Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tổ chức sử dụng đất

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT ĐỀ TÀI QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT, TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT HỌC PHẦN Luật Đất đai GIẢNG VIÊN PGS TS Doãn Hồng Nhung NGƯỜI THỰC HIỆN – LỚP K66LKDA Hà.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT ĐỀ TÀI QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT, TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT HỌC PHẦN: Luật Đất đai GIẢNG VIÊN: PGS.TS Doãn Hồng Nhung NGƯỜI THỰC HIỆN: – LỚP: K66LKDA Hà Nội, tháng 10/2022 MỤC LỤC Một số vấn đề chung địa vị pháp lý người sử dụng đất 2.Quyền nghĩa vụ chung người sử dụng đất 2.1.Căn xác lập, thay đổi chấm dứt quyền sử dụng đất 2.1.1.Căn xác lập quyền sử dụng đất 2.1.2.Căn thay đổi quyền sử dụng đất 2.1.3.Căn chấm dứt quyền sử dụng đất 2.Quyền chung người sử dụng đất 2.3.Quy định quyền khác người sử dụng đất 2.3.1.Quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất 2.3.2.Quy định thời điểm thực quyền người sử dụng đất 11 2.3.3.Quy định nhận quyền sử dụng đất 12 2.3.4.Quy định quyền sử dụng hạn chế đất liền kề 13 2.3.5.Quy định quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất 14 4.Nghĩa vụ chung người sử dụng đất 18 3.Các quyền nghĩa vụ tổ chức sử dụng đất 19 3.1.Các quyền nghĩa vụ tổ chức nước sử dụng đất 19 3.1.1.Khái niệm phân loại tổ chức nước sử dụng đất 19 3.1.2.Các quyền nghĩa vụ cụ thể 20 2.Quyền nghĩa vụ tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 25 2 3.2.1.Chủ thể nước sử dụng đất Việt Nam 25 3.2.2.Các quyền nghĩa vụ cụ thể tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất 26 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 31 Một số vấn đề chung địa vị pháp lý người sử dụng đất Hiện nay, có nhiều tiêu chí để đưa khái niệm người sử dụng đất vào đối tượng sử dụng đất, hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất Nhìn nhận góc độ khái qt có hai tiêu chí để đưa khái niệm người sử dụng đất tiêu chí pháp lý tiêu chí thực tế Căn vào tiêu chí pháp lý, dựa sở pháp lý làm phát sinh quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất thừa nhận quan hệ sử dụng đất hợp pháp: chủ thể Nhà nước giao đất (Điều 54, 55 Luật Đất đai năm 2013), chủ thể Nhà nước cho thuê đất (Điều 56 Luật Đất đai năm 2013), chủ thể Nhà nước cho phép thực quyền sử dụng đất hợp pháp, chủ thể Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Căn vào tiêu chí thực tế sử dụng đất, người sử dụng đất người sử dụng đất thực tế bao gồm bảy nhóm chủ thể theo Điều Luật Đất đai năm 2013 Theo quy định Luật Đất đai, Điều Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Người sử dụng đất bao gồm bảy nhóm đối tượng: Đối tượng thứ nhất: Tổ chức nước gồm quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức nghiệp công lập tổ chức khác theo quy định pháp luật dân (sau gọi chung tổ chức); Đối tượng thứ hai: Hộ gia đình, cá nhân nước (sau gọi chung hộ gia đình, cá nhân); Đối tượng thứ ba: Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống địa bàn thơn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố điểm dân cư tương tự có phong tục, tập qn có chung dịng họ; 3 Đối tượng thứ tư: Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng tôn giáo, trụ sở tổ chức tôn giáo sở khác tôn giáo; Đối tượng thứ năm: Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao gồm quan đại diện ngoại giao, quan lãnh sự, quan đại diện khác nước ngồi có chức ngoại giao Chính phủ Việt Nam thừa nhận; quan đại diện tổ chức thuộc Liên hợp quốc, quan tổ chức liên phủ, quan đại diện tổ chức liên phủ; Đối tượng thứ sáu: Người Việt Nam định cư nước theo quy định pháp luật quốc tịch; Đối tượng thứ bảy: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định pháp luật đầu tư Có thể tiếp cận địa vị pháp lý người sử dụng đất theo hai phương diện sau Thứ toàn quyền nghĩa vụ mà người sử dụng đất có pháp luật quy định, phụ thuộc vào ý chí Nhà nước Thứ hai, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất tự tạo trình sử dụng đất mà khơng trái với quy định pháp luật không bị pháp luật cấm Như vậy, địa vị pháp lý người sử dụng đất hiểu theo hai phương diện tổng hợp quyền nghĩa vụ mà Nhà nước quy định cho chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai quyền nghĩa vụ mà họ tự tạo trình sử dụng đất phù hợp với quy định pháp luật Các quyền nghĩa vụ thực thi thiết chế nhà nước Những bảo đảm Nhà nước người sử dụng đất quy định Điều 26 Luật Đất đai năm 2013: đất Bảo hộ quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp pháp người sử dụng Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định pháp luật Khi Nhà nước thu hồi đất mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng người sử dụng đất Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định pháp luật 4 Có sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối khơng có đất sản xuất q trình chuyển đổi cấu sử dụng đất chuyển đổi cấu kinh tế đào tạo nghề, chuyển đổi nghề tìm kiếm việc làm Nhà nước khơng thừa nhận việc địi lại đất giao