MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG CẢNH QUAN VÀ DI SẢN ĐÔ THỊ BIỂN

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG CẢNH QUAN VÀ DI SẢN ĐÔ THỊ BIỂN TS Nguyễn Ngọc Hiếu Trường đại học Việt Đức Tóm tắt: Sự phát triển bền vững đô thị biển phụ thuộc vào khả bảo vệ tài nguyên du lịch, đặc biệt cảnh quan bao gồm tầm nhìn hướng biển hướng có cảnh quan đẹp tiếp cận khơng gian mở tới di sản tự nhiên kể nhân tạo Tuy nhiên, tốn khó giải xung đột lợi ích cộng đồng lân cận, mục tiêu phát triển lâu dài đô thị, u cầu tối đa hóa lợi ích chủ đầu tư Trong đó, cơng cụ kỹ thuật pháp lý dường chưa đủ chi tiết, hiệu lực, đặc biệt phù hợp với tiếp cận thị trường để dung hịa lợi ích bên cách thuyết phục Bài viết thảo luận số lựa chọn thiết lập khuôn khổ pháp lý, kỹ thuật công cụ để việc quản lý phát triển đáp ứng yêu cầu bảo vệ cảnh quan khu vực đặc thù Từ khóa: cảnh quan đô thị biển, tiếp cận hợp tác phát triển, công cụ quản lý phát triển, bảo vệ cảnh quan di sản đô thị biển Cảnh quan đô thị biển Đô thị biển gắn với công nghiệp du lịch đóng vai trị ngày quan trọng kinh tế đô thị khu vực lân cận Du lịch ngày trở thành ngành kinh tế tổng hợp có vai trị thay cơng nghiệp để chuyển hướng thị hóa nhanh sang cơng nghiệp hóa thị hóa vững gắn liền với ngành dịch vụ Đơ thị biển có vị trí đặc biệt phát triển ngành du lịch, vốn đóng góp tới gần 10% cho GDP quốc gia năm 2019 i Các thị biển có sức cạnh tranh cao giúp nâng cao tính hấp dẫn cho trung tâm thị lớn lân cận tác động tích cực tới kinh tế vùng quốc gia Tài nguyên đô thị biển dựa tảng cảnh quan, đặc biệt cảnh quan tự nhiên Cảnh quan tự nhiên ln có tính độc đáo, nhất, tạo nên giá trị cốt lõi thị biển Tầm nhìn hướng biển, hướng mặt nước, hướng núi, hướng tới cảnh quan tự nhiên khu vực bảo tồn đa dạng sinh học tảng tài nguyên cảnh quan cần gìn giữ Bên cạnh cảnh quan tự nhiên, cảnh quan nhân tạo (đặc biệt cơng trình khơng gian di sản) hình thành hệ thống giá trị cốt lõi đô thị biển với hòa hợp tự nhiên người Năng lực cạnh tranh thị biển phụ thuộc vào khả bảo vệ cảnh quan đặc thù, phát triển tiện ích tiện nghi phù hợp, xây dựng hệ sinh thái dịch vụ đồng Tuy nhiên, việc xây dựng bảo vệ cảnh quan đô thị biển đứng trước nhiều thách thức Sức ép tăng trưởng du lịch nghỉ dưỡng năm gần kéo theo phát triển ạt tràn lan hệ thống khách sạn, resort, condotel, homestay nhà có chức lưu trú hỗn hợp, trung tâm thương mại, sân golf kèm theo bất động sản… Việc quản lý phát triển thiếu hiệu hiệu lực có nguy phá vỡ cảnh quan, đánh sắc suy giảm tài nguyên du lịch Xu hướng dẫn tới đô thị biển đặc sắc thu hút phân khúc khách hàng ‘dễ dãi’ chi tiêu thấp (du lịch khơng đồng, du lịch bầy đàn) khó tạo tích lũy cho kinh tế địa phương