Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật việt nam hiện nay

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ THIẾT HÙNG HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hà Nội, năm 2019 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ THIẾT HÙNG HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Ngành: Luật Kinh Tế Mã số: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS BÙI HỮU TOÀN Hà Nội, năm 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ: “Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam nay” tơi thực Các tài liệu, sở pháp lý, dẫn chứng sử dụng để phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn tơi tự tìm hiểu kinh nghiệm thân đảm bảo độ xác cao theo yêu cầu luận văn khoa học Hà Nội, ngày 25 tháng 02 năm 2019 Tác giả Lê Thiết Hùng LỜI CẢM ƠN Để hoàn tất luận văn thạc sĩ yêu cầu tập trung, cố gắng độc lập nghiên cứu Bản thân sau năm tháng học tập vất vả nghiên cứu cố gắng để hoàn thành luận văn Tôi ghi nhận đóng góp giúp đỡ, ủng hộ, hỗ trợ nhiệt tình người bên cạnh mình, nhân muốn gửi lời cảm ơn sâu sắc tới họ Lời cảm ơn trân trọng muốn dành tới TS Bùi Hữu Tồn, người dìu dắt hướng dẫn tơi suốt q trình làm luận văn, bảo định hướng thầy giúp tự tin nghiên cứu vấn đề giải toán cách khoa học Trong suốt trình viết luận văn thạc sĩ với đề tài “Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam nay” thầy truyền đạt kiến thức lý thuyết thực tiễn Tôi muốn gửi lời cảm ơn chân thành đến tập thể lớp luật kinh tế K8.1 qua tháng ngày miệt mài học tập, chia sẻ niềm vui nỗi buồn, động viên tơi qua khó khăn, để tơi vững bước vượt qua vất vả, tâm hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Học viện khoa học xã hội tạo điều kiện cho học tập làm luận văn cách thuận lợi Đây luận văn thực bước đầu vào nghiên cứu thực tế, tìm hiểu lĩnh vực sáng tạo nghiên cứu khoa học pháp luật, kiến thức tơi cịn hạn chế Do vậy, khơng tránh khỏi thiếu sót, tơi mong nhận ý kiến đóng góp quý báu quý Thầy Cô để kiến thức lĩnh vực hoàn thiện tốt Trân trọng kính chào MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm chung hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam 1.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản 1.1.2 Khái niệm mua bán bất động sản 10 1.1.3 Khái niệm hợp đồng môi giới mua bán bất động sản 13 1.1.4 Đặc điểm hợp đồng môi giới mua bán bất động sản 15 1.2 Vai trị hợp đồng mơi giới mua bán bất động sản 19 1.2.1 Vai trị hợp đồng mơi giới mua bán bất động sản khách hàng 19 1.2.2 Vai trị hợp đồng mơi giới mua bán bất động sản thị trường 21 1.2.3 Vai trị hợp đồng mơi giới mua bán bất động sản Nhà nước 22 1.2.4 Vai trị hợp đồng mơi giới mua bán bất động sản xã hội 23 1.3 Nội dung pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản 24 1.4 Những yếu tố ảnh hưởng tới pháp pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản 25 1.4.1 Yếu tố văn hóa bên tham gia quan hệ pháp luật 25 1.4.2 Yếu tố pháp luật nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa 26 1.4.3 Yếu tố tổ chức máy quan công quyền thực việc tra, giám sát, xử lý giải tranh chấp pháp luật bảo vệ quan hệ môi giới mua bán bất động sản 27 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 29 2.1 Thành tựu pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản 29 2.2 Hạn chế pháp luật hợp đồng môi giới mua bán mua bán mua bán bất động sản 41 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ THỰC THI PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 49 3.1 Quan điểm định hướng xây dựng hoàn thiện pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản Việt Nam 49 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản Việt Nam 51 3.3 Một số giải pháp tăng cường thực pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản Việt Nam 58 KẾT LUẬN 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản HĐMGBĐS Hợp đồng môi giới bất động sản LKDBĐS Luật kinh doanh bất động sản MGBĐS Môi giới bất động sản SGDBĐS Sàn giao dịch bất động sản XHCN Xã hội chủ nghĩa MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Với phát triển không ngừng thị trường bất động sản, hoạt động môi giới đời tất yếu khách quan Việc cho phép tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản với mơ hình phù hợp, chiến lược phát triển hợp lý thúc đẩy thị trường, kích thích nhu cầu, mở rộng kênh phân phối, gián tiếp hình thành làm tăng giá trị bất động sản Qua tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư, bảo đảm hiệu kinh tế, tăng uy tín tính hấp dẫn cho nhà đầu tư, người tiêu dùng có hội phục vụ tốt [9, tr.51] Với ý nghĩa đó, hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam công cụ pháp lý quan trọng để điều chỉnh mối quan hệ môi giới bất động sản việc tổ chức, cá nhân làm trung gian cho bên quan hệ giao dịch bất động sản thực giới thiệu cho bên hội giao kết hợp đồng, cung cấp dịch vụ hỗ trợ có liên quan đến giao dịch bất động sản Đó hoạt động trung gian nhằm chắp nối cho giao dịch phong phú đa dạng, giao dịch chuyển nhượng hay chấp, cho thuê hay góp vốn… Hoạt động mơi giới thị trường bất động sản nói chung, hoạt động mơi giới SGDBĐS nói riêng hoạt động nhằm tìm kiếm lợi nhuận thể qua hợp đồng HĐMGBĐS thỏa thuận bên môi giới bên mơi giới bất động sản, theo bên mơi giới phải cung cấp cho bên môi giới hội giao kết hợp đồng chuyển nhượng, chấp, cho thuê, góp vốn… cung cấp cho khách hàng dịch vụ trung gian liên quan đến việc giao dịch bất động sản bên mơi giới có nghĩa vụ phải trả thù lao cho bên môi giới Tuy nhiên hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập, quy định việc áp dụng quy định MGBĐS, hầu hết dịch vụ môi giới mua bán cho thuê nhà đất nhỏ lẻ thị trường bất động sản không ký hợp đồng môi giới trước mà thỏa thuận phí hoa hồng miệng Chưa có thống kê cụ thể, ghi nhận số sàn phân phối, phí mơi giới nhỏ 5% giá trị bất động sản (với bất động sản có giá trị tỷ đồng khoảng 2%; với bất động sản có giá trị tỷ đồng khoảng 1%) Đây số phần trăm giá trị hợp đồng mà người bán nhà, chủ dự án chi trả cho nhân viên - công ty môi giới Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia độc lập, số mang tính tương đối thực tế bị thả không kiểm sốt Ở nhiều dự án "hot", sàn mơi giới tùy ý định mức phí mơi giới khác nhau, dẫn đến có vấn đề phát sinh, chủ đầu tư khách hàng phải chịu bất lợi Do phạm vi hoạt động môi giới kéo dài từ dự án mở bán đến hộ, nhà đất chuyển nhượng lại trực tiếp từ chủ nhà, người mua phải chấp nhận chi trả để mua hộ dự án phù hợp, phải trả phí chuyển nhượng cao thỏa thuận[26] Để khắc phục trở ngại cần thiết phải hồn thiện pháp luật hợp đồng mơi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam Để đưa giải pháp hữu hiệu cần phải đánh giá khách quan, đầy đủ quy định pháp luật hành, thực trạng áp dụng quy định để tìm tồn tại, khuyết điểm Chính vậy, tơi chọn đề tài “Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam nay” để nghiên cứu Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Cho đến thời điểm tại, vấn đề hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam không quan nhà nước cộng động doanh nghiệp, cộng đồng xã hội Tuy nhiên, vấn đề vấn đề mẻ khoa học pháp lý nước ta Khi tiến hành nghiên cứu đề tài này, tác giả có tìm hiểu nhận thấy trước có số cơng trình nghiên cứu hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam như: - Sách chuyên khảo “Thị trường bất động sản - Lý luận thực tiễn Việt Nam” PGS.TS Thái Bá Cẩn ThS Trần Nguyên Nam NXB Tài xuất năm 2003 - Sách chuyên khảo “Pháp luật kinh doanh bất động sản” Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến NXB Tư pháp xuất năm 2009 - Đề tài QL08.01 “Hoàn thiện pháp luật môi giới kinh doanh bất động sản Việt Nam” - Chủ nhiệm đề tài TS Doãn Hồng Nhung, nghiệm thu T11/2009 Khoa Luật - ĐHQG Hà Nội - Sách chuyên khảo “Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam” TS Doãn Hồng Nhung, NXB Lao Động xuất năm 2010 - Sách chuyên khảo “Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản” PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến NXB Tư pháp xuất năm 2012 - Dự án VIE/97/016 Đề án phát triển thị trường bất động sản Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực bảo trợ Chương trình phát triển Liên Hợp quốc - Thị trường bất động sản – Lý luận thực tiễn Việt Nam PGS.TS Thái Bá Cẩn ThS.Trần Nguyên Nam NXB Tài ấn hành tái lần năm 2014 - Pháp luật môi giới bất động sản, luận văn thạc sĩ luật học Phạm Thị Trang Đại học Luật Hà Nội năm 2013 Chương GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ THỰC THI PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 3.1 Quan điểm định hướng xây dựng hoàn thiện pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản Việt Nam Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống pháp luật luật hợp đồng quan hệ môi giới mua bán bất động sản nhằm thúc đẩy quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững lành mạnh Trong đó, rà sốt, sửa đổi bổ sung quy định cịn chồng chéo, quy định khơng cịn phù hợp với thực tế; hoàn thiện ch thực hợp đồng quan hệ môi giới mua bán bất động sản theo hướng tạo điều kiện để chủ đầu tư dễ dàng chuyển nhượng toàn phần dự án để dự án phát triển bất động sản triển khai tiến độ kế hoạch Có thể nói tiềm quy mơ thị trường bất động sản Việt Nam lớn, sau Việt Nam gia nhập WTO Theo “Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam”, diện tích đất thị tăng từ 105.000ha lên 460.000ha vào năm 2020, đưa tỷ lệ đô thị hoá từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025 Dân số đô thị từ 23 triệu người dự kiến tăng lên 46 triệu người vào năm 2025, kéo theo gia tăng nhu cầu nhà đô thị Trung bình năm Việt Nam cần phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà / 01 người đô thị vào năm 2020 Ngồi ra, sách cởi mở Nhà nước người dân mua nhà đô thị mà không cần hộ khẩu, việc mở rộng đối tượng Việt kiều mua nhà cho phép thực thí điểm người nước ngồi mua nhà Việt Nam… làm tăng nhu cầu nhà thị lớn Vì vậy, hợp đồng mơi giới mua bán bất động sản hình thức pháp luật an toàn pháp lý cao 49 Thứ hai, Hoàn thiện cấu, tổ chức nâng cao lực chủ thể tham gia thị trường môi giới mua bán bất động sản, đặc biệt doanh nghiệp đầu tư kinh doanh môi giới mua bán bất động sản, hệ thống môi giới, định giá bất động sản sàn giao dịch bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động cách lành mạnh chuyên nghiệp Mở rộng phạm vi hoạt động môi giới mua bán thông qua hợp đồng cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước nhằm huy động nguồn lực vốn, công nghệ, kinh nghiệm, phục vụ cho phát triển thị trường nước phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế, đồng thời thực giải pháp nhằm bảo đảm quốc phòng - anh ninh Thị trường bất động sản nước ta phải thị trường phát triển lành mạnh có kiểm soát nhà nước hệ thống pháp luật hệ thống biện pháp hướng dẫn giao dịch Để thực điều cần tiến hành cơng việc sau: Từng bước xây dựng hồn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản; đảm bảo mở rộng bước