theo quy định Nhà nước cho người khác sử dụng q trình thực sách đất đai Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Những bảo đảm vô quan trọng mặt đảm bảo ổn định sử dụng đất đai mặt khác hạn chế tranh chấp đất đai Thời hạn sử dụng đất khoảng thời gian mà pháp luật cho phép người sử dụng đất quyền chiếm hữu sử dụng diện tích định Nhà nước giao, cho thuê nhận quyền sử dụng đất người khác phù hợp với mục đích sử dụng đất Tại Khoản Điều 15 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất hai hình thức: sử dụng đất ổn định lâu dài sử dụng đất có thời hạn Quyền nghĩa vụ chung người sử dụng đất 2.1 Căn xác lập, thay đổi chấm dứt quyền sử dụng đất Căn xác lập quyền sử dụng đất Đất đai tài sản thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Theo đó, Nhà nước đại diện đứng quản lý, quy hoạch toàn đất đai phạm vi toàn quốc, Nhà nước không trực tiếp khai thác nguồn lực từ đất đai mà trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Để đảm bảo cho việc thực quyền hoàn thành nghĩa vụ người sử dụng đất diễn cách thuận lợi, hợp pháp, phải có pháp lý bản, tảng để xác lập quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Căn theo Luật đất đai năm 2013 Bộ luật dân năm 2015 rút quyền sử dụng đất xác lập dựa sau: Một, quyền sử dụng đất người sử dụng đất xác lập thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất (được quy định Điều 17 Luật đất đai năm 2013) Hai, quyền sử dụng đất chủ thể xác lập chủ thể khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Bộ luật dân pháp luật liên quan Tuy 5 Nhà nước nắm quyền định đoạt với toàn đất đai tồn quốc, chủ thể cơng nhận quyền sử dụng đất đơn vị diện tích định chủ thể có quyền định đoạt phần diện tích đất theo quy định pháp luật Chính vậy, vào Điều 500 Bộ Luật Dân 2015 quyền sử dụng đất cịn xác lập thơng qua thỏa thuận bên việc chuyển giao quyền sử dụng đất Những pháp lý giúp cho Nhà nước xác định quyền sử dụng đất chủ thể có xác lập cách hợp pháp hay không Đây quan trọng, sở giúp cho người sử dụng đất khai thác tối đa nguồn lợi từ đất đai Nếu chủ thể khơng có đủ để chứng minh quyền sử dụng đất xác lập đương nhiên họ khơng hưởng quyền khơng có nghĩa vụ với tư cách người sử dụng đất theo quy định Luật đất đai năm 2013 Căn thay đổi quyền sử dụng đất Đất đai tài nguyên thiên nhiên bị thay đổi theo thời gian, cho nên, trình sử dụng đất, quyền sử dụng đất bị thay đổi dựa nhiều yếu tố Các làm thay đổi quyền sử dụng đất bao gồm: Thứ nhất, đất đai thuộc tự nhiên, cho nên, theo thời gian, đất đai tác động tác nhân tự nhiên bị thay đổi mặt diện tích, chất lượng Điều dẫn đến việc phải thay đổi quyền sử dụng đất người sử dụng đất liên quan Ví dụ khoảng đất nằm hai bên bờ sơng theo thời gian, tác động tượng lở- bồi, tượng tự nhiên tránh khỏi, diện tích đất phần đất bồi nhiều thêm, đó, diện tích đất bên bị xói lở bị thu nhỏ lại Phần diện tích đất bị thay đổi quyền sử dụng đất bị thu hẹp mở rộng Thứ hai, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất coi để thay đổi quyền sử dụng đất Có thể hiểu đây, ban đầu, đất ban đầu đăng ký đất nông nghiệp phục vụ việc trồng trọt, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất nông nghiệp Tuy nhiên, sau quãng thời gian sử dụng, việc trồng trọt không đem lại nhiều lợi ích kinh tế, vậy, người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất sang thành đất Điều thay đổi quyền sử dụng đất thành quyền sử dụng đất Thứ ba, thông qua hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho,… phần đất tổng diện tích đất quyền sử dụng đất đồng thời xác lập cho chủ thể khác, làm thay đổi quyền sử dụng đất chủ thể ban đầu 6 Giả dụ, người chuyển nhượng cho phần diện tích đất mảnh đất rộng lớn quyền sử dụng đất người thay đổi diện tích đất có thay đổi hành vi pháp lý Căn chấm dứt quyền sử dụng đất Căn Điều 16 Luật Đất đai năm 2013, Quyền sử dụng đất bị chấm dứt trình sử dụng đất xuất phát từ sau: Một, việc chấm dứt quyền sử dụng diễn Nhà nước có định thu hồi đất mục đích phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích chung, lợi ích cộng đồng Hai, Quyền sử dụng đất bị chấm dứt trình sử dụng đất, người sử dụng đất có hành vi vi phạm quy định pháp luật việc sử dụng đất Ba, Trường hợp chấm dứt quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào ý chí Nhà nước khơng phụ thuộc vào ý chí người sử dụng đất Đó diện tích đất khơng cịn tồn tại, khơng thể khai thác tác động bất khả kháng tác nhân khơng thể tránh khỏi Ví dụ trường hợp chấm dứt quyền sử dụng đất diện tích đất khơng tồn tại: Thửa đất có vị trí cạnh dịng sơng bên lở bên bồi làm xói lở đất khiến phần đất bên khơng cịn Khi đó, quyền sử dụng đất trước thiết lập bị chấm dứt Như vậy, chấm dứt quyền sử dụng đất có biến đổi thành tố môi trường sống, chịu tác động yếu tố chất, tự nhiên riêng có đất, khơng ý chí Nhà nước hay ý chí người sử dụng đất Ví dụ trường hợp chấm dứt quyền sử dụng đất tác động bất khả kháng tác nhân khách quan, tác nhân khách quan núi lở, cố tràn dầu làm ô nhiễm, tác động bất khả kháng khác khu vực có tượng diện tích đất bị thu hẹp lại voi phá nương rẫy, gây chết người Hầu khu vực này, người dân phải trả lại đất, chấm dứt quyền sử dụng đất Đối với đối tượng tổ chức, pháp nhân quyền sử dụng đất bị chấm dứt tổ chức, pháp nhân phá sản, giải thể Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất quyền sử dụng đất họ chấm dứt số trường hợp khác như: Một, hết thời hạn sử dụng đất Nhà nước giao cho thuê đất Hai, thời hạn sử dụng đất hợp đồng hết 7 Ba, người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước Bốn, người sử dụng đất chết khơng có người thừa kế Năm, việc tiếp tục sử dụng đất gây đe dọa đến tính mạng người Đối với đất mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất mà đất giao không thẩm quyền quy định pháp luật đất đai, chủ thể lấn chiếm phần đất mà Nhà nước chưa giao cho họ Nhà nước tiến hành thu hồi phần đất Về chất, chủ thể có quyền sử dụng đất coi người sử dụng đất họ có để xác lập quyền sử dụng đất Chỉ người sử dụng đất có quyền sử dụng đất có sở để chấm dứt quyền sử dụng đất Hay nói cách khác, xác lập quyền sử dụng đất tảng cho sở chấm dứt quyền sử dụng đất Việc chấm dứt quyền sử dụng đất có ảnh hưởng lớn tới hoạt động quản lý Nhà nước trình sử dụng đất chủ thể sử dụng đất, vậy, xác định cách cụ thể, rõ ràng phù hợp nhằm tránh gây tổn hại tới người sử dụng đất 2.2 Quyền chung người sử dụng đất Khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất trao cho số quyền lợi định Đây tạo tiền đề cho việc khai thác, sử dụng hiệu quả, hợp lý diện tích đất mà Nhà nước giao Căn vào Điều 166 Luật Đất đai năm 2013, Tất chủ thể coi người sử dụng đất có quyền lợi chung sau đây: Một, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Theo quy định Khoản Điều Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 Khoản Điều 104 Luật Đất đai năm 2013, tài sản gắn liền với đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bao gồm Nhà ở, nhà riêng lẻ theo quy định Luật Nhà năm 2014, cơng trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, cơng trình xây dựng khác, lâu năm, rừng sản xuất rừng trồng vật khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật Các loại tài sản phải có thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 8 Ví dụ ngơi nhà có tùng, sưa, loại có giá trị lớn giá trị bất động sản phụ thuộc vào tài sản gắn liền với đất Hai, hưởng thành lao động, kết đầu tư đất Thành lao động kết đầu tư xác định bao gồm: nhà ở; cơng trình kiến trúc khác xây dựng khoảng không gian diện tích đất đó; hoa lợi, lợi tức tạo trình sử dụng, khai thác đất; hoạt động nhằm tăng khả sử dụng đất hiệu Ví dụ kể đến như:tiền thu từ việc cho thuê nhà, cho thuê đất; hoa quả, rau thu từ việc trồng trọt cây, rau củ phần diện tích đất đó… Ba, hưởng lợi ích cơng trình Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp Việc bảo vệ đất nông nghiệp vô quan trọng tất nước, đặc biệt nước nông nghiệp phát triển mạnh nước ta Hiện nay, phần đất nông nghiệp chịu nhiều tác động tiêu cực dẫn đến việc bị thu hẹp, độ màu mỡ Để bảo vệ loại đất này, cần phải: khơng chôn lấp loại rác thải xuống vùng đất phục vụ cho hoạt động nông nghiệp; đồng thời bảo vệ, cải tạo đất lâm nghiệp hoạt động có ảnh hưởng tới việc bảo vệ đất nông nghiệp như: vào phần Phát triển rừng, Sử dụng rừng Luật lâm nghiệp năm 2017, phải bảo vệ rừng phòng hộ phải thực biện pháp để phát triển rừng phòng hộ, đặc biệt rừng đầu nguồn, rừng chắn bão, chắn cát bay để hạn chế việc thu hẹp đất nông nghiệp;… Phục vụ bảo vệ đất lâm nghiệp cịn có cơng trình theo tuyến bao gồm đê đập, mương dẫn nước, hệ thống điện, cơng việc thau chua rửa mặn Các cơng trình Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp kênh mương, nội đồng, đê đập Ở vùng nước lợ cửa sơng cửa biển có cơng trình để bảo vệ, bảo trợ đất nơng nghiệp, chống sa mạc hóa Vấn đề chống sa mạc hóa, chống xâm nhập mặn, triều cường cần có sách cải tạo bồi bổ đất đai Bốn, Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp Việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp cần thiết trình sử dụng đất, đất đai, đặc biệt đất nơng nghiệp chịu nhiều tác động xấu dẫn đến khai thác - điều làm giảm phát triển ngành nơng nghiệp Để thực nhiệm vụ phải tiến hành số công việc sau: thau chua rửa mặn đất bị xâm 9 nhập mặn; tiến hành làm màu mỡ đất bạc màu: cày xới sau vụ canh tác, sử dụng loại phân hữu để tăng độ phì; nâng cấp, phát triển hệ thống kênh rạch, tưới tiêu;… Năm, Nhà nước bảo hộ người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp đất đai Sáu, bồi thường Nhà nước thu hồi đất theo quy định Luật Bảy, khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai So với Luật Đất đai năm 2003 quyền chung người sử dụng đất mở rộng Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định thêm quyền “được bồi thường Nhà nước thu hồi đất theo quy định Luật này” Như cho thấy Luật Đất đai năm 2013 có tiến nhiều so với trước khẳng định người sử dụng đất quyền bồi thường đất bị Nhà nước thu hồi Điều cho thấy Nhà nước khơng đảm bảo quyền cho người sử dụng đất trình sử dụng đất mà bảo vệ quyền lợi họ việc sử dụng đất liên tục họ bị ảnh hưởng định Nhà nước 2.3 Quy định quyền khác người sử dụng đất Quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Bên cạnh quyền lợi chung, người sử dụng đất quyền tham gia vào giao dịch dân liên quan đến quyền sử dụng đất Vì vậy, Luật đất đai năm 1993 bắt đầu quy định vấn đề quyền lợi cụ thể cần ghi nhận, đến Luật đất đai năm 2003 quy định kế thừa phát huy Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể hoàn thiện so với văn luật trước đó, cụ thể quy định Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 Căn vào Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất quy định sau: Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định Luật Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất có quyền nghĩa vụ sau: a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân có quyền nghĩa vụ 10 10 Khi người sử dụng đất Nhà nước trao cho số quyền lợi định đồng thời người sử dụng đất phải thực số nghĩa vụ Nhà nước nhằm đảm bảo việc sử dụng đất diễn liên tục, hiệu Việc sử dụng đất liên tục nhằm tránh gây lãng phí, hoang hóa đất đai Sử dụng đất đai liên tục tận dụng tối đa nguồn lợi mà đất đai đem lại cho hoạt động sử dụng, đặc biệt hoạt động sản xuất Nếu người sử dụng đất khơng sử dụng liên tục đất Nhà nước thu hồi lại phần đất đó, dựa Điểm h, i khoản Điều 66 Luật Đất đai năm 2013 Theo đó, người sử dụng đất khơng sử dụng đất nơng nghiệp năm vịng 12 tháng liên tục, đất nông nghiệp lâu năm 24 tháng liên tục, đất trồng rừng 36 tháng liên tục bị Nhà nước thu hồi đất Đối với đất Nhà nước giao, cho thuê để thực dự án đầu tư, không sử dụng vịng 12 tháng liên tục bị thu hồi đất… Nếu đất bỏ hoang sau đưa đất hoang hóa vào sử dụng hưởng ưu đãi sách Nhà nước đất khai hoang Người sử dụng đất sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước, phải nộp thuế chuyển mục đích sử dụng đất, phải nộp tiền sử dụng đất theo hàng năm nộp tiền cho nhiều năm thời hạn lại năm năm Người sử dụng đất phải sử dụng đất có hiệu thời hạn sử dụng đất, phép chuyển nhượng thời hạn sử dụng đất thời hạn cịn lại năm năm Nếu năm ko đc chuyển nhượng Vậy thời hạn sử dụng đất phải phù hợp với kỳ kế hoạch Kỳ kế hoạch năm, kỳ quy hoạch 10 năm Các dự án đầu tư giao mà không sử dụng tháng liền, 24 tháng liền, 36 tháng liền ko đc quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép bị thu hồi Theo đó, Nghĩa vụ chung người sử dụng đất quy định cụ thể Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 sau: Một, sử dụng đất mục đích, ranh giới đất, quy định sử dụng độ sâu lòng đất chiều cao khơng, bảo vệ cơng trình cơng cộng lịng đất tuân theo quy định khác pháp luật có liên quan Hai, thực kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Ba, thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật Bốn, thực biện pháp bảo vệ đất 20 20 Năm, tuân theo quy định bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp người sử dụng đất có liên quan Sáu, tuân theo quy định pháp luật việc tìm thấy vật lịng đất Bảy, giao lại đất Nhà nước có định thu hồi đất, hết thời hạn sử dụng đất mà khơng quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng Về chất, quy định Luật đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 nghĩa vụ chung người sử dụng đất khơng có nhiều thay đổi Tuy nhiên, có số thay đổi từ ngữ, theo đó, Khoản Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 có thêm cụm từ “ mà không quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng” Nếu khơng có cụm từ hết thời hạn giao đất, người sử dụng bắt buộc phải giao lại đất cho Nhà nước dù có nguyện vọng sử dụng thêm khơng Vì vậy, điều gây khó khăn áp dụng thực tiễn nhiều người dù thời hạn sử dụng đất Nhà nước giao có nguyện vọng sử dụng thêm việc sử dụng họ đem lại nhiều lợi ích, chấm dứt việc sử dụng đất gây thiệt hại lớn Vì vậy, cụm từ thêm vào hợp lý tích cực xử lý trường hợp muốn gia hạn thêm thời hạn sử dụng đất Nhà nước giao Các quyền nghĩa vụ tổ chức sử dụng đất 3.1 Các quyền nghĩa vụ tổ chức nước sử dụng đất Khái niệm phân loại tổ chức nước sử dụng đất Khái niệm: Là tổ chức thành lập theo quy định pháp luật có quyền sử dụng đất thơng qua hình thức: Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất Đặc điểm: • • Thường sử dụng đất với diện tích, quy mơ lớn Sử dụng vào nhiều mục đích khác sử dụng để xây dựng trụ sở quan, cơng trình nghiệp; sử dụng đất vào mục đích quốc phịng an ninh; đất làm mặt xây dựng sở sản xuất kinh doanh; thời hạn sử dụng đất, có tổ chức sử dụng đất ổn định lâu dài, có tổ chức sử dụng đất có thời hạn, tùy vào mục đích sử dụng Ví dụ: Tổ chức sử dụng đất vào mục đích quốc phịng an ninh, đất xây dựng trụ sở quan, cơng trình nghiệp, đất rừng phịng hộ, rừng đặc dụng… thời hạn sử dụng đất 21 21 ổn định lâu dài, tổ chức sử dụng đất vào mục đích kinh doanh chủ yếu sử dụng đất có thời hạn Căn vào mục đích sử dụng đất nghĩa vụ tài phải thực hiện, tổ chức sử dụng đất phân thành: • • • Tổ chức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất Tổ chức giao đất có thu tiền sử dụng đất Tổ chức Nhà nước cho thuê đất Các quyền nghĩa vụ cụ thể a Quyền nghĩa vụ tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 173 Luật Đất đai năm 2013) Một, tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 Hai, tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất khơng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; chấp, góp vốn quyền sử dụng đất; khơng bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất Căn vào vào mục đích sử dụng đất nghĩa vụ tài nhóm tổ chức chủ yếu sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng khơng nhằm mục đích kinh doanh, Nhà nước giao khơng thu tiền sử dụng đất Do vậy, tổ chức khơng có quyền chuyển quyền sử dụng đất, Nhà nước hạn chế tối đa việc tổ chức chuyển quyền sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng, vi phạm quy hoạch, ảnh hưởng không tốt đến việc thư chủ trương, sách Nhà nước trị, kinh tế, văn hóa, xã hội b Quyền nghĩa vụ tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Theo quy định Điều 174 Luật Đất đai năm 2013, Tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê có quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 Tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều 174 cịn có quyền sau đây: 22 22 • • • • • Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất; Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng công trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật; Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; Góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước theo quy định pháp luật Tổ chức nghiệp cơng lập tự chủ tài Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà tiền thuê đất trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có quyền nghĩa vụ quy định khoản khoản Điều Luật Đất đai năm 2013; việc thực quyền phải chấp thuận văn quan nhà nước có thẩm quyền Trường hợp tổ chức nghiệp công lập tự chủ tài Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà tiền thuê đất trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có quyền nghĩa vụ quy định Điều 173 Luật Đất đai năm 2013 Tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có quyền nghĩa vụ sau đây: Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án xây dựng kinh doanh nhà mà miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai trường hợp không miễn không giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư mục đích lợi nhuận khơng thuộc trường hợp quy định điểm a khoản mà giảm tiền sử dụng đất, tiền th đất có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai 23 23 trường hợp không miễn không giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất loại đất có mục đích sử dụng tương ứng Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư mục đích lợi nhuận khơng thuộc trường hợp quy định điểm a khoản mà miễn tiền sử dụng đất, tiền th đất có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm loại đất có mục đích sử dụng tương ứng Như vậy, tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất cho thời gian thuê chuyển nhượng, cho thuê, chấp quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam để vay vốn theo quy định pháp luật; góp vốn quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước theo quy định pháp luật; tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng công trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật c Quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp công lập sử dụng đất thu trả tiền thuê đất năm Căn vào Điều 175 Luật Đất đai năm 2013, quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm quy định sau: Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp công lập Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền nghĩa vụ sau đây: • • • • Quyền nghĩa vụ định Điều 166, Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 Thế chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; Bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê có đủ điều kiện quy định Điều 189 Luật Đất đai năm 2013; người mua tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định; Góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định; 24 24 • Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đất xây dựng xong kết cấu hạ tầng trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp công lập sử dụng đất thuê tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngồi khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp, khu chế xuất có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật dân Việc quy định quyền nghĩa vụ tổ chức nước sử dụng đất thu tiền trả tiền thuê đất năm điều luật đề cập lần đầu Luật Đất đai năm 2013, chưa nhắc đến văn luật trước Tại đây, tổ chức nước trả tiền thuê đất năm chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê có đủ điều kiện; góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đất xây dựng xong kết cấu hạ tầng trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng Tuy nhiên, so với tổ chức thuê đất trả tiền lần có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất tổ chức thuê đất trả tiền năm có quyền cho thuê lại đất xây dựng kết cấu hạ tầng trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế d Quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất Theo quy định Điều 176 Luật Đất đai năm 2013, Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất có quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền lần cho thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 25 25 Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định pháp luật có quyền nghĩa vụ sau đây: Trường hợp nhận chuyển nhượng không chuyển mục đích sử dụng đất có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 Trường hợp nhận chuyển nhượng chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian th có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 Trường hợp nhận chuyển nhượng chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền nghĩa vụ quy định Điều 175 Luật đất đai năm 2013 Quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khơng thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất quy định sau: Trường hợp tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian th có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 Trường hợp tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 e Quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế nhận góp vốn quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế giải thể, phá sản (Điều 177 Luật Đất đai năm 2013) Tổ chức kinh tế nhận góp vốn quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác có quyền nghĩa vụ quy định Điều 174 Luật trường hợp sau đây: a) Đất tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; b) Đất hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà khơng phải đất Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm 26 26 Quyền sử dụng đất hợp tác xã giải thể, phá sản thực theo quy định sau đây: a) Đối với đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, mua tài sản gắn liền với đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước Nhà nước thu hồi đất đó; b) Đối với đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê, mua tài sản gắn liền với đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; đất thành viên góp quyền sử dụng vào hợp tác xã Nhà nước khơng thu hồi đất, quyền sử dụng đất hợp tác xã xử lý theo điều lệ hợp tác xã, nghị đại hội thành viên Quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế doanh nghiệp giải thể, phá sản xử lý theo quy định pháp luật f Quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế thuê đất để xây dựng cơng trình ngầm (Điều 178 Luật Đất đai năm 2013) Tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng cơng trình ngầm có quyền nghĩa vụ sau đây: Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian th có quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế quy định khoản 1, Điều 174 Luật này; Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế quy định khoản Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 3.2 Quyền nghĩa vụ tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Chủ thể nước ngồi sử dụng đất Việt Nam Căn vào Điều Luật Đất đai năm 2013, chủ thể nước sử dụng đất Việt Nam bao gồm: Thứ nhất, tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao bao gồm: Cơ quan đại diện ngoại giao, quan lãnh sự, quan đại diện khác nước có chức 27 27 ngoại giao Chính phủ Việt Nam thừa nhận; quan đại diện tổ chức thuộc Liên hợp quốc, quan tổ chức liên phủ, quan đại diện tổ chức liên phủ Thứ hai, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định pháp luật đầu tư Việt Nam tiến hành cải cách sâu rộng lĩnh vực tư pháp Việc quy định quyền nghĩa vụ tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi việc sử dụng đất tạo hành lang pháp lý thơng thống Sự thay đổi giúp cho Luật Đất đai năm 2013 có tính khả thi đời sống dân nước quốc tế Đây nhân tố khuyến khích, thúc đẩy q trình đầu tư, hịa nhập với kinh tế khu vực quốc tế Các quyền nghĩa vụ cụ thể tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất a Quyền nghĩa vụ tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao sử dụng đất Ngoài quyền nghĩa vụ chung, theo Điều 182 Luật Đất đai năm 2013, tổ chức nước có chức ngoại giao cịn có quyền nghĩa vụ sau: Xây dựng cơng trình đất theo giấy phép quan nhà nước Việt Nam có thẩm quyền Sở hữu cơng trình xây dựng đất thuê thời hạn thuê đất Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thành viên có quy định khác tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao có quyền nghĩa vụ theo điều ước quốc tế b Quyền nghĩa vụ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, vào Khoản Điều 183 Luật Đất đai năm 2013, quyền nghĩa vụ riêng bao gồm: Một là, chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; góp vốn tài sản thuộc sở hữu 28 28 gắn liền với đất thuê, người nhận góp vốn tài sản Nhà nước cho thuê đất theo mục đích xác định thời hạn lại; Hai là, bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê có đủ điều kiện quy định Điều 189 Luật Đất đai năm 2013 Ba là, cho thuê nhà trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian th; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực dự án có quyền nghĩa vụ quy định Khoản Điều 183 Luật Đất đai năm 2013 sau: Thứ nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thời hạn sử