ đăng ký bất động sản xác lập quyền bất động sản”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 12/2006 TS Nguyễn Ngọc Điện, “Quản lý nhà nƣớc vê đăng ký bất động sản giải pháp hoàn thiện hệ thống đắng ký bất động sản”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 19/2008 Quyết định số 16/2011/DS-GĐT ngày 21-4-2011 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao Quyết định số 296/2007/DS-GĐT ngày 18/10/2007 Tòa Dân Tòa án nhân dân tối cao IV WEBSIDE http://thuvienphapluat.vn/ http://moj.gov.vn http://baophapluat.vn http://luatminhkhue.vn http://www.sggp.org.vn http://m.danluat.thuvienphapluat.vn http://duthaoonline.quochoi.vn http://www.sotuphap.hochiminhcity.gov.vn http://vi.wikipedia.org 10 http://www.luatviet.org 11 http://citinews.net 12 http://brandco.vn 13 http://pccs2-tthue.vn 14 http://www.sanbatdongsan.net.vn ... VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản 1.1.1 Khái niệm thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm thời điểm. .. giao quyền sở hữu bất động sản 1.1.2.1 Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản thời điểm chấm dứt, xác lập quyền sở hữu .8 1.1.2.2 Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản. .. QUAN VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 .Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản .4 1.1.1 Khái niệm thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản