THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DU LỊCH SINH THÁI DIÊM TIÊU Chủ đầu tư: CÔNG TY TNHH XD TM DV NGUYỆT SƠN Địa điểm: Hồ Diêm Tiêu, tại Huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DU LỊCH SINH THÁI DIÊM TIÊU Chủ đầu tư: CÔNG TY TNHH XD TM DV NGUYỆT SƠN Địa điểm: Hồ Diêm Tiêu, Huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định Tháng 09/2018 Dự án Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DU LỊCH SINH THÁI DIÊM TIÊU CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY TNHH XD - TM - DV NGUYỆT SƠN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN VIỆT TRẦN THẾ SƠN NGUYỄN VĂN MAI Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Dự án Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư II Mô tả sơ thông tin dự án III Sự cần thiết xây dựng dự án IV Các pháp lý V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung V.2 Mục tiêu cụ thể CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN 10 I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án 10 I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án 10 I.2 Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án 12 II Quy mô đầu tư dự án 15 II.1 Nhu cầu dịch vụ du lịch Quy Nhơn 15 II.2 Quy mô xây dựng dự án 16 III Địa điểm hình thức đầu tư xây dựng dự án 17 IV Nhu cầu sử dụng đất phân tích yếu tố đầu vào dự án 18 CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ 19 I Phân tích qui mơ, diện tích xây dựng cơng trình 19 II Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ 20 II.1 Hạ tầng kỹ thuật xây dựng 20 II.2 Các hạng mục dự án 21 CHƯƠNG IV: CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN 26 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Dự án Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu I Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng 26 II Các phương án xây dựng cơng trình 26 III Phương án tổ chức thực 27 IV Phân đoạn thực tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án 27 CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MƠI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHỊNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHÒNG 28 I Đánh giá tác động môi trường 28 I.1 Giới thiệu chung: 28 I.2 Các quy định hướng dẫn môi trường 28 I.3 Các tiêu chuẩn môi trường áp dụng cho dự án 29 I.4 Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng 29 II Tác động dự án tới môi trường 30 II.1 Nguồn gây ô nhiễm 30 II.2 Mức độ ảnh hưởng tới môi trường 32 II.3 Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực dự án tới môi trường 33 II.4 Kết luận: 35 CHƯƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 36 I Tổng vốn đầu tư dự án 36 II Nguồn vốn thực dự án 39 III Phân tích hiệu kinh tế phương án trả nợ dự án 43 III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án 43 III.2 Kế hoạch vay 44 III.3 Các thơng số tài dự án 45 KẾT LUẬN 48 I Kết luận 48 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Dự án Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu II Đề xuất kiến nghị 48 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 49 Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án 49 Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án 49 Phụ lục Bảng tính doanh thu dịng tiền hàng năm dự án 49 Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án 49 Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án 49 Phụ lục Bảng Phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án 49 Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án 49 Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án 49 Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án 49 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Dự án Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư  Chủ đầu tư SƠN  Mã số thuế  Đại diện pháp luật  Chức vụ  Địa trụ sở TP.HCM : CÔNG TY TNHH XD - TM - DV NGUYỆT : 0314232347 : TRẦN THẾ SƠN : Giám đốc : 147/ 18 Nguyễn Sỹ Sách P.15 Quận Tân Bình II Mơ tả sơ thông tin dự án Tên dự án: Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu Địa điểm xây dựng: Hồ Diêm Tiêu, Huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành khai thác dự án Tổng mức đầu tư dự án: 46.613.230.000 đồng (Bốn mươii sáu tỷ sáu trăm mười ba triệu hai trăm ba mươi nghìn đồng) Trong đó: + Vốn huy động (tự có): 11.737.269.000 đồng + Vốn vay : 34.875.961.000 đồng III Sự cần thiết xây dựng dự án Những năm qua, tỉnh Bình Định đẩy mạnh đầu tư phát triển du lịch, đặc biệt việc xây dựng thực Đề án phát triển du lịch góp phần hồn thiện hệ thống du lịch, tạo dựng hình ảnh Bình Định thân thiện, gần gũi mắt khách tham quan Hạ tầng du lịch tỉnh đầu tư có trọng điểm, khu du lịch hình thành phát triển Bình Định có nhiều địa điểm du lịch tiềm năng, bước đầu quan tâm đầu tư như: Eo gió, Kỳ Co, Hịn Khơ, Quy Nhơn, Cù Lao Xanh, Biển Nhơn Hòa, Đầm Thị Nại, Mũi Vi Rồng, Đảo Yến, Khu du lịch dã ngoại Trung Lương… Lượng khách du lịch đến Bình Định doanh thu dịch vụ du lịch năm sau cao năm trước xếp thứ 18/63 tỉnh nước thu hút khách quốc tế; tốc độ tăng trưởng doanh thu du lịch bình quân giai đoạn năm 2013-2017 đạt gần 30%/năm Năm 2017 đánh giá năm thành công Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Dự án Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu ngành du lịch Bình Định, đưa Quy Nhơn-Bình Định trở thành thương hiệu đồ du lịch Việt Nam khu vực Tỉnh Bình Định nằm vùng Kinh tế trọng điểm miền Trung, tuyến du lịch xuyên Việt, không gian du lịch Hành lang Đông - Tây cửa ngõ đại ngàn Tây Nguyên, tỉnh Nam Lào Đơng Bắc Campuchia Bình Định nói chung Quy Nhơn nói riêng có vị trí du lịch quan trọng thuận lợi để liên kết vùng phát triển du lịch Bên cạnh đó, năm gần dự án du lịch lớn đầu tư xây dựng như: Quần thể resort, biệt thự nghỉ dưỡng giải trí cao cấp FLC Nhơn Lý; Dự án Khu du lịch Vinpearl Hải Giang, dự án Tổ hợp khách sạn FLC Quy Nhơn, tới Khu du lịch tâm linh – phật pháp Linh Phong vào hoạt động,… tạo đà cho du lịch Quy Nhơn nói riêng tỉnh Bình Định nói chung phát triển Nhờ ưu điểm trên, hàng năm, thành phố Quy Nhơn nói riêng tỉnh Bình Định nói chung đón lượng du khách đơng đảo nước quốc tế đến tham quan.Trong năm gần đây, lượng khách du lịch đến Quy Nhơn tăng khoảng 20%/năm Mức tăng trưởng cao mức tăng trưởng trung bình 17% vùng Duyên hải Nam trung 15% nước Để thực mục tiêu trên, tỉnh Bình Định đề giải pháp như: nâng cao nhận thức cấp, ngành tồn xã hội vị trí, vai trị ngành du lịch; khuyến khích, tạo điều kiện cho nhân dân tham gia đầu tư phát triển du lịch Tỉnh tăng cường đầu tư phát triển sở hạ tầng du lịch với cơng trình trọng điểm như: xây dựng, mở rộng sân bay Phù Cát, tuyến đường giao thông từ sân bay Phú Cát đến khu kinh tế Nhơn Hội; mở thêm đường bay đến trung tâm du lịch lớn; đầu tư cầu tàu du lịch khu dịch vụ du lịch biển đảo thành phố Quy Nhơn Từ thực tế trên, để góp phần thực chương trình tỉnh, cơng chúng tơi phối hợp công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu tư Dự Án Việt tiến hành nghiên cứu xây dựng dự án “Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu » Phường Ghềnh Ráng, TP.Quy Nhơn nhằm phát huy tiềm mạnh địa phương, đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế - xã hội IV Các pháp lý Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 Quốc hội; Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014 Quốc hội; Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Dự án Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng; Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng; Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 Bộ Xây dựng việc công bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng; Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường; Căn Quyết định số 2473/QĐ-TTg ngày 30 tháng 12 năm 2011 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030; V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung + Khai thác tiềm năng, mạnh du lịch địa phương mối tương quan với vùng, nước quốc tế để phát huy vị trí, vai trò tài nguyên du lịch nước trường quốc tế Qua đó, xác định mơ hình đặc trưng, có tính hấp dẫn cao để góp phần thúc đẩy du lịch Bình Định phát triển + Phát triển du lịch Bình Định vừa truyền thống vừa phát huy giá trị văn hóa dân gian dân tộc góp phần đa dạng hóa sản phẩm du lịch xung quanh hệ thống tài nguyên du lịch biển + Vị trí dự án xây dựng huyện Phù Mỹ, huyện đồng ven biển tỉnh nên thuận lợi việc xây dựng dự án V.2 Mục tiêu cụ thể Dự án “Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu” nằm huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định có tính khả thi cao vì: + Khách du lịch ghé thăm Bình Định năm 2015 khoảng 2,6 triệu lượt dự kiến đến năm 2020 khoảng triệu lượt khách Tiềm khu du lịch, khu vui chơi giải trí du lịch sinh thái cao Nếu tính khoảng 10% Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Dự án Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu lượng khách ghé lại khu nghỉ dưỡng hàng ngày phải tiếp đón khoảng 600- 800 lượt khách/ ngày Dự án “Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu” huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định đầu tư phát triển hạng mục như:  Khu vui chơi công viên nước, hồ bơi  Khu nhà nghỉ dưỡng  Khu nhà văn phịng  Khu cắm trại ngồi trời  Khách sạn  Khu chơi tennis cầu lông + Góp phần giải cơng ăn việc làm, nâng cao thu nhập cho người dân vùng tạo địa điểm vui chơi, du lịch sinh thái lành mạnh cho người dân địa phương du khách Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Dự án Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án Vị trí địa lý Tỉnh Bình Định có tọa độ 14°42'10 Bắc 108°55'4 Đơng, tỉnh duyên hải miền Trung Việt Nam, trải dài theo hướng Bắc - Nam, có chiều ngang với độ hẹp trung bình 55 km Phía Bắc giáp tỉnh Quảng Ngãi, phía Nam giáp tỉnh Phú Yên, phía Tây giáp tỉnh Gia Lai phía Đơng giáp biển Đơng với bờ biển dài 134 km Bình Định xem cửa ngõ biển tỉnh Tây Nguyên vùng Nam Lào Khí hậu Khí hậu Bình Định có tính chất nhiệt đới ẩm, gió mùa Do phức tạp địa hình nên gió mùa vào đất liền thay đổi hướng cường độ nhiều Nhiệt độ khơng khí trung bình năm khu vực miền núi biến đổi trung bình từ 20,1 đến 26,1°C, cao 31,7°C thấp 16,5°C Tại vùng dun hải, nhiệt độ khơng khí trung bình năm 27,0°C, cao 39,9°C thấp 15,8°C.s Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 10 Dự án Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu giảm khả lao động Để khắc phục ô nhiễm cần thực biện pháp sau: _ Sử dụng nguyên vật liệu gây hại, thiết bị chuyên chở nguyên vật liệu phải che chắn cẩn thẩn tránh rơi vãi _ Thưởng xuyên rửa xe để tránh phát sinh bụi, đất cát khu đô thị di chuyển _ Sử dụng thiết bị bảo hộ cho cơng nhân làm việc tình trạng khói bụi nhiễm mặt nạ phịng độc, kính bảo vệ mắt _ Tăng cường trồng xanh khu vực đất trống quanh khu vực thi công dự án II.4 Kết luận: Dựa đánh giá tác động mơi trường phần thấy q trình thực thi dự án gây tác động đến môi trường quanh khu vực dự án khu vực lân cận mức độ thấp khơng tác động nhiều đến mơi trường, có tác động nhỏ khoảng thời gian ngắn khơng có tác động lâu dài Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 35 Dự án Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu CHƯƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN I Tổng vốn đầu tư dự án Bảng tổng mức đầu tư dự án ST T Nội dung I Xây dựng Các cơng trình Văn phịng Nhà hàng + karaoke Nhà hàng cà phê Nhà khách sạn - khối quản lý Massage Nhà nghỉ khách sạn Nhà homestay Các cơng trình thể thao Sân tennis Hồ bơi Các cơng trình phụ trợ Chịi nghỉ Nhà tắm hồ bơi Cơng vào Hệ thống phụ trợ A B C D Số lượng Diện tích ĐVT Đơn giá Thành tiền 25.975.300 8.331 m2 600 600 1.000 600.000 m2 577 577 1.500 865.500 m2 750 750 1.000 750.000 m2 1.665 1.665 2.000 3.330.000 m2 700 100 1.500 1.050.000 13 m2 832 64 1.800 1.497.600 - m2 m2 1.310 655 1.250 1.250 3.720 6.180 - 4.873.200 7.725.000 - m2 576 64 500 288.000 m2 21 21 1.000 21.000 m2 50 50 1.500 75.000 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 36 Dự án Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu ST T Nội dung Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống xử lý nước thải E Khu biệt thự II Thiết bị Nhà hàng + Karaoke Quán cà phê Nhà khách sạn - khối quản lý Massage Nhà nghỉ Homestay Sân tennis Hồ bơi Du thuyền cao tốc Cano cao tốc Vịt thiên nga 10 đạp nước Khu nuôi 11 trồng thủy sản Cây giống, III giống 1 Số lượng ĐVT HT 200.000 200.000 HT 300.000 300.000 HT 100.000 100.000 HT 700.000 700.000 350 3.000 4.200.000 10.035.600 Diện tích 1.400 Đơn giá Thành tiền Bộ 577 430 248.110 Bộ 750 400 300.000 Bộ 1665 1.686 2.807.190 13 Bộ Bộ Bộ Bộ 100 64 570 128 1.393 1.000 300 400 975.100 832.000 342.000 51.200 2.500.000 2.500.000 40.000 80.000 20 20.000 400.000 Bộ 1.500.000 1.500.000 ký Cá giống 100.000 Chi phí quản IV lý dự án 2,797 5.000.000 50,00 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 5.000.000 1.007.111 37 Dự án Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu ST T Nội dung Chi phí tư V vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật Chi phí thiết kế kỹ thuật Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình Chi phí lập 10 HSMT, HSDT tư vấn Số lượng ĐVT Diện tích Đơn giá Thành tiền 2.375.541 0,539 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 194.242 1,014 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 365.276 1,620 GXDtt * ĐMTL%*1,1 420.770 0,972 GXDtt * ĐMTL%*1,1 252.462 0,076 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 27.443 0,218 Giá gói thầu XDtt * ĐMTL%*1,1 78.367 0,245 GXDtt * ĐMTL%*1,1 63.580 0,237 GXDtt * ĐMTL%*1,1 61.534 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 38 Dự án Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu ST T Nội dung Số lượng Chi phí giám 11 sát thi cơng xây dựng Chi phí giám 12 sát lắp đặt thiết bị Dự phịng VI phí ĐVT Diện tích Đơn giá Thành tiền 3,067 GXDtt * ĐMTL%*1,1 796.759 1,147 GTBtt * ĐMTL%*1,1 115.108 5% 2.219.678 Tổng cộng 46.613.230 II Nguồn vốn thực dự án Bảng cấu nguồn vốn tiến độ thực dự án NGUỒN VỐN STT Nội dung Thành tiền I A Xây dựng Các cơng trình Văn phịng Nhà hàng + karaoke Nhà hàng cà phê Nhà khách sạn - khối quản lý - Massage Nhà nghỉ khách sạn Nhà homestay Các cơng trình thể thao Sân tennis Hồ bơi Các cơng trình phụ trợ Chịi nghỉ Nhà tắm hồ bơi 25.975.300 B C Tự có - tự Vay tín huy động dụng 6.439.890 15.026.410 600.000 865.500 750.000 259.650 225.000 605.850 525.000 3.330.000 999.000 2.331.000 1.050.000 1.497.600 4.873.200 7.725.000 288.000 21.000 315.000 449.280 1.461.960 2.317.500 - 735.000 1.048.320 3.411.240 5.407.500 - Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 39 Dự án Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu NGUỒN VỐN STT D E II 10 11 III IV V Nội dung Cơng vào Hệ thống phụ trợ Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống xử lý nước thải Khu biệt thự Thiết bị Nhà hàng + Karaoke Quán cà phê Nhà khách sạn - khối quản lý - Massage Nhà nghỉ Homestay Sân tennis Hồ bơi Du thuyền cao tốc Cano cao tốc Vịt thiên nga đạp nước Khu nuôi trồng thủy sản Cây giống, giống Cá giống Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí lập báo cáo kinh tế kỹ thuật Chi phí thiết kế kỹ thuật Thành tiền Tự có - tự huy động 22.500 60.000 90.000 30.000 210.000 Vay tín dụng 52.500 140.000 210.000 70.000 490.000 2.116.680 74.433 90.000 4.938.920 173.677 210.000 2.807.190 842.157 1.965.033 975.100 832.000 342.000 51.200 2.500.000 80.000 400.000 1.500.000 5.000.000 5.000.000 1.007.111 292.530 249.600 102.600 15.360 682.570 582.400 239.400 35.840 450.000 1.500.000 1.500.000 302.133 1.050.000 3.500.000 3.500.000 704.978 2.375.541 712.662 1.662.879 194.242 58.273 135.969 365.276 109.583 255.693 - - 126.231 294.539 75.000 200.000 300.000 100.000 700.000 4.200.000 10.035.600 248.110 300.000 420.770 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 40 Dự án Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu NGUỒN VỐN STT 10 11 12 VI Nội dung Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình Chi phí lập HSMT, HSDT tư vấn Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Dự phịng phí Tổng cộng Tỷ lệ (%) Thành tiền Tự có - tự huy động Vay tín dụng 252.462 75.739 176.723 27.443 8.233 19.210 78.367 23.510 54.857 63.580 19.074 44.506 61.534 18.460 43.074 - - 796.759 239.028 557.731 115.108 34.532 80.576 2.219.678 46.613.230 665.903 1.553.774 11.737.269 34.875.961 25,18% 74,82% Tiến độ thực STT I A Nội dung Xây dựng Các cơng trình Văn phịng Nhà hàng + karaoke Nhà hàng cà phê Nhà khách sạn - khối quản lý - Massage Nhà nghỉ khách sạn Nhà homestay Giai đoạn 2019 2020 11.537.650 10.237.650 300.000 432.750 375.000 300.000 432.750 375.000 1.665.000 1.665.000 525.000 748.800 525.000 748.800 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Giai đoạn 2021 4.200.000 41 Dự án Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu Tiến độ thực STT Nội dung Giai đoạn 2019 B C D E II 10 11 III IV Các cơng trình thể thao Sân tennis Hồ bơi Các cơng trình phụ trợ Chịi nghỉ Nhà tắm hồ bơi Cơng vào Hệ thống phụ trợ Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống xử lý nước thải Khu biệt thự Thiết bị Nhà hàng + Karaoke Quán cà phê Nhà khách sạn - khối quản lý - Massage Nhà nghỉ Homestay Sân tennis Hồ bơi Du thuyền cao tốc Cano cao tốc Vịt thiên nga đạp nước Khu nuôi trồng thủy sản Cây giống, giống Cá giống Chi phí quản lý dự án 2020 2.436.600 3.862.500 2.436.600 3.862.500 144.000 10.500 37.500 144.000 10.500 37.500 Giai đoạn 2021 200.000 300.000 100.000 700.000 4.200.000 - 10.035.600 248.110 300.000 2.807.190 5.000.000 5.000.000 1.007.111 975.100 832.000 342.000 51.200 2.500.000 80.000 400.000 1.500.000 - Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 42 Dự án Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu Tiến độ thực STT Giai đoạn Nội dung 2019 V 10 11 12 VI Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí lập báo cáo kinh tế kỹ thuật Chi phí thiết kế kỹ thuật Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình Chi phí lập HSMT, HSDT tư vấn Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Dự phịng phí Tổng cộng Tỷ lệ (%) Giai đoạn 2020 2021 454.194 139.110 25.059 10.280 353.903 314.027 128.830 115.108 19.326.998 41,46% 2.219.678 22.947.122 49,23% 1.782.237 194.242 365.276 420.770 252.462 27.443 78.367 28.241 61.534 4.339.110 9,31% III Phân tích hiệu kinh tế phương án trả nợ dự án III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án Tổng mức đầu tư dự án: 46.613.230.000 đồng (Bốn muwoi sáu tỷ sáu trăm mười ba triệu hai trăm ba mươi nghìn đồng) Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 43 Dự án Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu Trong đó: + Vốn huy động (tự có): 11.737.269.000 đồng : 34.875.961.000 đồng + Vốn vay Dự kiến nguồn doanh thu dự án, chủ yếu thu từ nguồn sau: Thu cho khách sạn Thu từ kinh doanh nhà hàng Thu từ homestay nhà nghỉ Thu từ bán cá Thu từ bán biệt thự Thu từ hoạt động khác Dự kiến đầu vào dự án: Chi phí đầu vào dự án Chi phí quảng cáo sản phẩm Chi phí khấu hao TSCD Chi phí lãi vay % 3% "" "" Chi phí bảo trì thiết bị 4% 10 Chi phí điện nước Chi phí lương Chi phí nguyên vật liệu cho nhà hàng Chi phí tu sửa Chi phí cá giống Chi phí chăm sóc, thức ăn,… cho cá Chế độ thuế Thuế TNDN 2% "" 40% 2% "" 25% Khoản mục Doanh thu Bảng tính Bảng tính Tổng mức đầu tư thiết bị Doanh thu Bảng tính Doanh thu Doanh thu Bảng tính Doanh thu % 22 III.2 Kế hoạch vay - Số tiền - Thời hạn - Ân hạn : 34.875.961.000 đồng : 10 năm (120 tháng) : năm Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 44 Dự án Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu - Lãi suất, phí : Tạm tính lãi suất 10%/năm (tùy thời điểm theo lãi suất ngân hàng) - Tài sản bảo đảm tín dụng: chấp tồn tài sản hình thành từ vốn vay Lãi vay, hình thức trả nợ gốc Thời hạn trả nợ vay 10 năm Lãi suất vay cố định 10% /năm Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC Hình thức trả nợ: 6% /năm 8,99% /năm (1: trả gốc đều; 2: trả gốc lãi đều; 3: theo lực dự án) Chi phí sử dụng vốn bình qn tính sở tỷ trọng vốn vay 25,18% ; tỷ trọng vốn chủ sở hữu 74,82%; lãi suất vay dài hạn 10%/năm; lãi suất tiền gửi trung bình tạm tính 6%/năm III.3 Các thơng số tài dự án a Khả trả nợ Kết thúc năm phải tiến hành trả lãi vay trả nợ gốc thời gian trả nợ vòng 10 năm dự án, trung bình năm trả 5,58 tỷ đồng Theo phân tích khả trả nợ dự án (phụ lục tính tốn kèm theo) cho thấy, khả trả nợ cao, trung bình dự án có khả trả nợ, trung bình khoảng 164% trả nợ b Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn giản đơn Khả hoàn vốn giản đơn: Dự án sử dụng nguồn thu nhập sau thuế khấu hao dự án để hoàn trả vốn vay KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư Theo phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án (phần phụ lục) số hồn vốn dự án 4,71 lần, chứng tỏ đồng vốn bỏ đảm bảo 4,71 đồng thu nhập Dự án có đủ khả tạo vốn cao để thực việc hoàn vốn Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 45 Dự án Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính tốn) ta nhận thấy đến năm thứ thu hồi vốn có dư Như thời gian hồn vốn dự án năm kể từ ngày hoạt động c Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn có chiết khấu t n PIp   CFt ( P / F , i%, t ) t 1 P Khả hoàn vốn thời điểm hoàn vốn phân tích cụ thể bảng phụ lục tính toán dự án Như PIp = 2,05 cho ta thấy, đồng vốn bỏ đầu tư đảm bảo 2,05 đồng thu nhập quy giá, chứng tỏ dự án có đủ khả tạo vốn để hoàn trả vốn Thời gian hồn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 8,99%) t Tp O   P   CFt ( P / F , i %, Tp ) t 1 Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ hồn vốn có dư Do phải xác định số tháng năm thứ Kết tính tốn: Tp = năm 11 tháng tính từ ngày hoạt động d Phân tích theo phương pháp giá (NPV) t n NPV   P   CFt ( P / F , i %, t ) t 1 Trong đó: + P: Giá trị đầu tư dự án thời điểm đầu năm sản xuất + CFt : Thu nhập dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao Hệ số chiết khấu mong muốn 8,99%/năm Theo bảng phụ lục tính tốn NPV = 46.267.078.000 đồng Như vịng 10 năm thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt sau trừ giá trị đầu tư qui giá là: 46.267.078.000 đồng> chứng tỏ dự án có hiệu cao e Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 46 Dự án Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu Theo phân tích thể bảng phân tích phụ lục tính tốn cho thấy IRR= 17,748% > 8,99% số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả sinh lời Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 47 Dự án Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu KẾT LUẬN I Kết luận Với kết phân tích trên, cho thấy hiệu tương đối cao dự án mang lại, đồng thời giải việc làm cho người dân vùng Cụ thể sau: + Các tiêu tài dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết khấu,… cho thấy dự án có hiệu mặt kinh tế + Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình khoảng 2,7 tỷ đồng thơng qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động dự án + Hàng năm giải việc làm cho khoảng từ 50-75 lao động địa phương Góp phần “phát huy tiềm năng, mạnh địa phương; đẩy nhanh tốc độ phát triển du lịch địa phương, xây dựng tạo bước chuyển biến mạnh mẽ phát triển kinh tế - xã hội II Đề xuất kiến nghị Với tính khả thi dự án, mong quan, ban ngành xem xét hỗ trợ để chúng tơi triển khai bước theo tiến độ quy định Để dự án sớm vào hoạt động Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 48 Dự án Khu du lịch sinh thái Diêm Tiêu PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 49