dụng đất; Thứ hai, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thời hạn sử dụng đất; Thứ ba, chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam thời hạn sử dụng đất; Thứ tư, góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh thời hạn sử dụng đất Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có sử dụng đất hình thành nhà đầu tư nước mua cổ phần doanh nghiệp Việt Nam có trường hợp sau: Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hình thành nhận chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mà nhà đầu tư nước chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định pháp luật doanh nghiệp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có quyền nghĩa vụ quy định Khoản 2, Khoản Điều 183 Luật Đất đai năm 2013 tương ứng với hình thức nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hình thành nhận chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định pháp luật doanh nghiệp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế quy định Điều 174 Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 29 29 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có quyền nghĩa vụ quy định Khoản Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án xây dựng kinh doanh nhà mà miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai trường hợp không miễn không giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư mục đích lợi nhuận khơng thuộc trường hợp quy định trường hợp mà giảm tiền sử dụng đất, tiền th đất có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai trường hợp không miễn không giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất loại đất có mục đích sử dụng tương ứng; Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định trường hợp mà miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm loại đất có mục đích sử dụng tương ứng c Quyền nghĩa vụ doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất nhận góp vốn quyền sử dụng đất; doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh Căn vào Điều 184 Luật Đất đai năm 2013: Doanh nghiệp liên doanh tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn quyền sử dụng đất doanh nghiệp liên doanh có quyền nghĩa vụ quy định Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 trường hợp sau đây: Trường hợp một: Đất tổ chức kinh tế góp vốn Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền th đất nộp khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; Trường hợp hai: Đất tổ chức kinh tế góp vốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất thuê Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng nguồn gốc từ ngân sách nhà nước 30 30 Doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng năm 2004 mà sử dụng giá trị quyền sử dụng đất ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, ghi nhận nợ khơng phải hồn trả tiền th đất theo quy định pháp luật đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngồi doanh nghiệp liên doanh có quyền, nghĩa vụ quy định Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 Giá trị quyền sử dụng đất phần vốn Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp liên doanh Người Việt Nam định cư nước Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà góp vốn quyền sử dụng đất với tư cách tổ chức kinh tế nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngồi doanh nghiệp liên doanh có quyền nghĩa vụ quy định Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn quyền sử dụng đất chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngồi có quyền nghĩa vụ sau đây: Quyền nghĩa vụ theo quy định Khoản Điều 183 Luật Đất đai năm 2013 trường hợp quyền sử dụng đất nhận góp vốn trước khơng thuộc trường hợp sử dụng để thực dự án đầu tư nhà để bán doanh nghiệp 100% vốn nước Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm theo quy định khoản Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 Quyền nghĩa vụ theo quy định Khoản Điều 183 Luật Đất đai năm 2013 trường hợp quyền sử dụng đất nhận góp vốn trước khơng thuộc trường hợp sử dụng để thực dự án đầu tư nhà để bán doanh nghiệp 100% vốn nước Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê theo quy định Khoản Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 Quyền nghĩa vụ theo quy định Khoản Điều 183 Luật trường hợp quyền sử dụng đất nhận góp vốn trước sử dụng để thực dự án đầu tư nhà để bán doanh nghiệp 100% vốn nước Nhà nước giao đất theo quy định Khoản Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 d Quyền nghĩa vụ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế 31 31 Căn vào Điều 185 Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi th đất, th lại đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế có quyền nghĩa vụ theo hai trường hợp sau: Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất lần cho thời gian th, th lại có quyền nghĩa vụ quy định Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 Trường hợp trả tiền thuê đất, th lại đất hàng năm có quyền nghĩa vụ quy định Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 e Quyền nghĩa vụ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi th đất để xây dựng cơng trình ngầm Theo quy định Điều 187 Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đầu tư xây dựng cơng trình ngầm Nhà nước cho thuê đất có quyền nghĩa vụ sau đây: Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê có quyền nghĩa vụ quy định Khoản Khoản Điều 183 Luật Đất đai năm 2013 Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền nghĩa vụ quy định khoản khoản Điều 183 Luật Đất đai năm 2013 Qua giai đoạn, thấy pháp luật Việt Nam quyền nghĩa vụ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất khơng ngừng hồn thiện, bổ sung Về pháp luật Việt Nam quyền nghĩa vụ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất quán triệt đầy đủ quan điểm, chủ trương Đảng Cộng sản Việt Nam thu hút đầu tư nước hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đáp ứng yêu cầu trình hội nhập quốc tế Tuy nhiên bên cạnh kết tích cực đạt pháp luật quyền nghĩa vụ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất tồn hạn chế, bất cập Thứ nhất, khái niệm “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi” có nội hàm khơng thống lạc hậu so với pháp luật đầu tư hành Việt Nam Cụ thể, Luật Đất đai năm 2013 đưa quy định khái niệm “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” phương pháp liệt kê xác định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chủ thể sử dụng đất gồm ba nhóm sau: Nhóm một, doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngồi Nhóm hai, doanh nghiệp liên doanh 32 32 Nhóm ba, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định pháp luật đầu tư Với quy định phương pháp liệt kê này, Luật Đất đai năm 2013 khái quát hết tổ chức kinh tế có thành viên chủ thể nước sử dụng đất Việt Nam Thứ hai, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi với tổ chức kinh tế nước cịn chưa hồn tồn bình đẳng quyền tiếp cận đất đai Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, Nhà nước cho thuê nhà trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng quy định quyền tặng cho quyền sử dụng đất Đối với tổ chức kinh tế nước, Nhà nước cho thuê đất để thực dự án đầu tư nhà thuê quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất; tổ chức kinh tế nước ghi nhận quyền tặng cho quyền sử dụng đất từ Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục ghi nhận Luật Đất đai năm 2013 Thứ ba, quy định quyền nghĩa vụ doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng đất số trường hợp chưa đảm bảo tính tồn diện Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định số loại hình doanh nghiệp có vốn ĐTNN trường hợp sau: trường hợp doanh nghiệp có vốn ĐTNN Nhà nước cho th đất để xây dựng cơng trình nghiệp; Trường hợp doanh nghiệp có vốn ĐTNN Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trường hợp sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm khơng nhằm mục đích kinh doanh; Trường hợp doanh nghiệp có vốn ĐTNN hình thành nhà đầu tư nước góp vốn, mua cổ phần doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN doanh nghiệp có vốn ĐTNN mà nhà ĐTNN chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối dẫn đến bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối; Trường hợp doanh nghiệp có vốn ĐTNN hình thành việc tiến hành hoạt động tổ chức lại (chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi) doanh nghiệp theo quy định pháp luật doanh nghiệp DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/05/2014 Quy định chi tiết số điều Luật Đất đai Chính phủ (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ban hành ngày 06/01/2017 Sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai Chính phủ (2021), Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ban hành ngày 19/3/2021 Quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ 33 33 Quốc hội số 45/2013/QH13 (2013), Luật Đất đai năm 2013 Phạm Xuân Thắng (2022), “Quyền tiếp cận đất đai Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Việt Nam bối cảnh hội nhập Quốc tế”, Tạp chí điện tử pháp lý, truy cập vào 8h ngày 3/11/2022 https://phaply.net.vn/quyen-tiep-can-dat-dai-cua-doanhnghiep-covon-dau-tu-nuoc-ngoai-o-viet-nam-trong-boi-canh-hoi-nhap-quoc-tea252245.html? fbclid=IwAR1MT9G7GNpQDUo8mCn0sIGQTL14Mjn2lG4sPqDsRD f 44qGRAj8wKAt2U Phạm Xuân Thắng (2022), “Hoàn thiện pháp luật quyền nghĩa vụ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất Việt Nam”, Tạp chí điện tử pháp lý, truy cập vào 8h30 ngày 3/11/2022 https://phaply.net.vn/hoan-thien-phap-luat-ve-quyenvanghia-vu-cua-doanh-nghiep-co-von-dau-tu-nuoc-ngoai-su-dung-dat-tai-vietnama253924.html? fbclid=IwAR3KhNC9Z5Vv_hfOks_oVY_rirp3S5ALoKCPvfZRojZ1A156sllLt3ncpg 34 34 ... xác lập quyền sử dụng đất Chỉ người sử dụng đất có quyền sử dụng đất có sở để chấm dứt quyền sử dụng đất Hay nói cách khác, xác lập quyền sử dụng đất tảng cho sở chấm dứt quyền sử dụng đất Việc... cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản... thu tiền sử dụng đất Tổ chức giao đất có thu tiền sử dụng đất Tổ chức Nhà nước cho thuê đất Các quyền nghĩa vụ cụ thể a Quyền nghĩa vụ tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều