ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT ĐỀ TÀI TÌM HIỂU PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Học phần Pháp luật đất đai và môi trường Giảng viên Ts Lê Kim Nguyệt Hà Nội, tháng 11 năm 2022 MỤC LỤ.
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT ĐỀ TÀI TÌM HIỂU: PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Học phần: Pháp luật đất đai môi trường Giảng viên: Ts Lê Kim Nguyệt Hà Nội, tháng 11 năm 2022 MỤC LỤC I KHÁI NIỆM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .2 II NGUYÊN TẮC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .3 III CÁC TRƯỜNG HỢP ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁC TRƯỜNG HỢP KHÔNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT IV CÁC HÀNH VI VI PHẠM PHÁP LUẬT ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT V THỰC HIỆN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .8 VI TRÁCH NHIỆM TỔ CHỨC XÁC ĐỊNH GIÁ KHỞI ĐIỂM ĐỂ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VII THỰC TIỄN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 10 VIII THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN NAY 13 VII KIẾN NGHỊ CHO VIỆC SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI 15 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 18 I KHÁI NIỆM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Đấu giá quyền sử dụng đất tức việc UBND cấp có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá công khai khu đất để lấy nguồn vốn thực xây dựng dự án địa phương.1 Người trúng đấu giá người trả mức cao cho mảnh đất đăng ký (cao mức giá khởi điểm) chủ tịch UBND định trúng đấu giá Ngoài khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất, ta cịn hay gặp khái niệm đấu thầu Đấu thầu dự án có sử dụng đất trình lựa chọn nhà thầu để ký kết thực hợp đồng cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, xây lắp, xây dụng; lựa chọn nhà đầu tư để ký kết thực hợp đồng dự án đầu tư theo hình thức đối tác cơng tư, dự án đầu tư có sử dụng đất sở bảo đảm cạnh tranh, công bằng, minh bạch hiệu kinh tế.2 Để phân biệt hai hình thức đấu giá đấu thầu, nhóm chúng em đưa số tiêu chí để so sánh sau: ĐẤU GIÁ Thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất năm 2021 – Báo Dân tộc Phát triển Quy trình đấu thầu dự án có sử dụng đất – Luật sư Nguyễn Thị Hồi Thắm ĐẤU THẦU BẢN CHẤT Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức bán hàng tương đối đặc biệt Đấu giá quan hệ người bán nhiều người mua Đấu thầu phương thức mà bên mua phép lựa chọn người cung cấp dịch vụ hay hàng hóa Đấu thầu quan hệ người mua nhiều người bán ĐỐI TƯỢNG Quyền sử dụng đất Dịch vụ MỤC ĐÍCH Tìm người mua trả giá cao Tìm người bán đáp ứng tốt yêu cầu đề I NGUYÊN TẮC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Một, đấu giá quyền sử dụng đất thực cơng khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia Hai, đấu giá quyền sử dụng đất phải trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật đất đai pháp luật đấu giá tài sản Việc đặt nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất có vai trị: - Hạn chế tối đa điều kiện làm phát sinh tiêu cực, tham nhũng giao đất, cho thuê đất, quản lý sử dụng đất - Khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, bên tham gia hoàn toàn bình đẳng quyền nghĩa vụ tạo công - Các bên tham gia tiếp cận quyền sử dụng đất cách trực tiếp mà thông qua khâu trung gian, chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá đắt đỏ II CÁC TRƯỜNG HỢP ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁC TRƯỜNG HỢP KHÔNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất (8 TH) TH1: Đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê cho thuê mua TH2: Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê TH3: Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng TH4: Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sở sản xuất phi nông nghiệp TH5: Cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đíc cơng ích để sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối TH6: Giao đất, cho thuê đất đất Nhà nước thu hồi xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, sở hoạt động nghiệp, sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước TH7: Giao đất đô thị, nông thơn cho hộ gia đình, cá nhân TH8: Giao đất, cho thuê đất trường hợp giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất (9 TH) TH1: Giao đất không thu tiền sử dụng đất TH2: Sử dụng đất miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất TH3: Sử dụng đất quy định trường hợp sau: - Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất năm thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê trường hợp sau đây: (khoản Điều 56 Luật đất đai) + Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao theo quy định (điểm b) + Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc (điểm g) - Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất năm đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh (khoản Điều 56 Luật đất đai) TH4: Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản TH5: Sử dụng đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà tái định cư, nhà xã hội nhà công vụ TH6: Giao đất cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo định điều động quan có thẩm quyền TH7: Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân có hộ thường trú xã mà khơng có đất chưa Nhà nước giao đất TH8: Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân có hộ thường trú thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà khơng có đất chưa Nhà nước giao đất TH9: Các trường hợp khác Thủ tướng Chính phủ định Ngồi ra, trường hợp đất đưa đấu giá quyền sử dụng đất mà người tham gia trường hợp có người đăng ký tham gia đấu giá đấu giá 02 lần khơng thành Nhà nước thực việc giao đất, cho thuê đất mà đấu giá quyền sử dụng đất (khoản điều 118) Kết luận: Khi giao, cho thuê đất thông qua đấu giá thông thường trả giá cao người giao, cho th; cịn khơng thơng qua đấu giá tổ chức, cá nhân phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo giá quy định nên đất giao, cho thuê chủ yếu đất nông nghiệp đối tượng ưu tiên III CÁC HÀNH VI VI PHẠM PHÁP LUẬT ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Trong Luật đất đai hành chưa có điều khoản riêng quy định hành vi vi phạm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Tuy nhiên Luật đấu giá tài sản 2016 có đề cập đến hành vi bị nghiêm cấm q trình đấu giá (nói chung khơng phải riêng đấu giá quyền sử dụng đất) Theo đó, Điều Luật đấu giá tài sản 2016 quy định: Nghiêm cấm đấu giá viên thực hành vi sau đây: a) Cho cá nhân, tổ chức khác sử dụng Chứng hành nghề đấu giá mình; b) Lợi dụng danh nghĩa đấu giá viên để trục lợi; c) Thơng đồng, móc nối với người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, tổ chức thẩm định giá, tổ chức giám định tài sản đấu giá, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thơng tin tài sản đấu giá, dìm giá, làm sai lệch hồ sơ đấu giá kết đấu giá tài sản; d) Hạn chế cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá không quy định pháp luật; đ) Vi phạm quy tắc đạo đức nghề nghiệp đấu giá viên; e) Các hành vi bị nghiêm cấm khác theo quy định luật có liên quan Nghiêm cấm tổ chức đấu giá tài sản thực hành vi sau đây: a) Cho tổ chức khác sử dụng tên, Giấy đăng ký hoạt động tổ chức để hành nghề đấu giá tài sản; b) Thơng đồng, móc nối với người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, tổ chức thẩm định giá, tổ chức giám định tài sản đấu giá, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, dìm giá, làm sai lệch hồ sơ đấu giá kết đấu giá tài sản; c) Cản trở, gây khó khăn cho người tham gia đấu giá việc đăng ký tham gia đấu giá, tham gia đấu giá; d) Để lộ thông tin người đăng ký tham gia đấu giá nhằm mục đích trục lợi; đ) Nhận khoản tiền, tài sản lợi ích từ người có tài sản đấu giá thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản theo quy định pháp luật, chi phí dịch vụ khác liên quan đến tài sản đấu giá theo thỏa thuận; e) Các hành vi bị nghiêm cấm khác theo quy định luật có liên quan Nghiêm cấm Hội đồng đấu giá tài sản thực hành vi quy định điểm b, c, d e khoản Điều Nghiêm cấm người có tài sản đấu giá thực hành vi sau đây: a) Thơng đồng, móc nối với đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thơng tin tài sản đấu giá, dìm giá, làm sai lệch hồ sơ đấu giá kết đấu giá tài sản; b) Nhận khoản tiền, tài sản lợi ích từ đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản, người tham gia đấu giá để làm sai lệch kết đấu giá tài sản; c) Các hành vi bị nghiêm cấm khác theo quy định luật có liên quan Nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác thực hành vi sau đây: a) Cung cấp thông tin, tài liệu sai thật; sử dụng giấy tờ giả mạo để đăng ký tham gia đấu giá, tham gia đấu giá; b) Thông đồng, móc nối với đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá khác, cá nhân, tổ chức khác để dìm giá, làm sai lệch kết đấu giá tài sản; c) Cản trở hoạt động đấu giá tài sản; gây rối, trật tự đấu giá; d) Đe dọa, cưỡng ép đấu giá viên, người tham gia đấu giá khác nhằm làm sai lệch kết đấu giá tài sản; đ) Các hành vi bị nghiêm cấm khác theo quy định luật có liên quan IV THỰC HIỆN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Căn pháp lý: Điều 119 Luật đất đai 2013 Điều kiện để tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất: - Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Đất giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước - Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện sau đây: - Thuộc đối tượng Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định Điều 55 Điều 56 Luật - Phải bảo đảm điều kiện để thực dự án đầu tư theo quy định Điều 58 Luật trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư Đây quy định cần thiết để tạo hành lang pháp lý an toàn minh bạch cho hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất Ngoài việc tuân thủ quy định pháp luật đất đai, đấu giá quyền sử dụng đất cần phải theo quy định pháp luật đấu giá tài sản V TRÁCH NHIỆM TỔ CHỨC XÁC ĐỊNH GIÁ KHỞI ĐIỂM ĐỂ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Trước tìm hiểu trách nhiệm tổ chức chức xác định giá khởi điểm đầu tiên, ta cần phải hiểu giá khởi điểm Khái niệm giá khởi điểm (theo Khoản Điều Luật đấu giá tài sản 2016 quy định): Giá khởi điểm giá ban đầu thấp tài sản đấu giá trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên; giá ban đầu cao tài sản đấu giá trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống Trách nhiệm tổ chức xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất: Các Sở Tài có nhiệm vụ chủ trì báo cáo UBND cấp tỉnh định tăng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp đất khu đất đấu giá thuộc đô thị, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có lợi thế, khả sinh lợi Bên cạnh đó, Sở Tài tham gia với Sở Kế hoạch Đầu tư quan liên quan nội dung tài chính, sách ưu đãi tài dự án; kiểm tra tình hình thực phân bổ, quản lý, sử dụng, toán, toán vốn đầu tư thuộc ngân sách địa phương chủ đầu tư quan tài huyện, xã vốn từ nguồn thu hợp pháp khác đơn vị nghiệp; tình hình kiểm sốt, toán vốn đầu tư Kho bạc Nhà nước tỉnh, huyện; phối hợp với Sở Kế hoạch Đầu tư tổng hợp, phân tích, báo cáo tình hình huy động sử dụng vốn đầu tư, đánh giá hiệu quản lý, sử dụng vốn đầu tư Sở Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm tổ chức xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền lần cho thời gian thuê quy định khoản Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản Điều Nghị định số 01/2017 NĐ-CP Tại khoản Điều Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định: Sở Tài chủ trì, phối hợp với Sở Tài ngun Mơi trường tổ chức thực việc xác định khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất gắn với tài sản thuộc sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật quản lý, sử dụng tài sản nhà nước Nhà nước phương diện quản lý tài đất đai phải ban hành thủ tục công khai đấu giá quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, thu thuế thu nhập cá nhân thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho có điều kiện (cha Thơng tư số 04/2022/TT-BTC mẹ tặng cho con, tặng cho quyền sử dụng đất nội gia đình miễn thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu phí, lệ phí địa chính, Nhà nước thể vai trị khơng quản lý hành đất đai mà quản lý đất đai phương diện tài Với ưu quản lý nhà nước với đất đai, Nhà nước cịn áp dụng sách miễn giảm thuế, tiền sử dụng đất số trường hợp để người sử dụng đất vượt qua khó khăn thiên tai, mùa… ảnh hưởng đến thu nhập người sử dụng đất trình canh tác Đây sách mang tính nhân văn sâu sắc mối quan hệ Nhà nước nhân dân, thể vai trò bảo hộ Nhà nước toàn dân trình sử dụng khai thác đất đai phạm vi toàn quốc.4 VII THỰC TIỄN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Thứ nhất, quy định trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 tồn bất cập, vướng mắc sau: (i) Quy định trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất giao đất, cho thuê đất chưa bao quát đầy đủ trường hợp giao đất, cho thuê đất thực dự án phát triển kinh tế, xã hội Cụ thể: trường hợp tổ chức kinh tế giao đất để xây dựng cơng trình hỗn hợp cao tầng, có diện tích nhà để bán để bán kết hợp cho thuê; tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực dự án đầu tư nhà thuê; tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi th đất để đầu Giáo trình Luật Đất đai – Khoa Luật, ĐHQGHN tư xây dựng cơng trình ngầm theo quy định khoản Điều 161 Luật Đất đai năm 2013; (ii) Trường hợp giao đất để bố trí tái định cư hộ gia đình, cá nhân Nhà nước thu hồi đất chưa quy định rõ ràng Theo điểm g khoản Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 giao đất cho hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất Tại khoản Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp giao đất, cho thuê đất không thực đấu giá lại không quy định trường hợp giao đất tái định cư hộ gia đình, cá nhân mà đề cập trường hợp giao đất để thực dự án tái định cư điểm đ khoản Điều 118 Luật Đất đai năm 2013; (iii) Quy định mục đích sử dụng đất thuê đất nơng nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích xã, phường, thị trấn chưa thống Căn quy định điểm đ khoản Điều 118 Luật Đất đai năm 2013, đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích xã, phường, thị trấn cho thuê để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản làm muối Tuy nhiên, khoản Điều 132 Luật Đất đai năm 2013 quy định quỹ đất nông nghiệp cho thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, không bao gồm lâm nghiệp làm muối.5 Thứ hai, Điều 58 Luật đất đai yêu cầu để tham gia đấu giá QSDĐ phải “có lực tài để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư” Tuy nhiên, lực tài “để đảm bảo” chưa xác định rõ Điều dẫn đến kết chủ đầu tư tham gia đấu giá trúng đấu giá khơng có lực tài để xác lập giao dịch xảy thời gian qua.6 Pháp luật xác định giá khởi điểm điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất – TS Bùi Hữu Tồn Tầm nhìn dài hạn đấu giá quyền sử dụng đất (https://plo.vn/tam-nhin-dai-han-trong-dau-gia-quyen-sudungdat-post676508.html) Thứ ba, có thiếu thống việc quy định xác định giá khởi điểm đất đấu giá Căn Điều Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMTBTP ngày 04 tháng năm 2015 Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tư pháp quy định tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất việc xác định phê duyệt giá khởi điểm đất đấu giá xác định sau: “Căn định đấu giá quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên Môi trường tổ chức thực việc xác định giá khởi điểm đất đấu giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất có) theo quy định pháp luật trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau gọi chung Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) phê duyệt” Như vậy, thẩm quyền tổ chức xác định thực việc xác định giá khởi điểm đất đấu giá thuộc Sở Tài nguyên Môi trường Tuy nhiên, trước đây, Thông tư số 02/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất Bộ Tài lại quy định quan tham mưu xác định giá khởi điểm Sở Tài chính, cịn thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất Chủ tịch UBND cấp tỉnh ủy quyền cho Giám đốc Sở Tài Chủ tịch UBND cấp huyện.7 VIII THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN NAY Tốc độ thị hóa nhanh, nhu cầu hồn thiện sở hạ tầng nhu cầu đất cho người dân tăng mạnh gây áp lực lớn quỹ đất đai thị trường quyền sử dụng đất Việc thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất ngày quan trọng Một số vấn đề pháp lý tồn đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho th đất – Tạp chí xây dựng tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng sở hạ tầng, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước đất đai Hiện nay, sốt đất Việt Nam chưa hạ nhiệt Chính lẽ mà có nhiều nhà đầu tư có nhu cầu tham gia đấu giá đất để đầu tư, thu lợi nhuận Tuy nhiên đến thời điểm tại, pháp luật đấu giá QSD Việt Nam lộ rõ nhược điểm lỗ hổng cần phải giải Điển hình cho thiếu sót này, vụ đấu giá đất Thủ Thiêm cuối năm 2021 Tóm tắt vụ việc: Ngày 10/12/2021, Trung tâm Phát triển quỹ đất TPHCM Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP HCM tổ chức đấu giá lô đất khu đô thị Thủ Thiêm Cả lô mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 có thời gian sử dụng đất 50 năm doanh nghiệp kể từ ngày có định cơng nhận trúng đấu giá Cuối ngày, tất lô đất đấu giá thành công với số tiền tổng cộng 37.346 tỉ đồng, gấp lần giá khởi điểm Đáng ý, lơ đất 3-12 có diện tích 10.059 m2 có giá khởi điểm 2.942 tỉ đồng, sau trải qua 70 lượt trả giá, Tập đoàn Tân Hoàng Minh trả giá cao với mức 24.500 tỉ đồng để có quyền sử dụng lơ đất này, tương đương mét vuông với giá 2,4 tỉ đồng Ngày 6/1/2022, Cục thuế TP HCM có thơng báo nộp tiền sử dụng đất doanh nghiệp trúng đấu giá khu đất dự án Khu đô thị Thủ Thiêm Theo đó, Cơng ty Ngơi Việt (thuộc tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá lô 3-12 Khu chức số phải nộp vào ngân sách nhà nước số tiền 24.500 tỷ đồng Tuy nhiên, đến ngày 11/1/2020, đại diện Tập đoàn Tân Hồng Minh xác nhận ơng Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Tập đoàn gửi tâm thư xin tự nguyện đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá tài sản lô đất trúng đấu giá Theo Luật Đấu giá tài sản, đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, Công ty Ngôi Sao Việt khoản tiền đặt trước gần 588.5 tỷ đồng Việc công ty Ngôi Sao Việt đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá tài sản lô đất trúng đấu giá dẫn đến hệ là: (1) Ngân sách nhà nước không thu khoản tiền 24.500 tỷ đồng, (2) Thị trường bất động sản bị ảnh hưởng tiêu cực lớn nỗ lực vượt qua khó khăn ảnh hưởng dịch bệnh COVID-19 kéo dài suốt thời gian qua, (3) Gây khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nước đất đai xây dựng việc đấu giá doanh nghiệp khác sau này.8 Vụ việc khu đất Thủ Thiêm vụ việc việc nhà đầu tư sau trúng đấu giá đất lại “bỏ cọc” Ở địa phương tình trạng xảy phổ biến ví dụ Quảng Trị hủy bỏ kết trúng đấu giá hàng chục lô đất vào tháng 10 vừa qua Nguyên nhân hủy bỏ kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất thời hạn, người trúng đấu giá không nộp đủ số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo quy định Tình trạng người tham gia đấu giá liên tục đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá gây nhiều hệ tiêu cực thị trường mua bán bất động sản Điều pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam cịn nhiều kẽ hở gây tình trạng khơng lành mạnh giao dịch bất động sản [Infographics] Toàn cảnh vụ Tân Hoàng Minh “bỏ cọc” Thủ Thiêm Từ thực trạng nay, nhóm thấy pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất có bất cập là: Thứ nhất, pháp luật chưa có quy định chặt chẽ chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Theo Điều 39 Luật đấu giá tài sản quy định người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước “tối thiểu 5% tối đa 20% giá khởi điểm tài sản đấu giá” Mức tiền đặt cọc thấp dẫn đến hệ lụy đối tượng khơng đủ lực tài chính, khơng có nhu cầu đăng ký tham gia đấu giá nhằm trục lợi tham gia với mục đích gây khó khăn, nhũng nhiễu hoạt động đấu giá Thứ hai, pháp luật chưa có chế tài đủ mạnh xử lý trường hợp bỏ cọc đất đấu giá Việc nhà đầu tư đơn phương chấm dứt hợp đồng đấu bị số tiền cọc khiến cho việc kiểm soát hoạt động đấu giá Nhà nước trở nên hiệu bất lực trước hành động bỏ cọc người tham gia đấu giá Nếu khơng thể ngăn chặn tình trạng dẫn đến hệ lụy vơ khó lường thị trường bất động sản Khi người tham gia đấu giá khơng thực có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tham gia đấu giá với mục đích riêng họ, tình trạng giá đất bị “thổi” lên cao cách khó lường tiếp diễn VI KIẾN NGHỊ CHO VIỆC SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI Thứ nhất, cần phải sàng lọc chủ thể có lực tài tham gia đấu giá Pháp luật quy định khơng phải đặt cọc 20% giá khởi điểm mà phải yêu cầu doanh nghiệp chứng minh lực tài tham gia đấu giá; xem xét lịch sử trình thực dự án đầu tư doanh nghiệp để đánh giá lực họ Thứ hai, cần có chế tài đủ mạnh để ngăn chặn tình trạng bỏ cọc, tạo chế để thị trường BĐS phát triển lành mạnh Nếu doanh nghiệp khơng mua, bỏ cọc phải phạt Có thể phạt tiền cấm khơng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất khoảng thời gian Thứ ba, Điều 118 Luật Đất đai cần sửa đổi từ cách liệt kê cụ thể thành xây dựng nguyên tắc bao quát trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất Với bất cập rõ Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, việc liệt kê chi tiết loại hình dự án sử dụng đất phải đấu giá quyền sử dụng đất dễ bị thiếu sót, khơng bắt kịp phát triển thực tiễn Thay vào đó, Luật Đất đai xây dựng nguyên tắc, xác định điều kiện chung cho dự án phải đấu giá quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định trường hợp đấu thầu dự án sử dụng đất nhằm hạn chế khiếm khuyết đấu giá quyền sử dụng đất, giảm áp lực tài giải phóng mặt cho ngân sách nhà nước.9 Thứ tư, thực đồng giải pháp giá đất, bảo đảm hiệu xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất Qua phân tích cho thấy, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất gắn chặt với quy trình xác định giá đất cụ thể pháp luật đất đai Vì vậy, nội dung cần hồn thiện trình xác định giá đất cụ thể cần triển khai đồng nhằm nâng cao chất lượng xác định giá khởi điểm Cụ thể: hoàn thiện sở liệu định giá tính khoa học, chuẩn xác phương pháp định giá đất; quy định bắt buộc phải thuê tổ chức tư vấn thẩm định giá độc lập thực thẩm định giá đất làm xây dựng phương án giá khởi điểm 10 TS Bùi Hữu Toàn: Hoàn thiện quy định điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 10 TS Bùi Hữu Toàn: Hoàn thiện quy định điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Luật Đất đai – Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội Luật đất đai 2013 (sửa đổi bổ sung 2018) Luật đấu giá tài sản 2016 Thông tư số 04/2022/TT-BTC Pháp luật xác định giá khởi điểm điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất – TS Bùi Hữu Toàn Một số vấn đề pháp lý tồn đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất – Tạp chí xây dựng https://plo.vn/tam-nhin-dai-han-trong-dau-gia-quyen-su-dungdatpost676508.html Toàn cảnh vụ Tân Hoàng Minh “bỏ cọc” Thủ Thiêm Ngăn ngừa sai phạm đấu giá đất: Giải pháp đủ mạnh, hợp lý 10.TS Bùi Hữu Toàn: Hoàn thiện quy định điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ... KHÁI NIỆM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .2 II NGUYÊN TẮC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .3 III CÁC TRƯỜNG HỢP ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁC TRƯỜNG HỢP KHÔNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ... chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá đắt đỏ II CÁC TRƯỜNG HỢP ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁC TRƯỜNG HỢP KHÔNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất (8 TH) TH1:... PHẠM PHÁP LUẬT ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT V THỰC HIỆN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .8 VI TRÁCH NHIỆM TỔ CHỨC XÁC ĐỊNH GIÁ KHỞI ĐIỂM ĐỂ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VII THỰC TIỄN PHÁP