thực không hạn chế đối tượng mua bán, chuyển nhượng quyền chuyển nhượng bất động sản; thực đăng ký bắt buộc giao dịch bất động sản Việc làm làm cho nhà nước kiểm soát giao dịch bất động sản Thứ ba, nhà nước thực tập trung quyền lực kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất Quản lý đất đai theo quy hoạch theo mục đích sử dụng nhiệm vụ quan trọng quốc gia, có tác dụng định hướng cho giao dịch bất động sản địa bàn định điều kiện cần thiết giúp cho nhà nước đầu tư cho việc thực nhiệm vụ Để hoạt động kinh doanh bất động sản ký kết thực môi giới mua bán bất động sản Việt Nam trở nên chuyên nghiệp, ngang tầm quốc tế, Chính phủ, Bộ Xây dựng có giải pháp, chương trình hành động cụ thể để hỗ trợ thị trường bất động sản, 50 tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển, đặt yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Cụ thể: Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần xây dựng chiến lược phát triển doanh nghiệp, có kế hoạch thực thi hữu hiệu dài hạn ngắn hạn; nghiêm chỉnh chấp hành kinh doanh theo pháp luật Đặc biệt, phải bước nâng cao lực tài tăng vốn chủ sở hữu, thu hút vốn từ bên theo pháp luật, tăng cường quản trị doanh nghiệp qua phân tích hoạt động kinh tế, phân tích thị trường Nghiên cứu xây dựng hệ thống thông tin chuẩn thị trường Quan tâm nâng cao lực, đạo đức nghề nghiệp cho toàn thể người lao động doanh nghiệp 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản Việt Nam Thứ nhất, hoàn thiện khung pháp lý cho chủ thể tham gia hợp đồng môi giới mua bán bất động sản Một là, hoàn thiện quy định đào tạo, bồi dưỡng cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản Nhà môi giới bất động sản đóng vai trị trung gian, kết nối người có nhu cầu bất động sản với Họ cần phải tạo dựng đẳng cấp thương hiệu cho thân Hiệu cơng việc đạo đức nghề nghiệp song hành với nghề môi giới Việc thể lực quản lý, trình độ quản lý, trình độ đào tạo sở đào tạo nghề, đào tạo cán cung cấp cho thị trường; đảm bảo cho chất lượng dịch vụ môi giới thị trường tránh hành vi sai trái, lừa đảo, lực yếu Nhà nước cần có đầu tư quan tâm đến việc mở rộng quy mô nâng cao chất lượng sở đào tạo cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản, đảm bảo chất lượng đầu sản phẩm đào tạo phải đáp ứng tốt nhu cầu cung ứng dịch vụ 51 chủ thể tham gia thị trường Bên cạnh đó, cần tiến hành rà sốt kịp thời xử lý kiên văn phòng, trung tâm dịch vụ hoạt động không pháp luật, nhằm tạo nên nhà cung cấp dịch vụ quy, chuyên nghiệp sở cạnh tranh bình đẳng lành mạnh Quy định cụ thể sở phép đào tạo, giảng viên có kinh nghiệm cụ thể phép giảng dạy Bên cạnh đó, nội dung chương trình đào tạo mơi giới bất động sản sơ sài, chưa đáp ứng đòi hòi thực tiễn thị trường nói riêng đảm bảo tính khoa học chương trình đào tạo nghề mơi giới nói chung Vì vậy, việc ban hành văn pháp luật quy định chi tiết cụ thể nội dung đào tạo cần thiết, quy định phải xuất phát phù hợp với yêu cầu hoạt động thực tế Cần quy định theo hướng, sở đào tạo, bồi dưỡng tổ chức đào tạo môi giới bất động sản, định giá bất động sản… phải đáp ứng yêu cầu như: có đăng ký kinh doanh đào tạo doanh nghiệp có chức năng, nhiệm vụ đào tạo tổ chức khác; có chương trình, giáo trình, tài liệu phù hợp với quy định pháp luật yêu cầu thực tế; giảng viên có trình độ chun mơn kinh nghiệm giảng dạy đáp ứng yêu cầu môn học Giảng viên nhà giáo chuyên nghiệp, chuyên gia, nhà quản lý, người có chứng có kinh nghiệm hoạt động kinh doanh bất động sản LKDBĐS năm 2014 quy định chứng hành nghề mơi giới bất động sản, theo đó, người cấp chứng hành nghề mơi giới phải có lực hành vi dân đầy đủ, có trình độ trung học phổ thông, phải trải qua kỳ sát hạch kiến thức môi giới bất động sản; thời hạn sử dụng chứng hành nghề môi giới bất động sản 05 năm Chính phủ cần nghiên cứu, ban hành bổ sung quy định đào tạo kỹ hành nghề môi giới bất động sản quy định cụ thể nội dung, chương trình đào tạo kỹ thực hành kỹ môi giới bất 52 động sản Bổ sung quy định đào tạo chuyên ngành bổ trợ cho hoạt động môi giới bất động sản chuyên đề kỹ thu thập, đánh giá phân tích thông tin bất động sản, chuyên đề nắm bắt tâm lý khách hàng, chuyên đề đạo đức quy tắc ứng xử nhà môi giới bất động sản Ngoài cần trọng đến nội dung đào tạo riêng phòng, chống rửa tiền kinh doanh bất động sản, nhấn mạnh nội dung phương thức, thủ đoạn rửa tiền thường gặp; cách nhận biết khách hàng, nhận biết giao dịch đáng ngờ Bổ sung quy định thời gian tập người có nhu cầu cấp chứng mơi giới Hiện nay, khơng có quy định cụ thể thời gian tập người xin cấp chứng mơi giới sau hồn thành khóa bồi dưỡng môi giới bất động sản Các sở đào tạo có lập kế hoạch, chương trình tổ chức thực hành nghề môi giới bất động sản cho học viên mang tính hình thức Nhiều khi, sở đào tạo liên hệ với sàn giao dịch tổ chức vài buổi ngoại khóa để tham quan, tìm hiểu sơ Vì vậy, cần bổ sung quy định thời gian thực tập từ 01-03 tháng học viên tham gia khóa đào tạo nghề mơi giới bất động sản Kinh nghiệm nước có thị trường bất động sản phát triển cho thấy, muốn dịch vụ môi giới bất động sản phát triển theo hướng chuyên nghiệp cần phải có quy định quy tắc ứng xử, đạo đức nhà môi giới để tạo mối quan hệ bình đẳng nhà mơi giới với mối quan hệ nhà môi giới với khách hàng, đảm bảo quyền lợi ích bên tham gia giao dịch bất động sản Thông qua đó, định hướng cho dịch vụ mơi giới bất động sản nói chung mơi giới SGDBĐS nói riêng vào nề nếp, nâng cao uy tín, vị nhà môi giới bất động sản Với mục đích xây dựng chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp chuyên gia bất động sản chuyên nghiệp, khách quan, trung thực, công khai tạo tin tưởng đem 53 lại lợi ích cho khách hàng, cần nghiên cứu, xây dựng quy định quy tắc ứng xử, đạo đức nhà môi giới bất động sản với nguyên tắc quan trọng sau: Nhà môi giới bất động sản phải tuân thủ quy định pháp luật, quy trình, quy chế, quy định doanh nghiệp; không làm việc pháp luật cấm, cung cấp dịch vụ phạm vi nghề nghiệp phép hoạt động Quy định quy tắc ứng xử, đạo đức nhà môi giới bất động sản với Như: nhà môi giới không tự ý thay đổi mức phí dịch vụ, tranh giành khách hàng; không sử dụng thông tin nội để mua bán thu lợi cá nhân; nhà môi giới bất động sản sẵn sàng cộng tác với nhà môi giới khác quyền lợi tốt cho khách hàng Trong trường hợp khách hàng khơng muốn tiếp tục làm việc có nhu cầu chuyển sang làm việc với nhà mơi giới khác nhà mơi giới cũ khơng có thái độ trừ, bất hợp tác Quy định quy tắc ứng xử, đạo đức nhà môi giới khách hàng như: nhà môi giới phải trung thực với khách hàng, không cố ý hướng dẫn khách hàng sai lầm giá thị trường; phải thông báo rõ ràng làm đại diện cho hai bên giao dịch; phải tuyệt đối giữ bí mật thơng tin khách hàng cung cấp để không gây bất lợi cho khách hàng; có trách nhiệm chu đáo tài sản khách hàng giữ hay quản lý; khơng hư cấu, nói sai thật tài sản, không che dấu kiện, đặc điểm hiển nhiên liên quan đến tài sản giao dịch; không đề nghị nhận khoản thù lao ngồi hợp đồng Ngồi ra, nhà mơi giới bất động sản cần phải có thái độ lịch sự, tơn trọng, trung thực, thân thiện hợp tác Thứ hai, cần có quy định cụ thể nguyên tắc trung thực, tận tâm công việc tham gia quan hệ hợp đồng môi giới mua bán bất động sản 54 Nhà môi giới phải cung cấp thông tin bất động sản thật, không phép tạo hiểu biết sai lệch bất động sản cho khách hàng người liên quan Đồng thời, nhà môi giới phải tận tâm, trách nhiệm q trình tư vấn cung cấp thơng tin chi tiết cho khách hàng Đảm bảo cho khách hàng hiểu biết rõ ràng, thông suốt sản phẩm hợp đồng giao dịch bất động sản Chỉ cung cấp dịch vụ phạm vi, chức năng, thẩm quyền mình; khơng nhận lợi ích vật chất hay tinh thần từ phía khách hàng (hoặc đối tác) để ảnh hưởng tới đạo đức nghề nghiệp ngưịi làm việc, khơng cam kết vấn đề khả cá nhân doanh nghiệp tham gia Và tiền thu từ dịch vụ phải xác định cách độc lập, theo quy định công khai doanh nghiệp hợp đồng, không phụ thuộc vào kết quả, ý chí chủ quan bên Thứ ba, cần có quy định cụ thể trách nhiệm làm người đại diện mua bán bất động sản Nhà môi giới làm người đại diện phải cam kết bảo vệ đề cao quyền lợi khách hàng, phải lấy qyền lợi khách hàng làm trọng; phải trung thực với khách hàng người liên quan quan hệ giao dịch, không cố ý hướng dẫn khách hàng sai lầm giá trị thị trường, lợi ích khơng trực tiếp có giao dịch Nhà môi giới phải thông báo rõ ràng làm đại diện cho hai bên giao dịch, phải đồng ý họ Có trách nhiệm khuyến cáo khách hàng cần thiết tư vấn pháp lý trước đưa định, có nghi vấn hợp đồng Phải tuyệt đối bảo vệ bí mật thơng tin khách hàng cung cấp để không gây bất lợi cho khách hàng Có trách nhiệm chu đáo tài sản khách hàng giữ hay quản 55 lý Cung cấp cho khách hàng thông tin sách doanh nghiệp tham gia hợp đồng, thù lao, lệ phí, giá chào mua, chào bán Thứ tư, cần có quy định cụ thể thỏa thuận với khách hàng phải lập thành văn Mọi thoả thuận bên giao dịch phải lập thành văn Trong phải nêu rõ tên đơn vị Sàn giao dịch Bất động sản (nếu có), tên mã số, số chứng hành nghề nhà môi giới bất động sản, phải giải thích rõ nội dung điều khoản hợp đồng trước đưa cho bên thỏa thuận ký kết Thứ năm, cần có quy định cụ thể công khai đầy đủ, trung thực thông tin bất động sản Nhà môi giới phải công khai đầy đủ, rõ ràng kịp thời thông tin liên quan bất động sản cho khách hàng Không hư cấu, lừa gạt, thao túng thông tin, cung cấp sai thật tài sản Không che dấu kiện, đặc điểm hiển nhiên liên quan đến tài sản giao dịch Nhà môi giới phải công khai liên quan quyền lợi tài sản giao dịch (nếu có) Đồng thời, phải bảo mật thông tin không tiết lộ thông tin khách hàng bất động sản chưa đồng ý khách hàng thơng tin nằm ngồi phạm vi cơng việc thỏa thuận với khách hàng hợp đồng Không đưa thông tin khách hàng bất động sản nhà môi giới khác làm đại diện giao dịch mà chưa đồng ý Thứ sáu, cần có quy định cụ thể không nhận khoản thù lao ngồi hợp đồng Nhà mơi giới khơng nhận khoản thù lao hay ưu đãi lợi ích khác ngồi khoản thoả thuận với khách hàng hợp đồng Không gợi ý cung cấp cho khách hàng dịch vụ khác 56 có quyền lợi liên nhằm hưởng thù lao mà không thông báo công khai từ đầu Nhà môi giới nhận thù lao từ bên giao dịch Nếu Nhà môi giới bất động sản nhận thù lao hai bên bên thứ ba trở lên giao dịch phải thoả thuận hợp đồng Thứ bảy, cần có quy định cụ thể ngăn ngừa xung đột lợi ích tham gia quan hệ hợp đồng môi giới mua bán bất động sản Trong trình hướng dẫn khách hàng sử dụng dịch vụ doanh nghiệp tham gia, có xung đột lợi ích doanh nghiệp tham gia với khách hàng nhân viên với khách hàng mà ảnh hưởng đến kết dịch vụ doanh nghiệp tham gia nhà mơi giới phải cơng bố rõ thông tin liên quan đến xung đột cho người quản lý khách hàng Công khai liên quan quyền lợi mình, người thân gia đình, thành viên doanh nghiệp tham gia (nếu có) bất động sản giao dịch Không tự mua, bán, hưởng lợi từ giao dịch che dấu liên quan tới bất động sản giao dịch Không đại diện cho người thân mình, người doanh nghiệp tham gia mua bán bất động sản khơng công khai liên quan họ tới bất động sản giao dịch Đặc biệt, nhà môi giới không tiến hành hoạt động vi phạm pháp luật, phải có nghĩa vụ thơng báo cho khách hàng cần thiết tư vấn pháp lý quyền lợi họ, có trách nhiệm thực thi quy định pháp luật sẵn sàng hợp tác với quan nhà nước có thẩm quyền vụ việc liên quan tới hoạt động Thứ tám, cần quy định chế ứng xử tranh chấp hợp đồng môi giới mua bán bất động sản 57 Nếu tranh chấp hợp đồng môi giới mua bán bất động sản xảy nhà mơi giới phải ưu tiên giải tranh chấp hình thức hồ giải Chỉ đưa tịa tranh chấp thơng qua hịa giải Hội khơng thành 3.3 Một số giải pháp tăng cường thực pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản Việt Nam - Các thủ tục hành lĩnh vực nhà rườm rà, phức tạp Mặc dù thủ tục hành liên quan đến lĩnh vực phát triển bất động sản Trên thực tế, Chính phủ ban hành số chế để cải cách thủ tục hành đầu tư xây dựng dự án khu đô thị mới, dự án thuê để bên thực hợp đồng môi giới mua bán bất động sản nhiều địa phương chưa thực nghiêm túc, ngun nhân có khơng thống quy định với quy định pháp luật đầu tư, đất đai quan tâm thích đáng quyền địa phương nên doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà gặp vướng mắc thủ tục hành triển khai dự án lĩnh vực thuê hợp đồng môi giới mua bán bất động sản - Thực giải pháp đảm bảo tài chính, sở vật chất, điều kiện kỹ thuật để phục vụ cho hoạt động thực thủ tục hành đất đai như: nâng kinh phí thực cho hoạt động mà thực tế cịn chưa phù hợp cơng tác quy hoạch, xây dựng hệ thống hồ sơ bất động sản, hệ thống thông tin thị trường thuê hợp đồng môi giới mua bán bất động sản; phát triển ứng dụng công nghệ thông tin thực công tác; đầu tư máy móc, trang thiết bị, trụ sở làm việc cho cán bộ; nghiên cứu áp dụng sách phụ cấp nghề nghiệp phù hợp với tính chất công việc - Cần nâng cao số lượng chất lượng đội ngũ cán đặc biệt đội ngũ thẩm phán chuyên giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê hợp đồng môi giới mua bán bất động sản, tránh tình trạng tranh chấp kéo dài 58 Tiểu kết chương Các quy định pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản thời gian vừa qua đề cập tương đối đầy đủ vấn đề liên quan đến bất động sản, nhiều quy định vào sống có tác động tích cực đến đời sống người dân Tuy vậy, nhiều quy định chưa có tính thực thi thực tế, chưa khuyến khích chủ thể tham gia phát triển quan hệ hợp đồng môi giới mua bán bất động sản, dẫn đến chưa tạo điều kiện để tăng nguồn cung cho thị trường, làm cho quan hệ cung - cầu mơi giới mua bán bất động sản cịn cân đối nhiều bất cập Quy định pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản chưa có quy định cụ thể việc cung cấp thơng tin có liên quan lĩnh vực th nhà nói riêng như: thơng tin quy hoạch, sách, dự án, thơng tin hoa hồng….nên doanh nghiệp, nhà đầu tư người tham gia hợp đồng môi giới mua bán bất động sản cịn thiếu nhiều thơng tin, gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh 59 KẾT LUẬN Tuy nhiên, hợp đồng môi giới mua bán bất động sản Việt Nam chưa phát triển rộng rãi loại hình hợp đồng khác quan hệ kinh doanh mới, quy định pháp luật hay chế sách ưu đãi cịn chưa hồn thiện Nhưng với nỗ lực cố gắng không ngừng, với tâm mong muốn mang đến sách an sinh tốt, đạt hiệu cao hợp đồng thuê nhà nhà nước trọng Việc hồn thiện chế sách, pháp luật giao kết thực hợp đồng môi giới mua bán bất động sản điều quan trọng, giải nhu cầu cho người dân, người thuộc đối tượng Pháp luật có hồn chỉnh tạo bước đắn, mở đường cho phát triển, đa dạng hóa loại hình mơi giới bất động sản - vấn đề Nhà nước quan tâm trọng 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Công ty cổ phần phát triển nguồn nhân lực CEO (2018) Giáo trình đào tạo Môi giới bất động sản, Hà Nội Công ty cổ phần phát triển nguồn nhân lực CEO (2018) Giáo trình đào tạo Quan hệ mơi giới mua bán mua bán mua bán bất động sản, Hà Nội Đặng Văn Được (2006) Hướng dẫn thực pháp luật kinh doanh bất động sản, NXB Lao động- Xã hội, Hà Nội Gail Lyons (2005) The U.S brokerage system and its operations, Tài liệu Hội thảo phát triển thị trường bất động sản Bộ Xây dựng tổ chức ngày 24/03/2005 Trần Văn Hịa (2014) Hồn thiện pháp luật kinh doanh thương mại Việt Nam, NXB Tri thức, Hà Nội Trần Thị Hường (2017) Chính sách mơi giới kinh doanh bất động sản Việt Nam nay, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội, Hà Nội Trần An Khánh (2017) Quản lý nhà nước quan hệ hợp đồng kinh doanh bất động sản, Luận văn quản lý kinh tế Đại học Đại Nam, Hà Nội Lưu Đức Khải – Hà Huy Ngọc (2009) “Dịch vụ môi giới bất động sản: kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn định hướng phát triển Việt Nam”, Tạp chí Quản lý kinh tế, số 24, tr 25-26 Cao Đình Lành (2016) Hồn thiện pháp luật môi giới bất động sản, NXB Lao động Xã hội, Hà Nội 10 Nguyễn Thị Lành (2014) Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản, Bài giảng Lớp Cử nhân quản lý đất đai, Đại học TNMT, Hà Nội 11 Công Xuân Nghĩa (2012) “Quan hệ môi giới bất động sản”, Tạp chí Quản lý kinh tế, số 3, tr.10-11 12 Doãn Hồng Nhung (2010) Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam, NXB Lao Động, Hà Nội 13 Hoàng Phê (2006) Từ điển Tiếng Việt, NXB Từ điển Bách khoa, Hà Nội 14 Quốc hội (2015) Bộ luật Dân năm 2015, ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015, Hà Nội 15 Quốc hội (2015) Bộ luật Tố tụng dân 2015, ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2015, Hà Nội 16 Quốc hội (2014) Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014, Hà Nội 17 Quốc hội (2014) Luật Nhà năm 2014, ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014, Hà Nội 18 Quốc hội (2012) Luật Quảng cáo năm 2012, ban hành ngày 21 tháng 06 năm 2012, Hà Nội 19 Quốc hội (2005) Luật Thương mại 2005, ban hành ngày 14 tháng 06 năm 2005, Hà Nội 20 Thủ tướng Chính phủ (2008) Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản, ban hành ngày 08 tháng 01 năm 2008, Hà Nội 21 Phùng Thị Thu Trà (2013) Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội 22 Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2014) Giáo trình ngun lý thị trường nhà đất, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 23 Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2015) Giáo trình quản lý nhà nước đất đai nhà ở, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 24 Tô Thanh Vân (2014) Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản qua thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh, Khóa luận Cử nhân quản lý đất đai, Đại học TNMT, Hà Nội 25 Viện Khoa học Pháp lý (2006) Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa & NXB Tư pháp, Hà Nội 26 Ninh Việt (2017) “Mơi giới góc khuất mang tên hoa hồng”, Báo Đầu tư Bất động sản, https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/moigioi-va-goc-khuat-mang-ten-hoa-hong-163726.html, (18/07/2017) ... TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 2.1 Thành tựu pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản Thứ nhất, nội dung hợp đồng môi giới mua bán bất động. .. niệm pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam; sở lý luận thực tiễn quy định pháp luật pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam; ... luận pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam, các quy định pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam Qua luận giải quy định pháp luật