báo cáo ngiên cứu khả thi chung cư

BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Địa điểm ……………………… CHỦ ĐẦU TƯ ………………………………………… THÁNG … NĂM ……… Báo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… MỤC LỤC CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU TỔNG QUÁT VỀ QUẬN I.1 Điều kiện tự nhiên I.1.1 I.1.2 I.1.3 I.1.4 I.1.5 I.1.6 I.2 Cơ sở hạ tầng I.2.1 I.2.2 I.2.3 I.2.4 I.2.5 I.2.6 I.2.7 I.3 Đặc điểm quy hoạch Hệ thống giao thoâng Hệ thống thủy lợi Hệ thống ñieän Hệ thống nước Thoaùt nước Hệ thống thông tin liên lạc Đặc điểm xã hội I.3.1 I.3.2 I.4 Vị trí địa lý Diện tích tự nhieân Địa hình thổ nhưỡng Nguồn nước thủy văn Thời tiết – Khí hậu Địa chất công trình Cơ cấu dân cư – lao động Cơ cấu kinh tế Tình hình đầu tư nước ……… CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG II.1 Định hướng phát triển kinh tế – xã hội TP HCM đến năm …… II.1.1 II.1.2 II.1.3 Hướng phát triển chung Dân số Tổng sản phẩm nội địa (GDP) II.2 Nhu cầu nhà II.3 Thu nhaäp II.4 Khả chi trả II.5 Khả đáp ứng nhu cầu thị trường II.6 Phân tích thị trường II.6.1 II.6.2 Đánh giá sơ thị trường bất động sản thành phố ……… Dự báo cung cầu thị trường nhà thành phố 10 ii Báo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… CHƯƠNG III: CƠ SỞ ĐẦU TÖ 12 III.1 Cơ sở pháp lý 12 III.2 Sự cần thiết phải đầu tư 12 III.3 Chủ đầu tư: 13 CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM ĐẦU TƯ VÀ GIẢI PHÁP QUY HỌACH 14 IV.1 Chọn lựa địa điểm đầu tư 14 IV.2 Hieän trạng khu vực dự án 15 IV.2.1 IV.2.2 IV.2.3 Hieän trạng sử dụng đất 15 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 15 Ñaùnh giaù chung 15 IV.3 Các tiêu qui hoạch 15 IV.4 Giải pháp qui hoạch tổng mặt 16 IV.4.1 IV.4.2 IV.5 Các yêu cầu cấu khu hộ 16 Yêu cầu chỗ đậu xe công trình phục vụ chung 16 Giải pháp kiến trúc 17 IV.5.1 IV.5.2 IV.5.3 Toång quan 17 Giaûi pháp bố trí kiến trúc 17 Giải pháp trang thiết bị hoàn thiện hộ 18 IV.6 Giải pháp kết cấu 18 IV.7 Giaûi pháp cho hệ thống kỹ thuật 18 IV.7.1 IV.7.2 IV.7.3 IV.7.4 IV.7.5 IV.7.6 IV.7.7 IV.7.8 IV.7.9 Giải pháp cấp điện tổng theå 18 Giải pháp cấp nước tổng thể 19 Giải pháp thoát nước 19 Giải pháp thu gom rác 19 Hệ thống truyền hình 19 Hệ thống điện thoại 19 Giải pháp chống sét 19 Giải pháp thông gió 19 Giải pháp cho hệ thoáng PCCC 20 CHƯƠNG V: PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ, TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN 21 V.1 Phương án đầu tư 21 V.2 Tổng mức đầu tư 21 V.3 Tiến độ dự án 23 CHƯƠNG VI: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 24 iii Báo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… VI.1 Nguồn vốn đầu tư 24 VI.2 Doanh thu 24 VI.3 Hiệu tài 24 VI.4 Các vấn đề khác 25 CHƯƠNG VII: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 26 iv Baùo caùo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… CHƯƠNG I GIỚI THIỆU TỔNG QUÁT VỀ ……… I.1 Điều kiện tự nhiên I.1.1 Vị trí địa lý quận thành lập tách từ , nằm phía Tây Nam …………… , cách trung tâm … km phía ………., ………………… - Phía Đông Phía Tây Phía Nam Phía Bắc : …………… : ………………… : ………………… : ………………………… có vị trí thuận lợi việc giao lưu hàng hóa đường thủy lẫn đường việc phát triển đô thị tương lai I.1.2 Diện tích tự nhiên có diện tích tự nhiên …… chiếm 14,62% diện tích đất đai Thành phố Với diện tích đó, nói có quỹ đất đai dự trữ để phát triển đô thị tương lai lớn Đất đai dùng nông nghiệp chiếm diện tích lớn …… % tổng diện tích … riêng …….% đất chưa sửa dụng khoản cần tập trung khai thác I.1.3 Địa hình thổ nhưỡng Địa hình: Đất đai Quận nghiêng thấp dần theo hướng ……… ……… Cao trình biến động từ ………… so với mực nước biển, đồng thời dạng sau: • • Dạng địa hình đất gò thuộc xã …… Dạng địa hình đất trũng có xã ………… Thổ nhưỡng có nhóm đất sau: − Đất xám (Xb, Xf, Xs) có khoảng ……….ha − Đất phèn (Snj, SnJ, SJ, Sj(M)) có khoảng ………… − Đất phù sa (pf, pg, pg(M) có khoảng ……………….ha I.1.4 Nguồn nước thủy văn − chịu ảnh hưởng hệ thống sông lớn ………… , ………… sông ………., có chế độ bán Nhật triều, có độ mặn 4% từ 4-7 tháng/năm − Ngoài có hệ thống sông, kênh rạch chằng chịt chiếm 4,76% diện tích toàn huyện Do vậy, thủy triều lên xuống tác động không nhỏ đến hoạt động sản xuất kinh doanh Về nước ngầm, hầu ngầm có nhiễm phèn cá tháng mùa khô Báo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… I.1.5 Thời tiết – Khí hậu nằm khu vực nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với mùa rõ rệt Mùa mưa tháng lượng mưa biến động hàng năm từ 1.400mm đến 1.700mm • • • Nhiệt độ bình quân hàng năm 27o C Độ ẩm không khí 279,5% Số nắng bình quân năm 9-11 giờ/ngày Hướng gió chủ yếu gió Tây Nam, vào tháng mùa mưa, với vận tốc trung bình 3,6m/s gió Đông Bắc từ tháng 11 đến tháng năm sau với vận tốc trung bình 2,4m/s I.1.6 Địa chất công trình • • • Địa hình đất gò với đa số tầng sở loại đất sét pha có màu nâu Nay vùng đất có tầng chắn, thuận lợi cho việc phát triển công trình Dạng địa hình đất thấp, địa chất hạ tầng phù sa, cát sỏi, phủ lớp đất cát màu đen Dạng địa hình đất trũng, đa số đất thuộc loại phù sa nhiễm chua mặn, chịu tải Nhìn chung, phần đất lại địa bàn chịu tải kém, từ đòi hỏi công trình xây dựng phải có hệ số đầu tư cao I.2 Cơ sở hạ tầng I.3.1 Đặc điểm quy hoạch Trong quy hoạch chung nước, Chính phủ xác định “Vùng phát triển kinh tế trọng điểm phía Nam gồm địa phương: Thành phố Hồ Chí Minh, Sông Bé, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu” Xét trước mắt lâu dài, thành phố Hồ Chí Minh giữ vai trò trung tâm công nghiệp, thương mại dịch vụ, khoa học kỹ thuật đầu mối giao thông, thông tin viễn thông toàn vùng ……………………… I.3.2 Hệ thống giao thông ……………………… ………………… ………………… I.3.3 Hệ thống thủy lợi ……………………………… Báo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… I.3.4 Hệ thống điện Mạng lưới điện huyện thuộc mạng lưới chung toàn Thành phố, bao gồm loại điện công cộng dân lập, lưới điện công cộng ngành điện đầu tư quản lý lưới điện dân lập xã – huyện đầu tư quản lý Lưới điện hạ công cộng với ………… trạm máy biến tương đương với tổng công suất ………… KVA, có chiều dài đường dây tương ứng …….km Lưới điện hạ dân lập với …… trạm biến tương đương tổng công suất … KVA có chiều dài đường dây khoảng …………km Điện cung cấp cho huyện phục vụ sản xuất nông nghiệp cho ngành sản xuất khác, riêng phần sinh hoạt phục vụ 80% hộ dân toàn huyện Mạng lưới điện bố trí dọc theo trục lộ khu dân cư trọng điểm I.3.5 Hệ thống nước ………………… I.3.6 Thoát nước ……………………………… I.3.7 Hệ thống thông tin liên lạc ……………………………………… I.3 Đặc điểm xã hội I.3.1 Cơ cấu dân cư – lao động (i) Dân cư …………… (ii) Lao động Do dân số độ tuổi lao động tăng cao nên tốc độ tăng nguồn lao động cao tốc độ tăng dân số Nguyên nhân làm nguồn lao động tăng cao phần lượng lao động nhập cư tăng nhanh, số người sức lao động không khả lao động chiếm tỷ lệ ngày giảm, số người tuổi lao động tham gia lao động tăng ………… Dự tính đến năm 2010 lao động khu vực nông nghiệp – thủy sản, công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp thương mại – dịch vụ chiếm tỉ trọng …… % ; …….% ……… % tổng số lao động quận Lao động ngành công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp thương mại dịch vụ có tốc độ tăng cao Điều hoàn toàn phù hợp với chủ trương chuyển dịch cấu Báo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… kinh tế trình đô thị hóa địa bàn, lao động nông nghiệp giảm dần qua năm để thu hút vào ngành công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp thương mại dịch vụ Nhìn chung chất lượng nguồn lao động thể qua trình độ văn hóa, trình độ kỹ thuật quận tương đối thấp so với mức bình quân chung toàn thành phố yếu so với yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội quận I.3.2 Cơ cấu kinh tế ……………………… I.4 Tình hình đầu tư nước Thành phố Hồ Chí Minh …………… Dưới số liệu đầu tư nước Thành phố Hồ Chí Minh: Báo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… CHƯƠNG II II.1 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG Định hướng phát triển kinh tế – xã hội TP HCM đến năm ………… II.1.1 Hướng phát triển chung ………………… - II.1.2 Dân số ………………………… II.1.3 Tổng sản phẩm nội địa (GDP) ……………………………… II.2 Nhu cầu nhà ………………… Bảng 1: Cấu trúc sở hữu nhà TPHCM Diện tích (m2) Loại sở hữu nhà Tỷ lệ (Nguồn: ………….) ……………………………………… Bảng 2: Phân bố diện tích đầu người địa bàn TPHCM Đơn vị: % Diện tích bình quân người Toàn thành phố Nội thành Ngoại thành Báo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… (Nguồn: ………………….) …………………………… Bảng 3: Quỹ phát triển nhà TP Hồ Chí Minh – Định hướng đến năm 2010 Nội dung Tổng quỹ nhà Diện tích tăng thêm (Nguồn: ………………….) ………………………………… II.3 2003 2004 2005 2006 2007 Đơn vị: triệu m2 2008 2009 2010 Thu nhập Theo thống kê, dân số TP Hồ Chí Minh có đăng ký …… người Nếu tính đến số dân di chuyển từ nơi khác đến, tổng dân số thành phố ước tính …… người (Theo Cục thống kê TP Hồ Chí Minh - tháng ……….) Như vậy, tỷ lệ hộ có khả tích lũy cao (chi tiêu ………ngàn đồng/người/tháng hay thu nhập ……… triệu đồng/người/tháng) chiếm tỉ lệ ………….% Trong đó, tỉ lệ hộ thường chưa có nhà khoảng …… % (tương đương với khoảng ………… hộ số ………… hộ có nhu cầu nhà thật sự) Đây khách hàng tiềm thị trường địa ốc thành phố Hồ Chí Minh ………………… II.4 Khả chi trả Theo thống kê phân tích Cục Thống kê Thành Phố, cấu chi tiêu người dân TP thể bảng Bảng Bảng đây: Bảng 4: Chi tiêu bình quân đầu người TP.HCM Năm 1998 1999 Chi tiêu bình quân Nguồn: ……………… Bảng 5: Cơ cấu chi tiêu người dân địa bàn thành phố 2000 2001 Báo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… CHƯƠNG III CƠ SỞ ĐẦU TƯ Cơ sở pháp lý: ……… ; Căn Hợp đồng thuê số ……….; Căn Nghị định số …… Căn vào thông báo số ……… Căn vào đề nghị giải trình qui mô dự án phương án kinh doanh Sở …… Căn vào thông báo số ……… Căn công văn số …………… Sự cần thiết phải đầu tư: …………………….: - Dự án xây dựng khu hộ chung cư ………… hướng đến mục tiêu: - ………………… - Tăng quỹ nhà phục vụ cho nhân dân khu vực thúc đẩy chương trình giãn dân - Tạo thêm việc làm cho người lao động - Tăng nguồn thu ngân sách - ……………………… Thông qua: - Đầu tư xây dựng khoảng ……… hộ phục vụ tái định cư ………… hộ kinh doanh cao tầng với đầy đủ tiện ích phục vụ cho cộng đồng Ngòai lý chủ yếu nêu trên, nhu cầu nhà phục vụ cho người dân địa bàn thành phố Hồ Chí Minh vùng lân cận lớn Khả đáp ứng ngân sách hạn chế Khả đáp ứng nhà đầu tư nước có giới hạn, đặc biệt dự án phát triển nhà bán trả góp cho nhóm dân thu nhập ổn định không cao Như vậy, việc kêu gọi nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê từ nguồn vốn nước ngoài, đặc biệt tranh thủ nguồn vốn ưu đãi tín dụng dài hạn cần thiết ………… 12 Báo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… Nhằm đáp ứng nhu cầu cần thiết nhà cho người có thu nhập ổn định, cong ty ………………dự kiến xây dựng chương trình phát triển nhà cho người có thu nhập ổn định Chủ đầu tư: ……………… …………………… …………….: …………… 13 Báo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… CHƯƠNG IV ĐỊA ĐIỂM ĐẦU TƯ VÀ GIẢI PHÁP QUY HỌACH IV.1 Chọn lựa địa điểm đầu tư Công ty dự kiến phát triển chương trình nhà hướng vào đối tượng cán công nhân viên công ty, công chức nhà nước với mức thu nhập trung bình ổn định tiếp tục phát triển dự án địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh vùng lân cận phù hợp với quy hoạch chung Chương trình triển khai thành nhiều giai đoạn phù hợp với tình hình khảo sát thị trường Trong giai đoạn 1, qua khảo sát địa điểm, dự kiến chọn khu vực đất thuộc …………… để đầu tư xây dựng nhà cao tầng Dự án khu hộ nhằm đầu tư xây dựng kinh doanh cụm hộ nhà cao tầng khu đất …………… hữu có vị trí …………… thuộc Quận , TP.HCM Quy hoạch gồm khu vực: Khu ……………., Khu ……… , Khu laø khu ………… vaø Khu laø …………………… Bảng 7: Phân khu chức Stt Hạng mục Đơn vị Diện tích tỷ lệ Cây xanh giao thông m Đất thương mại m2 Khu nhà m2 Khu công trình công cộng m2 m2 Tổng Khu hộ cao tầng dự kiến đầu tư xây dựng nhằm phục vụ đối tượng có mức thu nhập trung bình Quan điểm thiết kế khu hộ tạo không gian tiện nghi thích hợp với sống công nghiệp, phù hợp với mức thu nhập không lạc hậu tương lai Theo sơ tính toán xây dựng khu đất khoảng ……………căn hộ Số cụ thể tuỳ vào giải pháp quy hoạch thiết kế mức độ cho phép làm việc với quan quản lý quy hoạch TP HCM 14 Báo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… IV.2 Hiện trạng khu vực dự án IV.5.1 Hiện trạng sử dụng đất Khu đất đất trống đền bù giải tỏa thuê đất quản lý IV.5.2 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật Hạ tầng kỹ thuật khu vực IV.5.3 Đánh giá chung Khu đất ……………… đủ yếu tố pháp lý sử dụng, hoàn tất việc đền bù giải tỏa có phần hạ tầng nên thuận lợi để phát triển dự án IV.3 Các tiêu qui hoạch Tổng diện tích đất khu vực : ……… m2 Diện tích xây dựng hộ : ………… m2 Số hộ dự kiến: : ………… Mật độ xây dựng : ………… % Tầng cao xây dựng :………… tầng Hệ số sử dụng đất : ………… Diện tích xây dựng: : ………… m2 Lộ giới đường ……………… : ………… m Lộ giới đường …………… : …………… m Khoảng lùi công trình so với ranh lộ giới : ………… m Bảng 8: Cơ cấu sử dụng đất Stt Hạng mục Đơn vị Diện tích Tỷ lệ Đất thương mại(siêu thị) m Đất m2 Đất công trình công cộng m2 Đất xanh công viên m2 Đất giao thông m2 m2 Tổng Bảng 9: Quy hoạch xây dựng Stt Hạng mục Đơn vị 15 Tổng Báo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… Xây dựng hộ m2 Khu m2 Khu m2 Nhà trẻ mẫu giáo m2 Trường cấp m2 Trạm y tế m2 Bãi xe m2 Cộng IV.4 Giải pháp qui hoạch tổng mặt IV.5.1 Các yêu cầu cấu khu hộ Căn vào trạng tổng mặt khu đất, Khu hộ qui hoạch bố trí thành ………… ……………… Công trình bố trí tiếp cận với ………… Xung quanh công trình có đường giao thông nội để đáp ứng yêu cầu công tác PCCC ………… Giao thông: Ngoài việc tận dụng hệ thống đường giao thông ……… nay, dự án phát triển mở rộng thêm tuyến nội để đảm bảo cho yêu cầu giao thông khu chung cư Đường nội bộ, sân bãi, hệ thống chiếu sáng: ……… Nhà trẻ mẫu giáo: Yêu cầu: Chỉ tiêu 60 trẻ/1.000 dân Như số trẻ dự kiến 60 x 7,2 = 432 trẻ Nhà trẻ xây dựng khu đất 2,869 với diện tích đất tối thiểu 5.000m2 ………… Trường cấp Được bố trí khu đất ……… , thiết kế qui hoạch cho trường cấp I hoàn chỉnh với qui mô 30 phòng học theo chuẩn ngành giáo dục Tp HCM (theo QĐ 02/2003/QĐUB) trường phục vụ cho dự án mà cho khu vực lân cận Số lượng học sinh … phòng x ……… hs/lớp = … hs Diện tích đất dành cho trường cấp I theo tiêu chuẩn 10 m2/hs, diện tích khu đất cho trường x … = ……… m2 Bãi xe: ………………… 16 Báo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… Thiết kế Diện tích bãi xe trời theo thiết kế ……… m2 chia sau: Bãi đậu xe bên chung cư ……… m2 Bãi đậu xe tập trung cho khu dân cư ……… m2 Bãi đậu xe cho …… …………………… m2 Ngoài dự kiến xây dựng khu nhà xe có tầng lầu diện tích …… m2 bãi xe khu dân cư Kết luận Như chổ đậu xe theo thiết kế dự án đạt yêu cầu cho giai đọan trước mắt thời kỳ năm sau Nếu có phát triển số lượng xe sau tùy theo nhu cầu thực tế làm thêm tầng cho ………… hoàn toàn đáp ứng nhu cầu Tầng nơi bố trí bể tự hoại, bể nước bể nước PCCC, cửa lấy rác, kho gas, phòng sinh họat cộng đồng, sảnh chung cho lối vào cầu thang máy khu hộ Tại sảnh bố trí phòng bảo vệ, hộp thư cho đơn nguyên IV.5 Giải pháp kiến trúc IV.5.1 Tổng quan ……………… IV.5.2 Giải pháp bố trí kiến trúc Trong công trình bố trí lõi trung tâm gồm thang máy, thang bộ, gen kỹ thuật…và hộ bố trí xung quanh lõi Đây cách bố trí thuận lợi cho giao thông nội theo …………… Từ tầng trở lên, tầng bố trí … hộ ……….hộ loại …… phòng ngủ, tất phòng ngủ, WC, bếp, … bố trí thông thoáng, chiếu sáng tự nhiên Mỗi hộ bố trí …… Sân thượng bố trí hộ thông tầng câu lạc bộ, phòng thang máy, phòng kỹ thuật, hồ nước mái… Thống kê hộ Căn hộ phòng ngủ loại (……… m2) : …… Căn hộ phòng ngủ loại (…… m2) : ………… : ………… Căn hộ phòng ngủ loại (……… m2) Bảng 10: Cơ cấu hộ tầng 2-10 Stt Hạng mục Mô tả Loại …… phòng, …… m2 17 Loại …… phòng, …… m2 Loại …… phòng, …… m2 Báo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… Phòng khách Phòng ngủ Phòng ngủ Bếp + n Vệ sinh Sân phơi Ban công IV.5.3 Giải pháp trang thiết bị hoàn thiện hộ Cầu thang: ……… Cửa cửa sổ: ………… Sàn nhà: ………… Tường: …… Thiết bị WC: ……… Thiết bị nhà bếp: ……… Hệ thống điện nước: …………ä Hệ thống điện thoại TV: ……… IV.6 Giải pháp kết cấu Theo điều kiện địa chất khu đất giải pháp móng dự kiến móng cọc sâu Phần kết cấu tòa nhà khung chịu lực tường bê tông chịu lực IV.7 Giải pháp cho hệ thống kỹ thuật IV.5.1 Giải pháp cấp điện tổng thể Chung cư có trạm điện riêng lấy từ đường dây trung bên Bên khu chung cư, hệ thống điện ngầm khu chung cư có trạm máy phát điện dự phòng để đảm bảo việc cung cấp điện cho hệ thống thiết yếu thang máy, hệ thống PCCC, thông tin liên lạc, đèn chiếu sáng công cộng, đèn thoát hiểm… 18 Báo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… IV.5.2 Giải pháp cấp nước tổng thể Do khu vực chưa có hệ thống cấp nước thành phố nên trước mắt cần giải việc cấp nước chỗ theo hướng …………… IV.5.3 Giải pháp thoát nước Bao gồm thoát nước mưa thoát nước thải sinh hoạt Nước mưa từ sàn mái thu vào ống đứng xuống tầng dẫn hệ thống cống chung Nước mưa mặt sân nơi khác thu vào hố ga từ hệ thống cống chung Hệ thống thoát nước sinh hoạt bao gồm nước thải tắm rửa, bếp nước thải từ xí, tiểu Nước tắm rửa bếp theo trục ống đứng có giảm áp thoát hệ thống thoát nước thải chung Nước thải từ xí tiểu theo đường ống thoát riêng xử lý cục qua bể tự hoại trước xả hệ thống thoát nước thải chung IV.5.4 Giải pháp thu gom rác Rác theo gen rác từ tầng xuống phòng xử lý rác tầng trệt, rác xử lý sơ máy ép lại trước cho vào xe lấy rác chuyên dụng chở IV.5.5 Hệ thống truyền hình Sử dụng anten chuyên dùng gắn trụ thép mái Tín hiệu nhận từ đài phát qua thiết bị trộn tín hiệu đặt tủ trung tâm sau đến chia khuyếch truyền tín hiệu cho hộ IV.5.6 Hệ thống điện thoại Hệ thống điện thoại cho chung cư trước mắt sử dụng qua tổng đài dự trù sẵn hộ đường dây điện thoại riêng IV.5.7 Giải pháp chống sét Sử dụng hệ thống chống sét kim thu sét thu tia tiên đạo đặt mái nhà Dây đồng dẫn sét từ kim chống sét theo tường đến hộp đo điện trở nối đất đến cọc tiếp đất sử dụng cọc đồng chôn sâu đất IV.5.8 Giải pháp thông gió Chủ yếu dựa vào thông gió tự nhiên tác dụng chênh lệch áp suất tạo lượng không khí hút khu bếp vệ sinh để không khí bên tràn vào thay lượng khí 19 Báo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… hút tạo thông thoáng cho hành lang cho hộ Ít có cầu thang tiếp xúc trực tiếp với không gian bên IV.5.9 Giải pháp cho hệ thống PCCC Hệ thống cấp nước chữa cháy nhà nhà theo tiêu chuẩn thiết kế ngành PCCC Nhà nước Ngoài nhà bao gồm họng chữa cháy bố trí xung quanh khối chung cư Hệ thống nhà bao gồm hệ thống chữa cháy nước tự động bình CO2 lắp đặt vị trí quan yếu Hệ thống có phạm vi chữa cháy tự động sảnh, hàng lang, khu vực diện tích công cộng bên hộ sau cửa vào Tất đường ống âm tường, 20 Báo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… CHƯƠNG V PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ, TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN V.1 Phương án đầu tư Dự án khu hộ đầu tư ……… khối nhà cao tầng với … hộ Khu vực dự án đầu tư hoàn chỉnh hạng mục hạ tầng kỹ thuật xã hội đáp ứng nhu cầu người dân sống khu vực Bảng 11: Quy hoạch xây dựng Stt Hạng mục Đơn vị Tổng Xây dựng hộ M Khu …… (…… block ……… tầng) M2 Khu …… (………… block …… tầng) M2 Nhà trẻ mẫu giáo M2 Trường cấp M2 Trạm y tế M2 Bãi xe M2 Cộng V.2 Tổng mức đầu tư Bảng 12: Tổng mức đầu tư Stt I Hạng mục Đơn vị XÂY DỰNG 2.1 Xây dựng hộ m2 2.2 Trạm y tế m2 2.3 Bãi xe m2 2.4 Nhà trẻ, trường cấp m2 CỘNG II THIẾT BỊ 2.1 Thang máy (20 cửa) hệ thống 2.2 Hệ thống nước nội hệ thống 2.3 Phòng cháy chữa cháy hệ thống 2.4 Máy phát dự phòng hệ thống 21 Khối lượng Đơn giá Thành tiền Báo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… 2.6 Hệ thống xử lý rác hệ thống CỘNG III HẠ TẦNG KỸ THUẬT 3.1 Hệ thống cấp điện hệ thống 3.2 Hệ thống cấp nước hệ thống 3.3 Hệ thống thoát nước hệ thống 3.4 Giao thông, xanh m2 Cộng IV KIẾN THIẾT CƠ BẢN Chi phí kiến thiết triệu đồng CỘNG V TỔNG CHI PHÍ ĐẦU TƯ 5.1 Xây dựng triệu đồng 5.2 Thiết bị triệu đồng 5.3 Hạ tầng kỹ thuật triệu đồng 5.4 Kiến thiết triệu đồng 5.5 Dự phòng phí triệu đồng CỘNG Tổng vốn đầu tư dự án đồng 22 Báo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… V.3 Tiến độ dự án Stt I 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 II 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 III IV V Hạng mục Naêm 1 Naêm Chuẩn bị đầu tư Lập báo cáo nghiên cứu khả thi Thẩm định dự án Thiết kế quy hoạch 1/2000 Thiết kế quy hoạch 1/500 Thẩm định thiết kế quy hoạch Thuận chủ trương quy hoạch Quận Điều chỉnh quy hoạch Thuận chủ trương đầu tư Điều chỉnh tiền thuê đất (chuyển chức năng) Chuẩn bị xây dựng Thiết kế kỹ thuật Thỏa thuận Phương án kiến trúc Thẩm định thiết kế kỹ thuật Xin phép xây dựng Thẩm định tổng dự toán Lập hồ sơ mời thầu xây lắp Lập hồ sơ mời thầu mua sắm thiết bị Thực xây lắp Kinh doanh Kết thúc dự án 23 Naêm Naêm 4 Naêm 4 Báo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… CHƯƠNG VI PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH VI.1 Nguồn vốn đầu tư Nguồn vốn đầu tư dự án bao gồm: - Nguồn vốn phần vốn vay thông qua hỗ trợ …………… - Vốn ứng trước đơn vị thi công - Vốn ứng trước khách hàng Kế hoạch sử dụng vốn nguồn vốn theo tiến độ xây dựng dự án thể bảng ngân lưu đính kèm VI.2 Doanh thu Theo đánh giá chung dự kiến giá bán trung bình hộ cao tầng có chất lượng cao khu vực …… – ……… đồng/m2 Theo phương án kinh doanh hộ dự kiến khách hàng ứng trước …………% giá trị hộ toán phần lại theo tiến độ thi công dự án VI.3 Hiệu tài Theo phương án kinh doanh khách hàng ứng trứơc 50% giá trị bán hộ vốn đầu tư dự án sử dụng phương án quay vòng vốn giảm thiểu đầu tư ban đầu Ngoài điều kiện áp dụng thi công phần vốn đầu tư đơn vị thi công ứng trước toán vào giai đọan nghiệm thu theo điểm dừng kỹ thuật nghiệm thu bàn giao Như chủ đầu tư sử dụng phần vốn đơn vị thi công vào khoảng …………% giá trị gói thầu xây lắp Hạng mục Giá trị (VND đồng) Doanh thu gộp Giá bán bình quân Doanh số kinh doanh Chi phí bán hàng (……… % doanh thu) Lợi nhuận trước thuế Thuế thu nhập doanh nghiệp (28%) Lợi nhuận sau thuế 24 Báo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… VI.4 Các vấn đề khác - Toàn đất khu vực phát triển dự án đất trống, sẵn sàng phát triển khu hộ - Khi dự án hoàn tất với …… hộ khoảng ………… dân sống khu vực lượng khách hàng tiềm siêu thị - Dự án góp phần tăng hiệu sử dụng đất khu vực, tăng quỹ nhà cao tầng theo chủ trương định hướng phát triển thành phố Ngoài ra, dự án hình thành khu dân cư hoàn chỉnh với hạng mục nhà ở, trường học, trường mẫu giáo, trạm y tế ……………… - 25 Báo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… CHƯƠNG VII KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Dự án phát triển khu hộ cao tầng khu ……… ……… đem lại hiệu cho nhà đầu tư xã hội - Phát triển khu dân cư đại phù hợp với chủ trương thành phố với khu hộ cao tầng đầy đủ tiện nghi hạ tầng xã hội kỹ thuật - Khai thác hiệu khu đất, tăng hiệu sử dụng đất, đồng thời tiết kiệm chi phí thuê đất siêu thị hữu chuyển công sử dụng đất - Với khỏang ……… dân sống khu vực tăng nguồn khách hàng tiềm cho khu siêu thị Khuôn viên đất dự án giải phóng đền bù giải tỏa Vì dự án triển khai Dự án thực thi điều kiện nhà nước khuyến khích phát triển ăn hộ cao tầng có thuận lợi Ngoài ra, dự án …………………… 26 ... CHƯƠNG VI: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 24 iii Baùo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… VI. 1 Nguồn vốn đầu tư 24 VI. 2 Doanh thu 24 VI. 3 Hiệu tài 24 VI. 4 Các... bình quân Doanh số kinh doanh Chi phí bán hàng (……… % doanh thu) Lợi nhuận trước thuế Thuế thu nhập doanh nghiệp (28%) Lợi nhuận sau thuế 24 Báo cáo nghiên cứu khả thi – chung cu ………… VI. 4 Các vấn... nghiên cứu khả thi – chung cu ………… - Thị trường bất động sản thành phố thiếu thông tin quy hoạch, … tình hình cạnh tranh không hoàn hảo, số doanh nghiệp Nhà nước ưu đãi vi? ??c giao vốn đầu tư giao