Bài tốn cân đối bảo vệ khai thác bền vững tài nguyên cảnh quan cần đánh giá theo tiếp cận bền vững Một số địa phương giữ giao tài nguyên cho bên khai thác với nhiều cách tiếp cận Khu vực trung tâm giữ cảnh quan dựa vào khơng gian cơng cộng; cịn khu vực khác giao ‘tài nguyên cảnh quan’ cho doanh nghiệp khai thác bảo vệ Tuy nhiên, khu vực cần ứng xử – tốt trước mắt lâu dài cần đánh giá theo tầm nhìn dài hạn Có nên để doanh nghiệp độc quyền tiếp cận danh thắng? Nên mở cho phân khúc nào? Có thể tìm mơ hình khai thác với cộng đồng hay không? Để cảnh quan bị che khuất hay giữ khơng gian mở tốn khơng dễ giải tính tương đối giá trị cần giữ cịn mâu thuẫn; mơ hình kinh doanh để thu lại giá trị gia tăng đầu tư bảo tồn giá trị cịn chưa hồn thiện Trong bối cảnh học lựa chọn giữ giao đô thị biển miền Trung hai thập kỷ vừa qua lộ rõ, phải yêu cầu gắn kết xã hội xu hướng phân hóa, phân cực ngày tăng vấn đề cần lưu ý (Xem số ví dụ bên dưới) Đường bờ biển bị bao chiếm khai thác không hiệu xung đột với người dân địa phương Hơn 45 km đường bờ biển từ chân núi Sơn Trà (Đà Nẵng) kéo dài đến Hội An (Quảng Nam) ‘phân lô’ cho resort khu du lịch Nhiều chủ đầu tư sau nhận đất, rào chắn hết phần bờ biển tổ chức lễ khởi cơng để chiếm phần diện tích bờ biển mà không tiếp tục triển khai dự án dẫn tới khan mặt tiền bờ biển, tăng giá resort để bán lại [3] Việc hạn chế tiếp cận bờ biển dài km khu vực trung tâm thành phố Nha Trang Công ty Dewan International Việt Nam [4] gây xúc dư luận Tình trạng bao chiếm mặt tiền biển Cồn Vành, xã Nam Phú, huyện Tiền Hải, tỉnh Thái Bình [5], bãi biển Lăng Cô, thị trấn Lăng Cô, huyện Phú Lộc, tỉnh Thừa Thiên Huế khu du lịch Bãi Xép, xã An Chấn, huyện Tuy An, tỉnh Phú Yên [4] Mũi Né, Bình Thuận Hình 1: Các resort vây kín bờ biển Đà Nẵng – Hội An Nguồn: Youtube flycam Tầm nhìn hướng biển hướng núi bị che chắn Hệ thống khách sạn cao tầng dày đặc “bức tường cao ốc” dọc tuyến đường Trần Phú cho làm xấu cảnh quan bờ biển Nha Trang [6] Ngoài Novotel Nha Trang 18 tầng, Sheraton Nha Trang 33 tầng, đặc biệt bước tường Mường Thanh 46 tầng (đang hạ độ cao) có thêm hàng loạt khách sạn cao 40 tầng tiếp tục xây dựng dọc bờ biển Nha Trang Tình trạng cơng trình cao tầng vây kín bờ biển cản trở tầm nhìn bên có nguy lan rộng Đà Nẵng, Hạ Long, Phan Thiết, với hàng loạt khách sạn hộ condotel cao tầng Hình 2: ‘Bức tường’ nhà cao tầng che chắn tầm nhìn biển đường Trần Phú, Nha Trang Nguồn: Youtube flycam flycam Hình 3: ‘Bức tường’ nhà cao tầng che chắn tầm nhìn biển Mỹ Khê, Đà Nẵng Nguồn: youtube flycam Một số kinh nghiệm quốc tế quản lý cảnh quan đô thị biển Mỗi quốc gia thành phố có ưu tiên hành động cụ thể để bảo vệ cảnh quan Một số ví dụ sau giúp minh họa chiến lược số thành phố quốc gia có du lịch phát triển: 2.1 Chiến lược bảo vệ tài nguyên du lịch lồng ghép quy hoạch phát triển không gian đô thị Việc sử dụng khai thác không gian đô thị sản phẩm tích hợp chiến lược phát triển du lịch, chiến lược khai thác tài nguyên du lịch Chiến lược làm rõ phân khúc khách hàng gắn với đặc điểm tài nguyên tự nhiên cảnh quan để quản lý bền vững Các vùng nghỉ dưỡng quy mơ có sản phẩm theo phân khúc vị trí để đáp ứng nhu cầu thích ứng với thay đổi tương lai bảo vệ tài nguyên du lịch Ví dụ Thái Lan phân định tốt khu vực Pattaya tập trung du lịch biển số lượng lớn cho giới ‘bình dân’, cịn Phuket dành cho nhóm thu nhập cao với số lượng hạn chế Kinh nghiệm từ đảo Oahu, Hawaii điển hình bảo vệ tài nguyên du lịch Đảo có nhiều bãi biển đẹp, có Waikiki khai thác theo quy mơ lớn đại cao tầng Đa phần bãi quy mơ nhỏ khác khai thác tính hoang sơ, phân khúc hạn chế số lượng tính cao cấp (bãi Ko Olina) Các resort tư nhân không độc quyền khai thác danh thắng quan trọng mà tiếp cận với cộng đồng Các bãi khác quy mô khai thác gắn với cộng đồng cư dân chỗ kiểm soát phát triển hạn chế cao tầng giữ gìn tính hoang sơ (bãi biển Kailua) Khu vực tập trung Waikiki điển hình khu vực phát triển bất động sản nghỉ dưỡng thương mại bố trí tách biệt với khu vực dân cư để giảm áp lực chi phí cao cho sống người dân địa phương, cung ứng dịch vụ hạ tầng xã hội chi phí hợp lý mà đáp ứng nhu cầu lớn khách du lịch Bất động sản du lịch giữ khoảng cách nghiêm ngặt với danh thắng để bảo vệ tính hoang dã tự nhiên bảo tồn đa dạng sinh học (Diamond Head, bãi vịnh Hanauma, khu vực bãi biển tự nhiên phía bắc đảo Oahu) (Xem hình dưới) Khu thương mại văn phòng Khu hỗn hợp cũ Khu du lịch Khu nhà biệt lập ông Viên trung tâm Khu bảo tồn – di sản tự nhiên Hình 4: Bảo vệ cảnh quan từ bãi biển Waikiki tới di sản Diamond Head Honolulu, Oahu, Hawaii Nguồn: Google Earth Cảnh quan khu vực xây dựng cao tầng thiết kế quản lý tối đa hóa lợi ích khu vực Các tòa nhà khu vực xây dựng cao tầng bố trí để tối đa hóa tầm nhìn tới biển tới danh thắng nhiều lớp lơ đất Vị trí cơng trình, hướng cơng trình, chiều cao cơng trình, hình dạng cơng trình có tính tốn để giảm thiểu nguy che khuất tầm nhìn cơng trình phía sau Hình 5: Bảo vệ tầm nhìn hướng biển hướng đến di sản bãi biển Waikiki, Oahu, Hawaii Nguồn: Google Earth Waikiki kiểm sốt phát triển để phát triển khơng gian cảnh quan bền vững Các cơng trình cao tầng xây dựng tập trung thành khu vực bố trí giao thơng cơng cộng phục vụ Việc kiểm sốt đảm bảo tịa nhà thấp dần phía biển phía danh thắng (Diamond Head), tịa nhà có cạnh dài vng góc bờ biển để tránh cản tầm nhìn lớp Tất tịa nhà cao tầng bố trí để hạn chế xây chắn tầm nhìn biển tịa nhà phía sau, đặc biệt tòa nhà lớp gần mặt nước Các tịa nhà cao tầng bố trí lệch tránh hình thành ‘bức tường chắn gió’ (dù lơ đất vuông phải xây so le) để giữ khoảng cách đủ để lớp phía sau có tầm nhìn hướng biển 2.2 Kiểm sốt phát triển chiều cao theo khu vực Bảo vệ tầm nhìn tổng thể thị lớn cơng việc phức tạp địi hỏi tính tốn kỹ lưỡng Từ lý thuyết thực tiễn khoảng cách công cụ kiểm soát cần đảm bảo tảng lý thuyết thực tiễn Bài học từ lựa chọn kiểm soát Vịnh San Francisco cho thấy việc xây dựng khái niệm hình thái kịch phân tích kỹ lưỡng với mục tiêu tạo dựng hình ảnh thị đa dạng hịa hợp sở lợi ích đa chiều (Xem hình dưới) Hình 6: Xây dựng ý tưởng quy hoạch cảnh quan để tối ưu hóa điểm nhìn vịnh hình thái thị theo khu vực hữu Nguồn: Sở Quy hoạch thành phố San Francisco Việc kiểm soát nghiên cứu để đảm bảo tính đa dạng theo vị trí xây cao, với bước nhảy chênh từ 30m trở lên, khoảng cách tòa cao ốc khoảng 60m, chuyển đổi hình yên ngựa khu thấp tầng cao tầng để tạo đường chân trời đẹp tổng thể lẫn khu vực từ nhiều hướng nhìn khác Hình 7: Kiểm sốt chiều cao tối ưu hóa điểm nhìn vịnh hình thái đô thị theo khu vực hữu Nguồn: Sở quy hoạch San Francisco Bộ khung kiểm soát lựa chọn nghiên cứu cụ thể từ vị trí tiềm cải tạo với đề xuất phát triển cụ thể thị trường bất động sản có tính thích ứng thay đổi theo chiều cao linh hoạt từ 200 m tới 300 m Hình 8: Xây dựng kiểm soát dựa đề xuất phát triển cụ thể kịch đánh giá hội tiềm phát triển Nguồn: Sở quy hoạch San Francisco Tuy nhiên, mong muốn thực tế ln có khoảng cách, việc hạn chế khoảng cách tịa nhà theo nhiều hướng nhìn khác khó, đề xuất thường phong phú ý tưởng ban đầu Vì vậy, nhà quản lý khó từ chối đề xuất phát triển định (Xem hình dưới) Hình 9: Khoảng cách mong muốn kiểm soát thực tế đề xuất phát triển Nguồn: Sở quy hoạch San Francisco 2.3 Tối ưu hóa khai thác khơng gian chiều cao cơng cụ chuyển nhượng quyền phát triển (Transferable Development Rights - TDR) Cơng cụ có ý nghĩa khu vực cần nhiều tầm nhìn khu vực ven biển danh thắng Bất động sản du lịch khu vực trung tâm thường cần xây tháp, tháp cần không gian kề cận để trống Công cụ hành Nhà nước hạn chế quyền phát triển chủ đất gần mặt biển Tuy nhiên, điều dễ dẫn tới lạm dụng quyền xin cho tham nhũng từ việc cấp phép điều chỉnh cụ Công cụ chuyển nhượng quyền phát triển giúp giữ khoảng trống bù đắp cho bên khơng xây kinh phí để họ trì cơng trình hữu Đây cơng cụ thị trường tối ưu hóa sử dụng khơng gian chủ đất có lực phát triển nhu cầu khác số quốc gia (Hoa Kỳ, Italy, Nhật Bản, Hàn Quốc, nhiều nước phát triển Ấn Độ, Thái Lan, Brazil) sử dụng giúp trao quyền xây dựng vào bên có lợi tốt TDR sử dụng để tối ưu hóa vị trí có tầm nhìn áp dụng New York từ đầu kỷ 20, ban đầu dùng để phục vụ xây tháp cao đảm bảo tầm nhìn (view) cho tháp thông qua chế gom quyền xây dựng cịn dư chưa sử dụng lơ đất có hệ số sử dụng thấp chuyển nhượng chủ đầu tư muốn xây tháp Các ô sang nhượng quyền phát triển khơng cịn quyền xây thêm nên tịa tháp có ‘view’ xung quanh rộng hơn, vừa tăng giá trị, vừa tuân thủ quy định khống chế theo khu vực Để tránh có q nhiều tịa tháp chọc trời gần nhau, Luật điều chỉnh New York yêu cầu việc hội quyền phát triển phải đạt 33% quy hoạch có nghĩa có tối đa tháp giúp tăng khoảng cách tháp Hình 10: Mơ hình chuyển nhượng quyền phát triển New York Nguồn: Cơ quan quy hoạch New York 2.4 Tối ưu hóa khơng gian theo khu vực sử dụng công cụ điều chỉnh đất đai Trên thực tế, việc lô đất khai thác bất hợp lý điều chỉnh lại theo cơng cụ gom đất tái phân Đây công cụ sử dụng để phát triển hạ tầng ven đô tái phát triển đô thị nhiều quốc gia nơi có quyền sử dụng đất phân tán, phức tạp cần có phối hợp nhiều bên (Xem hình dưới) Việc điều chỉnh đất đai thường yêu cầu người có đất đóng góp tỉ lệ định (khoảng 20% 50% quỹ đất - chí cao nữa) dành để xây dựng đường giao thông, không gian công cộng; đồng thời, phần quỹ đất đóng góp dùng để bán đổi lấy hạng mục hạ tầng khu vực Các cá nhân tổ chức có đất rộng chia sẻ để đóng góp theo diện tích theo giá trị quy đổi Tỉ lệ đóng góp cao hay thấp phụ thuộc vào phương án phát triển tạo giá trị tăng thêm chia sẻ bên tham gia Hình 11: Mơ hình phát triển dựa cơng cụ đóng góp điều chỉnh đất đai Nguồn: [7] [8] Việc áp dụng cơng cụ TDR LR có tiềm nhiều khu vực đô thị biển vốn có nhiều diện tích phát triển tự phát cải tạo lại theo hướng kinh doanh du lịch Tại khu vực thị có nhu cầu chỉnh trang để tối ưu hóa hiệu sử dụng đất, tùy quy mơ tính phức tạp, Nhà nước tham gia hỗ trợ chủ sở hữu đất (hoặc liên kết với công ty phát triển bất động sản) thành lập tổ chức hợp tác để gom lô đất nhỏ lẻ thành lô lớn chuyển nhượng quyền phát triển chủ thể để cơng trình tối ưu hóa việc khai thác khơng gian tiếp cận đến tầm nhìn hướng biển/hướng danh thắng Đồng thời, việc điều chỉnh giúp tạo không gian cho mục đích cơng cộng Các khu vực nhà ổ chuột dọc kênh rạch, ven danh thắng, bờ biển có cảnh quan đẹp lựa chọn cải tạo tồn thơng qua dự án mua gom chủ đầu tư áp dụng chế gom đất phải tuân theo định hướng kế hoạch/chương trình chỉnh trang thị kiểm sốt Một số gợi ý kiểm soát phát triển với mục tiêu bảo vệ cảnh quan tiếp cận tới di sản Hiện nay, hệ thống công cụ quản lý phát triển cảnh quan thị nói chung thị biển nói riêng Việt Nam bao gồm Luật văn pháp luật có liên quan đến lĩnh vực quy hoạch quản lý phát triển đô thị; Quy chuẩn Việt Nam quy hoạch xây dựng (2021); Đồ án quy hoạch đô thị; Đồ án thiết kế đô thị (riêng); Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc thị Nhìn chung, văn quy phạm pháp luật bước đầu tạo nên khung pháp lý cụ thể cho hoạt động quản lý Nhà nước cảnh quan đô thị Tuy nhiên, hệ thống cịn số vấn đề Nhìn định xác lập sở quản lý theo tiếp cận hành phụ thuộc nhiều vào chất lượng đồ án; sách cách thức tổ chức triển khai phân kì nghiên cứu gắn với nguồn lực Việc áp dụng quy chuẩn dường phù hợp với khu thị mới; cịn khu vực cần khai thác với mật độ cao ven biển, khu vực cần cải tạo chỉnh trang với mục tiêu thu hút đầu tư xã hội, khu vực đô thị có chức du lịch hỗn hợp cịn thiếu ‘chuẩn’ phù hợp Bên cạnh đó, hạn chế chất lượng đồ án quy hoạch nhìn chung thiếu thiết kế đô thị nhiều khu vực cần bảo vệ cảnh quan làm giảm khả linh hoạt xử lý đề xuất phát triển bảo vệ yếu tố cốt lõi cảnh quan tầm nhìn hướng di sản Đặc biệt, điều kiện cần phát triển theo mơ hình hợp tác nhà quản lý cịn thiếu cơng cụ đánh giá lực để quản lý thích ứng với thực tế Để giải toán phát triển này, cần sử dụng tiếp cận chiến lược tích hợp khai thác nguồn lực từ phát triển thị hợp tác khu vực tư Bản thân trình lập quy hoạch tổng thể chưa làm rõ sở tính tốn ràng buộc phân kỳ đầu tư hạ tầng trục song hành với nguồn thu từ phát triển dự án thành phần Nhìn rộng hơn, bất cập từ chế tài đấ đai giá thuê đất thấp, khả cưỡng chế dự án chậm triển khai nợ ngân sách làm giảm khả tái đầu tư cho hạ tầng mở rộng đô thị Giải pháp để thực thi có hiệu quy hoạch quản lý chiến lược tích hợp nguồn lực với quy trình định minh bạch Các định chiến lược bao gồm định hướng sử dụng không gian hướng tới chất lượng hay số lượng cần có cụ thể điều chỉnh thích ứng với thực tiễn Việc cho phép mở rộng bên khu vực hữu cần đánh giá tác động ngân sách, đảm bảo khả cân đối kéo dài hạ tầng đô thị Chú ý mô hình hợp tác để khai thác khơng gian biển, khơng gian di sản, khu vực du lịch sinh thái giảm thiểu việc hạn chế quyền tiếp cận đến cảnh quan bãi biển khu vực đông dân cư Các đề xuất ảnh hưởng tới khu vực bảo tồn cần nghiên cứu theo phương pháp để giảm thiểu xung đột Một số vấn đề cần ý như: • Về việc mở bãi biển riêng cho resort Ra định cho resort có bãi biển riêng cần minh bạch lợi ích chi phí, đảm bảo tính cân đối (cơng tư) giới hạn khai thác tài nguyên tổng thể Hết sức hạn chế ‘tư nhân hóa’ tiếp cận đến danh thắng chủ chốt thị • Đánh giá tác động giao thông Việc ‘cho’ thêm hệ số sử dụng đất vị trí có nhiều cơng trình cao tầng hạ tầng hạn chế cần đánh giá tác động giao thơng để quản lý tích hợp Các khu vực khai thác không gian mức độ cao cần thảo luận với nhà đầu tư từ sớm xác lập thực tiễn để kiểm soát tạo cơng cho bên thay xin cho trường hợp • Huy động vốn đầu tư Các phương án mở rộng dẫn tới kéo dài hạ tầng khu vực cần đánh giá tác động lên ngân sách tìm kiếm giải pháp hợp tác đầu tư với bên Khi nguồn lực phụ thuộc nhiều bên tham gia, Nhà nước phải đảm bảo cam kết triển khai hạng mục hạ tầng để thực hóa lợi ích bên tham gia thơng qua nguồn đối ứng chế tạo nguồn đồng hành với dự án phát triển Bên cạnh định hướng chiến lược, cần xây dựng sở để tổ chức lại quy hoạch sử dụng đất huy động tham gia cộng đồng Sự thay đổi diện rộng khó diễn thiếu tâm quyền đồng hành người dân Nếu giá đất thay đổi không lớn sau đầu tư chi phí đền bù giải tỏa lớn việc mua lại khó khả thi Nếu để tồn khu vực phát triển tự phát kéo dài, khu vực khó thu hút đầu tư vào hạ tầng để cải thiện chất lượng dịch vụ, lâu dài lãng phí nguồn tài nguyên hội kinh doanh Các khu vực nghiên cứu áp dụng chế góp đất huy động bên tham gia đầu tư cải tạo theo mô hình đồng thuận với hỗ trợ quy hoạch đô thị linh hoạt bám sát thực tiễn Mục tiêu phát triển nâng cấp hạ tầng đô thị du lịch, khai thác tài nguyên hiệu bền vững, giải hài hòa quan hệ lợi ích Đường chân trời bờ biển hướng nhìn có giá trị cao cần trở thành trung tâm quy định ‘cứng’ Để quản lý cảnh quan bền vững cần xác lập khung kiểm soát chiều cao, hướng, khoảng cách tòa nhà cao tầng để đảm bảo tầm nhìn tới điểm nhấn quan trọng Lấy ví dụ thành phố Vũng Tàu để đánh giá, thấy thành phố có nhiều khơng gian đường bờ biển, điểm nhìn tới khơng gian mở có giá trị Tuy nhiên, giá trị số điểm cao tạo nên sắc thành phố nơi có di tích quan trọng mang tính di sản (tượng chúa) từ công viên bãi trước từ bãi tắm Thùy Vân nhìn núi lớn (khu du lịch Hồ Mây) Các vị trí cần phân tích thấu định giữ hướng nhìn giữ Trong trường hợp cần xây cao để làm điểm nhấn, cần đảm bảo tòa nhà khơng cản trở điểm nhìn đến danh thắng, hài hịa với xung quanh, giảm thiểu việc cản trở tầm nhìn hướng biển cơng trình phía sau (Xem hình dưới) Hình 12: Gợi ý lựa chọn quản lý cảnh quan tầm nhìn từ Cơng viên Bãi trước phía Khu du lịch Hồ Mây, Núi Lớn, Thành phố Vũng Tàu Nguồn: Tác giả & Trần Hoàng Nam Hình 13: Gợi ý lựa chọn quản lý cảnh quan tầm nhìn từ Bãi tắm Thùy Vân phía Khu du lịch Hồ Mây, Núi Lớn, Thành phố Vũng Tàu Nguồn: Tác giả & Trần Hoàng Nam Để thực thi quy định kiểm soát cảnh quan, cân nhắc áp dụng chế chuyển nhượng quyền phát triển điều chỉnh đất đai khu vực tiềm Việc điều chỉnh đất đai đem lại lớn hợp lý để khai thác đường bờ biển Tuy nhiên, việc cấp quyền phát triển có hệ số thấp gần mặt nước làm thiệt hại chủ đầu tư bề chưa giúp giá trị lơ đất phía sau tối ưu có tầm nhìn biển (Xem Hình dưới) Điều dẫn tới việc nghiên cứu áp dụng chế cho số lớp cơng trình ven biển (có thể thay đổi từ hai - ba lô lớn ba - năm lớp lơ trung bình nhỏ) Đồng thời, cơng trình muốn xây tháp mua gom không gian xung quanh để đảm bảo giá trị Lợi ích chế sử dụng lực lượng thị trường có tính bền vững xã hội; nhiên địi hỏi hỗ trợ quyền việc xác thực thực thi hợp đồng Hình 14: Khu vực cơng trình Phan Chu Trinh, Thùy Vân Bãi sau khơng có tầm nhìn biển Nguồn: Youtube - Vung tau flycam Tất nhiên khu vực phát triển không áp dụng mà phải sử dụng chế cho khu vực tiềm Nhìn chung, mật độ xây dựng nhà cao tầng Vũng Tàu chưa nên phạm vi áp dụng thành phố có quy mơ lớn Nha Trang hay Đà Nẵng Những hạn chế chiều dài đường bờ biển Nha Trang với hội khai thác quỹ đất di dời sân bay Nha Trang động lực để thành phố cân nhắc sử dụng TDR tương lai Thay cho kết luận Bài viết thảo luận số vấn đề quản lý bảo vệ cảnh quan di sản đô thị du lịch biển Việt Nam hướng tới khai thác cảnh quan tự nhiên có tính chia sẻ, hợp tác, hài hịa lợi ích dựa cách tiếp cận chiến lược hơn, tích hợp hơn, tham gia Để đạt mục tiêu trên, cần thiết lập khung kiểm soát phát triển cảnh quan cho khu vực đặc thù, bổ sung số công cụ hỗ trợ thực thi sở hợp tác, đồng thuận, khai thác sức mạnh thị trường Từ kinh nghiệm quốc tế áp dụng vào thực tiễn cần bổ sung sở pháp lý, lực thực hiện, tâm trị để sáng tạo khuôn khổ pháp lý hành Sự hợp tác ln khó, ln lựa chọn có tính bền vững Mong thành phố biển phát huy lực sức sáng tạo quyền, doanh nghiệp, người dân để bảo vệ cảnh quan, di sản phát triển bền vững thị biển đất nước TP Hồ Chí Minh, 11/04/2022 TÀI LIỆU THAM KHẢO ITDR, Phát triển du lịch biển, đảo vùng ven biển Việt Nam đến năm 2020 2014 National_Assembly, Planning Law 2017: Vietnam Minh, V.T.v.L., Resort 'độc chiếm' bãi biển, dân nghèo chen chúc tắm riêng, in Vietnamnet 2015 Mai Khuê, A.S.v.Đ.T., Resort độc chiếm bãi biển miền Trung, in Dân Việt 2015 Đông, V., Ngang nhiên chiếm bãi biển xây nhà hàng, in Thanh Niên 2017 Thủy, T.H., Xây dựng cao tầng mặt tiền hướng biển: Lợi bất cập hại, in Kiến trúc Việt Nam 2017 Takeo, O., Proposals on urban plan management, in Urban planning and managment capacity building project 2012: Hanoi p 59 Takeo, O., Các đề xuất quản lý quy hoạch đô thị 2012 i Nguồn: Tổng cục du lịch, 2020  ... ngặt v? ??i danh thắng để bảo v? ?? tính hoang d? ? tự nhiên bảo tồn đa d? ??ng sinh học (Diamond Head, bãi v? ??nh Hanauma, khu v? ??c bãi biển tự nhiên phía bắc đảo Oahu) (Xem hình d? ?ới) Khu thương mại v? ?n phòng... nhượng quyền phát triển (Transferable Development Rights - TDR) Cơng cụ có ý nghĩa khu v? ??c cần nhiều tầm nhìn khu v? ??c ven biển danh thắng Bất động s? ??n du lịch khu v? ??c trung tâm thường cần xây... 2020 2014 National_Assembly, Planning Law 2017: Vietnam Minh, V. T .v. L., Resort ''độc chiếm'' bãi biển, d? ?n nghèo chen chúc tắm riêng, in Vietnamnet 2015 Mai Khuê, A .S. v. Đ.T., Resort độc chiếm bãi